Đánh giá công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Mường Tè, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2017 2022

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC
––––––––––––––––––––

CAO DUY LINH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN
SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN MƯỜNG TÈ, TỈNH LAI
CHÂU
GIAI ĐOẠN 2017 - 2022

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG


Thái Nguyên, năm 2023

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC
––––––––––––––––––––

CAO DUY LINH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN
SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN MƯỜNG TÈ, TỈNH LAI

CHÂU
GIAI ĐOẠN 2017 - 2022

Chuyên ngành: Quản lý Tài nguyên và Môi trường
Mã số ngành: 8850101

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG


Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Kiều Quốc Lập

Thái Nguyên, năm 2023


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đề tài “Đánh giá công tác đăng ký, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
trên địa bàn huyện Mường Tè, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2017 - 2022” là do tôi
thực hiện và chưa được công bố trong bất cứ công trình nào.
Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm về tính trung thực của nghiên cứu này.
Tác giả luận văn

Cao Duy Linh

i


LỜI CẢM ƠN
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành nhất tới PGS.TS. Kiều Quốc Lập

đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tơi trong suốt q trình nghiên cứu và hồn thiện
luận văn này.
Tơi cũng xin gửi lời cảm ơn đến các thầy cô giáo trong Khoa Tài nguyên
và Môi trường – trường Đại học Khoa học đã truyền đạt cho tôi những kiến thức
chuyên ngành quý báu.
Cuối cùng, tơi xin bày tỏ sự biết ơn tới gia đình, những người đồng
nghiệp, những người bạn thân thiết đã luôn động viên, khích lệ tơi trong suốt
q trình học tập và hồn thành nghiên cứu.
Tơi xin chân thành cảm ơn!m ơn!n!
Lai Châu, ngày ... tháng .... năm 2023
Tác giả

Cao Duy Linh

ii


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU..............................................................................................................1
1. Lý do lựa chọn đề tài nghiên cứu...................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu........................................................................................2
3. Nhiệm vụ nghiên cứu......................................................................................2
4. Ý nghĩa của đề tài............................................................................................3
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU..................................................................4
1.1. Cơ sở khoa học..............................................................................................4
1.1.1. Quyền sử dụng đất...................................................................................4
1.1.2. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất..............................5
1.1.3. Công tác đăng ký đất đai.........................................................................6
1.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.........................................................................................7

1.2. Cơ sở pháp lý..............................................................................................10
1.2.1. Các văn bản pháp quy của Nhà nước....................................................10
1.2.2. Một số văn bản pháp quy của địa phương.............................................12
1.3. Cơ sở thực tiễn............................................................................................14
1.3.1. Thực tiễn vấn đề nghiên cứu trên Thế giới và tại Việt Nam.................14
1.3.2. Tổng quan các cơng trình nghiên cứu có liên quan...............................19
Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU...................................................................................................23
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.............................................................23
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................23
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu...............................................................................23
2.2. Nội dung nghiên cứu..................................................................................23
2.3. Phương pháp nghiên cứu...........................................................................23
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu...................................................23
2.3.2. Phương pháp thống kê, tổng hợp..........................................................24
2.3.3. Phương pháp điều tra xã hội học...........................................................24
2.3.4. Phương pháp phân tích, so sánh............................................................25
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN..............................26
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất
trên địa bàn huyện Mường Tè, tỉnh Lai Châu................................................26
3.1.1. Điều kiện tự nhiên.................................................................................26
iii


3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội......................................................................29
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Mường Tè, tỉnh Lai Châu..31
3.2. Công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất trên địa bàn huyện Mường Tè giai đoạn 2017 – 2022................41
3.2.1. Kết quả công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Mường Tè.........................................41

