Công tác định giá bất động sản tại công ty tnhh một thành viên thẩm định giá địa ốc á châu – arev

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Yến

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải
MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT.............................................................................5
LỜI MỞ ĐẦU...............................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài..........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................2
3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu...............................................................................2
4. Phương pháp nghiên cứu.........................................................................................2
5. Kết cấu của đề tài....................................................................................................3
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP....................................................................................4
1. Khái quát chung về bất động sản.........................................................................4
1.1. Khái niệm và đặc điểm của bất động sản......................................................4
1.1.1. Khái niệm bất động sản..............................................................................4
1.1.2. Đặc điểm của bất động sản........................................................................5
1.2. Giá trị bất động sản........................................................................................8
1.2.1. Khái niệm giá trị thị trường.......................................................................8
1.2.2. Các loại giá trị bất động sản cần định giá.................................................8
2. Định giá BĐS.........................................................................................................9
2.1. Khái niệm và sự cần thiết của định giá BĐS.................................................9
2.1.1. Khái niệm định giá BĐS.............................................................................9
2.1.2. Sự cần thiết phải định giá BĐS................................................................10
2.2. Các căn cứ và nguyên tắc định giá BĐS......................................................11
2.2.1. Các căn cứ định giá BĐS.........................................................................11
2.2.2. Nguyên tắc định giá bất động sản............................................................13
2.3. Các phương pháp định giá bất động sản.....................................................16
2.3.1. Phương pháp so sánh...............................................................................16

2.3.2. Phương pháp chi phí................................................................................21
2.3.3. Phương pháp vốn hóa..............................................................................23
2.3.5. Phương pháp lợi nhuận............................................................................25
2.4. Quy trình định giá bất động sản..................................................................26
3. Định giá bất động sản thế chấp..........................................................................29
3.1. Khái niệm và sự cần thiết định giá bất động sản thế chấp.........................29
3.1.1. Khái niệm BĐS thế chấp và định giá BĐS thế chấp.................................29
3.1.2. Sự cần thiết định giá BĐS thế chấp..........................................................29
3.2. Đặc điểm của định giá bất động sản thế chấp.............................................30
3.3. Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp.....................................30
3.3.1. Phương pháp so sánh...............................................................................30
3.3.2. Phương pháp chi phí................................................................................31
3.3.3. Phương pháp vốn hóa..............................................................................31
3.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản thế chấp.....................32

Sinh viên: Nguyễn Thị Ngọc Thúy

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Yến

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải

3.4.1. Các nhân tố khách quan...........................................................................33
3.4.2. Các nhân tố chủ quan...............................................................................34
4. Các quy định của nhà nước liên quan đến định giá bất động sản và định giá
bất động sản thế chấp.............................................................................................36
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI

CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN THẨM ĐỊNH GIÁ.................................39
ĐỊA ỐC Á CHÂU.......................................................................................................39
1. Giới thiệu khái quát về công ty TNHH Một thành viên thẩm định giá địa ốc Á
Châu......................................................................................................................... 39
1.1. Lịch sử hình thành của cơng ty TNHH Một thành viên thẩm định giá địa ốc Á
Châu chi nhánh Hà Nội – AREV...........................................................................39
1.2. Phương châm hoạt động của AREV...............................................................39
1.3. Lĩnh vực hoạt động của AREV.......................................................................40
1.4. Cơ cấu tổ chức AREV Hà Nội........................................................................41
2. Thực trạng công tác định giá BĐS tại AREV....................................................42
2.1. Cơng tác định giá BĐS thế chấp..................................................................42
2.1.1. Tóm tắt một số nội dung trong quy định của AREV liên quan đến việc
thẩm định BĐS thế chấp.....................................................................................42
2.1.2. Thực trạng phương pháp thẩm định BĐS thế chấp tại AREV...................49
2.1.3. Thực trạng thực hiện quy trình thẩm định BĐS thế chấp tại AREV..........50
2.1.4. Thực trạng công tác thẩm định BĐS thế chấp được thể hiện trong tờ trình
thẩm định BĐS...................................................................................................57
2.2. Cơng tác định giá BĐS cho khách hàng thuê ngoài........................................76
3. Đánh giá công tác định giá BĐS tại AREV.......................................................80
3.1. Đánh giá công tác định giá BĐS thế chấp...................................................80
3.1.1. Những kết quả đạt được trong công tác định giá BĐS thế chấp...............80
3.1.2. Hạn chế và nguyên nhân trong công tác định giá BĐS thế chấp..............84
3.2. Đánh giá công tác định giá BĐS cho khách hàng thuê ngoài.....................85
3.2.1. Những kết quả đạt được trong cơng tác định giá BĐS cho khách hàng th
ngồi..................................................................................................................85
3.2.2. Hạn chế và nguyên nhân trong công tác định giá BĐS cho khách hàng
thuê ngoài........................................................................................................... 85
CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN THẨM ĐỊNH
GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU...............................................................................................87

1. Quan điểm và định hướng phát triển của công ty TNHH Một thành viên thẩm định
giá địa ốc Á Châu......................................................................................................87
1.1. Quan điểm.......................................................................................................87
1.2. Định hướng phát triển.....................................................................................87

Sinh viên: Nguyễn Thị Ngọc Thúy

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Yến

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải

2. Một số giải pháp hồn thiện cơng tác định giá bất động sản tại công ty TNHH Một
thành viên thẩm định giá địa ốc Á Châu...................................................................88
2.1. Giải pháp phục vụ hoạt động định giá BĐS thế chấp......................................88
2.2. Giải pháp phục vụ hoạt động định giá BĐS cho khách hàng thuê ngoài.........90
3. Một số kiến nghị với cơ quan quản lý Nhà nước...................................................90
KẾT LUẬN.................................................................................................................92

