Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn quận hai bà trưng – thành phố hà nội
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (331.62 KB, 61 trang )
Chuyên đề tốt nghiệp
0
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN & KINH TẾ TÀI NGUYÊN
~~~~~~*~~~~~~
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HAI BÀ
TRƯNG – THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Sinh viên thực hiện
Giáo viên hướng dẫn
: HỒNG THỊ THANH BÌNH
: PGS.TS NGƠ ĐỨC CÁT
HÀ NỘI, NĂM 2009
SV: Hồng Thị Thanh Bình
Lớp KT & QLĐC 47
Chuyên đề tốt nghiệp
1
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN & KINH TẾ TÀI NGUYÊN
~~~~~~*~~~~~~
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HAI BÀ
TRƯNG – THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Sinh viên thực hiện
Chuyên ngành
Lớp
Khoá
Hệ
Giáo viên hướng dẫn
:
:
:
:
:
:
HỒNG THỊ THANH BÌNH
Kinh tế và Quản lý Địa Chính
Địa Chính 47
47
Chính Quy
PGS.TS NGƠ ĐỨC CÁT
HÀ NỘI, NĂM 2009
LỜI MỞ ĐẦU........................................................................................................................- 1 CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT Ở PHỤC VỤ CHO CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI. - 3 -
SV: Hồng Thị Thanh Bình
Lớp KT & QLĐC 47
Chuyên đề tốt nghiệp
2
1.1 Đất đai, cơ sở quản lý đất đai và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất..................- 3 1.1.1 Đất đai....................................................................................................................- 3 1.1.2 Hệ thống chính sách pháp luật đất đai..................................................................- 5 1.1.3 Nội dung và vai trò của quản lý nhà nước về đất đai............................................- 8 1.1.4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất....................................................................- 10 1.2 Nội dung trình tự cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị...................- 15 1.2.1 Đăng ký đất đai....................................................................................................- 15 1.2.2 Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị........- 18 1.2.3 Điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:..............................- 19 1.2.4 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đơ thị............................- 22 1.2.5 Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị......................- 22 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HAI BÀ TRƯNG.......................................................- 27 2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, văn hoá - xã hội Quận Hai Bà Trưng.....- 27 2.1.1 Điều kiện tự nhiên................................................................................................- 27 2.1.2 Điều kiện kinh tế..................................................................................................- 29 2.1.3 Điều kiện văn hố - xã hội...................................................................................- 30 2.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng.......................- 34 2.2.1 Tình hình sử dụng đất..........................................................................................- 34 2.2.2. Tình hình quản lý đất đai....................................................................................- 38 2.3 Thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn quận Hai
Bà Trưng..........................................................................................................................- 41 2.3.1. Đặc điểm tình hình -thực hiện nhiệm vụ.............................................................- 42 2.3.2 Công tác tổ chức thực hiện..................................................................................- 43 2.3.3 Kết quả thực hiện.................................................................................................- 43 2.3.4. Thuận lợi, tồn tại, khó khăn và nguyên nhân......................................................- 46 CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM THÚC ĐẨY VIỆC CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở QUẬN HAI BÀ TRƯNG – THÀNH PHỐ
HÀ NỘI................................................................................................................................- 49 3.1 Phương hướng, mục tiêu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở quận Hai Bà
Trưng................................................................................................................................- 49 3.2 Những giải pháp chủ yếu thúc đẩy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở 50 KẾT LUẬN..........................................................................................................................- 55 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..............................................................................- 57 -
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
SV: Hồng Thị Thanh Bình
Lớp KT & QLĐC 47
Chuyên đề tốt nghiệp
GCN QSDĐ
3
UBND
Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất
Ủy ban nhân dân
TN & MT
Tài nguyên và Môi trường
DANH MỤC CÁC BẢNG
SV: Hồng Thị Thanh Bình
Lớp KT & QLĐC 47
Chuyên đề tốt nghiệp
4
Bảng 2.1: Dân số từng phường
Bảng 2.2: Tổng hợp báo cáo các chỉ tiêu kinh tế - xã hội thực hiện đến hết năm 2008
của Quận Hai Bà Trưng
Bảng 2.3: Hiện trạng các loại hình sử dụng đất Quận Hai Bà Trưng năm 2008
Bảng 2.4: Biến động sử dụng đất năm 2008
Bảng 2.5: Phân bố diện tích đất ở theo đối tượng sử dụng
Bảng 2.6: Tổng kết công tác giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Quận Hai Bà Trưng
LỜI MỞ ĐẦU
SV: Hồng Thị Thanh Bình
Lớp KT & QLĐC 47
Chuyên đề tốt nghiệp
5
Tính cấp thiết của đề tài:
Luật đất đai ra đời với những quy định chặt chẽ hơn trong công tác quản lý nhà nước
về đất đai đã góp phần đưa đất đai từng bước được sử dụng có hiệu quả, đúng theo quy
định của pháp luật và trở thành nội lực quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển của
đô thị, kinh tế xã hội. Một trong những công cụ quan trọng để quản lý quỹ đất đai chặt
chẽ, góp phần hình thành và phát triển thị trường bất động sản đó là quản lý nhà nước
về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, nhằm quản lý đến
từng thửa đất, từng chủ sử dụng. Cơng tác này có ý nghĩa thiết thực trong quản lý, đáp
ứng nguyện vọng của các tổ chức và công dân là được Nhà nước bảo hộ tài sản hợp
pháp và thuận tiện khi giao dịch, thực hiện các quyền và nghĩa vụ về đất đai theo quy
định của pháp luật, tạo tiền đề để hình thành và phát triển thị trường bất động sản công
khai lành mạnh.