3.2.2. Tình hình thu nộp ngân sách từ công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Mường Tè.3
3.3. Đánh giá của người dân về công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Mường Tè............4
3.3.1. Công khai các thủ tục hành chính...........................................................4
3.3.2. Phương thức tiếp cận về thủ tục, hồ sơ...................................................6
3.3.3. Thời gian thực hiện thủ tục, hồ sơ...........................................................7
3.3.4. Các khoản phí phải nộp...........................................................................9
3.3.5. Mức độ hài lịng của người dân.............................................................10
3.4. Đánh giá của cán bộ làm quản lý đất đai về công tác đăng ký, cấp
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn
huyện Mường Tè...............................................................................................11
3.4.1. Ý kiến về áp lực công việc....................................................................11
3.4.2. Sự phối kết hợp giữa các cơ quan.........................................................12
3.5. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả
công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất trên địa bàn huyện Mường Tè.............................................................13
3.5.1. Thuận lợi...............................................................................................14
3.5.2. Khó khăn...............................................................................................15
3.5.3. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện
Mường Tè........................................................................................................16
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ..........................................................................18
TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................20
PHỤ LỤC............................................................................................................23

iv


DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất đai của huyện Mường Tè năm 2020.........32
Bảng 3.2. Biến động diện tích đất đai của huyện Mường Tè...........................35
trong năm 2020 – 2021.......................................................................................35
Bảng 3.3. Tổng hợp kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các hộ gia đình, cá nhân tại
huyện Mường Tè..................................................................................................1
Bảng 3.4. Kết quả đăng ký, chỉnh lý biến động đất đai giai đoạn 2019 – 2021.2
Bảng 3.5. Kết quả thu nộp ngân sách từ công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Mường Tè3
Bảng 3.6. Tổng hợp ý kiến của người dân về mức độ công khai các thủ tục
hành chính...........................................................................................................5
Bảng 3.7. Ý kiến của người dân về phương thức tiếp cận thủ tục, hồ sơ..........6
Bảng 3.8. Ý kiến của người dân về thời gian thực hiện thủ tục, hồ sơ.............8
Bảng 3.9. Ý kiến của người dân về các khoản phí phải nộp..............................9
Bảng 3.10. Ý kiến của người dân về mức độ hài lòng......................................10
Bảng 3.11. Ý kiến về áp lực công việc...............................................................11
Bảng 3.12. Ý kiến về sự phối kết hợp giữa các cơ quan.................................12

v


DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1. Ý kiến của người dân về mức độ cơng khai các thủ tục hành chính5
Hình 3.2. Ý kiến của người dân về phương thức tiếp cận thủ tục, hồ sơ..........7
Hình 3.3. Ý kiến của người dân về thời gian thực hiện thủ tục, hồ sơ.............8
Hình 3.4. Ý kiến của người dân về các khoản phí phải nộp..............................9
Hình 3.5. Ý kiến của người dân về mức độ hài lịng........................................10
Hình 3.6. Ý kiến về áp lực cơng việc.................................................................12
Hình 3.7. Ý kiến về sự phối kết hợp giữa các cơ quan.....................................13

vi


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
GCN

:

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐND

:

Hội đồng nhân dân

UBND

:

Ủy ban nhân dân

VPĐK

:

Văn phòng đăng ký

vii


MỞ ĐẦU
1. Lý do lựa chọn đề tài nghiên cứu
Đất đai là “tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng và không thể thay thế
được. Vấn đề sở hữu đối với đất đai có ý nghĩa quyết định trong quá trình thúc
đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của dất nước. Tại Điều 4 Luật Đất đai 2013 có
quy định đất đai thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất
theo quy định của Luật này”. Việc thể chế hóa chính sách sở hữu tồn dân về đất
đai trong Hiến pháp và Luật Đất đai đã nhận được sự đồng ý và nhất trí cao
trong nhân dân.
Cơng tác kê khai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ),
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có vai trị đặc biệt trong q
trình quản lý đất đai của Nhà nước, xác lập mối quan hệ pháp lý về quyền sử
dụng đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất, đảm bảo quyền lợi và nghĩa
vụ của người sử dụng đất, giúp người sử dụng đất yên tâm đầu tư sản xuất, kinh
doanh; giúp người dân ổn định cuộc sống, phát triển kinh tế - xã hội. Giấy chứng
nhận là một trong những điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất trừ trường hợp nhận thừa kế theo quy
định tại Khoản 1 Điều 168 và tại Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013.
Mường Tè là huyện biên giới, vùng sâu vùng xa của tỉnh Lai Châu có
đường biên giới giáp với Trung Quốc và có vị trí đặc biệt quan trọng về đảm bảo
an ninh quốc phòng, bảo vệ chủ quyền biên giới quốc gia. Huyện có 14 đơn vị