Sinh viên: Nguyễn Thị Ngọc Thúy

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Yến

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải
LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, em còn
nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình của nhiều tập thể, cá nhân trong và ngoài nhà
trường.
Trước hết, em xin chân thành cảm ơn tồn thể các thầy, cơ giáo trong khoa Bất
động sản và Kinh tế tài nguyên đã truyền đạt cho em những kiến thức rất quan trọng về
chuyên ngành Kinh doanh Bất động sản trong quá trình học tập tại trường. Đồng thời
cảm ơn các anh chị trong Công ty TNHH Một thành viên thẩm định giá địa ốc Á Châu
đã nhiệt tình chỉ bảo và cung cấp cho em những kiến thức thực tế, tạo điều kiện cho em
tham gia công tác thẩm định thực tế giúp em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp này.
Đặc biệt, em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc nhất tới cơ Nguyễn Thị Hải Yến đã
tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập vừa qua.
Hà Nội, ngày 19 tháng 05 năm 2012
Sinh viên
Nguyễn Thị Ngọc Thúy

Sinh viên: Nguyễn Thị Ngọc Thúy

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Yến

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
A/A

ACB
ACBR
AREV
A/O
BĐS
CN/PGD
TMCP
TNHH

:
:
:
:

Nhân viên thẩm định tài sản
Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu
Công ty Cổ phần Địa ốc ACB
Công ty Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên thẩm định

:
:
:
:
:

giá địa ốc Á Châu
Nhân viên tín dụng
Bất động sản
Chi nhánh/ Phòng giao dịch
Thương mại cổ phần

Trách nhiệm hữu hạn

Sinh viên: Nguyễn Thị Ngọc Thúy

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

1

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Cạnh tranh là một hiện tượng xuất hiện trong điều kiện của nền kinh tế thị trường.
Cạnh tranh là môi trường tạo động lực thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển và tăng
năng suất lao động... Và cũng giống như bất cứ loại hình đơn vị nào trong nền kinh tế
thị trường, các ngân hàng thương mại trong kinh doanh luôn phải đối mặt với sự cạnh
tranh gay gắt để giành giật khác hàng, tăng thị phần hay mở rộng cung ứng các sản
phẩm, dịch vụ của ngân hàng cho nền kinh tế.
Tuy nhiên, mỗi ngân hàng sẽ chọn một hoặc nhiều chiến lược khác nhau phù hợp
với năng lực và định hướng phát triển của ngân hàng đó để tạo sự khác biệt hóa sản
phẩm cho mình. Xác định tầm nhìn và sứ mệnh của doanh nghiệp, Ngân hàng Thương
mại cổ phần Á Châu cùng với công ty liên kết – Công ty Cổ phần Địa ốc ACB quyết
định thành lập công ty thành viên – Công ty TNHH Một thành viên Thẩm định giá địa
ốc Á Châu vào tháng 11/2006. Với phương châm là việc “Chuyên nghiệp – Chính
xác – Uy tín” và cam kết “AREV là địa chỉ tin tưởng và sự lựa chọn chính xác của quý
vị” càng ngày AREV càng nhận được nhiều sự tín nhiệm từ phía khách hàng. Có thể
nói việc thành lập Cơng ty TNHH Một thành viên Thẩm định giá địa ốc Á Châu là một

chiến lược cạnh tranh mà Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu xây dựng mà chiến
lược này đã và đang phát huy những tác động tích cực.
Việc thành lập Công ty TNHH Một thành viên Thẩm định giá địa ốc Á Châu giúp
cho Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu cạnh tranh với các ngân hàng khác bằng
các khoản vay thế chấp bất động sản – một loại hình vay vốn rất phổ biến tại các ngân
hàng hiện nay. Cạnh tranh ở lĩnh vực này, AREV cũng được đánh giá là một trong
những công ty có cơng tác định giá được thực hiện khá bài bản. Hơn nữa, ngoài việc
định giá cho Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu AREV còn định giá cho các
ngân hàng khác: Ngân hàng Thương mại cổ phần Đại Á và Ngân hàng Thương mại cổ
phần Việt Nam Thương Tín.
Khơng chỉ dừng lại ở hoạt động định giá bất động sản thế chấp, AREV còn thực
hiện định giá bất động sản cho các khách hàng th ngồi có nhu cầu tham khảo giá thị
trường của bất động sản. Như vậy, AREV đã tạo ra sự khác biệt cho Ngân hàng
Thương mại cổ phần Á Châu trên thị trường.

Sinh viên: Nguyễn Thị Ngọc Thúy

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

2

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến

Là một trong những công ty đầu tiên xây dựng một quy trình định giá riêng
AREV khơng thể nào tránh khỏi những thiếu sót dẫn đến kết quả định giá đơi khi chưa
thực sự làm hài lịng khách hàng gây ra tình trạng khiếu nại, yêu cầu tái thẩm định...
tốn nhiều thời gian, cơng sức và tiền bạc. Do đó, để tạo sự khác biệt và lợi thế kinh