Với mục tiêu và ý nghĩa như trên, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã
được đẩy mạnh, tuy vậy tiến độ thực hiện vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu công tác
quản lý của Nhà nước và đòi hỏi của nhân dân. Để khắc phục tình trạng trên, Chính
phủ đã ban hành nhiều Nghị định, thông tư, chỉ thị hướng dẫn để đẩy mạnh công tác
cấp giấy chứng nhận trên phạm vi cả nước, đặc biệt là ở các thành phố lớn. Vì vậy, để
góp phần làm rõ hơn về chính sách pháp luật đất đai nói chung cũng như về thực trạng
cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, những vấn đề còn tồn tại, nguyên
nhân của tồn tại và rút ra những bài học kinh nghiệm từ thực tế, đề ra những giải pháp,
em đã chọn đề tài:
“ Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn
Quận Hai Bà Trưng Thành phố Hà Nội”
Mục tiêu nghiên cứu:
Đề tài tìm hiểu, đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
đô thị trên địa bàn Quận Hai Bà Trưng phục vụ quản lý nhà nước về đất đai, tập trung
từ giai đoạn 2003 đến nay. Trên cơ sở đó thấy dược những mặt làm được và chỉ ra
SV: Hồng Thị Thanh Bình
Lớp KT & QLĐC 47
Chuyên đề tốt nghiệp
6
những tồn tại, khó khăn của việc áp dụng luật đất đai mới vào công tác quản lý nhà
nước về cấp giấy chứng nhận…
Phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp điều tra thu thập số liệu
- Phương pháp xử lý số liệu thống kê: về các tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã
hội, số liệu thống kê – kiểm kê đất đai, các tài liệu về tình hình quản lý sử dụng đất đai.
- Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: từ số liệu thu thập được thì phân tích các
mối liên quan tới việc quản lý sử dụng đất và công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở để làm cơ sở đánh giá tình hình khu vực
Nội dung và phạm vi nghiên cứu:
- Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn Quận Hai Bà Trưng Thành phố
Hà Nội
- Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn Quận từ
2003 đến nay
- Định hướng và giải pháp thúc đẩy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên
địa bàn Quận Hai Bà Trưng
Em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Ngô Đức Cát đã chỉ bảo, hướng dẫn để em có
thể hồn thành chun đề này một cách tốt nhất!
SV: Hồng Thị Thanh Bình
Lớp KT & QLĐC 47
Chuyên đề tốt nghiệp
7
CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT Ở PHỤC VỤ CHO CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI
1.1 Đất đai, cơ sở quản lý đất đai và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.1 Đất đai
Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn cư trú, sinh
sống, phát triển của sinh vật nói chung và con người nói riêng.
Cac mac viết rằng: “ Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn,
là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nơng lâm
nghiệp”.
Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đai ngày càng gắn liền
chặt chẽ với nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người, con người dựa
vào đó để tạo nên sản phẩm ni sống mình. Đất đai ln là thành phần quan trọng của
mơi trường sống. Khơng có đất đai thì khơng có bất kỳ một ngành sản xuất nào, khơng
một q trình lao động nào diễn ra và cũng khơng thể có sự tồn tại của xã hội lồi
người.
Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các cơng trình cơng nghiệp,
giao thơng, thủy lợi, các cơng trình phúc lợi khác, các cánh đồng để con người trồng
trọt, chăn nuôi...
Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định, là thước đo sự giàu
có của mỗi quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính,
như là sự chuyển nhượng của cải qua các thê hệ và như là một nguồn lực cho các mục
đích tiêu dùng.
Trong mọi nền kinh tế đất đai là một trong ba nguồn lực đầu vào ( tài chính, đất đai, lao
động ). Ba nguồn lực này hỗ trợ, tương tác lẫn nhau tạo nên một cơ cấu đầu vào hợp lý,
quyết định tính hiệu quả trong phát triển kinh tế.
Trong q trình sản xuất, đất khơng trực tiếp tạo ra thu nhập,nhưng nó là điều kiện
khơng thể thiếu để các hoạt động sản xuất diễn ra và tạo thu nhập. Đất đai cần cho cở
SV: Hoàng Thị Thanh Bình
Lớp KT & QLĐC 47
Chuyên đề tốt nghiệp
8
sở nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải…Đối với mỗi ngành đất đai có vai trị
khác nhau, tùy vào mục đích sử dụng đất.
Có thể nói đất đai là tài nguyên quan trọng, không thể thay thế được. Song đất đai chỉ
có thể phát huy vai trị vốn có của nó dưới tác động tích cực của con người một cách
thường xuyên. Ngược lại đất đai sẽ không phát huy được tác dụng, nếu con người quản
lý sử dụng nó một cách tùy tiện, chỉ khai thác mà không thực hiện bảo vệ, cải tạo, bồi
bổ. Đây cũng là yêu cầu đặt ra đối với việc xây dựng, hoạch định và tổ chức thực hiện
chính sách pháp luật đất đai của nhà nước.
Với những vai trò quan trọng trên, đất đai đã trở thành mối quan tâm hàng đầu của mỗi
một quốc gia, dù mỗi nước có cách tiếp cận với đất đai riêng sao cho phù hợp với hồn
cảnh lịch sử của mình song mọi cách tiếp cận đều nhằm mục tiêu đảm bảo nguồn lực
đất đai để phát triển kinh tế đất hiệu quả và xác lập quyền bình đẳng về hưởng dụng đất
đai để tạo sự ổn định kinh tế - xã hội.
Từ ý nghĩa kinh tế, chính trị của nó đối với cuộc sống nên các cuộc cách mạng trong
lịch sử đều lấy đất đai làm đối tượng, coi đó là nhiệm vụ cần giải quyết, chính sách đất
đai được coi là một trong những chính sách lớn ( đại quốc sách ).
Đất có nhiều đặc điểm khác với các loại tài sản khác đó là:
- Đặc tính khơng thể sản sinh và có khả năng tái tạo của đất đai
- Đặc điểm về sự chiếm hữu và sở hữu đất đai
Ngày nay Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định: “ Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý”
- Tính đa dạng và phong phú của đất đai
- Đất đai có giá trị lớn, khả năng sinh lời cao.
Đặc trưng cơ bản của đất đai:
Đất đai là sản vật của tự nhiên, có trước khi lồi người xuất hiện, khơng do con người
tạo ra. Con người chỉ sử dụng sức lao động của mình để biến đất đai tự nhiên thành đất
đai kinh tế.
SV: Hồng Thị Thanh Bình
Lớp KT & QLĐC 47
Chuyên đề tốt nghiệp
9
Đất đai cố định về vị trí, có hạn về khơng gian, vơ hạn về thời gian sử dụng.
Khơng hao mịn và được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, do đó khả năng sinh
lợi của đất đai phục thuộc vào khả năng sử dụng và khai thác của con người.
Có khả năng cùng với cây xanh và các yếu tố tự nhiên khác để tạo nên sản phẩm cây
trồng rất khác nhau về mùi vị, màu sắc, các chất hữu cơ…để đáp ứng yêu cầu đa dạng
của cuộc sống con người nói riêng và động vật nói chung.
1.1.2 Hệ thống chính sách pháp luật đất đai
Để quản lý nhà nước về đất đai sát với thực tiễn, nắm bắt và điều tiết được thị trường
đất đai thì phải xây dựng được một hệ thống pháp luật hồn chỉnh, đầy đủ về mặt nội
dung và cơng bằng về mặt xã hội.
