Báo cáo thực tập định giá bất động sản1q

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN
-------------------------

BÁO CÁO THỰC TẬP
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Họ và tên : Nguyễn Đình Hùng
Ngày sinh : 11/9/1981
Địa chỉ

: 6B- Tổ 37- Hoàng Cầu-Đớng Đa-Hà Nợi

Khóa

:

16

Thành phớ Hà Nợi, 2010


Báo cáo thực tập định giá bất động sản

BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
I.GIỚI THIỆU BẢN THÂN

Họ và tên : Nguyễn Đình Hùng
Ngày sinh : 11/9/1981
Địa chỉ

: 6B- Tổ 37- Hoàng Cầu-Đống Đa-Hà Nội

II. BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ
1. Những thông tin cơ bản về bất động sản:
- Tên và loại đát bất đợng sản: Nhà và đất
- Vị trí của bất động sản: tai 58 tổ 48 ngõ 253 Minh Khai, VĨnh Tuy, Hai Bà Trưng,
Hà Nội.
- Tên khách hàng yêu cầu: Nguyễn Thị Thuý
- Thời điểm thực hiện định giá: 11/2009
2. Mô tả đặc điểm của bất động sản
a. Đặc điểm kinh tế, kỹ thuật
* Về thửa đất:
- Vị trí của bất đợng sản: Nhà 58 tở 48 ngõ 253 Minh Khai, Vĩnh Tuy, Hai Bà
Trưng, Hà Nội, cách đường khoảng 25m
- Phía trước lới đi chung khoảng 2m
- Phía bên phải: Ngõ nhà ơng Hải khoảng 1,5m
- Phía bên trái: Nhà bà Thành
- Đặc điểm: Thửa đất hình chũ nhật
+ Rợng 6,2m
+Dài 11m
- Diện tích: 68,2m2
- Hình thức sử dụng: Riêng biệt
Người thực hiên: Nguyễn Đình Hùng

1


Báo cáo thực tập định giá bất động sản
* Về ngôi nhà:

- Đặc điểm chi tiết: Nhà xây bê tông 2 tầng, diên tích xây gần bằng 60m2, tởng diện
tích sử dụng khoảng 120m2
- Cơ sở hạ tầng kỹ thuật tốt: hệ thống giao thông thuận tiện, điện nước đầy đủ.
- Cơ sỏ hạ tầng xã hội: khu dân cư gần chợ, phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của chủ
sử hữu
- Hiện trạng công trình kiến trúc: Xung quanh đều là nhà xây kiên cố
b. Đặc điểm pháp lý:
- Giấy tờ sở hữu: Giấy chứng nhận quyền sở hữu và nhà ở và sử dụng đất ở số
10213031428 do UBND thành phố Hà Nội cấp ngày 01/07/2000, hồ sơ gốc số
5757.2000.QĐUB/13046.2000, mang tên chủ sử dụng bà Nguyễn Thị Thuý
- Xác định tranh chấp; hiện không co tranh chấp
Hiện trạng sử dụng: Hiện bà Thuý đang ở và sử dụng
- Quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản toạ lạc: bất động sản không nằm trong
khu vực quy hoạch hoặc giải toả.
- Khả năng chuyển nhượng bình thường
- Quyền sở hữu tài sản: Tài sản được quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp của bà
Nguyễn Thị Thuý có hợ khẩu thường trú tại sớ nhà 58 tở 48 ngõ 253 Minh Khai,
phường Vĩnh Tuy, quan Hai Bà Trưng, Hà Nội
3. Cơ sở thẩm định giá: Giá thị trường.
Giá thị trường của 1 tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị
trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và
một bên là người bán sẵn sàng bán, trong 1 giao dịch mua bán khách quan độc lập,
trong điều kiên thương mại bình thường.
4. Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp so sánh trực tiếp.
Đặc điểm của bất động sản so sánh:
- BĐS so sánh 1: Nhà số 8, ngõ 115 Minh Khai, Vĩnh Tuy.
- BĐS so sánh 2: Nhà số 19 tổ 6 ngõ 354 Minh Khai, Vĩnh Tuy.
- BĐS so sánh 3: Nhà số 23, ngõ 36, Minh Khai, Vĩnh Tuy.
Người thực hiên: Nguyễn Đình Hùng

2


Báo cáo thực tập định giá bất động sản
TT
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10

Yếu tố so sánh
Giá bán (trđ)
Diện tích đất (m2)
Diện tích sàn (m2)
Quyền
Điều kiện bán
Điều kiện thanh tốn
Thời gian bán
Phịng khách
Phịng bếp
Sớ nhà vệ sinh

