Ứng dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp tại công ty tnhh một thành viên thẩm định giá địa ốc á châu chi nhánh hà nội

Chuyên đề thực tập
Thảo

1

GVHD: TS. Ngô Phương

MỞ ĐẦU
1, Lý do lựa chọn đề tài
Định giá bất động sản là một lĩnh vực còn mới mẻ ở Việt Nam, tuy nhiên
trên thế giới định giá bất động sản đã xuất hiện từ lâu và đóng vai trị rất quan trọng.
Người định giá là tác nhân thứ ba đứng giữa các giao dịch nhằm đảm bảo cho giá cả
phản ánh đúng giá trị bất động sản, điều này sẽ giúp các bên tham gia trao đổi, mua
bán hàng hóa bất động sản đạt được lợi ích tối đa. Đặc biệt trong thị trường bất
động sản không ổn định, giá cả lên xuống thất thường như thị trường bất động sản
Việt Nam hiện nay thì định giá bất động sản là hết sức cần thiết. Khơng chỉ vậy,
định giá bất động sản cịn đóng vai trị quan trọng trong thị trường tài chính, thể
hiện qua lĩnh vực định giá bất động sản thế chấp. Hiện nay, hầu hết các ngân hàng
để hạn chế rủi ro đều thực hiện hình thức cho vay có tài sản đảm bảo trong đó chủ
yếu là bất động sản. Do đó cần có hoạt động định giá bất động sản thế chấp làm căn
cứ để các ngân hàng đưa ra các quyết định về lượng cho vay. Định giá đúng sẽ giúp
các ngân hàng đưa ra được các quyết định chính xác, đảm bảo an tồn cho các hoạt
động của mình đồng thời giúp người đi vay có được khoản tiền mình mong muốn
để tiến hành sản xuất kinh doanh. Có thể thấy, định giá bất động sản thế chấp ngày
càng thể hiện được vai trò quan trọng của nó. Chính vì vậy, Cơng ty TNHH một
thành viên thẩm định giá Địa ốc Á Châu (AREV) được thành lập với chức năng chủ
yếu là định giá bất động sản thế chấp. Công ty đã xây dựng được cho mình một quy
trình định giá chuyên nghiệp với phương pháp định giá chủ yếu là phương pháp so
sánh, vì đây khơng chỉ là một phương pháp độc lập mà nó cịn hỗ trợ các phương
pháp khác được hồn thiện và chính xác hơn. Tuy nhiên trong q trình hoạt động
của AREV vẫn tồn tại một số khó khăn và hạn chế. Vì vậy, sau một thời gian thực

tập tại AREV chi nhánh Hà Nội, em quyết định thực hiện đề tài: “Ứng dụng
phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp tại Công ty TNHH một
thành viên thẩm định giá Địa ốc Á Châu chi nhánh Hà Nội”.

SVTH: Trần Ngọc Mai

Lớp: Bất động sản 50A


Chun đề thực tập
Thảo

2

GVHD: TS. Ngơ Phương

2, Mục đích nghiên cứu
Bài chuyên đề hướng đến ba mục đích chủ yếu:
- Thứ nhất: Nghiên cứu cơ sở lý luận về thế chấp bất động sản, về định giá bất
động sản thế chấp và đi sâu nghiên cứu về phương pháp so sánh trong định giá bất
động sản thế chấp.
- Thứ hai: Nêu lên thực trạng và đánh giá hoạt động định giá bất động sản thế
chấp nói chung cũng như việc ứng phương pháp so sánh vào định giá bất động sản
thế chấp tại Công ty TNHH một thành viên thẩm định giá Địa ốc Á Châu.
- Thứ ba: Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả của
việc sử dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp tại Công ty
TNHH một thành viên thẩm định giá Địa ốc Á Châu.
3, Phạm vi nghiên cứu
Chuyên đề nghiên cứu về tình hình hoạt động định giá trong phạm vi Chi
nhánh Hà Nội Công ty TNHH một thành viên Thẩm định giá địa ốc Á Châu. Thời

gian nghiên cứu từ khi chi nhánh thành lập (năm 2008) đến nay.
4, Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp được sử dụng trong quá trình thực hiện đề tài bao gồm:
thống kê, phân tích và tổng hợp, điều tra, so sánh, thực nghiệm, chuyên gia.
5, Kết cấu đề tài
Chương I. Cơ sở lý luận về định giá bất động sản thế chấp
Chương II. Thực trạng ứng dụng phương pháp so sánh trong định giá bất
động sản thế chấp tại AREV chi nhánh Hà Nội.
Chương III. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả việc sử dụng phương
pháp so sánh trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại AREV chi nhánh
Hà Nội.

SVTH: Trần Ngọc Mai

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề thực tập
Thảo

3

GVHD: TS. Ngô Phương

Do thời gian nghiên cứu và trình thức độ kiến thức có hạn nên đề tài khơng
thể tránh khỏi những thiếu sót. Vì vậy em rất mong nhận được những ý kiến nhận
xét, đóng góp của thầy cơ để đề tài hồn chỉnh hơn. Em xin được gửi lời cảm ơn sâu
sắc đến giảng viên hướng dẫn – TS. Ngô Phương Thảo đã tận tình chỉ bảo, giúp đỡ
em hồn thành chun đề này, đồng thời em cũng xin chân thành cảm ơn Công ty
TNHH một thành viên thẩm định giá Địa ốc Á Châu đã tạo điều kiện giúp đỡ em

thu thập tài liệu và trao đổi kinh nghiệm có được từ thực tiễn.