doanh lâu dài, cơng ty phải đối mặt với một bài tốn khó đó là làm thế nào để bảo đảm
tính an toàn cho các khoản vay của ngân hàng, hạn chế các khoản nợ xấu nhưng giá trị
bất động sản thế chấp ngày càng phải gần hơn với giá thị trường mang lại lợi ích cao
nhất cho khách hàng?
Đề tài “Cơng tác định giá bất động sản tại công ty TNHH Một thành viên thẩm
định giá địa ốc Á Châu – AREV” là một đề tài phù hợp với khả năng nghiên cứu của
bản thân em trong quá trình thực tập với kiến thức chuyên ngành được học tập tại
trường và lượng kiến thức thực tế tại công ty. Nghiên cứu thành cơng đề tài này sẽ góp
một phần nhỏ giúp ngân hàng giải quyết bài tốn khó trên đồng thời bản thân em cũng
tích lũy những kỹ năng cơ bản trong công tác nghiên cứu phục vụ cho công việc sau
này.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Làm rõ cơ sở lý luận của định giá bất động sản nói riêng và định giá bất động
sản thế chấp nói chung.
- Tìm hiểu thực trạng công tác định giá bất động sản tại Công ty TNHH Một
thành viên thẩm định giá địa ốc Á Châu.
- Đưa ra một số giải pháp và kiến nghị góp phần hồn thiện cơng tác định giá bất
động sản tại Công ty TNHH Một thành viên thẩm định giá địa ốc Á Châu.
3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Công tác định giá bất động sản tại công ty TNHH Một
thành viên thẩm định giá địa ốc Á Châu.
- Phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu công tác định giá bất động sản
tại công ty TNHH Một thành viên thẩm định giá địa ốc Á Châu chi nhánh Hà Nội từ
năm 2009 đến nay.
4. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài sử dụng một số phương pháp sau:
- Khảo cứu tài liệu:

Sinh viên: Nguyễn Thị Ngọc Thúy

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

3

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến

 Nghiên cứu các bài giảng, tài liệu về định giá bất động sản và các môn
chuyên ngành liên quan được cung cấp trong quá trình học chuyên ngành
để làm khung kiến thức chuẩn cho việc nghiên cứu.
 Tìm kiếm các quy định của công ty TNHH Một thành viên thẩm định giá
địa ốc Á Châu để phục vụ vho việc nghiên cứu trên cơ sở dữ liệu sẵn có.
 Nghiên cứu các nội dung trong hồ sơ định giá sẵn có, so sánh với kiến
thức đã học để đưa ra đánh giá, nhận xét.
 Tìm hiểu, tra cứu các văn bản luật, nghị định, thơng tư có liên quan để
thực hiện chuyên đề.
 Tìm kiếm trên mạng Internet các kiến thức bổ sung cho công tác nghiên
cứu: kiến thức về định giá bất động sản thế chấp,...
- Quan sát thực tế và ghi chép công tác định giá bất động sản tại ngân hàng: Quan
sát các hoạt động hàng ngày của các nhân viên định giá, đi khảo sát thực tế có sự ghi
chép... để đánh giá hoạt động của AREV và đưa ra kiến nghị với đầy đủ bằng chững
minh họa.
- Phỏng vấn các cán bộ định giá tại AREV về các kinh nghiệm định giá, những
thuận lợi, khó khăn gặp phải trong q trình định giá... để đánh giá đưa ra những giải
pháp khắc phục.
- Sử dụng các phương pháp phân tích, tổng hợp để đưa ra kết luận.
5. Kết cấu của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, đề tài gồm 3

chương:
Chương I: Cơ sở lý luận về định giá bất động sản
Chương II: Thực trạng công tác định giá bất động sản tại công ty TNHH Một
thành viên thẩm định giá địa ốc Á Châu
Chương III: Một số giải pháp hồn thiện cơng tác định giá bất động sản tại
Công ty TNHH Một thành viên thẩm định giá địa ốc Á Châu.

Sinh viên: Nguyễn Thị Ngọc Thúy

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

4

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
1. Khái quát chung về bất động sản
1.1. Khái niệm và đặc điểm của bất động sản
1.1.1. Khái niệm bất động sản
Theo điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005, BĐS được định nghĩa như sau:
“Bất động sản là tài sản không thể di dời được, bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà, các cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các cơng trình gắn liền
với nhà, cơng trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

Ngoài ra, một cách hiểu phổ biến về BĐS là: BĐS tài sản vật chất không thể di
dời, tồn tại ổn định và lâu dài. Như vậy, được coi là bất động sản khi có các điều kiện
sau:
+ Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;
+ Được chiếm giữ bởi cá nhân hoạc cộng đồng người;
+ Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;
+ Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, cơng năng, hình thái của nó
khơng thay đổi;
+ Tồn tại lâu dài.
Với quan niệm như trên, BĐS thường được phân chia thành các nhóm sau đây:
+ Đất đai: Phải là đất khơng di dời được hoặc là di dời được nhưng không đáng
kể (những đất đai di dời như cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS);
phải là đất đai đã được xác định của quyền; đất đai đó phả được đo lường bằng giá trị
(căn cứ và số lượng và chất lượng của đất đai đó).
+ Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó là: Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời hoặc di
dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng... (những nhà
bạt di động của các gánh xiếc, các lâu đài làm bằng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn
khơng phải là bất động sản); các cơng trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như

