Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư thuộc lĩnh vực bất động sản tại ngân hàng tmcp việt á chi nhánh hà nội

Chuyên đề thực tập
GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán

MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU............................................................................................................................1
CHƯƠNG 1: HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ THUỘC LĨNH VỰC BẤT
ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI................................................................4
1.1. Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại....................................................................4
1.1.1. Ngân hàng thương mại......................................................................................................4
1.1.1.1. Khái quát sự ra đời và phát triển của NHTM:...............................................................4
1.1.1.2. Chức năng và vai trò của NHTM...................................................................................5
1.1.1.3. Phân loại hệ thống Ngân hàng thương mại ở Việt Nam................................................9
1.1.2. Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại...............................................................10
1.1.2.1. Khái niệm về cho vay..................................................................................................10
1.1.2.2. Phân loại cho vay của NHTM......................................................................................10
1.1.2.3. Nguyên tắc cho vay......................................................................................................11
1.1.2.4. Điều kiện vay vốn........................................................................................................12
1.1.2.5. Đối tượng cho vay........................................................................................................12
1.1.2.6. Thời hạn cho vay..........................................................................................................13
1.1.2.7. Phương pháp cho vay...................................................................................................17
1.1.2.8. Lãi suất và phí suất tín dụng........................................................................................18
1.1.2.9. Quy trình cho vay.........................................................................................................19
1.1.3. Hoạt động cho vay theo dự án tại NHTM.......................................................................24
1.2. Thẩm định dự án đầu tư bất động sản................................................................................25
1.2.1. Dự án đầu tư bất động sản..............................................................................................25
1.2.1.1. Khái niệm dự án đầu tư bất động sản...........................................................................25
1.2.1.2. Vai trò của dự án đầu tư...............................................................................................25
1.2.2. Sự cần thiết của thẩm định dự án đầu tư.........................................................................26
1.2.2.1. Khái niệm thẩm định dự án đầu tư...............................................................................26
1.2.2.2. Sự cần thiết của thẩm định dự án đầu tư bất động sản.................................................26
1.2.2.3. Các căn cứ để tiến hành thẩm định..............................................................................27

1.2.3. Quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản của NHTM..........................................27
1.2.4. Nội dung công tác thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của ngân hàng
thương mại................................................................................................................................27
1.2.4.1. Thẩm định mục tiêu và khía cạnh pháp lý của dự án...................................................27
1.2.4.2. Thẩm định thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ của dự án...................28
1.2.4.3. Thẩm định khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào........................28
1.2.4.4. Thẩm định khía cạnh công nghệ - kỹ thuật của dự án................................................28
1.2.4.5. Thẩm định khía cạnh tổ chức, quản lý thực hiện dự án...............................................28
1.2.4.6. Thẩm định khía cạnh tài chính của dự án....................................................................29
1.2.5. Phương pháp thẩm thẩm định dự án đầu tư bất động sản của NHTM............................34
SV: Nguyễn Hữu Minh
Lớp: QTKD BĐS 52


Chuyên đề thực tập

2
GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán

1.2.5.1. Phương pháp thẩm định theo trình tự..........................................................................34

SV: Nguyễn Hữu Minh
Lớp: QTKD BĐS 52


Chuyên đề thực tập
GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
1.2.5.2. Phương pháp phân tích so sánh các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật......................................34
1.2.5.3. Phương pháp phân tích độ nhạy...................................................................................34
1.2.5.4. Phương pháp triệt tiêu rủi ro........................................................................................35

1.2.5.5. Phương pháp dự báo....................................................................................................35
1.2.5.6. Phương pháp lấy ý kiến chuyên gia.............................................................................35
1.2.6. Những nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định dự án đầu tư bất động sản..........35
1.2.6.1. Nhóm các nhân tố chủ quan.........................................................................................35
1.2.6.2. Nhóm các nhân tố khách quan.....................................................................................36
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ
THUỘC LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG VIỆT Á...............................38
2.1. Tổng quan về ngân hàng Việt Á........................................................................................38
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của Ngân hàng Việt Á chi nhánh Hà Nội................38
2.1.1.1. Tổng quan về Ngân hàng Việt Á.................................................................................38
2.1.1.2. Quá trình hình thành và phát triển của Ngân hàng Việt Á chi nhánh Hà Nội.............40
2.1.2. Cơ cấu tổ chức,vị trí, chức năng, nhiệm vụ của Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà
Nội.............................................................................................................................................41
2.1.2.1. Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội...............................41
2.1.2.2. Vị trí, chức năng, nhiệm vụ của Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội............42
2.1.2.3. Cơ cấu tổ chức,vị trí, chức năng, nhiệm vụ của Phịng Khách hàng doanh nghiệp
Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội............................................................................42
2.1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh của ngân hàng Việt Á chi nhánh Hà Nội....................44
2.1.3.1. Hoạt động huy động vốn..............................................................................................44
2.1.3.2. Hoạt động cho vay.......................................................................................................45
2.1.3.3. Kết quả kinh doanh tại Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2011 –
2013...........................................................................................................................................46
2.2. Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại Ngân hàng Việt Á chi nhánh Hà Nội.....46
2.2.1. Quy trình thẩm định dự án đầu tư tại Ngân hàng Việt Á chi nhánh Hà Nội..................46
2.2.2. Phương pháp thẩm định..................................................................................................48
2.2.2.1. Phương pháp thẩm định theo trình tự..........................................................................48
2.2.2.2. Phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu...............................................................49
2.2.2.3. Phương pháp dự báo....................................................................................................50
2.2.2.4. Phương pháp triệt tiêu rủi ro........................................................................................50
2.2.3. Các nội dung thẩm định dự án BĐS tại Ngân hàng Việt Á chi nhánh Hà Nội...............51

