Giải pháp hoàn thiện hoạt động bảo đảm tiền vay tại chi nhánh ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn thành phố đà nẵng

Luận văn tốt nghiệp

1

GVHD: TS. Nguyễn Hòa Nhân

LỜI MỞ ĐẦU

1.

Lý do chọn đề tài

Ngân hàng là một trong các tổ chức tài chính quan trọng nhất của một quốc
gia. Ngân hàng thực hiện các chính sách kinh tế, đặc biệt là các chính sách tiền tệ,
vì vậy đây chính là một kênh quan trọng của Chính phủ trong việc ổn định kinh tế.
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, ngành ngân hàng ngày càng có nhiều cơ hội
để phát triển mạnh mẽ. Tuy nhiên, với thị trường có nhiều biến động như hiện nay,
hoạt động của ngân hàng luôn ẩn chứa nhiều rủi ro, đặc biệt là rủi ro tín dụng. Vì
vậy, trên quan điểm an tồn và sinh lợi của một ngân hàng, bảo đảm tiền vay được
xem như một nhân tố giúp giảm bớt rủi ro cho ngân hàng khi khách hàng không trả
được nợ, nhất là trong điều kiện hiện nay khi mà môi trường kinh doanh của doanh
nghiệp luôn thay đổi.
Hiện nay, việc ban hành các nghị định cùng với thông tư hướng dẫn thực hiện
bảo đảm tiền vay đã đáp ứng sự mong đợi của ngân hàng trong quá trình nhận và xử
lý tài sản, trong q trình xét duyệt cho vay góp phần hạn chế rủi ro tín dụng. Tuy
nhiên, thực hiện bảo đảm tiền vay đã gặp phải một số khó khăn vướng mắc trên
thực tế, địi hỏi cần có sự phối hợp giữa ngân hàng và các ban ngành có liên quan
trong việc giải quyết những khó khăn này.
Xuất phát từ tầm quan trọng và những khó khăn cần được khắc phục trong hoạt
động bảo đảm tiền vay, từ tình hình thực tế tại chi nhánh NHNo&PTNT thành phố Đà
Nẵng, em xin chọn đề tài : “ Giải pháp hoàn thiện hoạt động bảo đảm tiền vay tại chi

nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn thành phố Đà Nẵng”.
2. Mục đích nghiên cứu


Hệ thống hóa một số vấn đề lý luận về hoạt động bảo đảm tiền vay tại ngân



Tìm hiểu về thực trạng hoạt động bảo đảm tiền vay tại chi nhánh

hàng
NHNo&PTNT thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2008-2010


Đề xuất một số giải pháp.

SVTH: Hoàng Thị Thu Hiền

Lớp: 33K07.1


Luận văn tốt nghiệp

2

GVHD: TS. Nguyễn Hòa Nhân

3. Đối tượng nghiên cứu


Hoạt động bảo đảm tiền vay tại chi nhánh NHNo&PTNT thành phố Đà Nẵng

4. Phạm vi nghiên cứu


Về mặt nội dung: Nghiên cứu quy trình bảo đảm tiền vay tại chi nhánh

NHNo&PTNT thành phố Đà Nẵng


Về mặt thời gian: Nghiên cứu hoạt động kinh doanh, và đặc biệt là hoạt động

bảo đảm tiền vay tại chi nhánh NHNo&PTNT thành phố Đà Nẵng giai đoạn 20082010.
5. Phương pháp nghiên cứu


Tổng hợp và phân tích: Thu thập, phân tích số liệu từ đó đánh giá kết quả.



Quan sát phỏng vấn: Áp dụng trong quá trình thực tập tại đơn vị.



Nghiên cứu tài liệu: Thu thập báo cáo, tài liệu liên quan để tạo dựng cơ sở

khoa học cho vấn đề cần nghiên cứu.
6. Kết cấu của đề tài
Chương 1: Lý luận chung về hoạt động bảo đảm tiền vay của ngân hàng
thương mại.

Chương 2: Thực trạng hoạt động bảo đảm tiền vay tại chi nhánh
NHNo&PTNT thành phố Đà Nẵng.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động bảo đảm tiền vay tại chi nhánh
NHNo&PTNT thành phố Đà Nẵng.
Em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ tận tình của thầy giáo TS Nguyễn Hịa
Nhân, ban lãnh đạo Chi nhánh Ngân hàng nơng nghiệp và phát triển nông thôn TP
Đà Nẵng và các anh chị cán bộ tín dụng phịng tín dụng doanh nghiệp đã giúp em
hoàn thành được chuyên đề tốt nghiệp này.
Đà Nẵng, tháng 05 năm 2011
Sinh viên thực hiện

Hoàng Thị Thu Hiền

SVTH: Hoàng Thị Thu Hiền

Lớp: 33K07.1


Luận văn tốt nghiệp

3

GVHD: TS. Nguyễn Hòa Nhân

CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG BẢO ĐẢM TIỀN VAY CỦA
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1 Hoạt động cho vay của NHTM
Cho vay là hoạt động kinh doanh chủ yếu của ngân hàng thương mại để tạo ra
lợi nhuận. Doanh thu từ hoạt động cho vay mới bù đắp nổi chi phí tiền gửi, chi phí

dự trữ, chi phí kinh doanh và quản lý, chi phí vốn trơi nổi, chi phí thuế các loại và
các chi phí rủi ro đầu tư.
Cho vay của ngân hàng thương mại, nói rộng ra là tín dụng ngân hàng thương
mại, là một lĩnh vực phức tạp và thường xuyên cập nhật theo những biến chuyển
của môi trường kinh tế. Để hiểu nó, chúng ta cần tìm hiểu những nét đặc trưng quan
trọng của nó.
1.1.1 Khái niệm hoạt động cho vay của NHTM
Hiện nay có rất nhiều định nghĩa về hoạt động cho vay của NHTM. Cho vay là
một mặt của hoạt động tín dụng ngân hàng, thơng qua hoạt động cho vay ngân hàng
thực hiện điều hòa vốn trong nền kinh tế dưới hình thức phân phối nguồn vốn tạm
thời nhàn rỗi huy động được từ trong xã hội (quỹ cho vay) để đáp ứng nhu cầu về
vốn phục vụ sản xuất kinh doanh và đời sống.
Cho vay là quyền của NHTM với tư cách là người cho vay (chủ nợ) yêu cầu
khách hàng của mình – người đi vay muốn vay được vốn phải tuân thủ những điều
kiện nhất định, những điều kiện này là cơ sở ràng buộc về mặt pháp lý đảm bảo cho
người cho vay có thể thu hồi được vốn (gốc + lãi) sau một thời gian nhất định. Để
thu hồi được vốn, các ngân hàng có quyền yêu cầu người đi vay đáp ứng những
điều kiện vay cụ thể dựa trên cơ sở mức độ tin tưởng, tín nhiệm lẫn nhau giữa ngân
hàng và khách hàng.
Mặt khác, cho vay là sự chuyển nhượng tạm thời một lượng giá trị từ người sở
hữu (NHTM) sang người sử dụng (người vay-khách hàng), sau một thời gian nhất
định lại quay về với lượng giá trị lớn hơn lượng giá trị ban đầu.

