Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện thường tín, thành phố hà nội, giai đoạn 2018 2020

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
------------------------------------

ĐỖ NHẬT MINH

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN MỘT SỐ QUYỀN
CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN THƯỜNG TÍN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI,
GIAI ĐOẠN 2018-2020

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên – 2021

Tai ngay!!! Ban co the xoa dong chu nay!!!


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------------------

ĐỖ NHẬT MINH

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN MỘT SỐ QUYỀN
CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN THƯỜNG TÍN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI,
GIAI ĐOẠN 2018-2020
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phan Đình Binh

Thái Nguyên – 2021


i
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa
từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã
được cảm ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ
nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày ....tháng ... năm 2021
Tác giả luận văn


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã
nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ,
động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng
và biết ơn sâu sắc đến thầy giáo hướng dẫn PGS.TS. Phan Đình Binh đã tận
tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong
suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Phòng Đào tạo, Khoa Quản lý
tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tơi
trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.

Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức của UBND
huyện Thường Tín, Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện đã giúp đỡ và tạo
điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo
mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi
hồn thành luận văn./.
Tác giả luận văn


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
MỤC LỤC .................................................................................................................iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ................................................................................. vi
DANH MỤC BẢNG.................................................................................................vii
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................................. 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................ 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ............................................................ 3
1.1.1. Cơ sở lý luận về quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất........................... 3
1.1.2. Cơ sở pháp lý .................................................................................................... 6
1.2. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên thế giới và ở Việt Nam ................ 9
1.2.1. Quyền sở hữu về đất đai tại một số nước trên thế giới ..................................... 9
1.2.2. Thực tiễn thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam ..................................... 17
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .. 31
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................... 31
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ..................................................................................... 31
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................ 31

2.2. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 31
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Thường Tín,
thành phố Hà Nội ...................................................................................................... 31
2.2.2. Đánh giá kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Thường Tín giai đoạn 2018 - 2020 ................................................................ 31
2.2.3. Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất thông qua ý kiến
cán bộ quản lý đất đai và người dân trên địa bàn huyện Thường Tín ...................... 32
2.2.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả việc thực hiện
các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội ............. 32
2.3. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 32


iv
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ............................................... 32
2.3.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ................................................ 32
2.3.3. Phương pháp phân tích thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu........................... 33
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.................................. 34
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Thường Tín,
thành phố Hà Nội ...................................................................................................... 34
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .......................................................................................... 34
3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội ................................................................................. 36
3.1.3. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập .......................................................... 39
3.1.4. Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư .............................................. 40
3.1.5. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. ......................... 41
3.1.6. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội và môi trường ............ 44
3.1.7. Hiện trạng sử dụng đất huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội ...................... 46
3.2. Đánh giá kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Thường Tín giai đoạn 2018 - 2020 ................................................................ 47
3.2.1. Tình hình thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Thường Tín, giai đoạn 2018 - 2020 ............................................................... 47

3.2.2. Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất qua phiếu điều tra
trên địa bàn huyện Thường tín .................................................................................. 58
3.3. Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất thông qua ý kiến
cán bộ quản lý đất đai và người dân trên địa bàn huyện Thường Tín .......................... 68
3.3.1. Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất thông qua ý kiến
của người dân trên địa bàn huyện. ............................................................................ 68
3.3.2. Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất thông qua
cán bộ quản lý đất đai trên địa bàn huyện................................................................. 71
3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả việc thực hiện các
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội ................... 73
3.4.1. Giải pháp tuyên truyền, phổ biến pháp luật .................................................... 73
3.4.2. Giải pháp về thực hiện thủ tục hành chính ..................................................... 73


v
3.4.3. Tiếp tục hồn thiện cơng tác cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện................................................................ 74
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ...................................................................................... 75
1. Kết luận ................................................................................................................. 75
2. Kiến nghị ............................................................................................................... 76
TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................ 77


vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

CHH-HĐH

Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TNMT

Tài nguyên môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân


vii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2020 ............................................................ 46
Bảng 3.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn
huyện Thường Tín giai đoạn 2018-2020 .................................................................. 48
Bảng 3.3. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐtrên địa bàn
huyện Thường Tín giai đoạn 2018-2020 .................................................................. 49
Bảng 3.4. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ trên địa bàn
huyện Thường Tín giai đoạn 2018-2020 .................................................................. 51

