Tải bản đầy đủ (.doc) (89 trang)

Hoàn thiện quy trình định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại techcombank

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (673.65 KB, 89 trang )

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

GVHD:PGS.TS. Hoàng Văn Cường
MỤC LỤC

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
LỜI MỞ ĐẦU ..........................................................................................................1
CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ
BẤT ĐỘNG SẢN..................................................................................................... 4
1.1. Sự cần thiết phải hoàn thiện quy trình định giá tài sản bảo đảm là bất
động sản................................................................................................................... 4
1.1.1 Khái niệm tài sản bảo đảm. .........................................................................4
1.1.2 Định giá tài sản bảo đảm là bất động sản. ...............................................4
1.1.3 Bất động sản thế chấp. ..............................................................................5
1.1.3.1 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản. .......................................5
1.1.3.2 Bất động sản thế chấp. ......................................................................7
1.1.3.3 Định giá BĐS thế chấp....................................................................... 9
1.1.4 Vai trò của định giá trong hoạt động định giá tài sản bảo đảm là
BĐS. 16
1.2. Quy trình định giá bất động sản thế chấp. ....................................................18
1.2.1 Khái niệm .....................................................................................................
18
1.2.2 Các bước thực hiện. ....................................................................................
18
1.3. Nhân tố ảnh hưởng tới quy trình định giá tài sản bảo đảm là bất động sản..........
22
1.3.1 Các nhân tố chủ quan. ............................................................................22
1.3.2 Các nhân tố khách quan. ........................................................................24
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG QUI TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO
ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TECHCOMBANK .........................................26
2.1.Khái quát ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam –


Techcombank. ........................................................................................................26
2.1.1.Lịch sử hình thành và phát triển. ...........................................................26
2.1.1.1.Lịch sử hình thành và phát triển. ..................................................26
2.1.1.2.Cơ cấu tổ chức và hoạt động. .........................................................27
2.1.2.Kết quả hoạt động kinh doanh trong những năm gần đây. .................30
2.1.2.1.Các chỉ số kinh doanh chính. .........................................................30
2.1.2.2.Huy động và cho vay. ......................................................................32

Trương Thị Huyền Hạnh

Lớp: QTKD BĐS 50A


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

1

GVHD:PGS.TS. Hoàng Văn Cường

2.2.Thực trạng qui trình định giá TSBĐ là bất động sản tại Techcombank.
34
2.2.1.Các qui định của Techcombank về định giá tài sản bảo đảm. .............34
2.2.1.1.Điều kiện đối với tài sản bảo đảm. .................................................34

Trương Thị Huyền Hạnh

Lớp: QTKD BĐS 50A


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp


GVHD:PGS.TS. Hoàng Văn Cường

2.2.1.2.Tỷ lệ cho vay tối đa......................................................................... 37
2.2.1.3.Nguyên tắc định giá tài sản bảo đảm. ............................................37
2.2.1.4.Qui định về định giá cơng trình xây dựng trên đất (CTXD), áp
dụng trên toàn hệ thống Techcombank. ..............................................................38
2.2.1.5.Bảng khung giá đất tại các tỉnh đã được Techcombank ban
hành. 39
2.2.1.6.Danh mục qui định về phân luồng xử lý hồ sơ định giá Tài sản
bảo đảm là Bất động sản tại Techcombank. ........................................................40
2.2.2.Thực trạng việc thực hiện qui trình định giá Tài sản bảo đảm là bất
động sản. .....................................................................................................................
43
2.2.2.1.Qui trình định giá TSBĐ. ...............................................................43
2.2.2.2. Thực trạng việc thực hiện qui trình định giá tài sản bảo đảm
là bất động sản ...........................................................................................................
46
2.2.3. Đánh giá qui trình định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại
Techcombank................................................................................................... 68
2.2.3.1 Những kết quả đạt được. ................................................................68
2.2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân. ..............................................................70
CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN
THIỆN QUI TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI TECHCOMBANK ................................................................................72
3.1.Định hướng phát triển hoạt động cho vay thế chấp BĐS của
Techcombank. ........................................................................................................72
3.2.Một số giải pháp nhằm hồn thiện qui trình định giá tài sản bảo đảm là
bất động sản tại Techcombank. ............................................................................74
3.2.1.Bổ sung lực lượng và nâng cao trình độ chun mơn của cán bộ thẩm

định 74
3.2.2. Hoàn thiện và phối hợp các phương pháp định giá............................. 75
3.2.3. Xây dựng hệ thống thông tin, dữ liệu cho các cuộc định giá. ..............78
3.3. Một số kiến nghị. ...........................................................................................78
KẾT LUẬN ............................................................................................................81
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.............................................................. 82

Trương Thị Huyền Hạnh

Lớp: QTKD BĐS 50A


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

GVHD:PGS.TS. Hoàng Văn Cường

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS

Bất động sản

TMCP

Thương mại cổ phần

Techcombank

Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam


HO

Hội sở

TSBĐ

Tài sản bảo đảm

QTRR

Quản trị rủi ro

CVKH

Chuyên viên khách hàng

CVĐG

Chuyên viên định giá

CN

Chi nhánh

PGD

Phòng giao dịch

ĐVKD


Đơn vị kinh doanh

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QSD

Quyền sử dụng

QSH

Quyền sở hữu

CTXD

Cơng trình xây dựng

ĐTM

Đơ thị mới

UBND

Ủy ban nhân dân

Trương Thị Huyền Hạnh

Lớp: QTKD BĐS 50A



Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

GVHD:PGS.TS. Hoàng Văn Cường

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU

Bảng 2.1 :

Kết quả kinh doanh của ngân hàng trong những năm gần đây ......31

Bảng 2.2:

Tỷ lệ cho vay tối đa của Techcombank ............................................37

Bảng 2.3:

Đơn giá xây dựng được sửa đổi bổ sung ..........................................38

Bảng 2.4:

Danh mục qui định về phân luồng xử lý hồ sơ định giá Tài sản
bảo đảm là Bất động sản tại Techcombank .....................................40

Bảng 2.5 :

Qui trình định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại
Techcombank ...................................................................................43

Bảng 2.6:


Thông tin khách hàng được CVKH chi nhánh Hà Tây tiếp nhận.
...........................................................................................................50

Bảng 2.7:

Thông tin khách hàng được CVKH chi nhánh Hoàn Kiếm tiếp
nhận. .................................................................................................51

Bảng 2.8

Tổng hợp kết quả định giá BĐS tại Thạch Thất-Hà Nội .................62

Bảng 2.9:

Tổng hợp kết quả định giá BĐS tại Từ Sơn-Bắc Ninh ....................64

Bảng 2.10:

Mẫu phiếu định giá Tài sản bảo đảm – Bất động sản .....................65

Bảng 2.11:

Kết quả số lượng hồ sơ TSBĐ là BĐS và ĐS của phòng định giá
tài sản bảo đảm – Hội sở. ..................................................................69

Sơ đồ 2.1 :

Cơ cấu tổ chức bộ máy Techcombank .............................................27


Sơ đồ 2.2:

Tổ chức các phịng ban của Trung tâm quản lí và giám sát TSBĐ
...........................................................................................................29

Sơ đồ 2.3 :

Sơ đồ qui trình thực hiện định giá TSBĐ là BĐS ............................46

Sơ đồ 2.4:

Vị trí BĐS cần định giá tại Thạch Thất-Hà Nội ..............................60

Sơ đồ 2.5:

Vị trí BĐS cần định giá tại Từ Sơn-Bắc Ninh ..................................61

Trương Thị Huyền Hạnh

Lớp: QTKD BĐS 50A


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

1

GVHD:PGS.TS. Hoàng Văn Cường

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài.

Sự tăng trưởng kinh tế của một quốc gia phụ thuộc vào hai yếu tố: Đó là độ
mở của nền kinh tế, nền kinh tế càng mở thì mức độ đầu tư càng từ bên ngoài đổ
vào càng lớn và năng lực của quốc gia đó trong việc tiếp thụ, sử dụng, khai thác các
nguồn lực từ bên ngoài, và được khai phá từ bên trong tương ứng với độ mở đó.
Trong những năm gần đây với chính sách mở cửa, hội nhập quốc tế nền kinh tế
nước ta đã phát triển tương đối toàn diện và liên tục tăng trưởng với nhịp độ cao. Và
gắn bó mật thiết với sự tăng trưởng của nền kinh tế là sự phát triển của thị trường
Bất động sản ( BĐS ) – một trong những thị trường đầu vào của quá trình sản xuất.
Thị trường Bất động sản đã là một trong những thị trường thu hút nhiều vốn đầu tư
nhất của cả người dân trong nước và vốn đầu tư nước ngoài.
BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt bởi các đặc trưng mà giá trị của nó được
xem như một loại của cải tích lũy giống như vàng, có thể sinh lời chứ khơng bị mất
giá trị. Tuy nhiên bất động sản là một lồi hàng hóa nên bất động sản cũng bị chi
phối bởi các qui luật của thị trường như qui luật giá trị, qui luật cung cầu, qui luật
cạnh tranh, qui luật giá trị thặng dư,… và các bất động sản mặc dù có tính thanh
khoản tốt và an tồn, tuy nhiên vẫn luôn tiềm ẩn những rủi ro mà nếu chủ quan sẽ
không thấy hoặc dễ bị bỏ qua. Giá trị của bất động sản cũng không chỉ kết tinh từ
các yếu tố đơn thuần như các loại hàng hóa thơng thường khác mà cịn là kết tinh
của nhiều yếu tố như triển vọng phát triển của nền kinh tế của quốc gia, địa phương,
hệ thống giao thông kết nối, cơ sở hạ tầng, sự gia tăng của dân số, nhu cầu của
người dân, mức thu nhập của người dân, trình độ học vấn…
Ngày nay, Bất động sản khơng chỉ gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên
trong xã hội với mục đích là ở và sinh hoạt mà BĐS cịn có thể là tài sản tài sản bảo
đảm được thế chấp tại ngân hàng với mục đích để được vay vốn. Nhưng làm thế
nào để xác định đúng giá trị của BĐS thì câu trả lời khơng hề đơn giản. Ngân hàng
thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam ( Techcombank ) đã đưa ra một quy trình
định giá tài sản bảo đảm là BĐS và đưa vào thực hiện. Tuy nhiên hoạt động này ở
Việt Nam nói chung và ở Techcombank nói riêng hiện nay cịn gặp nhiều hạn chế
do môi trường pháp lý chưa đầy đủ, sự hạn chế trong hiểu biết của dân cư về hoạt
động Định giá, sự quan tâm chưa đúng mức của nhà nước, cũng như thị trường