SVTH: Hoàng Thị Thu Hiền

Lớp: 33K07.1


Luận văn tốt nghiệp

4

GVHD: TS. Nguyễn Hòa Nhân

Theo định nghĩa được nêu ra trong luật các tổ chức tín dụng (luật số 47/2010/
QH12), “ cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc cam kết
giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một
thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi”.
Cho vay là một quan hệ giao dịch giữa hai chủ thể (NHTM và người vay),
trong đó một bên chuyển giao tiền cho bên kia (người vay) sử dụng trong một thời
gian nhất định, đồng thời bên nhận tiền cam kết hoàn trả cả gốc và lãi khi đến hạn.
Qua các khái niệm trên cho thấy, bản chất của cho vay là một giao dịch về tiền
trên cơ sở có hồn trả mà thực chất là sự vay mượn dựa trên cơ sở tin tưởng, tín
nhiệm lẫn nhau. Trong đó, sự hồn trả là đặc trưng thuộc về bản chất của cho vay,
là nguyên tắc để phân biệt phạm trù cho vay với cấp phát của NSNN.
1.1.2 Nguyên tắc trong hoạt động cho vay của NHTM
1.1.2.1 Nguyên tắc tiền vay phải được hoàn trả nợ gốc và lãi đầy đủ, đúng hạn
Người vay vốn phải hoàn trả đúng kỳ hạn cả vốn và lãi. Bởi vì, nguồn vốn cho
vay của ngân hàng chủ yếu là nguồn vốn tập trung và huy động từ các thành phần
kinh tế trong xã hội. Do vậy, những người vay vốn của ngân hàng sau một kỳ hạn
nhất định nào đó đều phải hoàn trả đầy đủ cả gốc và lãi cho ngân hàng. Đơn vị vay
vốn sau một thời gian nhất định phải trả cho ngân hàng một khoản lợi tức thoả
thuận, vì đó là một trong những nguồn thu chủ yếu của ngân hàng và là một cơ sở
cho ngân hàng tiến hành hạch toán kinh doanh và thực hiện nghĩa vụ với ngân sách
nhà nước, đến thời kỳ trả nợ mà đơn vị vay vốn không trả cho ngân hàng thì ngân
hàng sẽ chuyển sang nợ quá hạn và đơn vị phải chịu lãi suất cao hơn lãi suất thông
thường. Đồng thời nó đảm bảo sự thống nhất giữa vận động của vật tư, hàng hoá và
sự vận động của tiền tệ trong nền kinh tế , góp phần ổn định tiền tệ và ổn định giá
cả. Với nguyên tắc này ngân hàng bảo toàn được vốn , kịp thời đưa vốn vào hoạt
động kinh doanh của mình, có thu để bù đắp chi và có lãi nhằm duy trì và phát triển

hoạt động của bản thân ngân hàng.

SVTH: Hoàng Thị Thu Hiền

Lớp: 33K07.1


Luận văn tốt nghiệp

5

GVHD: TS. Nguyễn Hòa Nhân

1.1.2.2 Nguyên tắc vay phải có mục đích, sử dụng hợp pháp, sử dụng vốn vay
đúng mục đích và hiệu quả.
Cho vay có kế hoạch, có mục đích và có hiệu quả. Tức là, các đơn vị có nhu
cầu vay vốn của Ngân hàng đều phải có kế hoạch, đơn xin vay gửi ngân hàng với
đầy đủ các nội dung sau: Số tiền vay, thời hạn sử dụng vốn vay, mục đích sử dụng
vốn vay và tính hiệu quả của vốn vay ngân hàng. Trên cơ sở đó ngân hàng kiểm tra
xem xét, nếu thấy đồng vốn vay ngân hàng đem lại hiệu quả kinh tế và trả nợ đúng
hạn thì mới quyết định cho vay. Mặt khác trên cơ sở kế hoạch xin vay vốn của
người xin vay, bản thân ngân hàng phải xây dựng kế hoạch cho vay vốn của mình
để chủ động trong việc đầu tư tín dụng. Nguyên tắc đảm bảo cho khách hàng vay
vốn có đủ vốn và vay vốn có kế hoạch. Đồng thời nguyên tắc này nhằm tiết kiệm
đồng vốn, đầu tư vốn có trọng điểm và có hiệu quả kinh tế cao.
Trường hợp khách hàng có nhu cầu vay vốn phát sinh ngồi kế hoạch, ngân
hàng xét thấy cần thiết và hợp lý, cân đối với nguồn vốn của mình, có thể cho vay
bổ sung cho người vay. Vốn vay phải sử dụng đúng cam kết và mục đích.
1.1.2.3 Ngun tắc vay phải có bảo đảm tiền vay
Cho vay có giá trị vật tư đảm bảo. Các đơn vị muốn vay vốn của ngân hàng