BĐS so sánh 1
1800

60
130
TQSH
Thị trường
Ngay
3 tháng trước
1
1
2

BĐS so sánh 2
1800
66
120
TQSH
Thị trường
Ngay
2 tháng trước
1
1
4

BĐS so sánh 3
1900
70
120
TQSH
Thị trường
Ngay
1 tháng trước

1
1
3

Các yếu tố tương tự bất động sản mục tiêu không đề cập tới.
Định giá bất động sản mục tiêu:
TT

1

BĐS

BĐS

BĐS

BĐS

Yếu tố so sánh mục tiêu
Giá bán (trđ)
Thời gian bán

so sánh 1
1800
3 tháng trước

so sánh 2
1800
2 tháng trước

so sánh 3
1900
1 tháng trước

- MĐC

+18

+36

0

1818

1836

1900

130

120

120

-10

0

0

1808

1836

1900

2

4

3

0

-14

-7

1808

1822

1893

28
60

50
66

7
70

30,13

27,60

27,04

2

Giá

điều

chỉnh
Diện tích xd

120

- MĐC
3

Giá

điều

chỉnh
Nhà vệ sinh

2

- MĐC
4
5
6

Giá

điều

chỉnh
Tởng MĐC
Diện tích đất
68,2
2
(m )
Giá điều chỉnh/
m2

Người thực hiên: Nguyễn Đình Hùng

3


Báo cáo thực tập định giá bất động sản
7

Trọng số

1

2

3

Bất động sản mục tiêu/m2 đất:
(27,04*3 + 27,60*2 + 30,13*1) : 6 = 27,74 triệu đồng/m2
Giá bất động sản mục tiêu:
27,74*68,2 = 1.891.868 triệu đồng
- Vậy giá bất động sản mục tiêu là: một tỷ tám trăm chín mươi mốt triệu, tám
trăm sáu mươi tám nghìn.

Người thực hiên: Nguyễn Đình Hùng

4


Báo cáo thực tập định giá bất động sản
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập-Tự do-Hạnh phúc
Số: 300/CT-ISC

Hà Nợi, ngày…tháng…năm…

V/v: Thẩm định giá

CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ
Kính gửi: Bà Nguyễn Thị Thuý
Theo đề nghị cua bà, công ty thẩm định giá…………. tại văn bản số 325 ngày

24/03/2009 về việc thẩm định giá nhà và đất.
1. Tài sản thẩm định:
Giá trị quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở của bà Nguyễn Thị Thuý
2. Mục đích thẩm định giá:
Xác định giá trị tài sản để thực hiện mục đích: để bán
3. Thời điểm thẩm đinh giá
tại thời điểm thẩm định giá: 02/11/2009
4. Cơ sở thẩm định giá:
Theo giá trị thị trường.
Căn cứ hồ sơ, giấy tờ pháp lý do bà Nguyễn Thị Thuý cung cấp
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở số 10213031428 do UBND
thành

phố

Hà

Nội

cấp

ngày

01/07/2000,

hồ

sơ

gốc

số

5757.2000.QĐUB/13046.2000, mang tên chủ sử dụng bà Nguyễn Thị Thuý
5. Căn cứ pháp lý thẩm định bất động sản: (phụ lục kèm theo)
6. Thực trạng bất động sản mục tiêu:
Thể hiện qua bảng thông tin sau đây:

Người thực hiên: Nguyễn Đình Hùng

5


Báo cáo thực tập định giá bất động sản
Bảng 1: Các yếu tố bên trong của BĐS mục tiêu.
Yếu tố xem xét
Địa chỉ

BĐS mục tiêu
Tại số 58 tổ 48 ngõ 253 Minh Khai, VĨnh Tuy, Hai BÀ
Trưng, Hà Nội

Loại BĐS

Nhà riêng

Quyền

Toàn quyền sở hữu, sở đỏ chính chủ

Sớ tầng

2

Năm xây dựng

2000

Diện tích đất (m2)
Mặt tiền (m)

68,2
6.2
2

Diện tích xây dựng (m )
120
Thời hạn sử dụng (năm)
50
Mục đích sử dụng
Để ở
Sớ phịng khách
1
Sớ phịng ngủ
4
Sớ phịng vệ sinh
2
Sớ phịng bếp
1
Hệ thớng điện

Điện thành phố
Hệ thống nước
Nước máy
Thông tin liên lạc
Điện thoại, Internet, truyền hình cáp…

Sau khi xem xét yếu tố bên ngoài BĐSMT ta có bảng sau:
Người thực hiên: Nguyễn Đình Hùng