chính thức mới bắt đầu cơng nhận, do đó quy trình Định giá vẫn cịn có những hạn

Trương Thị Huyền Hạnh

Lớp: QTKD BĐS 50A


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

2

GVHD:PGS.TS. Hoàng Văn Cường

chế. Để đánh giá đúng giá trị tài sản đảm bảo là BĐS cần có những cán bộ đủ năng
lực, thực hiện một quy trình định giá hồn chỉnh nhằm mục đích giảm thiểu rủi ro
tối đa cho ngân hàng cũng như đảm bảo cơng bằng cho khách hàng có thể vay được
lượng vốn họ cần.
Trong quá trình học chuyên ngành Bất động sản tại khoa Bất động sản và
Kinh tế tài nguyên kết hợp với những kiến thức thực tiễn tại thời gian thực tập tại
ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam ( Techcombank ) em đã chọn
đề tài “Hồn thiện quy trình định giá Tài sản bảo đảm là Bất động sản tại
Techcombank ” làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp của mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu:
- Hệ thống những vấn đề về quy trình định giá tài sản bảo đảm là bất động sản.
- Đánh giá thực trạng quy trình định giá TSBĐ là bất động sản tại Techcombank.
- Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hồn thiện quy trình định giá tài sản
bảo đảm là bất động sản tại Techcombank.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
Đề tài nghiên cứu quy trình định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại phịng
quản lí và giám sát tài sản bảo đảm thuộc trung tâm quản lí và giám sát tài sản bảo

đảm của hội sở Techcombank.
4. Phương pháp nghiên cứu:
Trong quá trình thực hiện đề tài các phương pháp được sử dụng đó là: phân
tích, tổng hợp, so sánh, điều tra thu thập số liệu và thống kê đồng thời tiến hành
phỏng vấn xin ý kiến cán bộ, chuyên viên định giá tại trung tâm quản lí và giám sát
tài sản bảo đảm.
5. Kết cấu chun đề:
Ngồi lời nói đầu, kết luận, mục lục và tài liệu tham khảo chuyên đề thực tập
bao gồm 3 chương:
Chương I: Cơ sở khoa học về quy trình định giá tài sản bảo đảm là bất động sản.
Chương II: Thực trạng quy trình định giá TSBĐ là bất động sản tại
Techcombank.
Chương III: Giải pháp và một số kiến nghị nhằm hồn thiện quy trình định
giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại Techcombank.

Trương Thị Huyền Hạnh

Lớp: QTKD BĐS 50A


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

3

GVHD:PGS.TS. Hoàng Văn Cường

Em xin chân thành cảm ơn sự hướng dẫn nhiệt tình của giáo viên hướng dẫn
PGS.TS Hoàng Văn Cường đã tạo điều kiện và giúp đỡ em hoàn thành tốt chuyên
đề này.
Em xin cảm ơn các anh chị trong trung tâm quản lí và giám sát tài sản bảo

đảm thuộc hội sở Techcombank địa chỉ số 68 Trường Chinh Hà Nội đã giúp đỡ em
hoàn thành đề tài này.
Em xin chân thành cảm ơn!

Trương Thị Huyền Hạnh

Lớp: QTKD BĐS 50A


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

4

GVHD:PGS.TS. Hoàng Văn Cường

CHƯƠNG I
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM
LÀ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện quy trình định giá tài sản bảo đảm là
bất động sản.
1.1.1Khái niệm tài sản bảo đảm.
Tài sản bảo đảm ( TSBĐ ) là khái niệm rất quan trọng, đây là một thuật ngữ
được thường xuyên nhắc đến trong quá trình định giá. Theo qui định trong bộ luật
dân sự năm 2005, TSBĐ bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.
Tài sản bảo đảm : Là một loại tài sản được hai bên thỏa thuận hoặc luật pháp
qui định phải có nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của một bên ( thường là
nghĩa vụ trả nợ ). Những tài sản này cho phép người thụ hưởng những quyền nhất
định liên quan đến nó. Các quyền có thể khác nhau tùy từng loại tài sản bảo đảm,
nhưng trong hầu hết các trường hợp ( và ở hầu hết các nước ) quyền và mục đích
mà TSBĐ đem lại đó là cho phép người cầm tài sản được quyền giữ lại tài sản và

bán để chuộc lại phần nợ mà bên nợ không trả được.
Theo khoản 2 điều 1 nghị định số 85/2002/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung nghị
định số 178/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng "Tài sản
bảo đảm tiền vay là tài sản của khách hàng vay, của bên bảo lãnh để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ trả nợ, bao gồm: tài sản thuộc quyền sở hữu, giá trị quyền sử
dụng đất của khách hàng vay, của bên bảo lãnh; tài sản thuộc quyền quản lý, sử
dụng của khách hàng vay, của bên bảo lãnh là doanh nghiệp nhà nước; tài sản
hình thành từ vốn vay".
Theo khoản 1 điều 3 nghị định 178/1999/NĐ-CP qui định biện pháp bảo
đảm tiền vay bằng tài sản gồm có :
a) Cầm cố, thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay;
b) Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba;
c) Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay.
1.1.2 Định giá tài sản bảo đảm là bất động sản.
Việc định giá tài sản bảo đảm là BĐS khi kí kết hợp đồng thế chấp là bước hết
sức quan trọng.

Trương Thị Huyền Hạnh

Lớp: QTKD BĐS 50A


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

5

GVHD:PGS.TS. Hoàng Văn Cường

Bất động sản là tài sản có giá trị lớn nên việc dùng BĐS là tài sản bảo đảm là
rất nhiều. Khi đem BĐS đi thế chấp những khách hàng sẽ nhận được một khoản vốn

