Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý (gis) quản lý giá đất tại thị trấn sơn dương, huyện sơn dương, tỉnh tuyên quang

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
------------------------------

NGUYỄN VĂN TUẤN

ỨNG DỤNG HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐỊA LÝ (GIS)
QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT TẠI THỊ TRẤN SƠN DƢƠNG,
HUYỆN SƠN DƢƠNG, TỈNH TUYÊN QUANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên -2014
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

Tai ngay!!! Ban co the xoa dong chu nay!!!

/>

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------------

NGUYỄN VĂN TUẤN

ỨNG DỤNG HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐỊA LÝ (GIS)
QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT TẠI THỊ TRẤN SƠN DƢƠNG,
HUYỆN SƠN DƢƠNG, TỈNH TUYÊN QUANG
Ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học:
PGS.TS. TRẦN VIẾT KHANH

Thái Nguyên -2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

i
LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn
này và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày 05 tháng 11 năm 2014
Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Tuấn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

ii
LỜI CẢM ƠN
Để hồn thành được nội dung này, tơi đã nhận được sự chỉ bảo, giúp đỡ
rất tận tình của PGS. TS Trần Viết Khanh, sự giúp đỡ, động viên của các Thầy

Cô giáo trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên. Nhân dịp này cho phép tôi
được bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới PGS. TS Trần Viết Khanh
và những ý kiến đóng góp quý báu của các Thầy Cô giáo trường Đại học
Nông lâm Thái Nguyên.
Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo huyện Sơn Dương, phịng Tài
ngun và Mơi trường huyện Sơn Dương, lãnh đạo ủy ban nhân dân thị trấn
Sơn Dương đã tạo điều kiện giúp đỡ tơi trong suốt q trình thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn các bạn học viên ngành quản lý đất đai khóa
K20 đã động viên, giúp đỡ trong quá trình thực hiện luận văn.
Thái Nguyên, ngày 05 tháng 11 năm 2014
Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Tuấn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN............................................................................................................................ ii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT.............................................................................................. vi
DANH MỤC BẢNG .............................................................................................................. vii
DANH MỤC HÌNH...............................................................................................................viii
MỞ ĐẦU ................................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài ................................................................................................................. 3
3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài ................................................................................................... 3
Chƣơng 1 ................................................................................................................................... 4

TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...................................................................................................... 4
1.1 Tổng quan về giá đất............................................................................................................ 4
1.1.1 Khái niệm về giá đất ......................................................................................................... 4
1.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ................................................................................... 4
1.1.2.1 Nhân tố nhân khẩu .......................................................................................... 4
1.1.2.2 Nhân tố xã hội ................................................................................................. 5
1.1.2.3 Nhân tố quốc tế ............................................................................................... 6
1.1.2.4 Nhân tố kinh tế ................................................................................................ 6
1.1.2.5 Nhân tố khu vực .............................................................................................. 9
1.1.2.6 Nhân tố cá biệt .............................................................................................. 10
1.2. Tổng quan về vùng giá đất và vùng giá trị đất đai ......................................................... 11
1.2.1. Vùng giá đất ................................................................................................................... 11
1.2.2 Vùng giá trị đất đai.......................................................................................................... 11
1.2.2.1 Vùng giá trị đất đai từ góc độ phân hạng định cấp đất đai ........................... 11
1.2.2.2 Định nghĩa vùng giá trị đất đai theo khái niệm phạm trù định giá ............... 12
1.2.2.3 Mối quan hệ giữa vùng giá đất và vùng giá trị đất đai .................................. 13
1.2.2.4 Mối quan hệ giữa phân hạng đất đô thị, phân vùng giá trị và định giá đất........ 13
1.2.2.5. Vùng giá trị đất đai theo vị trí đường phố .................................................... 15
1.3 Tổng quan về hệ thống thông tin địa lý (GIS)................................................................. 15
1.3.1 Khái niệm về GIS ........................................................................................................... 15
1.3.2 Các thành phần của hệ thống thông tin địa lý (GIS) ................................................... 15
1.3.3 Các lĩnh vực ứng dụng của GIS..................................................................................... 16
1.4 Tổng quan cơ sở dữ liệu và cơ sở dữ liệu địa chính mở rộng........................................ 16
1.4.1 Cơ sở dữ liệu ................................................................................................................... 16
1.4.2 Cơ sở dữ liệu địa chính mở rộng ................................................................................... 17
1.5 Tình hình ứng dụng GIS trong việc xác định giá đất trên thế giới. ............................... 18
1.5.1 Ứng dụng GIS trong công tác định giá đất tại Australia ............................................. 18
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

