Giải pháp nâng cao chất lượng định giá bất động sản tại công ty cổ phần tư vấn – dịch vụ về tài sản – bất động sản datc

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo

MỤC LỤC
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG BIỂU
LỜI CẢM ƠN
LỜI MỞ ĐẦU
CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1
1.1.
Khái niệm và mục đích của định giá BĐS.....................................................1
1.1.1. Khái niệm 1
1.1.2. Mục đích định giá BĐS
1
1.2.
Nguyên tắc định giá bất động sản..................................................................3
1.3.
Căn cứ định giá BĐS.....................................................................................6
1.3.1. Các căn cứ định giá BĐS 6
1.3.1.1. Căn cứ vào đặc điểm của loại BĐS....................................................6
1.3.1.2. Căn cứ vào thị trường BĐS................................................................7
1.3.1.3. Căn cứ vào quy định của pháp luật.....................................................8
1.3.2. Cơ sở định giá BĐS 9
1.3.2.1. Giá trị thị trường BĐS........................................................................9
1.3.2.2. Giá trị phi thị trường BĐS................................................................10
1.3.3. Chính sách của nhà nước về thị trường BĐS
11
1.4.
Quy trình định giá bất động sản...................................................................12

1.4.1. Xác định nhiệm vụ định giá BĐS 13
1.4.2. Khảo sát hiện trường, thu thập thơng tin BĐS 14
1.4.3. Phân tích thơng tin về BĐS 15
1.4.4. Lựa chọn phương thức định giá BĐS
15
1.4.5. Xác định giá BĐS 15
1.4.6. Lập hồ sơ và chứng thư định giá 16
1.5.
Phương pháp định giá bất động sản.............................................................17
1.5.1. Phương pháp so sánh
17
1.5.2. Phương pháp chi phí
19
1.5.3. Phương pháp vốn hóa
22
1.6.
Những yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản...................24
1.6.1. Sự hoạt động của thị trường BĐS 24
Sinh viên: Vương Quỳnh Liên

Lớp: Kinh doanh bất động sản A K50


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo

1.6.2. Khung pháp lý về BĐS và định giá BĐS 25
1.6.3. Trình độ năng lực của cán bộ định giá 28
1.6.4. Hệ thống thông tin 29

1.6.5. Những thay đổi trong giai đoạn phát triển kinh tế
29
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ
PHẦN TƯ VẤN – DỊCH VỤ VỀ TÀI SẢN BẤT ĐỘNG SẢN DATC 30
2.1.
Giới thiệu về công ty Cổ phần Tư vấn - Dịch vụ về Tài sản - Bất động sản
DATC (Viết tắt – DCSC).........................................................................................30
2.1.1. Quá trình hình thành và cơ cấu tổ chức của DCSC
30
2.1.2. Tình hình hoạt động của DCSC trong các năm gần đây33
2.1.2.1. Kết quả thực hiện hợp đồng từ năm 2009 đến năm 2011.................33
2.1.2.2. Tình hình doanh thu và lợi nhuận từ năm 2009 đến năm 2011.........36
2.2.
Thực trạng định giá tại bất động sản tại DCSC............................................40
2.2.1. Quy trình định giá 40
2.2.2. Căn cứ định giá
41
2.2.3. Áp dụng các phương pháp định giá để định giá một số loại BĐS
41
2.2.3.1. Đặc điểm tài sản định giá.................................................................41
2.2.3.2. Cơ sở định giá..................................................................................43
2.2.3.3. Nguyên tắc định giá..........................................................................43
2.2.3.4. Phương thức tiến hành......................................................................43
2.2.3.5. Phương pháp định giá.......................................................................44
2.2.3.6. Phân tích, xác định giá trị quyền sử dụng đất khu đất định giá.........44
2.2.3.7. Kết quả thẩm định giá.......................................................................57
2.2.3.8. Hạn chế của kết quả thẩm định.........................................................57
2.3.
Đánh giá chung............................................................................................58
2.3.1. Những kết quả đạt được 58

2.3.2. Tồn tại và nguyên nhân
59
CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN - DỊCH VỤ VỀ TÀI SẢN – BẤT
ĐỘNG SẢN DATC
61
3.1.
Định hướng phát triển của DCSC................................................................61
3.2.
Giải pháp nâng cao chất lượng định giá bất động sản DCSC.......................62
3.2.1. Về quy trình định giá
62
3.2.2. Xây dựng hệ thống thông tin phục vụ công tác định giá 62
Sinh viên: Vương Quỳnh Liên
Lớp: Kinh doanh bất động sản A K50


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo

3.2.3. Đổi mới công tác tổ chức và quản lý nhân lực phục vụ công tác định giá
63
3.2.4. Về việc vận dụng các phương pháp định giá
63
3.2.5. Bồi dưỡng nhân sự 64
3.2.6. Hạn chế sai sót, rủi ro trong cơng việc định giá 64
3.3.
Kiến nghị.....................................................................................................64
3.3.1. Đề xuất với Nhà nước

