Công tác định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại hiện nay

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BCTĐ
BĐS
BĐSSS
BĐSTĐ
BTCT
CLCL
CN
CVĐG
DN
DT
ĐGBĐS
ĐGV
GCN
GCNQSDĐ
HTTD
HTQT
KD
KH
NHNN
NHTM
NHTMCP
PGD
P.TĐTSĐL
P.QLRR
QLRR
QH
SXKD
UBND
TPB
TPHCM

TPHN

: Báo cáo thẩm định
: Bất động sản
: Bất động sản so sánh
: Bất động sản thẩm định
: Bê tơng cốt thép
: Chất lượng cịn lại
: Chi nhánh
: Chuyên viên định giá
: Doanh nghiệp
: Diện tích
: Định giá bất động sản
: Định giá viên
: Giấy chứng nhận
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
: Hỗ Trợ tín dụng
: Hệ thống Quản trị
: Kinh doanh
: Khách hàng
: Ngân hàng nhà nước
: Ngân hàng Thương mại
: Ngân hàng Thương mại Cổ phần
: Phòng giao dịch
: Phòng thẩm định tài sản độc lập
: Phòng quản lý rủi ro
: Quản lý rủi ro
: Quy hoạch
: Sản xuất kinh doanh
: Uỷ ban nhân dân

: Tien phong bank
: Thành phố Hồ Chí Minh
: Thành phố Hà Nội


DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ BẢNG BIỂU

Sơ đồ 2.1: Quy trình định giá bất động sản thế chấp...............................................36

Bảng 2.1. Bảng giá xây dựng Ngân hàng thương mại cổ phần Tiên Phong.............39
Bảng 2.2: Bảng dùng các thông tin của BĐS SS để đưa ra đơn giá đất thẩm định.........42
Bảng 2.3: Tỷ lệ % theo vị trí tầng trong trường hợp nhà mặt tiền có khả năng kinh
doanh tốt.................................................................................................................. 45
Bảng 2.4: Tỷ lệ % theo vị trí tầng trong trường hợp nhà mặt tiền có khả năng kinh
doanh kém...............................................................................................................45


MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU...........................................................................................................1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ
CHẤP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI.................................................3
1.1. Một số khái nịêm cơ bản..................................................................................3
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm bất động sản, thế chấp bất động sản...........................3
1.1.2. Sự cần thiết của thế chấp bất động sản và định giá bất động sản thế chấp.......6
1.2. Những quy định về thế chấp bất động sản..........................................................8
1.2.1. Phân loại bất động sản thế chấp.......................................................................8
1.2.2. Điều kiện đối với bất động sản thế chấp..........................................................9
1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản và định giá bất động sản..........9
1.3.1. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản..............................................9
1.3.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản.........................................11

1.4. Các căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp................................11
1.4.1. Các căn cứ định giá bất động sản thế chấp....................................................11
1.4.2. Các nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp..............................................12
1.5. Các phương pháp định giá bất động sản...........................................................13
1.5.1. Phương pháp so sánh.....................................................................................14
1.5.2. Phương pháp chi phí......................................................................................16
1.5.3. Phương pháp thu nhập...................................................................................19
1.5.4. Phương pháp thặng dư...................................................................................21
1.6. Quy trình định giá bất động sản........................................................................24
1.6.1. Xác định nhiệm vụ định giá bất động sản......................................................24
1.6.2. Khảo sát hiện trường, thu thập thơng tin........................................................25
1.6.3. Phân tích thơng tin về bất động sản...............................................................25
1.6.4.Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản................................................25
1.6.5. Xác định giá trị bất động sản.........................................................................26
1.6.6. Lập hồ sơ và chứng thư định giá....................................................................26
CHƯƠNG 2. CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI
CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI...................................................................27
2.2. Thực trạng quy định về bất động sản thế chấp tại các Ngân hàng thương mại........28
2.2.1. Các văn bản của Nhà nước hướng dẫn việc định giá bất động sản................28
2.2.2. Thực trạng quy định về bất động sản thế chấp tại các Ngân hàng thương mại.
................................................................................................................................. 29
2.3.Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại
Cổ phần Tiên Phong................................................................................................32
2.3.1. Hoạt động xác định đơn giá đất thị trường....................................................32


2.3.2. Quy trình định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần
Tiên Phong..............................................................................................................35
2.3.3. Một số trường hợp định giá bất động sản thế chấp tại NHTMCP Tiên Phong..........38
2.4. Đánh giá chung về công tác định giá bất động sản thế chấp tại các Ngân hàng