hành chính gồm 1 thị trấn và 13 xã. Dân cư của huyện gồm có 10 dân tộc chính
và một số dân tộc anh em khác cùng sinh sống. Phần lớn đồng bào dân tộc thiểu
số có trình độ dân trí chưa cao, khơng đồng đều, đời sống cịn nhiều khó khăn.
Cơng tác kê khai, cấp giấy chứng nhận của huyện luôn được quan tâm, chỉ đạo
triển khai thực hiện và đạt được những kết quả nhất định, từng bước đáp ứng
được các yêu cầu của công tác quản lý nhà nước về đất đai, tạo điều kiện để các
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
1


đất theo quy định của pháp luật. Bên cạnh những kết quả đạt được, công tác cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện Mường Tè vẫn còn một số hạn
chế như tỷ lệ cấp giấy chứng nhận đất ở nông thôn, đất ở đô thị trên địa bàn còn
thấp; một số xã chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; nguồn vốn
để thực hiện cho dự án chưa được bố trí kịp thời; kinh nghiệm của một số cán bộ
trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn hạn chế;...
Xuất phát từ thực tế đó, tơi tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá công
tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Mường Tè, tỉnh Lai Châu
giai đoạn 2017 - 2022” để từ đó có những đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả
công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất trên địa bàn.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá được công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại huyện Mường Tè, tỉnh Lai
Châu giai đoạn 2017 - 2022.
- Đề xuất giải pháp cho công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại huyện Mường Tè,
tỉnh Lai Châu.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu

- Hiện trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và lập hồ sơ địa chính huyện Mường Tè, tỉnh Lai Châu?
- Kết quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và lập hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Mường Tè năm 2017 -2022
- Thuận lợi, khó khăn, nguyên nhân tồn tại trong công tác đăng ký đất đai,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính trên địa bàn
huyện Mường Tè?
- Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Mường Tè

2


4. Ý nghĩa của đề tài
Qua nghiên cứu đánh giá công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liện với đất trên địa bàn huyện Mường Tè giúp tác
giả có thêm thơng tin và có thể đưa ra được những nhận định, đánh giá về tình
hình thực hiện cơng tác này. Từ đó, tác giả có thể đề xuất một số giải pháp phù
hợp, kịp thời nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Mường Tè và toàn
tỉnh Lai Châu.

3


Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Quyền sử dụng đất
Theo Thông tư 14/2014/TT-BTNMT [3], đất đai được hiểu là “một vùng

đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định
hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đốn được, có ảnh hưởng tới việc
sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội
như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động
vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người”. Cũng theo quy định tại Điều 53
của Hiến pháp năm 2013 [21], “đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Tuy nhiên, tồn dân khơng thể tự thực
hiện các quyền của chủ sở hữu mà phải thơng qua chủ thể Nhà nước mới có đầy
đủ tư cách pháp lý và năng lực này. Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà
trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thơng qua các chính sách đất đai.
Điều 13 của Luật Đất đai 2013 [22] có quy định về quyền của đại diện chủ sở
hữu về đất đai như sau:
1. Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.
2. Quyết định mục đích sử dụng đất.
3. Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất.
4. Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất.
5. Quyết định giá đất
6. Quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.
7. Quyết định chính sách tài chính về đất đai.
8. Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.”
Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng,
hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc
được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,... từ chủ thể có quyền. Quyền
sử dụng đất là một sáng tạo pháp lý được ra đời nhằm thực hiện chế độ sở hữu
4


tồn dân về đất đai. Đây cũng chính là một công cụ pháp lý giúp cho Nhà nước
thực hiện được chức năng đại diện chủ sở hữu của chính mình [10].