vay là nhiều hơn so với những tài sản khác đảm bảo được nhu cầu vay vốn của
khách hàng; đồng thời khi thế chấp BĐS khách hàng vẫn sử dụng được BĐS đó
sinh ra lợi nhuận cho họ, chỉ với một giá trị BĐS mà lại sinh ra được lợi ích hai lần.
BĐS là hàng hóa đặc biệt, rất nhạy cảm với thị trường, có thể tăng đột biến nhưng
lại cũng có thể “đóng băng” . Nên việc định giá BĐS bảo đảm là một công việc thực
sự cần thiết trong các ngân hàng.
Bên cạnh đó cịn xuất phát từ tình hình thực tế của nhu cầu vay vốn của những
doanh nghiệp trên thị trường Việt Nam. Những tài sản quả thực có giá trị để bảo
đảm khoản vay vốn là khơng nhiều, đồng thời hình thức vay theo dự án của nước ta
cũng chưa được phát triển. Nên việc dùng BĐS để bảo đảm cho khoản vay của các
doanh nghiệp là rất lớn.
Do dựa trên cơ sở của giá trị tài sản bảo đảm là BĐS đã được định giá mà các
tổ chức tín dụng xác định được mức cho vay nên khi tham gia hợp đồng tín dụng thì
bên nào cũng muốn bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình, người vay muốn vay
một món vay lớn để bảo đảm có đủ nguồn vốn trong việc thực hiện kế hoạch của
mình, bên thực hiện cho vay thì lại muốn cho vay nhưng vẫn phải bảo đảm an tồn
cho vốn vay. Vì vậy cần phải sinh ra một mức giá trung gian mà cả hai bên hợp
đồng tín dụng thấy thỏa mãn, do đó mà việc định giá tài sản bảo đảm được hình
thành. Mặt khác người thực hiện việc xác định giá trị BĐS là cán bộ định giá. Nên
cán bộ định giá phải thực hiện đánh giá BĐS thế chấp sao cho thị trường có khả năng
chấp nhận, vừa đảm bảo thanh tốn đủ số tiền cả gốc và lãi của món vay, bao gồm cả
chi phí để thực hiện việc bán BĐS trong trường hợp xấu nhất có thể xảy ra.
1.1.3Bất động sản thế chấp.
1.1.3.1 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản.
Theo điều 174 Bộ Luật Dân sự qui định :
“ Bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm ” :
 Đất đai;
 Nhà ở, các cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn
liền nhà ở, cơng trình xây dựng đó;
 Các tài sản khác gắn liền với đất;

 Các tài sản khác do pháp luật qui định;

Trương Thị Huyền Hạnh

Lớp: QTKD BĐS 50A


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

6

GVHD:PGS.TS. Hoàng Văn Cường

Đặc điểm.
Ngoài những đặc điểm của hàng hóa thơng thường BĐS cịn có những đặc
điểm riêng biệt. Để định giá được BĐS thì cán bộ định giá phải hiểu rõ, hiểu sâu,
hiểu đúng về sự khác biệt, về những đặc điểm chủ yếu này. Sau đây là những đặc
trưng tạo ra sự khác biệt của BĐS so với những hàng hóa thơng thường khác :
Thứ nhất: bất động sản là hàng hóa có vị trí cố định về vị trí địa lí, về địa
điểm và khơng có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với
đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và
không gian. Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS, đến kinh doanh
BĐS. Do đó, vị trí của BĐS như địa điểm cụ thể, môi trường kinh tế, chính trị, xã
hội, pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạ tầng... của hàng hóa BĐS có ý nghĩa vơ cùng
quan trọng đối với giá trị và giá cả BĐS.
Thứ hai: bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của
hàng hóa BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban
tặng không thể bị tiêu hủy ( trừ một số trường hợp đặc biệt như động đất, núi lửa,
sạt lở...). Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa BĐS rất khác nhau, tùy theo từng loại
BĐS cụ thể. Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư

BĐS cũng như cơng tác quản lí, sử dụng BĐS.
Thứ ba: hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm. Do sự khan
hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa
phương, từng khu vực, từng thửa đất. Và do đặc điểm khan hiếm này thì vấn đề đặt
ra cho thấy các khu vực phát triển cung luôn nhỏ hơn cầu, dẫn đến khu vực này phát
triển nóng, giá BĐS cao hơn so với khả năng thanh tốn của những người có nhu
cầu về BĐS. Qui hoạch của nhà nước sẽ làm thay đổi không gian phát triển, do vậy
nhà nước phải có những qui hoạch phù hợp cân đối giữa các khu vực, tránh tập
trung vào một khu vực dẫn đến tình trạng cung thiếu cầu thừa cịn khu vực khác
khơng phát triển dẫn đến dư cung BĐS. Tính phức tạp của đất đai về địa hình, chất
đất, vị trí, cảnh quan...đã tạo nên sự khan hiếm và tính cá biệt của hàng hóa BĐS.
Mặt khác, chính sự đa dạng trong ý tưởng đến thiết kế xây dựng, chế tạo...của chủ
đầu tư cũng như của các kiến trúc sư, các cơng trình sư và các nhà thiết kế cũng tạo
nên tính cá biệt ( tính dị biệt ) của hàng hóa BĐS. Chính tính dị biệt giữa các BĐS
tạo nên các giá trị khác nhau giữa các BĐS. Vì vậy vấn đề đặt ra là tạo ra tính dị
biệt cho BĐS thơng qua qui hoạch và kiến trúc như thế nào để làm tăng giá trị cho
BĐS nhưng vẫn phải quản lí tính thống nhất giữa các cá thể dị biệt tạo sự đồng bộ.
Trương Thị Huyền Hạnh