thương mại..............................................................................................................47
2.4.1. Ưu điểm.........................................................................................................47
2.4.2. Hạn chế..........................................................................................................49
2.4.3. Những vấn đề vướng mắc trong công tác định giá bất động sản thế chấp tại
các Ngân hàng thương mại......................................................................................50
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIỆN
CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÁC NGÂN
HÀNG THƯƠNG MẠI.........................................................................................52
3.1 .Phương hướng phát triển công tác định giá bất động sản thế chấp tại các Ngân
hàng thương mại......................................................................................................52
3.1.1. Định hướng phát triển của các Ngân hàng thương mại..................................52
3.1.2. Định hướng trong công tác định giá bất động sản thế chấp tại các Ngân
hàng thương mại......................................................................................................54
3.2. Các giải pháp nhằm hịan thiện cơng tác định giá bất động sản thế chấp tại các
Ngân hàng thương mại............................................................................................55
3.2.1. Đổi mới nhận thức của lãnh đạo NH trong cơng tác định giá BĐS thế chấp...........55
3.2.2. Hịan thiện công tác tổ chức định giá.........................................................57
3.2.3. Đào tạo nghiệp vụ cho các chun viên thẩm định........................................57
3.2.4. Hịan thiện quy trình định giá trong mỗi một Ngân hàng thương mại...........58
3.2.5.Nâng cao chất lượng thu thập và xử lý thông tin............................................59
3.2.6. Tổ chức tốt việc tác nghiệp trong phòng thẩm định giá tài sản và với các khối
ban ngành khác trong từng ngân hàng.....................................................................60
3.2.7. Hoàn thiện các văn bản quy định rõ: Căn cứ, nguyên tắc, phương pháp và quy
trình định giá bất động sản của các Ngân hàng thương mại.....................................61
3.2.8. Mỗi một Ngân hàng thương mại cần xây dựng một tổ chức thẩm định giá
chuyên nghiệp.........................................................................................................61
3.3. Kiến nghị.........................................................................................................62
3.3.1.Kiến nghị với Nhà nước và các cơ quan có thẩm quyền.................................62
3.3.2. Kiến nghị với NHNN Việt Nam....................................................................64
KẾT LUẬN............................................................................................................65

TÀI LIỆU THAM KHẢO


1

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Ngày nay, trong bối cảnh một nền kinh tế thị trường có tốc độ tăng trưởng cao
và đang trong tiến trình hội nhập quốc tế, bản thân thị trường cũng có nhiều thay đổi
và ngày càng bộc lộ nhiều khiếm khuyết dẫn đến giá cả trên thị trường biến động
gây hoang mang cho tồn xã hội, thì chính lúc này việc phát triển hoạt động định
giá trong các Ngân hàng không chỉ là một đòi hỏi tất yếu mà còn rất cấp bách đối
với Việt Nam, góp phần quan trọng trong việc minh bạch hóa thơng tin trên thị
trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng. Việc định giá là cần thiết khi BĐS
chuyển đổi chủ sở hữu hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng như các hoạt động mua
bán, cho thuê, thế chấp, cổ phần hóa, góp vốn, thu hồi nợ của các ngân hàng…
Trong quá trình cho vay, ngân hàng phải yêu cầu người vay thế chấp tài sản để đảm
bảo khả năng thu hồi vốn cũng như lợi nhuận của ngân hàng. Để có thể quyết định
được có cho vay hay không và cho vay bao nhiêu, ngân hàng đều phải tiến hành
thẩm định giá các tài sản này. Có thể nói cơng tác định giá bất động sản có vai trị
và ý nghĩa quyết định trong hoạt động cho vay của ngân hàng.Tuy nhiên trên thực tế
việc định giá tài sản bảo đảm là bất động sản vẫn diễn ra tình trạng bất cập trong
cơng tác tổ chức định giá khiến cho việc xác định giá trị của BĐS, việc xây dựng
khung giá đất thị trường không sát với giá trị thực của BĐS…Chính vì điểm hạn
chế này việc phân tích và nghiên cứu cơng tác thẩm định giá bất động sản thế chấp
ở tại các Ngân hàng thương mại là cần thiết. Do vậy, em đã quyết định chọn đề tài:
“Công tác định giá bất động sản thế chấp tại các Ngân hàng thương mại hiện
nay”
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Làm rõ cơ sở khoa học của hoạt động định giá bất động sản thế chấp.

- Tìm hiểu về thực trạng cơng tác định giá bất động sản thế chấp tại các Ngân
hàng thương mại.
- Đưa ra những phương hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá
bất động sản thế chấp tại các Ngân hàng thương mại.
3. Phương pháp nghiên cứu
Trên cơ sở nền tảng của phương pháp nghiên cứu duy vật biện chứng và sử
dụng kết hợp nhiều phương pháp đặc biệt là các phương pháp:
- Phương pháp điều tra và xử lý thơng tin.
- Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp.


2

4.Kết cấu nội dung của chuyên đề
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, chuyên đề gồm
các chương sau:
Chương 1: Cơ sở khoa học của định giá bất động sản thế chấp tại các Ngân
hàng thương mại.
Chương 2: Công tác định giá bất động sản thế chấp tại các Ngân hàng
thương mại .
Chương 3: Phương hướng và giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá
bất động sản thế chấp tại các Ngân hàng thương mại.


3

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ
CHẤP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. Một số khái nịêm cơ bản
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm bất động sản, thế chấp bất động sản.

 Khái niệm bất động sản.
Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các quốc gia
trên thế giới. Ở Việt Nam khái niệm về BĐS được thể hiện trong điều 174, Bộ luật
dân sự
“ Bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm: Đất đai, Nhà ở, các
cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, cơng
trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp
luật quy định”.
Một cách hiểu phổ biến về BĐS là: Bất động sản là những tài sản vật chất
không thể di dời được và tồn tại ổn định, lâu dài. Như vậy, một tài sản được coi là
BĐS khi có các điều kiện sau:
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người
- Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định
- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, cơng năng, hình thái của
nó khơng thay đổi
- Tồn tại lâu dài.
 Phân loại bất động sản.
BĐS có thể được phân thành các nhóm sau đây:
- Đất đai: đất đài là yếu tố đầu tiên và là thành phần cơ bản tạo nên BĐS. Định
nghĩa về đất đai như sau: “ Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc
gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái
đất”
C.Mac viết rằng: “ Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh
tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong
nông lâm nghiệp.
Đất là vật thể thiên nhiên hình thành từ lâu đời do kết quả quá trình hoạt động
tổng hợp của 5 yếu tố gồm: Đá, thực vật, động vật, khí hậu, địa hình và thời gian.

