phân tích đầu tư chứng khoán

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGUYỄN TẤT THÀNH
KHOA TÀI CHÍNH - KẾ TỐN

PHÂN TÍCH & ĐẦU TƯ CHỨNG
KHỐN

ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH VỀ CƠNG TY CỔ PHẦN VINGROUP

GVHD: BÙI ĐÌNH HỒ, NGUYỄN THÀNH TRUNG
SINH VIÊN: VÕ HỒNG GIA PHƯỚC
MSSV: 1811545299
LỚP: 21DTC1D
TP.HCM, ngày tháng năm 2023


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGUYỄN TẤT THÀNH
KHOA TÀI CHÍNH - KẾ TỐN

PHÂN TÍCH & ĐẦU TƯ CHỨNG
KHỐN

ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH VỀ CƠNG TY CỔ PHẦN VINGROUP

GVHD: BÙI ĐÌNH HỒ, NGUYỄN THÀNH TRUNG
SINH VIÊN: VÕ HỒNG GIA PHƯỚC
MSSV: 1811545299
LỚP: 21DTC1D
TP.HCM, ngày tháng năm 2023

2|Page


LỜI CẢM ƠN
Đầu tiên, em xin gửi lời cảm ơn chân thành và sự tri ân sâu sắc đối với các thầy cô
của Trường Đại học Nguyễn Tất Thành, đặc biệt là các thầy cơ khoa Tài Chính – Kế
Tốn của trường đã tạo điều kiện cho em học tập mơn phân tích & đầu tư chứng khốn.
Em cũng xin chân thành cảm ơn thầy Nguyễn Thành Trung và thầy Bùi Đình Hồ đã
nhiệt tình hướng dẫn, chia sẽ, giảng dạy cũng như tạo nhiều cơ hội để giúp chúng
em có được kiến thức học tập ở trường, và được tiếp xúc trực tiếp với mơi
trường làm việc bên ngồi thực tế, giúp cho chúng em có thêm nhiều kinh
nghiệm cho bản thân và hoàn thành bài tiểu luận về mơn phân tích & đầu tư
chứng khốn này.
Trong q trình học tập, cũng như trong quá trình làm bài tiểu luận , khó có thể
tránh khỏi những sai sót, rất mong các thầy, cơ bỏ qua. Đồng thời do trình độ cịn hạn chế
nên bài tiểu luận này khơng thể tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận được ý
kiến của thầy, cô để bài tiểu luận của em được hoàn thiện hơn.

Em xin chân thành cảm ơn !

3|Page


BM- ChTTRƯỜNG ĐẠI HỌC NGUYỄN TẤT THÀNH

KỲ THI KẾT THÚC HỌC PHẦN

TRUNG TÂM KHẢO THÍ

HỌC KỲ 2 NĂM HỌC 2022 - 2023

PHIẾU CHẤM THI TIỂU LUẬN/BÁO CÁO
Mơn thi: Phân tích đầu tư chứng khốn

Lớp học phần: 011007038303

Sinh viên: Võ Hồng Gia Phước
Ngày thi: 14/06/2023

Phòng thi:VP.KHOA TC-KT

Đề tài tiểu luận/báo cáo của sinh viên : : PHÂN TÍCH VỀ CƠNG TY CỔ PHẦN

VINGROUP
Phần đánh giá của giảng viên (căn cứ trên thang rubrics của mơn học):
Tiêu chí
(theo CĐR HP)

Đánh giá của giảng viên

Điểm tối
đa

Điểm đạt được

Cấu trúc của
tiểu luận/báo cáo
Nội dung
- Các nội dung
thành phần

- Lập luận

- Kết luận

Trình bày
TỔNG ĐIỂM
Giảng viên chấm thi
(ký, ghi rõ họ tên)

4|Page


MỤC LỤC
CHƯƠNG I. PHÂN TÍCH NGÀNH..............................................................................9
1. Diễn biến thị trường trong nước và quốc tế..............................................................9
1.1

Trong nước........................................................................................................9

1.2

Quốc tế............................................................................................................13

2. Tình hình xuất nhập khẩu.......................................................................................14
3. Một số chính sách pháp luật mới đáng chú ý.........................................................16
4. Triển vọng phát triển ngành...................................................................................18
5. Khó khăn, rủi ro, thách thức của ngành..................................................................19
CHƯƠNG II. PHÂN TÍCH CƠNG TY.......................................................................22
1.CÁC CHỈ SỐ TÀI CHÍNH CƠ BẢN........................................................................22
1.1

Tính thanh khoản và khả năng thanh toán ngắn hạn........................................22

1.2

Khả năng sinh lời............................................................................................23

1.3

Chỉ tiêu vể cơ cấu vốn.....................................................................................25

1.4

Đánh giá tổng qt tình hình tài chính công ty................................................25

2. Định giá cổ phiếu theo 3 phương pháp: P/E; P/B; FCFF (dự phóng tốc độ tăng
trưởng đều những năm sau bằng 20% ROE 2022)........................................................27
CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH KỸ THUẬT..................................................................28
1. Đường giá kháng cự...............................................................................................28
2. Đường giá hỗ trợ....................................................................................................29
3. Phân tích xu hướng dài hạn MA(100), trung hạn MA(50), ngắn hạn MA(20).......30
4. Phân tích tín hiệu mua, bán theo MACD, BOLLINGER BAND...........................32
5. Phân tích vùng quá mua, quá bán theo RSI............................................................34
6. Phân tích sức mạnh dịng tiền MFI.........................................................................35
7. Chứng quyền.............................................................................................................35
a.

