Nâng cao hiệu quả quản lý bất động sản trên địa bàn tp hồ chí minh báo cáo đề tài khoa học giai đoạn một

(OEP

XI

=

UY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
;_

SỞ ĐỊA CHÍNH ~ NHÀ ĐẤT
Gá s% R9

BÁO CÁO ĐỀ TÀI KHOA HỌC
NANG CAO HIEéU QUA QUAN LY BAT DONG SAN
TREN OIA BAN THANH PHO HO CHE MINE
(GIAI DOAN MOT)
Br Woods

THANG 11 NAM 1999


MỤC LỤC

MỤtLỤt..........................
nh nh nh nhờ
c7 2c nh
...-.
LỮINÚN BẤU ...................

PaAN MGT- TONG QUAN

1. Me TIEU CUA DE TAI
IL. PHAM VICUA BE TAL
PHAN HAI-HIEN TRANG QUAN LY SU DUNG BAT BONG SAN HIEN NAY VA NGUYEN MAN

|. TINH PHUC TAP CUA KHIA CANH BAT QONG SAN
1.Véditial .

2. Vé sha cffa
3. Về xây tất

4, VG til chink

B. tát quam he dan sy cd én gian lấn tất f{ sắt..................

¬

HL QUAN HE GITA CRINH QUYEN VA CAC CO QUAN CO LIEN QUAN

III. VIỆP PHÂN tẤP QUÁN LÝ BẤT BỆNE §ẢN........................................-

PHAN BA - DINH NUCNG PHUGNG PHAP NGHIEN COU VA CACHTIEPCANVANDE..................4 12

1. CAC NOT DUNG PHÁP LÝ VÀ AY THUAT TRONG QUAN LY BẤT BẬNt SẮN....................... 2
eee teers
1. Cich thldt lap thay tin vé bAtMONG SiMe

I |
a
.........
13- Về xây tất

1.4- Nghĩa va tal chink

1.5 Cac giai kệ lân sỹ
2. tác! then đãi, cập siậ1 lhôat tin trong mí tim hết

3. Mable cite va d6 xndtede Stak chd phap lf, phwdng pha

IL CAC VAN DE TON TAL QUA CAC THUI KY GAL TAO KHCN VE MHA- DAT TAI TP.ACM
IN. GAC VAN DE TON TAI TRONG KHIA CANH XÂY DUNG, SU DUNG BAT, NGHIA VY TAI CHIH VA CAC QUAN HE
eee eee etna
00... cece erence
BAN SUCOLIENQUAN
WW. CAC D[ttd CHE VE QUAN LY BAT BONG sin HIEN NAY VA CAC GIAI PHAP DANG AP DUNG
V. NGHIEN COU KINH NGHIEM MGT SO MUGE TREN THE GIO)...

0...

eee

eee

PHAN BON - BE XUAT MOT SO NOI DUNG NANG CAO HIEU QUA QUANLY BATDONESAN............ 1B

L DE KUAT QUAN DIEM QUANLY ........................--.....-.---II. DE XUAT CAC BINH CHE CAN BO SUNG... .

IIL. PHUGAG PHAP NANG CAO HIEU QUA QUAN LY .
IV. UNG DUNG CONG NGHE TINHGC 0.20...
PHAN WAM-KETLUAN WA KIENNGHE

eee cette

eee ee rad
a

000.000 ccc ccc cee eee

Nâng cao hiệu quả quản lý bất động sẵn trên địa bàn thành phố Hô Chi Minh.

Trang

2


LỜI NÓI ĐẦU
Vấn đề quản lý bất động sản là một trong những nội dung
quan trọng trong công tác quản lý đơ thị của thành phố.
Ngược dịng một đoạn thời gian trong việc tìm hiểu về quản lý

bất động sản của thành phố có những vấn đề cần quan tâm suy
nghĩ, đó là :

- Trước năm 1975, dân số thành phố có giai đoạn tăng rất
nhanh do sự di dân từ những vùng chiến tranh về thành phố từ 2
triệu dân

lên 2,5 triệu dân và tại thời điểm

năm

1975

là 3 triệu dân;

theo đó số nhà của thành phố trong khoảng thời gian từ năm 1966
đến năm 1972 đã tăng hơn 200 ngàn căn.
Với phương thức quần lý của chính quyền chế
xác lập sở hữu nhà đất là theo nhu cầu của cá nhân
người có đủ điều kiện đăng ký quyền sở hữu về bất
chính quyền ghi nhận và lập thủ tục xác lập; như vậy

độ cũ là việc
hoặc tổ chức,
động sản thì
rõ ràng là đa

sð dân cư vẫn chưa có xác lập sở hữu bất động sản của một cách

hợp pháp.

- Thời điểm 30.4.1975 có sự biến động lớn về chủ sở hữu, chủ
sử dụng bất động sản do sự di tản ra nước ngoài của số người
trong tổng số khoảng 500 ngàn công chức của chế độ cũ.
- Sau 30.4.1975 đến

1984 thành phố thực hiện chính sách cải

tạo về nhà — đất của người cho thuê và người có thế lực của

chế

độ cũ, và chính sách cải tạo tư sẵn chế độ cũ; điều này cũng tạo
sự biến động lớn về quyền sở hữu và sử dụng bất động sản.

Mặt khác,

nhiều năm

sau

30.4.1975

chính quyển

thành

phố

chủ yếu tập trung chỉ đạo giải quyết về vấn đề kinh tế nhằm vượt
qua khó khăn về ddi sống của người dân thành phố; việc quân lý
bất động sản chưa có định chế rõ ràng và phù hợp nên cơ quan
nào, ngành nào cũng có quyền tiếp quản, phân phối và sử dụng
nhà — đất và việc xác lập quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng cũng
có nhiều cơ quan có thẩm quyền quyết định; tuy có tổ chức đợt kê

khai nhà năm 1977 nhưng mục tiêu chỉ để biết và vì vấn để an ninh

chính trị là chính.
Nâng cao hiệu quả quản lý bất động sẵn trên dia ban thành phố Hồ Chí Minh.