2.2.3.1. Thẩm định hồ sơ vay vốn.............................................................................................51
2.2.3.2. Thẩm định khách hàng vay vốn...................................................................................52
2.2.3.3. Thẩm định về dự án đầu tư..........................................................................................54
2.2.4. Ví dụ minh họa: Thẩm định dự án đầu tư BĐS “Đầu tư xây dựng khu nhà ở để kinh
doanh hoàn vốn đầu tư xây dựng khu tái định cư tại ô đất NO4, NO5 thuộc Khu đô thị mới
Thượng Thanh, phường Thượng Thanh, quận Long Biên, thành phố Hà Nội”.......................65
SV: Nguyễn Hữu Minh
Lớp: QTKD BĐS 52


Chuyên đề thực tập

2
GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán

2.3. Đánh giá công tác thẩm định dự án BĐS tại Ngân hàng Việt Á chi nhánh Hà Nội..........93

SV: Nguyễn Hữu Minh
Lớp: QTKD BĐS 52


Chuyên đề thực tập
GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
2.3.1. Những kết quả đạt được..................................................................................................93
2.3.2. Những mặt hạn chế và nguyên nhân...............................................................................94
2.3.2.1. Những mặt hạn chế......................................................................................................94
2.3.2.2. Nguyên nhân của những hạn chế.................................................................................96
CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC
THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG VIỆT Á
CHI NHÁNH HÀ NỘI..........................................................................................................100

3.1. Định hướng cho công tác thẩm định tại chi nhánh trong thời gian tới............................100
3.2. Một số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư tại ngân hàng Việt Á chi
nhánh Hà Nội..........................................................................................................................101
3.2.1. Hồn thiện cơng tác tổ chức điều hành.........................................................................101
3.2.2. Giải pháp về qui trình, nội dung và phương pháp thẩm định.......................................102
3.2.2.1. Về qui trình thẩm định...............................................................................................102
3.2.2.2. Về phương pháp thẩm định........................................................................................103
3.2.2.3. Về nội dung thẩm định...............................................................................................103
3.2.3. Giải pháp về nâng cao trình độ chun mơn cho cán bộ thẩm định dự án đầu tư........105
3.2.4. Lập quỹ hỗ trợ, tăng kinh phí cho cơng tác thẩm định.................................................106
3.2.5. Giải pháp về thông tin hỗ trợ thẩm định.......................................................................106
3.2.6. Giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá tài sản đảm bảo đối với các dự án BĐS........108
3.2.7. Các giải pháp khác..........................................................................................................109
3.3. Một số kiến nghị..............................................................................................................109
3.3.1. Kiến nghị với Nhà nước và các Bộ ngành có liên quan................................................109
3.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước.............................................................................110
KẾT LUẬN............................................................................................................................111
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.............................................................................112

SV: Nguyễn Hữu Minh
Lớp: QTKD BĐS 52


Chuyên đề thực tập
GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS
BXD
CBTĐ

DAĐT
NH
NHNN
TNHH
PCCC
TMCP
TSĐB
TMĐT
TCKT
UBND

: Bất động sản
: Bộ Xây Dựng
: Cán bộ thẩm định
: Dự án đầu tư
: Ngân hàng
: Ngân hàng Nhà nước
: Trách nhiệm hữu hạn
: Phòng cháy chữa cháy
: Thương mại cổ phần
: Tài sản đảm bảo
: Tổng mức đầu tư
: Tổ chức kinh tế
: Ủy ban nhân dân

SV: Nguyễn Hữu Minh
Lớp: QTKD BĐS 52


Chuyên đề thực tập

GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán

DANH MỤC BẢNG VÀ SƠ ĐỒ
Bảng 1. Các chỉ tiêu tài chính doanh nghiệp................................................................29
Bảng 2: Vốn huy động của Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2011
– 2013.......................................................................................................................... 45
Bảng 3: Cơ cấu dư nợ cho vay tại Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội theo kỳ
hạn giai đoạn 2011-2013..............................................................................................45
Bảng 4: Cơ cấu dư nợ cho vay tại Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội theo
nhóm giai đoạn 2011-2013..........................................................................................45
Bảng 5: Kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà
Nội giai đoạn 2011-2013.............................................................................................46
Bảng 6: Báo cáo kết quả kinh doanh............................................................................62
Bảng 7 : Doanh thu và khả năng sinh lợi.....................................................................72
Bảng 8: Khả năng sinh lời............................................................................................73
Bảng 9: Khả năng thanh toán.......................................................................................73
Bảng 11: Tổng mức đầu tư..........................................................................................82
Bảng 12: Nhu cầu vốn đầu tư dự án theo năm dự kiến................................................83
Bảng 13: Doanh thu bán căn hộ và cho thuê dài hạn khối dịch vụ công cộng.............84
Bảng 14: Chi phí xây dựng cơng trình (đơn vị: nghìn đồng ).......................................86
Bảng 15: Chi phí thiết bị (đơn vị: nghìn đồng)............................................................86
Bảng 16: Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn xây dựng và chi phí khác...................88
Bảng 17: Các chỉ tiêu tài chính của dự án....................................................................91
Bảng 18:Số lượng dự án được thẩm định tại Ngân hàng Việt Á chi nhánh Hà Nội (giai
đoạn 2011-2013)..........................................................................................................93
Sơ đồ 1: Sơ đồ quy trình cho vay của NHTM....................................................................20
Sơ đồ 2: Sơ đồ bộ máy tổ chức tại Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội..........41
Sơ đồ 3: Quy trình thẩm định dự án đầu tư tại Ngân hàng Việt Á chi nhánh Hà Nội...47