65
3.3.2. Đề xuất với công ty 66
KẾT LUẬN
TÀI LIỆU THAM KHẢO

Sinh viên: Vương Quỳnh Liên

Lớp: Kinh doanh bất động sản A K50


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

BĐSMT : Bất động sản mục tiêu
BĐSSS

: Bất động sản so sánh

SS

: So sánh

DCSC

: Tên viết tắt Công ty Cổ phẩn Tư vấn – Dịch vụ về tài sản – Bất động sản
DATC

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Sinh viên: Vương Quỳnh Liên

Lớp: Kinh doanh bất động sản A K50


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo

Bảng 2.1: Kết quả hoạt động kinh doanh qua các năm............................................33
Bảng 2.2: Tình hình doanh thu thực hiện qua các năm............................................36
Biểu đồ 2.1: Tình hình doanh thu thực hiện qua các năm........................................37
Bảng 2.3: Q trình điều chỉnh giá th văn phịng, thương mại.............................45
Bảng 2.4: Quá trình điều chỉnh giá bán căn hộ........................................................48
Bảng 2.5: Tính giá trị quyền sử dụng đất.................................................................51
Bảng 2.6: Tính doanh thu thương mại, văn phịng..................................................53
Bảng 2.7: Tính doanh thu cho thuê xe tầng hầm.....................................................54
Bảng 2.8: Tính giá trị vật kiến trúc trên đất.............................................................55

LỜI CẢM ƠN
Sinh viên: Vương Quỳnh Liên

Lớp: Kinh doanh bất động sản A K50


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo

Đầu tiên em muốn gửi lời cảm ơn sâu sắc đến Th.S Vũ Thị Thảo. Những lời
nhận xét, đánh giá của Cô giúp bài viết của em thêm sâu sắc về nội dung, mạch lạc,
logic hơn về hành văn, cách diễn đạt. Hơn nữa, sự chỉ bảo, hướng dẫn tận tình của Cơ
đã giúp em có thêm động lực trong việc nghiên cứu, tìm hiểu để nhanh chóng hồn
thiện chun đề tốt nghiệp của mình.
Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban giám đốc Công ty Cổ phần Tư vấn –
Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC đã tạo điều kiện cho em có cơ hội thực tập,
tham gia vào công việc cũng như hoạt động trong Công ty. Em xin cảm ơn tất cả các
anh chị nhân viên trong Ban Thẩm định giá tài sản đã hỗ trợ và giúp đỡ em rất nhiều
trong quá trình thực tập, đồng thời cung cấp những tài liệu cần thiết để em có thể hồn
thành chun đề.

LỜI MỞ ĐẦU
Sinh viên: Vương Quỳnh Liên

Lớp: Kinh doanh bất động sản A K50


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo

1. Sự cần thiết phải nghiên cứu đề tài:
Trong điều kiện nền kinh tế mở cửa và liên tục tăng trưởng mạnh, những năm
gần đây. Việt Nam được xem là một trong những nền kinh tế tăng trưởng cao hàng đầu
thế giới. Nhu cầu đầu tư vào bất động sản tăng cao nên hoạt động của thị trường bất
động sản khá sôi động. Ngành kinh doanh bất động sản đã thu hút được nhiều quan tâm

từ các tổ chức, cá nhân và đóng góp nhiều cho tăng trưởng kinh tế. Tuy thị trường bất
động sản Việt Nam còn nhiều biến động và mang tính chất tự phát nhưng nó vẫn hứa
hẹn một tương lai tốt đẹp cho các nhà kinh doanh. Lĩnh vực về bất động sản nói chung
và ngành kinh doanh bất động sản nói riêng vẫn cịn mới mẻ và có nhiều bất cập do sự
thiếu chuyên nghiệp của người tham gia thị trường này. Việc kinh doanh bất động sản
bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Kinh doanh
dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất
động sản, bao gồm các dịch vụ định giá bất động sản, môi giới bất động sản, sàn giao
dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản,
quản lý bất động sản. Đã có rất nhiều doanh nghiệp được thành lập để hoạt động trong
lĩnh vực bất động sản, một trong những số đó là cơng ty CP Tư vấn – Dịch vụ về Tài
sản - Bất động sản DATC (Viết tắt - DCSC). Tiền thân là Trung tâm Thông tin Tư vấn,
Dịch vụ về Tài sản - Bất động sản trực thuộc Cục Quản lý Công sản - Bộ Tài chính.
Sau đó được chuyển giao sang Công ty Mua bán nợ và Tài sản tồn đọng của doanh
nghiệp (DATC), là Doanh nghiệp hạng đặc biệt của Chính phủ trực thuộc Bộ Tài
chính quản lý. DCSC được thành lập theo Nghị quyết số 31/2007/NQ-HĐQT ngày 21
tháng 12 năm 2007 của Hội đồng Quản trị Công ty Mua bán nợ và Tài sản tồn đọng
của doanh nghiệp. Sau khi thành lập thì cơng ty DCSC đã trải qua một q trình hoạt
động với những biến động trong cơng ty và thị trường bất động sản. Tuy là một công ty
mới nhưng với nỗ lực của đội ngũ quản lý cùng các nhân viên trong công ty đã đem lại
cho công ty những bước đầu thành công. Cùng với sự phát triển của thị trường bất
động sản công ty ln cố gắng hồn thiện bộ máy tổ chức, nhân viên cùng chất lượng
họat động kinh doanh để đứng vững được trong thị trường bất động sản. Công ty đã
hoạt động trong nhiều lĩnh vực kinh doanh dịch vụ bất động sản như môi giới, quản lý,
Sinh viên: Vương Quỳnh Liên