SVTH: Trần Ngọc Mai

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề thực tập
Thảo

4

GVHD: TS. Ngô Phương

CHƯƠNG I. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
1.1. Thế chấp và định giá bất động sản thế chấp
1.1.1. Khái niệm và vai trò thế chấp bất động sản
 Khái niệm: Thế chấp bất động sản là việc một bên dùng tài sản là bất
động sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo một khoản tiền vay đối với ngân hàng
hoặc tổ chức tín dụng.Bên thế chấp sẽ được giữ tài sản hoặc có thể thỏa thuận để
bên thứ ba giữ tài sản.
 Vai trò: Cho vay thế chấp bất động sản ngày càng đóng vai trị quan trọng
khơng thể thiếu trong các hoạt động tín dụng, nó khơng chỉ mang lại lợi ích cho chủ
sở hữu và các tổ chức tín dụng mà cịn có tác động đến cả nền kinh tế:
-

Đối với chủ sở hữu bất động sản: Thế chấp bất động sản sẽ giúp cho

người chủ sở hữu bất động sản vừa có thêm vốn cho mục đích mà họ đang muốn
thực hiện vừa vẫn có thể sử dụng bất động sản của mình một cách bình thường. Đây

là hình thức huy động vốn nhanh và có hiệu quả. Tuy nhiên, khi sử dụng hình thức
này, các chủ sở hữu cũng gặp phải khó khăn lớn, đó là việc giá trị bất động sản đem
đi thế chấp thường chỉ được định giá ở mức thấp, tương ứng vời thời kỳ thị trường
suy thoái nhất, như vậy là thấp hơn giá trị thực tế bất động sản, điều này gây thiệt
thòi lớn cho các chủ sở hữu bất động sản.
-

Đối với các tổ chức tín dụng: Ngân hàng là một tổ chức kinh doanh tài

chính vì vậy luân chuyển tiền tệ là một trong những hoạt động chính. Nhận thế chấp
tài sản nói chung và thế chấp bất động sản nói riêng là một trong những hoạt động
nhằm luân chuyển tiền tệ đều đặn để các hoạt động của ngân hàng được diễn ra bình
thường. Nhận thế chấp bất động sản có thể làm tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản
của ngân hàng, tạo ra lợi nhuận cho ngân hàng (lãi vay mà người thế chấp bất động
sản phải trả). Ngồi ra cịn giúp nâng cao trách nhiệm cam kết trả nợ của bên vay,
đồng thời phòng ngừa rủi ro khi phương án trả nợ dự kiến của bên vay không thực
hiện được hoặc xảy ra rủi ro không lường trước được.
-

Đối với nền kinh tế: Thế chấp và nhận thế chấp bất động sản là hoạt động

giúp cho các ngân hàng hoạt động tốt. Không những vậy, thông qua việc nhận thế

SVTH: Trần Ngọc Mai

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề thực tập
Thảo

5

GVHD: TS. Ngô Phương

chấp các ngân hàng đã tạo điều kiện cho các cá nhân, tổ chức được dễ dàng vay vốn
hơn để có thể thực hiện các hoạt động kinh doanh hoặc mở rộng thêm hoạt động
kinh doanh của mình. Từ đó sẽ thúc đẩy mạnh mẽ sự phát triển của thị trường tài
chính tiền tệ nói riêng và cả nền kinh tế nói chung vì sự ổn định hay phát triển của
thị trường tài chính có tác động rất lớn đến sự phát triển hay ổn định của cả nền
kinh tế.
1.1.2. Đặc điểm thế chấp bất động sản
Bất động sản thế chấp không phải là thực thể vật chất mà chỉ là các quyền
liên quan đến bất động sản, chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Đặc
điểm nay xuất phát từ đặc điểm của bất động sản là có tính cố định không thể di dời.
Hơn nữa, ở nước ta hiện nay đất đai thuộc sở hữu toàn dân, các tổ chức, cá nhân chỉ
có quyền sử dụng mà khơng có quyền sở hữu đất đai và thế chỉ được phép đem các
quyền liêm quan đến bất động sản đi thế chấp vay tiền. Tài sản đảm bảo là bất động
sản thế chấp khác với tài sản thế chấp là động sản và tài sản cầm cố chủ yếu ở chỗ
bất động sản thế chấp chỉ là các quyền về bất động sản còn động sản thế chấp và tài
sản cầm cố là hiện vật.
Bất động sản là tài sản có giá trị lớn và chịu ảnh hưởng lớn bởi các yếu tố thị
trường vì vậy để đảm bảo an tồn các ngân hàng ln ln nhận bất động sản thế
chấp với giá trị thấp hơn giá trị thị trường tại thời điểm nhận thế chấp. Thông
thường giá trị bất động sản thế chấp chỉ được tính tương đương với giá trị của nó tại
thời điểm thị trường xấu nhất, vì vậy mức giá có thể là thấp nhất.
Thế chấp bất động sản là thế chấp quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà
nên trong thời gian thế chấp người chủ bất động sản vẫn được sử dụng, khai thác
bất động sản đó nhưng khơng được và cũng khơng thể trao đổi quyền chuyển
nhượng bất động sản đó trên thị trường. Như vậy khi đem bất động sản thế chấp tại

ngân hàng thì người chủ của bất động sản chỉ có quyền sử dụng mà khơng có quyền
định đoạt và chiếm hữu.