đều phải xuất trình đầy đủ chứng từ, hố đơn, hợp đồng mua bán hàng hố. Trên cơ
sở đó cán bộ ngân hàng tiến hành xét cho vay tương đương với giá trị vật tư hàng
hoá đã được ghi trên chứng từ, hoá đơn hợp đồng. Điều này áp dụng với doanh
nghiệp Nhà nước. Cịn các doanh nghiệp ngồi quốc doanh muốn vay vốn của ngân
hàng đều phải thế chấp bằng tài sản, ngân hàng xét cho vay thông thường bằng 6070% giá trị thế chấp. Thế chấp có thể bằng hàng hố thơng thường hoặc các chứng
từ có giá như tín phiếu , kỳ phiếu, cổ phiếu, giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động
sản. Hoặc có thể vay vốn thông qua sự bảo lãnh của các tổ chức kinh tế , tổ chức tín
dụng có uy tín.
Trong suốt q trình sử dụng vốn vay, các đơn vị vay vốn ln có giá trị vật tư
tương đương làm bảo đảm. Nguyên tắc này giúp cho các đơn vị sử dụng vốn vay một
cách có hiệu quả. Ngân hàng cho vay vốn an tồn tránh những rủi ro khơng đáng có

SVTH: Hoàng Thị Thu Hiền

Lớp: 33K07.1


Luận văn tốt nghiệp

6

GVHD: TS. Nguyễn Hòa Nhân

trong hoạt động kinh doanh của ngân hàng. Bên cạnh, nguyên tắc này bảo đảm quan
hệ cân đối giữa tiền tệ và hàng hố trong lưu thơng góp phần bình ổn giá cả.
Ba nguyên tắc cơ bản nói trên có quan hệ mật thiết, gắn bó với nhau thành một
tổng thể thống nhất, có ảnh hưởng rất lớn đến quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với
các thành phần kinh tế , phòng ngừa được các yếu tố rủi ro đảm bảo an tồn tín
dụng.
1.1.3 Các loại hình cho vay của NHTM

1.1.3.1 Phân loại theo thời hạn cho vay
 Cho vay ngắn hạn
Hình thức cho vay này nhằm tài trợ cho tài sản lưu động hoặc nhu cầu sử dụng
vốn ngắn hạn của nhà nước, doanh nghiệp, hộ sản xuất. Cho vay ngắn hạn trong
những trường hợp sau:
o Ngân hàng cho nhà nước vay để tài trợ cho nhu cầu chi tiêu của nhà nước.
Hình thức phổ biến hiện nay là Ngân hàng mua trái phiếu do kho bạc phát hành.
Khả năng hoàn trả của nhà nước rất cao, song cũng không loại trừ có những trường
hợp Nhà nước mất khả năng chi trả khi đến hạn.
o Ngân hàng cho vay đối với các tổ chức tài chính như các Ngân hàng, các
cơng ty tài chính, quỹ tín dụng nhằm đáp ứng nhu cầu thanh khoản. Một số cơng ty
chứng khốn vay vốn ngắn hạn của Ngân hàng thương mại trong quá trình bảo lãnh
và phân phối chứng khốn cho cơng ty phát hành. Phần lớn các khoản cho vay này
đều dựa trên uy tín của người vay.
o Ngân hàng cho vay đối với doanh nghiệp nhằm tài trợ nhu cầu vốn tăng
thêm cho sản xuất kinh doanh. Doanh nghiệp là khách hàng chiếm số lượng đông
nhất của các Ngân hàng thương mại. Phần lớn các khoản cho vay này có thế chấp
hoặc cầm cố tài sản.
o Các doanh nghiệp bán lẻ, chế biến thực phẩm, sản xuất hàng theo thời vụ là
khách hàng chủ yếu của Ngân hàng.
o Các doanh nghiệp cần vay Ngân hàng để xây dựng, mở rộng cải tiến sửa
chữa tài sản cố định. Các khoản vay này có thời hạn dưới một năm.

SVTH: Hoàng Thị Thu Hiền

Lớp: 33K07.1


Luận văn tốt nghiệp

7

GVHD: TS. Nguyễn Hòa Nhân

o Ngân hàng tài trợ cho các doanh nghiệp xuất nhập khẩu.
o Ngân hàng cho vay để phát triển đất đối với các cơng trình xây dựng và
phát triển đơ thị.
o Ngân hàng cho vay đối với người tiêu dùng.
 Cho vay trung và dài hạn
Doanh nghiệp có nhu cầu vay trung và dài hạn để mua trang thiết bị, xây
dựng, cải tiến kĩ thuật, mua công nghệ với sự phát triển nhanh chóng của khoa học
cơng nghệ, để tồn tại và phát triển, nhu cầu vốn trung và dài hạn ngày càng cao.
Nhà nước vay trung và dài hạn để đầu tư phát triển. Ngân hàng mua các trái phiếu
trung và dài hạn doanh nghiệp nhằm tài trợ cho các quá trình hình thành tài sản cố
định. Kì hạn và khả năng chuyển đổi của trái phiếu, lãi suất trái phiếu, tình hình tài
chính doanh nghiệp, các kế hoạch tương lai đều được Ngân hàng tính tốn khi mua
trái phiếu.
Khi khách hàng có kế hoạch mua sắm, xây dựng tài sản cố định, nhằm thực
hiện dự án nhất định, có thể xin vay Ngân hàng. Một trong những yêu cầu cho vay
của Ngân hàng là người vay phải xây dựng dự án, thể hiện mục đích, kế hoạch đầu
tư, cũng như quá trình thực hiện dự án (sản xuất kinh doanh). Thẩm định dự án là
điều kiện để Ngân hàng quyết định phần vốn cho vay và xác định khả năng hoà trả
của doanh nghiệp
1.1.3.2 Phân loại theo mục đích sử dụng vốn vay
 Cho vay kinh doanh
Mục đích của loại cho vay này là Ngân hàng cho các doanh nghiệp vay để
phục vụ hoạt động kinh doanh của mình, nhằm mở rộng sản xuất hay đáp ứng một
nhu cầu nào đó về tiền của doanh nghiệp. Dựa vào đặc điểm của từng ngành mà
Ngân hàng sẽ thiết lập các điều kiện cho vay, phương thức cho vay, cách thức trả
nợ dựa trên nguồn thu tiền bán hàng của doanh nghiệp. Có thể phân chia loại hình

này theo tiêu thức cho vay doanh nghiệp sản xuất và cho vay thương mại hay có thể
cho vay theo các ngành nghề kinh tế: Cho vay ngành công nghiệp, ngành nông
nghiệp, cho vay ngành dịch vụ.