Trang

3


Việc quản lý bất động sản còn bị chi phối bởi nhiều văn bản

pháp quy, có khi chồng chéo rất khó xử lý cụ thể.
Từ những

yếu tố nêu trên nên nhiều

năm

qua, công tác quản

lý bất động sản của thành phố còn nhiều điều bất cập, việc giải

quyết các mối quan hệ về bất động sản còn nhiều thủ tục, giấy tờ,

nhiều cơ quan cùng tham gia giải quyết, đôi lúc việc giải quyết lại

phụ thuộc vào cảm tính cá nhân, không nhất quán nên gây nhiều
phiền hà cho người dân; chưa có biện pháp hữu hiệu nhằm tạo

điều kiện thơng qua công tác quản lý bất động sản để người dân

xác lập đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình; cơ quan quản lý địa

chính - nhà đất chưa nắm chắc được quỹ đất, nguồn nhà nên lúng

túng trong việc hoạch định chiến lược phát triển ngành.

Hiện nay, công tác quản lý bất động sản có điều kiện pháp lý
thuận

lợi qua

Luật đất đai, Luật dân

sự, các

Nghị

định,

thông

tư

hướng dẫn phù hợp .. Nên cần thiết phải phải có sự đầu tư nghiên

cứu nghiêm

túc nhằm

từng bước nâng cao hiệu quả quản

lý bất

động sản trên địa bàn thành phố.

Từ những lý do nêu trên, Sở Địa chính - Nhà đất tổ chức đăng

ký và thực hiện nghiên cứu đề tài khoa học này.

Nâng cao hiệu quả quản lý bất động sẵn trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Trang

4


PHẦN MỘT

TONG QUAN
1.- Mục tiêu của dé tai:
Nhiéu

năm qua, công

tác quản lý bất động sản của thành phố còn

nhiều điều bất cập, việc giái quyết các mối quan hệ về bất động sắn
nhiều thủ tục, giấy tờ nhưng đôi lúc việc giải quyết lại phụ thuộc vào
tính cá nhân, khơng nhất quán nên gây nhiều phiển hà cho người dân.
khác, cơ quan quản lý địa chính — nhà đất chưa nắm chắc được quỹ
nguồn nhà nên rất lúng túng trong việc hoạch định chiến lược phát

còn
cảm

Mặt
đất,
triển

ngành trong nhừng năm tới.

Quản lý bất động sản là nhiệm vụ chính của Sở Địa chính ~ Nhà đất
thành phố. Quản lý chắc bất động sản làm cơ sở cho việc quy hoạch sử

dụng đất và xây dựng chiến lược phát triển nhà; tạo điểu kiện giải quyết

các mối quan hệ và giao dịch liên quan đến bất động sản được đơn giẩn và
thuận lợi; đưa việc quản lý bất động sản bằng hệ thống tin học để tăng
cường hiệu lực quản lý của ngành địa chính - nhà đất thành phố. Đây là
những yêu cầu bức xúc của ngành địa chính — nhà đất thành phố hiện nay.
IH.- Phạm vi của để tài :
Bất động sản được khái niệm là gồm có đất, vật kiến trúc, tài sẩn có

trên đất và được gắn liền với đất cùng với các quyền và nghĩa vụ kèm theo.

Mối quan hệ bất động sản chủ yếu dựa trên cơ sở xác định quyển sở
hữu, quyền sử dụng và các nghĩa vụ có liên quan đến việc giao địch quyền

sở hữu và quyển sử dụng bất động sản.
Phạm

vi nghiên cứu để tài này được xác định trong sáu nội dung, cụ

thể như sau :

1. Xây dựng cơ sở dữ liệu và cấu trúc đữ liệu về bất động sản tại

thành phố Hồ Chí Minh.

2. Xây dựng phương pháp hình thành hệ thống đữ liệu về bất động sản
tại ba cấp :
Nâng cao hiệu quả quần lý bất động sẵn trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh : Trang

5


- Sở Địa chính ~ Nhà đất;

- Phịng Quản lý đơ thị quận (Phịng Xây dựng thơng vận tải và Phịng Địa chính huyện); và

Giao

- Uy ban nhân dân phường, xã.

. Nghiên cứu và để xuất việc lựa chon phan mém tin học thích hợp

trong cơng tác quản lý của ngành địa chính ~ nhà đất thành phố và
phương pháp xử lý thông tin tại mỗi cấp nêu trên.
. Xây dựng phương pháp trao đổi thơng tín giữa ba cấp quần lý nêu

trên theo các bước đi phù hợp mang tính kế thừa và tiến trình hiện
đại hóa dân.

. Xây dựng phương pháp trao đổi thông tin giữa ba cấp nêu trên với
các ngành lién quan như Kiến trúc sư trưởng, Xây dựng, Thuế, Tư

pháp— Công chứng, Giao thông ~ cơng chánh ... theo tiến trình hiện

đại hóa dẫn.

. Để xuất một số quan điểm quản lý bất động sản và các định chế
pháp lý cần bổ sung (nếu có).

Nâng cao hiệu quả quân lý bất động sân trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Trang

6


PHẦN HAI
HIỆN TRẠNG QUẦN LÝ - SỬ DỤNG BẤT DONG SAN HIỆN NAY
VÀ NGUYÊN NHÂN

1.- Tính phức tạp trong từng khía cạnh của bất động sản :
1.- Về đất đai :

Việc quần lý bất động sản nói chung và đất đai nói riêng hiện nay của
thành phố cịn gặp nhiều khó khăn, cụ thể là :

- Tình trạng khiếu nại về đất chiếm tỷ lệ cao trong các loại khiếu nại

của người dân; việc giải quyết, xử lý một cách hữu hiệu còn hạn chế và hầu
hết việc giải quyết, xử lý còn chiếm nhiều thời gian để kết thúc một hỗ sơ.