iv
1.5.2 Ứng dụng GIS trong quản lý bất động sản và đất đai Thụy Điển .............................. 20
1.5.3 Những ứng dụng GIS trong quản lý và định giá đất Trung Quốc ............................. 21
1.6 Tổng quan về một số phương pháp, phần mềm xác định giá đất, xây dựng bản đồ giá
đất và quản lý cơ sở dữ liệu giá đất tại Việt Nam. ................................................................ 24
1.6.1 Phương pháp CAMA ..................................................................................................... 24
1.6.2 Phần mềm hỗ trợ thành lập bản đồ giá đất và cơ sở dữ liệu giá đất TMV.Value..... 26
1.6.3 Phần mềm VICAD- GIS ................................................................................................ 26
1.6.4 Phần mềm MapInfo ........................................................................................................ 26
1.7 Bản đồ địa chính kết hợp với thơng tin đất đai phục vụ xây dựng bản đồ giá đất và cơ
sở dữ liệu giá đất. ...................................................................................................................... 28
1.7.1 Khái niệm bản đồ địa chính ........................................................................................... 28
1.7.2 Nội dung bản đồ địa chính ............................................................................................. 28
1.7.3 Đặc điểm của bản đồ địa chính với các dữ liệu phục vụ xây dựng bản đồ giá đất... 30
1.8 Tổng quan công tác định giá đất tại tỉnh Tuyên Quang ................................................. 31
1.9 Những vấn đề rút ra từ chương nghiên cứu tổng quan .............................................. 32
Chƣơng 2 ................................................................................................................................. 33
NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU....................................................... 33
2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................................... 33
2.1.1 Đối tượng nghiên cứu ..................................................................................................... 33
2.1.2 Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................................ 33
2.2 Nội dung nghiên cứu.......................................................................................................... 33
2.2.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội thị trấn Sơn Dương; ............................................ 33
2.2.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai tại thị trấn Sơn Dương; ....................................... 33
2.2.3 Thực trạng công tác đo vẽ thành lập bản đồ địa chính tại huyện Sơn Dương; ......... 34
2.2.4 Xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ xây dựng bản đồ giá đất; ........................................ 34
2.2.5 Sử dụng bản đồ địa chính kết hợp với các thơng tin đất đai xây dựng bản đồ giá đất
theo giá quy định tại thị trấn Sơn Dương; .............................................................................. 34
2.2.6 Ứng dụng GIS trong sử dụng và quản lý thông tin giá đất tại thị trấn Sơn Dương;. 35

2.2.7 Đề xuất giải pháp xây dựng bản đồ giá đất và cơ sở dữ liệu giá đất.......................... 35
2.3 Phương pháp nghiên cứu ................................................................................................... 35
2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu. .......................................................................... 35
2.3.2 Phương pháp GIS............................................................................................................ 36
Chƣơng 3 ................................................................................................................................. 37
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................................................... 37
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thị trấn Sơn Dương................................................... 37
3.1.1 Vị trí địa lý ....................................................................................................................... 37
3.1.2 Tình hình phát triển Kinh tế – xã hội ............................................................................ 38
3.1.2.1 Tình hình phát triển các ngành kinh tế .......................................................... 38
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

v
3.1.2.2. Dân số, lao động và việc làm ....................................................................... 40
3.1.3. Định hướng phát triển khơng gian đơ thị..................................................................... 41
3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai ................................................................................... 42
3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất.................................................................................................... 42
3.2.2 Quản lý việc giao đất cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất. ....... 43
3.3 Thực trạng về tư liệu bản đồ khu vực huyện Sơn Dương .............................................. 44
3.3.1 Thực trạng về tư liệu bản đồ khu vực huyện Sơn Dương ........................................... 44
3.3.2 Thực trạng về bản đồ địa chính thị trấn Sơn Dương ................................................... 45
3.4 Xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ xây dựng bản đồ giá đất ............................................. 46
3.4.1 Giá đất theo quy định tại thị trấn Sơn Dương .............................................................. 46
3.4.2 Điều tra, cập nhật, chuẩn hóa bản đồ địa chính ............................................... 47
3.4.3 Kết quả chuyển đổi dữ liệu địa chính số thị trấn Sơn Dương. ......................... 47
3.4.4 Xây dựng cấu trúc các trường cơ sở dữ liệu thuộc tính ................................... 48
3.5 Sử dụng bản đồ địa chính kết hợp với các thông tin đất đai xây dựng bản đồ giá đất
tại thị trấn Sơn Dương .............................................................................................................. 50

3.5.1 Phân loại vị trí đất đơ thị tại thị trấn Sơn Dương ......................................................... 50
3.5.1.1 Căn cứ phân loại ............................................................................................ 50
3.5.1.2 Phân loại đường phố, vị trí đất tại thị trấn Sơn Dương ................................. 52
3.5.2 Xây dựng bản đồ tổng hợp giá đất từ bản đồ địa chính .............................................. 52
3.5.3 Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính của bản đồ giá đất ..................................... 55
3.6. Ứng dụng GIS trong sử dụng và quản lý thông tin giá đất tại thị trấn Sơn Dương. ... 57
3.6.1 Ứng dụng GIS tạo bản đồ thể hiện các vùng giá đất theo một khoảng giá nhất định. 57
3.6.2 Ứng dụng GIS phân hạng các loại đất theo giá đất. ......................................... 58
3.6.2.1 Phân hạng đất ở đô thị theo giá đất tại thị trấn Sơn Dương. ......................... 58
3.6.2.2 Phân hạng đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm theo giá đất............ 59
3.6.3 Ứng dụng GIS tìm các thửa đất theo điều kiện ................................................ 60
3.6.4 Cập nhật giá đất ................................................................................................ 64
3.6.5 Một số đánh giá về giá đất tại thị trấn Sơn Dương ................................................. 65
3.6.5.1 Đánh giá việc áp dụng khung giá đất theo Quyết định số 40/2013/QĐUBND, ngày 21/12/2013 của tỉnh Tuyên Quang tại thị trấn Sơn Dương. ................ 65
3.6.5.2 Đánh giá về giá đất tại thị trấn Sơn Dương................................................... 65
3.7 Đề xuất giảp pháp xây dựng bản đồ giá đất .................................................................... 68
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................................ 69
1. Kết luận ................................................................................................................................. 69
2. Kiến nghị ............................................................................................................................... 70
TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................................................................... 71

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
- CAMA: Computer assisted mass appraisal - Đánh giá hàng loạt dựa
trên kỹ thuật máy tính.
- CHN: Đất trồng cây hàng năm.