SVTH: Trần Ngọc Mai

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề thực tập
Thảo

6

GVHD: TS. Ngô Phương

1.1.3. Định giá bất động sản thế chấp
1.1.3.1. Khái niệm và đặc điểm
 Khái niệm: Định giá bất động sản thế chấp là một nghệ thuật hay khoa
học về xác định giá trị của bất động sản cho mục đích thế chấp tại thời điểm nhận
thế chấp, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và các nhân tố tiềm ẩn trọng thị
trường bất động sản.
 Đặc điểm:
Khi định giá bất động sản thế chấp người định giá phải tính giá trị bất động
sản trong điều kiện thị trường bất ổn nhất, vì khi định giá bất động sản thế chấp yếu
tố an tồn cho ngân hàng ln được đặt lên hàng đầu. Sau đó ngân hàng sẽ dựa vào
giá trị định giá được và các quy định của mình để quyết định mức cho vay hợp lý.
Thế chấp bất động sản là thế chấp quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất nên khi định giá bất động sản thế chấp định giá viên cần chú ý
nhiều đến các đặc điểm về pháp lý và quy mô của bất động sản.
Bước tiếp nhận hồ sơ định giá bất động sản thế chấp cũng cần được chú

trọng vì khơng phải bất động sản nào cũng có thể thế chấp tại ngân hàng. Nó cịn
tùy thuộc vào quy đinh của nhà nước và củachính ngân hàng.
1.1.3.2. Nguyên tắc và căn cứ định giá bất động sản thế chấp
 Căn cứ định giá: Khi tiến hành định giá một bất động sản, ta cần dựa vào
một số căn cứ cơ bản sau:
-

Căn cứ vào bất động sản:

+ Căn cứ vào chi phí trực tiếp và gián tiếp tạo nên giá trị bất động sản. Chi
phí trực tiếp là các yếu tố vật chất tạo ra bất động sản. Chi phí gián tiếp là các chi
phí khác tạo nên cơng trình thường do chủ đầu tư bỏ ra như: chi phí thủ tục pháp lý,
chi phí tư vấn thi cơng, chi phí giám sát thi cơng, chi phí để lập dự án đầu tư, chi phí
cấp phép đầu tư, cấp phép xây dựng… Ngồi ra cịn có chi phí cơ hội của chủ đầu
tư.

SVTH: Trần Ngọc Mai

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề thực tập
Thảo

7

GVHD: TS. Ngô Phương

+ Công dụng, công năng, khả năng duy trì các lợi ích gắn với bất động sản:
điều này phụ thuộc tuổi kinh tế của cơng trình, điều kiện phát triển kinh tế - kỹ thuật

của nơi có bất động sản tọa lạc.
+ Kiến trúc cơng trình và tâm lý sử dụng nó.
+ Vị trí và các yếu tố tác động đến vị trí bất động sản như: chính sách tài
khóa cho đầu tư cơ sở hạ tầng tại địa phương đồng thời chú ý đến cơ sở hạ tầng xã
hội như: các khu vui chơi giải trí, trường học, bệnh viện, khu mua sắm…
-

Căn cứ vào thị trường bất động sản:

+ Dựa vào khả năng cạnh tranh của bất động sản và những lợi ích trong
tương lai: Mỗi tài sản nhà, đất đều mang tính hữu dụng của nó, khi tài sản được đưa
vào sử dụng có rất nhiều mục đích sử dụng khác nhau. Việc định giá phải căn cứ
vào việc sử dụng cao nhất, tốt nhất.
+ Nghiên cứu cung cầu và hiện trạng thị trường: Cần xem xét lượng cầu trên
thị trường, cạnh tranh trong nội bộ cầu đối với một vùng, một địa phương cụ thể.
Đối với cung phải xem xét lượng cung ở hiện tại và dự kiến trong tương lai của bất
động sản. Phải dựa trên thông tin thị trường mà dự báo các lợi ích bất động sản có
thể mang lại trong tương lai. Đồng thời cần xác định các chỉ số thị trường như: Chỉ
số giá (PI), tỷ lệ hấp thụ của thị trường, chỉ số về lượng giao dịch bất động sản, chỉ
số thị trường bất động sản (REMI).
+ Căn cứ vào điều kiện của khu vực, vùng nơi có bất động sản: Thay đổi
trong chính sách liên quan đến đất đai, đến cơng trình xây dựng trên đất, sự biến
động của thị trường, dân số, lao động, việc làm, sự thay đổi về thị hiếu tiêu dùng…
Tất cả những thay đổi đó đều ảnh hưởng tới giá trị bất động sản tức tác động đến
cung và cầu bất động sản.
-

Căn cứ vào các quy định pháp lý:

+ Quy định pháp lý liên quan đến quyền năng đối với bất động sản: quyền

được giao đất, thuê đất, thời hạn sử dụng đất, giấy tờ pháp lý liên quan: sổ đỏ, sổ
hồng, tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ….

SVTH: Trần Ngọc Mai

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề thực tập
Thảo

8

GVHD: TS. Ngô Phương

+ Quy định pháp lý liên quan đến cơng trình xây dựng: tỷ lệ sử dụng đất cho
xây dựng, hành làn an toàn đối với các cơng trình cơng cộng, tiêu chuẩn Việt Nam
về xây dựng…
+ Xu hướng thay đổi, điều chỉnh của hệ thống pháp luật, đặc biệt chú ý đến
quy định về đất đai, thuế…
+ Quy định của pháp luật về giá và định giá: Pháp lệnh giá, tiêu chuẩn thẩm
định giá Việt Nam…
 Nguyên tắc định giá: Giá trị của bất động sản được hình thành bởi nhiều
yếu tố tác động như giá trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh
tốn… Khi nghiên cứu q trình hình thành giá trị, định giá viên cần phải xem xét
và vận dụng những quy luật và nguyên lý kinh tế liên quan. Bản chất của định giá
bất động sản là sự phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của
tài sản cụ thể, do đó những nguyên tắc cơ bản này là những hướng dẫn cần thiết khi
tiến hành định giá. Định giá viên phải nghiên cứu vận dụng những nguyên tắc này
để đưa ra kết luận về giá trị của bất động sản:

-

Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất:

+ Bất động sản phải hợp pháp, phù hợp các quy định của pháp luật về xây
dựng, quy hoạch, quyền sở hữu.
+ Bất động sản phải tạo ra mức thu nhập cao và lâu bền cho chủ đầu tư.
Muốn vậy nó phải khả thi về mặt kinh tế (tạo ra dòng thu nhập lớn hơn chi
phí bỏ ra) và khả thi về mặt kỹ thuật (đáp ứng được những tiêu chuẩn về xây
dựng).
-

Nguyên tắc cung – cầu:

+ Giá trị của một bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu
về tài sản đó trên thị trường.
+ Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản.
+ Sự khác biệt về các đặc điểm vật lý và kinh tế - xã hội của bất động sản
cũng được phản ánh trong quan hệ cung – cầu và giá bất động sản.
-

Nguyên tắc phù hợp

SVTH: Trần Ngọc Mai

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề thực tập
Thảo

9

GVHD: TS. Ngô Phương

+ Bất động sản phải phù hợp với thị trường: thị hiếu, phong tục tập quán, khả
năng khai thác.
+ Phù hợp với sử dụng cao nhất tốt nhất.
+ Phù hợp với các yếu tố bên ngồi bất động sản: cơ sở hạ tầng, mơi trường,
tiện ích xung quanh, quần thể bất động sản xung quanh.
-

Nguyên tắc thay thế (là nguyên tắc nền tảng của các phương pháp so

sánh)
+ Bất động sản có sử dụng tương tự nhau có thể thay thế cho nhau.
+ Giá trị của bất động sản được xác định bởi sự tác động qua lại lẫn nhau
giữa các bất động sản có khả năng thay thế cho nhau.
+ Giá trị của bất động sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một
bất động sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện khơng có sự chậm
trễ q mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế.
-

Nguyên tắc đóng góp

+ Mức độ mà mỗi bộ phận của bất động sản đóng góp vào tổng thu nhập từ
tồn bộ bất động sản có tác động đến tổng giá trị tài sản đó.
+ Sự có mặt hoặc thiếu vắng của một bộ phận cấu thành có thể làm giảm
hoặc tăng giá trị của bất động sản nhiều hơn chi phí tạo ra nó
+ Đây là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư

bổ sung vào tài sản khi định giá viên xác định mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả
nhất của bất động sản.
-

Nguyên tắc cân bằng

+ Sự cân bằng được thể hiện ở cân bằng trong bản thân bất động sản (tỷ lệ
đất – cơng trình, bố trí cơng trình, kết cầu cơng trình) và cân bằng giữa bất
động sản với các yếu tố xung quanh (cơ sở hạ tầng, tiên ích phục vụ sử dụng
bất động sản).
+ Giá trị bất động sản được tạo ra chỉ được duy trì bền vững và đạt hữu dụng
cao nhất khi các yếu tố tác động đến bất động sản ở trạng thái cân bằng.
+ Bất cứ sự mất cân bằng nào xẩy ra đều làm cho bất động sản giảm giá trị

SVTH: Trần Ngọc Mai

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề thực tập
Thảo
-

10

GVHD: TS. Ngô Phương

Nguyên tắc thay đổi

+ Giá trị của bất động sản luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố trong

thị trường do tác động của bốn nhóm yếu tố xã hội, kinh tếm mơi trường và các
chính sách.
+ Thay đổi theo thời gian sử dụng.
+ Thay đổi theo thị hiếu tiêu dùng.
+ Giá trị của bất động sản cũng phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả
giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị.
-

Nguyên tắc cạnh tranh

+ Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh. Lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút
nhiều người tham gia thị trường và dẫn đến giảm lợi nhuận.
+ Cạnh tranh giữa các lực lượng tham gia thị trường.
+ Cạnh tranh giữa cung và cầu và nội bộ cung và nội bộ cầu.
+ Đối với bất động sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các
bất động sản với nhau và giữa bất động sản này với bất động sản khác. Do đó, giá
trị của bất động sản được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường.
-

Nguyên tắc dự báo

Giá trị của bất động sản được xác định dựa trên những lợi ích kỳ vọng mà
bất động sản mang lại cho chủ sở hữu. Phải dự báo những giá trị tương lai mà bất
động sản mang lại cho chủ sở hữu. Đây là nguyên tắc nền tảng cho phương pháp
vốn hóa.
-

Nguyên tắc ngoại ứng

+ Giá trị của bất động sản chịu tác động của các yếu tố bên ngoài nó.

+ Ngược lại giá trị của các bất động sản khác cũng chịu tác động ngoại ứng
của bản thân bất động sản.
+ Có ngoại ứng tích cực hoặc tiêu cực đến giá bất động sản.
-

Nguyên tắc nhất quán:
+ Nhất quán trong sử dụng: đất và cơng trình phải cùng mục đích sử dụng.
+ Nhất quán trong việc đánh giá các yếu tố.

SVTH: Trần Ngọc Mai

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề thực tập
Thảo

11

GVHD: TS. Ngô Phương

+ Nhất quán trong đơn vị sử dụng.
-

Nguyên tắc thực tế
Phải dựa trên bằng chứng thực tế của thực tế và không được suy diễn.