- Việc lấn chiếm đất khá phổ biến làm cho chính quyển và các cơ quan

quần lý nhà nước phải tìm giải pháp khắc phục hậu quả một cách khó khăn,
bị động như việc hợp thức hóa việc quy hoạch, xây dựng, cấp đất tại một số

nơi trong thành phố do dân tự lấn chiếm, sang nhượng bất hợp pháp; hoặc
giải quyết các vụ việc tranh chấp rất lâu.
- Việc giải quyết, xử lý các khiếu nại, tranh chấp tốn nhiều công sức,
thời gian do cùng một vụ việc mà nhiều cơ quan cùng xử lý như đã giải

quyết khiếu nại, tranh chấp rồi nhưng đương sự một trong các bên chưa
thỏa mãn lại tiếp tục khiếu nại cấp trên; đôi khi thông tin bị cắt khúc hoặc

lưu trữ không tốt nên dẫn đến việc xử lý không thống nhất giữa các cơ quan
hoặc các cấp.

- Việc quản lý đất đai của thành phố chưa có nền bản đồ địa chính và sổ

bộ địa chính cơ bản và thống nhất.

Hiện nay, thành phố chưa có đầy đủ nền bản đổ địa chính được đo đạc

chính quy theo hệ thống tọa độ thống nhất quốc gia mà hiện trạng bản đổ
sử dụng gồm nhiều loại được thành lập theo các phương pháp khác nhau,
thời điểm khác nhau; ngay trong cùng một địa bàn quận, huyện phải sử

dụng hai loại bản đổ khác nhau nên dẫn đến có một số trường hợp trùng

lắp, thiếu sót, chơng lấn khi cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng đất cho
người đân; việc cập nhật gặp nhiều khó khăn và thực tế trong những năm
Nâng cao hiệu quả quân lý bất động sẵn trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

Trang

7


qua chưa thực hiện việc cập nhật biến động một cách có hệ thống và
thường xuyên, cụ thể là :
* Khu vực nội thành :

-_

Bản đỗ giải thửa từ thời Pháp được thành lập từ các năm
1907,

1912,

1922,

1926,

1924,

1928,

1930,

1932,

1936,

1906,
1937,

1939 và 1940 tại mỗi khu vực khác nhau của nội thành với các
loại tỷ lệ 1/500, 1/1000, 1/2000;
được thành lập từ năm

1961 - 1964

-_

Bản đỗ hiện cải từ thời Mỹ
với tỷ lệ 1/500 và 1/1000;

-_

Bản đổ địa chính được lập mới chỉ xong tại phường Bến Thành,

quận 1. Riêng phường 9, quận 11 thì được đo chỉnh lý trên nên
bản đổ địa hình với tỷ lệ 1/500.

* Khu vực quận ven, quận mới và huyện ngoại thành :

`

địa chính được thành lập theo Chỉ thị 299/TTg ngày
11.10.1980 của Thủ tướng Chính phủ từ năm 1982 - 1985 với tỷ
1é 1/2000 va 1/4000;

-

Bản

-

Bản

đồ

thị 02/CT.UB ngày
18.01.1992 của Ủy ban nhân dân thành phố từ năm 1994 - 1997
đổ địa chính

được

thành

lập theo

Chỉ

với tỷ lệ 1/2000.

Cần thiết phải thiết lập nên bản đồ địa chính thống nhất phủ kín địa ban

thành phố và là loại bản để số nhằm đáp ứng tất cả yêu cầu của công tác
quản lý đơ thị nói chung.

Về sổ bộ địa chính my đã được thành lập nhưng còn nhiều vấn để ton

tại như sổ bộ địa chính cũng chỉ dựa trên nễn bản đỗ địa chính hiện có, chưa
có một loại sổ bộ địa chính thống nhất phủ kín địa bàn thành phố; cịn duy
trì hệ thống sổ mục kê, sổ cấp GCNQSDBĐ, sổ theo dõi và ghi nhận các

trường hợp giao đất - cho th đất, ngồi ra cịn có hệ thống sổ theo đối

cơng tác hợp thức hóa nhà theo quyết định 6280/QĐ.UB.QLĐT, số theo đối

công tác bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo Nghị định 61/CP va sắp tới
có hệ thống số quản lý nhà — đất tiông qua đợt kê khai đăng ký nhà — đất
theo quyết định 3376/Q9.UB.QLĐT.

Cần thiết phải nghiên cứu thiết lập một loại sổ bộ duy nhất chứa đựng
đầy đủ những tiêu thức chủ yếu của công tác quản lý bất động sản.
Nâng cao hiệu quả quân lý bất động sẵn trên địa bàn thành phố Hồ Chí Mink

Trang

8


2,- VỀ nhà cửa :
- Thực trạng là cơ quan quản lý nhà nước ngành

địa chính — nhà đất

chưa quần lý chặt nguồn nhà của thành phố về số lượng, về các thuộc tính
của nó và quan trọng nhất là cơ sở pháp lý của từng căn nhà như quyển sở
một
hữu, quyển sử dụng để có thể xác lập việc giải quyết các mối quan hệ

cách đơn giản nhất.
- Từ năm

:

1991, việc lập bản vẽ hién trang nha mdi duge cd quan quản

lý ngành chú ý và đưa vào quy định trong các hoạt động giao địch có liên
quan; tuy nhiên, cũng có điểu bất cập như hiện nay là chưa có biện pháp
xác lập

thống nhất và đặt thành quy định về sự liên quan giữa bản vẽ hiện

trạng nhà và bản đỗ vị trí đất của một căn nhà nên dẫn đến một số trường
có
hợp một trong hai bên phải chỉnh lại bản vẽ mặc dù đã được các cơ quan
thẩm quyền kiểm tra và xác nhận.
nhà
~ Giải quyết một vấn để có liên quan đến tính pháp lý của một căn
sách cải
còn bị chỉ phối bởi nhiều văn bản pháp quy liên quan đến chính
nhất hoặc
tạo, đơi khi có sự chồng chéo tất khó giải quyết một cách thống
diện
cồn để kéo dài làm cho người dân có sở hữu hoặc sử dụng nhà thuộc
căn nhà
đó khơng thể nào giải quyết được một số quan hệ có liên quan đến
nước ngồi.
như điện nhà 2/1V, nhà có người sở hữu hoặc sử dụng có yếu tố

3.- Về xây cất:
phép khá phổ
- Tình trạng xây cất nhà khơng giấy phép hoặc sai giấy

— nhà đất nói
biến trong thời gian qua làm cho việc quản lý ngành địa chính
rất khó
riêng và các cơ quan, chính quyển các cấp của thành phố nói chung

gây hậu quả là có sự
khăn trong việc xử lý và bất kỳ việc xử lý nào cũng
về góc độ quản lý
thiệt hại về tài sản của công dân, của Nhà nước. Đứng

phù hợp để giải
nhà nước có sự nghiên cứu để có biện pháp, chính sách
biện pháp quan
quyết vấn để quy hoạch đô thị, vấn để cấp phép xây dựng,
phạm.
lý xây dựng và xử lý chế tài đối với các trường hợp vi

4.- Về tài chính :

trong quan hệ
Đây là vấn để quan tâm của Nhà nước và của người dân

có liên quan đến bất động sản.

—

—_———

Hồ Chí Minh:
Nâng cao hiệu quả quản lý bất động sẵn trên địa bàn thành phố

Trang

9


Với số liệu thống kê qua đợt kê khai đăng ký nhà - đất cho thấy có
khoảng 60%

trên tổng số hơn một triệu hỗ sơ kê khai là diện nhà chưa có

giấy tờ hợp pháp. Điều này cũng nói lên khía cạnh về tài chính trong quan
hệ về bất động sắn. Vấn để tài chính và vấn để quần lý thường có những

mâu thuẫn nội tại đặt ra những bài tốn mà chính quyển và các cơ quan
phải có chính sách và biện pháp giải quyết một cách phù hợp. Một điều

chắc chắn là nếu quần lý tốt thì sẽ thúc đẩy các quan hệ kinh tế thuận lợi
hơn,
Thành

phố có hơn một triệu căn nhà; hàng năm có hơn 20.000 trường

hợp chuyển dịch bất động sản có xác lập pháp lý đầy đủ trong 40% số
lượng nhà cửa có giấy tờ hợp pháp; chắc chấn trong số 60% số lượng nhà

cửa chưa được xác lập đẩy đủ về quyền sở hữu và quyển sử dụng thì vẫn có
nhu cầu chuyển dịch của người sử dụng mà Nhà nước không-thể biết được
và khơng thu được kinh phí từ nguồn này.
5.- Các quan hệ đân sự có liên quan đến bất động sẵn :
Khi nói đến bất động sản là người ta nghĩ ngay đến vấn đề pháp lý về
quan hệ dân sự có liên quan như thừa kế, phân chia tài sản, quyền sở hữu,

quyền sử dụng, ủnh trạng tranh chấp, cầm cố, thế chấp, .. Trong thời gian
qua, việc giải quyết các quan hệ dân sự liên quan đến bất động sản cịn vấn
để cần nghiên cứu để có xác lập đúng đắn hơn, cụ thể là :
- Chính quyển

và các cơ quan quần lý nhà nước còn đặt trách nhiệm

pháp lý thuộc về mình chưa hợp lý khi giải quyết các quan hệ dân sự liên

quan đến bất động sản nên buộc người dân phải liên hệ nhiều cơ quan để
lập nhiều thủ tục có liên quan mà khơng xác lập trách nhiệm dân sự của

người dân khi họ có nhu cầu quan hệ giải quyết về bất động sản có liên

quan.

- Do phải nhiều cơ quan tham gia trong quan hệ giải quyết thủ tục bất

động sản như nêu trên mà trong khi việc trao đổi thông tin có liên quan

giữa các cơ quan cịn rất:-hạn chế nên tình trạng giải quyết hồ sơ bất động

sẵn thường kéo dài, mất nhiều công sức và thời gian. Vấn để đặt ra là cần
thiết phải xây dựng phương pháp quan hệ trao đổi thơng tin giữa các cơ
quan có liên quan một cách phù hợp, chính xác và nhanh chóng trong quan
hệ về bất động sản.

Nâng cao hiệu quả quản lý bất động sẵn trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Trang

10


IL- Quan hệ giữa chính quyền và các cơ quan có liên quan :
Năm

nhóm thơng tin nêu trên chứa đựng đầy đủ thông tin về bất động

sản nhưng việc trao đổi thông tin giữa các cơ quan quản lý Nhà nước cịn

rất hạn chế và việc kết nối thơng tin chưa được xác lập nên vấn để tổn tại

liên quan đến bất động sản sẽ cịn tiếp diễn nếu khơng sớm có giải pháp
thích hợp.

Mặt khác, cịn ít trường hợp có quan điểm khác nhau giữa các cơ quan

liên quan đến việc giải quyết một quan hệ bất động sản như giữa vấn để
xây dựng với việc xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản; giữa
việc quản lý sử dụng với việc mua bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước ...