Lớp: QTKD BĐS 50A


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

7

GVHD:PGS.TS. Hoàng Văn Cường

Thứ tư: hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lí
xã hội. Nhu cầu về BĐS ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng

mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lí xã hội, thậm chí cịn bao gồm cả
yếu tố tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh của dân tộc đó.
Thứ năm: hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng
hóa BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự
hồn thiện của hàng hóa BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm
hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa BĐS kia.
Thứ sáu: bất động sản là tài sản có giá trị lớn và khả năng bảo toàn giá trị
tốt. Do giá trị của đất đai, mặt bằng cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh
lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới. Vì vậy, đầu tư kinh doanh BĐS phải có vốn
lớn và vốn dài hạn, đồng thời phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay
trở lại đầu tư cho kinh doanh. Cũng do đặc điểm này đòi hỏi nên hoạt động kinh
doanh bất động sản luôn cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín
dụng. Vấn đề đặt ra là nếu đầu tư dài hạn thì rủi ro cao do đó nguồn vốn đầu tư bất
động sản nên chia ra thành nhiều nguồn như vốn tự có, vốn tín dụng, nhà đầu tư thứ
phát. Sử dụng nhiều nguồn vốn nhằm hạn chế khả ngăn rủi ro do nhiều người cùng
xác định mức độ rủi ro và khả năng cứu vớt rủi ro cũng tốt hơn.
Thứ bảy: hàng hóa bất động sản có sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và
chính sách của nhà nước. Các quan hệ giao dịch về BĐS thường có tác động rất
mạnh mẽ đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội. Để tăng cường vai trị của
mình, nhà nước phải quan tâm hơn đến BĐS, do đó buộc phải ban hành nhiều văn
bản pháp luật, nhiều chủ trương, chính sách nhằm thực hiện việc quản lí chúng.
Thứ tám: hàng hóa BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lí. Vì BĐS
thường có giá trị lớn và lâu bền, chịu hao mịn thời gian, gồm nhiều chủng loại nên
việc quản lí chúng khá phức tạp, do đó địi hỏi người quản lí phải có năng lực cao
và chi phí quản lí cũng phải cao hơn so với các hàng hóa thơng thường.
1.1.3.2 Bất động sản thế chấp.
Theo nghị định 178 ban hành năm 1999 và Nghị định 85 ban hành năm 2002
của chính phủ ban hành thì BĐS thế chấp là bất động sản được người vay vốn đem
ra làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Tuy nhiên, không phải tất cả các BĐS
đều có thể thế chấp. Muốn thế chấp để vay vốn, địi hỏi các BĐS đó phải có những

điều kiện nhất định.

Trương Thị Huyền Hạnh

Lớp: QTKD BĐS 50A


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

8

GVHD:PGS.TS. Hoàng Văn Cường

Những điều kiện cần phải có bao gồm:
 Bất động sản đó thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay, bên bảo lãnh. Đối
với bất động sản là cơng trình xây dựng gắn liền với đất; phải thuộc quyền sở hữu
của khách hàng cho vay, bên bảo lãnh với quyền sở hữu đất.
 BĐS đó phải được phép giao dịch hoặc khơng cấm mua, bán, tặng, cho,
chuyển nhượng, chuyển đổi, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
 BĐS đó khơng có tranh chấp tức là BĐS khơng có tranh chấp về quyền và
nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm
và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về những cam kết của mình.
 BĐS đó phải đảm bảo dễ chuyển nhượng.
Hiện nay, thu nhập chủ yếu của các ngân hàng thương mại vẫn xuất phát từ
hoạt động tín dụng. Mà bản thân hoạt động tín dụng lại ln chứa đựng trong nó
những rủi ro, nó tác động đến sự an toàn của ngân hàng. Do vậy mà bảo đảm tín
dụng là một vấn đề hết sức quan trọng trong hoạt động kinh doanh của các ngân
hàng thương mại. Mục đích của ngân hàng trong việc đặt ra bảo đảm tiền vay là tạo
điều kiện cho Ngân hàng có thể thu hồi nợ một cách chắc chắn, đồng thời là cơ sở
để mở rộng qui mơ tín dụng. Bảo đảm tín dụng hay cịn gọi là bảm đảm tiền vay là

việc tổ chức tín dụng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh
tế và pháp lí để thu hồi các khoản nợ cho khách hàng vay. Tuy nhiên đứng trên góc
độ ngân hàng thì để bảo đảm khoản vay có hiệu quả địi hỏi:
 Giá trị bảo đảm phải lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm.
 Tài sản dùng làm bảo đảm nợ vay phải tạo ra được ngân lưu ( phải có giá trị
và có thị trường tiêu thụ ).
 Có đủ cơ sở pháp lí để người cho vay có quyền xử lí tài sản dùng làm bảo
đảm tiền vay.
Theo khảo sát về thực tiễn hoạt động cho vay của công ty Tài chính quốc tế
( IFC ) và Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho thấy 93% các ngân hàng đều muốn
nhận BĐS làm tài sản thế chấp cho các khoản vay thương mại.
Định giá BĐS thế chấp khác với BĐS thông thường khác trong hoạt động định
giá. Khi định giá đối với các BĐS thơng thường khác thì khi định giá thì giá trị là
giá thị trường, giá có khả năng nhất. Ngồi ra, cịn dựa vào nhiều yếu tố khác như
mục đích của người định giá để làm gì: ở hay kinh doanh, mua hay bán, cho thuê
hay cho thuê lại, tâm lí của người mua người bán, xã hội, xu hướng thị