Lớp: Kinh doanh bất động sản A K50


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo

định giá, đấu giá… Trong đó thì hoạt động định giá là một thế mạnh và chủ đạo của
công ty trong thời gian gần đây.
Tuy nhiên, hoạt động định giá bất động sản tại Việt Nam hiện nay còn gặp
nhiều hạn chế do môi trường pháp lý chưa đầy đủ, sự hạn chế trong hiểu biết của
dân cư về hoạt động định giá. Do đó, nhiệm vụ đặt ra của cơng ty là khắc phục
những hạn chế để nâng cao chất lượng định giá bất động sản nhằm mục tiêu cuối
cùng là an toàn và lợi nhuận.
Là sinh viên năm cuối được học nghiệp vụ định giá, trên cơ sở kết hợp những
nghiên cứu lý luận và thực tiễn trong thời gian thực tập tại DCSC em đã chọn đề tài:
Giải pháp nâng cao chất lượng định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Tư vấn –
Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC” làm chuyên đề tốt nghiệp.
2. Mục tiêu nghiên cứu:
-

Làm rõ cơ sở lý luận về định giá bất động sản.

-

Nghiên cứu thực trạng định giá bất động sản tại công ty cổ phần Tư vấn – Dịch
vụ tài sản – Bất động sản DATC để thấy được những kết quả đạt được, tồn tại
và nguyên nhân của các tồn tại này từ thực tế hoạt động

-

Đề xuất một số giải pháp để nâng cao chất lượng định giá bất động sản tại công
ty cổ phần Tư vấn – Dịch vụ tài sản – Bất động sản DATC

3. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu thực tế công tác định giá bất động sản Công ty Cổ phần Tư vấn –
Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC, trong đó tập trung vào các phương pháp
định giá bất động sản mà công ty đang sử dụng.
Đề tài được nghiên cứu tại Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất
động sản DATC.

4. Phương pháp nghiên cứu:
-

Duy vật biện chứng

Sinh viên: Vương Quỳnh Liên

Lớp: Kinh doanh bất động sản A K50


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo

-

Duy vật lịch sử

-

Điều tra thu thập số liệu

-

Phân tích thống kê, phương pháp phân tích, phương pháp dự báo, phương pháp
so sánh …

5. Kết cấu nội dung chuyên đề:
Ngoài phần mục lục, tài liệu tham khảo, mở đầu và kết luận nội dung, chuyên đề
gồm 3 chương:
Chương I: Cơ sở lý luân về định giá bất động sản
Chương II: Thực trạng định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ
về Tài sản – Bất động sản DATC
Chương III: Một số giải pháp nâng cao chất lượng định giá bất động sản tại Công ty
Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC

Sinh viên: Vương Quỳnh Liên

Lớp: Kinh doanh bất động sản A K50


Chuyên đề tốt nghiệp

1

GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo

CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.

Khái niệm và mục đích của định giá BĐS

1.1.1. Khái niệm
“Định giá giá BĐS là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu BĐS cụ thể
bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện
của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp” 1
Ở nhiều nước thì một cá nhân có các quyền đối với BĐS như quyền sở hữu,
quyền thuê, quyền sử dụng. Nhưng ở Việt Nam khi trong Hiến pháp có quy định là:
Đất là thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện nhân dân quản lý; do đó đất đai ở
nước ta khơng thuộc sở hữu của bất kì một cá nhân nào. Nên khi nhắc đến giá trị quyền
đối với đất chỉ là giá trị quyền sử dụng đất và giá trị quyền th theo hợp đồng. Cịn
đối với BĐS là cơng trình xây dựng trên đất (khơng phải là đất đai) thì cá nhân Việt
Nam được có các quyền sau: quyền sở hữu, quyền thuê theo hợp đồng. Quyền sở hữu
nghĩa là có đầy đủ các quyền sau: quyền sử dụng, quyền chiếm hữu, quyền định đoạt.
Như vậy định giá giá trị BĐS khơng phải đơn thuần là việc xem nó có kết tinh
bao nhiêu lao động trong đó như quan điểm của Mác, mà là đi ước tính giá trị lợi ích
của BĐS mang lại cho các quyền nêu trên.
1.1.2. Mục đích định giá BĐS
Mục đich của định giá tài sản nói chung và định giá BĐS nói riêng có thể phân
thành rất nhiều loại: mục đích bảo tồn tài sản, mua bán BĐS, chuyển đổi quyển sở
hữu tài sản, thế chấp, tính thuế, thanh lý tài sản, bồi thường, lập báo cáo tài chính và
hạch tốn kế tốn…
-

Định giá BĐS cho mục đích bảo tồn BĐS trong những trường hợp sau:
+ Định giá tài sản phục vụ cho khấu hao tài sản
+ Bảo hiểm tài sản, bồi thường và đánh giá tài sản