- CLN: Đất trồng cây lâu năm.
- CSDL: Cơ sở dữ liệu.
- GD: Giá đất.
- GIS: Geographic Information System – Hệ thống thôn tin địa lý.
- NĐ-CP: Nghị định Chính phủ.
- NTS: Đất ni trồng thủy sản
- ODT: Đất ở đô thị.
- QĐ-CT: Quyết định chủ tịch.
- QĐ-TTg: Quyểt định Thủ tưởng Chính phủ.
- QH: Quy hoạch.
- RSX: Đất trồng rừng sản xuất.
- TND: Tổ nhân dân.
- TT: Thông tư
- UBND: Ủy ban nhân dân

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

vii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1: Diện tích, cơ cấu các loại đất chính của thị trấn Sơn Dương năm 2011 . 42
Bảng 3.2 : Bảng tổng hợp các trường CSDL cần phải xây dựng phục vụ xây
dựng bản đồ giá đất.. ....................................................................................... 48
Bảng 3.3 : Bảng giá đất thuộc nhóm đất nông nghiệp tại thi trấn Sơn Dương ..... 50
Bảng 3.4 : Bảng giá đất ở đô thị tại thị trấn Sơn Dương ..................................... 51
Bảng 3.5 :Bảng Quy hoạch đất ở tăng thêm giai đoạn 2011- 2020 của TT Sơn Dương .64

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

viii
DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1: Ứng dụng GIS tạo ra bản đồ giá theo từng khoảng giá………….….......19
Hình 1.2: Ứng dụng GIS tạo ra bản đồ phản ánh tốc độ tăng giá. .................................20
Hình 1.3: Cơ sở dữ liệu địa lý mở rộng phục vụ quản lý địa chính và ...........................21
BĐS tại Thụy Điển .....................................................................................................21
Hình 3.1: Sơ đồ khu vực nghiên cứu. .......................................................................37
Hình 3.2: Bản đồ thị trấn Sơn Dương (rút gọn tỷ lệ) trên Microstation. ..................47
Hình 3.3: Bản đồ thị trấn Sơn Dương được chuẩn hóa sau đó chuyển về định dạng
(*TAB) và chuyển vào Mapinfo ...............................................................................48
Hình 3.4: Tổ chức, xây dựng các trường CSDL thuộc tính ......................................50
của bản đồ giá đất trong Mapinfo .............................................................................50
Hình 3.5: Vùng giá trị theo vị trí đường phố (đường loại I, vị trí 1)........................51
tại thi trấn Sơn Dương, huyện Sơn Dương...............................................................51
Hình 3.6: Vùng giá theo vị trí đường phố (đường loại II, vị trí 1)..........................52
tại thị trấn Sơn Dương…………………………………………………………......52
Hình 3.7: Bản đồ giá đất thị trấn Sơn Dương được xây dựng theo giá đất ban hành
của UBND tỉnh Tuyên Quang. ..................................................................................54
Hình 3.8: Liên kết giữa bản đồ giá đất và cơ sở dữ liệu thuộc tính của ...................55
bản đồ giá đất trong Mapinfo ....................................................................................55
Hình 3.9: Cở sở dữ liệu thuộc tính của bản đồ giá đất trong phần mêm Mapinfo............56
trong phần mềm Mapinfo ..........................................................................................56
Hình 3.10: Biểu đồ thể hiện tỷ lệ các loại đất trong CSDL giá đất..........................54
Hình 3.11: Ứng dụng GIS tạo ra bản đồ theo từng khoảng giá. ...............................57
Hình 3.12: Phân hạng đất ở đô thị tại thị trấn Sơn Dương theo giá đất. ...................58
Hình 3.13: Phân hạng đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm ...........................59
theo vùng giá đất..........................................................................................................59
Hình 3.14: Chọn thửa đất theo điều kiện bài toán thử nghiệm 1 ..............................61

Hình 3.15: Dữ liệu về các thửa đất thỏa mãn điều kiện bài tốn thử nghiệm 1. .............61
Hình 3.16: Các thửa đất thỏa mãn điều kiện bài toán thử nghiệm 1 trên bản đồ ..............62
Hình 3.17: Chọn thửa đất theo điều kiện bài tốn thử nghiệm 2 ..............................63
Hình 3.18: Thửa đất thỏa mãn điều kiện bài toán thử nghiệm 2 trên bản đồ............63
Hình 3.19: Sử dụng cơng cụ Info Tool ..........................................................................64
Hình 3.20: Bản đồ Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2020 ...........................66