Trương Thị Huyền Hạnh

Lớp: QTKD BĐS 50A


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

9

GVHD:PGS.TS. Hoàng Văn Cường

trường...Riêng BĐS thế chấp giá trị định giá thì lại sát hoặc luôn thấp hơn giá thị
trường, trường hợp sát với giá thị trường là rất ít. Chính từ những điều khác nhau

này nên trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng có rất nhiều những bất cập xảy
ra như: một BĐS có thể được đem thế chấp ở nhiều nơi, các ngân hàng là người
định giá cũng là người cho vay cho nên phần thiệt ln đứng về phía khách hàng
của họ...Do vậy các cán bộ định giá trong ngân hàng trong q trình ln phải xác
định rõ ràng tình trạng pháp lí của BĐS, cũng như giá cả sao cho phù hợp nhất để
thu hút khách hàng về phía ngân hàng mình.
1.1.3.3 Định giá BĐS thế chấp.
Khái niệm và vai trò.
Theo Điều 4, Luật Kinh doanh Bất động sản được Quốc hội thông qua ngày
29 tháng 6 năm 2006 quy định: “Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá cả
của một Bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.”
“Định giá bất động sản (BĐS) là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá
trị BĐS (cụ thể) theo một mục đích đã xác định tại thời điểm nhất định, có cân nhắc
đến tất cả các đặc điểm của BĐS đó cũng như xem xét tất cả các nhân tố kinh tế
tiềm ẩn của thị trường bất động sản (TT BĐS) ( gồm các loại đầu tư thay thế )”.
“Định giá BĐS thế chấp đó là sự ước tính giá trị một BĐS cụ thể theo mục
đích dùng làm tài sản thế chấp cho khoản tiền vay tại thời điểm định giá, có tính
đến tất cả các đặc điểm của BĐS đó (như quyền về BĐS, tính pháp lý, khả năng
sinh lời, tính thanh khoản,..) cũng như xem xét tất cả các nhân tố kinh tế tiềm ẩn
của TT BĐS như rủi ro, lạm phát, mức lợi nhuận, ..”
Thực tế về hoạt động cho vay những năm gần đây cho thấy rất nhiều các ngân
hàng đều muốn nhận bất động sản làm tài sản thế chấp cho các khoản vay thương
mại. Bất động sản luôn là tài sản được ưu tiên nhận là tài sản thế chấp. Điều này
xuất phát từ các lợi thế của BĐS so với động sản như sau:
- Do BĐS có tính cố định nên khi nhận BĐS làm tài sản thế chấp, các ngân
hàng dễ dàng thực hiện quá trình xác định, định giá, giám sát trong và sau cho vay
đồng thời cũng không tốn thêm các chi phí liên quan đến việc quản lý tài sản.
- Do tính khan kiếm và sự phát triển của thị trường BĐS nên nhận BĐS làm
tài sản thế chấp có tính thanh khoản và khả năng xử lý tài sản khi khách hàng không
trả được nợ cao hơn nhiều so với tài sản khác.


Trương Thị Huyền Hạnh

Lớp: QTKD BĐS 50A


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

10

GVHD:PGS.TS. Hoàng Văn Cường

- BĐS là tài sản ít hao mịn. Trong khi các tài sản khác, giá trị và giá trị sử
dụng thường giảm, có thể giảm rất nhanh theo thời gian, thậm chí, giá trị của tài sản
có thể giảm từ 10% đến 20% ngay sau khi nhận thế chấp như phương tiện vận tải,
máy móc thiết bị...
- Cũng do đặc tính khan hiếm của BĐS nên giá trị chuyển nhượng BĐS trong
thực tế luôn tăng trong dài hạn, mặc dù trong ngắn hạn dưới sự tác động của khủng
hoảng nhà đất, chu kỳ kinh tế, các qui định của chính quyền hoặc những nguyên
nhân khác có thể sụt giảm ở một số khu vực, một số phân khúc thị trường.
- BĐS là một trong số những tài sản có các giấy tờ chứng minh quyền sở
hữu/sử dụng rõ ràng nhất, nhờ đó mà việc xác nhận chủ sở hữu/sử dụng tương đối
dễ dàng. Bất kỳ một sự thay đổi như mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền
sử dụng theo qui định đều phải qua công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Hệ
thống pháp luật liên quan đến việc xác nhận quyền sở hữu, sử dụng, giao dịch là khá
đầy đủ so với các qui định trong các lĩnh vực khác.
Về nhân lực địi hỏi phải là người có kinh nghiệm, tri thức sâu rộng về lĩnh
vực BĐS cũng như nghiệp vụ định giá, phải nắm rõ những quy định về pháp lý của
nhà nước, những chính sách của cơng ty, tổ chức tín dụng về cho vay thế chấp,..
Định giá BĐS thế chấp khác với định giá thông thường:

Việc định giá giá trị của BĐS mang đi thế chấp phụ thuộc vào nhiều yếu tố
khác ngoài giá trị thực sự của mảnh đất, nói chung giá BĐS khi thế chấp thấp hơn
giá trị thị trường của chúng tuy nhiên với mỗi người định giá, tổ chức định giá sẽ có
sự định giá khác nhau.
Việc định giá BĐS thế chấp với mục đích cho vay, do đó yếu tố rủi ro được
quan tâm hàng đầu, đặc biệt với những BĐS có tính phát mại kém thì giá trị định
giá rất khác so với giá thị trường.
Trên lý thuyết, tài sản đảm bảo ( trong đó có tài sản thế chấp ) chỉ là một yếu
tố có giá trị tham chiếu trong các quyết định cấp tín dụng. Tuy nhiên, hiện nay, các
Ngân hàng đều xem nó như chiếc phao cứu cánh cuối cùng để thu hồi khoản vay
khi xảy ra rủi ro. Rủi ro của hoạt động tín dụng chủ yếu xuất phát từ vấn đề thông
tin bất cân xứng với hai hành vi phổ biến là lựa chọn đối nghịch và rủi ro đạo đức.
Lựa chọn đối nghịch xảy ra trước khi cho vay, do ít thơng tin mà Ngân hàng có thể
sai lầm trong việc lựa chọn khách hàng và dẫn đến những rủi ro trong thanh toán
sau này. Rủi ro đạo đức xảy ra sau khi cho vay, cũng vì ít thơng tin và khả năng