Như vậy, tại nước ta khơng có chế độ sở hữu đất đai mà chỉ có sở hữu
quyền sử dụng đất đai.
1.1.2. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Tại Điều 104 Luật đất đai 2013 quy định “Tài sản gắn liền với đất được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất bao gồm nhà ở, cơng trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng
trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất“. Các quyền tài sản này
được quy định tại các điều 174, 175, 179 và 183 Luật Đất đai. Ngoài ra, Bộ Luật
dân sự 2015, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Lâm
nghiệp 2017 cũng đề cập đến quyền của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là
nhà ở, cơng trình xây dựng và cây cối hoa màu. Trong các giao dịch dân sự,
Luật Đất đai chưa cho phép tách các tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng
đất cho nên khi chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất sẽ phải chuyển quyền
sử dụng đất.
Những trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả phí hàng năm, người
sử dụng đất không được phép chuyển quyền sử dụng đất mà các bên thường
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua các phương thức như:
- Thực hiện bán tài sản trên đất theo thoả thuận về việc chuyển quyền sử
dụng đất (gồm có chi phí đã đầu tư, lợi thế trong việc tiếp cận đất đai, lợi thế vị
trí của khu đất,...). Trong trường hợp này, Nhà nước không tiến hành thu thuế
đối với giá trị quyền sử dụng đất mà chỉ thu thuế giá trị tài sản trên đất.
- Đối với doanh nghiệp sử dụng đất có thể thực hiện việc chuyển quyền sử
dụng đất bằng phương thức chuyển nhượng cổ phần và phần vốn góp trong
doanh nghiệp.
- Đối với các dự án đầu tư theo quy định của Luật đầu tư, nhà đầu tư có
thể chuyển nhượng dự án đầu tư [16].

5

1.1.3. Công tác đăng ký đất đai
Theo Khoản 15, Điều 3 của Luật Đất đai 2013 [22], đăng ký đất đai, nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất là: “việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền
quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”
Cũng theo Luật Đất đai 2013 thì việc đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người
sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Và theo đó,
người sử dụng đất cũng như người được giao đất để quản lý có nghĩa vụ bắt
buộc là phải đăng ký đất đai. Nhưng quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất được đăng ký theo yêu cầu của chủ sở hữu.
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần
đầu và đăng ký biến động. Nó được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc
cơ quan quản lý đất đai thơng qua hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện
tử. Chúng có giá trị pháp lý như nhau.
- Những trường hợp sau đây thực hiện đăng ký lần đầu:
+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng.
+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa được người sử dụng đăng ký.
+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký.
+ Tài sản gắn liền với đất chưa đăng ký (gồm nhà ở và tài sản khác)
- Những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có
thay đổi thì phải tiến hành đăng ký biến động được thực hiện như sau:
+ “Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên.
+ Thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất.
+ Thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký.

+ Chuyển mục đích sử dụng đất.
6


+ Thay đổi thời hạn sử dụng đất.
+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm
sang hình thức thuê đất thu tiền một lần trong cả thời gian thuê; chuyển từ hình
thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất;
chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định
của Luật này.
+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài
sản chung của vợ và chồng.
+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của
nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất.
+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo
kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền cơng nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại,
tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi
hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả
đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật.
+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề.
+ Thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất” [22].
1.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất
1.1.4.1. Khái niệm
Trong Khoản 16, Điều 3 của Luật Đất đai 2013 [22], “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng

thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. GCN chính là căn cứ
để xây dựng các quy định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát giao
7