Thơng tin chứng quyền..........................................................................................35

b. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá chứng quyền...........................................................36

c.

Phân tích kỹ thuật chứng quyền.............................................................................37

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO......................................................................39

5|Page


DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ,....
BIỂU ĐỒ

Trang

1. Biểu đồ 1.1: Đường kháng cự 1--------------------------------------------------29
2. Biểu đồ 1.2: Đường kháng cự 2--------------------------------------------------29
3. Biểu đồ 1.3: Đường hỗ trợ 1------------------------------------------------------30
4. Biểu đồ 1.4: Đường hỗ trợ 2------------------------------------------------------30
5. Biểu đồ 2.1: Đường MA-----------------------------------------------------------31
6. Biểu đồ 2.2: Đường MACD ------------------------------------------------------32
7. Biểu đồ 2.3:Đường BB-------------------------------------------------------------33
8. Biểu đồ 2.4: Đường RSI-----------------------------------------------------------34
9. Biểu đồ 2.5: Đường MSI ----------------------------------------------------------35
10. Biểu đồ 2.6: Biểu đồ kĩ thuật chứng quyền ------------------------------------39
BẢNG

Trang

11. Bảng1.1: Chỉ số thanh khoản ……............................................................23
12. Bảng 1.2: Tỷ suất sinh lời..........................................................................24

13. Bảng 1.3: Chỉ số tài chính..........................................................................25
14. Bảng 1.4 Phương pháp FCFF (chiết khấu dịng tiền).................................27
15. Bảng 1.4 Phương pháp FCFF (chiết khấu dòng tiền).................................28

6|Page


KÍ HIỆU CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT
TỪ VIẾT TẮT

GIẢI THÍCH

DTT

Doanh thu thuần

TPCP

Trái phiếu chính phủ

BĐS

Bất động sản

TSSL

Tỷ suất sinh lợi

LỜI MỞ ĐẦU
7|Page

Ngày nay, việc phân tích tình hình tài chính đã trở thành nhu cầu của các doanh
nghiệp, đặc biệt là trong thời điểm Việt Nam đang gia nhập hiệp hội WTO. Với
tình hình cơng nghệ thơng tin phát triển và các doanh nghiệp khi đang dần tiếp cận
với nền kinh tế thị trường giao lưu kinh tế với các nước khác cũng như tiếp cận với
cách kinh doanh hiện đại. Nhu cầu tài chính của các cơng ty ngày càng cao do vậy
họ bắt đầu tiếp cận với các công ty vay vốn như sàn giao dịch chứng khoán, ngân
hàng, các tổ chức tín dụng, … Cho nên họ thường phải cung cấp những thơng tin
tài chính về cơng ty cho những người cung cấp vốn. Việc phân tích tài chính cũng
có nhiều mục đích khác nhau. Đối với nhà quản trị, phân tích tài chính nhằm đánh
giá hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, xác định điểm mạnh, điểm yếu của
doanh nghiệp. Đối với các nhà đầu tư, họ muốn biết khả năng sinh lãi của doanh
nghiệp. Ngoài ra, phân tích tài chính cũng rất cần thiết cho nhà đầu tư. Vì vậy, em
lựa chọn phân tích chỉ báo để nhận định thời điểm hợp lý cho việc đầu từ chứng
khốn của Cơng ty Cổ phần VINGROUP, phân tích và đánh giá quá khứ và triển
vọng tương lai của công ty làm đề tài tiểu luận

8|Page


CHƯƠNG I. PHÂN TÍCH NGÀNH
1.

Diễn biến thị trường trong nước và quốc tế
1.1 Trong nước

Thời gian gian qua, trước những tác động tiêu cực của đại dịch COVID-19, thị trường
BĐS chịu ảnh hưởng nặng nề, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp gặp rất nhiều
khó khăn, hàng loạt dự án phải tạm dừng xây dựng... Tuy nhiên, trong năm 2021 và quý

I/2022, thị trường BĐS vẫn đạt được những kết quả nhất định:
- Về nguồn cung BĐS: Trong năm 2021, các dự án BĐS mới được cấp phép tiếp tục
giảm so với các năm 2020 khiến nguồn cung BĐS, nhà ở đặc biệt là nhà ở dành cho đối
tượng thu nhập thấp vẫn cịn hạn chế. Trong đó, đối với dự án phát triển nhà ở thương
mại, cả nước có 252 dự án với 99.958 căn hộ được cấp phép (bằng khoảng 34% so với
năm 2020); có 1.046 dự án với 299.075 căn hộ đang được triển khai xây dựng (bằng
khoảng 88,5% so với năm 2020); có 172 dự án với 24.027 căn hộ đã hoàn thành xây
dựng (bằng khoảng 59,7% so với năm 2020). Đối với dự án nhà ở xã hội, trên cả nước có
09 dự án được cấp phép mới với quy mô 5.763 căn hộ; có 16 dự án với 3.046 căn hộ đã
hồn thành xây dựng; có 09 dự án với 2.127 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành
trong tương lai theo thông báo của các Sở Xây dựng...
- Về số lượng dự án và căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai: Trên cả
nước có 350 dự án với 113.926 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai
theo thơng báo của các Sở Xây dựng (tăng hơn 13.000 căn hộ so với năm 2020).
- Về lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền: Trên cả nước có 282.105
giao dịch BĐS thành cơng. Trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ là
111.640 giao dịch; lượng giao dịch đất nền là 170.465 giao dịch; riêng tại TP.Hà Nội có
10.875 giao dịch thành cơng; tại TP. Hồ Chí Minh có khoảng 14.443 giao dịch thành
công.
- Về giá nhà ở và một số loại BĐS: Mặc dù, nền kinh tế có sự giảm phát do ảnh hưởng
của đại dịch nhưng giá BĐS, nhà ở, đất nền vẫn liên tục tăng từ đầu năm. Tính đến cuối
năm 2021, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5–7%; giá nhà ở riêng lẻ trong
dự án tăng 15-20%; giá đất nền tăng 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020.
- Về tình hình cấp tín dụng BĐS: Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tính
đến 30/11/2021 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS đạt 690.075 tỷ đồng