Sau đây là những cơ sở, nguyên tắc cơ bản để xây dựng hệ thống pháp luật đất đai ở
Việt Nam hiện nay:
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
Được xác định tại Điều 19 Hiến pháp năm 1980 và điều 17 Hiến pháp năm 1992. Đó
là cơ sở pháp lý cao nhất xác định rõ: Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất và tuyệt đối
toàn bộ tài nguyên đất đai quốc gia. Sở hữu Nhà nước đối với đất đai có những đặc thù,
đặc thù đó phụ thuộc vào chế độ sở hữu và những thuộc tính vốn có của đất đai, thể
hiện ở những điểm sau đây:
+ Nhà nước là chủ thể duy nhất có đủ các quyền năng của một chủ sở hữu đất đai
(chiếm hữu, sử dụng, định đoạt)
+ Bằng pháp luật của mình, Nhà nước quản lý mọi quá trình vận động của quan hệ đất
đai như chuyển quyền, chuyển mục đích sử dụng đất…
+ Nhà nước chỉ phân cơng – phân cấp trong quản lý và sử dụng đất đai mà khơng có sự
phân cơng – phân cấp về quyền sở hữu đất đai.
+ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện của quyền sở hữu này.
Nhà nước phân phối đất đai ( giao đất, cho thuê đất) cho các tổ chức, hộ gia đình, cá
SV: Hồng Thị Thanh Bình
Lớp KT & QLĐC 47
Chuyên đề tốt nghiệp
10
nhân sử dụng. Người nhận đất để sử dụng phải tuân theo các quy định của Nhà nước
( thực hiện các quyền và nghĩa vụ do luật định )
- Do vai trò của đất đai trong đời sống kinh tế- chính trị- xã hội nên đất đai khơng phải
là hàng hóa lưu thơng dân sự. Mọi hành vi chuyển quyền sử dụng đất đai trái phép, hủy
hoại đất, sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất không đúng quy định đều bị
nghiêm cấm.
- Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật:
Được xác định tại Điều 20 Hiến pháp1980 và Điều 18 Hiến pháp 1992, thể hiện chức
năng của Nhà nước là người quản lý mọi mặt đời sống kinh tế - xã hội trong đó có
quản lý đất đai.
+ Đảm bảo cho việc khai thác tốt nhất tiềm năng đất đai phục vụ cho các mục tiêu kinh
tế - xã hội
+ Điều tiết các nguồn lợi phát sinh từ đất về vừa đảm bảo công bằng giữa người sử
dụng đất với xã hội, vừa bảo đảm lợi ích chính đáng của người trực tiếp sử dụng đất.
+ Để thực hiện được nguyên tắc này trước hết Nhà nước phải xây dựng được hệ thống
cơ quan quản lý có chức năng, nhiệm vụ rõ ràng, có đủ thế và lực để thực thi có hiệu
quả trách nhiệm được Nhà nước phân cơng, đồng thời ban hành các chính sách, chế độ,
thể lệ phù hợp với các nội dung quản lý nhà nước về đất đai.
- Sử dụng đất đai hợp lý và tiết kiệm
Trước hết phải được thể hiện trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai và trong quá
trình tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch này. Cụ thể là phải thực hiện đúng mục
đích sử dụng đất đã được xác định trong quy hoạch. Việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi
đất, chuyển quyền, chuyển mục đích sử dụng phải trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
- Bảo vệ nghiêm ngặt đất nơng nghiệp
SV: Hồng Thị Thanh Bình
Lớp KT & QLĐC 47
Chuyên đề tốt nghiệp
11
+ Giao đất để sử dụng vào mục đích nơng nghiệp, lâm nghiệp thì mở rộng quyền cho
cấp tỉnh, cấp huyện; giao đất để sử dụng vào mục đích khác thì có quy trình nghiêm
chặt hơn.
+ Nhà nước cũng quản lý chặt chẽ việc chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp
sang đất khác ( không được tự tiện mở rộng đất khu dân cư trên đất nông nghiệp và
không được tự tiện lập vườn trên đất trồng lúa, không được tự tiện làm biến dạng đất
nơng nghiệp)
+ Sử dụng đất nơng nghiệp vào mục đích khác thì phải có biện pháp bù đắp cho vốn
đất nơng nghiệp bị giảm
+ Có chính sách miễn, giảm tiền đất, thuế sư dụng đất khi khai hoang, vỡ hóa để sử
dụng vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp.