IH.- Việc phân cấp quản lý bất động sẵn :

- Việc phân cấp quản lý bất động sản khơng thống nhất một đầu mối mà
cịn chồng chéo, tắng mạng nhiều cơ quan quản lý bất động sân khác nhau

như đối với bất động sản thuộc sở hữu nhà nước thì các cơ quan quản lý

gồm ngành địa chính - nhà đất, Phịng Quản lý cơng sản, Chỉ cục tài chính
doanh nghiệp nên có lúc sơ hở, khơng rạch rồi.

Mặt khác, việc xây dựng hệ thống thông tin và việc trao đổi thông tin

giữa các cấp chưa được xác lập một cách day đủ và thống nhất.

- Việc phân cấp trong vấn để quy hoạch, cấp phép xây dựng thời gian

trước cịn nhiễu bất cập, có lúc cơng tác này còn tập trung chưa hợp lý tạo
sự quá tải và không đáp ứng nhu câu của người dân.
- Cồn chưa rõ rằng trong phân công theo chức năng giữa các cơ quan

như vấn để quy hoạch sử dụng đất với vấn để quy hoạch kiến trúc đô thị
cũng làm hạn chế trong công tác quần lý bất động sản của thành phố,

Nâng cao hiệu quả quân lý bất động sẵn trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Trang

I1

PHẦN BA

ĐỊNH HƯỚNG PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
VÀ CÁCH TIẾP CẬN VẤN ĐỀ

I.- Các nội dung pháp lý và kỹ thuật trong quần lý bất động sản :
1.- Cách thiết lập thông tin về một bất động sản :
Thông tổn về bất động sản được thiết lập như năm nhóm thơng tin nêu ở
phan hai, cu thể như sau :
1.1- Về đất:

- Sốlơ;

- Số thửa;

- Số tờ bản đổ;

- Diện tích :+ Sử dụng chung
- Loại đất;

- Số sổ bộ địa chính;

+ Sử dụng riêng

- Nguồn gốc;

- Các loại giấy tờ pháp lý về đất.

* 1⁄2. Về nhà: -Sốnhà;

-DiệntíchXD;

- Cấu trúc nhà : + Tường
- Loại nhà;

- Tổng diện tích sànXD;

+ Cột + Đà + Sàn + Mái

- Nguồn gốc;

~ Các loại giấy tờ pháp lý về nhà.
1.3- Về xây cất: — - Có giấy phép XD; - Khơng có giấy phép XD;

- Xây cất: + Đúng GPXD + Sai GPXD + Thời điểm XD
- Đã hồn cơng:

- Chưahồncơng,

- Xử lý về XD.

1.4- Nghĩa vụ tài chính :
- Đã thực hiện xong;

- Chưa thực hiện xong,

1.5- Các quan hệ dân sự :

- Về chủ sở hữu, sử dụng :

+Hotên

+Nămsinh

+ Giấy CM + Thường trú
- Tranh chấp, khiếu nại,

- Cầm cố, thế chấp, góp vốn.

Nâng cao hiệu quả quân lý bất động sân trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Trang

12


Những thông tin nêu trên được xây dựng một cách có hệ thống và nhất

thiết phải áp dụng cơng nghệ tin học vào việc thu thập, xử lý. cập nhật và
khai thác, trao đổi thông tin giữa các cơ quan có liên quan.

Quan điểm thiết lập thơng tin là dựa trên năm nhóm thơng tin nêu trên

nhưng cơ bản nhất là việc quản lý từng thửa đất một cách thống nhất và có
sự đồng bộ trong việc cập nhật thơng tin giữa số bộ địa chính và bản đồ địa
chính.

2.- Cách theo dõi, cập nhật thơng tin trong q trình biến động :

- Việc cập nhật biến động về bất động sắn được xác định cập nhật theo

ba cấp quần lý từ phường ~ xã, quận — huyện và Sở Địa chính - Nhà đất và

cập nhật trên số bộ và trên nền bản đồ hiện có và dân dẫn nâng cao việc

cập nhật thơng tin khi có đủ điều về cơng nghệ tin học.
Sở Địa chính — Nha dat đã xây dựng quy trình cập nhật biến động về
bất động sẵn với phương pháp thủ công nhằm giải quyết việc cập nhật trước

mắt (Phụ lục kèm theo). Trong phạm vi nghiên cứu để tài này có đặt ra
việc cập nhật trên hệ thống tin học khi có đủ điều

kiện thực hiện (Phần

demo).

3.. Nghiên cứu và để xuất các định chế pháp lý, phương pháp quản lý :

- Quyển sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được xác lập bằng luật

định nên cần thiết phải giải tỏa các chính sách ràng buộc làm hạn chế việc
thực hiện quyên và nghĩa vụ của công dân đối với những vấn để liên quan

đến bất động sản.

- Việc quản lý bất động sản cần dựa trên quan điểm là công dân chịu

trách nhiệm dân sự đẩy đủ đối với những quan hệ liên quan đến bất
sản như việc kê khai nhà - đất, xin cấp giấy chứng nhận quyển sở
quyển sử dụng đến tất cả các quan hệ giao dịch khác; Nhà nước có

nhiệm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp đồng thời tạo mọi điều cho

động
bữu,
trách
công

dân thực hiện nghĩa vụ có liên quan của mình.

Nang cao hiệu quả quản lý bất động sẵn trên địa bàn thành phố Hỗ Chí Minh-

Trang

13


IIL- Các vấn dé tén tại qua các thời kỳ cải tạo XHCN về nhà - đất tại

thành phố Hồ Chí Minh :

Sau 30.4.1975, Nhà nước có những chính sách cải về nhà — đất của chế
độ cũ như cải tạo nhà cho thuê, cải tạo nhà của người có thế lực chế độ cũ,

cải tạo tư sản; đặc biệt các chính sách này có phạm vi ảnh hưởng rất lớn đối

với thành phố trong quản lý bất động sản mà hiện nay cịn những vấn dé
tơn tại (Phần có báo cáo trong giai đoạn hai).