Trương Thị Huyền Hạnh

Lớp: QTKD BĐS 50A


Chun đề thực tập tốt nghiệp

11

GVHD:PGS.TS. Hồng Văn Cường

kiểm sốt quá trình sử dụng vốn, tình hình hoạt động kinh doanh, nguồn trả nợ…
gặp khó khăn mà một lần nữa, Ngân hàng lại gặp phải những khó khăn trong việc
thu hồi nợ. Chính vì vậy mà khi cho vay, vấn đề đầu tiên các Ngân hàng xem xét là

tài sản và giá trị tài sản thế chấp.
Tài sản đảm bảo khơng chỉ có ý nghĩa lớn đối với Ngân hàng mà cịn có vai
trị tích cực đối với khách hàng. Tài sản đảm bảo có tác dụng rất lớn trong việc ngăn
ngừa tâm lý ỷ lại sau khi cho vay. Khi các khoản vay có tài sản thế chấp, người vay
vốn sẽ mất tài sản nếu khoản vay của họ được đầu tư không cẩn thận và xảy ra rủi
ro. Vì thế, họ phải thận trọng hơn trong quyết định đầu tư của mình.
Tuy nhiên rủi ro trong việc thế chấp BĐS khơng phải là khơng có do đây là
loại tài sản bảo đảm có giá trị cao và thường chiếm khoảng 80% trong tổng số tài
sản đảm bảo tại ngân hàng. Do vậy, việc thẩm định chính xác giá trị bất động sản
thế chấp là hết sức quan trọng nhằm giảm thiểu rủi ro tín dụng.
Nhận thức được vai trị cần thiết của định giá BĐS thế chấp nói trên và tài sản
nói chung trong hoạt động ngân hàng mà nhà nước đã từng bước hoàn thiện hệ
thống pháp lý qui định vấn đề đó. Mới đầu là Nghị định số 178/1999/NĐ-CP và
theo quá trình phát triển nhu cầu của toàn xã hội mà Nghị định số 178/199/NĐ-CP
đã được sửa đổi bằng Nghị định số 85/2002/NĐ-CP, và ngày một hồn thiện hơn.
Ba vai trị quan trọng của cơng tác định giá BĐS thế chấp được tổng kết lại
như sau:
Thứ nhất, định giá giúp đánh giá đúng giá trị BĐS thế chấp. Ngân hàng sẽ cho
vay với giá trị tương ứng từ 70% - 80% giá trị BĐS thế chấp. Do đó, nếu xác định
đúng giá trị của BĐS, ngân hàng sẽ đưa ra được hạn mức tín dụng tương đương với
tài sản đảm bảo. Nếu rủi ro xảy ra, ngân hàng vẫn có khả năng thu hồi được vốn.
Thứ hai, định giá giúp đánh giá đúng yếu tố pháp lý của BĐS thế chấp. Hiện
nay, nhiều khách hàng dùng giấy tờ pháp lý giả mạo để vay thế chấp tại ngân hàng.
BĐS là tài sản có giá trị lớn mà khi rủi ro xảy ra, ngân hàng sẽ hoàn tồn phải chịu
tổn thất. Thơng qua q trình định giá, các tổ chức tín dụng xác minh lại được
chứng cứ pháp lý, đảm bảo tài sản được phát mại khi rủi ro xảy ra.
Thứ ba, thông qua hoạt động này, khuyến khích hoạt động cho vay thế chấp phát
triển, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư thiếu vốn thực hiện được ý tưởng kinh doanh.
Qua việc định giá BĐS thế chấp, cả bên thế chấp và nhận thế chấp đểu cảm thấy tin
tưởng hơn để tiến hành các bước tiếp theo trong quá trình cấp và sử dụng vốn.


Trương Thị Huyền Hạnh

Lớp: QTKD BĐS 50A


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

12

GVHD:PGS.TS. Hoàng Văn Cường

Căn cứ và nguyên tắc.
Các yếu tố cơ bản tạo ra BĐS: Đó là các yếu đất đai, lao động và các nguyên
vật liệu.
 Chi phí cơ hội của sử dụng đất và cơng trình: so sánh với các sử dụng thay
thế khác nhau để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của BĐS tại thời
điểm định giá.
 Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế: Các thay đổi có thể là chính sách
của Nhà nước liên quan đến BĐS, các biến động của thị trường (TT), các thay đổi
nhu cầu của người tiêu dùng, các thay đổi về vật chất, tinh thần của người dân…
ảnh hưởng đến giá trị BĐS.
 Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS vào quần thể BĐS trong khu
vực: Căn cứ vào sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và sử dụng BĐS, giữa bản thân
BĐS với quần thể BĐS xung quanh và sự đóng góp của BĐS xung quanh làm tăng
giá trị của BĐS cần định giá.
 Dựa vào các yếu tố cấu thành của BĐS: Căn cứ vào giá trị đóng góp của
từng bộ phận cấu thành của BĐS vào tổng giá trị của BĐS.
 Dựa vào khả năng cạnh tranh của BĐS: Căn cứ vào cạnh tranh trong việc sử
dụng tốt nhất và hiệu quả nhất và sự cạnh tranh trong cung, cầu, giữa cung và cầu

trong TT.
 Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS: Giá trị của BĐS
được xác định dựa vào các lợi ích hiện tại và cả những lợi ích tương lai mà nó mang
lại cho chủ đầu tư, do đó cần dự báo những giá trị tương lai của BĐS mang lại khi
định giá.
Nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp.
Nguyên tắc định giá là những quan điểm đã được thừa nhận một cách rộng rãi,
và là cơ sở quan trọng để xây dựng nên các phương pháp định giá khoa học. Nó cho
phép cán bộ định giá tiến hành việc ước tính hợp lí giá trị tài sản và bao gồm một số
nguyên tắc cơ bản đã được thừa nhận rộng rãi :
 Nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất.
Một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định
giá cho thấy BĐS đó được sử dụng hợp pháp, cho thu nhập ròng (hiện tại và tương
lai) lớn nhất và kéo dài liên tục, ổn định.