SVTH: Hoàng Thị Thu Hiền

Lớp: 33K07.1


Luận văn tốt nghiệp

8

GVHD: TS. Nguyễn Hòa Nhân

 Cho vay tiêu dùng
Mục đích của loại cho vay này là người đi vay phải sử dụng tiền vay vào việc
tiêu dùng, mua sắm tài sản cố định nhằm mục đích phục vụ lợi ích cá nhân. Khi
thực hiện hình thức cho vay này, cán bộ tín dụng đã phải tính đến nguồn tiền được
dùng trả nợ Ngân hàng chính là thu nhập cá nhân của người vay tiền. Hình thức cho
vay này chỉ mới xuất hiện vào đầu thế kỷ XX, khi nền kinh tế hàng hoá phát triển và
những cuộc khủng hoảng kinh tế xảy ra, khiến giới tư bản sản xuất đã phải bỏ đi
bao nhiêu hàng hoá khi mà nhu cầu tiêu dùng có nhưng khơng có cầu thực sự. Hình
thức phổ biến nhất của loại hình này là cho vay trả góp, một loại hình đã được áp
dụng rất thành công ở các nước phát triển. Ngân hàng có thể cho các cơng chức vay
để họ mua sắm ơ tơ, xe máy, trả góp nhà. Ở các nước phương Tây và Mỹ thì một
người có thể mua ô tô để đi lại trở lên rất dễ dàng trong khi tài khoản của anh ta
khơng cần phải có 100% hay 50% giá trị của chiếc xe đó. Điều này đã giúp cho việc
tiêu thụ hàng hoá trở lên thuận lợi hơn, do vậy nó thúc đẩy sản xuất phát triển.
1.1.3.3 Phân loại theo hình thức đảm bảo

 Cho vay khơng có bảo đảm
Là loại cho vay khơng có tài sản cầm cố, thế chấp hoặc bảo lãnh của người thứ
ba, mà việc cho vay chỉ dựa vào uy tín của bản thân khách hàng đó. Đối với những
khách hàng tốt, trung thực trong kinh doanh, có khả tài chính mạnh, quản trị hiệu
quả thì ngân hàng có thể cấp tín dụng dựa vào uy tín của bản thân kỹ thuật mà
không cần một nguồn thu nợ bổ sung thứ hai.
 Cho vay có bảo đảm
Là loại cho vay dựa trên cơ sở các bảo đảm như thế chấp hoặc cầm cố, hoặc
phải có sự bảo lãnh của người thứ ba. Sự bảo đảm này là căn cứ pháp lý để ngân hàng
có thêm một nguồn thứ hai, bổ sung cho nguồn thu nợ thứ nhất thiếu chắc chắn.
1.1.3.4 Phân loại theo đối tượng tham gia vào quy trình cho vay
 Cho vay trực tiếp
Phần lớn cho vay của Ngân hàng là cho vay trực tiếp. Đây là các khoản cho
vay khi khách hàng trực tiếp đến Ngân hàng và xin vay vốn. Ngân hàng trực tiếp

SVTH: Hoàng Thị Thu Hiền

Lớp: 33K07.1


Luận văn tốt nghiệp

9

GVHD: TS. Nguyễn Hòa Nhân

chuyển giao tiền cho khách hàng sử dụng trên cơ sở những điều kiện mà hai bên
thoả thuận.
Khi khách hàng có tài sản thế chấp, có uy tín cao mà khơng cần phải thơng qua
trung gian nào thì họ thường vay trực tiếp Ngân hàng.

 Cho vay gián tiếp
Đây là hình thức cho vay thông qua các tổ chức trung gian. Ngân hàng cho vay
qua các tổ, đội, hội, nhóm, như nhóm sản xuất hội nông dân, hội cựu chiến binh, hội
phụ nữ ...Các tổ chức này thường xuyên liên kết các thành viên theo một mục đích
riêng, song chủ yếu đều hỗ trợ lẫn nhau, bảo vệ quyền lợi cho mỗi thành viên. Vì
vậy việc phát triển kinh tế, làm giầu, xố đói giản nghèo ln được các trung gian
rất quan tâm.
Ngân hàng cũng có thể cho vay thơng qua người bán lẻ các sản phẩm đầu vào
của quá trìmh sản xuất. Việc cho vay theo cách này sẽ hạn chế người vay sử dụng
tiền sai mục đích.
Cho vay gián tiếp thường được áp dụng đối với thị trường có nhiều món vay
nhỏ, người vay phân tán, cách xa Ngân hàng. Trong trường hợp như vậy cho vay
trung gian có thể tiết kiệm chi phí cho vay ( phân tích, giám sát, thu nợ ...)
Cho vay trung gian đều nhằm giảm bớt rủi ro chi phí của Ngân hàng. Tuy
nhiên nó cũng bộc lộ các khiếm khuyết. Nhiều trung gian đã lợi dụng vị thế của
mình và nếu Ngân hàng khơng kiểm soát tốt sẽ tăng lãi suất để cho vay lại hoặc giữ
lấy số tiền của các thành viên khác cho riêng mình. Các nhà bán lẻ có thể lợi dụng
để bán hàng kém chất lượng hoặc với giá cho người vay vốn.
1.1.3.5 Phân loại theo phương thức cho vay
 Cho vay từng lần
Cho vay từng lần là hình thức cho vay tương đối phổ biến của ngân hàng đối
với các khách hàng khơng có nhu cầu vay thường xun, khơng có điều kiện để
được cấp hạn mức thấu chi. Một số khách hàng sử dụng vốn chủ sở hữu và tín dụng
thương mại là chủ yếu, chỉ khi có nhu cầu thời vụ, hay mở rộng sản xuất đặc biệt