Sinh viên: Nguyễn Thị Ngọc Thúy

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

5

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến

đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ... được xây dựng gắn liền với đất đai;
các tài sản khác gắn liền khơng thể tách rời cơng trình xây dựng đó: máy điều hịa
trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của cơng trình, các cây cảnh
trịng cố định tạo cảnh quan cho cơng trình (những tài sản có thể tháo rời mà giá trị
cơng dụng của nó khơng thay dổi thì khơng phải là bất động sản: máy điều hòa di động,
các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh và thiết bị đồ dùng khác); các cơng
trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo
lường nhất định (các cơng trình tơn giáo, các di sản văn hóa thế giới hoặc quốc gia, các
cơng trình quốc gia khơng lượng hóa giá trị... khơng được coi là bất động sản).
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai như: Vườn cây lâu năm (bao gồm cả cây
trồng và đất trồng cây; các cơng trình ni trồng thủy sản, cánh đồng làm muối; các
cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao; một số cơng trình khai thác hầm mỏ (hầm lò) và
các tài sản khác do pháp luật quy định.
1.1.2. Đặc điểm của bất động sản
Ngoài những đặc trưng cơ bản được gắn liền với khái niệm, BĐS cịn có những
đặc điểm sau đây:
Thứ nhất, BĐS có tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và khơng có khả năng
di dời được. Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai mà đất đai có đặc điểm
là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và khơng gian. Chính vì vậy giá trị và lợi
ích của BĐS gắn liền với tùng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích
của BĐS.
Nói đến vị trí của BĐS người ta nói đến hai loại vị trí: Vị trí tuyệt đối được xác
định bởi kinh độ, vĩ độ (địa chỉ chính xác) của BĐS và vị trí tương đối là khả năng tiếp
cận của BĐS với các tiện ích xã hội (các trung tâm). Các yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã
hội và môi trường là các yếu tố gắn liền với vị trí tương đối của BĐS và ảnh hưởng rất
lớn đến giá trị của BĐS. Khi các yếu tố này thay đổi thì cũng làm cho vị trí của BĐS
thay đổi và thay đổi giá trị của BĐS.
Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hóa BĐS
gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị

thiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như động đất, núi lửa...). Mặt khác, các cơng
trình kiến trúc và vật kiến trúc có tuổi thọ cơng trình cao, có thể hàng trăm năm. Tính

Sinh viên: Nguyễn Thị Ngọc Thúy

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

6

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến

lâu bền của BĐS được thể hiện trên cả hai góc độ tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế của
BĐS và hai tuổi thọ này không ngang nhau, thường thì tuổi thọ vật lý sẽ dài hơn tuổi
thọ kinh tế. Chính vì vậy, khi nghiên cứu và đánh giá một BĐS phải đánh giá cả tuổi
thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS
đó.
Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do sự khan hiếm
cũng như có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như từng vùng, từng địa phương,
từng khu vực, từng thửa đất. BĐS là một dạng tài sản có giới hạn về quy mơ quỹ đất
dành cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên khơng thể mở
rộng. Hàng hóa BĐS có thời gian tạo lập rất dài, bị giới hạn khơng gian phát triển và
khơng sẵn có trên thị trường, chính những điều này đã tạo ra sự khan hiếm.
Thứ tư, Tính dị biệt của BĐS. Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt, được sản xuất
không khuôn mẫu và có các u tố riêng biệt khơng giống với bất kỳ BĐS nào khác.
Sự khác biệt của BĐS trước hết là do sự khác nhau của vị trí lơ đất; khác nhau về kết
cấu, kiến trúc; khác nhau về hướng; khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh.
Tính dị biệt tạo nên giá trị khơng so sánh được của các BĐS, do đó khơng thể so sánh

các BĐS một cách rập khn, máy móc mà phải tính đến tính dị biệt của BĐS. Tính dị
biệt tạo nên giá trị của BĐS nhưng dị biệt phải thống nhất nếu các BĐS quá khác nhau
sẽ tạo nên sự lộn xộn và lúc này lại làm giảm giá trị của BĐS.
Thứ năm, hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán thị hiếu và tâm lý xã hội.
Các loại hàng hóa khác cũng có đạc điểm này nhưng đặc điểm này của hàng hóa BĐS
nổi trội hơn. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về BĐS ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi
dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm
chí cịn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh của dân cư ở đó.
Thứ sáu, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa BĐS có sụ
tác động ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời và hoàn thiện của BĐS này là
điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng
của hàng hóa BĐS kia. Ví dụ như việc xây dựng các cơng trình hạ tầng kỹ thuật và hạ
tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựng trong
khu vực. Sự ra đời của một con đường mới xẽ dẫn đến sự ra đời của những tụ điểm dân
cư hay các khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ... bám theo trục đường đó.

Sinh viên: Nguyễn Thị Ngọc Thúy

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

7

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến

Như vậy, BĐS chịu ảnh hưởng bởi các BĐS liền kề với nó; ảnh hưởng bởi mơi trường
tự nhiện, kinh tế, xã hội và các hoạt động kinh daonh khác và ngược lại. Khi xem xét
một BĐS phải dự báo được các yếu tố tác động đến BĐS trong tương lai sẽ phát triển

như thế nào, làm tăng hay giảm giá trị của BĐS để đưa ra những nhận định chính xác
nhất.
Thứ bảy, BĐS ln là một tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi phí
đầu tư xây dựng lớn và khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới.Cũng chính
vì đặc điểm này mà đầu tư BĐS phải có vốn lớn, vốn dài hạn, đồng thời phải khai thác
được đặc tính tái tạo vốn. Và do đó, hoạt động kinh doanh BĐS luôn cần đến sự tham
gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Điều này cũng giảm bớt rủi ro cho các nhà
đầu tư bởi vì trước khi đầu tư vào dự án ngân hàng hay các tổ chức tín dụng sẽ đánh
giá lại rủi ro của dự án để đi đến quyết định có đầu tư hay khơng; trong q trình hoạt
động nếu dự án gặp phải rủi ro thì khả năng cứu vớt cũng sẽ cao hơn. BĐS cũng là một
loại hàng hóa có khả năng bảo tồn giá trị rất tốt, dù có trải qua những cơn sốt hay
những giai đoạn trầm lắng nhưng nhìn chung trong lịch sử phát triển của thị trường
BĐS, giá trị BĐS luôn tăng theo thời gian.
Thứ tám, hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và các chính
sách của Nhà nước. BĐS là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ
quan đơn vị cũng như mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch về BĐS thường có tác
động rất mạnh đến hầu hết các hoạt động kinh tế và xã hội. Ban hành các văn bản pháp
luật, các chủ trương, chính sách về BĐS và thị trường BĐS là biện pháp để tăng cường
vai trò và chức năng quản lý của Nhà nước. Mặt khác, BĐS gắn liền với đất đai mà đất
đai về bản chất thuộc sở hữu của toàn xã hội. Do vậy, BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ
của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước.
Thứ chín, giá trị và cơng năng, khả năng khai thác hàng hóa BĐS phụ thuộc nhiều
vào năng lực quản lý. Vì BĐS thường có giá trị lớn bao gồm nhiều chủng loại nên việc
xử lý chúng khá phức tạp, do đó, địi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí
quản lý cũng phải cao hơn rất nhiều so với các hàng hóa thơng thường. Đặc biệt vấn đề
đầu tư xây dựng các cơng trình xây dựng cũng rất phức tạo, vấn đề kinh doanh hay cho
th đất đai, các cơng trình xây dựng, nhà ở, văn phịng... cũng địi hỏi cần có những
nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũng rất cao.