1

Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn Chuyên ngành thẩm định giá – Bộ Tài
chính Cục quản lý giá – NXB Hà Nội 2007. Dựa trên quan điểm của giáo sư

W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh.
Sinh viên: Vương Quỳnh Liên

Lớp: Kinh doanh bất động sản A K50


Chuyên đề tốt nghiệp

2

GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo

- Mua bán, chuyển nhượng BĐS: Định giá BĐS làm cơ sở để người có tài sản đặt
mức giá bán khi đưa BĐS vào thị trường. Người mua BĐS cũng có thể nhờ các đơn vị
tư vấn làm dịch vụ định giá BĐS làm cơ sở cho việc quyết định mua BĐS đó với giá
như thế nào là phù hợp.
-

Chuyển đổi quyền tài sản, BĐS trong các trường hợp sau

+ Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước
+ Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh và xí nghiệp liên doanh
+ Hợp nhất và sát nhập doanh nghiệp
+ Bán doanh nghiệp
+ Cho thuê BĐS
- Làm cơ sở cho việc bồi thường trong các trường hợp: đền bù giải phóng mặt
bằng, bồi thường thiệt hại cho người bị thiệt hại khi có sự cố do người khác gây ra
(VD: gây sập lún nhà, hỏng các cơng trình lân cận…)
-

Phục vụ tư vấn

- Thế chấp vay vốn: do quy định của Ngân hàng khi làm thủ tục vay vốn để kinh
doanh phải có tài sản thế chấp, tài sản thế chấp được định giá để làm cơ sở việc xét
cho vay. Mục đích của việc định giá này là để đảm bao sự an toàn cho ngân hàng,
trong trường hợp khách hàng không đủ khả năng trả nợ. Do đó việc định giá tài sản,
BĐS là cần thiết.
- Lập báo cáo tài chính và hạch tốn kế tốn: trong báo cáo tài chính của doanh
nghiệp và kê khai nộp thuế hàng năm của doanh nghiệp phải kê khai tài sản doanh
nghiệp nên doanh nghiệp cần định giá tài sản
- Nghiệp vụ thanh toán: Doanh nghiệp tiến hành thanh quyết toán và thanh toán
tài sản, tách hoặc nhập, những người có quyền lợi hưu quan địi hỏi lấy tiền đền bù
cho nên đối với tài sản cũng cần tiến hành bán hoặc hoá giá hoặc biến đổi. Như thế
cần các nhà chuyên môn định giá đưa ra những kết luận định giá thanh toán hiện hành
của doanh nghiệp làm căn cứ cho việc xử lý các tài sản hiện có.
- Thanh lý tài sản: trong hoạt động kinh doanh khi thanh lý tài sản cũng cần định
giá tài sản làm cơ sở đạt mức giá sàn để tiến hành các thủ tục đấu giá hoặc xét bán
thanh lý tài sản.
Sinh viên: Vương Quỳnh Liên

Lớp: Kinh doanh bất động sản A K50


Chuyên đề tốt nghiệp
1.2.

3

GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo

Nguyên tắc định giá bất động sản

Các nguyên tắc định giá BĐS, về cơ bản được dựa trên các học thuyết kinh tế và
khái niệm cơ bản về giá trị thị trường. Các nguyên tắc này cần thiết phải được kết hợp
chặt chẽ với nhau trong việc định giá BĐS. Trên thực tế hoạt động định giá, có nhiều
nguyên tắc chi phối hoạt động định giá, tuy nhiên, các nguyên tắc chủ yếu trong định
giá BĐS bao gồm:
 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất
BĐS bao gồm nhiều loại tài sản, được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau,
bao gồm sử dụng hợp pháp và không hợp pháp. Một BĐS được sử dụng một cách cao
nhất và hiệu quả nhất tức là tại thời điểm định giá BĐS đó được sử dụng hợp pháp,
đem lại thu nhập dòng lớn nhất và trong một khoảng thời gian nhất định có khả năng
cho thu nhập ròng lớn nhất. Khái niệm cao và hiệu quả thường giới hạn trong một
khoảng thời gian nhất định và thu nhập cao nhưng cũng có thể coi là cao và hiệu quả
nhất nếu có thu nhập nhỏ hơn nhưng là thu nhập lâu dài và thời gian kéo dài bao lâu
thì phụ thuộc vào lĩnh vực đầu tư, người định giá,sự phân tích thị trường và kinh
nghiệm. Sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất còn là cơ sở cho các nhà đầu tư phân tích,
để đưa ra quyết định đầu tư và dự báo.
 Nguyên tắc cung - cầu và giá cả trong thị trường BĐS
Giá thị trường của BĐS được xác định bởi tác động qua lại của cung – cầu, nó
có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung. Đến lượt mình, giá
tác động trở lại cung cầu, giải thích sự khác nhau về giá cả BĐS giữa các vùng, giữa
các đô thị hay giữa các đường phố trong một đô thị. Như vậy khi định giá BĐS, người
định giá phải tiến hành phân tích cung, cầu về BĐS, đánh giá các nhân tố tác động đến
cung - cầu BĐS tại thời điểm định giá, dự báo xu hướng vận động của cung - cầu BĐS.
 Nguyên tắc thay đổi
Giá cả thị trường BĐS không giữ nguyên bởi tác động của các nhân tố: tự nhiên,
môi trường, pháp luật, kinh tế, xã hội ….. những nhân tố này luôn biến động và cũng
làm thay đổi giá cả của BĐS trên thị trường, không những thế chúng cịn làm thay đổi
xu hướng thị trường của BĐS, ngồi ra nhu cầu về vật chất tinh thần, sở thích cũng như

