Báo cáo thực tập định giá bất động sản

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN & KINH TẾ TÀI NGUYÊN
~~~~~~*~~~~~~

BÁO CÁO
THỰC TẬP
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Học viên thực hiện
Lớp

: TRẦN THỊ ANH THƯ
: ĐG9, MG9, S9

HÀ NỘI - 2009

1


BÁO CÁO THỰC TẬP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
I. GIỚI THIỆU VỀ BẢN THÂN
Học viên : Trần Thị Anh Thư
Lớp

: Kinh doanh Bất Động Sản 47

Khoa

: Bất động sản và Kinh tế tài nguyên

Trường

: Đại học kinh tế quốc dân

II. BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ
Bất động sản mục tiêu là: Số 1b ngõ 178, đường Hoàng Mai, quận Hoàng Mai, Hà
Nội
Mục đích định giá : Định giá để bán
1. Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: Do chủ sở hữu cung cấp
Đất ở
Diện tích đất thực tế: 65m2

Nhà ở
Mặt bằng xây dựng: 45m2

Diện tich đất được cấp: 65 m2

Số tầng xây dựng: 2,5

Chiều ngang thửa đất: 3,2m2

Số năm đã sử dụng : 4 năm

Chiều rộng của ngõ, đường: 2,5 m

Các chi tiết khác đóng góp vào giá trị

Khoảng cách từ nhà đến đường chính:

của cơng trình: Khơng

15m
Hình dạng thửa đất: Vng
Lợi thế thương mại: Không

2. Đặc điểm pháp lý
Bất động sản đã có: + Sổ đỏ cho diện tích đất là 65 m2

2


+ Sổ hồng cho diện tích nhà là 112,5 m2
 QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ
Xác định phương pháp định giá : Nhận định đây là bất động sản nằm tại vị trí
3 của đường Hồng Mai, quận Hồng Mai, Hà Nội. Đây là khu vực có hạ tầng xã
hội tốt, vị trí của bất động sản toạ lạc lại thuận lợi, khu vực xung quanh trong thời
gian gần đấy có nhiều giao dịch thành công, nên phương pháp tối ưu ở đây là
phương pháp định giá so sánh trực tiếp.
Cách thức tiến hành định giá
Bước 1: Xác minh thông tin của bất động sản mục tiêu
Cán bộ định giá trực tiếp xuống khu vực khảo sát lại các thông tin về bất
động sản và khảo sát khu vực xung quanh. Có được các thông tin sau
-

Bất động sản nằm trong khu dân trí cao, đường thơng thống, an ninh tốt

-

Giao thơng thuận tiện

- Tiện ích xã hội đầy đủ

+ Gần chợ Hoàng Mai : Cách 50m
+ Gần Trường học: Tiểu học Hoàng Văn Thụ, Trường mầm non tư thục…
+ Gần ủy ban nhân dân phường và công an: Cách 30 m
+ Gần siêu thị Metrol Hoàng Mai: 1500m
-

Nằm trong khu vực có hạ tầng xã hội đang phát triển: Gần khu đô thị mới

Đền lừ (1000m)
Bước 2: Thu thập thông tin về các bất động sản so sánh
Tìm hiểu, thu thập thông tin về bất động sản so sánh, đưa ra các yếu tố so
sánh để có căn cứ xác định giá của bất động sản mục tiêu. Các thông tin về bất động
sản so sánh có được như sau:

3


Bảng : Thông tin các bất động sản so sánh
Chỉ tiêu
Địa chỉ
Vị trí
Quyền về BĐS
Diện tích đất
Tổng DTXD
Số tầng
Năm xây dựng
Giá bán
Thời điểm bán
Điều kiện bán
Phương thức thanh

toán

BĐS so sánh 1
Số 10 ngõ 169
3
TQSH
70 m2
200 m2
4
2005
2,2 tỷ
4/2009
Thị trường

BĐS so sánh 2
Số 2 ngõ 190
3
TQSH
32 m2
176 m2
5,5
2008
1,5 tỷ
5/2009
Thị trường

BĐS so sánh 3
Số 15 ngõ 190
3
TQSH

54 m2
189 m2
3,5
2006
1,8 tỷ
5/2009
Thị trường

Trong 2 tháng

Trong 1 tháng

Trong 1 tháng

Hình vẽ : Sơ đồ vị trí tương đối của bất động sản mục tiêu với các
bất động sản so sánh

4


Trương định

Đường
HM

Ngõ 169
Nhà số 10
Ngõ 178
BĐS MT

Nhà số 15
Ngõ 190
Nhà số 2

Bước 3: Xác định giá trị đất và công trình
Với lượng thơng tin có được ở trên, cán bộ định giá tiến hành điều chỉnh, đưa
ra giá của bất động sản mục tiêu.