4

Đất là lớp bề mặt của trái đất, có khả năng cho sản phẩm cây trồng để ni
sống lồi người. Mọi hoạt động của con người gắn liền với lớp bề mặt đó theo thời
gian và khơng gian nhất định. Chất lượng của đất phụ thuộc vào độ phì nhiêu của
nó.
Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các cơng trình cơng
nghiệp, giao thơng, thủy lợi, các cơng trình phúc lợi khác, các cánh đồng để con
người trồng trọt, chăn nuôi.
Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư có định, là thước đo
sự giàu có của mỗi quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về
tài chính, như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là một nguồn lực
cho các mục đích tiêu dùng.
Nếu khơng có đất đai thì khơng thể có BĐS và ngược lại khơng có loại BĐS
nào lại khơng gắn liền với đất đai.
- Các cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai và các tài sản gắn liền với cơng
trình đó. Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời hoặc di dời khơng đáng kể, các
cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai. Các tài sản gắn liền khơng tách rời với
cơng trình xây dựng đó. Các cơng trình này phải có khả năng đo lường và lượng hóa
thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai như vườn cây lâu năm, các cơng trình du
lịch, vui chơi, thể thao…
Việc phân loại BĐS như trên giúp người định giá hiểu được bản chất của các
BĐS từ đó rút ra các đặc điểm riêng biệt của BĐS để có cơ sở xác định giá trị của
BĐS đó.
 Đặc điểm của bất động sản.
Bên cạnh những đặc điểm của một tài sản thì các BĐS có những đặc tính riêng
mà các tài sản khác khơng có tạo nên tính khác biệt của BĐS với tài sản đơn thuần
khác, đồng thời cũng là một trong những yếu tố tạo nên giá trị BĐS. Bởi vậy người
định giá cần phải xem xét các đặc điểm này ảnh hưởng như nào đến giá trị của

BĐS.
- Cố định về vị trí: Trước hết BĐS là tài sản gắn liền với đất đai hoặc chính là
đất đai khơng di dời được, do vậy nó ln được coi là tài sản có vị trí cố định.
Chính vì vậy, giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. Yếu tố vị trí
khơng chỉ được xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lí thơng thường mà nó
được đánh giá chủ yếu bởi khỏang cách đến các trung tâm, đến các điểm dịch vụ


5

cơng cộng, các cơng trình cơng cộng như thương mại, y tế, văn hóa, giáo dục và phụ
thuộc vào khả năng tiếp cận. Cũng do BĐS có tính chất cố định về vị trí và gắn liền
với vị trí nhất định nên giá trị giá trị và lợi ích mang lại của BĐS chịu tác động của
yếu tố vùng và khu vực rõ rệt. Nhiệm vụ của người định giá là cần phải đánh giá
được tác động của yếu tố vị trí đến giá trị BĐS như điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã
hội và điều kịên môi trường. Khi có sự thay đổi các yếu tố trên thì giá trị của BĐS
sẽ thay đổi theo.
- Tính bền vững: BĐS, đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao.Tuy vậy, cán bộ
tín dụng phải quan tâm đến thời gian tồn tại của BĐS thế chấp để xác định thời gian
cho vay hợp lý.
- Tính khác biệt: Giữa các BĐS có những sự khác nhau rất đáng chú ý. Khơng có
2 BĐS hồn tồn giống nhau, lí do là có sự khác nhau về vị trí của bất động sản, khác
nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với bất động sản, khác nhau về
quang cảnh mơi trường…Do đó, cán bộ thẩm định phải quan tâm đến vấn đề này.
- Tính khan hiếm: Sự khan hiếm bất động sản chủ yếu là do diện tích đất đai tự
nhiên là có giới hạn và bất động sản có tính khác biệt, cố định về vị trí. Vì vậy, quan hệ
cung cầu về bất động sản thường mất cân đối, theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, qua
đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất động sản, người đầu cơ về lâu dài thường có lợi do
giá cả ln có xu hướng tăng lên. Nhà nước cần có chính sách chống đầu cơ bất động
sản, chống tình trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới khủng hoảng kinh tế.