sự ưu tiên của người tiêu dùng cũng thay đổi không ngừng. Bởi vậy người định giá

Sinh viên: Vương Quỳnh Liên

Lớp: Kinh doanh bất động sản A K50


Chuyên đề tốt nghiệp

4

GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo

BĐS không những phải dự đốn thị trường hiện tại mà cịn phải dự đoán những biến
động của thị trường BĐS trong tương lai.
 Nguyên tắc về dự báo
Khi ước tính giá trị ta luôn dựa trên các triển vọng tương lai, định giá BĐS cũng
phải có nhiệm vụ dự kiến các khoản lợi ích mà người sở hữu BĐS nhận được, những
dự tính của người mua hay người chủ sở hữu có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thị
trường của BĐS đó.
Nguyên tắc này được sử dụng kết hợp với nguyên tắc thay đổi vì quá trình dự
báo trước này chính là lường trước những thay đổi có thể trong tương lai. Những thay
đổi về kinh tế, về chu kỳ của một vùng đất cũng như chính sách quản lý của Nhà nước
về BĐS và thị trường BĐS trong tương lai có tác động đến giá trị của BĐS. Vì vậy
trong định giá BĐS, cần dự báo được biến động của các yếu tố này để ước tính giá trị
BĐS được chính xác.
 Ngun tắc thay thế
Khi hai BĐS có tính hữu ích như nhau, BĐS nào chào bán mức giá thấp nhất thì
tài sản đó sẽ được bán trước. Theo nguyên tắc này, người mua thường không trả cho
một BĐS nhiều hơn cho phí để có được diện tích đất tương đương và xây dựng một

cách cơng trình tương ứng, trừ khi do điều kiện thời gian, sự không thuận lợi và rủi ro.
Với nguyên tắc này, giá trị một BĐS thường được xác lập dựa trên giá bán của một
BĐS thay thế khác tương tự về độ tiện dụng, so sánh trong cùng một vùng giá trị và
thời điểm bán của các tài sản so sánh này gần với thời điểm xác định giá trị BĐS.
 Nguyên tắc phù hợp
BĐS cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt mức sinh lời tối đa hoặc
mức hữu dụng cao nhất; do đó phải phân tích xem liệu BĐS đó có phù hợp với mơi
trường hay khơng khi xác định mức sử dụng BĐS tốt nhất và hiệu quả nhất.
Nguyên tắc này thể hiện ở chỗ đất đai sẽ có giá trị lớn nhất khi nó được sử dụng
theo cách phù hợp với các điều kiện kinh tế và xã hội trong một vùng nhất định.
Nguyên tắc phù hợp cũng thể hiện ở trong quá trình xác định giá trị đất đai, cần có sự
nhất quán về một mục đích sử dụng duy nhất được áp dụng cho toàn bộ BĐS bao gồm
cả đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất đai
Sinh viên: Vương Quỳnh Liên

Lớp: Kinh doanh bất động sản A K50


Chuyên đề tốt nghiệp

5

GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo

 Nguyên tắc cạnh tranh
Cũng như hàng hóa khác, BĐS khi có một số lượng đủ lớn nhất định trên thị
trường thì có sự cạnh tranh. Kết quả của cạnh tranh là giảm giá thị trường của hàng
hóa đó. Mức độ cạnh tranh trong thị trường BĐS thường không gay gắt như trong các
hàng hóa thơng thường do cạnh tranh cũng phụ thuộc vào từng loại BĐS và từng vùng
khác nhau. Cạnh tranh có tác động rõ rệt đến giá cả của BĐS. Các thửa đất có thể khác

nhau nhưng chúng có thể thay thế nhau ở một mức độ nhất định và điều này cũng là
yếu tố tạo nên cạnh tranh. Trong thị trường BĐS, một số loại cạnh tranh phổ biến là:
cạnh tranh về vị trí, về mức độ phù hợp với thị hiếu, cạnh tranh trong cùng một không
gian địa lý (vùng, các vùng, cả nước), cạnh tranh trong nội bộ cung, nội bộ cầu, giữa
cung và cầu.
 Nguyên tắc cân bằng
Giá trị của BĐS được tạo ra và duy trì bền vững chỉ khi các yếu tố tác động đến
BĐS ở trạng thái cân bằng. Sự cân bằng được thể hiện ở cân bằng giữa đất và cơng
trình, giữa các bộ phận cấu thành cơng trình. Bất cứ sự mất cân bằng nào xảy ra đều
làm cho BĐS giảm giá trị. Các yếu tố cấu thành của BĐS cần phải đạt được sự cân
bằng để BĐS đạt được mức hữu dụng cao nhất.
 Nguyên tắc đóng góp
Mức độ mà mỗi bộ phận của BĐS đóng góp vào tổng thu nhập từ tồn bộ BĐS
có tác động đến tổng giá trị của BĐS đó. Sự có mặt hoặc thiếu vắng của một bộ phận
cấu thành có thể làm giảm hoặc tăng giá trị của BĐS nhiều hơn chi phí để tạo ra nó.
Đây là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào
tài sản khi định giá viên xác định mức sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của BĐS.
 Nguyên tắc thực tiễn
Định giá BĐS phải dựa trên những bằng chứng thực tế của thị trường BĐS, của
BĐS và khơng được suy diễn. Do đó phải có bằng chứng thực thế
 Nguyên tắc nhất quán
Trong quá trình định giá BĐS cần có sự nhất qn về: mục đích sử dụng BĐS,
đánh giá các yếu tố tạo nên giá trị BĐS, đơn vị sử dung. Để đưa ra được kết quả định
giá chính xác và phù hợp nhất vơi mục đích định giá BĐS.
Sinh viên: Vương Quỳnh Liên