- Cải tạo bồi bổ đất đai
Pháp luật đất đai có những chế định nhằm khuyến khích người sử dụng đất đầu tư lao
động, vật tư, tiền vốn và áp dụng các thành tựu khoa học – kỹ thuật để cùng với Nhà
nước bảo vệ, cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất đai, đồng thời Nhà nước cũng
nghiêm cấm làm hủy hoại đất đai. Việc thực hiện các biện pháp bảo vệ, làm tăng khả
năng sinh lợi của đất đai vừa là trách nhiệm của Nhà nước đồng thời là nghĩa vụ quan
trọng của người sử đụng đất.
- Nâng cao hiệu quả kinh tế xã hội của đất đai
Được thể hiện trong việc lập và tổ chức thực hiện các quy hoạch, kế hoạch, phương án
sử dụng đất đai của các cấp, ngành, các đơn vị để đảm bảo khả năng sinh lợi tối đa trên
từng khu đất cụ thể và trên phạm vi toàn xã hội, tức là kết hợp hài hòa và tạo sự tương
hỗ giữa khả năng sinh lợi cục bộ và khả năng sinh lợi toàn cục phù hợp với chính sách
kinh tế- xã hội của Nhà nước trong từng thời kỳ
- Bảo vệ môi trường sinh thái
Đất đai vốn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, mọi hoạt động
của con người trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai đều có liên quan, tác động trực
SV: Hồng Thị Thanh Bình
Lớp KT & QLĐC 47
Chuyên đề tốt nghiệp
12
tiếp hoặc gián tiếp đến môi trường sống ( làm trong sạch hoặc gây ơ nhiễm). Vì vậy khi
hoạch định chính sách đất đai, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phân bổ đất đai
vào các mục đích sử dụng phải tính tốn đầy đủ đến các yếu tố kinh tế - xã hội có quan
hệ đến môi trường sống- môi trường sinh thái, kể cả ở tầm vĩ mô và vi mô.
1.1.3 Nội dung và vai trò của quản lý nhà nước về đất đai
1.1.3.1 Vai trị của cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai
- Đảm bảo sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả. Tuy có hạn về mặt diện
tích ( diện tích trung bình 0,4 ha/ một người, xếp thứ 170 trên tổng số 240 quốc gia )
nhưng sẽ trở thành năng lực sản xuất vô hạn nếu biết sử dụng hợp lý. Thông qua quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất Nhà nước điều tiết để các chủ sử dụng đất sử dụng đúng
mục đích, đúng quy hoạch nhằm thực hiện mục tiêu chiến lược đã đề ra
- Thông qua đánh giá, phân loại, phân hạng đất đai, Nhà nước nắm được quỹ đất tổng
thể và cơ cấu từng loại đất. Trên cơ sở đó có những biện pháp thích hợp để sử dụng đất
đai có hiệu quả cao nhất.
- Việc ban hành các chính sách, các quy định về sử dụng đất đai tạo ra một cơ sở pháp
lý của việc sử đụng dất đai, tạo nên tính pháp lý cho việc đảm bảo lợi ích chính đáng
của người sử dụng đất, đồng thời cũng đảm bảo lợi ích của Nhà nước trong việc sử
dụng, khai thác quỹ đất.
- Thông qua việc giám sát, kiểm tra, quản lý và sử dụng đất đai. Nhà nước nắm bắt tình
hình biến động về sử dụng từng loại đất, đối tượng sử dụng đất. Từ đó phát hiện những
mặt tích cực để phát huy, điều chỉnh và giải quyết những sai phạm.
- Việc quản lý nhà nước về đất đai cịn giúp Nhà nước ban hành các chính sách, quy
định, thể chế, đồng thời bổ sung, điều chỉnh những chính sách, nội dung cịn thiếu,
chưa phù hợp với thực tế và góp phần đưa pháp luật vào cuộc sống.