II- Các vấn để tổn tại trong khía cạnh xây dựng, sử dụng đất, nghĩa
vụ tài chính và các quan hệ dân sự có liên quan :

- Về sử dụng đất:

Theo kết quả khảo sát tại 12 phường của Quận 2, 9 và 12 hồi tháng

8/1998 cho thấy những khó khăn tơn đọng trong quần lý đất đai thể hiện
như sau

:
* Công tác quy hoạch và kế hoạch

sử dụng đất chưa được pháp lý

hóa, nên cơng tác lập họa đồ địa chính theo quy hoạch đất mới không thực
hiện được, hiện nay đang sử dụng họa đổ địa chính cũ, vừa thiếu lại lạc hậu

so với biến động đất đai (phần lớn là đân không khai báo). Nhận định này

cấp quận 66,6%, phường ở Quận 2

là 75%.

là 100% và cấp phường ở Quận 9 và 12

* Thủ tục hành chính rườm rà, quy trình phải qua nhiều cấp quản lý

sinh ra rắc rối, phức tạp, mất nhiễu thời gian, cá dân và chính quyển địa

phương đều gặp khó khăn (quận 100%, phường 66,6%).

* Các quận mới thành lập, bộ máy chưa ổn định, cán bộ kiêm nhiệm

nhiều việc, trang thiết bị thiếu lại chưa đồng bộ ảnh hưởng trực tiếp đến

công tác quản lý đất đai trên địa bàn.

* Đất đai trên địa bàn từng quận bị chia cắt quản lý theo tính chất
đầu tư, qui mô dự án và phân cấp quần lý do vậy, trên thực tế dự án thì
nhiễu nhưng từ khi thành lập quận mới đến nay đất vẫn trống.
* Chính sách thuế chưa phù hợp ảnh hưởng trực tiếp đến việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như việc khuyến khích đầu tư của
các dự án. Vì các tuyến đường đã được nâng giá sau khi chuyển từ huyện
thành quận trong lúc hạ tầng vẫn khơng có gì thay đổi.

Nâng cao hiệu quả quân lý bất động sẵn trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh'

Trang

14


Với yêu cầu "quản lý chặt chế thị trường bất động sản” thì việc tổ chức

quần lý quá trình chuyển dịch đất đai trong cơ chế thị trường theo định

hướng xã hội chủ nghĩa, mà chủ yếu là xác nhận giá trị bất động sản, điều
tiết giá cả đất đai, bảo đấm công bằng trong sử dụng đất giữa các thành
phần kinh tế, xác định giá đất hợp lý để tính thuế chuyển quyển, để giao

đất, cho thuê đất, đến bù thiệt hại về đất khi thu hơi có ý nghĩa quyết định.

Nhưng thực tế các quy định của pháp luật về vấn để này mới chỉ dừng lại ở
những nguyên tắc chung, chưa tạo ra một hành lang pháp lý đầy di dim

bảo cho việc vận hành thị trường bất động sản có sự quản lý của Nhà nước.

Mặt khác tổ chức quần lý hết sức chồng chéo lại không chặt chế cả bộ máy
lẫn thủ tục dẫn đến thiếu thống nhất, bất cập và gây phiển hà rất nhiều cho
địa phương lẫn người dân.

- Về quản lý xây dựng và nhà ở :

Kết quả phân loại nhà tại 3 phường thí điểm (P. Bến Thành, P. 9 Quận
11,P. Đông Hưng Thuận Quận 12) kê khai đăng ký nhà đất, cấp giấy chứng

nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho thấy.

* Tổng số 13.351 nhà ở có 353 nhà (2,64%) loai |, 2.680 nha
Nhu
(20,02%) loai 2, 8.182 nha (61,15%) loai 3, 2 nha (0,01%) loai 4
>

vay, đa số nhà ở chưa có giấy tờ hợp lệ, những quận mới thành lập tỉ lệ nhà

xây dựng không phép rất cao (P. Đông Hưng Thuận Quận

12 chiếm t lệ

93,36%).

* Thống kê tại Quận 1, 5, Hóc Môn về cấp phép xây đựng trong 3

năm được 2.835 trường hợp thì phải xử lý 4.486 trường hợp xây dựng không

phép hoặc sai phép (gần gấp 2 lần).

* Đối với các quận (huyện) Phịng quần lý đơ thị phải trực tiếp giải
quyết 24 loại hỗ sơ (đính kèm danh mục). Từng loại hồ sơ có quy trình và

thủ tục tương ứng. Việc luân chuyển hồ sơ, thụ lý và ra văn bản quản lý

Nhà nước có liên quan đến bất động sản cũng hết sức phức tạp, thời gian từ

1 tuần đến 4-5 tháng (đính kèm qui trình).

' Loại L: nhà đã có giấy chứng nhận quyền sở hữn nhà ở đất ở theo Nghị định 61/CP.

Loại 2: nhà ở có giấy tờ hợp lệ theo điều 2 QÐ 6280/QDUB.QLDT.
Loại 3: nhà chưa có giấy tờ hợp lệ.