SV: Nguyễn Hữu Minh

Lớp: QTKD BĐS 52


Chuyên đề thực tập

1
GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nền kinh tế Việt Nam đang trên con đường đổi mới và hội nhập vào nền kinh tế thế
giới. Sự hội nhập đó đã đưa nước ta thốt khỏi thời kì kinh tế tự cung,tự cấp, phát triển
chậm chạp và lạc hậu. Những năm qua, tốc độ đầu tư trong nền kinh tế nước ta có sự
tăng trưởng mạnh mẽ thúc đẩy kinh tế phát triển và cải thiên đời sống xã hội.Có được
những kết quả trên khơng thể khơng nhắc đến vai trị của hệ thống Ngân hàng thưong
mại với tư cách là nhà tài trợ lớn cho các dự án đầu tư, đặc biệt là các dự án trung và
dài hạn. Với tư cách là trung gian tài chính, hệ thống Ngân hàng thương mại đã thực
hiện tốt vài trò là kênh dẫn vốn chủ đạo, giữ vị trí huyết mạch trong nền kinh tế quốc
dân. Tuy nhiên trong thời gian qua, một số dự án do Ngân hàng tài trợ không phát huy
hiệu quả như mong muốn. Điều này có thể dẫn đến những tác động xấu cho nền kinh
tế. Nguyên nhân chính của tình trạng này là hiệu quả của cơng tác thẩm định dự án đầu
tư tại các Ngân hàng thương mại cịn thấp và chưa hiệu quả.
Trong q trình thực tập tại Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội, em nhận
thấy công tác thẩm định dự án đầu tư nói chung và nổi bật là cơng tác thẩm định các
dự án Bât động sản vẫn còn những vấn đề bất cập. Vì vậy trong chuyên đề thực tập em
xin đi sâu trình bày đề tài: “Hồn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư thuộc lĩnh
vực Bất Động Sản tại Ngân hàng TMCP Việt Á- Chi nhánh Hà Nội”.
Với kiến thức tích luỹ được trong thời gian thực tập tại phòng Khách hàng doanh
nghiệp Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội và trong thời gian học tập tại
trường, em mong muốn sẽ đóng góp một phần cơng sức để hồn thiện cơng tác thẩm

định dự án đầu tư Bất động sản xin vay vốn tại Ngân hàng Việt Á - Chi nhánh Hà Nội.
Do hạn chế về trình độ, kinh nghiệm và thời gian tìm hiểu thực tế, nên bài viết của
em khơng tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của
các thầy cơ giáo để bài viết của em được hoàn thiện hơn. Để thực hiện được chuyên đề
thực tập này, em đã nhận được nhiều sự giúp đỡ từ các anh chị chuyên viên phòng
Khách hàng doanh nghiệp Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội và các thầy cô,
đặc biệt là sự chỉ bảo hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS Nguyễn Thế Phán để em hồn
thiện chun đề thực tập của mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Việc nghiên cứu chuyên đề nhằm một số mục đích sau:

SV: Nguyễn Hữu Minh
Lớp: QTKD BĐS 52


Chuyên đề thực tập

2
GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán

- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về năng lực thẩm định dự án đầu tư Bất động sản
làm tiền đề để phân tích thực trạng năng lực thẩm định dự án đầu tư Bất động sản
của Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội.
- Đánh giá thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư Bất động sản của Ngân
hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội; phân tích những điểm mạnh và điểm yếu
trong năng lực thẩm định dự án đầu tư Bất động sản của Ngân hàng TMCP Việt Á
chi nhánh Hà Nội; đánh giá nguyên nhân của những hạn chế, khiếm khuyết và bất
cập về năng lực thẩm định dự án đầu tư Bất động sản của Ngân hàng TMCP Việt Á
chi nhánh Hà Nội, làm cơ sở cho đề xuất định hướng và giải pháp.
- Trên cơ sở nghiên cứu những cơ sở lý luận và thực trạng về năng lực thẩm định

dự án đầu tư Bất động sản, thông qua việc đánh giá năng lực thẩm định của Ngân
hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội trong thời gian qua, em xin đề xuất một số
giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao năng lực thẩm định dự án đầu tư Bất động
sản của Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội.
3. Phạm vi nghiên cứu
Vấn đề nghiên cứu: Nghiên cứu năng lực và việc nâng cao năng lực thẩm định dự
án đầu tư Bất động sản của Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội
Không gian nghiên cứu: Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội.
Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2011 đến năm 2013
Phương hướng và giải pháp được đề xuất cho giai đoạn từ nay đến năm 2020.
4. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp khảo cứu tài liệu: sử dụng các tài liệu trên các trang báo mạng,
trang web của chính phủ, ngân hàng; các văn bản pháp luật liên quan đến thẩm
định dự án đầu tư Bất động sản,…
- Phương pháp thống kê: Thống kê các dự án mà Ngân hàng TMCP Việt Á chi
nhánh Hà Nội đã và đang thẩm định, cơ sở vật chất trang thiết bị phục vụ công tác
thẩm định dự án,…
- Phương pháp điều tra phỏng vấn: Điều tra, phỏng vấn các cán bộ, nhân viên
trong Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội, các phòng, ban liên quan…
- Phương pháp thực nghiệm: trực tiếp đến cơ sở thực tập để tìm hiểu về Ngân
hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội, thực trạng hoạt động thẩm định dự án đầu
tư Bất động sản làm cơ sở cho phương pháp đánh giá sau này.