9|Page


(tính đến 30/9/2021 là 682.594 tỷ đồng). Theo các chuyên gia trong lĩnh vực ngân hàng

thì tỷ lệ dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS trong tổng dư nợ tín dụng
(hiện khoảng 7%) vẫn trong ngưỡng an toàn.
- Về nguồn vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực BĐS: Theo số liệu từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư,
năm 2021, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào lĩnh vực kinh doanh BĐS đứng thứ 3
với hơn 2,6 tỷ USD (chiếm 8,3%). So với năm 2020 thì dịng vốn đổ vào lĩnh vực kinh
doanh BĐS giảm khoảng 1,6 tỷ USD.
Năm 2022, thị trường BĐS dự báo tiếp tục thu hút giới đầu nhờ tín hiệu lạc quan của
kinh tế vĩ mô, đầu tư công và nhu cầu về nhà ở của người dân vẫn còn cao. Số liệu của
Bộ Xây dựng cho biết, trong quý I/2022, cả nước có 56 dự án với 10.357 căn được các
Sở Xây dựng có văn bản thơng báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai
(bằng khoảng 33,4% so với quý IV/2021). Cả nước có 20.325 giao dịch thành cơng (tập
trung chủ yếu tại TP. Hải Phịng, TP. Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Phú Thọ, Bắc Giang,
Lâm Đồng), với tổng lượng giao dịch bằng khoảng 45,5% so với quý IV/2021 và bằng
khoảng 80% so với cùng kỳ năm 2021. Có 153.537 giao dịch đất nền thành công, tổng
lượng giao dịch bằng khoảng 242% so với quý IV/2021...
Về giá nhà ở và một số loại BĐS, trong q I/2022, giá căn hộ bình dân (có mức giá từ
25 triệu đồng/m2 - 30 triệu đồng/m2), giá căn hộ chung cư trung cấp (có mức giá khoảng
30 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2), giá căn hộ cao cấp (có mức giá trên 50
triệu)... Qua tổng hợp cho thấy giá căn hộ chung cư tại các địa phương đều có xu hướng
tăng, tỷ lệ tăng bình qn khoảng 3% so với thời điểm cuối năm 2021; Tại Hà Nội giá
nhà chung cư tăng khoảng 4-5% cao hơn so với tại TP. Hồ Chí Minh tăng khoảng 1-2%
so với cuối năm 2021.
Về tình hình cấp tín dụng, theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 31/3/2022
dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS đạt 783.942 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ
tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở đạt 188.105
tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 24% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS; Dư nợ
tín dụng đối với các dự án văn phòng (cao ốc) cho thuê đạt 45.532 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ
5,8% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS; Dư nợ tín dụng đối với các
dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng đạt 33.509 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 4,3% tổng dư nợ
tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS...

10 | P a g e


Một số bất cập của thị trường bất động sản hiện nay
Theo Báo cáo chỉ số tâm lý người tiêu dùng BĐS Việt Nam năm 2022, khoảng 92%
người Việt Nam muốn sở hữu thêm BĐS. Nhu cầu BĐS vẫn luôn cao do từ lâu BĐS
được coi là một dạng đầu tư sinh lời cao, an toàn và tâm lý muốn sở hữu đất. Tuy nhiên,
có một thực tế là giá BĐS tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh đang ở
mức khá cao. Hiện nay, có thể kể đến một số bất cập trên thị trường BĐS như sau:
- Về giá cả: Giá BĐS là một trong những tác nhân ảnh hưởng nhất đến thị trường BĐS.
Hiện nay, thị trường BĐS đang biến động, khó kiểm sốt được, chưa thể thấy có dấu hiệu
giá đất thị trường đạt mức đỉnh điểm, do đó người dân và DN nhỏ rất dễ bị DN lớn chi
phối tạo thị trường “ảo”, ở một số nơi đã xuất hiện việc “lãi trên giấy”, giá chào bán tăng
cao nhưng lại khó tìm được người mua. Tại nhiều địa phương, giá BĐS biến động không
ngừng theo từng ngày.
- Về công tác quản lý đất đai: Hiện nay, hệ thống chính sách liên quan đến lĩnh vực đất
đai vẫn còn tồn tại nhiều bất cập, hạn chế. Chẳng hạn, Luật Đất đai có phạm vi điều
chỉnh quan hệ sở hữu đất đai, sử dụng đất đai, nhưng trong quá trình tổ chức thực hiện
các Luật có liên quan đến BĐS lại mâu thuẫn, chồng chéo, “kênh” nhau. Những mâu
thuẫn, chồng chéo này đã gây khó khăn cho tổ chức thực hiện và làm giảm hiệu lực, hiệu
quả các quy định của pháp luật, dẫn tới chưa khai thác có hiệu quả nguồn lực đất đai cho
phát triển kinh tế -xã hội. Làm dẫn đến các hiện tượng trục lợi, lách luật ,các hiện tượng
vi phạm ngày càng gia tăng. Ngoài ra, hiện vẫn còn những điểm nghẽn khác như: Cách
xác định hành vi vi phạm pháp luật đất đai; việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không
đúng quy định của pháp luật nhưng đã chuyển mục đích sử dụng đất và đã được giải
quyết theo quy định của pháp luật; Quy trình thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng
quy định của pháp luật...
- Quy hoạch sử dụng đất: Nhiều tỉnh, thành điều chỉnh quy hoạch nhiều lần do chất lượng
quy hoạch thấp, thiếu đồng bộ, thiếu tư duy và tầm nhìn dài hạn, chưa theo kịp tốc độ