dịch dân sự về đất đai, các thẩm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất
đai, xác định nghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất
đai, xử lý vi phạm về đất đai.
1.1.4.2. Vai trị của cơng tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận
Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản lý. Nhà nước giao cho các tố chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định
lâu dài và mọi người sử dụng đất đều phải tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất.
Chúng ta phải thực hiện việc đăng ký và cấp GCN bởi vì:
- GCN là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Bảo vệ chế
độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng đất đúng theo
pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong việc sử dụng đất.
- GCN là điền kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất
trong phạm vi lãnh thổ. Đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết
kiệm và có hiệu quả cao nhất.
- GCN đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình giao dịch trên thị trường,
góp phần hình thành và mở rộng thị trường bất động sản
- Cấp GCN là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội
dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai [2].
1.1.4.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Khoản 16, Điều 3 của Luật đất đại năm 2013 [22], “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất
hợp pháp của người có quyền sử dụng đất. Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi

trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất”.
Theo quy định, “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một tờ gồm bốn
trang. Mỗi trang có kích thước 190x265mm và bao gồm các đặc điểm và nội
dung được quy định thống nhất, ban hành sử dụng cho phạm vi cả nước
- Trang 1 là trang bìa: Đối với bản cấp cho người sử dụng đất thì trang bìa
màu đỏ gồm Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" màu
8


vàng, số phát hành của giấy chứng nhận màu đen, dấu nổi của Bộ Tài nguyên và
Môi trường; đối với bản lưu thì trang bìa màu trắng gồm Quốc huy và dòng chữ
"Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" màu đen, số phát hành giấy chứng nhận
màu đen, dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường và số cấp giấy chứng nhận.
- Trang 2 và trang 3 có đặc điểm và nội dung sau: Nền được in hoa văn
trống đồng màu vàng tơ ram 35%, Quốc hiệu, tên Ủy ban nhân dân cấp GCN
QSDĐ. Tên chủ sử dụng đất gồm: cả vợ và chồng; địa chỉ thường trú. Thửa đất
được quyền sử dụng gồm: Thửa đất, tờ bản đồ số địa chỉ, diện tích, hình thức sử
dụng, mục đích sử dụng, thời hạn dụng và nguồn gốc sử dụng. Tài sản gắn liền
với đất. Ghi chú.
- Trang 3 được in chữ, in hình hoặc viết chữ, vẽ hình màu đen gồm sơ đồ
thửa đất, ngày tháng năm ký GCNQSDĐ và chức vụ, họ tên của người ký giấy
chứng nhận, chữ ký của người ký giấy chứng nhận và dấu của cơ quan cấp giấy
chứng nhận, số vào sổ cấp giấy chứng nhận.
- Trang 4 màu trắng in bảng, in chữ hoặc viết chữ màu đen để ghi những
thay đổi về sử dụng đất sau khi cấp GCNQSDĐ”.
Theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/09/2009 của Chính phủ và
Thơng tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hửu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất:

“Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một
mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất,
Nhà và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận là một tờ có bốn trang,
mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền hoa văn trống đồng màu hồng
cánh sen, gồm các nội dung sau đây:
Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I.
Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số
phát hành Giấy chứng nhận gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số, bắt đầu từ BA
000001, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
9


Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, Nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất", trong đó, có các thơng tin về thửa đất, Nhà ở, cơng trình xây dựng
khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy
chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận.
Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, Nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận".
Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay
đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; những vấn đề cần lưu ý đối với người được
cấp Giấy chứng nhận; mã vạch” [22].
1.2. Cơ sở pháp lý
1.2.1. Các văn bản pháp quy của Nhà nước
- Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013 của Quốc hội ban hành.
- Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ngày 17/06/2010 của Quốc hội.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành luật đất đai .
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định
về bổ sung về việc cấp GCN quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử

dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ về quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định
về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định
về tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định
về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định
về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

10