SVTH: Hoàng Thị Thu Hiền

Lớp: 33K07.1

Luận văn tốt nghiệp

10

GVHD: TS. Nguyễn Hòa Nhân

mới vay ngân hàng, tức là vốn từ ngân hàng chỉ tham gia vào một số giai đoạn nhất
định của chu kỳ sản xuất kinh doanh.
 Cho vay theo hạn mức
Đây là nghiệp vụ tín dụng theo đó ngân hàng thỏa thuận cấp cho khách hàng
hạn mức tín dụng. Hạn mức tín dụng có thể tính cho cả kỳ hoặc cuối kỳ. Đó là số dư
tối đa tại thời điểm tính.
Hạn mức tín dụng được cấp trên cơ sở kế hoạch sản xuất kinh doanh, nhu cầu
vốn và nhu cầu vay vốn của khách hàng. Trong kỳ khách hàng có thể vay trả nhiều
lần, song dư nợ không được vượt quá hạn mức tín dụng. Một số trường hợp ngân
hàng quy định hạn mức cuối kỳ. Dư nợ trong kỳ có thể lớn hơn hạn mức. Tuy nhiên
đến cuối kỳ, khách hàng phải trả nợ để giảm dư nợ sao cho dư nợ cuối kỳ không
được vượt quá hạn mức.
 Cho vay thấu chi
Là nghiệp vụ cho vay qua đó ngân hàng cho phép người vay được chi trội trên
số dư tiền gửi thanh tốn của mình đến một giới hạn nhất định và trong khoảng thời
gian xác định. Giới hạn này được gọi là hạn mức thấu chi.
1.2 Hoạt động bảo đảm tiền vay của NHTM
1.2.1 Khái niệm bảo đảm tiền vay
Bảo đảm tiền vay được định nghĩa là việc ngân hàng áp dụng các biện pháp
nhằm phòng ngừa những rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các
khoản nợ đã cho khách hàng vay.
Hoạt động bảo đảm tiền vay đóng một vai trị quan trọng trong hoạt động tín
dụng tại các ngân hàng thương mại. Hoạt động bảo đảm tiền vay giúp lành mạnh
hoá quan hệ tín dụng, nâng cao chất lượng tín dụng tránh trường hợp khô đọng kéo

dài dẫn đến mất vốn ngân hàng. Bên cạnh đó, trong mơi trường kinh doanh đầy biến
động hiện nay, bảo đảm tiền vay là tiêu chuẩn bổ sung những mặt hạn chế của nhà
quản trị tín dụng trong việc dự đoán rủi ro của ngân hàng, cũng như phịng ngừa
những diễn biến khơng thuận lợi trong mơi trường kinh doanh, giúp cho ngân hàng

SVTH: Hồng Thị Thu Hiền

Lớp: 33K07.1


Luận văn tốt nghiệp

11

GVHD: TS. Nguyễn Hòa Nhân

thu hồi được vốn vay một cách nhanh chóng, tránh được tổn thất món nợ q hạn
khó địi nảy sinh.
Mặc dù bảo đảm tiền vay được coi là tiêu chuẩn khi xét duyệt cho vay nhưng
nó chỉ đóng vai trị phịng ngừa rủi ro, không phải là tiêu chuẩn, yếu tố quyết định
việc cho vay.
1.2.2 Nguyên tắc bảo đảm tiền vay
Ngân hàng có quyền lựa chọn và quyết định cho vay có bảo đảm bằng tài sản
hoặc cho vay không bảo đảm bằng tài sản và chịu trách nhiệm về quyết định của
mình.
Trường hợp ngân hàng cho vay khơng có bảo đảm bằng tài sản theo chỉ định
của Chính phủ, thì tổn thất do nguyên nhân khách quan của các khoản cho vay sẽ
được Chính phủ xử lý.
Trường hợp cho vay khơng có bảo đảm bằng tài sản, song trong quá trình sử
dụng vốn vay, ngân hàng phát hiện khách hàng vay vi phạm cam kết trong hoạt

động tín dụng, ngân hàng có quyền yêu cầu khách hàng vay thực hiện biện pháp bảo
đảm bằng tài sản hoặc thu hồi nợ trước hạn.
Trường hợp khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực
hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ đã cam kết, ngân hàng có quyền yêu cầu xử lý tài
sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ.
Sau khi xử lý tài sản bảo đảm tiền vay, nếu khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh
vẫn chưa thực hiện đúng hoặc thực hiện chưa đủ nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng có
quyền yêu cầu khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh có trách nhiệm tiếp tục thực hiện
đúng nghĩa vụ trả nợ đã cam kết.
1.2.3 Điều kiện đối với tài sản bảo đảm
Tài sản dùng để bảo đảm tiền vay phải đáp ứng đủ 4 điều kiện nêu sau:
 Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc bên
bảo lãnh
Để chứng minh được điều kiện này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải
xuất trình Giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý sử dụng tài sản. Trường hợp thế

SVTH: Hoàng Thị Thu Hiền

Lớp: 33K07.1


Luận văn tốt nghiệp

12

GVHD: TS. Nguyễn Hòa Nhân

chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải có giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai.
Đối với tài sản mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp Nhà nước quản lý, sử dụng,

doanh nghiệp phải chứng minh được quyền được cầm cố, thế chấp hoặc bảo lãnh tài
sản đó.
 Thuộc loại tài sản được phép giao dịch
Tài sản được phép giao dịch được hiểu là các loại tài sản mà pháp luật cho
phép hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế
chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
 Khơng có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm
Để thoả mãn điều kiện này, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bên bảo lãnh
cam kết bằng văn bản về việc tài sản khơng có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc
quyền sử dụng, quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam
kết của mình.
 Phải mua bảo hiểm nếu pháp luật có quy định
Đối với các tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì chi nhánh yêu
cầu khách hàng vay, bên bảo lãnh xuất trình Hợp đồng mua bảo hiểm trong thời hạn
bảo đảm tiền vay. Trường hợp khoản vay có thời hạn dài, khách hàng vay và bên
bảo lãnh có thể xuất trình Hợp đồng mua bảo hiểm có thời hạn ngắn hơn song phải
có cam kết bằng văn bản về việc tiếp tục mua bảo hiểm trong thời gian tiếp theo cho
đến khi hết thời hạn bảo đảm.
1.2.4 Các biện pháp bảo đảm tiền vay.
1.2.4.1 Cho vay có bảo đảm bằng tài sản
Cho vay có bảo đảm bằng tài sản là việc cho khách hàng vay vốn của TCTD
mà theo đó nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay được cam kết bảo đảm thực hiện
bằng tài sản cầm cố, thế chấp, tài sản hình thành trong tương lai của khách hàng vay
hoặc bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba.