Bảng 3.5. Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ trên địa bàn
huyện Thường Tín giai đoạn 2018-2020 .................................................................. 54
Bảng 3.6. Tình hình thực hiện quyền thế chấp QSDĐ trên địa bàn
huyện Thường Tín giai đoạn 2018–2020.................................................................. 56
Bảng 3.7 Tởng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ . 59
Bảng 3.8: Nguồn thông tin chuyển nhượng ............................................................. 61
Bảng 3.9. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện tặng cho QSDĐ ...................... 62
Bảng 3.10. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ........... 64
Bảng 3.11. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thế chấp QSDĐ .......... 65
Bảng 3.12. Tổng hợp ý kiến về việc thực hiện thế chấp QSDĐ
tại các tở chức tín dụng ............................................................................................. 67
Bảng 3.13. Tởng hợp lý do thực hiện thế chấp QSDĐ ............................................. 67
Bảng 3.14. Tổng hợp ý kiến của người dân về việc thực hiện QSDĐ ..................... 69
Bảng 3.15. Tổng hợp ý kiến của cán bộ quản lý về việc thực hiện QSDĐ .............. 72


viii
DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1. Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất huyện Thường Tín, 2020 ........................ 47
Hình 3.2: Tỷ lệ các nguồn thông tin chuyển nhượng QSDĐ.................................... 61


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất là nguồn tài nguyên có giá trị nhất của nhân loại. Nó bao gồm mọi
ý nghĩa của sự sống, thiếu đất loài người không thể tồn tại. Mọi sự tồn tại và
tiến triển của loài người đều diễn ra trên mặt đất. Nguồn tài nguyên sẽ không
bao giờ bị kiệt quệ hay bị phá huỷ một khi con người và tất cả các quốc gia
thấy hết giá trị của nó. Hiện nay, tài nguyên đất đang chịu sức ép của nhiều

yếu tố song sự gia tăng dân số, sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị
trường và việc sử dụng thiếu hợp lý đã làm cho quan hệ đất đai ngày càng trở
nên phức tạp. Chính vì vậy việc quản lý và sử dụng đất đai một cách chặt chẽ,
rõ ràng và cẩn thận đã trở thành vấn đề lớn của Thế giới nói chung và Việt
Nam nói riêng.
Luật Đất đai 2013 có những quy định về giao QSDĐ cho các tở chức,
hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tở chức, cá nhân sử
dụng đất dễ dàng thực hiện các quyền của QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình
hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải
quyết. Những diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản, sự yếu kém
trong công tác quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động
sản đã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc đầu tư phát triển,
chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước.
Trước tình hình đó, tiếp tục hồn thành và phát triển thị trường bất động sản là
một trong những định hướng quan trọng trong những năm tới của Việt Nam.
Huyện Thường Tín nằm về phía nam thành phố Hà Nội có vị trí tự
nhiên thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế-văn hố-xã hội; đơ thị hố
diễn ra mạnh mẽ, nhiều khu đô thị được xây dựng đã thu hút rất nhiều dân cư
về sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu được cải thiện.
Tuy nhiên, tốc độ đơ thị nhanh chóng kéo theo rất nhiều điều bất cập trong
quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền sử dụng đất. Do nhu cầu