Trương Thị Huyền Hạnh

Lớp: QTKD BĐS 50A


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

13

GVHD:PGS.TS. Hoàng Văn Cường

Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất được phản ánh ở bốn mặt
sau đây :
 Về mặt vật chất, một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi
nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người hoặc cho một

người cụ thể ).
 Về mặt pháp luật, một BĐS được dánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất
khi mà việc sử dụng BĐS phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận và bảo bộ.
 Về mặt sử dụng, một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi
mà BĐS đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng
trong tương lai cao nhất.
 Về mặt thời gian, một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi
mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.
 Nguyên tắc cung cầu.
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản
đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu
về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung
về tài sản.
Trên lý thuyết, phải lấy thời điểm cung cầu cân bằng để xác định giá. Tuy
nhiên, thực tế trên thị trường, cung cầu ln có xu hướng mất cân bằng, do đó cần
phải dự báo trước các nhân tố thay đổi và có điều chỉnh cho phù hợp xu hướng. Khi
áp dụng nguyên tắc này, cần phải xác định xem giá của BĐS đó là giá thỏa thuận
hay là giá ép buộc.
 Nguyên tắc thay đổi.
Giá thị trường của một loại BĐS cụ thể khơng bao giờ giữ ngun vì các lực
lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác động
làm thay đổi giá trị của BĐS, thay đổi môi trường của BĐS, thay đổi cả xu thế của
thị trường đối với loại BĐS đó như xu thế về qui mơ đầu tư của BĐS, về chất lượng
đầu tư BĐS...Sự thay đổi là một qui luật khách quan, nó diễn ra liên tục khơng phụ
thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thị trường hay việc
định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó
bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của BĐS. Nguyên tắc “ thay đổi “ luôn
vận dụng kết hợp với nguyên tắc “ dự báo “.

Trương Thị Huyền Hạnh


Lớp: QTKD BĐS 50A


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

14

GVHD:PGS.TS. Hoàng Văn Cường

 Nguyên tắc đóng góp.
Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản tuỳ thuộc vào sự đóng góp của
nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó
thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản mà nó tham gia hợp thành.
Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó
của bất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào
tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá thành giá trị.
 Nguyên tắc cân đối
Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa
các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất động sản
trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt tới
mức cao nhất. Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép khi BĐS đứng riêng biệt giá thị
trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng thái cân đối còn
giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho việc
xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý khi áp dụng vào một vùng hay một
khu vực cụ thể.
 Nguyên tắc thay thế
Các BĐS có thể thay thế cho nhau, do vậy khi định giá BĐS này cần xem giá
trị của BĐS khác có thể thay thế cho nó. Khi nhiều BĐS có tính hữu ích như nhau,
BĐS nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì BĐS đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên

của giá trị BĐS có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một BĐS thay thế cần
thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến
sự thay thế. Người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một BĐS thay
thế trong cùng một thị trường và một thời điểm.
 Nguyên tắc phù hợp
Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản phải trên cơ sở một
giá trị sử dụng duy nhất đối với tồn bộ bất động sản đó. Trong thực tế một bất
động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích. Do đó, mỗi bất động sản cùng
một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh
thương mại - dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng… Trong đó, mục đích sử
dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trị quyết định chi phối mục đích sử
dụng của tồn bất động sản.

Trương Thị Huyền Hạnh

Lớp: QTKD BĐS 50A


Chun đề thực tập tốt nghiệp

15

GVHD:PGS.TS. Hồng Văn Cường

Vì vậy, khi định giá một bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính
của bất động sản để định giá, không được lẫn lộn với các sử dụng khác và càng
không được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng.
 Nguyên tắc nhất quán
Mỗi BĐS và các bộ phận của nó phát huy tác dụng trong một mục đích thống
nhất, không thể tách riêng từng bộ phận để định giá cho mục đích của bộ phận đó

mà khơng liên quan đến bộ phận khác. Nhất quán trong đánh giá BĐS với các yếu
tố bên ngồi như mơi trường, xu hướng phát triển kinh tế - xã hội ...
 Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá mức
có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể khơng cịn lợi nhuận. Thị trường bất
động sản là một thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo, bởi vậy tính chất và mức độ
của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hố thơng thường. Song ảnh hưởng
của cạnh tranh làm giảm tính độc quyền của BĐS đặc biệt. Mặt khác, cạnh tranh về
các mục đích sử dụng có thể làm tăng giá trị BĐS.
 Nguyên tắc dự báo
Giá trị BĐS có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong
tương lai. Đồng thời, nó cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những
người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này
cũng ảnh hưởng đến giá trị. Việc ước tính giá trị BĐS ln ln dựa trên các triển
vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
 Nguyên tắc ngoại ứng
Tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác trong
định giá bất động sản được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị của
bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so sánh trong cùng một
vùng giá trị. Giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ được
tăng thêm nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại
sử dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần. Những bất động sản có giá trị
thực cao nằm trong một khu vực mà những bất động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp
hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các bất động sản có giá trị cao đó có chiều
hướng giảm so với giá trị thực của chính nó.
Các phương pháp.
Phương pháp so sánh là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích mức

Trương Thị Huyền Hạnh


Lớp: QTKD BĐS 50A



×