1.1.3.3. Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp
Định giá BĐS thế chấp là một công việc rất phức tạp do tính đa dạng và
phức tạp của đối tượng định giá. Tùy thuộc vào mục đích của mỗi lần định giá mà

người định giá quyết định lựa chọn một phương pháp định giá phù hợp. Các phương
pháp định giá hiện có là:
- Phương pháp so sánh: Là phương pháp định giá bằng cách so sánh trực
tiếp bất động sản mục tiêu với các bất động sản tương tự đã bán trên thị trường trên
cơ sở đó rút ra giá bất động sản mục tiêu. Phương pháp này dựa trên lý luận cho
rằng giá trị thị trường của một bất động sản có mối quan hệ mật thiết với giá trị của
các bất động sản tương tự có thể so sánh đã được mua, bán hoặc cho thuê trên thị
trường. Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi nhất và khơng gặp phải khó
khăn về kỹ thuật và dễ dàng để áp dụng với hầu hết các loại bất động sản. Thậm chí
khi một trong bốn phương pháp khác được người định giá sử dụng thì vẫn cần áp
dụng phương pháp so sánh để kiểm tra. Kết quả định giá thể hiện sự đánh giá về giá
trị thị trường vì vậy nó có cơ sở vững chắc để các cơ quan pháp lý công nhận.
Hầu hết các bất động sản dùng để đem đi thế chấp tại Ngân hàng là các tài
sản dễ mua bán, trao đổi như nhà ở, đất đai… Giao dịch của những loại bất động
sản này đều có thơng tin phổ biến trên thị trường và được cập nhật liên tục, người
định giá có thể thu thập qua các sàn giao dịch bất động sản, các website về bất động
sản… Do đó phương pháp so sánh là phương pháp hiệu quả được áp dụng. Nhân
viên định giá sẽ tiến hành thu thập thông tin trên thị trường về các bất động sản
tương đồng với bất động sản thế chấp đã được giao dịch trong thời gian gần đây để
so sánh và có thể dễ dàng rút ra được giá trị phù hợp của bất động sản thế chấp.
- Phương pháp chi phí: Là việc xác định giá trị bất động sản dựa trên chi
phí để làm ra một bất động sản tương tự như một vật thay thế. Phương pháp này chỉ

SVTH: Trần Ngọc Mai

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề thực tập
Thảo

12

GVHD: TS. Ngô Phương

áp dụng cho công trình, khơng áp dụng cho đất (vì đất khơng có chi phí nên phải
tính bằng phương pháp khác). Phương pháp này dựa trên một giả định khá lỏng lẻo
nên là phương pháp ít được sử dụng. Nó chỉ được sử dụng để định giá các bất động
sản có ít cầu thị trường và hiếm khi được bán trên thị trường. Đó là các bất động sản
cơng cộng như bệnh viện, trường học, hội trường thành phố, thư viện và một số bất
động sản khác; định giá đền bù giải phóng mặt bằng khi mà bất động sản bị thu hồi
một cách bắt buộc đối với những người thay đổi chỗ ở và định giá để xây dựng một
ngôi nhà mới chứ khơng phải mua nhà có sẵn; định giá bất động sản để đánh thuế
và thuế suất được đánh lên chi phí xây dựng cơng trình và giá trị của địa điểm hoặc
định giá cho việc bảo hiểm bất động sản.
Phương pháp chi phí thường được ứng dụng để định giá các bất động sản ít
có cầu trên thị trường và được sử dụng cho mục đích riêng biệt, đáp ứng những nhu
cầu cụ thể như trường học, bệnh viện, thư viện. Các bất động sản này được xây
dựng bởi các tổ chức có trách nhiệm cho việc sử dụng riêng biệt và thường khơng
có tổ chức thay thế khác cần đến các bất động sản đó. Vì vậy khơng có các giao
dịch các tài sản này trên thị trường tức là khơng có các dữ liệu thị trường làm cơ sở
cho phương pháp so sánh. Khi đó nhân viên định giá phải sử dụng phương pháp chi
phí để định giá bất động sản đó. Hiện nay trong định giá bất động sản thế chấp
phương pháp chi phí đa phần được áp dụng để định giá tài sản gắn liền với đất, chủ
yếu là nhà ở. Nhưng phương pháp chi phí là phương pháp khó áp dụng trong thực
tế, theo nguyên lý thì cán bộ định giá phải xác định được giá trị hao mịn của ngơi
nhà, và giá trị tái tạo ngơi nhà đó để tìm được giá trị còn lại. Tuy nhiên để xác định
được giá trị hao mịn thì cán bộ định giá phải có kiến thức về xây dựng và các kiến
thức xã hội nhưng thực tế thì rất ít cán bộ định giá có đầy đủ kiến thức này do đó
mà phương pháp chi phí ít được sử dụng.

- Phương pháp vốn hóa: Là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chuyển
đổi các dòng thu nhập trong tương lai có thể nhận được từ viêc khai thác bất động
sản thành giá trị hiện tại của bất động sản (q trình chuyển đổi này cịn được gọi là
q trình vốn hóa) để ước tính giá trị thị trường của bất động sản cẩn định giá.