2
về sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội nên các hoạt động thực
hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Việc đăng ký tại
các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của
người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền chưa thực
hiện theo quy định trên địa bàn huyện Thường Tín.
Xuất phát từ thực trạng trên, tơi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá

việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện
Thường Tín, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2018-2020”.
2. Mục tiêu của đề tài
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Thường Tín,
thành phố Hà Nội
- Đánh giá kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Thường Tín giai đoạn 2018 - 2020
- Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất thông qua ý
kiến cán bộ quản lý đất đai và người dân trên địa bàn huyện Thường Tín
- Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến thực hiện quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Thường Tín
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Trên cơ sở đánh giá đúng tình hình thực hiện các quyền của người sử
dụng đất để đề xuất các giải pháp khắc phục nhằm khắc phục trong việc thực
hiện quyền của người sử dụng đất, tránh những khiếu nại, đảm bảo công tác
quản lý Nhà nước về đất đai.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Thực hiện tốt các quy định Luật Đất đai và hoàn thiện công tác quản lý
Nhà nước về đất đai, đặc biệt thực hiện tốt các quy định quyền của người sử
dụng đất sẽ khắc phục được tình trạng tùy tiện trong việc thực hiện quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân qua đó nâng cao hiệu quả cơng tác quản lý


3
đất đai, góp phần thúc đẩy việc thực hiện các QSDĐ trên địa bàn huyện
Thường Tín.
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.1. Cơ sở lý luận về quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất
1.1.1.1.Quyền sở hữu về đất đai
a/ Khái niệm
Quyền sở hữu được quy định trong Điều 158 của Bộ Luật dân sự 2015:
“Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt
tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu
sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ
giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất.
- Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của
mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người khơng
phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền chiếm hữu tài sản.
- Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức
từ tài sản của chủ sở hữu. Chủ sở hữu được khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc
làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích cơng cộng, quyền, lợi ích
hợp pháp của người khác. Người khơng phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử
dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này
thấy rõ trong việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho tở chức, hộ gia đình,
cá nhân.
- Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ
bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu có quyền bán, trao đởi, tặng cho, cho vay, để
thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy
định của pháp luật đối với tài sản.
b/ Phân loại sở hữu


4
Căn cứ vào chủ thể sở hữu, quyền sở hữu được phân thành sở hữu nhà
nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân và sở hữu toàn dân.
- Sở hữu nhà nước: Tài sản thuộc hình thức sở hữu nhà nước bao gồm

đất đai, rừng tự nhiên, rừng trồng có nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, núi,
sơng hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi từ tự nhiên ở vùng
biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào
doanh nghiệp, cơng trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội,
khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác do
pháp luật quy định.
- Sở hữu tập thể: Là sở hữu của hợp tác xã hoặc các hình thức kinh tế
tập thể ổn định khác do cá nhân, hộ gia đình cùng góp vốn, góp sức hợp tác
sản xuất, kinh doanh nhằm thực hiện mục đích chung được quy định trong
điều lệ, theo nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, dân chủ, cùng quản lý và cùng
hưởng lợi.
- Sở hữu tư nhân: Là sở hữu của cá nhân đối với tài sản hợp pháp của
mình. Sở hữu tư nhân bao gồm sở hữu cá thể, sở hữu tiểu chủ, sở hữu tư bản
tư nhân.
- Sở hữu tồn dân: Là hình thức sở hữu đối với đất đai ở Việt Nam,
được quy định tại Điều 4, Luật Đất đai 2013: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Như vậy, Luật Đất
đai đã xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý, được giao cho các chủ thể sử dụng hợp pháp với
các quyền, nghĩa vụ và lợi ích được pháp luật quy định và bảo vệ đã thể hiện
rõ bản chất Nhà nước của dân, do dân và vì dân, mọi quyền lực, trong đó có
quyền sở hữu về đất đai thuộc về nhân dân, phù hợp với điều kiện cụ thể của
nước ta hiện nay.
Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai”
(Điều 5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền


5
đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất
đai” (Điều 7). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước

thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo
đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm
bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy
đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền
định đoạt (Nguyễn Văn Khánh, 2013).
Đến nay Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục khẳng
định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Với tư
cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc
thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất
đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích
của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền
của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
1.1.1.2. Quyền sử dụng đất
- Tại Điều 189, Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Quyền sử dụng là
quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản; Quyền sử dụng
có thể được chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định
của pháp luật.”.
- Tại Điều 17, Luật Đất đai 2013 quy định: “Nhà nước trao quyền sử
dụng đất thông qua hình thức sau đây: Quyết định giao đất khơng thu tiền sử
dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; Quyết định cho thuê đất thu tiền
thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê; công nhận quyền sử dụng đất”.
- Các quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 166,
Luật Đất đai 2013 bao gồm:
i) Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;


6
ii) Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;

iii) Hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ,
cải tạo đất nông nghiệp;
iv) Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ
đất nông nghiệp;
v) Được nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền, lợi
ích hợp pháp về đất đai của mình;
vi) Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định;
vii) Được khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền
sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về
đất đai.
- Điều 167, Luật Đất đai 2013 quy định các quyền riêng của người sử
dụng đất bao gồm: Quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê,
quyền cho thuê lại, quyền thừa kế, quyền tặng cho, quyền thế chấp, quyền góp
vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Điều 188, Luật Đất đai 2013 quy định các điều kiện thực hiện các
quyền của người sử dụng đất:
+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất;
+ Đất khơng có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
1.1.2. Cơ sở pháp lý
1.1.2.1. Các văn bản Luật
- Luật Kinh doanh bất động sản 2006, có hiệu lực thi hành từ 1/1/2007.
- Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014.
- Luật dân sự năm 2015, có hiệu lực từ ngày 01/01/2017.
1.1.2.2. Các văn bản dưới Luật


7

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về giá đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 03/3/2017 của Chính phủ Sửa đổi,
bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 của Chính phủ về
Đăng ký biện pháp bảo đảm;
- Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016
của Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày
04/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội Vụ, Bộ Tài Chính hướng
dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn
phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường;
- Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016
của liên Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Mơi trường Quy định về hồ sơ và
trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về
đất đai của người sử dụng đất
- Thông tư số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm
2011 về Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất;
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính;

8
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất, thu hồi đất;
- Thông tư số 02//2015/TT-BTNMT ngày 13/3/2015 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định
43/2014/NĐ-CP và Nghị định 44/2014/NĐ-CP;
- Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 05/12/2017 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi,
bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi,
bổ sung một số điều của các Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
- Thông tư 07/2019/TT-BTP ngày 25/11/2019 của Bộ tư pháp hướng
dẫn một số nội dung về Đăng ký thếp chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất;
- Quyết định số 1839/QĐ-BTNMT ngày 27/8/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về việc cơng bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc
phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Quyết định số 156/2004/QĐ-UB ngày 15/10/2004của UBND Thành
phố Hà Nội về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định số
158/2002/QĐ-UB ngày 25/11/2002 quy định về thủ tục chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp (hoặc bảo lãnh), góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà trên địa bàn thành
phố Hà Nội;
- Quyết định số 39/2008/QĐ-UBND ngày 22/10/2008 của UBND thành
phố Hà Nội về việc ban hành quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và thu hồi đất, giao
đất làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội;
- Quyết định số 117/2009/QĐ-UB ngày 01/12/2009 quy định về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất

9
cho hộ gia đình, 14 cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 02/2010/QĐ-UBND ngày 18/01/2010 của UBND thành
phố Hà Nội về việc ban hành quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và làm nhà ở nông
thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội
- Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24/4/2013 của UBND thành
phố Hà Nội về việc Ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyèn sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến
động về dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài
trên địa bàn thành phố Hà Nội.
1.2. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên thế giới và ở Việt Nam
1.2.1. Quyền sở hữu về đất đai tại một số nước trên thế giới
1.2.1.1 Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản dựa trên việc sở hữu tư
nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã
hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường.
Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các lĩnh vực của
nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành
khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai.
Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng
ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai … đều
được luật hóa. Dưới đây là một số đặc điểm nởi bật của pháp luật, chính sách
đất đai của Thụy Điển (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2018).