Lớp: Kinh doanh bất động sản A K50


Chuyên đề tốt nghiệp

6

GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo

 Nguyên tắc ngoại ứng
Giá trị của BĐS chịu tác động của các yếu tố bên ngồi nó. Ngược lại giá trị của
các BĐS cũng chịu tác động ngoại ứng của bản thân BĐS. Các ngoại ứng này có ảnh
hưởng tích cực hoặc tiêu cực vì vậy trong định giá BĐS phải lượng hóa những ảnh
hưởng này. Tùy ngoại ứng có thể ảnh hưởng đến đất hay cơng trình hoặc cả hai.
1.3.

Căn cứ định giá BĐS

Giá BĐS những phụ thuộc vào những yếu tố nội tại của BĐS (như đặc điểm
BĐS, thị trường BĐS…) mà còn chịu ảnh hưởng của các nhân tố, chính sách khác có
liên quan. Chính vì thế, khi định giá BĐS, cần phải căn cứ vào các cơ sở sau đây:
1.3.1. Các căn cứ định giá BĐS
1.3.1.1.

Căn cứ vào đặc điểm của loại BĐS

Cùng loại thị trường, cùng thời điểm, nhưng các BĐS khách nhau, được định
giá khác nhau. Giả định trong cùng điều kiện như nhau (về thị trường, thời gian địa
điểm, chính sách nhà nước, mức độ giao dịch…), giá trị thị trường BĐS phụ thuộc vào
đặc tính của BĐS đó, ví dụ: giá của cùng ngơi nhà có đầy đủ giấy tờ pháp lý sẽ cao hơn
ngơi nhà tương tự nhưng khơng có đủ các loại giấy tờ sở hữu. Các đặc điểm của BĐS
làm căn cứ cho việc định giá bao gồm:
-

Các đặc điểm vật chất của BĐS : kích cỡ, kiểu loại, hình dáng, kết cấu, tuổi thọ,

chất lượng, trang thiết bị, tiện nghi…
-

Tình trạng pháp lý BĐS : BĐS có mức độ hồn chỉnh các tài liệu pháp lý càng

cao, thì giá trị càng cao. Vì thế, khi định giá, cần phải xem xét về giấy tờ, về quy
hoạch, việc hoàn thiện thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính hồn thành, thời gian sử dụng
BĐS…
-

Đặc điểm mặt bằng : các đặc tính về mặt bằng gồm kích thước, bề rộng mặt

tiền, hình dáng và các nét đặc trưng địa lý.
-

Địa điểm : gần các cảnh quan nào, tình trạng giao thơng, các cơng trình cơng

cộng gần kề, tình trạng ơ nhiễm, hệ thống thốt nước và các đặc tính địa hình. Những
đặc trưng này là quan trọng trong việc xác định vị trí,địa điểm có thể đươc coi là sử
dụng cao nhất và tốt nhất không

Sinh viên: Vương Quỳnh Liên

Lớp: Kinh doanh bất động sản A K50


Chun đề tốt nghiệp
-

7

GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo

Các cơng trình xây dựng liên quan : các cơng trình liên quan đến hình dáng và

cấu trúc như sự trang trí, cách xây dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế…
-

Thời gian giao dịch, điều kiện giao dịch : ảnh hưởng quan trọng tới giá giao

dịch thị trường của BĐS.
1.3.1.2.

Căn cứ vào thị trường BĐS

BĐS là loại hàng hóa đặc biệt, giá cả của BĐS phụ thuộc phần lớn vào quan hệ
cung cầu trên thị trường. Bởi vậy khi định giá BĐS phải dựa trên những căn cứ của thị
trường thể hiện ở những điểm sau:
Tính cạnh tranh và khả năng thay thế:
-