SVTH: Trần Ngọc Mai

Lớp: Bất động sản 50A


Chun đề thực tập
Thảo

13

GVHD: TS. Ngơ Phương

Phương pháp vốn hóa được sử dụng là một quá trình định giá mang tính hệ thống,
người định giá sử dụng các kỹ thuật, phương pháp và quy trình được sử dụng trong
phương pháp này khi bất động sản tạo ra thu nhập được bán cho người mua với mục
đích đầu tư.
Các bất động sản dùng để thế chấp tại ngân hàng rất đa dạng và phong phú,
mỗi loại cần phải sử dụng những phương pháp định giá riêng phù hợp với đặc điểm
của từng loại đó. Đối với loại bất động sản tạo ra thu nhập ròng hàng năm như văn
phòng cho thuê, khách sạn… thì phương pháp vốn hóa tỏ ra hiệu quả hơn so với
việc sử dụng các phương pháp khác. Nhân viên định giá có thể tham khảo mức giá
trên thị trường đối với các loại bất động sản đem lại thu nhập ròng hằng năm như
giá văn phòng, giá thuê khách sạn trong dịp vắng khách hoặc mùa cao điểm. Sau đó
kết hợp với phương pháp so sánh để đánh giá những yếu tố làm tăng kên hoặc giảm
đi nguồn thu nhập ròng của bất động sản cần định giá, từ đó xác định được thu nhập

của bất động sản thì nhân viên định giá sẽ chuyển các khoản thu nhập tương lai của
bất động sản thế chấp về giá trị hiện tại với một tỷ lệ chiết khấu phù hợp.
- Phương pháp lợi nhuận: Là phương pháp để định giá bất động sản dựa
trên giả thiết giá trị bất động sản có liên quan đến lợi nhuận thu được từ sử dụng bất
động sản trong hoạt động kinh doanh.
- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp được xây dựng chủ yếu dựa trên
nguyên tắc đóng góp: giá trị của một bất động sản được xác định trên cơ sở của sự
hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng bất động sản tăng lên hay
giảm đi bao nhiêu. Phương pháp thặng dư là phương pháp mà giá trị thị trường của
tài sản cần định giá được xác định căn cứ vào giá vốn hiên có bằng cách lấy giá trị
ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi
phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Theo lý thuyết thì tất cả các phương pháp trên đều có thể áp dụng cho định
giá bất động sản thế chấp. Nhưng thực tế hiện nay thì tại các ngân hàng, đa phần
đều chỉ sử dụng các phương pháp chính là phương pháp so sánh, phương pháp chi

SVTH: Trần Ngọc Mai

Lớp: Bất động sản 50A


Chun đề thực tập
Thảo

14

GVHD: TS. Ngơ Phương

phí và phương pháp vốn hóa.Trong đó, phương pháp so sánh là phương pháp được
sử dụng nhiều nhất vì tính chất đáng tin cậy của nó.

1.2. Phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp
1.2.1. Khái niệm và ý nghĩa
 Khái niệm: Theo TĐGVN 07 của Bộ tài chính, khái niệm phương pháp so
sánh được phát biểu như sau: Phương pháp so sánh là phương pháp định giá dựa
trên cơ sở phân tích mức giá của các bất động sản tương tự với bất động sản cần
định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện
thương mại bình thườngvào thời điểm cần định giá hoặc gần với thời điểm cần định
giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của bất động sản.
Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc
thay thế và dựa trên cơ sở cho rằng giá trị thị trường của một tài sản có mối liên hệ
mật thiết với giá trị của các bất động sản tương tự.
 Ý nghĩa:
Phương pháp so sánh là phương pháp được sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất
hiện nay, phương pháp này thường được áp dụng với những bất động sản có thị
trường.
Sử dụng kết quả của giao dịch trên thị trường nên phương pháp so sánh đảm
bảo giá trị thị trường dễ được chấp nhận.
Là cơ sở cho nhiều phương pháp định giá khác.
Thường được sử dụng kết hợp với nhiều phương pháp khác để đạt được hiệu
quả tốt nhất.
1.2.2. Yêu cầu của phương pháp
Các bất động sản so sánh phải là những bất động sản tương tự hoặc gần
tương tự trong cùng thị trường với bất động sản mục tiêu. Các bất động sản tương
tự phải có tính chất đồng nhất.
Thơng tin về bất động sản so sánh phải là những thông tin được thu thập khi
tài sản đã giao dịch thành công, hoặc đang mua bán trên thị trường vào thời điểm
cần định giá hoặc gần nhất với thời điểm định giá. Trường hợp không thu thập được

SVTH: Trần Ngọc Mai

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề thực tập
Thảo

15

GVHD: TS. Ngô Phương

thông tin trong khoảng thời gian cần định giá hoặc gần với thời gian cần định giá thì
có thể thu thập thơng tin về bất động sản so sánh trong thời gian trước đó tối đa một
năm tính đến thời điểm cần định giá.
Thơng tin thu thập được từ các giao dịch trên thị trường phải đảm bảo tình
khách quan, tức là người mua người bán đều có khả năng tiếp cận thơng tin về bất
động sản như nhau, thỏa thuận mua bán không trái với quy đinh của pháp luật, tự
nguyện, không chịu bất kỳ sự ép buộc nào từ bên ngoài
Định giá viên phải lưu giữ các bằng chứng về giá bất động sản đã giao dịch
thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường, về thời điểm diễn ra giao dịch, địa
điểm giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch… trong hồ sơ thẩm định giá
để đảm bảo đáp ứng yêu cầu kiểm tra của cơ quan nhà nước về thẩm định giá khi
cần thiết hoặc phục vụ việc xử lý tranh chấp về kết quả thẩm định giá (nếu có phát
sinh).
Định giá viên phải tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường để định
giá phù hợp, tiến hành so sánh và kiểm tra kỹ bên trong thị trường để thấy những
yếu tố ảnh hưởng đến giá và điều kiện ảnh hưởng đến giá.
Phương pháp này khơng có mơ hình cơng thức cụ thể mà dựa vào sự hiện
diện của các giao dịch trên thị trường để tìm kiếm các dấu hiệu của giá trị từ đó
người định giá xử lý thông tin và tiến hành điều chỉnh
1.2.3. Nội dung của phương pháp

1.2.3.1. Các bước tiến hành định giá theo phương pháp so sánh:
-

Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thơng tin về giá giao dịch, giá niêm

yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những bất động sản sản tương tự
với bất động sản cần định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị
trường.
-

Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các

bất động sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với bất động sản cần định
giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần
định giá hoặc gần với thời điểm cần định giá.