Điều này cũng ảnh hưởng tới việc định giá bất động sản thế chấp.
- Có giá trị lớn: giá trị bất động sản thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị
của đất đai và chi phí xây dựng các cơng trình trên đất là rất lớn. Chính vì vậy, nếu thế
chấp bất động sản thì sẽ được vay vốn nhiều hơn so với hình thức đảm bảo khác như
cầm cố tài sản.
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: các bất động sản thường có tác động qua lại với nhau
và có ảnh hưởng các hoạt động kinh tế- xã hội. Nhà nước phải thống nhất quản lí về bất
động sản. Khi định giá bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có các
cơng trình bất động sản khác ra đời.
 Thế chấp bất động sản.
- Thế chấp được hiểu là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình,
kể cả tài sản hình thành từ vốn vay, để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của bên có
nghĩa vụ đối với Ngân hàng và không chuyển giao tài sản đó cho Ngân hàng. Tài


6

sản thế chấp do bên bảo đảm giữ hoặc các bên có thể thỏa thuận giao cho bên thứ ba
giữ tài sản thế chấp.
Thế chấp BĐS là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh tài sản nói chung
và BĐS nói riêng. Để có vốn kinh doanh của các cá nhân, tổ chức, họ phải thế chấp
BĐS tại các tổ chức tín dụng để vay vốn, do vậy trong nền kinh tế cạnh tranh như
hiện nay thế chấp BĐS để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò rất quan trọng,
giúp thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển, rút ngắn thời gian sản xuất, tiết kiệm
chi phí, tăng cường cơng tác quản lý Nhà nước về BĐS nói chung và nhà đất nói
riêng. Khơng chỉ có vậy, nhờ thế chấp BĐS mà các tổ chức tín dụng tránh khỏi
được rủi ro khi cho vay và hoạt động có hiệu quả hơn. Từ đó có thể coi thế chấp
BĐS để vay vốn là việc bên vay vốn (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản là BĐS thuộc
sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ (gồm nợ gốc, lãi
vay và phạt lãi quá hạn) đối với bên cho vay (bên nhận thế chấp).

Tất cả các BĐS thuộc sở hữu của cá nhân hay tổ chức đều có thể thế chấp để
vay vốn. Khi thế chấp, hai bên ngân hàng và khách hàng phải thỏa thuận định giá
BĐS thế chấp và ký kết hợp đồng thế chấp có chứng nhận của Phịng cơng chứng.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước thống nhất quản
lý. Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất đối với các cá nhân, hộ gia đình,
các tổ chức kinh tế, các đơn vị vũ trang, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị - xã
hội sử dụng ổn định lâu dài. Trong các chủ thể được giao đất hoặc cho thuê đất nói
trên, chỉ có cá nhân, hộ gia đình và các tổ chức kinh tế mới có thể sử dụng quyền sử
dụng (QSD) đất làm tài sản thế chấp để vay vốn ở các ngân hàng.
1.1.2. Sự cần thiết của thế chấp bất động sản và định giá bất động sản thế chấp.
1.1.2.1. Trong các giao dịch và tranh chấp dân sự.
Việc xác định giá trị bất động sản sát với giá trị thị trường giúp cho các giao
dịch như đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thế chấp được thực
hiện một cách trôi chảy. Điều này cũng rất quan trọng trong việc đánh giá giá trị
doanh nghiệp khi cổ phần hoá một cách chính xác, do trước đây giá trị của đất đai
của các doanh nghiệp nhà nước thường chưa được tính đến hoặc nếu có thường ở
mức thấp khác xa giá trị thị trường, vì vậy, nếu giá trị đất đai trong q trình cổ
phần hố khơng được đánh giá lại thì ngân sách nhà nước sẽ bị thất thốt lớn.
Xác định chính xác giá trị của bất động sản sẽ tránh được các tranh chấp đất đai
về giá và có thể nói đây là một trong những vấn đề phổ biến nhất trong tranh chấp
về giá trị đất đai khi khơng có sự thống nhất giữa các bên. Một lý do quan trọng của


7

việc xác định đúng giá trị BĐS là giúp cho việc phân bố đất đai - như là một nguồn
lực xã hội một cách hiệu quả. Nói một cách khác, đất đai sẽ được phân bố vào
người "sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất". Khi tất cả nguồn lực đất đai đều được
đánh giá theo giá trị thị trường và khơng có sự ưu đãi đặc biệt nào đối với một
nhóm người sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất. Thực ra

hiện nay ở nước ta, còn rất nhiều cơ quan, doanh nghiệp nhà nước được"bao cấp" về
giá đất khi tính tốn các nghĩa vụ liên quan đến đất. Vì vậy, mặc dù đất đai là sở
hữu tồn dân, có hiện tượng "chiếm giữ" đất đai ở những vị trí tốt, thuận lợi của các
cơ quan, doanh nghiệp nhà nước. Nguyên nhân chính là "giá đất" để tính tốn các
nghĩa vụ này không sát với giá thị trường ở những khu vực rất thuận lợi và đặc biệt
đó (sẽ ở mức rất cao), vì vậy các cơ quan này khơng có động lực rời khỏi những
khu vực này để tìm đến những khu vực có giá đất rẻ hơn để thuê trụ sở hoặc nơi sản
xuất kinh doanh. Nói một cách khác, nguyên tắc "sử dụng cao nhất và tốt nhất"
không được đảm bảo.
1.1.2.2. Trong cho vay vốn có tài sản đảm bảo
Theo như em được biết thì hiện nay Ngân hàng Nhà nước đã cho phép các
Ngân hàng thương mại tự thoả thuận và chịu trách nhiệm xác định giá trị của bất
động sản thế chấp với các khách hàng xin vay.
Do vậy hoạt động định giá BĐS là một khâu rất quan trọng trong quy trình tín
dụng tại Ngân hàng hiện nay. Kết quả định BĐS là căn cứ, cơ sở để các Ngân hàng
xét duyệt khoản vay cho khách hàng. Đồng thời, giá trị định giá càng chính xác, phù
hợp và xác thực với thị trường sẽ đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng và
hạn chế được rủi ro cho Ngân hàng.
Việc cấp tín dụng tại các ngân hàng trước hết dựa trên cơ sở tin cậy, có độ an
tồn cao nhất. Khi cho vay, các ngân hàng luôn kỳ vọng khách hàng sẽ lựa chọn
phương án đầu tư tốt nhất và thực hiện hiệu quả phương án đó để có đủ nguồn hồn
trả đầy đủ cả gốc và lãi vay. Tuy nhiên, vấn đề không đơn giản như vậy khi nhiều
khách hàng sử dụng vốn vay kém hiệu quả, gây tổn thất tài chính hay ngân hàng
không phân biệt được khách hàng do sự lựa chọn đối nghịch.
Như vậy có thể nói cho vay có tài sản bảo đảm là một trong những cơ chế tốt
nhất để giảm thiểu rủi ro tín dụng cho ngân hàng, đảm bảo hoạt động an toàn cho cả
hệ thống.