6


Báo cáo thực tập định giá bất động sản
Bảng 2: Các yếu tố bên ngồi BĐS mục tiêu.
Yếu tớ
BĐSMT
Cơ sở hạ - Hệ thống điện ổn định
tầng
thuật

kỹ - Nguồn nước sạch ởn định, thốt nước tớt.
- Hệ thớng thơng tin liên lạc: cáp truyền hình, điện thoại…
- Hệ thống giao thông: Giao thông thuận tiện, gần đường lớn, ôtô đỗ

cửa cách 15m, gần bến xe buýt…
Cơ sở hạ - Không khí thống đãng, mơi trường sớng xanh sạch đẹp, có nhiều
tầng xã hợi cây xanh.
- An ninh tớt, dân trí cao.
- Yên tĩnh, ít bụi.
7. Phương pháp thẩm định giá:

Sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá của bất động sản mục tiêu.
8. Kết quả thẩm định giá:(Phụ lục kèm theo)
Trên cơ sở các tài liệu do bà Nguyễn Thị Thuý cung cấp, qua khảo sát thực
tế tại hiện trường. Với phương pháp thẩm định giá được áp dụng trong tính tốn,
doanh nghiệp thẩm định giá cơng ty thẩm định giá thông qua kết quả thẩm định giá
căn nhà tại số 58 tổ 48 ngõ 253 Minh Khai, Vĩnh Tuy, Hà Nội tại thời điểm
02/11/2009 như sau:
Giá trị bất động sản/m2 đất: 27,74 triệu đồng/m2
Tổng giá trị bất động sản: 1 891 868 triệu đồng
- Vậy giá trị của bất động sản mục tiêu là: một tỷ tám trăm chín mươi mốt triệu
tám trăm sáu mươi tám nghìn

PHỤ LỤC SỐ 1:
Những căn cứ pháp lý:
Người thực hiên: Nguyễn Đình Hùng

7


Báo cáo thực tập định giá bất động sản
Đính kèm chứng thư định giá số 300 ngày 02/11/2009 của công ty thẩm định
giá……………………..
Luật đất đai năm 2003 ngày 26/11/2003 và cac văn bản hướng dẫn thi hành luật đất
đai.
Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/03/2003.
Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ban hành 10/05/2002 của UBTVQH
khố 10.
Nghị định sớ 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ quy định chi tiết
thi hành Pháp lệnh giá.
Nghị định 101/NĐ-CP 16/11/2005 của Chính phủ về việc thẩm định giá.

Nghị định sớ 16/2005/NĐ-CP ngày 7/2/2005 của Chính phủ về Quản lý dự án đầu
tư xây dựng công trình.
Nghị định sớ 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi bổ xung
một số điều của Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai.
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 v/v ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm
định giá VN (đợt 01).
Quyết định 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 v/v ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm
định giá VN (đợt 02).
Đồ án điều chỉnh quy hoạch chung trên địa bàn Quận Hai Bà Trưng.

PHỤ LỤC SỐ 02
Đính kèm chứng thư định giá số 300 ngày 28/10/2009 của
Công ty thẩm định giá………….
Người thực hiên: Nguyễn Đình Hùng

8


Báo cáo thực tập định giá bất động sản
TT Yếu tố so sánh

BĐS

BĐS

BĐS

BĐS

mục

so sánh 1

so sánh 2

so sánh 3

Giá bán (trđ)
Thời gian bán

1800
3 tháng trước

1800
2 tháng trước

1900
1 tháng trước

- MĐC

+18

+36

0

- Giá điều chỉnh

Diện tích xd

1818
130

1836
120

1900
120

- MĐC

-10

0

0

- Giá điều chỉnh
Nhà vệ sinh

1808
2

1836
4

1900
3

- MĐC

0

-14

-7

- Giá điều chỉnh
Tởng MĐC
Diện tích đất
(m2)
Giá điều
chỉnh/m2
Trọng sớ

1798
28
60

1822
50
66

1893
7
70

30,13

27,60

27,04

1

2

3

tiêu
1

2

3

120

2

68,2

Giá bất động sản mục tiêu/m2 đất:
(27,04*3 + 27,60*2 + 30,13*1) : 6 = 27,74 triệu đồng/m2
Giá bất động sản mục tiêu:
27,74*68,2 = 1.891.868 triệu đồng
- Vậy giá bất động sản mục tiêu là: một tỷ tám trăm chín mươi mốt triệu, tám
trăm sáu mươi tám nghìn.