Loại 4: nhà của người nước ngoài định cư tại Việt Nam.

ro

Nâng cao hiệu quả quân lý bất động sẵn trên địa ban thành phố Hơ Chí Minh

Trang

15

* Hồ sơ nhà đất phần lớn đều phải qua ba cấp giải quyết: phường quận - các ngành Thành phố. Tại mỗi cấp có nội dung, yêu cầu quản lý

riêng và cũng không thống nhất ở từng cấp tại các quận (huyện).
* Người dân mất nhiều thời gian, công sức lo các thủ tục nhà đất
trong lúc hệ thống cập nhật quản lý bất động sản còn nhiều khiếm khuyết
đã làm tăng tính phức tạp của cơng việc quản lý vốn dĩ đã phức tạp, rối rắm
từ trước đến nay.
Qua điều tra trực tiếp 20 người dân nộp hồ sơ xin hợp thức hóa quyển
sở hữu nhà ở và quyển sử dụng đất ở cho thấy việc giải quyết hổ sơ nhà ở
ba cấp như sau :
89% thời gian từ 3 — 10 ngày.
- Cấp phường :
- Phòng Quản lý đô thị quận :

26,3% (3 — 10 ngày),

26,3% (11 — 20 ngày),
26,3% (21 — 30 ngày).
~ UBND quận, huyện :

25% (3 — 10 ngày),

- Kiến trúc sư trưởng :

33% (11-— 20 ngày),
33% (21 — 30 ngày).
25% (3 — 10 ngày),
43,5% (11 — 20 ngày),
21% (21 — 30 ngày).

- Phòng Cơng chứng :

75% (3 — 10 ngày),

- Phịng thuế trước bạ :

40%
60%
20%
26%
43%

- Sỡ Địa chính - Nhà đất ;

25% (11— 20 ngày).

(3 — 10 ngày),
(11 — 20 ngày).
(3 — 10 ngày),
(21 - 30 ngày),
(3 — 4 tháng).

Được hỏi thứ tự ưu tiên trong quản lý nhà — đất và được trả lời :

(1) Bớt giấy tờ không cần thiết;
(2) Giảm bớt thời gian; và

(3) Bớt đầu mối giải quyết.

Nâng cao hiệu quả quân lý bất động sân trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh . Trang

16


:|

1V.- Các định chế về quản lý bất động sản hiện nay và các giải pháp
đang áp dụng :

'

ị

(Phần nghiên cứu này, sẽ được cụ thể hóa trong báo cáo ở giai đoạn hai)

V.- Nghiên cứu kinh nghiệm một số nước trên thế giới :
Đã thực hiện dịch một số tài liệu nước ngoài gồm tài liệu của CITYNET

về quần lý đất đô thị, tài liệu của Pháp về nền địa chính của Pháp, tài liệu
của Tây Úc về một số góp ý kiến về quản lý bất động sản tại Việt Nam
(Phụ lục kèm theo).

Nâng cao hiệu quả quản lý bất động sản trên dia bàn thành phố Hồ Chí Minh” Trang

l7


PHAN BON

ĐỀ XUẤT MỘT SỐ NOI DUNG NANG CAO HIEU QUA QUAN LY

BAT DONG SAN
I.- Đề xuất quan điểm quản lý :
Quần lý bất động sản trước hết phải dựa trên cơ sở pháp lý đẩy đủ và

hiện hành, trong đó xác định rõ :

- Cá nhân và tổ chức có trách nhiệm dân sự đầy đủ về quyển và nghĩa
vụ của chủ sở hữu, chủ sử dụng đối với bất động sản mà mình kê khai, đăng

ký,

- Các tổ chức có chức năng về đo vẽ hiện trạng vị trí nhà - đất chịu

trách nhiệm đây đủ về mặt kỹ thuật như độ chính xác của kích thước, hình

dang va vi tri nhà — đất do mình thực hiện.
>

. Co quan quan ly Nha nước có trách nhiệm ghỉ nhận đăng ký sở hữu, sử

dụng, lập các thủ tục để cấp giấy chứng nhận và bảo hộ quyền sở hữu và sử

dụng bất động sản của chủ sở hữu, chủ sử dụng thông qua các hoạt động
giao dịch về bất động sản.

- Mọi tranh chấp phát sinh về quyển và nghĩa vụ liên quan đến bất động
sắn sẽ do Tòa án giải quyết.

II.- Đề xuất các định chế cần bổ sung :

- Để nghị Trung ương sớm có chủ trương giải quyết việc xác lập quyền

và nghĩa vụ của công dân đối với bất động sản của họ theo luật định hiện
nay như diện nhà 2/V, điện vắng chủ .. và sớm có xác lập quyển và nghĩa

vụ của chủ sở hữu, chủ sử dụng có yếu tố nước ngồi đối với bất động sản
có liên quan.

- Với mục tiêu thực hiện cấp giấy chứng nhận quyển sở hữu nhà và

quyển sử dụng đất đô thị theo yêu câu quản lý bất động sản của thành phố
nói riêng trong vòng ba năm; với số lượng khoảng 60% trên tổng hơn một

triệu căn nhà chưa có giấy tờ hợp pháp sẽ được xem xét và cấp giấy chứng

Nâng cao hiệu quả quân lý bất động sẵn trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Trang

l8


nhận với mục tiêu đặt ra thì cần có định chế về việc phân cấp ký ban hành

giấy chứng nhận nêu trên, cụ thể là để nghị trung ương có chủ trương cho

phép Ủy ban nhân dân thành phố được phân cấp cho Ủy ban nhân dân
quận, huyện được ký ban hành giấy chứng nhận quyển sở hữu nhà và quyển

sử dụng đất đối với cá nhân và đối với diện nhà khơng phải là biệt thự và

.
cơng trình có quy mơ lớn.

- Để xuất có định chế về việc quy định một đầu mối quản lý toàn bộ bất

động sản trên địa bàn thành phố.

III.- Phương pháp nâng cao hiệu quả quản lý :
Qua thực tế công tác quản lý ngành địa chính - nhà đất thành phố và

đầu tư nghiên cứu để tài này, xin để ra một số phương pháp như sau :

1.- Trước hết cần xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về bất động sản :
- Hệ thống cơ sở dữ liệu bất động sản được xác định bao gồm dữ liệu
hình học (đổ họa) và dữ liệu phi hình học (thuộc tính).