Dựa vào quy định của ngân hàng về cách tính giá trị cơng trình, lần lượt có
giá trị cơng trình của các bất động sản so sánh là :
 Bất động sản so sánh 1 :
200 * 800.000 = 160.000.000 đồng
 Bất động sản so sánh 2 :
176 * 2.500.000 = 320.000.000 đồng
 Bất động sản so sánh 3 :
189 * 1.500.000 = 283.500.000 đồng
Có bảng điều chỉnh sau:

5


BĐS mục tiêu
STT

Chỉ tiêu
Đơn vị

1
2

3

4
5

6
7
8

Các bất động sản so sánh

Giá Bán
Quyền về BĐS
Diện tích
ĐK BÁN
Mức điều chỉnh
Giá điều chỉnh
PTTT
Mức điều chỉnh
Điều chỉnh
Giá điều chỉnh
Chi phí sau mua
Thời điểm bán
Mức điều chỉnh
Điều chỉnh
Giá điều chỉnh
CT Trên đất
Giá trị còn lại
Giá đất
Trọng số

Số 1b ngõ 178

Tr. đ
2

m

%
Tr. đ
%
Tr. đ
Tr. đ
Tr. đ
%
Tr. đ
Tr. đ

TQSD
65
TT
0
Ngay
0
0
0
TĐ ĐG
0

2,5 tầng
Tr. đ

Tr. đ/m2

6

Số 10 ngõ 169

Số 2 ngõ 190

Số 15 n

2200
TQSH
70
TT
0
2200
02 tháng
-1
-20
2.180
0
02 tháng trước
0,50
9,9
2.189,9
Nhà 4 tầng
160.000
28,998
2

1500
TQSH
32
TT
0
1500
01 tháng
-0,50
-7,5
1.492,5
0
01 tháng trước
0
0
1.492,5
Nhà 5,5 tầng
440.000
32,9
3

180
TQ
54
TT
0
180
01 th
-0,
-8
1.79

0
01 thán
0
0
1.79
Nhà 3,
283.
28
1


Vậy, giá đất trung bình tại khu vực bất động sản mục tiêu toạ lạc là :
Gđ = (32,9 * 3 + 28,998* 2 + 28 * 1) / 6 = 30,782 triệu đồng/m2
Giá trị thửa đất mục tiêu là : 30,782 * 65 = 2000 triệu đồng
Xác định giá trị cơng trình:
Ước tính giá trị xây dựng cơng trình là 0,8 triệu đồng / m2
Có giá trị cơng trình là : 0,8 * 45 * 2.5 = 90 triệu đồng
Vậy giá trị của bất động sản mục tiêu là: 2.000 + 90 = 2.090 triệu đồng
III. CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ:

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
Độc Lập -Tự Do - Hạnh phúc

SỐ /TĐG –
CT
(kí hiệu DN, tổ chức
thẩm định giá)

...., ngày ... tháng... năm…
CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ

Kính gửi: ........
Theo đề nghị của ông/bà/ doanh nghiệp … tại văn bản số.... ngày.... về việc
thẩm định giá .....
1. Mục đích thẩm định giá:
Xác định giá tài sản phục vụ mục đích thế chấp ngân hàng
2. Thời điểm thẩm định giá:
Ngày 10 tháng 06 năm 2009
3. Cơ sở thẩm định giá

7


Việc định giá bất động sản căn cư vào tiêu chuẩn định giá quốc tế và các văn bản
pháp quy do nhà nước Việt Nam cũng như các cấp thẩm quyền địa phương ban
hành
- Căn cứ Mục 3 Chương II Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTV QH ngày
10/05/2002 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định về thẩm định giá.
- Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật
Đất Đai
- Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003
- Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 10/05/2002 của UBTVQH
khóa 10
- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của chính phủ quy định chi
tiết thi hành pháp lệnh giá.
-

-

Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của chính phủ về thẩm định giá;
Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của chính phủ về quản lý dự

án đầu tư xây dựng cơng trình;
Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của chính phủ về sửa đổi bổ
sung một số điều của nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai;
Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của bộ trưởng bộ tài
chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (Đợt 2)
Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo quyết định số 682/BXDCSXD ngày 14/12/1996 của bộ trưởng bộ xây dựng.
QĐ số 62/2008 QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2008 của UNND Thành
phố Hà Nội về khung giá các loại đất thực hiện Nghị định số188/2004 NĐCP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ trên địa bàn Thành phố Hà
Nội..
QĐ số 62/2008 QĐ- UBND ngày 31 tháng 12 năm 2008 của UBND Thành
Phố Hà Nội về khung giá các loái đất thực hiện Ngịh định số 188/2004 NĐCP Ngày 16 tháng 11 năm 2004 của chính phủ trong địa bản Thành Phố Hà
Nội.

Các căn cứ khác

8


-

Căn cứ việc đánh giá thực tế bất động sản của khách hàng.
Căn cứ vào dữ liệu mua bán của chúng tơi tập hợp với hàng ngàn giao dịch
trên tồn Thành phố để làm cơ sở nhận định đánh giá.
- Kinh nghiệm của đội ngũ chuyên viên của một Công ty chuyên đầu tư và
kinh doanh trong lĩnh vực Bất động sản.
- Căn cứ vào sự hài lịng về tính chính xác các đánh giá của Cơng ty từ khách
hàng đã từng thực hiện dịch vụ định giá bất động sản, để có thể xây dựng cơ
sở về giá hợp lý của Bất động sản trong giao dịch
4. Thực trạng BĐS
Lợi thế thương

Diện tích đất thực tế 65 m2
mại: Khơng
Diện tich đất được cấp: 65 m2
Chiều ngang thửa đất: 3,2 m2
Chiều rộng của ngõ, đường:2,5 m
Khoảng cách từ nhà đến đường chính: 15 m
Hình dạng thửa đất: Vng
4.1 Đất:
4.2 Nhà:
Các chi tiết khác đóng
góp vào giá trị của cơng
trình: Khơng

Mặt bằng xây dựng: 45 m2
Số tầng xây dựng: 2,5
Số năm đã sử dụng: 4 năm

4.3 Tài sản:
Chiều ngang thửa đất:
3,2 m2

Diện tích đất thực tế: 65 m2
Diện tich đất được cấp: 65 m2

Bất động sản đã có: + Sổ đỏ cho diện tích đất là 65 m2
+ Sổ hồng cho diện tích nhà là 112,5m2
5. Phương pháp thẩm định giá:
Nhận định đây là bất động sản nằm tại vị trí 3 của đường Hoàng Mai, quận
Hoàng Mai, Hà Nội. Đây là khu vực có hạ tầng xã hội tốt, vị trí của bất động sản
toạ lạc lại thuận lợi, khu vực xung quanh trong thời gian gần đấy có nhiều giao

dịch thành công, nên phương pháp tối ưu ở đây là phương pháp định giá so sánh
trực tiếp
6. Kết quả thẩm định giá:
Giá đất: 2.000 triệu đồng
9


Giá nhà: 90 triệu đồng
Tổng giá trị đất và nhà: 2.090 triệu đồng
Làm tròn: 2.100 triệu đồng (2,1 tỷ đồng)
(viết bằng chữ:2 phẩy 1 tỷ đồng)
Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá trả lời để ông/ bà/ quý đơn vị có cơ
sở..... theo quy định của pháp luật hiện hành.
Thẩm định viên về giá
(ký tên)

Giám đốc
(ký tên, đóng dấu)

10