Tính cạnh tranh thể hiện ở ưu thế, nhược điểm của BĐS, lợi thế của BĐS so với

các BĐS khác;
-

Khả năng thay thế: Quan tâm đến các BĐS tương đồng trong khu vực có cùng

mục đích sử dụng.
Cung – cầu và hiện trạng thị trường:
-

Cung: Thống kê thị trường cung theo từng tiêu chí khác nhau để có cái nhìn

tồn diện nhất về cung hiện tại trên thị trường;
-

Cầu: Không thống kê được nhưng phải vẽ ra, miêu tả chi tiết, cụ thể những diện

mạo của khách hàng;
-

Xét sự ảnh hưởng của quan hệ cung – cầu đến giá BĐS trong thời điểm hiện tại

và trong tương lai gần;
-

Hiện trạng thị trường: Đang trong cơn “sốt”, “đóng băng”, các chỉ số: chỉ số giá

(PI); tỷ lệ hấp thụ của thị trường BĐS; chỉ số lượng giao dịch (QI) và chỉ số thị trường
BĐS (REMI)
Điều kiện khu vực, vùng có BĐS tọa lạc:
-

Điều kiện xã hội: Dân số (tỷ lệ di dân, tỷ lệ kết hơn, quy mơ gia đình...) và thị

hiếu của khu vực dân cư;

Sinh viên: Vương Quỳnh Liên

Lớp: Kinh doanh bất động sản A K50


Chuyên đề tốt nghiệp

8

GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo

- Điều kiện kinh tế: Lao động, việc làm, thu nhập (việc làm sẵn có?, thu nhập cao
hay thấp?...); sự phát triển các ngành, các cơ sở kinh tế; cơ sở hạ tầng (điện, bưu chính
viễn thơng, giao thơng...);
- Chính sách kinh tế: Chính sách tài khóa (chi sự nghiệp, đầu tư cơ sở hạ
tầng ở nơi có BĐS cần định giá); các quy định về xây dựng (chiều cao xây
dựng, tỷ lệ sử dụng đất...);
- Điều kiện môi trường: Môi trường tự nhiên (khơng khí, tiếng ồn, sơng, suối,
cảnh quan...); mơi trường nhâ tạo (khả năng tiếp cận của BĐS đến các tiện ích xã hội:
trường học, bệnh viện, khu mua sắm, khu vui chơi giải trí...).
Sau khi thu thập thơng tin cả bốn nhóm căn cứ trên người định giá phân tích và
đưa ra kết luận sự ảnh hưởng của các điều kiện trong thị trường ảnh hưởng đến giá
BĐS: ảnh hưởng tích cực hay tiêu cực, đang phát triển hay đang trong q trình suy
thối... và xác định xu hướng của BĐS trong thời gian tới.
1.3.1.3.

Căn cứ vào quy định của pháp luật

Quy định pháp lý liên quan đến quyền năng đối với BĐS: Quyền năng đối với
BĐS chính là quyền sử dụng đất:

- Giao đất, thuê đất với nhiều loại khác nhau: giao đất không thu tiền sử
dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất hay thuê đất trả tiền hàng năm, thuê
đất trả tiền một lần.
- Thời hạn sử dụng đất: Ổn định lâu dài đối với đất ở lúc này giá trị đất chính
bằng giá trị thị trường của đất; giao đất có thời hạn (phần lớn là từ 50 năm trở xuống)
lúc vày giá trị đất được xác định có thể khác với giá trị thị trường...
- Giấy tờ pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất (giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất - sổ đỏ): Đất thổ cư có sổ đỏ thì giá trị đất chính bằng giá trị thị trường; đất
thổ cư đang trong quá trình làm sổ đỏ thì giá trị đất có thể thấp hơn giá thị trường do
phải chi thêm một khoản tiền để làm sổ đỏ...
Quy định pháp lý liên quan đến cơng trình xây dựng:
-

Quy định liên quan đến tỷ lệ đất sử dụng cho xây dựng: 57% tỷ lệ đất được sử

dụng cho các công trình xây dựng, 43% cịn lại để xây dựng cơ sở hạ tầng, không gian
xanh...
Sinh viên: Vương Quỳnh Liên

Lớp: Kinh doanh bất động sản A K50


Chuyên đề tốt nghiệp

9

GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo

-

Quy định liên quan đến hành lang an tồn của các cơng trình công cộng

-

Các tiêu chuẩn Việt Nam về xây dựng (đặc biệt là phân cấp cơng trình)
Xu hướng thay đổi hay điều chỉnh của hệ thống pháp luật: Phân tích và dự báo

xu hướng để đánh giá giá trị của BĐS trong tương lai chính xác hơn
Quy định pháp lý về định giá BĐS
-

Tiêu chuẩn định giá Việt Nam

-

Tiêu chuẩn hành nghề định giá

1.3.2. Cơ sở định giá BĐS
Định giá BĐS có thể dựa vào cơ sở là giá trị thị trường hoặc giá trị phi
thị trường. Tùy vào mỗi loại BĐS mà có thể có cơ sở định giá khác nhau.
Định giá những BĐS có nhiều giao dịch trên thị trường thường dựa vào cơ sở
giá thị trường, trong khi đó, các BĐS ít giao dịch hoặc khơng giao dịch thường
được dựa vào cơ sở giá phi thị trường.
1.3.2.1.