SV: Nguyễn Hữu Minh
Lớp: QTKD BĐS 52


Chuyên đề thực tập

3

GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán

- Phương pháp chuyên gia: Dưới sự hướng dẫn của thầy Nguyễn Thế Phán, ban
giám đốc tại cơ sở thực tập và cán bộ trực tiếp hướng dẫn tại cơ sở thực tập đã cho
những ý kiến đóng góp quan trọng để chuyên đề được hoàn thành.
- Phương pháp hệ thống: Kết nối một cách có hệ thống và khoa học các sự kiện,
vấn đề để đạt được mục tiêu đề ra.
- Phương pháp phân tích và tổng hợp: Phân tích các thơng tin đã thu thập được
trong quá trình thực tập, điều tra, phỏng vấn làm cơ sở để đánh giá năng lực thẩm
định dự án đầu tư Bất động sản của Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội.
- Phương pháp đánh giá: Sử dụng những thông tin đã thu thập, cùng với q trình
phân tích, tổng hợp của bản thân để đưa ra những đánh giá (ưu điểm, nhược điểm)
về năng lực thẩm định dự án đầu tư Bất động sản của Ngân hàng TMCP Việt Á
chi nhánh Hà Nội. Từ đó đưa ra những ý kiến, đề xuất để nâng cao năng lực thẩm
định dự án đầu tư Bất động sản của Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội.
5. Kết cấu, nội dung đề tài
Ngoài phần mục lục, lời mở đầu, danh mục các từ viết tắt, kết luận, tài liệu tham
khảo, chuyên đề được kết cấu theo 3 chương:
Chương I: Hoạt động thẩm định dự án đầu tư của Ngân hàng thương mại
Chương II: Thực trạng công tác thẩm định các dự án đầu tư thuộc lĩnh vực Bất động
sản tại Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội.
Chương III: Định hướng và một số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định các dự án
đầu tư Bất động sản tại Ngân hàng Việt Á chi nhánh Hà Nội.

SV: Nguyễn Hữu Minh
Lớp: QTKD BĐS 52


Chuyên đề thực tập

4
GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán

SV: Nguyễn Hữu Minh
Lớp: QTKD BĐS 52


Chuyên đề thực tập

5
GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán

CHƯƠNG 1
HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ THUỘC LĨNH VỰC
BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
1.1.1. Ngân hàng thương mại
1.1.1.1. Khái quát sự ra đời và phát triển của NHTM:
a. Khái niệm NHTM
Ở Việt Nam, theo Luật các tổ chức tín dụng do Quốc hội khố X thơng qua ngày
12 tháng 12 năm 1997, định nghĩa về NHTM như sau:“Ngân hàng thương mại là một
loại hình tổ chức tín dụng được thực hiện toàn bộ hoạt động của ngân hàng và các hoạt
động khác có liên quan”.
Như vậy: NHTM là tổ chức tài chính trung gian giữa người thừa tiền và người
thiếu tiền; giữa nhà nước và người dân, doanh nghiệp và giữa các NHTM với nhau.
Như vậy, mặc dù có nhiều cách thể hiện khác nhau về định nghĩa NHTM (nó tùy thuộc
vào tập quán pháp luật của từng quốc gia, từng vùng lãnh thổ) nhưng khi đi sâu phân
tích, khai thác nội dung của từng định nghĩa đó, người ta dễ dàng nhận thấy rằng: tất
cả các NHTM đều có chung một tính chất đó là việc nhận tiền ký thác – tiền gửi khơng
kỳ hạn và có kỳ hạn, để sử dụng vàocác nghiệp vụ cho vay, chiết khấu và các dịch vụ

kinh doanh khác của chính ngân hàng đó.
b. Sự ra đời và phát triển của NHTM:
Ngân hàng thương mại ra đời và phát triển gắn liền với các hoạt động sản xuất kinh
doanh của nhân dân và nền kinh tế. Trong các nước phát triển hầu như khơng có một
cơng dân nào là khơng có quan hệ giao dịch với một Ngân hàng thương mại. NHTM
được coi như là một định chế tài chính trong kinh tế. Khi nền kinh tế càng phát triển
thì hoạt động dịch vụ của ngân hàng càng được nâng cao và quen thuộc đời sống con
người. Mọi công dân đều chịu tác động từ các ngân hàng, dù họ chỉ là khách hàng gửi
tiền, một người vay hay đơn giản là người đang làm việc cho một doanh nghiệp có vay
vốn và sử dụng các dịch vụ khác của ngân hàng.
Qua sự phân tích lịch sử phát triển của hệ thống Ngân hàng trung gian, có thể nói,
NHTM ra đời bằng hai con đường:
Con đường thứ nhất: Những người chuyên làm nghề kinh doanh tiền đúc (bảo
quản, đổi tiền) dần dần tích lũy được một số vốn, chuyển sang hoạt động cho vay nặng
lãi, cùng với sự phát triển của xã hội, với sức ép từ phía Nhà nước và Giáo hội, họ
từng bước hạ lãi suất cho vay, mở rộng các hoạt động nghiệp vụ để hình thành các
SV: Nguyễn Hữu Minh
Lớp: QTKD BĐS 52