phát triển kinh tế - xã hội và tốc độ đơ thị hóa. Đáng lưu ý là thời gian từ khi điều chỉnh
quy hoạch cho tới khi thực thi quy hoạch điều chỉnh rất ngắn, có thể cùng nằm trong một
nhiệm kỳ, từ đó làm gia tăng mạnh các sai phạm do tư duy nhiệm kỳ ngắn hạn trong công
tác quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch. Thêm vào đó, cơng tác dự báo nhu cầu sử dụng
đất một số ngành, lĩnh vực, các dự án đầu tư chất lượng thấp, chưa phù hợp với quy

11 | P a g e


hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp. Chính quyền địa phương chưa quan tâm đến công
tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nên khi có các cơng trình dự án đầu tư còn bị động...
- Bảng giá đất tại các địa phương: Hiện nay, khung giá đất do Chính phủ quy định và
bảng giá đất do các địa phương ban hành thấp hơn nhiều so với giá đất phổ biến trên thị
trường. Việc xác định giá đất cụ thể còn nhiều vướng mắc trong quy định của pháp luật
cũng như triển khai trong thực tế, như theo quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP
ngày 15/05/2014 của Chính phủ về giá đất thì những thửa đất có giá trị theo bảng giá đất
dưới 30 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, dưới 20 tỷ
đồng trở lên đối với các tỉnh, thành phố cịn lại trực thuộc trách nhiệm của ngành Tài
chính; đối với các trường hợp thửa đất có giá trị bằng hoặc cao hơn các mức trên thì
thuộc trách nhiệm của ngành Tài nguyên Môi trường. Tuy nhiên, theo quy định của Luật
Đất đai 2013 thì Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh là chủ tịch hội đồng thẩm định giá
nhưng hầu hết các địa phương đều phân cấp hoặc ủy quyền cho phó chủ tịch tỉnh hoặc
Giám đốc Sở tài chính. Việc phối hợp giữa cơ quan xác định giá đất cụ thể và cơ quan
thẩm định giá đất chưa tốt.
- Bất cập về xác lập quyền sở hữu: Quyền sở hữu không được xác lập minh xác và được
bảo vệ bởi pháp luật, được giao dịch theo nguyên tắc thị trường là nguyên nhân khiến
BĐS bị tham nhũng, phân mảnh và lãng phí. Đặc trưng lớn nhất về chính sách BĐS Việt
Nam là “khơng thừa nhận quyền sở hữu BĐS bởi quyền sở hữu BĐS thuộc về toàn dân”,
chỉ thừa nhận quyền sử dụng BĐS. Đây là nguyên nhân căn bản dẫn đến sự chênh lệch
quá lớn về giá BĐS theo mục đích sử dụng (đất nơng nghiệp, đất đơ thị…). Chuyển đổi

mục đích sử dụng khi được các cơ quan quản lý chấp thuận sẽ dẫn tới các khoảng cách
chênh lệch rất lớn về giá. Bên cạnh đó, do sự phức tạp của quyền sử dụng BĐS nên quản
lý BĐS còn lúng túng, nhiều bất cập, cơ chế giá không phản ánh đúng cung – cầu của thị
trường dẫn đến tồn tại nhiều loại giá trong quản lý BĐS ở nhiều cấp, ngành khi tính tốn
phí, thuế liên quan.
Những bất cập này DN kinh doanh BĐS và những DN liên quan đến BĐS là bên chịu
thiệt hại, ảnh hưởng lớn nhất. Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến những khó khăn cho DN
hiện nay xuất phát từ hệ thống pháp luật. Trước hết là sự chồng chéo, thiếu đồng bộ,
thống nhất trong quy định giữa ngành luật Đất đai với các ngành luật khác, giữa văn bản
chỉ thị cấp trên và cấp dưới. Ngồi ra, cịn những ngun nhân khác như tình trạng sử

12 | P a g e


dụng đất ở nhiều nơi q lãng phí; tình trạng tham nhũng, trục lợi, thất thu ngân sách liên
quan đến đất đai; khó khăn về phía cơ quan Nhà nước trong tổ chức triển khai quy định
về tiếp cận đất đai của doanh nghiệp.