8

1.2. Những quy định về thế chấp bất động sản.
Do hoạt động thế chấp bất động sản ngày càng phát triển vì vậy trong những
năm qua Hệ thống pháp luật của Quốc hội, Chính phủ, NHNN, Bộ tài ngun mơi
trường… đều xây dựng những khung pháp lí cho hoạt động này cụ thể trong các
văn bản luật sau: Luật dân sự 2005; Luật đất đai 2003; Luật các tổ chức tín dụng;
Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền
vay của tổ chức tín dụng ; Thông tư số 06/2000/TT-NHNN1 ngày 29/12/1999 của
Ngân hàng nhà nước về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 178/1999/NĐ-CP; Nghị
định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung Nghị
định 178; Thông tư số 07/2003/TT-NHNN ngày 19/05/2003 của NHNN về hướng
dẫn thực hiện một số quy định về bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng…. Những
quy định về BĐS thế chấp bao gồm:
1.2.1. Phân loại bất động sản thế chấp
Để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng và linh hoạt trong vấn đề cho vay
Ngân hàng quy định nhiều loại tài sản thế chấp trong đó có bất động sản. Bất động
sản ln là tài sản bảo đảm quan trọng và chiếm một tỷ lệ lớn trong tổng số tài sản
thế chấp, bảo lãnh của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại Ngân hàng. Tài sản thế
chấp gồm:
+ Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, cơng trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
+ Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.
+ Trường hợp thế chấp tồn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc
tài sản thế chấp.Trong trường hợp thế chất một phần bất động sản có vật phụ, thì vật
phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận.
+ Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản
thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định; trường hợp tài sản thế
chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài
sản thế chấp.

Bất động sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trường hợp các bên có thoả
thuận bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ. Bất động sản có đăng ký quyền sở hữu
có thể được thế chấp để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị lớn
hơn tổng nghĩa vụ dân sự được bảo đảm trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc
pháp luật có quy định khác.


9

1.2.2. Điều kiện đối với bất động sản thế chấp
Bất động sản dùng để thế chấp phải có đủ các điều kiện sau đây:
- Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc bên
bảo lãnh.
Để chứng minh được điều kiện này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải
xuất trình Giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý tài sản. Trường hợp thế chấp
quyền sử dụng đất, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai. Đối với
tài sản mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp Nhà nước quản lý, sử dụng, doanh
nghiệp phải chứng minh được quyền được thế chấp hoặc bảo lãnh bất động sản đó.
- Thuộc loại tài sản được phép giao dịch
Tài sản được phép giao dịch được hiểu là các loại tài sản mà pháp luật cho
phép hoạt động không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm
cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
- Khơng có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm:
Để thỏa mãn điều kiện này, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bên bảo lãnh
cam kết bằng văn bản về việc tài sản khơng có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc
quyền sử dụng, quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam
kết của mình.
1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản và định giá bất động sản.
1.3.1. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

1.3.1.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp tới giá trị bất động sản
a) Nhóm các yếu tố tự nhiên
- Vị trí của BĐS: Bản thân BĐS ln đồng thời tồn tại 2 loại vị trí: vị trí tuyệt
đối, vị trí tương đối. Trên thực tế chúng ta cũng thấy được những BĐS nằm ở trung
tâm thành phố, đô thị, rồi tại các ngã 3, ngã 4, trên các trục đường giao thơng quan
trọng bao giờ cũng có giá trị hơn những BĐS ở các vị trí khác. Như vậy xem xét
đánh giá ưu thế về vị trí của BĐS là rất quan trọng, nó có liên quan trực tiếp đến
việc xác định giá trị BĐS
- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lơ đất: Một kích thước và diện
tích thửa đẩt tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư. Ví
dụ ở Hà Nội, với nhu cầu để ở thì thửa đất mà đạt tiêu chuẩn thì phải có mặt tiền
4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m.