Chuyên đề thực tập

6
GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán

“ngân hàng” cổ từ thế kỷ XIII trở về trước. Đây là con đường phát triển lâu dài hàng
ngàn năm từ thời Trung Cổ.
Con đường thứ hai: Các nhà kinh doanh trong lĩnh vực công thương nghiệp, dịch
vụ, đứng trước gánh nặng lãi suất của “ngân hàng” cho vay nặng lãi, đã làm cho họ
phải hợp lực lại với nhau, hùn vốn, góp vốn để lập ra các Hội tín dụng và sau đó phát

triển thành các NHTM để hoạt động kinh doanh ngân hàng với lãi suất thích hợp và
vừa phải. Các NHTM này được ra đời vào khoảng thế kỷ XVI trở về sau. Ví dụ: Ở Ý
có Istituto Bancario Sanpaolo di Torino (1563), Banco di Napoli (1591), ở Hà Lan có
Amsterdam Bank (1600), ở Anh có Bank of England (1694) và trở thành NHTW của
Anh quốcvào năm 1947 …Từ cuối thế kỷ XVII đến giữa thế kỷ XVIII hàng loạt các
ngân hàng cổ phần tư nhân được thành lập ở các nước Châu Âu, Châu Mỹ, còn ở Châu
Á các ngân hàng ra đời vào khoảng cuối thế kỷ XIX trở về sau (Trung Quốc 1896,
Đơng Dương 1875…)
Có thể nói ngay từ thời xa xưa ngân hàng đã tồn tại từ Ngân hàng thợ vàng của
việc đổi tiền hoặc đúc tiền của các thợ vàng và cho vay nặng lãi của người giàu, đến sự
ra đời của NHTM xuất phát từ vận động của tư bản thương nghiệp và gắn liền với quá
trình luân chuyển của tư bản thương nghiệp chủ yếu cho các nhà bn vay dưới hình
thức chiết khấu thương phiếu và ngày nay NHTM hiện đại với thanh tốn điện tử và vi
tính hóa. Sau năm 1986 Đại hội Đảng lầnVI đã đề ra mục tiêu: “Đổi mới toàn diện”Ngân hàng phát triển một bước mới.
1.1.1.2. Chức năng và vai trò của NHTM
a. Chức năng của NHTM:
Trong sự phát triển của nền kinh tế-xã hội, Ngân hàng là một yếu tố không thể
thiếu bởi các chức năng cơ bản của nó: là trung gian tài chính, tạo phương tiện
thanh toán, trung gian thanh toán.
 Trung gian tài chính:
NHTM là cầu nối giữa những người có vốn dư thừa và những người có nhu cầu về
vốn. Ký thác, gửi tiền Cấp tín dụng
Ký thác, gửi tiền
Cấp tín dụng
Người cho vay
( tổ chức, cá
nhân)

NHTM

Người đi vay
( tổ chức , cá
nhân )

Sơ đồ thể hiện chức năng trung gian tài chính của NHTM
➢ Từ “trung gian” ở đây có thể hiểu theo hai ý nghĩa:
SV: Nguyễn Hữu Minh
Lớp: QTKD BĐS 52


Chuyên đề thực tập

7
GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán

 Trung gian giữa các khách hàng với nhau.
 Trung gian giữa ngân hàng Trung ương và công chúng: Ngân hàng Trung
ương hay ở Việt Nam thường gọi là ngân hàng Nhà nước khơng có giao
dịch trực tiếp với cơng chúng mà chỉ giao dịch với các NHTM, trong khi các
NHTM vừa giao dịch với ngân hàng Trung ương lại vừa giao dịch với cơng
chúng.
➢ Với chức năng trung gian tài chính, NHTM thực hiện những nhiệm vụ cụ thể
sau:
 Huy động các nguồn từ các chủ thể tiết kiệm có vốn nhàn rỗi trong nền
kinh tế: nhận tiền gửi không kỳ hạn của các tổ chức, cá nhân dưới hình thức
tiền tệ, tiền gửi tiết kiệm của các tổ chức và cá nhân, phát hành kỳ phiếu ngân
hàng để huy động vốn trong xã hội…
 Cấp tín dụng đầu tư đáp ứng nhu cầu về vốn cho các chủ thể trong nền
kinh tế xã hội.
 Cho vay ngắn hạn, trung và dài hạn đối với các tổ chức kinh tế cá nhân.

 Chiết khấu thương phiếu, giấy tờ có giá.
 Cho vay tiêu dùng, cho vay trả góp và các hình thức cấp tín dụng khác.
➢ Chức năng trung gian tín dụng của NHTM góp phần tạo lợi ích cho các chủ thể
tham gia kinh tế và lợi ích chung của nền kinh tế.
 Đối với người gửi tiền: thông qua cơ chế huy động vốn của ngân hàng đã
tập hợp các khoản vốn tạm thời nhàn rỗi và tạo ra thu nhập cho những người
gửi tiền dưới hình thức lãi tiền gửi. Đồng thời ngân hàng cũng đảm bảo an
toàn cho các khoản tiền gửi và cung cấp cho khách hàng những dịch vụ thanh
toán tiện lợi.
 Đối với người vay: Tiết kiệm được chi phí, thời gian, sức lực cho việc
tìm kiếm nơi cung ứng vốn tiện lợi chắc chắn và hợp pháp, họ sẽ thoả
mãnđược nhu cầu vềvốn.
 Đối với bản thân ngân hàng: Ngân hàng sẽ được khoản lợi nhuận từ
chênh lệch giữa lãi suất cho vay và lãi suất tiền gửi hoặc hoa hồng môi giới.
 Đối với nền kinh tế: cung cấp tài chính cho các doanh nghiệp, khuyến
khích sản xuất, tạo việc làm, đồng thời giảm nhập khẩu hàng hoá. Điều tiết
vốn trong khu vực dân cư, khuyến khích nhu cầu tiêu dùng hàng hố Ngân
hàng đã biến vốn nhàn rỗi không hoạt động thành vốn hoạt động, kích thích
q trình ln chuyển vốn, thúc đẩy sản xuất kinh doanh.
SV: Nguyễn Hữu Minh
Lớp: QTKD BĐS 52


Chuyên đề thực tập

8
GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán

 Chức năng trung gian thanh toán:
NH thực hiện chức năng trung gian thanh tốn làm cho nó trở thành thủ quỹ cho

khách hàng. Việc nhận tiền gửi và theo dõi các khoản thu, chi trên tài khoản tiền gửi
của khách hàng làm cho ngân hàng thực hiện được vai trò trung gian thanh toán.
Chức năng trung gian thanh toán được thể hiện qua biểu đồ sau:

➢ Trong chức năng trung gian thanh toán, ngân hàng thực hiện các nhiệm vụ cụ thể:
 Mở tài khoản tiền gửi giao dịch cho khách hàng: NHTM có nhiệm vụ
đáp ứng nhu cầu mở tài khoản giao dịch cho khách hàng khi họ yêu cầu (theo
quy định về việc mở và sử dụng tài khoản giao dịch tại ngân hàng).
 Quản lý và cung cấp các phương tiện thanh tốn cho khách hàng (thanh
tốn khơng dùng tiền mặt, nó được thực hiện qua phản ánh trên sổ sách ngân
hàng).
 Thanh toán qua ngân hàng là thanh toán bằng chuyển khoản tức là bằng
cách ghi Nợ, ghi Có vào các tài khoản liên quan, chứng từdo chính ngân hàng
cung cấp và kiểm sốt, đảm bảo q trình thanh tốn được tiến hành nhanh
chóng, an tồn và chính xác, quyền lợi của khách hàng sẽ được đảm bảo.
NHTM cung cấp nhiều loại phương tiện thanh toán khác nhau cho khách hàng
như: séc, uỷ nhiệm chi, nhờ thu, thư tín dụng, các loại thẻ,… Cung cấp mạng
lưới thanh tốn điện tử, kết nối các quỹ cung cấp tiền giấy khi khách hàng
cần.
 Tổ chức và kiểm sốt quy trình thanh toán giữa các khách hàng.

SV: Nguyễn Hữu Minh
Lớp: QTKD BĐS 52


Chuyên đề thực tập

9
GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán

➢ Chức năng trung gian thanh toán cho phép làm giảm bớt chi phí và lượng tiền
mặt lưu hành, tăng khối lượng thanh tốn bằng chuyển khoản. Thanh tốn khơng dùng
tiền mặt cho phép khách hàng thực hiện thanh tốn nhanh chóng và hiệu quả, góp phần
tăng tốc độ lưu thơng hàng hố, tốc độ luân chuyển vốn và hiệu quảcủa quá trình tái
sinh sản xuất xã hội.
➢ Việc cung ứng các dịch vụ thanh tốn khơng dùng tiền mặt giúp cho ngân hàng
thu hút khách hàng mở tài khoản tại ngân hàng và do đó tạo điều kiện để thu hút nguồn
vốn tiền gửi.
 Chức năng tạo phương tiện thanh toán:
Các ngân hàng thương mại hiện nay đang có lợi thế lớn về tiền gửi thanh toán do
nắm giữ phần lớn quan hệ tín dụng và chi phối cả quan hệ thanh toán với doanh nghiệp
mở tài khoản. Đây là nguồn vốn có chi phí thấp, góp phần tạo ra nguồn thu lớn về dịch
vụ.Từ năm 2000, khi xu thế mở cửa thực sự ảnh hưởng mạnh đến các doanh nghiệp
Việt Nam, hoạt động xuất khẩu được đẩy mạnh, kéo theo sự phát triển các hoạt động
thanh toán quốc tế của các ngân hàng thương mại.Doanh số hoạt động này có mức
tăng trưởng đều đặn. Tuynhiên, doanh số hoạt động trong lĩnh vực này phụ thuộc
nhiều vào sự biến động về tỷ giá ngoại tệ, về những ảnh hưởng kinh tế, chính trị mang
tính khu vực và quốc tế. Với tác động của q trình tồn cầu hóa, việc mở rộng quan
hệ đại lý với các ngân hàng nước ngoài, cân đối nguồn ngoại tệ trong thanh tốn ln
được chú trọng để đáp ứng cho nhu cầu ngày càng tăng trong hoạt động thanh tốn
quốc tế.
Trong phương thức thanh tốn tín dụng chứng từ, các ngân hàng không chỉ phục vụ
nhà nhập khẩu( ngân hàng mở thư tín dụng) dựa theo yêu cầu của nhà nhập
khẩu(người đề nghịmở thư tín dụng) tiến hành mở một thư tín dụng (Letter of CreditL/C) mà cịn đứng ra trả tiền có điều kiện cho nhà sản xuất. Phương thức tín dụng
chứng từ ngày càng được sử dụng rộng rãi và phổ biến hơn trong thanh tốn quốc tế.
b. Vai trị củaNgân hàng thuơng mại:
 Đối với nước ta:
Kể từ khi hình thành nên hệ thống Ngân hàng hai cấp: Ngân hàng trung ương và
Ngân hàng thương mại, trong đó các Ngân hàng thương mại thực hiện hoạt động kinh
doanh về tiền tệ và ngày càng được mở rộng cả về số lượng cũng như chất lượng đã

đáp ứng ngày một tốt hơn nhu cầu vốn và dịch vụ Ngân hàng cho nền kinh tế.
Bên cạnh đó ngành Ngân hàng thương mại cịn có đóng góp lớn cho ngân sách Nhà
nước thông qua việc thực hiện nghĩa vụ thuế và lợi nhuận cho ngân sách Nhà nước.
Bằng nguồn quỹ phúc lợi và sự đóng góp của cán bộ, công nhân viên, ngành Ngân
SV: Nguyễn Hữu Minh
Lớp: QTKD BĐS 52