1.2 Quốc tế
Tại Trung Quốc Ông Mesak Chunharakchot, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thái Lan,
cho biết: “Nhu cầu mua nhà ở Thái Lan của người Trung Quốc đang tăng cao".
Theo Hãng tin Reuters, các thành phố lớn như thủ đô Bangkok, cùng với Chiang Mai ở
miền núi phía bắc, khu nghỉ mát ven biển phía đông của Pattaya và khu vực đông bắc của
Isan, là những địa điểm người Trung Quốc lùng sục mua nhà nhiều nhất Thái Lan.
"Người Trung Quốc mua nhà, gửi con cái của họ đến học các trường quốc tế và đưa cha
mẹ của họ sang Thái Lan ở để chăm sóc các cháu”, ơng Chunharakchot nói thêm
Theo dữ liệu của chính phủ, 270.000 khách Trung Quốc đã đến thăm Thái Lan vào tháng
3, mức cao nhất trong ba năm qua.
Quy định của Thái Lan hạn chế quyền sở hữu nước ngoài ở mức 49% trong bất kỳ dự án
chung cư nào. Tuy nhiên, khách hàng Trung Quốc vẫn đổ về, mang lại cơ hội kinh doanh

cho các đại lý bất động sản nhắm đến người mua Trung Quốc.
Tại Mỹ Hiệp hội Môi giới Quốc gia Mỹ (NAR) vừa cho biết, doanh số bán nhà hiện hữu
của Mỹ đạt 6,12 triệu căn năm 2021, tăng 8,5% so với 2020. Đây là mức cao nhất trong
15 năm qua.
Những ngôi nhà cũng được bán nhanh hơn bao giờ hết. Nhiều chủ nhà sang tay ngay chỉ
trong một tuần kể từ khi rao bán, buộc người mua phải đưa ra quyết định nhanh chóng.
Lãi suất vay mua nhà thấp đã làm tăng nhu cầu ở tất cả đối tượng, bao gồm những người
sở hữu nhà lần đầu, người mua nhà nghỉ dưỡng sang trọng và các nhà đầu tư.
Bên cạnh đó, nhiều hộ gia đình đã tiết kiệm được nhiều hơn trong thời kỳ đại dịch và
được hưởng lợi từ thị trường chứng khoán tăng giá. Nhu cầu nhà ở còn tăng khi nhiều
người giờ có thể làm việc từ xa. Thế hệ thiên niên kỷ (Millennials) cũng đang bước vào
độ tuổi đầu và giữa 30, giai đoạn bắt đầu mua nhà.
Tại nước Anh Ông Andy Haldane nhận định thị trường nhà ở tại Anh đang “bùng cháy”
do chính phủ nới rộng các đợt giảm thuế cho người mua nhà, và nhu cầu gia tăng từ các

13 | P a g e


hộ gia đình giàu có vốn sở hữu nhiều tiền tiết kiệm hơn sau các đợt phong tỏa do Covid19.
Ông cảnh báo rằng thị trường bất động sản có thể sẽ tiếp tục nóng do tất cả các yếu tố
trên, kết hợp với lãi suất cực thấp của ngân hàng trung ương, vẫn được duy trì. Sự gia
tăng giá nhà gần đây tại Anh - cao nhất là 10% trong 12 tháng tính đến tháng 3 năm 2021
- có thể làm trầm trọng thêm tình trạng bất bình đẳng và nới rộng khoảng cách giàu
nghèo trong xã hội. Giá nhà có thể sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới mặc dù đã liên tiếp
lập những kỷ lục mới trong nhiều tháng qua.
Haldane cho biết: “Sự mất cân bằng cung – cầu đáng kể và các chính sách kính thích hiện
có đang đẩy giá nhà tăng vọt”.
Nếu các nhà hoạch định chính sách khơng giải quyết được việc thiếu hụt nguồn cung nhà
ở, thì “chắc chắn giá nhà vẫn tăng khơng ngừng so với thu nhập như trong vịng 30 đến
40 năm qua”.

“Đối với hầu hết mọi người, cuộc khủng hoảng tài chính tồn cầu giống như một trận
động đất làm lộ ra những đường đứt gãy cấu trúc trong xã hội của chúng ta, trong đó sự
bất bình đẳng là một trong những vấn đề lớn nhất”.
Tại Anh, Thủ tướng Rishi Sunak đã bị chỉ trích vì đẩy giá nhà vượt quá tầm với của các
nhóm thu nhập trung bình, sau khi ơng cắt giảm thuế trước bạ khi mua bất động sản vào
năm ngoái. Động thái này đã đảo ngược tình trạng sụt giảm doanh số bán bất động sản
khi bắt đầu đại dịch. Thủ tướng Anh cũng đã gia hạn việc cắt giảm thuế tạm thời trong
ngân sách của tháng 3 sang cuối tháng 6 năm 2021.
Các hộ gia đình khá giả, nhiều trong số đó có người làm việc tại nhà, đã tích góp được
khoảng 160 tỷ bảng Anh kể từ khi bắt đầu đại dịch. Ưu đãi thuế của Sunak có hiệu lực
khi nhiều người tìm kiếm các bất động sản lớn hơn có sân vườn và văn phòng tại nhà.
Haldane cho biết ngân hàng trung ương có rất ít tác động đối với việc tăng giá nhà, dù họ
vẫn đang theo dõi cẩn thận thị trường và giám sát khoản cho vay của các ngân hàng.
Trong khi đó, chính phủ mới là cơ quan có ảnh hưởng lớn đến thị trường nhà ở thơng qua
các chính sách về thuế, quy hoạch, và các biện pháp thúc đẩy hoạt động xây dựng.