Sinh viên: Nguyễn Thị Ngọc Thúy

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

8

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến

1.2. Giá trị bất động sản
1.2.1. Khái niệm giá trị thị trường
Giá trị thị trường là số tiền có thể nhận được từ một người hay nhiều người sẵn
lòng và có thể mua một hàng hóa nào đó khi nó được một người sẵn sàng đưa ra bán. Ở
đây không có sự cưỡng chế giữa người mua và người bán tham gia vào giao dịch, họ
xem xét giá cả giao dịch trên cơ sở những lợi ích của bản thân họ.
Cần có 5 điều kiện sau để giá cả phản ánh giá trị thị trường:
 Người mua và người bán có động cơ điển hình;
 Cả hai bên có thơng tin tốt và được tư vấn tốt và họ hoạt động theo cách
họ cho là tốt nhất vì những lợi ích của các bên;
 Thời gian quảng cáo BĐS phải phù hợp trong điều kiện thị trường mở;
 Việc thanh toán phải được thực hiện bàng tiền mặt hoặc phương tiện
tương đương có thể so sánh được;
 Giá cả được xem xét một cách bình thường đối với BĐS để bán không bị
ảnh hưởng bởi bất cứ nhượng bộ nào trong giao dịch.
1.2.2. Các loại giá trị bất động sản cần định giá
1.2.2.1. Giá mua bán
Là giá cả của giao dịch dựa trên cơsở thỏa thuận giữa người mua và người bán về
một BĐS cụ thể.
Dựa trên cơ sở:

 Giá trị thị trường của BĐS
 Sự mất cân bằng trong quan hệ cung cầu tại thời điển định giá
 Tâm lý mua bán: Tâm linh, phong thủy...
 Các điều kiện nhượng bộ làm cho giá cả giao dịch trở thành giá phi thị
trường
1.2.2.2. Giá cho thuê:
Là giá trị mà chủ sở hữu nhận được tương đương với lợi ịch khi đưa BĐS vào
khai thác.
Dựa trên cơ sở: Giá trị thị trường hiện tại của BĐS, tỷ suất sinh lời của khoản đầu
tư đó tạo thành tiền th rịng của BĐS

Sinh viên: Nguyễn Thị Ngọc Thúy

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

9

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến

Có hai tỷ suất sinh lời: Lợi nhuận yêu cầu của chủ đầu tư và lợi nhuận thị trường.
Khi định giá cho thuê cũng cần chú ý đến chi phí vân hành BĐS: Bảo dưỡng, sửa chữa,
bảo hiểm... và các khoản thất thu tiền thuê do bỏ trống BĐS.
1.2.2.3. Gía trị thế chấp:
Là giá trị mà người cung cấp tín dụng có thể thu hồi tương đương với khoản tín
dụng đã cho vay.
Dựa trên cơ sở: Gía trị thị trường của BĐS x Tỷ lệ thu hồi khoản vay
Trong đó, tỷ lệ thu hồi phụ thuộc hai nhóm yếu tố: Tỷ lệ giảm giá của BĐS và chi

phí phát mại BĐS.
1.2.2.4. Gía trị đầu tư:
Là giá trị mà nhà đầu tư kỳ vọng nhận được từ tổng luồng thu nhập tương lai của
BĐS.
Dựa trên cơ sở: Gía trị hiện tại của tất cả các luồng tiền trong tương lai đưa về
định giá.
1.2.2.5. Gía trị bảo hiểm:
Là giá trị cần thiết bỏ ra để đầu tư tái tạo lại BĐS. Giá trị này chủ yếu được xác
định dựa trên: Chi phí phát triển – tỷ lện giảm giá
1.2.2.6. Giá trị sử dụng:
Là giá trị một BĐS có được đối với một sử dụng cụ thể
Dựa trên cơ sở:
 Gía trị thị trường của BĐS;
 Tỷ lệ giảm giá đối với công trình xây dựng;
 Giá trị đóng góp của BĐS vào hoạt động kinh doanh.
2. Định giá BĐS
2.1. Khái niệm và sự cần thiết của định giá BĐS
2.1.1. Khái niệm định giá BĐS
Khoản 2 , Điều 4, Luật Kinh doanh bất động sản 29/06/2006 quy định: “Định giá
bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời
điểm xác định”.
Hay khái niệm định giá BĐS còn được hiểu như sau: Định giá BĐS là một nghệ
thuật hoặc khoa học về xác định giá trị của một BĐS cho một mục đích cụ thể ở một