Giá trị thị trường BĐS

Giá trị thị trường của một BĐS là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị
trường vào thời điểm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên
là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập,

trong điều kiện thương mại bình thường.
Dựa vào giá trị thị trường để định giá BĐS, yêu cầu khi định giá BĐS phải căn
cứ vào những dữ liệu giao dịch trên thị trường trong điều kiện thương mại bình
thường.
Trong trường hợp hạn chế thơng tin, dữ liệu trên thị trường, định giá viên phải
nêu rõ thực trạng này và báo cáo mức độ ảnh hưởng hay không ảnh hưởng đến kết quả
định giá do sự hạn chế các số liệu đó .
Người định giá phải thận trọng trong phân tích và phản ánh trạng thái của thị
trường, thơng báo đầy đủ kết quả các cuộc điều tra, khảo sát và những phát hiện của
Sinh viên: Vương Quỳnh Liên

Lớp: Kinh doanh bất động sản A K50


Chuyên đề tốt nghiệp

10

GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo

mình trong báo cáo kết quả định giá khi giá cả thị trường hoặc giảm bất thường/đột
biến, tạo nên rủi ro trong định giá do đánh giá giá trị quá cao hoặc quá thấp.
Người định giá phải nêu rõ thông tin, dữ liệu đã sử dụng làm căn cứ để tìm ra
giá trị thị trường, mục đích của việc định giá, tính hợp lý của các thơng số để phân
tích, lập luận và bảo vệ cho các ý kiến, kết luận và kết quả định giá mà định giá viên
nêu trong báo cáo kết quả khi định giá giá trị thị trường của BĐS.
1.3.2.2.

Giá trị phi thị trường BĐS

Hoạt động định giá BĐS phần lớn là dựa trên cơ sở giá trị thị trường, tuy nhiên
có những loại BĐS đặc biệt, mục đích định giá phải dựa trên giá trị thị trường. Vì vậy
đòi hỏi người định giá BĐS phải phân biệt được sự khác nhau giữa giá trị thị trường và
giá phi thị trường để định giá BĐS, đảm bảo đưa đến kết quả định giá khách quan.
Giá trị phi thị trường của BĐS là mức giá ước tính được xác định theo những
căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mưa bán, trao đổi thao các mức
giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử
dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản
bắt buộc phải bán, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế…
Như vậy, khi áp dụng cơ sở giá trị phi thị trường, việc đánh giá giá trị BĐS căn
cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn
cứ và khả năng được mua bán trên thị trường của tài sản đó, hay giá trị phi thị trường
được xem xét từ góc độ một người sử dụng riêng biệt tài sản vào mục đích riêng biệt.
Khi tiến hành định giá loại BĐS này, người định giá tập trung chủ yếu vào khía
cạnh tham gia, đóng góp của BĐS vào hoạt động của một cơng đoạn nào đó, chứ
khơng xét đến khía cạnh giá trị sử dụng tốt nhất, tối ưu của BĐS hoặc số tiền có thể có
từ việc bán BĐS đó trên thị trường.
Tùy theo từng mục đích định giá cụ thể, định giá viên có thể sử dụng giá trị phi
thị trường làm cơ sở cho việc định giá BĐS. Trong quá trình định giá, định giá viên
phải dựa trên các dữ liệu và điều kiện thực tế để xác định giá trị phi thị trường của tài
sản cần định giá.
Người định giá phải trình bày mục đích và căn cứ định giá một cách rõ ràng,
phải thể hiện tính cơng khai, minh bạch trong báo cáo kết quả định giá của mình cũng
như trong chứng thư định giá.
Sinh viên: Vương Quỳnh Liên

Lớp: Kinh doanh bất động sản A K50


Chuyên đề tốt nghiệp

11

GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo

1.3.3. Chính sách của nhà nước về thị trường BĐS
Các chính sách liên quan đến BĐS bao gồm chính sách về đất đai, chính sách về
thị trường BDDS, các chính sách về tiền tệ, chính sách về tiền lương, chính sách phát
triển thị trường, chính sách bán nhà cho người nước ngồi… Các chính sách này hoặc
trực tiếp hoặc là gián tiếp tác động đến cung cầu BĐS trên thị trường, làm ảnh hưởng
đến giá cả BĐS.
Riêng về chính sách quản lý đất đai nói chung và chính sách liên quan đến giá
đất ơt Việt Nam được chia làm 2 giai đoạn. Giai đoạn 1 từ năm 1993 đến năm 2003
gắn liền với Nhà nước ta ban hành Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi, bổ sung
một số điều của Luật đất đai (năm 1998 và năm 2001). Giai đoạn 2 từ năm 2003 đến
nay với việc Nhà nước ta ban hành Luật Đất đai năm 2003 để khắc phục những thiếu
sót của Luật Đất đai năm 1993.
Luật Đất đai 2003 quy định rõ nguồn hình thành giá đất và các nguyên tắc xác
định giá đất tại Điều 55 và điều 56 của Luật:
Về nguồn hình thành giá đất bao gồm:
+ Do UBND Tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đât
+ Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất.
Về nguyên tắc xác định giá đất:
+ Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
+ Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, kết cấu hạ

tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy
hoạch thì mức giá như nhau.
+ Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có
điều kiện tự nhiên kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng
mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
Sinh viên: Vương Quỳnh Liên

Lớp: Kinh doanh bất động sản A K50