2.

Tình hình xuất nhập khẩu
- VinFast hoàn tất chuyển đổi sang sản xuất xe điện hoàn toàn, bắt đầu bàn giao

mẫu xe VF 8 tại thị trường trong nước và quốc tế .Thực hiện cam kết chuyển đổi hoàn

14 | P a g e


toàn sang nghiên cứu, phát triển và sản xuất các dòng xe thuần điện đưa ra vào đầu năm
2022, VinFast chính thức cơng bố dừng kinh doanh xe xăng từ ngày 15 tháng 07 năm
2022 và trở thành một trong những hãng xe tiên phong chuyển đổi từ xe xăng sang xe
điện. Tháng 09 năm 2022, VinFast bắt đầu bàn giao mẫu xe ô tô điện VF 8 tại thị trường

Việt Nam, qua đó đánh dấu cột mốc bàn giao gần 7.400 xe điện trong năm 2022. Đến
tháng 12 năm 2022, VF e34 và VF 8 đều lọt Top 10 Mẫu xe bán chạy nhất Việt Nam,
trong đó, VF 8 đã trở thành mẫu xe bán chạy nhất trong phân khúc SUV hạng D. Tháng
11 năm 2022 , VinFast xuất khẩu lô xe điện đầu tiên gồm 999 chiếc VF 8 phiên bản City
Edition ra thị trường quốc tế. Ngày 01 tháng 03 năm 2023 , 45 xe VF 8 City Edition đầu
tiên đã được bàn giao cho khách hàng tại Mỹ. Đây là những cột mốc lịch sử đánh dấu
bước tiến quan trọng của ngành công nghiệp ô tô Việt Nam khi lần đầu tiên những sản
phẩm công nghệ cao do Việt Nam làm chủ và sản xuất chính thức tiến ra thế giới.
- VinFast công bố xây dựng nhà máy sản xuất xe ô tô điện tại Bắc Carolina (Mỹ)
và nhận khoản ưu đãi 1,2 tỷ đô la Mỹ cho dự án. Tháng 03 năm 2022, VinFast công bố
kế hoạch xây dựng nhà máy sản xuất xe điện tại Bắc Carolina. Nhà máy của VinFast sẽ
được đặt tại khu công nghiệp Triangle Innovation Point, Hạt Chatham với diện tích
khoảng 800 héc-ta, bao gồm hai khu vực chính: Khu vực sản xuất và lắp ráp ô tô điện xe buýt điện, và Khu vực công nghiệp phụ trợ cho các nhà cung cấp. Giai đoạn một của
dự án có cơng suất là 150 nghìn xe/năm, dự kiến đi vào vận hành năm 2025. Các mẫu xe
đầu tiên được sản xuất tại nhà máy bao gồm VF 8 và VF 9. Tháng 07 năm 2022, VinFast
công bố nhận khoản ưu đãi 1,2 tỷ đô la Mỹ từ bang Bắc Carolina cho dự án. Đây là gói
ưu đãi kinh tế lớn nhất trong lịch sử bang đã được thống đốc Roy Cooper ký phê chuẩn,
đưa nhà máy của VinFast trở thành cơ sở sản xuất ô tô đầu tiên tại Bắc Carolina
- VinES đưa vào hoạt động nhà máy cell pin trụ tại Hải Phòng và động thổ nhà
máy pin Gotion tại Hà Tĩnh. Tháng 09 năm 2022, tại Hải Phòng, VinES đã hoàn tất xây
dựng và lắp đặt dây chuyền đối với nhà máy sản xuất cell pin trụ, được sử dụng để sản
xuất cell pin lắp đặt cho các mẫu ô tô điện và xe máy điện của VinFast. Nhà máy hiện
đang trong giai đoạn sản xuất thử nghiệm, kiểm định trước khi đưa vào vận hành thương
mại trong năm 2023. Tháng 11 năm 2022, Liên Doanh giữa VinES và Công ty Gotion,
Inc. (thành viên Gotion HighTech) đã động thổ dự án nhà máy sản xuất cell pin LFP tại

15 | P a g e


Khu Kinh tế Vũng Áng (Hà Tĩnh) với tổng mức đầu tư gần 275 triệu đô la Mỹ, quy mô

14 héc-ta và có cơng suất thiết kế 5 GWh/ năm (tương đương khoảng 30 triệu cell pin/
năm). Dự kiến, nhà máy sẽ bắt đầu đi vào sản xuất đại trà từ khoảng Quý II - Quý III năm
2024 và trở thành nhà máy sản xuất pin LFP đầu tiên tại Việt Nam, tạo ra hàng trăm việc
làm mới cho người dân địa phương.
- VinAI mang những công nghệ lái xe hoàn toàn mới đến Triển lãm CES 2023 Tại
CES 2023 diễn ra vào tháng 01 năm 2023 tại Las Vegas (Mỹ), VinAI giới thiệu Hệ thống
điều chỉnh gương tự động (AMA) và tính năng quan sát tồn cảnh trong suốt (Jelly View)
đầu tiên trên thế giới. Tại triển lãm, người dùng có cơ hội trải nghiệm thực tế các tính
năng này tích hợp trên hai mẫu ơ tơ điện VF 8 và VF 9 của VinFast cùng trọn bộ Hệ
thống giám sát người lái và Hệ thống quan sát toàn cảnh 360 độ nâng cao. Với tính năng
AMA lần đầu tiên xuất hiện trên thị trường, và những trải nghiệm ấn tượng khi sử dụng
hệ thống Jelly View, VinAI đã thu hút rất nhiều sự quan tâm đến từ truyền thơng quốc tế
và nhiều phản hồi tích cực đến từ người dung tại sự kiện.