SVTH: Hoàng Thị Thu Hiền

Lớp: 33K07.1

Ḷn văn tốt nghiệp

13

GVHD: TS. Nguyễn Hịa Nhân

Cho vay có bảo đảm bằng tài sản là căn cứ pháp lý để ngân hàng có thêm
nguồn thu nợ thứ hai, bổ sung cho nguồn thu nợ thứ nhất (nguồn thu nợ từ hiệu quả
dự án, phương án đầu tư sản xuất kinh doanh mang lại) thiếu chắc chắn.
Các hình thức cho vay có bảo đảm bằng tài sản bao gồm:
o Thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay vốn.
o Cầm cố bằng tài sản của khách hàng vay vốn.
o Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba.
o Bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai.
 Thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay
Thế chấp tài sản là việc bên đi vay dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu
của mình hoặc giá trị quyền sử dụng đất để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối
với bên cho vay. Vấn đề thế chấp tài sản bị chi phối bởi Luật Dân sự và luật Đất
đai. Theo hai luật này, thế chấp có hai loại: Thế chấp bất động sản và thế chấp giá
trị quyền sử dụng đất.
 Thế chấp bất động sản
Bất động sản là những tài sản không di dời được như nhà ở, cơ sở sản xuất
kinh doanh và các tài sản khác gắn liền với nhà ở hoặc cơ sở sản xuất kinh doanh.
Giá trị tài sản thế chấp bao gồm giá trị của tài sản kể cả hoa lợi, lợi tức và các trái
quyền có được từ bất động sản.
Tất cả các bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp của cá nhân hay tổ chức đều
có thể sử dụng để thế chấp vay vốn. Khi thế chấp hai bên, ngân hàng và khách hàng,
phải thỏa thuận định giá tài sản thế chấp và ký kết hợp đồng thế chấp có chứng nhận
của Phịng cơng chứng.
 Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất

Ở Việt Nam, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất
quản lý và thực hiện giao đất hoặc cho thuê đất đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức
kinh tế, đơn vị vũ trang, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội sử dụng ổn
định lâu dài. Trong các chủ thể được giao đất hoặc cho thuê đất nói trên chỉ có cá

SVTH: Hồng Thị Thu Hiền

Lớp: 33K07.1


Luận văn tốt nghiệp

14

GVHD: TS. Nguyễn Hòa Nhân

nhân, hộ gia đình và các tổ chức kinh tế mới có thể sử dụng quyền sử dụng đất làm
tài sản thế chấp vay vốn ngân hàng.
Cần phân biệt trường hợp được phép thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và
trường hợp không được phép thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà chỉ được phép
thế chấp tài sản sở hữu gắn liền với quyền sử dụng đất.
 Cầm cố bằng tài sản của khách hàng vay
Cầm cố tài sản là việc bên vay vốn có nghĩa vụ giao tài sản của mình là các
động sản hoặc các chứng từ chứng nhận quyền sở hữu tài sản của mình cho ngân
hàng để bảo đảm thực hiện việc trả nợ đúng thời gian theo hợp đồng.
Động sản cầm cố có thể là loại khơng cần đăng ký quyền sở hữu , có loại cần
đăng ký quyền sở hữu ( xe cộ, phương tiện vận chuyển). Đối với loại tài sản không
đăng ký quyền sở hữu,khi cầm cố tài sản phải được giao nộp cho bên cho vay. Đối
với tài sản có đăng ký sở hữu, khi cầm cố hai bên có thể thỏa thuận để bên cầm cố
giữ tài sản hoặc giao tài sản cầm cố cho bên thứ ba giữ. Tài sản cầm cố có thể bao

gồm các loại tài sản sau đây:
o Tài sản hữu hình như xe cộ, máy móc, hàng hóa, vàng bạc, tàu biển, máy
bay,…và các loại tài sản khác
o Tiền trên tài khoản tiền gửi hoặc ngoại tệ
o Giấy tờ có giá như cổ phiếu, trái phiếu, tín phiêu, thương phiếu
o Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền
thụ trái, và các quyền phát sinh từ tài sản khác.
o Lợi tức và quyền phát sinh từ tài sản cầm cố.
 Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba
Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba (gọi là bên bảo lãnh) là việc bên bảo lãnh
cam kết với tổ chức tín dụng về việc sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu, giá trị
quyền sử dụng đất của mình, đối với doanh nghiệp nhà nước là tài sản thuộc quyền
sở hữu quản lý, sử dụng để thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho khách hàng vay, nếu
đến hạn trả nợ mà khách hàng vay không thực hiện hoặc khơng thể thực hiện đúng
nghĩa vụ trả nợ.

SVTH: Hồng Thị Thu Hiền

Lớp: 33K07.1


Luận văn tốt nghiệp

15

GVHD: TS. Nguyễn Hòa Nhân

Bên bảo lãnh có đủ các điều kiện sau đây:
o Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự.
o Có tài sản đủ điều kiện theo quy định

 Bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai
Bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai là việc khách hàng vay dùng
tài sản hình thành trong tương lai (tài sản hình thành từ vốn vay) để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó đối với các tổ chức tín dụng.
Hình thức này được áp dụng khi cho vay trung dài hạn, dài hạn đối với các dự
án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ.
 Điều kiện áp dụng bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành trong
tương lai
 Đối với khách hàng vay:
o Có khả năng tài chính để thực hiện nghĩa vụ trả nợ
o Có dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khả thi và có
hiệu quả; hoặc có dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống khả thi phù hợp với
quy định của pháp luật
o Có mức vốn tự có tham gia vào dự án đầu tư hoặc phương án sản xuất,
kinh doanh, dịch vụ, đời sống và giá trị tài sản bảo đảm tiền vay bằng các biện pháp
cầm cố, thế chấp tối thiểu bằng 15% vốn đầu tư của dự án hoặc phương án đó.
 Đối với tài sản
o Tài sản hình thành trong tương lai dùng làm bảo đảm tiền vay phải xác
định được quyền sở hữu hoặc quyền quản lý, sử dụng; xác định được giá trị, số
lượng và được phép giao dịch. Đối với tài sản hình thành trong tương lai là vật tư
hàng hố, thì ngồi việc có đủ các điều kiện này, tổ chức tín dụng phải có khả năng
quản lý, giám sát tài sản bảo đảm.
o

Đối với tài sản mà pháp luật có quy định phải mua bảo hiểm, thì khách

hàng vay phải cam kết mua bảo hiểm trong suốt thời hạn vay vốn khi tài sản đã
được hình thành đưa vào sử dụng.