Sinh viên: Nguyễn Thị Ngọc Thúy

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

10

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến

thời điểm nhất định có tính đến các đặc điểm về BĐS và các nhân tố kinh tế tiền ẩn
trong thị trường BĐS bao gồm cả lĩnh vực đầu tư.
2.1.2. Sự cần thiết phải định giá BĐS
Định giá BĐS là hoạt động rất cần thiết khi thay đổi chủ sở hữu hay thay đổi mục
đích sử dụng của BĐS. Bởi lúc này các bên liên quan cần biết mức giá của BĐS để
quyết định chuyển nhượng, xác định loại hình BĐS mang lại hiệu quả cao để có quyết
định đầu tư đúng đắn.
Trong thị trường hiện nay, định giá BĐS được thực hiện với rất nhiều mục đích
khác nhau như: Mua bán, thế chấp, cho thuê, bảo hiểm và giải phóng mặt bằng, góp
vốn, đầu tư BĐS, xử lý tranh chấp thừa kế, tính thuế và hoạch tốn. Mỗi mục đích lại
cho BĐS một mức giá khác nhau.
BĐS là một tài sản có giá trị lớn, thị trường BĐS có vị trí quan trọng trong nền
kinh tế quốc dân. Vì vậy, định giá BĐS là một mắt xích quan trọng trong việc thúc đẩy
sự phát triển của thị trường BĐS và qua đó thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế.
Trong nền kinh tế quốc dân, định giá BĐS thể hiện vai trò rất quan trọng, cụ thể:
- Minh bạch hóa các giao dịch (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo
hiểm, góp vốn, bảo lãnh, chứng minh tài sản) thúc đẩy thị trường BĐS phát triển.
- Định giá đúng giá trị của BĐS làm cho chủ sở hữu, người quản lý, cơ quan quản
lý có cơ sở đưa ra những chính sách, quyết định nhằm quy hoạch, đầu tư, khai thác, sử
dụng BĐS hợp lý hơn, hiệu quả hơn.
- Công tác định giá BĐS phát triển sẽ tạo điều kiện thuận lợi trong việc thu hút
các nguồn vốn đầu tư trong và ngoài nước, vào các dự án góp phần thúc đây kinh tế
phát triển, tăng khả năng hội nhập kinh tế quốc tế.
- Định giá BĐS có tác động tích cực trong việc giảm thất thu từ cổ phần hóa các
doanh nghiệp Nhà nước, hạn chế việc thất thu thuế từ các giao dịch BĐS, tăng nguồn

thu cho ngân sách Nhà nước.
- Định giá BĐS tác động tích cực đến cơng tác quản lý Nhà nước như xử án, đền
bì, bồi thường giải phóng mặt bằng; tạo điều kiện cho các cơ quan chức năng vận dụng
các kết quả định giá có tính cơng bằng, minh bạch hơn trong quá trình thực hiện, giảm
bớt số lượt khiếu kiện, tranh chấp, liên quan đến BĐS góp phần an sinh xã hội.

Sinh viên: Nguyễn Thị Ngọc Thúy

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

11

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến

2.2. Các căn cứ và nguyên tắc định giá BĐS
2.2.1. Các căn cứ định giá BĐS
2.2.1.1. Căn cứ vào bất động sản
Trong cùng một thị trường, cùng thời điểm các BĐS khác nhau sẽ có giá trị khác
nhau. Các BĐS có điều kiện như nhau (cùng thị trường, thời gian, địa điểm) như nhau
thì giá trị thị trường của BĐS phụ thuộc vào đặc tính của BĐS đó. Các đặc điểm của
BĐS làm căn cứ cho việc định giá bao gồm:
- Căn cứ vào yếu tố vật chất tạo nên BĐS
Các yếu tố vật chất tạo nên BĐS thường là chi phí trực tiếp tạo ra cơng trình, chi
phí khác gián tiếp tạo nên cơng trình và chi phí cơ hội khi đầu tư vào cơng trình đó. Để
tính chi phí trực tiếp tạo ra cơng trình thì ta dựa vào bản vẽ thi cơng cơng trình. Mặt
khác chi phí gián tiếp tạo nên cơng trình phải dựa vào số tiền mà chủ đầu tư bỏ ra để
trả cho chi phí liên quan đến pháp lý, tư vấn thi cơng, dự tốn, giám sát cơng trình,

thẩm định dự án, chi phí cấp phép đầu tư xây dựng, chi phí hồn thành cơng trình – đây
đều là những chi phí để chủ đầu tư có đủ điều kiện, cơ sở để tạo lập và sử dụng cơng
trình theo đúng pháp luật.
- Căn cứ vào công năng của BĐS và khả năng duy trì các lợi ích gắn với cơng
năng
Cơng năng của BĐS được khai thác như thế nào phụ thuộc vào khả năng khai
thác BĐS của chủ đầu tư. Khả năng duy trì những lợi ích gắn với cơng năng phụ thuộc
vào tuổi thọ kinh tế của BĐS. Do tuổi thọ kinh tế bị chi phối bởi chu kỳ kinh doanh
BĐS và điều kiện phát triển kinh tế của địa phương nên cần phải quan tâm, đánh giá
toàn bộ khu vực xung quanh BĐS và lường trước những thay đổi, biến đổi trong tương
lai để định giá BĐS.
- Căn cứ vào kiến trúc cơng trình và tâm lý sử dụng BĐS
Cơng trình xây dựng có kiến trúc càng phức tạp cầu kỳ thì chí phí xây dựng càng
cao, giá trị cơng trình càng lớn. Tâm lý sử dụng BĐS cũng ảnh hưởng đến định giá
BĐS, nếu sử dụng BĐS phù hợp với vùng miền, địa phương thì BĐS sẽ được đánh giá
cao.
- Căn cứ vào vị trí và các yếu tố tác động đến vị trí của BĐS