3.

Một số chính sách pháp luật mới đáng chú ý

Từ ngày 1/3/2022, thay đổi nhiều quy định về kinh doanh bất động sản
Nghị định 02/2022/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 6/1 quy định chi tiết thi hành
một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Trong đó có nhiều nội dung mới tác động
đến hoạt động của thị trường bất động sản. Quy định mới về điều kiện kinh doanh bất
động sản theo Nghị định 02 này sẽ có hiệu lực từ ngày 1/3 tới. Theo Bộ Xây dựng, Nghị
định 02 có hiệu lực sẽ thay thế cho Nghị định 76/2015/NĐ-CP. Tuy nhiên, Nghị định 02
đã bỏ yêu cầu vốn pháp định 20 tỷ đồng nhằm đảm bảo phù hợp với điểm a,khoản 2,
Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020.
Như vậy, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản (trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không
thường xuyên) phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp
hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất

động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp).

16 | P a g e


Tuy đã bỏ yêu cầu quy định về số vốn pháp định 20 tỷ đồng nhưng doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ
sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
Đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản thì phải cơng bố thơng tin
về doanh nghiệp tại sàn giao dịch bất động sản, bao gồm: tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện
thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật. Cùng đó là thơng tin về bất động sản đưa
vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản;
thông tin về việc thế chấp nhà, cơng trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh
doanh (nếu có); thơng tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số
lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng,
loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh...
Thêm một điểm mới được ghi nhận là quy định các doanh nghiệp này chỉ kinh doanh các
bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất
động sản.
Trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định
của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu khơng thấp hơn 20% tổng vốn đầu
tư đối với dự án có quy mơ sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư
đối với dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Khi thực hiện kinh doanh bất động
sản thì chủ đầu tư dự án cũng vẫn phải đáp ứng điều kiện nêu trên.
Lưu ý, việc xác định vốn chủ sở hữu trong trường hợp này được căn cứ vào kết quả báo
cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của
doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường
hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế
đã góp theo quy định của pháp luật.
Trên thực tế, theo quy định Luật Đầu tư và Luật Doanh nghiệp thì doanh nghiệp kinh

doanh bất động sản có ngành nghề kinh doanh bất động sản khi đăng ký doanh nghiệp.
Khi kinh doanh bất động sản cần đảm bảo một số nguyên tắc kinh doanh cho lĩnh vực
này. Đó là sự bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tơn trọng quyền và
lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật. Bất

17 | P a g e


động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này; kinh
doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch.
Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngồi phạm vi bảo vệ
quốc phịng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt. Đây cũng là những nội dung đáng chú ý được đề cập tại điểm a
khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020.
Các chuyên gia cho rằng, với quy định mới này sẽ tạo điều kiện thuận lợi để tổ chức, cá
nhân tham gia kinh doanh bất động sản có vốn ít vẫn được phép kinh doanh. Đáng chú ý,
tại điểm b khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020 cũng sửa đổi quy định về thẩm quyền
cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Như vậy, đối với dự
án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu
tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một
phần dự án thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.
Những dự án bất động sản không thuộc trường hợp quy định nêu trên, thẩm quyền cho
phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải do UBND cấp tỉnh
quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với
dự án do UBND cấp tỉnh quyết định việc đầu tư. Thủ tướng Chính phủ quyết định cho
phép chuyển nhượng tồn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Thủ
tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư.

4. Triển vọng phát triển ngành
Theo nhận định của các chuyên gia, thị trường BĐS Việt Nam chưa bao giờ gặp khó

khăn như hiện nay. Cụ thể, theo số liệu của Bộ Xây dựng, cả nước chỉ có khoảng 20.000
sản phẩm từ các dự án mới được đưa vào thị trường trong 6 tháng đầu năm 2022. Còn
theo báo cáo mới đây của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), tổng cung BĐS nhà ở 9
tháng năm 2022 đạt trên 41.000 sản phẩm, tương đương 77,9% so với năm 2021. Tỷ lệ
hấp thụ trung bình chỉ đạt 43%. Riêng quý 3/2022, tỷ lệ hấp thụ giảm mạnh so với q 1
và q 2/2022, chỉ đạt 33,5%.
Ơng Võ Trí Thành, Chuyên gia kinh tế cho rằng, để thị trường BĐS sớm ổn định và tăng
trưởng trong thời gian tới thì vấn đề quy hoạch cần được cụ thể hóa, đồng thời sớm xử lý