- Việc đăng ký quyền sở hữu


10
Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Tòa
án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai. Người
mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vịng 3 tháng sau khi mua.
Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Tòa án sẽ xem xét,
đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, Tòa sẽ tiến hành đăng
ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng
chuyển nhượng sẽ lưu tại tòa án, bản gốc được trả lại cho bên mua. Tòa án
cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (như cấm bán).
Đăng ký đất là bắt buộc tại Thụy Điển nhưng hệ quả pháp lý quan trọng
lại xuất phát từ hợp đồng chứ khơng phải từ việc đăng ký. Vì vậy, chuyển
nhượng là một hợp đồng cá nhân (khơng có sự làm chứng về mặt pháp lý và
khơng có xác nhận của cơ quan cơng chứng) nên rất khó kiểm soát được việc
đăng ký. Tuy nhiên ở đây hầu như tất cả các cuộc mua bán, chuyển nhượng
đều được đăng ký. Do vậy, việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền
sở hữu của chủ mới, quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba
nào đó, và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế
chấp (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2018).
- Vấn đề thế chấp
Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết nhưng thế
chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định pháp luật về thế
chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp, đó là:
Bước (1) Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để
vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được
đăng ký và Tịa án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện
thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho
một cam kết thế chấp thực tế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác

nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển.


11
Bước (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho
vay. Khi thực hiện bước (1), Tịa án khơng kiểm tra, xác minh các u cầu đối
với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng
bất động sản để vay vốn (tức là có xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra
khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần
đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện
thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu
cầu này thì việc thế chấp coi như khơng hợp pháp. Đây là trình tự thế chấp
theo quy định của pháp luật, nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều được
diễn ra do Ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại Ngân hàng, bên
đi vay sẽ ký ba văn bản: Hợp đồng vay (phải nêu rõ số tiền vay), Hợp đồng
thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi Tòa án để xin đăng ký thế
chấp. Ngân hàng sẽ giữ lại hai tài liệu đầu và gửi đơn xin thế chấp đến Tòa
án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp được chuyển lại Ngân hàng và lưu
trong hồ sơ thế chấp. Thông thường Ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê
duyệt của Tòa án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi khoản nợ thế chấp
được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại
cho bên đi vay.
Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi bên vay
không thanh tốn theo đúng hợp đồng thì bên cho vay sẽ có đơn tịch thu tài
sản để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan nhà nước có thẩm quyền đặc biệt
thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service). Nếu yêu
cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên nhận thế chấp
sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho vay thế chấp. Thủ tục này được tiến
hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có
đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2018).

- Về vấn đề bồi thường


12
Khi Nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa trên giá thị
trường. Ngồi ra, người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ
đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp
tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể bán tài sản
và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải
nộp thuế cho trường hợp chuyển nhượng đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài
sản của mình, tuy nhiên cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần
dành cho các mục đích chung của xã hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc
thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của
tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2018).
1.2.1.2. Ơxtrâylia
Ơxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất đai từ
rất sớm. Thời gian trước 01/01/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất
thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất
tư nhân). Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất
tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí
bằng khốn thời gian sau 01/01/1875) (Trần Minh Hà, 2018).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà
nước và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân
chia giữa nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng
khơng và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định
cụ thể của pháp luật). Tồn bộ khống sản có trong lịng đất như: bạc, vàng,
đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,… đều thuộc sở hữu
Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác
khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài
sản trên đất.