Chuyên đề thực tập

10
GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán

hàng còn tham gia đóng góp nhiều hoạt động xã hội khác như: xóa đói giảm nghèo,
ủng hộ quỹ từ thiện, khắc phục hậu quả thiên tai...
 Đối với nền kinh tế chung của thế giới:
Cũng như đối với nước ta, nếu như xem thế giới là một đất nước thì NHTM là nhân
tố, là động lực phát triển chung của nền kinh tế thế giới. Nó giúp cho việc thanh tốn
xun quốc gia diễn ra dễ dàng và nhanh chóng. Bên canh đó, với những điều khoản
cũng như quy định do NHTM đặt ra cho thị trường phái sinh này mà các nhà xuất khẩu
và nhập khẩu đảm bảo được quyền lợi, quyền hạn và trách nhiệm mỗi bên để không
bên nào phải chịu thiệt. cũng chính nhờ có thị trường phái sinh này mà nền kinh tế
chung của thế giới như có một ban tay vơ hình tác động vào, điều hịa luồng tiền lưu
thơng, ổn định tỷ giá hối đối, bổ trợ cho nền kinh tế phát triển.
Hoạt động đối ngoại và hợp tác quốc tế của hệ thống Ngân hàng cũng không ngừng
phát triển, giúp khai thác được nguồn vốn đáng kể từ nước ngoài cho phát triển đất
nước. Đến nay quan hệ song phương về hợp tác Ngân hàng giữa Việt Nam với các
nước đã không ngừng phát triển và mở rộng.
1.1.1.3. Phân loại hệ thống Ngân hàng thương mại ở Việt Nam.
a. Căn cứ theo hình thức sở hữu:

Các Ngân hàng thươngmại được phân thành:
- Ngân hàng sở hữu tư nhân:
Là ngân hàng được thành lập bằng vốn của một cá nhân. Đây là các ngân hàng
nhỏ, thường chỉ hoạt động trong phạm vi một địa phương với đối tượng phục vụ
chủ yếu là những người trong địa phương.
- Ngân hàng sở hữu của các cổ đông:
Là ngân hàng được hình thành từ nguồn vốn thơng qua tập trung phát hành cổ
phiếu. Những người nắm giữ cổ phiếu này chính là những người chủ của ngân
hàng. Họ có quyền tham gia vào các hoạt động của ngân hàng và được chia lãi cổ
tức. Do huy động từ nhiều người nên các ngân hàng này có vốn chủ sở hữu lớn, có
các hình thức kinh doanh đa dạng.
- Ngân hàng sở hữu nhà nước:
Là loại hình ngân hàng có vốn chủ sở hữu thuộc về Nhà nước. Đây là loại hình
ngân hàng có thể nói là an tồn nhất, rất ít khi bị phá sản. Tuy nhiên, các ngân
hàng này nhiều khi phải thực hiện những nhiệm vụ nhà nước giao, ảnh hưởng tới
hoạt động kinh doanh của ngân hàng.
- Ngân hàng liên doanh:
SV: Nguyễn Hữu Minh
Lớp: QTKD BĐS 52


Chuyên đề thực tập

11
GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán

Là Ngân hàng được thành lập bằng vốn liên doanh giữa một bên là ngân hàng
thương mại Việt Nam và bên khác là ngân hàng thương mại nước ngồi có trụ sở
đặt tại Việt Nam, hoạt động theo pháp luật ở Việt Nam.
b. Căn cứ theo cơ cấu tổ chức

- Ngân hàng sở hữu công ty và công ty sỡ hữu ngân hàng:
Sự phân chia này là do pháp luật ở nhiều nước cấm không cho ngân hàng trực
tiếp tham gia vào một số hoạt động kinh doanh như: bn bán chứng khốn, bất
động sản... nên các ngân hàng tổ chức ra các cơng ty riêng, có tư cách pháp nhân
để kinh doanh.
- Chi nhánh ngân hàng nước ngoài:
Do ngân hàng nước ngoài thành lập, được đặt trụ sở trong nước, hoạt động theo
luật pháp trong nước. vốn điều lệ được ngân hàng chính quốc cung ứng theo mức
vốn quy định của ngân hàng trung ương nước sở tại quy định.
c. Căn cứ theo tính chất hoạt động
- Ngân hàng chuyên doanh và ngân hàng đa năng:
Ngân hàng chuyên doanh là ngân hàng hoạt động theo hướng chuyên doanh,
thường chỉ cung cấp một số dịch vụ ngân hàng nhất định. Ngân hàng đa năng là
ngân hàng cung cấp mọi dịch vụ ngân hàng. Đây là xu hướng chủ yếu hiện nay
của các ngân hàng thương mại.
- Ngân hàng bán buôn và ngân hàng bán lẻ:
Ngân hàng bán bn là loại hình ngân hàng mà hoạt động của nó chủ yếu thực
hiện đối với các khách hàng lớn. Số lượng các giao dịch của ngân hàng bán buôn
nhỏ song về giá trị một dịch vụ lại lớn.
Ngân hàng bán lẻ là loại hình ngân hàng mà hoạt động chủ yếu của nó thực hiện
đối với các khách hàng là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, khách hàng cá nhân. Số
lượng các giao dịch của ngân hàng bán lẻ lớn song giá trị một giao dịch thường
nhỏ.
1.1.2. Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
1.1.2.1. Khái niệm về cho vay
Cho vay là sự chuyển nhượng tạm thời một lượng giá trị từ người sở hữu (NHTM)
sang người sử dụng (người vay), sau một thời gian nhất định lại quay về với lượng giá
trị lớn hơn lượng giá trị ban đầu.
1.1.2.2. Phân loại cho vay của NHTM
SV: Nguyễn Hữu Minh