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài ngun quốc gia vơ cùng q giá, là tư liệu sản xuất
đặc biệt trong sản xuất nông lâm nghiệp, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây
dựng các cơ sở sản xuất, an ninh quốc phòng. Tuy nhiên, tài nguyên đất đai có
hạn, nên việc quản lý, sử dụng đất đai hợp lý, hiệu quả và bền vững là một
nhu cầu tất yếu. Trong thời gian qua, do mục đích và phương thức sử dụng tài
nguyên đất đai không hợp lý, sự yếu kém về thể chế, chính sách về đất đai,
nhận thức của người dân cịn thấp làm cho đất đai sử dụng kém hiệu quả, lãng
phí, thậm chí làm phát sinh xung đột giữa các đối tượng liên quan gây bất ổn
chính trị, xã hội [3].
Trong những năm qua với sự chuyển hướng sang nền kinh tế thị trường
có sự quản lý của Nhà nước, dẫn đến những địi hỏi đổi mới trong cơng tác
quản lý đất đai. Trong giai đoạn hiện nay thì Luật đất đai năm 2013 được ban
hành và nổi bật lên có nhiều thay đổi liên quan đến giá đất và quyền sử dụng
đất. Giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý
đất đai bằng biện pháp kinh tế. Tuy nhiên, đất và nhà ở là những loại bất động
sản có giá trị kinh tế cao mà việc quản lý và xác định giá đất hiện nay còn

nhiều mặt hạn chế.
Việc xác định chính xác giá đất cho từng thửa đất, từng vị trí, hay khu
vực là một vấn đề quan trọng. Nó là cơ sở để thực hiện các chính sách pháp
luật về đất đai như đền bù giải phóng mặt bằng, xác định tiền nộp thuế sử
dụng đất, tiền thuê đất. Do đó chúng ta cần sự hỗ trợ của hệ thống thông tin
địa lý (GIS) để xây dựng bản đồ giá đất và cơ sở dữ liệu về giá đất và sử dụng
như một công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn
thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị
trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử
dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

2
Ngày nay với sự tiến bộ của khoa học kỹ thuật không ngừng và phát triển
nhất là công nghệ thông tin. Hệ thống thông tin địa lý (GIS) đã và đang phát
triển trên phạm vi tồn cầu, GIS có thể ứng dụng trong nhiều lĩnh vực khác
nhau, ứng dụng kỹ thuật GIS để quản lý và truy xuất nguồn thông tin đa dạng
nhằm tạo điều kiện cần thiết đáp ứng nhu cầu tìm hiểu thơng tin của người dùng.
Ứng dụng thành công công nghệ GIS cho việc quản lý giá đất phục vụ tốt hơn
cho công tác quản lý Nhà Nước về đất đai.
Thị trấn Sơn Dương là trung tâm kinh tế, chính trị xã hội, văn hố của
huyện Sơn Dương, tốc độ phát triển kinh tế xã hội cũng như cơ sở hạ tầng của thị
trấn Sơn Dương đang phát triển mạnh mẽ. Trong những năm gần đây vấn đề quản
lý nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân
gây ra những khó khăn vướng mắc trong cơng tác bồi thường khi nhà nước thu
hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài
chính khi được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Những bất cập
trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành

chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc
thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương.
Để giải quyết tốt bài toán về việc xác định chính xác vị trí, loại đường
phố, giá đất cụ thể của từng thửa đất theo giá đất ban hành của Ủy ban nhân
dân tỉnh nhằm thực hiện tốt công tác quản lý Nhà Nước về đất đai cũng như
đòi hỏi sự phát triển mạnh mẽ của hệ thống thông tin địa lý (GIS) và bước đầu
nghiên cứu dự án điều tra, xây dựng bản đồ giá đất và cơ sở dữ liệu giá đất
theo đề án “Nâng cao năng lực quản lý nhà nước ngành Quản lý đất đai giai
đoạn 2011 – 2020” của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số
1892/QĐ-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2012.
Xuất phát từ những nhu cầu thực tiễn trên, với sự hướng dẫn trực tiếp
của PGS.TS Trần Viết Khanh tôi đã lựa chọn đề tài: “Ứng dụng hệ thống
thông tin địa lý (GIS) quản lý giá đất tại thị trấn Sơn Dương, huyện Sơn
Dương, tỉnh Tuyên Quang”.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

3
2. Mục tiêu của đề tài
2.1 Mục tiêu tổng quát
- Sử dụng bản đồ địa chính xây dựng bản đồ giá đất và cơ sở dữ liệu về
giá đất kết hợp với việc quản lý và cập nhật giá đất trên địa bàn thị trấn Sơn
Dương, huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang.
- Đề xuất giải pháp xây dựng bản đồ giá đất và cơ sở dữ liệu giá đất
trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang.
2.2 Mục tiêu cụ thể
- Thu thập, cập nhật dữ liệu bản đồ địa chính và thơng tin địa chính tại
thị trấn Sơn Dương.
- Chuyển đổi bản đồ địa chính từ phần mềm Microstation sang phần

mềm Mapinfo.
- Xây dựng bản đồ giá đất và cở sở dữ liệu giá đất trên phần mềm
Mapinfo phản ánh đúng giá đất ban hành của UBND tỉnh tại thị trấn Sơn Dương.
- Ứng dụng GIS để khai thác, sử dụng bản đồ giá đất.
- Đưa ra kiến nghị về giải pháp xây dựng bản đồ giá đất và cơ sở dữ
liệu giá đất trên khu vực nghiên cứu.
3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Mặc dù hàng năm Uỷ ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang đã ban hành
khung giá đất áp dụng cho toàn tỉnh Tuyên Quang nhưng việc xác định giá và
áp khung giá tại các địa phương còn nhiều gặp nhiều khó khăn và hạn chế.
Việc xác định chính xác vị trí, mức giá đất sẽ tránh được các tranh chấp đất
đai về giá. Có thể nói đây là một trong những vấn đề phổ biến nhất trong
tranh chấp về giá trị đất đai khi khơng có sự thống nhất giữa các bên đặc biệt
là trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Vì vậy ứng dụng hệ thống
thông tin địa lý (GIS) vào việc xây dựng bản đồ giá đất và xây dựng CSDL
giá đất tại tỉnh Tuyên Quang nói chung và thị trấn Sơn Dương nói riêng với
các khả năng quản lý, tìm kiếm, cập nhật thơng tin về giá đất nhanh chóng và
chính xác là một việc hết sức cần thiết.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