Sinh viên: Nguyễn Thị Ngọc Thúy

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

12

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến

Xác định rõ vị trí BĐS giúp chúng ta tìm những BĐS tương đồng để so sánh khi

định giá. Các yếu tố tác động đến vị trí của BĐS như: Cơ sở hạ tầng kỹ thuật (hệ thống
giao thông, cấp thốt nước, điện, hệ thống bưu chính viễn thơng) hay Cơ sở hạ tầng xã
hội (khu vui chơi, giải trí, mua sắm, trường học, bệnh viện) đều là căn cứ quan trọng
khi định giá BĐS. Những yếu tố trên tác động lớn đến giá trị của BĐS cần định giá.
2.2.1.2. Căn cứ vào thị trường bất động sản
- Tính cạnh tranh và khả năng thay thế đối với BĐS
Để tìm được giá trị thực của BĐS mục tiêu cần tìm hiểu xem BĐS có ưu nhược
điểm gì so với các BĐS khác. Trong cùng một khu vực lưu ý các BĐS tương đồng đã
giao dịch có khả năng thay thế BĐS mục tiêu để từ đó tìm giá phản ánh giá trị thực của
BĐS mục tiêu.
- Cung – cầu và hiện trạng thị trường
Thống kê nguồn cung trên thị trường và dựa vào số lượng người có khả năng mua
BĐS để nhận định cầu, sau đó chỉ ra xem quan hệ cũng cầu ảnh hưởng đến giá như thế
nào. Đồng thời khái qt hóa thơng tin qua hàng loạt các chỉ số: Chỉ số giá (PI), Tỷ lệ
hấp thụ thị trường, Chỉ số lượng giao dịch (QI), Chỉ số thị trường BĐS (REMI).
- Điều kiện khu vực nơi BĐS tọa lạc
Khu vực xung quanh BĐS tọa lạc được đánh giá trên điều kiện xã hội, điều kiện
kinh tế, điều kiện mơi trường, chính sách kinh tế. Từ các điều kiện đó xác định sự ảnh
hưởng của khu vực đến giá của BĐS.
2.2.1.3. Căn cứ vào các quy định pháp lý
- Quy định pháp lý liên quan đến quyền năng đối với BĐS
Ở nhiều nước thì người có BĐS có các quyền đối với BĐS như quyền sở hữu,
quyền thuê, quyền sử dụng, nhưng Hiến pháp Việt Nam có quy định: “Đất là thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện nhân dân quản lý” do đó tại nước ta không tồn tại
quyền sở hữu BĐS. Khi nhắc đến BĐS tồn quyền sở hữu tức là người có BĐS có
quyền sử dụng, quyền chiếm hữu, quyền định đoạt, quyền cho thuê, đầu tư, thế chấp,
bảo hiểm, hoạt động kinh doanh. Các quy định pháp lý liên quan đến quyền năng đối
với BĐS là căn cứ vơ cùng quan trọng vì thế người định giá bất động sản thế chấp cần
xem xét các quy định pháp lý liên quan đến quyền năng bất động sản thế chấp như:
 Quyền sử dụng đất

Sinh viên: Nguyễn Thị Ngọc Thúy

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

13

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến

 Thời hạn sử dụng đất
 Giấy tờ pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất, cơng trình.
- Quy định pháp lý liên quan đến cơng trình xây dựng
Các quy định pháp lý về tỷ lệ sử dụng cho xây dựng cơng trình, quy định pháp lý
về hành lang an tồn của cơng trình cơng cộng (cống, kè, đê đập), quy định pháp lý về
phân cấp cơng trình xây dụng phải được định giá viên tìm hiểu kỹ và làm căn cứ cho
định giá BĐS thế chấp.
- Xu hướng thay đổi hay điều chỉnh của hệ thống pháp luật
Sự điều chỉnh của hệ thống pháp luật liên quan trực tiếp đến quyền năng của
người sở hữu BĐS, do vậy khi định giá cần căn cứ vào xu hướng thay đổi của Luật Đất
đai, các luật liên quan đến BĐS, Luật Thuế đất, Luật thuế bất động sản.
- Quy định pháp lý về giá cần quan tâm đến Pháp lệnh giá, quy định pháp luật
về tính giá.
- Quy định pháp lý về định giá BĐS cần quan tâm các tiêu chuẩn thẩm định
giá Việt Nam, tiêu chuẩn hành nghề định giá.
2.2.2. Nguyên tắc định giá bất động sản
Việc xác định giá trị của một BĐS phải dựa trên các phương pháp mang tính khoa
học và hợp lý và trước hết phải dựa trên các nguyên tắc của định giá BĐS. Các nguyên

tắc này dựa trên các học thuyết kinh tế và khái niệm cơ bản về giá trị thị trường. Trong
thực tế của quá trình xác định giá trị BĐS, các nguyên tắc này được sử dụng kết hợp
chặt chẽ với nhau ở mức cao nhất có thể.
Có rất nhiều quan hệ kinh tế chi phối giá trị thị trường của BĐS và vì vậy các
nguyên tắc xác định giá trị này cũng rất đa dạng. Dưới đây là một số nguyên tắc chủ
yếu thường được vận dụng trong quá trình hình thành các phương pháp định giá BĐS.
2.2.2.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất hay còn gọi là nguyên tắc sử dụng cao
nhất, tốt nhất là nguyên tắc cơ bản và quan trọng trong công tác định giá BĐS, là
nguyên tắc bảo đảm giá trị của BĐS là giá trị thị trường – giá trị cao nhất. Nguyên tắc
này địi hỏi khi định giá BĐS trong tình huống sử dụng cao nhất và tốt nhất, chứ
không dựa trên việc sử dụng hiện tại bởi vì việc sử dụng cao nhất, tốt nhất quyết định
giá thị trường của BĐS.