10

- Đặc điểm cơng trình trên đất và dưới lịng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính
chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý, độ màu mỡ của đất, độ tơi xốp của đất....) Những
yếu tố trên ảnh hưởng rất nhiều đến giá trị của BĐS.
b). Nhóm các yếu tố kinh tế
- Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: Mức thu nhập hàng năm mang lại sẽ có
ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS
càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
- Biến động vật giá: Tài sản nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến động càng
thể hiện được tính đảm bảo giá trị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh
hưởng của thị trường BĐS, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá trị BĐS cũng
càng cao. Nhưng giá BĐS chỉ tăng cao ở khu vực thành thị cịn khu vực nơng thơn
khơng bị ảnh hưởng nhiều. Điều đó cũng nói lên ảnh hưởng của cung không đủ cầu
trên thị trường BĐS đô thị đối với giá đất.
- Lãi suất: Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản BĐS là hạn

ngạch lưu thông lớn, cho việc đầu tư hoặc mua bán BĐS có liên quan đến đồng vốn
có thể sử dụng. Do thu nhập của nhà đầu tư thơng thường khơng thể có khả năng chi
trả ngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tài sản nhà đất
thế chấp để có khoản vay. Do đó nhà đầu tư hoặc nhân viên định giá phải ln ln
nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay
làm nhà ở, đực biệt là nắm tình hình về biến động lãi suất
1.3.1.2. Các yếu tố về pháp lý liên quan đến giá trị bất động sản
- Tình trạng của thửa đất: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất,
sở hữu nhà, giấy phép xây dựng... hiện có.
- Các quy định về xây dựng, các hạn chế về quyền sử dụng đất: Tình trạng cho
thuê, thế chấp, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất... (Ví dụ nhà xây dựng ở các
khu vực là đường băng lên xuống cảu máy bay không được cao quá 3 tầng...)
1.3.1.3. Các yếu tố chung bên ngoài
a) Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mơ
- Tình hình cung-cầu
- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng
- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng
- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng cảu hệ thơng tín dụng trong vùng
- Số lượng các lơ, BĐS trống trong vùng
- Mức giá bình quân các loại BĐS trong vùng


11

- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
- Mức độ lạm phát chung
- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khốn, thị trường tín dụng
trong vùng
b) Các yếu tố xã hội
Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ

học thì giá trị của BĐS sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các
yếu tố khác trong vùng như: Chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn
đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng.
1.3.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản
Trình độ của đội ngũ cán bộ định giá
Định giá BĐS là một cơng việc quan trọng và địi hỏi người định giá phải có
chun mơn và đạo đức nghề nghiệp.Muốn xác định chính xác giá trị của quyền sử
dụng đất đòi hỏi người định giá phải nắm vững kiến thức về thị trường BĐS cũng
như về thị trường đất đai, về pháp luật đất đai có liên quan hay những quy định về
công tác định giá...
Cơ sở vật chất cho công tác định giá
Các cơ sở vật chất hỗ trợ cho công tác định giá như: máy ảnh, điện thoại, máy
tính, các phần mềm chuyên dụng...nếu được các tổ chức định giá chuẩn bị đầy đủ sẽ
tạo điều kiện thuận lợi cho định giá viên trong quá trình định giá.
Quy định, văn bản của ngân hàng áp dụng cho cơng tác định giá.
Ngồi việc tn thủ các quy định của Nhà nước, mỗi ngân hàng đều có những quy
định, văn bản riêng áp dụng cho công tác định giá. Đây là nhân tố ảnh hưởng đến
hoạt động định giá đất đối với mỗi ngân hàng và cũng chính điều này là yếu tố quan
trọng tạo nên sự khác biệt về định giá đất giữa các ngân hàng.
1.4. Các căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp.
1.4.1. Các căn cứ định giá bất động sản thế chấp.
- Bản thân các yếu tố của BĐS: Việc định giá BĐS phải căn cứ vào yếu tố
cấu thành giá trị BĐS đó là diện tích mặt bằng, vị trí không gian, môi trường kinh
tế, xã hội, tự nhiên …Căn cứ vào cơng dụng, mục đích sử dụng và khai thác BĐS.
Căn cứ vào hình thái nhân tạo của BĐS: Về kết cấu, kiến trúc của BĐS; sự bền chắc
của BĐS; tâm lý liên quan đến bản thân hiện tại của BĐS…


12

- Yếu tố về vị trí BĐS và mức độ ảnh hưởng của vị trí:Về địa điểm tồn tại
BĐS, xem xét mối quan hệ BĐS này trong tổng thể các BĐS khác để thấy được vị
trí BĐS này so với BĐS khác đóng vai trị như thế nào…
- Điều kiện thị trường. Đó là sự cạnh tranh của thị trường và các yếu tố của
nền kinh tế, cung, cầu về BĐS, sự tác động và phát triển kinh tế nói chung như khu
vực đang mở rộng, trung tâm thì nhu cầu BĐS tăng, nguồn vốn đầu tư lớn thì nhu
cầu BĐS cũng tăng.
- Căn cứ pháp lý, bao gồm các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS, các luật
pháp khơng liên quan đến bản thân BĐS mà nó quy định chung, các quy định về sở
hữu và sử dụng các quyền năng BĐS, những quy định của luật pháp liên quan đến
hoạt động định giá như Nghị định 188/2004 về phương pháp xác định giá đất…
Trên cơ sở đó, hoạt động định giá đất phải tuân thủ theo các nguyên tắc sau đây.
1.4.2. Các nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp.
1.4.2.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Bất động sản đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hòan cảnh kinh tế
xã hội thực tế, phù hợp có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và
đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
- Phụ thuộc vào:
+ Bối cảnh tự nhiên.
+ Được phép về mặt pháp lý.
+ Đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính.
1.4.2.2. Nguyên tắc thay thế.
Những người mua thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản
nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có motọ tài sản tương tự.
Giá trị của một tài sản có thể được đo lường bằng chi phí để có một tài sản
tương đương.
Các BĐS có thể thay thế cho nhau do vậy , khi định giá BĐS này phải xem giá
trị của BĐS khác có thể thay thế cho nó.
Khi hai BĐS có tính hữu ích như nhau, BĐS nào chào bán ở mức giá thấp nhất
thì BĐS đó sẽ bán đuợc truớc.