4
Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1 Tổng quan về giá đất

1.1.1 Khái niệm về giá đất
Dựa trên cơ sở pháp luật thì “giá đất” được quy định tại Khoản 19 Điều 3
Luật đất đai 2013: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị

diện tích đất” và tại Khoản 20, Điều 3, Luật đất đai 2013 quy định: “Giá trị
quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện
tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. Như vậy, giá đất ở đây
không phải là quyền sở hữu đất đai mà chỉ là giá trị quyền sử dụng đất [8].

1.1.2 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất
Theo TS. Hồ Thị Lam Trà và ThS. Nguyễn Văn Quân (2006), Các yếu
tố ảnh hưởng đến giá đất gồm:
1.1.2.1 Nhân tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh
hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật
độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.
- Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất
tăng vì thế giá đất tăng lên.
- Tố chất nhân khẩu:Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình
độ được giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung
có ảnh hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố
chất cao thường là xã hội trật tự ổn định môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý
tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với
loại này nên thúc đẩy giá đất tăng lên.
- Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt
truyền thống và ảnh hưởng của đơ thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ.
Đại gia đình truyền thống tam đại, tứ đại đồng đường dần dần bị thay thế
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

5
bằng gia đình nhỏ lấy đơi vợ chồng làm trung tâm. Sự thay đổi kết cấu nhân
khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng.

Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê
cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này
ngày càng rõ ràng [6].
1.1.2.2 Nhân tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nhân
tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định
chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đơ thị hóa.
- Trạng thái ổn định chính trị:Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng
ổn định của cục diện chính trị trong nước. Cục diện chính trị ổn định, thì việc
đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra
có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lịng tin của nhà đầu tư
lớn kéo theo giá đất tăng lên. Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống.
- An ninh xã hội: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy. Bất
luận là khu nhà ở hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ
cảm thấy an tồn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo
giá đất tăng lên. Ở mức độ nào đó mà nói, đây cũng là mối tương quan với
tình trạng ổn định cục diện chính trị.
- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và
lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố
này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường.
Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá lên cao,
khi đất cung nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá
- Tiến trình đơ thị hóa: Một trong những kết quả của phát triển cơng
nghiệp hóa là thúc đẩy q trình đơ thị hóa. Những khu vực có trình độ cơng
nghiệp hóa hoặc đơ thị hóa càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói
chung là khơng đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đơ thị hóa đối với giá
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

6
đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân
khẩu đơng đúc thì giá đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến
trình đơ thị hóa có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao
hơn đất khu vực khác [6].
1.1.2.3 Nhân tố quốc tế
Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời
ảnh hưởng của hồn cảnh quốc tế. Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế
thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thơng qua ảnh hưởng đến tình
hình kinh tế, chính trị trong nước.
- Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia
ngoài việc không thể cô lập và tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới
ra, nói chung hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ với sự phát triển kinh tế của
quốc gia khác. Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở
nên mật thiết. Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan
đến sự phát triển hay suy thối của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất
đai cũng khơng có ngoại lệ. Ví dụ, khi bùng phát nguy cơ kinh tế có tính tồn
cầu năm 1929 giá đất ở nước Mỹ hạ thấp nhanh chóng, từ đỉnh cao năm 1925
rớt thẳng xuống theo đường thẳng đứng, đến năm 1933 thì rớt xuống đến
điểm đáy, cho đến sau khi kinh tế thế giới phục hồi thì giá đất mới tăng lên lại
- Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia
thường là tổng hợp của quan hệ kinh tế. Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa
quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường
ngoại giao cởi mở, hịa hỗn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho
nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên cao và ngược lại. Đặc biệt là khi
xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày càng nghiêm trọng, kết quả là
nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất rớt theo [6].
1.1.2.4 Nhân tố kinh tế
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

7
Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế
dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong q trình
Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật
tư dân dụng đều thơng qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định.
- Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những chỉ tiêu trọng yếu để
đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân
tăng có nghĩa là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng
cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát
triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở
rộng khiến giá đất tăng lên. Từ sự phát triển kinh tế của các nước, các khu
vực và sự biến động về yêu cầu đối với đất, thấy rằng xu thế biến động về nhu
cầu đất đại thể là thống nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế.
- Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan
thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Đây
là nguyên lý "tính thống nhất giữa dự trữ và đầu tư" trong kinh tế học. Như vậy,
phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái
qt bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất. Tích
lũy phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay ít lại do năng lực dự trữ và nguyện
vọng dự trữ quyết định. Khi năng lực dự trữ càng lớn mà nguyện vọng dự trữ
càng cao, hạn ngạch dự trữ càng nhiều thì tích lũy tư bản càng nhanh. Nhìn từ
góc độ tích lũy tư bản, giá cả tài sản nhà đất là lớn hơn tổng lượng giá cả các tài
sản khác, cho nên khi các gia đình thơng thường mua đất phải qua một thời kỳ
tích cóp khá dài. Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có lợi cho tích lũy tư bản và
cũng mới có khả năng có đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà. Cho nên, mức độ dự
trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị
trường nhà đất là liên quan mật thiết với nhau. Nói chung một loạt thời kỳ có tỷ
lệ dự trữ cao thường là thời kỳ tích lũy dự trữ siêu ngạch; trong khi tỷ lệ dự trữ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