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển


13
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà khơng có sự
trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các cơng
trình cơng cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902)
nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân
theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi
chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền
(Cục quản lý đất đai Ơxtrâylia – DOLA) (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
1.2.1.3. Trung Quốc
Cũng giống như Việt Nam, Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối
với đất đai. Dưới hệ thống kinh tế kế hoạch Xã hội chủ nghĩa (XHCN), quyền
sở hữu tài sản đối với tài nguyên thiên nhiên và các phương tiện sản xuất
phần lớn đều bị quốc hữu hóa ngay sau khi Đảng Cộng sản Trung Quốc nắm
quyền lực vào năm 1949. Quá trình này được tiến hành song song với các
“phong trào”: “Bước nhảy vĩ đại” (1957 – 1962); “Tập thể hóa đất đai ở nơng
thơn” (1963 – 1965); “Cách mạng văn hóa” (1966 – 1978). Tuy nhiên, việc
quốc hữu hóa tồn bộ đất nơng thơn của nước này chỉ chính thức hồn tất sau
khi Hiến pháp 1982 được ban hành. Đất nông thôn thuộc về Nhà nước và
được quản lý bởi nhà nước Trung Quốc – người chịu trách nhiệm trước toàn
xã hội. Quyền sở hữu đối với bộ phận đất đai này được chính thức gọi là sở
hữu tồn dân XHCN (Socialist People’s Ownership). Là người đại diện cho
toàn dân, về mặt lý thuyết, nhà nước Trung Quốc có tồn quyền của một chủ
sở hữu. Theo học thuyết của chủ nghĩa Mác, đất đai lúc bấy giờ đã bị loại
khỏi các giao dịch mang tính kinh tế ở Trung Quốc vì bản thân nó khơng có
giá trị. Thay vào đó, hệ thống kinh tế kế hoạch hóa tập trung đã thực hiện

phân phối đất đai theo các kênh hành chính (Administration Channels) mà
theo đó người sử dụng đất (SDĐ) khơng bị buộc phải trả bất cứ khoản tiền
nào cho việc SDĐ của mình. Tuy nhiên, họ cũng khơng được phép chuyển


14
nhượng phần đất mà mình được sử dụng. Đất đai lúc bấy giờ được coi là một
loại tài sản mang tính phúc lợi xã hội được phân phối miễn phí.
Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá
nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất
đai dưới bất kỳ hình thức nào. Như vậy, khơng khác gì thời kỳ kinh tế tập
trung của Việt Nam, ở Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị
trường nào cho người SDĐ để họ có thể trao đởi đất đai như một loại hàng
hóa. Hậu quả là đất đai bị sử dụng một cách khơng hiệu quả và lãng phí. Quy
định hạn chế nói trên rõ ràng đi ngược lại với quy luật khách quan của sự phát
triển kinh tế – xã hội cho nên chỉ phát huy được hiệu lực trong một thời gian
ngắn. Người SDĐ trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi đất đai như một loại
hàng hóa. Chính vì vậy, thị trường đất đai “khơng chính thức” – còn gọi là
“chợ đen” (black market) nhưng năng động đã bắt đầu xuất hiện ở Trung
Quốc. Ở đó, nhiều nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho th đất của
mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu. Đây chính là nhân tố tạo đà cho q
trình thực hiện cải cách chính sách đất đai ở nước này (Lưu Quốc Thái, 2007).
Do tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và nhu cầu về bất động sản lớn nên
giá đất ở Trung Quốc nhìn chung khơng ngừng tăng.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở
Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp,
người sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định
nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường
từ 40 – 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng). Việc mua bán này có thể
được thực hiện thơng qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá. Khi đã có được

QSDĐ người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:
- Chuyển nhượng QSDĐ
Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân
sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trị giám sát mà không can thiệp bằng


15
biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có
ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hồn thành nghĩa vụ tài
chính để có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt
động đầu tư ở một mức độ nhất định, thơng thường là ít nhất 25% tổng số vốn
đầu tư cho việc sử dụng theo dự án.
Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống
với điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện
đầu. Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ
thể hơn quy định của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi
cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về
đất đai.
Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng
QSDĐ không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong
15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải
đăng ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí
chuyển nhượng tương ứng.
Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển
nhượng. Khơng có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển
nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả
thuận. Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách
đáng nghi ngờ”, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ
trong trường hợp này. Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối
trong chuyển nhượng QSDĐ.

- Cho thuê QSDĐ
Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền cho thuê. Giao
dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Hai bên trong giao dịch
phải đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong
thời hạn 20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực. Nội dung chính của hợp đồng