III. Hạn chế của kết quả:
1. Do thời gian qua thị trường bất động sản của Việt Nam cói chung và tại
Hà Nợi nói riêng chịu nhiều ảnh hưởng tiêuc cực của thị trường bất đợng sản thế
giới. Thị trường có nhiều biến đợng khó lường trước. Các bất động sản dùng để so
Người thực hiên: Nguyễn Đình Hùng

9


Báo cáo thực tập định giá bất động sản
sánh đó được giao dịch trong vịng 3 tháng tính từ thời gian giao dịch tới thời gian
dùng so sánh. Trong khoảng thời gian gần đây số lượng giao dịch thành công trên
thị trường bất đợng sản khơng nhiều. Vì vậy tính đại diện của những bất động sản
giao dịch gần đây có thể khơng cao, do vậy có ảnh hưởng đến độ tin cậy của kết
quả định giá.
2. Kết quả này được dùng để xác định giá bất động sản. Không dùng kết quả
này cho mục đích khác.
3. Kết quả này chỉ có giá trị tại thời điểm định giá. Nếu thị trường bất đợng
sản có nhiều biến đợng thì cần phải tiến hành xác định lại giá trị bất động sản.
IV. Điều kiện ràng buộc:
1. Mức giá trên là giá trị thị trường quyền sở hữu bất động sản ngôi nhà số
58 tổ 48 ngõ 253 Minh Khai, Vĩnh Tuy, Hai Bà Trưng, Hà Nội. tại thời
điểm định giá phù hợp với điều kiện pháp lý, kinh tế kỹ thuật của bất
đợng sản.
2. Kết quả định giá chỉ có giá trị tại thời điểm hiện tại. Nếu thị trường bất
động sản có nhiều biến đợng mạnh về cung cầu, các yếu tố môi trường
thay đổi như quy hoạch, di dời các cơng trình…đều có thể thay đởi giá trị
thị trường của bất động sản.
3. Phương pháp định giá dựa vào thông tin thị trường trong thời gian 1 tháng
gần nhất, các thơng tin mang tính chất lịch sử do vậy khi sử dụng kết quả

định giá cần kiểm tra sự biến đợng của thị trường để có thể đánh giá mức
độ tin cậy của kết quả thẩm định giá.
4. Kết quả thẩm định giá trên đây được dùng làm cơ sở xác định giá bán tại
thời điểm tháng 11/2009, không dùng kết quả vào mục đích khác.
Chứng thư thẩm định giá được lập thành 09 bản cấp cho bên A 06 bản chính.
Người định giá lưu 03 bản chính.
THẨM ĐỊNH VIÊN
Người thực hiên: Nguyễn Đình Hùng

GIÁM ĐỐC ĐIỀU HÀNH
10


Báo cáo thực tập định giá bất động sản

Người thực hiên: Nguyễn Đình Hùng

11


Báo cáo thực tập định giá bất động sản
LỜI CẢM ƠN
Tôi xin chân thành cảm ơn TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN nói
chung và khoa BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN nói riêng. Xin cảm
ơn ban chủ nhiệm khoa cùng toàn thể các thầy cô giáo, những giảng viên đã tạo
điều kiên cho chúng tôi được tham gia khoá học này.
Từ những bài giảng của các giảng viên, tơi đã có những kiến thức cơ bản về lĩnh
vực định giá bất động sản. Những kiến thức từ khố học này giúp tơi có thêm kỹ
năng để phục vụ tốt cho công việc của bản thân. Do thời gian cịn hạn chế và kiến
thức có hạn nên bài báo cáo của tơi cịn thiêu xót vì vậy rất mong sự góp ý của các

thày cơ và các bạn đọc.
Thay mặt các học viên cùng khố, tơi kính mong các thầy cô trong khoa giúp đỡ và
tạo điều kiện để các học viên chúng tôi được giao lưu, học hỏi và chia sẻ thông tin
với nhau thường xuyên hơn nữa.
Ći cùng xin kính chúc các thầy cơ ln mạnh khoẻ và công tác tốt !
Xin chúc khoa BẤT ĐỘNG SẢN & KINH TẾ TÀI NGUYÊN cùng trường ĐẠI
HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN ngày càng phát triển lớn mạnh !

Người thực hiên: Nguyễn Đình Hùng

12


Báo cáo thực tập định giá bất động sản
MỤC LỤC
BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN................................................................0
I.GIỚI THIỆU BẢN THÂN......................................................................................1
II. BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ..........................................................................................1
1. Những thông tin cơ bản về bất động sản:...........................................................1
2. Mô tả đặc điểm của bất động sản........................................................................1
3. Cơ sở thẩm định giá: Giá thị trường...................................................................2
4. Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp so sánh trực tiếp.............................2
CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ............................................................................5
PHỤ LỤC SỐ 1:........................................................................................................8
PHỤ LỤC SỐ 02........................................................................................................9
III. Hạn chế của kết quả:..........................................................................................10
IV. Điều kiện ràng buộc:..........................................................................................10
LỜI CẢM ƠN..........................................................................................................12

Người thực hiên: Nguyễn Đình Hùng

13