8
đang cao liên tục, nếu đột nhiên xuống thấp, đó là thời kỳ nóng bỏng về tài sản
nhà đất, lúc đó giá đất sẽ tăng vọt [6].
- Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ: Tình trạng tài chính và tiền tệ
là phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là
biểu hiện bề ngồi của tình trạng tài chính tiền tệ, cho nên ở đây, chúng ta chủ
yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung cấp tiền mặt đối với thị trường
đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động
trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng. Vốn lưu thông quá thừa sẽ
dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà
đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lên,
thúc đẩy giá đất tăng lên khơng ngừng [6].
- Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: Theo đà gia tăng thu nhập của
dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu
dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở,
dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai làm cho giá cả đất đai của khu vực đó tăng.
- Biến động vật giá: Sự biến động của vật giá ảnh hưởng thiết thực đến
từng người. Tài sản nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện
được tính bảo đảm giá trị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hưởng
của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng
cao, chúng cùng chung xu thế "nước lên thuyền lên". Điều cần nói rõ là: giá nhà
đất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nơng thơn chịu ảnh
hưởng tương đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngồi một cách nghiêm
trọng thì giá đất cịn xuống thấp. Điều đó mặt khác nói lên ảnh hưởng của cung
khơng đủ cầu trên thị trường nhà đất đô thị đối với giá đất.
- Mức lãi suất: Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản

nhà đất là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua bán nhà đất
có liên quan đến đồng vốn có thể sử dụng. Do thu nhập của nhà đầu tư thơng
thường khơng thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

9
vay ngân hàng hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay. Do đó nhà
đầu tư hoặc nhân viên định giá đất đai phải luôn luôn nắm được tình hình vốn
đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc
biệt là nắm tình hình về biến động mức lãi suất [6].
Những nhân tố chung nói trên thường là ở tầm vĩ mơ phát sinh ảnh
hưởng có tính tồn cục đối với mức giá đất của toàn bộ khu vực, dưới ảnh
hưởng của những nhân tố đó phát sinh sự khác nhau giữa các địa phương và
các quốc gia về mức giá đất. Còn sự khác nhau về giá đất giữa các khu vực
trong cùng một địa phương, giữa các thửa đất, lại chịu ảnh hưởng của nhân tố
khu vực và nhân tố cá biệt. Do đó cần phân tích thêm một bước ảnh hưởng
của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt [6].
1.1.2.5 Nhân tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của
nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo
ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.
- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí
kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao
gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương
nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ
ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố
hoặc các loại đất.
- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới

giá đất chủ yếu bao gồm: điện, điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên,
bệnh viện... Ngồi ra cịn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức
độ đồng bộ và khoảng cách xa gần. Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh
hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao thông của địa phương, độ tiện
lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

10
thơng, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và
mật độ lưới giao thông.
- Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất
chủ yếu bao gồm, môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều
kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, khơng khí, độ
ơ nhiễm tiếng ồn... cho đến các điều kiện mơi trường nhân văn như loại hình nghề
nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực.
- Nhân tố quy hoạch: Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu
có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn
chế sử dụng đất. Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực
tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng
khác nhau trong đơ thị. Ví dụ như khu nhà ở thì đặc biệt chú trọng sự hồn
mỹ của mơi trường; khu thương nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến mơi trường
kinh doanh và tình trạng thu lợi; khu cơng nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến
giao thông vận tải và các điều kiện cung ứng nước điện [7].
1.1.2.6 Nhân tố cá biệt
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản
thân thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến
giá cả của từng thửa đất.

- Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng
đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong q trình sử dụng và khả năng
tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.
- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến
hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục
đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.
- Chiều sâu: Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so
với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục
đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

11
- Hình dáng: Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vng hoặc chữ nhật,
cịn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc... đều
khơng thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Độ dốc: Độ dốc q lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển
quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là
nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc,
mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất [7].
1.2. Tổng quan về vùng giá đất và vùng giá trị đất đai

1.2.1. Vùng giá đất
Định nghĩa về vùng giá đất: Định giá đất như đã nêu, tại thời điểm
nào đó, nếu định giá cho hàng loạt thửa đất, sẽ xuất hiện các vùng có sự ước
tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích
sử dụng đã được xác định, có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện

tích. Khi đó ta gọi tập hợp các vùng này là các vùng có cùng ước tính về giá
trị của quyền sử dụng đất có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện
tích hay vùng có cùng giá đất gọi tắt là vùng giá đất [1].