Sinh viên: Nguyễn Thị Ngọc Thúy

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

14

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến

BĐS được coi là sử dụng cao nhất, tốt nhất nếu như BĐS đó đang được sử dụng
một cách hợp pháp, phù hợp với quy hoạch, khả thi về kĩ thuật, cho thu nhập rịng lớn
nhất hoặc có khả năng cho thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất và có thể được tồn
tại kéo dài nhất định, liên tục trong một khoảng thời gian.
2.2.2.2. Nguyên tắc cung – cầu

Giá trị của một BĐS được xác định bởi mối quan hệ cung – cầu về BĐS đó trên
thị trường. Ngược lại giá trị BĐS cũng tác động đến cung, cầu về BĐS. Sự khác biệt về
các đặc điểm vật lý và kinh tế xã hội của BĐS cũng được phản ánh trong quan hệ cung
cầu và giá BĐS.
Giá trị của BĐS thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung của BĐS.
Khi nhu cầu về loại BĐS nào đó tăng lên trong điều kiện cung khơng đổi thì giá cả
BĐS đó tăng lên và ngược lại.
2.2.2.3. Nguyên tắc phù hợp
Giá trị của BĐS được tạo ra và duy trì khi đặc tính của BĐS phù hợp với cầu thị
trường, phù hợp với nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất, phù hợp với những yếu
tố bên ngoài BĐS.
2.2.2.4. Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc thay thế chỉ ra rằng những BĐS tương tự nhau có khả năng thay thế
cho nhau. Với nguyên tắc này, giá trị của một BĐS thường được xác lập dựa trên giá
bán của một BĐS thay thế tương tự về độ tiện dụng, so sánh trong cùng một vùng
giá trị và thời điểm bán của các BĐS so sánh gần với thời điểm xác định giá trị BĐS.
Đồng thời cũng theo nguyên tắc thay thế, người mua thường không trả cho một
BĐS nhiều hơn chi phí để có được diện tích đất tương đương và xây dựng một cơng
trình tương ứng, trừ khi do điều kiện thời gian, sự không thuận lợi và rủi ro.
2.2.2.5. Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc thay đổi chỉ ra giá trị của BĐS luôn thay đổi theo sự thay đổi của các
yếu tố trong thị trường do tác động của bốn nhóm yếu tố xã hội, kinh tế, mơi trường và
các chính sách; thay đổi theo thời gian sử dung; thay đổi theo thị hiếu tiêu dùng và giá
trị BĐS phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến
giá trị. Vì vậy khi phát biểu về giá trị BĐS cần lưu ý tính hiệu lực pháp lý của giá trị
vào thời điểm nào.

Sinh viên: Nguyễn Thị Ngọc Thúy

Lớp: Bất động sản 50A

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

15

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến

2.2.2.6. Nguyên tắc cân bằng
Nguyên tắc cân bằng cho rằng giá trị BĐS được tạo ra và duy trì bền vững khi các
yếu tố tác động đến BĐS ở trạng thái cân bằng.
Sự cân bằng được thể hiện ở hai góc độ: cân bằng trong bản thân BĐS (cân bằng
giữa đất và cơng trình, cân bằng giữa các bộ phận trong cơng trình) và cân bằng của
BĐS với cơ sở hạ tầng, các tiện ích xung quanh BĐS.
2.2.2.7. Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc đóng góp chỉ ra rằng giá trị của một bộ phận cấu thành tạo nên BĐS
được đo lường bằng sự đóng góp của bộ phận đó vào giá trị toàn bộ BĐS. Bất kỳ sự
thay đổi nào của bộ phận cấu thành làm thay đổi BĐS thì khơng nên chỉ nhìn vào chi
phí bỏ ra để đánh giá mà nên nhìn vào sự đóng góp của thay đổi đó dưới góc nhìn của
người tham gia thị trường.
2.2.2.8. Nguyên tắc cạnh tranh
Nguyên tắc cạnh tranh chỉ ra rằng khi định giá BĐS nếu BĐS nằm trong môi
trường cạnh tranh thì người định giá phải căn cứ vào giá BĐS hình thành trên thị
trường, đối với những BĐS có lợi nhuận siêu ngạch, có yếu tố độc quyền thì không thể
sử dụng những biện pháp thông thường mà cần đến những biện pháp chuyên biệt mới
cho kết quả chính xác.
2.2.2.9. Nguyên tắc dự báo
Giá trị của BĐS được xác định dựa trên những lợi ích kỳ vọng mà BĐS mang lại cho
chủ sở hữu. Do đó, việc ước tính giá trị của BĐS luôn luôn dựa trên các triển vọng
tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng BĐS của người mua. Giá trị của

BĐS cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị
trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này ảnh hưởng tới giá trị.
2.2.2.10. Nguyên tắc nhất quán
Nguyên tắc nhất quán chỉ ra trong q trình định giá BĐS phải có sự nhất quán
trong sử dụng và đánh giá các yếu tố tạo nên giá trị BĐS và nhất quán khi dùng đơn vị
sử dụng để định giá.
2.2.2.11. Nguyên tắc thực tế
Nguyên tắc này cho rằng định giá BĐS phải dựa trên những bằng chứng thực tế
của thị trường, của BĐS và không được suy diễn.

Sinh viên: Nguyễn Thị Ngọc Thúy

Lớp: Bất động sản 50A