Để thực hiện được chức năng quản lý của mình, Nhà nước phải dựa trên các nguyên
tắc cơ bản sau:
- Nguyên tắc đảm bảo quản lý tập trung, thống nhất của Nhà nước
SV: Hồng Thị Thanh Bình
Lớp KT & QLĐC 47
Chuyên đề tốt nghiệp
13
- Nguyên tắc đảm bảo sự kết hợp giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai
1.1.3.2 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quan Nhà nước về đất
đai, đó là các hoạt động của cơ quan lập pháp, hành pháp và tư pháp trong việc xây
dựng pháp luật đất đai, tổ chức thực hiện pháp luật đất đai và kiểm tra giám sát việc
thực hiện pháp luật đất đai với mục đích chủ yếu làm cho vốn đất đai thuộc quốc gia
ngày càng được khai thác sử dụng tốt hơn, đảm bảo công bằng xã hội trong việc hưởng
thụ những nguồn lợi do đất đai mang lại.
Luật đất đai 2003 ra đời và hiện nay gọi là Luật đất đai hiện hành quy định nội dung
quản lý nhà nước về đất đai gồm 13 nội dung, được quy định tại Khoản 2 Điều 6:
- Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực
hiện các văn bản đó.
- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ
hành chính.
- Khảo sát đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử
dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất
- Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
- Thống kê, kiểm kê đất đai
- Quản lý tài chính về đất đai
- Quản lý phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi
phạm pháp luật về đất đai
SV: Hồng Thị Thanh Bình
Lớp KT & QLĐC 47
Chuyên đề tốt nghiệp
14
- Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc
quản lý và sử dụng đất đai.
- Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.
1.1.4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.4.1 Khái niệm
Theo điều 4, luật đất đai thì : “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận
do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất”
Ngồi ra cịn có thể hiểu : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý
xác nhận quyền sử dụng đất để tạo cho họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử
dụng để tạo cho họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện
các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu
thống nhất trong cả nước đối với mỗi loại đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ tài nguyên và môi trường phát hành.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất.
Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất phải ghi cả họ tên vợ và chồng.
Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổ
chức đồng quyền sử dụng.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện hợp pháp của
cộng đồng dân cư đó.
1.1.4.2 Sự cần thiết cấp giấy chứng nhận
Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là lãnh thổ bất khả xâm phạm. Vai trò của
đất đai đối với con người và đời sống xã hội quan trọng như thế nên Luật đất đai, điều
SV: Hồng Thị Thanh Bình
Lớp KT & QLĐC 47
Chuyên đề tốt nghiệp
15
5 đã quy định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Nhà
nước có đầy đủ 3 quyền: quyền định đoạt, quyền chiếm hữu và quyền sử dụng. Nhà
nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài hoặc cho các tổ chức,
cá nhân thuê đất.Quyền sử dụng đất nằm trong khuôn khổ pháp luật và chịu sự quản lý
của Nhà nước.
Đất đai là yếu tố đầu vào không thể thiếu của các ngành sản xuất, là cơ sở và nền tảng
để các doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh.
Chúng ta đang chủ trương thi hành chính sách sở hữu đất đai. Do vậy vấn đề quản lý
chặt chẽ biến động về tình hình sử dụng đất đai, nhất là đất cho xây dựng các cơng
trình cụ thể là nhà ở là hết sức quan trọng. Một mục tiêu trong chính sách đơ thị là
nhằm đảm bảo và cải thiện sự công bằng kinh tế cho nhóm người có thu nhập thấp
trong sử dụng đất đai. Nếu thiếu sự can thiệp của Nhà nước, các hộ gia đình và những
cá nhân có thu nhập thấp khó có thể có đủ khả năng có đất để tiến hành các hoạt động
sản xuất và kinh doanh.
Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nội dung quản lý
nhà nước về đất đai. Cùng với quy hoạch, kế hoạch sử đụng đất, tổ chức đăng ký cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một nội dung không thể thiếu trong quản lý đất
đai của Nhà nước. Đây là công cụ giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất,
quản lý mục đích sử dụng đất theo quy hoạch và kế hoạch.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa
Nhà nước và người sử dụng đất, tạo điều kiện cho việc sử dụng đất một cách đầy đủ,
hợp lý và đạt hiệu quả cao nhất. Trên cơ sở đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở, Nhà nước sẽ phát hiện được những trường hợp sử dụng trái phép, sai quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất, từ đó có những biện pháp xử lý vi phạm kịp thời.