1.2.2 Vùng giá trị đất đai
1.2.2.1 Vùng giá trị đất đai từ góc độ phân hạng định cấp đất đai
Theo Trịnh Hữu Liên (2009), phân hạng định cấp đất đai, hay phân
hạng đất đơ thị là q trình tiến hành kiểm định tổng hợp đối với các thuộc
tính kinh tế và tự nhiên của đất đai thuộc khu vực đô thị, rồi xếp hạng các kết
quả kiểm định theo mục đích xác định. Trong phạm trù khoa học về định giá
đất, nó là một loại hình đánh giá đất, đồng thời đánh giá một cách tổng
hợp, toàn diện đối với các thuộc tính kinh tế, tự nhiên của đất đai, cuối cùng
thu về kết quả định giá được xếp hạng, chi tiết tỷ lệ lớn [1].
Phân hạng đất đô thị hay phân hạng định cấp đất đô thị là một phần của
công việc phân hạng định cấp đất đai, là quá trình căn cứ vào hai mặt thuộc
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

12
tính tự nhiên và kinh tế xã hội của đất đai thành phố thị trấn và vị trí, tác dụng
của nó trong hoạt động kinh tế xã hội ở thành phố, để đánh giá tổng hợp chất
lượng đất đai, phân chia cấp hạng đất thành phố thị trấn.
Thực chất của phân hạng đất đô thị (phân hạng định cấp đất đai) là căn
cứ vào giá trị sử dụng tốt xấu của đất, để định ra các cấp hạng đất. Loại giá trị
sử dụng đất này tức là đánh giá chất lượng đất là do cơ quan chủ quản về đất
đai căn cứ vào các nhân tố về điều kiện phân vùng đất đai ảnh hưởng đến
giá trị sử dụng đất, điều kiện tự nhiên của bản thân đất đai và điều kiện cải
tạo đất, đề ra tiêu chuẩn và phương pháp định giá, tổ chức các chuyên gia tiến
hành đánh giá, rồi căn cứ vào đó để phân cấp hạng đất, làm cơ sở cho việc

quản lý đất đai, sử dụng đất đai hợp lý và chuyển dịch đất đai [1].
Trong quá trình phân chia cấp hạng tất yếu sẽ sinh ra các vùng có cùng
cấp hạng đất, hay vùng có cùng giá trị sử dụng. Ta gọi các vùng này là vùng
cùng cấp hạng giá trị sử dụng - vùng giá trị đất [1].
1.2.2.2 Định nghĩa vùng giá trị đất đai theo khái niệm phạm trù định giá
a. Khái niệm vùng giá trị theo phạm trù định giá từ góc độ tổ hợp các
vùng tác động và giá đất.
Vùng giá trị là một khái niệm thuộc phạm trù định giá để chỉ một khu
vực địa lý mà tại đó các bất động sản – đối tượng của định giá cùng chịu ảnh
hưởng bởi các tác động của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp luật
giống nhau hoặc gần giống nhau [1].
b. Khái niệm vùng giá trị theo phạm trù định giá từ góc độ vùng giá đất.
Các vùng giá đất được tạo ra có giá trị tiền tệ giống nhau trên một
đơn vị diện tích tại một thời điểm. Trong một khoảng thời gian nào đó sự ước
tính về giá trị tiền tệ trong vùng đó có thể tăng lên hoặc hạ xuống trên một
đơn vị diện tích nhưng các giới hạn địa lý của vùng đó vẫn khơng thay đổi
(ổn định tương đối) khi đó ta gọi các vùng giá này là các vùng giá trị trong
khoảng thời gian đó.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

13
Vùng giá trị đối với đất phi nông nghiệp: Nếu chúng ta đi tìm vùng giá
của một loại hình sử dụng đất nào đó ví dụ như đất phi nơng nghiệp khi đó tập
hợp các thửa đất có cùng sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng của đất phi
nơng nghiệp, có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích. Cho ta
hình ảnh về vùng có cùng giá đất. Nếu vùng này ổn định tương đối trong một
khoảng thời gian thì ta gọi đó là vùng giá trị của đất phi nông nghiệp trong
khoảng thời gian đó [1].

1.2.2.3 Mối quan hệ giữa vùng giá đất và vùng giá trị đất đai
Từ các khái niệm định nghĩa đã nêu trên chúng ta có thể thấy:
- Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai có chung một điểm xuất phát đó
là dựa trên các tác động của các điều kiện tự nhiên và xã hội. Chúng khác
nhau ở điểm vùng giá đất đã được tiền tệ hóa cịn vùng giá trị đất đai thì mới
chỉ được đánh giá ở dạng tiềm năng.
- Vùng giá đất được xác định (tiền tệ hoá) và trở thành giá cả tại một
thời điểm cụ thể. Trong khi đó vùng giá trị đất đai được xác định (ở dạng tiềm
năng - chưa trở thành giá cả) cho một khoảng thời gian.
- Vùng giá trị là tiền đề để tạo thành vùng giá đất và vùng giá đất lại là
tiền đề để tạo ra giá đất. Giá đất nếu không bị bóp méo và tn theo quy luật
thị trường thì có thể tập hợp thống kê để xây dựng các vùng giá. Trong những
điều kiện như vậy vùng giá cũng phản ánh vùng có cùng giá trị sử dụng [1].
1.2.2.4 Mối quan hệ giữa phân hạng đất đô thị, phân vùng giá trị và định giá đất
Theo Trịnh Hữu Liên (2009), phân hạng đất đô thị (định cấp đất đai) và
định giá đất là từ góc độ khác nhau để đánh giá đặc tính đất đai. Phân hạng
đất đơ thị hay phân hạng định cấp đất đai là đánh giá giá trị và giá trị sử dụng
của đất từ đó phát sinh ra vùng giá trị. Trong khi đó định giá lại là quá trình
đánh giá giá cả của những giá trị đó được phản ánh trên thị trường.
Trong thị trường đất đai lý tưởng và giao dịch đất đai, nếu chỉ xuất phát từ
nguyên tắc phát huy hiệu ích kinh tế của đất đai, khi giá trị sử dụng của đất tốt,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