SVTH: Trần Ngọc Mai

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề thực tập
Thảo
-

16

GVHD: TS. Ngô Phương

Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so

sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.
-

Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa bất động sản so

sánh và bất động sản cần định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các bất động
sản so sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh với bất động sản cần định giá,
tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi bất động sản so sánh.
-

Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các bất động sản so

sánh rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của bất động
sản cần định giá.
1.2.3.2. Q trình thu thập thơng tin
Đối với những bất động sản đã giao dịch thành công trên thị trường: có thể
thu thập thơng tin về giá thơng qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp,
qua phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, mạng internet…
Nhân viên thẩm định giá phải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứng
thận trọng đảm bảo những thơng tin thu thập được có thể sử dụng được.
Đối với các bất động sản đang chào bán: thẩm định viên cần phải thu thập
thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán với giá thị trường để tìm ra mức giá phù
hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh.
Đối với các tài sản đang chào mua: thẩm định viên cần phải thu thập thông
tin, so sánh giữa mức giá chào mua và giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm
ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh.
1.2.3.3. Q trình phân tích thơng tin:
Phân tích, so sánh để rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt,
những lợi thế và điểm bất lợi của bất động sản mục tiêu với bất động sản so sánh.

Việc phân tích được thực hiện trên hai hình thức:
- Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theo
cặp, phân tích thống kê, phân tích hồi quy, phân tích chi phí…tìm ra mức điều chỉnh
là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm.

SVTH: Trần Ngọc Mai

Lớp: Bất động sản 50A


Chun đề thực tập
Thảo

17

GVHD: TS. Ngơ Phương

- Phân tích định tính (phân tích theo tính chất) bao gồm phân tích so sánh
tương quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan. Phân tích định tính
cho kết quả điều chỉnh là dãy số lớn hơn (có dấu điều chỉnh âm) hoặc nhỏ hơn (có
dấu điều chỉnh dương).
1.2.3.4. Quá trình điều chỉnh
 Đối tượng điều chỉnh: là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh
chuẩn (giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua, chào bán trên thị trường sau khi
đã có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường).
 Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng sinh
lợi, tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửa đất,
hướng, cảnh quan, mơi trường, mơi trường, thiết kế nội thất, tỷ lệ sử dụng đất, quy
định về chiều cao cơng trình, cơng suất, năng suất, hệ số tiêu hao nguyên liệu, nhiên
liệu…) giữa bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu.

 Nguyên tắc điều chỉnh:
- Lấy bất động sản mục tiêu làm chuẩn. Những yếu tố ở bất động sản so
sánh kém hơn so với bất động sản mục tiêu thì điều chỉnh tăng mức giá theo đơn vị
chuẩn của tài sản so sánh (cộng vào). Những yếu tố ở bất động sản so sánh vượt trội
hơn so với bất động sản mục tiêu thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị
chuẩn bất động sản so sánh (trừ đi). Những yếu tố ở bất động sản so sánh tương tự
với bất động sản mục tiêu thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều
chỉnh).
- Các điều chỉnh không nên làm quá vụn vặt, chi tiết. Khi thực hiện điều
chỉnh cố gắng có bằng chứng thị trường để chứng minh cho các yếu tố điều chỉnh.
- Trình tự điều chỉnh được thực hiện theo nguyên tắc: các yếu tố liên quan
đến yếu tố giao dịch phải được thực hiện trước, các yếu tố đặc điểm hay đặc tính
riêng biệt được điều chỉnh sau. Điều chỉnh định lượng trước, điều chỉnh đinh tính
sau.

SVTH: Trần Ngọc Mai

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề thực tập
Thảo

18

GVHD: TS. Ngô Phương

 Phương thức điều chỉnh:
-

Điều chỉnh theo số tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so

sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh tốn, chi phí pháp lý, trang bị
nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô…
-

Điều chỉnh theo tỷ lện phần trăm áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố

so sánh không thể lượng hóa thành tiền như: mơi trường, cảnh quan, điều kiện hạ
tầng, vị trí…
 Các yêu cầu khi tiến hành điều chỉnh
-

Phải đảm bảo độ lớn của tổng mức giá chỉ dẫn điều chỉnh, nghĩa là chênh

lêch giữa mức giá đưa vào so sánh với mức giá cuối cùng không quá cao phù hợp
với các chứng cứ thị trường.
-

Xác định giá trị của bất động sản mục tiêu bằng cách lấy mức giá chỉ dẫn

đại diện của các bất động sản so sánh, đảm bảo mức chênh lệch giữa mức giá đại
diện chung với các mức giá chỉ dẫn không vượt quá 10%.
-

Thẩm định viên cần kết hợp phân tích thêm những tiêu chí sau để quyết

định chọn giá trị ước tính cuối cùng cho bất động sản mục tiêu: Thứ nhất, trị tuyệt
đối của tổng điều chỉnh nhỏ nhất, nghĩa là chênh lệch giữa giá bán ban đầu và giá
điều chỉnh cuối cùng nhỏ nhất. Thứ hai, tần suất điều chỉnh, nghĩa là số lần điều

chỉnh, số yếu tố điều chỉnh cho một bất động sản, càng ít càng tốt. Thứ ba, biên độ
điều chỉnh, nghĩa là mức hoặc tỷ lện điều chỉnh, của một yếu tố so sánh càng nhỏ
càng tốt.
 Các bước tiến hành điều chỉnh.
- Bước 1: Xác đinh các yếu tố so sánh có ảnh hưởng đến bất động sản mục tiêu.
- Bước 2: So sánh những đặc điểm của các bất động sản so sánh với bất
động sản mục tiêu và ước lượng sự khác biệt trong mỗi yếu tố so sánh.
- Bước 3: Thực hiện điều chỉnh giữa bất động sản mục tiêu và bất động so
sánh để tính ra đơn vị giá bán hoặc giá bán của các bất động sản so sánh với so sánh
đã được điều chỉnh.