Cùng với đăng ký ban đầu, đăng ký biến động đất đai sẽ giúp Nhà nước thu được các
khoản thu thuế và lệ phí từ hoạt động này. Thơng qua đăng ký biến động đất ở, Nhà
nước có thể nắm được tình hình biến động quỹ đất ở từ đó phân tích, dự đốn được xu
SV: Hồng Thị Thanh Bình
Lớp KT & QLĐC 47
Chuyên đề tốt nghiệp
16
hướng biến động đất ở trong thời gian tới. Dựa trên xu hướng đó mà có phương hướng
điều chỉnh hợp lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở trong tương lai, định hướng cho
thị trường bất động sản phát triển một cách thuận lợi.
Thị trường bất đơng sản nước ta mới được hình thành nhưng hoạt động của thị trường
rất sôi động và ngày càng mở rộng. Làm tốt công tác đăng ký đất đai sẽ làm tăng mức
độ rõ ràng các thông tin về đất đai, hạn chế các giao dịch “ ngầm” trên thị trường bất
động sản.
Như vậy đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một nội dung rất quan
trọng trong quản lý nhà nước về đất đai. Thông qua việc cấp giấy chứng nhận, người sử
dụng đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đối với nhà nước. Để thực hiện tốt đăng
ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địi hỏi phải có sự phối hợp chặt chẽ giữa
các cấp chính quyền và người dân.
1.1.4.3 Vai trò
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những công cụ quan trọng để quản lý
quỹ đất đai chặt chẽ đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất.
Là cơ sở để nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp của chủ sử dụng đất, cũng như là cơ sở
để chủ sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước
Cấp giấy chứng nhận chính là nắm chắc quỹ đất của quốc gia, bảo vệ đất đai ( chủ sử
dụng được giao đất phải chịu trách nhiệm bảo vệ vốn đất được giao )
Giấy chứng nhận là mối quan hệ pháp lý về đất đai giữa chủ sử dụng đất và Nhà nước (
chủ sở hữu )
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là công cụ đảm bảo đất đai được sử dụng
đúng mục đích, đúng quy hoạch, đúng pháp luật.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn là cơ sở để quản lý biến động về đất đai hữu
hiệu nhất.
SV: Hoàng Thị Thanh Bình
Lớp KT & QLĐC 47
Chuyên đề tốt nghiệp
17
Trước đây đất đai không được phép mua bán, chuyển đổi vì vậy việc cấp GCN QSDĐ
chỉ có ý nghĩa thiết thực đối với việc thực hiện chức năng quản lý nhà nước đối với đất
đai.
Song trong quá trình phát triển, đổi mới đất nước, đất đai đã ngày càng được sử dụng
có hiệu quả hơn, mang lại nhiều lợi ích cho người sử dụng. Vì vậy việc cấp GCN
QSDĐ là vô cùng quan trọng. Hiện nay việc cấp GCN QSDĐ không những chỉ phục
vụ yêu cầu pháp lý Nhà nước đối với tài sản quốc gia, mà cịn có ý nghĩa bảo vệ quyền
và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Vai trò này thể hiện ở các điểm sau đây:
- GCN QSDĐ là giấy tờ hợp pháp để người sử dụng đất thực hiện 9 quyền mà Nhà
nước giao cho, đó là: quyền tặng cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- GCN QSDĐ là điều kiện tiên quyết để người sử dụng đất được bồi thường thiệt hại về
đất và tài sản có trên đất khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phịng,
an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng.
- GCN QSDĐ là căn cứ để xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa hệ
thống toà án nhân dân với Uỷ ban nhân dân.
1.1.4.4 Mẫu giấy chứng nhận
Mẫu giấy chứng nhận QSDĐ có một mẫu do Bộ Tài Nguyên và Môi trường ban hành
theo Quyết định số 24/2004/QĐ- BTNMT và thống nhất sử dụng từ ngày 2/12/2004
* Hình thức của mẫu GCN QSDĐ như sau:
- Là một tờ giấy có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265 mm, là loại giấy
có chất lượng tốt theo tiêu chuẩn riêng của Bộ quy định
- Gồm 2 bản, một bản cấp cho người sử dụng đất và một bản lưu tại Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất trực thuộc cơ quan tài ngun và mơi trường cấp có thẩm quyền
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
SV: Hoàng Thị Thanh Bình
Lớp KT & QLĐC 47
Chuyên đề tốt nghiệp
18
- Bản cấp cho người sử dụng đất có trang bìa màu đỏ, trang 2 và 3 in hoa văn trống
đồng màu vàng nhạt, trang 4 màu trắng
- Bản lưu tại Văn phong đăng ký quyền sử dụng đất có trang bìa và các trang 2,3,4 màu
trắng
* Nội dung của mẫu giấy chứng nhận như sau:
- Trang 1 (là trang bìa) có các nội dung : Quốc huy, dòng chữ “ Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất”, số phát hành của giấy chứng nhận, dấu nổi của Bộ Tài nguyên và
Môi Trường.