14
đẳng cấp cao, thì giá đất phải cao, ngược lại thì giá đất sẽ thấp. Đối với cơng
việc định giá mà nói, thì việc phân hạng định cấp đất đai là cơ sở, cấp hạng được
định ra là biểu hiện bản chất của giá trị sử dụng và sự ổn định của giá trị.
Phân hạng, định cấp là nội hàm hợp lý của giá cả đất đai. Vì sự tốt xấu

của giá trị sử dụng và sự cao thấp của giá trị mà đất đai vốn có đã quyết định
người sử dụng đất tình nguyện trả mức giá đất cơ bản để được quyền sử dụng
hoặc quyền sở hữu đất. Cịn nói về phân hạng định cấp đất đai thì định giá đất
là hình thức biểu hiện bề ngồi càng linh hoạt, giá đất được định ra là chỉ tiêu
tốt nhất phản ánh giá trị sử dụng và đặc trưng thị trường của giá trị. Xây dựng
vùng giá trị theo định nghĩa này sẽ là điều kiện thuận lợi cho việc quản lý sử
dụng đất đai [1].
Định giá đất là định ra giá cả đất đai của thửa đất với một chất lượng,
đẳng cấp nào đó trong một điều kiện thị trường nhất định. Nó làm căn cứ để nhà
nước, tổ chức và cá nhân tiến hành giao dịch đất đai, quản lý tài sản đất đai.
Định giá đất ngoài việc cân nhắc các đặc điểm về chất lượng đất tốt
xấu, đẳng cấp cao thấp còn xem xét đến sự thay đổi các nhân tố cung cầu của
thị trường, làm cho giá trị sử dụng đất thể hiện trên giá cả càng rõ ràng, càng
chính xác.
Trong chế độ quản lý đất đai và điều kiện thị trường đất đai thực tế,
hoặc xét theo hiệu ích tổng hợp và ảnh hưởng của hành vi giao dịch song
phương, thường xuất hiện hiện tượng thửa đất có giá trị sử dụng cao nhưng
khơng nhất thiết có giá cao, mảnh đất có giá trị sử dụng thấp khơng hẳn có giá
thấp. Cho nên, để thoả mãn yêu cầu quản lý đất đai một cách toàn diện, khoa
học, hợp lý, sử dụng đất hiệu quả, cần tiến hành đánh giá hai mặt giá trị sử
dụng và giá cả. Từ đó có thể thấy, hai mặt đó có quan hệ tương hỗ với nhau.
Thơng qua định giá đất, nắm bắt được nhanh chóng động thái giá cả
của giá trị sử dụng đất trên thị trường, khái quát ra xu thế diễn biến cấp hạng
đất, chi tiết hố, hiệu chỉnh thành quả phân hạng; thơng qua phân hạng định
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

15
cấp đất để nắm vững bản chất của giá cả, trong nhiều biến động phức tạp của

giá cả, tìm ra được giá thực, nâng cao độ chính xác định giá, nắm được mức
giá đất hợp lý.
Có thể nói thành quả của hai mặt công việc này đã cung cấp những căn cứ
khoa học không thể thiếu cho việc chế định chính sách, thúc đẩy sử dụng đất hợp
lý, tăng cường quản lý tài sản đất đai, phát huy hiệu quả lợi ích đất đai [1].
1.2.2.5. Vùng giá trị đất đai theo vị trí đường phố
Các vùng giá đất phụ thuộc vào: Đường phố và vị trí đất trên đường
phố do vậy theo định nghĩa về vùng giá trị đất đai ta có thể xây dựng vùng giá
trị đất theo đường phố. Trên từng vùng của đường phố là các vùng giá trị đất
đai thuộc tuyến đường phố đó. Về cơ bản việc xây dựng vùng giá trị đất đai
theo vị trí đường phố sẽ phù hợp với các quy định hiện hành [1].
1.3 Tổng quan về hệ thống thông tin địa lý (GIS)

1.3.1 Khái niệm về GIS
Từ các cách tiếp cận khác nhau nhiều nhà khoa học đã có những định
nghĩa khác nhau về GIS:
GIS là một hệ thống thông tin đặc biệt với cơ sở dữ liệu gồm những
đối tượng, những hoạt động hay những sự kiện phân bố trong không gian
được biểu diễn như những điểm, đường, vùng trong hệ thống máy tính. Hệ
thống thơng tin địa lý xử lý, truy vấn dữ liệu theo điểm, đường, vùng phục vụ
cho những hỏi đáp và phân tích đặc biệt [10].
Hệ thông tin địa lý là hệ thông tin được thiết kế để làm việc với dữ liệu
quy chiếu không gian hay toạ độ địa lý. Khái niệm thông tin địa lý được hình
thành từ ba khái niệm: Hệ thống; Thông tin; địa lý và được viết tắt là GIS
(Geographyic Infomation Systems) [10].

1.3.2 Các thành phần của hệ thống thông tin địa lý (GIS)
GIS đòi hỏi sự cung cấp một tập hợp các công cụ và phương pháp để
người sử dụng có thể tổ chức thao tác và biểu diễn dữ liệu địa lý cho lĩnh vực
áp dụng riêng của mình. Kỹ thuật là phần cứng và phần mềm của công nghệ.

Công nghệ bao gồm cơ sở khoa học và kỹ thuật để thể hiện các nguồn dữ liệu
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>