18 | P a g e


các yếu tố quan trọng về vướng mắc pháp lý của dự án, dòng tiền, tái cấu trúc của doanh
nghiệp.
Thị trường bất động sản 2023: Nhiều triển vọng phục hồi và phát triển - Ảnh 1.
Chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành.
"Chúng ta đều biết câu chuyện đầu tiên là quy hoạch. Các nước đều cần quy hoạch một
cách chuẩn chỉnh. Thứ hai là câu chuyện pháp lý. Việt Nam chúng ta có rất nhiều bộ luật
liên quan trực tiếp vấn đề này: Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh
doanh bất động sản. Thứ ba, sự phát triển thị trường tài chính. Bản chất của các ngân
hàng cho vay ngắn hạn là cơ bản nhất, nhưng đối với bất động sản là cho vay trung và dài
hạn. Cho nên phát triển thị trường này, đa dạng hóa thị trường này là cả một câu chuyện
lớn. Bên cạnh phát triển các thị trường vốn, thị trường tín dụng thì các định chế tài chính
khác nhau như các loại hình quỹ phát triển bất động sản khác nhau cũng rất cần".
Ngồi các giải pháp nêu trên, ơng Thành nhận định, trong quý 1/2023, thị trường BĐS cả
nước sẽ thốt khỏi tình trạng suy thối, tuy nhiên vẫn cịn trầm lắng, do trùng vào dịp Tết
Nguyên đán 2023. Bên cạnh đó, nguồn cung vẫn hạn chế do q trình chuẩn bị và triển
khai các thủ tục pháp lý cần thêm thời gian. Bước sang quý 3 và 4/2023, thị trường dần
phục hồi, phát triển lành mạnh, minh bạch và chuẩn mực hơn nhờ những bước tiến về
vốn, về pháp lý, dự án sẽ dần được tháo gỡ.

Hiện nay, với sự chỉ đạo quyết liệt của Thủ tướng Chính phủ, các bộ ngành liên quan
đang khẩn trương, tích cực hồn thiện về các nội dung Nghị định, quy định sửa đổi liên
quan đến pháp luật kinh doanh bất động sản. Theo các chuyên gia, với cách làm, tinh
thần như vậy, hy vọng thời gian tới các vướng mắc liên quan đến quy định triển khai thực
hiện bất động sản sẽ sớm được tháo gỡ. Đây là cơ sở, điều kiện thuận lợi để kỳ vọng thị
trường bất động sản năm 2023 và thời gian tới ổn định, phát triển hơn.

5. Khó khăn, rủi ro, thách thức của ngành
a. Khó khăn
Đây là đúc kết về thị trường bất động sản năm qua được Chủ tịch Liên đồn Thương
mại và Cơng nghiệp Việt Nam (VCCI) Phạm Tấn Cơng nhìn nhận tại “Diễn đàn phát
triển bền vững thị trường Bất động sản năm 2022” và Trao chứng nhận "Dự án đáng sống
2022" do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức ngày 15/12.

19 | P a g e


Theo ông Công, trong năm 2022, doanh nghiệp bất động sản đã phải đối mặt với những
khó khăn lớn về nguồn vốn, về lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ và thủ tục đầu tư, pháp lý
của dự án.
Chủ tịch VCCI cho rằng 2022 là một năm khó khăn tồn diện của ngành bất động sản.
Các khó khăn này đang ảnh hưởng rất tiêu cực đến hoạt động sản xuất kinh doanh của
doanh nghiệp trong ngành, cũng như lan toả đến nhiều ngành, nhiều doanh nghiệp trong
nền kinh tế.
Chủ tịch VCCI nhận định, với thị trường bất động sản, khó khăn về thủ tục pháp lý đã tồn
tại từ lâu. Ngay từ năm 2019, VCCI đã có báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ và Chủ tịch
Quốc hội về các chồng chéo giữa các luật trong lĩnh vực đầu tư, đất đai, xây dựng, môi
trường, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đấu thầu. Từ kiến nghị của VCCI, Quốc hội khi
ban hành Luật Đầu tư (sửa đổi), Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 đã thực hiện sửa đổi nhiều
chồng chéo mà VCCI đã kiến nghị. Thủ tướng Chính phủ cũng thành lập Tổ cơng tác rà

sốt chồng chéo do Bộ trưởng Bộ Tư pháp làm tổ trưởng và Chủ tịch VCCI là tổ phó.
Trong tháng 11 vừa qua, tại Quyết định số 1435/QĐ-TTg ngày 17/11/2022, Thủ tướng
Chính phủ đã thành lập Tổ cơng tác của Thủ tướng Chính phủ về rà sốt, đơn đốc, hướng
dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các
địa phương, doanh nghiệp; việc làm này, đã kịp thời giúp ổn định phần nào tâm lý, niềm
tin cho thị trường, cho cho các nhà đầu tư cũng như cho các doanh nghiệp phát triển bất
động sản.
Mới nhất, ngày 14/12, Thủ tướng Chính phủ ký Cơng điện 1164/CĐ-TTg ngày 14/12,
nhằm kịp thời tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở ổn định,
lành mạnh, bền vững, ông Phạm Tấn Công thông tin.
Các doanh nghiệp bất động sản cần "xem lại mình"
Nhận định về ngun nhân của những khó khăn trên, ông Công cho rằng gồm cả nguyên
nhân khách quan và chủ quan từ phía doanh nghiệp.
Trong đó, về khách quan, tình hình kinh tế thế giới với các thị trường vốn, tài chính đều
xấu đi, thế giới kết thúc thời kỳ vốn giá rẻ, bước vào thời kỳ lạm phát và lãi suất cao. Mỹ
tiếp tục tăng lãi suất cơ bản liên tục, tác động tới thị trường toàn cầu. Dòng vốn vào bất
động sản cao, kết thúc thời kỳ bất động tăng giá cao.

20 | P a g e