1.4.2.3. Ngun tắc dự kiến lợi ích trong tương lai.
Gía trị một tài sản được quyết định bởi những lợi ích mà nó sẽ mang lại cho
người sử dụng. Phải dự kiến được các khỏan lợi ích trong tương lai mà tài sản có
thể đem lại cho chủ thể làm cơ sở ước tính giá trị tài sản.


13

1.4.2.4. Nguyên tắc đóng góp.
Khi kết hợp với tài sản khác thì tổng giá trị của nó sẽ cao hơn tổng giá trị của
các tài sản đơn lẻ.
Gía trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một tài sản phụ thuộc
vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của tài sản tăng hoặc giảm đi
bao nhiêu.
1.4.2.5. Nguyên tắc cung-cầu.
Gía cả của tài sản có xu hướng tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với
yếu tố cung.
Gía cả là sự thừa nhận của thị trường về giá trị của tài sản. Do đó, giá cả có thể
có khỏang cách rất xa so với giá trị. Khi so sánh tài sản với nhau cần thận trọng
phân tích cung-cầu, tình trạng thị trường.
1.5. Các phương pháp định giá bất động sản.
Việc lựa chọn phương pháp định giá là một vấn đề quan trọng trong quy trình
định giá bất động sản. Có nhiều phương pháp được sử dụng để định giá bất động
sản, nhưng không phải phương pháp nào sử dụng cũng phù hợp với bất động sảncần
định giá. Một phương pháp định giá bất động sản được thừa nhận là một phương
pháp cơ bản, có cơ sở lí lụân, có cơ sở khoa học là phương pháp được xây dựng trên
cơ sở xem xét, phân tích và đánh giá sự tác động của các yếu tố ảnh hưởng và đặc
biệt là phải tuân thủ đầy đủ các nguyên tắc định giá.
Mỗi phương pháp định giá đều có những ưu điểm và nhược điểm. Khơng có
một phương pháp định giá nào là tuyệt đối, chỉ có thể lựa chọn được phương pháp

thích hợp nhất. Việc lựa chọn phương pháp định giá bất động sản thích hợp cần căn
cứ vào 3 yếu tố cơ bản sau:
- Thuộc tính của bất động sản: chịu sự tác động của yếu tố nào.
- Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị trường.
- Mục tiêu và nguyên tắc của việc định giá.
Theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính
phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, áp dụng 2 phương
pháp để định giá đất là phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập.Tuy nhiên,
thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP đã bổ sung thêm 2 phương pháp định giá đất là
phương pháp thặng dư và phương pháp chi phí.


14

Trong các phương pháp trên tùy từng trường hợp cụ thể sẽ lựa chọn được một
phương pháp thích hợp nhất, các phương pháp cịn lại được sử dụng mang tính chất
hỗ trợ, bổ sung hay sử dụng để kiểm tra cho kết quả của phương pháp thích hợp
nhất. Trên thực tế các phương pháp so sánh, chi phí, thu nhập được sử dụng nhiều
hơn cả.
1.5.1. Phương pháp so sánh.
Phương pháp so sánh trong định giá bất động sản là phương pháp định giá dựa
trên cơ sở phân tích mức giá của các bất động sản tương tự với bất động sản cần
định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường trong điều kiện
thương mại bình thường vào (hoặc gần) thời điểm cần định giá để ước tính và xác
định giá trị thị trường của bất động sản.
1.5.1.1. Cơ sở lý luận.
Phương pháp so sánh được xây dựng căn cứ chủ yếu vào việc tuân thử nguyên
tắc thay thế. Nghĩa là: giá trị của bất động sản được định giá thường có liên quan
đến giá trị của bất động khác có thể thay thế. Giới hạn trên của giá trị bất động sản

thường có xu hứớng được thiết lập bới chi phí mua một bất động sản thay thế tương
đương. Một người thận trong sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một bất động sản
thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm.
Dựa trên giả định giữa giá trị thị trường của những bất động sản tương tự đã
được giao dịch với giá trị bất động sản cần đựợc định giá có mối liên hệ với nhau.
Và do đó, về mặt kỹ thuật định giá thì khơng cần thiết phải xây dựng mơ hình hay
cơng thức tính tóan mà chỉ cần tìm các bằng chứng thị trường về giá trị những bất
động sản tương đương có thể so sánh.
1.5.1.2. Các trường hợp áp dụng.
Phương pháp này là phương pháp chung được áp dụng cho mục đích mua bán,
định giá cầm cố, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi về tài sản… Phương pháp
này cũng có thể áp dụng để tính tiền thuê bất động sản nhưng thông thường người ta
sử dụng phương pháp thu nhập cho trường hợp xác định tiền thuê.
Dùng để định giá đất hoặc giá nhà đất. Đặc biệt thích hợp để định giá các bất
động sản có tính đồng nhất như: các căn hộ chung cư, các dãy nhà được xây dựng
cùng một kiểu, các nhà liền kề, các mảnh đất trống… những bất động sản được mua
bán phổ biến trên thị trường.Phương pháp so sánh được ít sử dụng đối với những
bất động sản công nghiệp, biệt thự, công sở, trường học, bệnh viện, khách sạn… vì
trên thị trường ít hoặc khơng có giao dịch làm cơ sở so sánh.