Lớp: QTKD BĐS 52


Chuyên đề thực tập

12
GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán

Trong nền kinh tế thị trường hoạt động cho vay của NHTM rất đa dạng và phong
phú với nhiều loại hình tín dụng khác nhau. Việc áp dụng hình thức cho vay nào là tùy
thuộc vào đặc điểm kinh tế của đối tượng sử dụng vốn tín dụng nhằm sử dụng và quản
lý vốn tín dụng có hiệu quả và phù hợp với sự vận động cũng như đặc điểm kinh tế
khác nhau của đối tượng tín dụng.
Trên thực tế việc phân loại cho vay theo các tiêu thức sau:
a. Phân theo mục đích sử dụng vốn:
- Cho vay phục vụ sản xuất kinh doanh công thương nghiệp.
- Cho vay tiêu dùng cá nhân.
- Cho vay mua bán bất động sản.
- Cho vay sản xuất nông nghiệp.
- Cho vay kinh doanh xuất nhập khẩu.
b. Phân loại theo thời hạn tín dụng
- Cho vay ngắn hạn: là loại cho vay có thời hạn dưới 1 năm. Mục đích của loại
cho vay này thường là nhằm tài trợ cho việc đầu tư vào tài sản lưu động.
- Cho vay trung dài hạn: là loại cho vay có thời hạn trên 1 năm. Mục đích của
loại cho vay này là nhằm tài trợ cho việc đầu tư vào tài sản cố định, đầu tư vào các
dự án đầu tư.
c. Phân loại theo mức độ tín nhiệm của khách hàng
- Cho vay khơng có bảo đảm: Là loại cho vay khơng có tài sản thế chấp, cầm cố,
hoặc bảo lãnh của người khác mà chỉ dựa vào uy tín của bản thân khách hàng vay
vốn để quyết định cho vay.

- Cho vay có bảo đảm: là loại cho vay dựa trên cơ sở các bảo đảm cho tiền vay
như thế chấp, cầm cố, hoặc bảo lãnh của một bên thứ ba nào khác.
d. Phân loại theo phương thức cho vay
- Cho vay từng lần.
- Cho vay theo hạn mức tín dụng.
e. Phân loại theo phương thức hồn trả nợ vay
- Cho vay trả nợ một lần khi đáo hạn.
- Cho vay có nhiều kỳ hạn trả nợ, cho vay trả góp.
- Cho vay trả nợ nhiều lần nhưng khơng có kỳ hạn trả nợ cụ thể mà tùy theo khả
năng của khách hàng để trả nợ bất cứ lúc nào.
1.1.2.3. Nguyên tắc cho vay
- Sử dụng vốn vay đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng:
SV: Nguyễn Hữu Minh
Lớp: QTKD BĐS 52


Chuyên đề thực tập

13
GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán

Việc sử dụng vốn vay vào mục đích gì do hai bên, ngân hàng và khách hàng
thỏa thuận và ghi vào trong hợp đồng tín dụng. Đảm bảo sử dụng vốn vay đúng
mục đích thỏa thuận nhằm đảm bảo hiệu quả sử dụng vốn vay và khả năng thu
hồi nợ sau này. Do vậy, về phía ngân hàng trước khi cho vay cần tìm hiểu rõ
mục đích vay vốn của khách hàng, đồng thời phải kiểm tra xem khách hàng có
sử dụng vốn vay đúng như mục đích đã cam kết hay khơng. Điều này rất quan
trọng vì việc sử dụng vốn vay đúng mục đích hay khơng có ảnh hưởng rất lớn
đến khả năng thu hồi nợ vay sau này. Việc khách hàng sử dụng vốn vay khơng
đúng mục đích dễ dẫn đến thất thốt và lãng phí khiến vốn vay khơng tạo ra

được ngân lưu để trả nợ cho ngân hàng.
Về phía khách hàng, việc sử dụng vốn vay đúng mục đích góp phần nâng
cao hiệu quả sử dụng vốn vay, đồng thời giúp doanh nghiệp đảm bảo khả năng
hoàn trả nợ cho ngân hàng. Từ đó, nâng cao uy tín của khách hàng đối với ngân
hàng và củng cố quan hệ vay vốn giữa khách hàng và ngân hàng sau này.
- Phải hoàn trả gốc và lãi đúng hạn:
Hoàn trả nợ gốc và lãi vốn vay là một nguyên tắc không thể thiếu trong hoạt
động cho vay. Điều này xuất phát từ tính chất tạm thời nhàn rỗi của nguồn vốn
mà ngân hàng sử dụng để cho vay. Đại đa số nguồn vốn mà ngân hàng sử dụng
để cho vay là vốn huy động từ khách hàng gửi tiền, do đó, sau khi cho vay
trong một thời gian nhất định, khách hàng vay tiền phải hoàn trả lại cho ngân
hàng để ngân hàng hoàn trả lại cho khách hàng gửi tiền.
Hơn nữa, bản chất của quan hệ tín dụng là quan hệ chuyển nhượng tạm thời
quyền sử dụng vốn vay nên sau một thời gian nhất định vốn vay phải được hoàn
trả , cả gốc và lãi.
1.1.2.4. Điều kiện vay vốn
- Địa vị pháp lý của khách hàng vay vốn: Khách hàng vay vốn phải có năng lực
pháp luật, năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm dân sự theo Luật dân sự.
- Có khả năng tài chính và trả nợ đúng hạn theo hợp đồng tín dụng đã ký.
- Mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp
- Có tài liệu chứng minh khả năng sử dụng vốn vay phù hợp với qui định của
pháp luật (ví dụ như có dự án đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt) và khả
năng hoàn trả vốn vay.
1.1.2.5. Đối tượng cho vay
Đối tượng cho vay của ngân hàng thương mại là các tổ chức cá nhân có nhu
cầu vốn trong hoạt động sản xuất kinh doanh, đầu tư, tiêu dùng… Theo qui định
SV: Nguyễn Hữu Minh
Lớp: QTKD BĐS 52