SVTH: Trần Ngọc Mai

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề thực tập
Thảo

19

GVHD: TS. Ngô Phương

- Bước 4: Xác định tổng mức điều chỉnh hoặc tổng mức điều chỉnh thuần
trên cơ sở đó thực hiện hịa hợp giá đơn vị hoặc giá bán của các bất động sản đã
được điều chỉnh để tính ra giá trị của các bất động sản mục tiêu bằng phương pháp
điều chỉnh.
- Bước 5: Thực hiện phương pháp định tính đối với các yếu tố so sánh
không thể áp dụng phương pháp định lượng được và thực hiện sắp xếp bất động sản
đồng hướng với bất động sản mục tiêu.

- Bước 6: Thực hiện hòa hợp với giá trị của các bất động sản so sánh để tìm
ra giá cả của các bất động sản mục tiêu.
1.3. Vận dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp:
Hầu hết các bất động sản dùng để thế chấp vay vốn ngân hàng đều là
những bất động sản dễ mua bán, trao đổi trên thị trường như đất đai, nhà ở dân
cư… Thông tin giao dịch của những bất động sản này đều được phổ biến rộng rãi
trên thị trường và thường xuyên được cập nhập, vì vậy, người định giá có thể dễ
dàng thu thập thông tin về bất động sản qua các sàn giao dịch, qua báo chí, các
trang web… Do đó phương pháp so sánh là phương pháp hiệu quả để áp dụng
định giá bất động sản thế chấp. Nhân viên định giá sẽ tiến hành thu thập thông
tin trên thị trường về những bất động sản tương đồng với các bất động sản thế
chấp mà đã được định giá trong thời gian gần đây để so sánh va rút ra giá trị phù
hợp của bất động sản thế chấp cần định giá. Bên cạnh đó cũng phải phân tích
được điểm mạnh, điểm yếu của các thông tin đã thu thập được để tư đó có thể
tiến hành điều chỉnh một cách chính xác nhất. Mặc dù phương pháp này địi hỏi
phải thu thập được nhiều thơng tin chính xác từ thị trường nhưng là phương pháp
phù hợp nhất với bất động sản thế chấp nên nó thường xuyên được sử dụng và
cho kết quả chính xác.
1.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến ứng dụng phương pháp so sánh trong định
giá bất động sản thế chấp.
Định giá bất động sản đòi hỏi kết hợp cả khoa học và nghệ thuật, bởi bất
động sản khác hàng hố thơng thường khác.Với đặc trưng là tài sản có giá trị lớn,

SVTH: Trần Ngọc Mai

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề thực tập
Thảo

20

GVHD: TS. Ngô Phương

được trao đổi, buôn bán một cách gián tiếp thông qua các chợ giao dịch ảo nên giá
trị của bất động sản chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố. Khi ứng dụng phương
pháp so sánh để định giá bất động sản thì việc xem xét các yếu tố này là rất quan
trọng vì nó ảnh hưởng trực tiếp tới giá cả bất động sản.
 Các yếu tố khách quan:
- Diễn biến của thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản diễn biến phức tạp, giá cả thay đổi liên tục, thiếu
thông tin về bất động sản cũng như về các giao dịch trên thị trường sẽ khiến cho
việc thu thập thông tin, đánh giá thị trường của các nhân viên định giá gặp khó
khăn, dẫn đến sai sót trong q trình định giá. Hơn nữa, thị trường thị trường biến
động không ổn định thiếu minh bạch sẽ dẫn đến tình trạng các nhà đầu cơ chi phối,
kiểm soát thị trường, xuất hiện cầu ảo về nhà đất dẫn đến giá nhà đất tăng cao
không phán ánh đúng giá trị.
- Môi trường kinh tế:
Sự phát triển kinh tế trong vùng, cơ sở hạ tầng, kinh tế kỹ thuật - xã hội như
mức độ tăng trưởng GDP của vùng cũng như khả năng tín dụng trong vùng, tỷ lệ
lạm phát, lãi suất tín dụng, khả năng mang lại của thu nhập của bất động sản trong
vùng cũng ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản.
- Các quy định của Nhà nước
Các biện pháp của Nhà nước nhằm định hướng và kiểm soát thị trường bất
động sản, giúp thị trường ổn định và phát triển minh bạch cũng có tác dụng to lớn
đến ổn đinh giá cả bất động sản, nhờ đó hoạt động định giá cũng trở nên dễ dàng và
thuận lợi hơn.
 Các yếu tố chủ quan
- Trình độ chun mơn và kinh nghiệm của nhân viên định giá

Định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh chịu ảnh hưởng khá lớn từ
năng lực cũng như nhân thức chủ quan của người định giá. Để định giá đúng một
bất động sản thì khơng chỉ địi hỏi người định giá phải có chun mơn về định giá
mà cịn phải có kinh nghiệm và khả năng nắm bắt xu hướng thị trường. Hiện nay,
một số cán bộ định giá được đào tạo từ những ngành khác đo đó rất thiếu kinh

SVTH: Trần Ngọc Mai

Lớp: Bất động sản 50A