15

1.5.1.3. Các bước tiến hành phương pháp so sánh.
Việc ĐGBĐS theo phương pháp này được thực hiện theo 5 bước sau:
- Bước 1: Tìm kiếm thơng tin về những bất động sản được giao dịch trong thời
gian gần đây có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu cần định giá về các mặt,
các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như kiểu cách, điều kiện mơi trường, vị trí,
ghi chép vấn đề đằng sau những con số thu thập được.Cụ thể thẩm định viên cần
phải dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau: pháp lý, vật chất kỹ thuật, cơng trình xây dựng,vị

trí hay đặc điểm, thời điểm giao dịch và các điều kiện thu thập thông tin, các điều
khoản và điều kiện của giao dịch trên thị trường, các vấn đề quy hoạch.
- Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các bất động sản có thể so sánh
được để xác địng giá trị của chúng và bảo đảm rằng các bất động sản này có thể so
sánh được với bất động sản mục tiêu đồng thời phát hiện những thông tin cần bổ
sung về thị trường. Để thực hiện tốt bước này khi kiểm tra và phân tích các bất động
sản chứng cứ phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của giao dịch.
- Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh được thích hợp nhất để
tiến hành phân tích. Theo kinh nghiệm, thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản để so
sánh. Các BĐS được chọn để làm căn cứ so sánh là các BĐS có tính chất tương
đồng (hoặc gần tương đồng) với các BĐS cần định giá.
- Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS so
sánh. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác, tiến hành điều chỉnh giá của các BĐS.
Cách điều chỉnh thông dụng là lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều
chỉnh đối với BĐS so sánh.Nếu BĐS so sánh có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn
bất động sản mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của BĐS so sánh xuống
và ngược lại. Có thể vận dụng một trong hai cách điều chỉnh là: Điều chỉnh tương
đối hoặc tuyệt đối.
- Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của BĐSđã điều chỉnh.
Thầm định viên cần quyết định giá trị ước tính cuối cùng cho BĐS cần định
giá dựa trên các tiêu chí:
-Trị tuyệt đối của tổng điều chỉnh nhỏ nhất.
-Tần suất điều chỉnh càng ít càng tốt.
-Biên độ điều chỉnh của một yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt.
1.5.1.4. Ưu điểm của phương pháp so sánh.
Đây là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực
tế vì phương pháp này có các ưu điểm như sau:


16

Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì khơng có cơng
thức hay mơ hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường
để cung cấp các dấu hiệu về giá trị
Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường- đó là các bằng chứng rõ
ràng- đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của bất động sản. Vì vậy nó có cơ sở
vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác. Vì vậy, người ta sử
dụng phương pháp này với phương pháp khác để định giá bất động sản.
1.5.1.5. Hạn chế của phương pháp so sánh.
Trong trường hợp người định giá đặt quá nhiều niềm tin vào kết quả định giá
mà đã quên mất rằng những bằng chứng như vậy để phản ánh điều gì xảy ra trong
quá khứ, trong khi người định giá có nhiệm vụ xác định giá trị hiện tại của bất động
sản.
Trường hợp thị trường yếu, số lượng giao dịch trong thị trường không đủ thì
việc áp dụng phương pháp so sánh rất hạn chế. Đối với bất động sản tạo thu nhập,
người đầu tư quan tâm đến đặc tính kinh tế của nó, cụ thể là người ta quan tâm đến
tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư được dự báo cho các luồng tiền tương lai. Do vậy,
việc phân tích, so sánh bán bất động sản tạo thu nhập là rất khó khăn.
Các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng cũng làm hạn chế tính
thực tiễn của phương pháp này. Đối với những bất động sản được cải tạo đầu tiên
trong một khu vực đang xuống cấp thì có rất ít số liệu có thể so sánh được, người
định giá phải tìm kiếm các cuộc mua bán ở các khu vực lân cận. Để đảm bảo tính
thực tiễn của các kết luận về giá cả đòi hỏi người định giá phải tìm hiểu đầy đủ về
các đặc điểm của người bán và người mua khi tham gia giao dịch. Nếu số liệu được
cung cấp bởi một người nào đó khơng tham gia giao dịch thì có thể dẫn đến các kết
luận thiếu chính xác.
1.5.2. Phương pháp chi phí.
1.5.2.1.Cơ sở lý luận.
Phương pháp này dựa trên nguyên tắc thay thế: Giá trị BĐS dựa trên chi phí

tái tạo một BĐS tương tự với BĐS cần định giá để xác định giá trị thị trường của
BĐS cần định giá. Do vậy, nếu có đầy đủ thong tin hợp lý thì người ta sẽ không bao
giờ trả giá cho một BĐS cao hơn chi phí để có một BĐS tương tự bằng cách mua
đất và xây dựng.