- Phương pháp hình thành cơ sở dữ liệu :
+ Dữ liệu hình học dựa trên nền bản đổ hiện có và ứng cơng nghệ tin

học để số hóa nên bản đổ này bao gồm cả bản đồ địa chính và bản đổ địa
hình do Sở Địa chính — Nhà đất đang quản lý.

+ Dữ liệu phi hình học được hình thành qua kết quả của kê khai đăng

ký nhà - đất từ ngày 01.8.1999; các số liệu trong công tác đăng bộ, công
tác cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng đất nông nghiệp, công tác giao —
thuê đất, công tác bán nhà thuộc sở hữu nhà nước, công

tác quản lý nhà

thuộc sở hữu nhà nước .. được tổ chức thu thập và ứng dụng công nghệ tin

học để thực hiện việc rà sốt, xử lý, đối chiếu với nhau và hình thành số bộ

thống nhất để quản lý theo ba cấp.

- Cơ sở dữ liệu về bất động sản phải đáp ứng các yêu cầu :

+ Phù hợp với yêu cầu quan lý đô thị của thành phố;

+ Phù hợp về các chuẩn thông tin của cơ quan trung ương là Tổng cục
Địa chính và Bộ Xây dựng;

Nâng cao hiệu quả quản lý bất động sẵn trên địa bàn thành phố Hệ Chí Minh

Trang

19


+ Có sự kết nối hồn chỉnh giữa hai loại cơ sở đữ liệu hình học và phi
hình học để đáp ứng yêu cầu quản lý bất động sản.
- Xây dựng quy trình cập nhật những biến động thơng tin bất động sản

và quy trình kết nối thơng tin giữa ba cấp quản lý và dần dân kết nối thông
tin với các cơ quan có liên quan đến bất động sản và với Văn phòng UBND
thành phố và tiến tới nối mạng với cơ quan trung ương theo tiến trình từng
bước hiện đại hóa theo điểu kiện phù hợp.

2.- Cần nghiên cứu và xây dựng quy trình mới và phù hợp hơn để giải

quyết các quan hệ về bất động sẵn như :

- Thay đổi quy trình xét cấp giấy chứng nhận quyển sở hữu nhà ở và

quyển sử dụng đất ở hiện nay (QÐ 6280) theo hướng đơn giản, ngần gọn

hơn đồng thời xác lập cụ thể quan điểm quản lý bất động theo luật định
được rõ ràng hơn (Phụ lịc kèm theo).

- Xây dựng quy trình cấp giấy chứng nhận quyển sở hữu cơng trình và
quyển sử dụng đất đơ thị phù hợp với quy trình cấp giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
- Thay đổi quy trình giao — thuê đất phù hợp luật định và thoe hướng

ngắn gọn, hợp lý hơn (Phụ lục kèm theo).
3.- Tập trung đầu tr để đẩy nhanh công tác đo đạc lập bản đồ địa chính

theo cơng nghệ mới tạo điểu kiện sớm có nên bản đổ thống nhất trong công
tác quản ly bất động sản và quản ly đô thị của thành phố.

IV.- Ứng dụng công nghệ tin-học :
Bất động sản của thành phố có khối lượng lớn, dữ liệu về bất động sản

gồm hai loại dữ liệu hình học và phi hình học nên phải đặt ra vấn dé kết nối
giữa bai loại đữ liệu này; ngồi việc giải quyết cho cơng tác quản lý bất
động sản của thành phố còn phải đáp ứng theo yêu cầu quần lý của ngành
từ trung ương (Tổng cục Địa chính và Bộ Xây dựng). Do đó, việc lựa chọn

phân mềm đối với công tác quản lý bất động sản phải được xem xét kỹ trên

nhiều khía cạnh và có chuyên sâu về kỹ thuật (Phụ lục kèm theo).

Nâng cao hiệu quả quản lý bất động sẵn trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Trang

20


PHẦN NĂM

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1.- Quản lý bất động sản hiện nay đang là vấn để bức xúc trong cơng tác

quản lý ngành địa chính - nhà đất của thành phố, cần thiết phải có đầu tư
nghiên cứu nghiêm túc về để tài này nhằm từng bước nâng cao hiệu quả
quản lý bất động sản góp phần dp ting u cầu về quản lý đơ thị nói chung

của thành phố.

2.- Vấn để quản lý bất động sản rất rộng, tuy nhiên phạm vỉ nghiên cứu của
để tài được xác định co ban đây đủ với yêu cầu đặt ra, nên cần thiết tiếp tục

có những nghiên cứu tiếp theo chuyên sâu hoặc lập các dự án khả thi đối

với từng vấn để của để tài đặt ra nhằm hiện thực hóa cho việc từng bước
nâng cao hiệu quá quần lý bất động sản của thành phố.

3- Để tài này có liên quan đến nhiều cơ quan của thành phố nên rất cần sự
hổ trợ và phối hợp của các cơ quan có liên quan trong việc thực hiện từng

bước để tài này.

4.~ Một số dé nghị về định chế nêu trong để tài cÂn có sự quan tâm của Ủy

ban nhân dân thành phố, các cơ quan của thành phố và các cơ quan trung

ương có liên quan giải quyết với mục tiêu đạt được hiệu quả trong công tác
quần lý bất động sản của thành phố nói riêng.

5.- Ban Chủ nhiệm để tài rất mơng Hội đồng khoa học đóng góp ý kiến để
Ban Chủ nhiệm để tài hoàn tất để tài giai đoạn hai trong thời gian tới.

Ce CHỦN NHIỆM 7 ĐỀ TÀI vếĐẤT
GIÁM ĐỐC SỞ ĐỊA CHÍNH - NHÀ

Cử nhân Nguyễn Minh Dũng
nn

rr

Nâng cao hiệu quả quân lý bất động sân trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Trang 21