SVTH: Hoàng Thị Thu Hiền

Lớp: 33K07.1


Luận văn tốt nghiệp

16

GVHD: TS. Nguyễn Hòa Nhân

 Xác định giá trị tài sản bảo đảm hình thành trong tương lai
Giá trị của tài sản hình thành trong tương lai dùng để quyết định mức cho vay
và ký hợp đồng bảo đảm được xác định trên cơ sở phương án, dự án được duyệt
hoặc được đơn vị trực tiếp cho vay chấp nhận.
Đối với các trường hợp tài sản hình thành trong tương lai gắn liền với đất
hoặc tài sản khác thì quyền sử dụng đất và các tài sản khác cũng sẽ là tài sản thế
chấp tại đơn vị trực tiếp cho vay. Việc xác định giá trị của quyền sử dụng đất và tài
sản khác gắn liền với tài sản hình thành trong tương lai thực hiện như thế chấp, cầm
cố thơng thường.
1.2.4.2 Cho vay khơng có bảo đảm bằng tài sản.
Cho vay khơng có bảo đảm bằng tài sản là việc tổ chức tín dụng cho khách
hàng vay vốn khơng có tài sản cầm cố, thế chấp hoặc khơng có bảo lãnh của người
thứ ba. Ngân hàng cho vay chỉ dựa vào uy tín của bản thân khách hàng để xem xét
cho vay.
 Các biện pháp bảo đảm tiền vay trong trường hợp cho vay khơng có
bảo đảm bằng tài sản:
 Tổ chức tín dụng chủ động lựa chọn khách hàng vay để cho vay khơng có
bảo đảm bằng tài sản
Tổ chức tín dụng được lựa chọn khách hàng vay để cho vay khơng có bảo đảm
bằng tài sản khi cho vay vốn ngắn hạn, trung hạn, dài hạn để thực hiện các dự án

đầu tư phát triển hoặc phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ và đời sống đối với
khách hàng vay đáp ứng các điều kiện sau:
o Sử dụng vốn vay có hiệu quả và trả nợ gốc, lãi vốn vay đúng hạn trong
quan hệ vay vốn với tổ chức tín dụng cho vay hoặc các tổ chức tín dụng khác.
o Có dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ khả thi, có hiệu
quả; hoặc có dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống khả thi, phù hợp với quy
định của pháp luật.
o Có khả năng tài chính để thực hiện nghĩa vụ trả nợ.

SVTH: Hoàng Thị Thu Hiền

Lớp: 33K07.1


Luận văn tốt nghiệp

17

GVHD: TS. Nguyễn Hòa Nhân

o Cam kết thực hiện biện pháp bảo đảm bằng tài sản theo yêu cầu của tổ
chức tín dụng nếu sử dụng vốn vay khơng đúng cam kết trong hợp đồng tín dụng;
cam kết trả nợ trước hạn nếu không thực hiện được các biện pháp bảo đảm bằng tài
sản quy định tại điểm này".
o Đối với khách hàng vay là doanh nghiệp, ngoài các điều kiện quy định tại
khoản 1 Điều này cịn phải có kết quả sản xuất kinh doanh có lãi trong hai năm liền
kế với thời điểm xem xét cho vay.
 Tổ chức tín dụng nhà nước được cho vay khơng có bảo đảm theo chỉ định
của Chính phủ
Tổ chức tín dụng nhà nước cho vay khơng có bảo đảm đối với khách hàng vay

để thực hiện các dự án đầu tư thuộc chương trình kinh tế đặc biệt, chương trình kinh
tế trọng điểm của Nhà nước, chương trình kinh tế - xã hội và đối với một số khách
hàng thuộc đối tượng được hưởng các chính sách tín dụng ưu đãi về điều kiện vay
vốn theo quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật của Chính phủ hoặc Thủ
tướng Chính phủ.
 Tổ chức tín dụng cho cá nhân, hộ gia đình nghèo vay có bảo lãnh bằng tín
chấp của tổ chức đoàn thể chính trị - xã hội
Tổ chức đồn thể chính trị - xã hội tại cơ sở của: Hội Nông dân Việt Nam, Hội
Liên hiệp Phụ nữ Việt Nam, Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam, Đồn Thanh niên
Cộng sản Hồ Chí Minh, Hội Cựu chiến binh Việt Nam được thực hiện bảo lãnh
bằng tín chấp cho cá nhân, hộ gia đình nghèo vay vốn tại các tổ chức tín dụng.

SVTH: Hồng Thị Thu Hiền

Lớp: 33K07.1


Ḷn văn tốt nghiệp

18

GVHD: TS. Nguyễn Hịa Nhân

1.2.5.Quy trình thực hiện bảo đảm tiền vay
Nhận và
kiểm tra hồ sơ
bảo đảm

Thẩm định
TSBĐ

Định giá
TSBĐ

Xác định
mức cho vay

Xử lý TSBĐ
khi đáo hạn

Tái định giá
TS và xử lý
sau tái định giá

Lập hợp đồng
bảo đảm

Sơ đồ: Quy trình thực hiện bảo dảm tín dụng
1.2.5.1. Nhận và kiểm tra hồ sơ bảo đảm
Quy trình tín dụng bắt đầu từ khâu lập hồ sơ tín dụng. Trong giai đoạn này cán
bộ tín dụng yêu cầu khách hàng vay vốn lập các tài liệu liên quan đến khách hàng,
phương án kinh doanh và tài sản bảo đảm. Việc nhận và kiểm tra hồ sơ tài sản bảo
đảm là một phần trong khâu lập hồ sơ tín dụng. Với bước này, nhiệm vụ chủ yếu
của cán bộ tín dụng là kiểm tra về tính đầy đủ của hồ sơ bảo đảm so với hồ sơ tín
dụng.
1.2.5.2. Thẩm định tài sản bảo đảm
Ngân hàng sẽ phải thẩm định đánh giá tài sản khi áp dụng phương pháp cho
vay có tài sản bảo đảm đối với khách hàng. Việc thẩm định đánh giá tài sản có ý
nghĩa rất quan trọng nhằm xác định tính hợp pháp của giao dịch bảo đảm, bảo vệ
quyền lợi của cả khách hàng và ngân hàng, làm cơ sở để định giá tài sản.