Đối với bản cấp cho người sử dụng đất thì Quốc huy, dịng chữ “ Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất” in màu vàng, số phát hành của giấy chứng nhận màu đen.
Đối với bản lưu thì Quốc huy và dịng chữ “ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” , số
phát hành của giấy chứng nhận in màu đen.
- Trang 2: bao gồm Quốc hiệu, tên Ủy ban nhân dân cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, tên người sử dụng đất, thửa đất dược quyền sử dụng, tài sản gắn liền với đất,
ghi chú; được in chữ hoặc viết chữ màu đen thống nhất trên bản cấp cho người sử dụng
và bản lưu.
- Trang 3 gồm có các nội dung: sơ đồ thửa đất (in hình hoặc vẽ hình), ngày tháng năm
ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chức vụ, họ tên của người ký giấy chứng
nhận; chữ ký của người ký giấy chứng nhận và dấu của cơ quan cấp giấy chứng nhận,
số vào sổ cấp giấy chứng nhận. Các nội dung được in chữ, hình hoặc viết chữ, vẽ hình
màu đen thống nhất trên bản cấp cho người sử dụng đất và bản lưu.
- Trang 4 để thể hiện nội dung thay đổi về sử dụng đất sau khi cấp GCN QSDĐ, nội
dung được in chữ hoặc viết chữ trong bảng, thống nhất trên bản cấp cho người sử dụng
đất và bản lưu.
Trường hợp trang 4 của GCN QSDĐ hết chỗ ghi thì lập trang bổ sung. Trang bổ sung
GCN QSDĐ có kích thước, nội dung như trang 4; được in hoặc viết thêm số hiệu thửa
SV: Hoàng Thị Thanh Bình
Lớp KT & QLĐC 47
Chuyên đề tốt nghiệp
19
đất, số phát hành giấy chứng nhận ở trên cùng của trang, trang bổ sung phải được đánh
số thứ tự và đóng dấu giáp lai với trang 4 của giấy chứng nhận.
* Xử lý các loại GCN QSDĐ đã cấp theo Luật Đất Đai năm 1998, 1993 và theo Nghị
định số 60/CP-05/07/1994 của Chính phủ:
( Quy định tại các điều 42, 44 của Nghị định thi hành Luật Đất Đai)
- Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Luật Đất Đai năm 1987, Luật Đất Đai năm
1993; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định tại
Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền
sở hữu đất ở tại đô thị ( Mẫu giấy chứng nhận cũ ) vẫn có giá trị pháp lý như giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật Đất Đai 2003.
- Khi có biến động về sử dụng đất mà thửa đất đã cấp GCN QSDĐ mẫu cũ tạo thành
thửa đất mới ( do tách hoặc hợp thửa ) thì cơ quan tài nguyên môi trường trực thuộc Uỷ
ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp GCN QSDĐ có trách nhiệm thu hồi GCN QSDĐ
đã cấp và cấp GCN QSDĐ mới theo quy định của Luật Đất Đai 2003.
- Trường hợp biến động về sử dụng đất mà không tạo thành thửa mới thì thực hiện
chỉnh lý vào trang 4 của GCN QSDĐ mẫu cũ như quy định đối với việc chỉnh lý giấy
chứng nhận ban hành theo Luật Đất Đai 2003.
- Trường hợp người sử dụng đã được cấp GCN QSDĐ mẫu cũ mà việc ghi tên trên
GCN QSDĐ không phù hợp với quy định viết GCN QSDĐ theo Luật Đất Đai 2003,
nếu người sử dụng đất có nhu cầu thì làm thủ tục chỉnh lý trên GCN QSDĐ đã cấp
1.2 Nội dung trình tự cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị
Căn cứ pháp lý để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyết định cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Nhà nước
thừa nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng thông qua xét duyệt của Hội đồng
đăng ký đất đai, quyết định giao đất, quyết định cho phép thực hiện các hành vi làm
biến động đất đai hoặc quyết định đổi giấy chứng nhận.
1.2.1 Đăng ký đất đai
SV: Hoàng Thị Thanh Bình
Lớp KT & QLĐC 47