 Việc thẩm định các điều kiện của tài sản bảo đảm phải thực hiện trên các
khía cạnh sau:


Thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên bảo đảm



Được phép giao dịch và không có tranh chấp

SVTH: Hồng Thị Thu Hiền

Lớp: 33K07.1


Luận văn tốt nghiệp


19

GVHD: TS. Nguyễn Hòa Nhân

Được mua bảo hiểm đối với những tài sản Nhà nước quy định phải mua

bảo hiểm


Xem xét đánh giá tính thị trường của tài sản bảo đảm



Đánh giá xu hướng biến động giá trị tài sản



Đánh giá giá trị tài sản

 Việc thẩm định tài sản bảo đảm thực hiện dựa vào 3 nguồn thông tin:
 Hồ sơ tài liệu và thông tin do khách hàng cung cấp: Đây là nguồn thông tin
chủ yếu để xem xét đánh giá tình trạng và giá trị của tài sản bảo đảm vì vậy cần cố
gắng thu thập càng nhiều càng tốt. Tuy nhiên cũng cần chú ý, nguồn thơng tin của
khách hàng ln có ý muốn chủ quan để làm tốt hồ sơ tín dụng do đó cũng cần chú
ý đánh giá mức độ chính xác của nguồn thông tin này
 Khảo sát thực tế: Khảo sát thực tế nhằm khẳng định lại các thông tin mà
khách hàng cung cấp và phát hiện những vấn đề mới cần thẩm định tiếp. Kết quả
khả sát thực tế phải được lập thành biên bản làm việc và có ít nhất hai chữ kí nhằm
đảm bảo tính khách quan của việc thẩm định.
 Các nguồn khác (Chính quyền địa phương, cơng an, tồ án, cơ quan đăng kí
giao dịch bảo đảm,…): Thực tế cho thấy những thông tin lấy từ nguồn này thường
mang tính chất khách quan và chính xác cao. Kết quả buổi làm việc với cơ quan
hữu quan cũng phải ghi chép lai, có chữ kí của ít nhất hai người và được lưu giữ
cùng các hồ sơ khác.
Chú ý: Việc xác định tính chất pháp lý về quyền sở hữu tài sản hoặc quyền sử
dụng đất thực ra không quá phức tạp nhưng ở Việt Nam gặp nhiều khó khăn và xảy
ra nhiều rủi ro liên quan đến thủ tục pháp lý do những nguyên nhân sau:
- Nhiều loại tài sản chưa thực hiện việc đăng kí tài sản và cấp giấy chứng nhận
về quyền sở hữu tài sản như nhà ở vùng nông thôn, các cơ sở kinh doanh. Riêng đối
với doanh nghiệp nhà nước việc thế chấp chỉ dựa trên cơ sở giấy xác nhận của cơ
quan quản lý vốn nhà nước.
- Các cơ quan quản lý nhà nước chưa quản lý hết tài sản có đăng kí hoặc quản

lý phân tán ở nhiều đơn vị. Từ đó khơng xác định được một cách chắc chắn các giấy

SVTH: Hoàng Thị Thu Hiền

Lớp: 33K07.1


Luận văn tốt nghiệp

20

GVHD: TS. Nguyễn Hòa Nhân

tờ hợp pháp về sở hữu tài sản.Như trường hợp có cá nhân có 2 giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và sử dụng nó để thế chấp cho hai ngân hàng.
- Đất đã giao cho cá nhân và tổ chức sử dụng nhưng chưa cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Sự thiếu đồng bộ này sẽ dẫn đến tranh chấp về quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất trong các hợp đồng thế chấp.
1.2.5.3. Định giá tài sản bảo đảm
Về nguyên tắc, việc định giá tài sản bảo đảm phải thực hiện theo giá thị
trường. Nếu định giá cao hơn giá thị trường có thể sẽ dẫn đến khi phát mại tài sản
thế chấp (hoặc chuyển quyền sở hữu cho ngân hàng) trong trường hợp khách hàng
không trả được nợ không thu hồi đủ gốc, lãi và các khoản chi phí khác. Nếu định
giá thấp hơn giá thị trường thì an tồn cho ngân hàng nhưng sẽ ảnh hưởng đến việc
đáp ứng nhu cầu vốn cho khách hàng và làm suy yếu tính cạnh tranh trong việc thu
hút khách hàng.
Định giá tài sản là một công việc phức tạp địi hỏi phải có các cán bộ có
chun mơn và nhiều kinh nghiệm. Đối với tài sản có giá trị lớn, phức tạp cần thiết
phải thuê các tổ chức tư vấn để thực hiện việc định giá tài sản thế chấp.
1.2.5.4. Xác định mức cho vay tối đa theo giá trị tài sản bảo đảm

Có 3 căn cứ để ngân hàng xác định mức cho vay đối với một khách hàng đó là:
Nhu cầu vốn của khách hàng, khả năng đáp ứng nhu cầu của ngân hàng và giá trị
của tài sản bảo đảm. Tài sản bảo đảm là nguồn thu nợ thứ hai vì vậy thơng thường
giá trị tài sản thế chấp khi thanh lý dưới hình thức chuyển nhượng để thu hồi nợ
(phát mại hoặc chuyển chuyển quyền sở hữu cho ngân hàng) phải lớn hơn số tiền
vay ban đầu cộng với lãi và các chi phí liên quan khác. Như vậy giá trị tài sản thế
chấp dùng để tính tốn ở đây là giá trị dự kiến cho tương lai, tuy nhiên để đơn giản
hoá việc tính tốn các ngân hàng thường điều chỉnh tỷ lệ cho vay so với giá của tài
sản thế chấp. Đối với tài sản có giá trị ổn định thì áp dụng tỉ lệ cho vay cao, còn đối
với các tài sản thế chấp có xu hướng giảm giá hoặc giá cả biến động thất thường thì
áp dụng tỷ lệ cho vay thấp. Các ngân hàng được quyền quyết định tỷ lệ cho vay

SVTH: Hoàng Thị Thu Hiền

Lớp: 33K07.1