Quy trình cho vay chuyển nhượng BĐS cá nhân tại Sacombank

LỜI NÓI ĐẦU
Có được một ngôi nhà riêng được mua bằng chính nguồn vốn tích góp của bản
thân mình là một giấc mơ khá xa đối với nhiều người dân Việt Nam đặc biệt là những
gia đình công nhân, viên chức, các cặp vợ chồ trẻ. Tuy nhiên một khi thu nhập của
người dân được cải thiện, cuộc sống ổn định việc nghĩ đến một căn nhà cũng không
thật sự quá khó.Nắm bắt được nhu cầu của người dân các Ngân hàng với nguồn vốn
dồi dào đã sử dụng để cho vay đáp ứng kịp thời nhu cầu của khách hàng và đối với
Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín cũng không phải là một ngoại lệ, việc cho vay
này không những giúp ngân hàng luân chuyển vòng quay vốn sử dụng hiệu quả nguồn
vốn huy động, đem lại nguồn thu nhập và lợi ích cao bên cạnh đó còn kích thích sự
tăng trưởng của nền kinh tế.
Xuất phát từ những lý do trên cùng với thực tế trong đời sống tôi bài báo cáo với
nội dung: “QUY TRÌNH CHO VAY CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN CÁ
NHÂN TẠI SACOMBANK- PGD LŨY BÁN BÍCH” để làm đề tài tốt nghiệp.
Phương pháp nghiên cứu
- Thu thập số liệu: Báo cáo hoạt động kinh doanh và các tài liệu về cho vay
chuyển nhượng bất động sản của Sacombank- PGD Lũy Bán Bích.
- Phương pháp: Thống kê, diễn giải, quy nạp, phân tích, đánh giá quy trình rút ra
nhận xét.
- Phạm vi đề tài: Cho vay chuyển nhượng BĐS có nhiều hình thức khác nhau như
cho vay giữa các cá nhân với nhau, cho vay thông qua công ty kinh doanh nhà hay qua
công ty nhà liên kết với ngân hàng tuy nhiên trong bài báo này chỉ nghiên cứu phạm vi
cho vay đối với các cá nhân có nhu cầu mua.
- Cấu trúc bài báo cáo gồm:
Chương 1: Giới thiệu tổng quan về ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín.
Chương 2: Mô tả và phân tích Sơ đồ quy trình cho vay mua nhà tại ngân hàng
TMCP Sài Gòn Thương Tín.
Chương 3: Một số giả pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình.
Trang 9

CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN
THƢƠNG TÍN
1.1. Lịch sử hình thành và phát triển Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thƣơng Tín.
Ngày 21/12/1991 Sacombank là một trong những ngân hàng thương mại cổ
phần(TMCP) đầu tiên được thành lập tại TPHCM từ việc hợp nhất giữa Ngân hàng
phát triển Gò Vấp cùng với 3 hợp tác xã tín dụng là Tân Bình, Thành Công và Lữ Gia.
Khởi đầu, Ngân hàng có mức vốn điều lệ là 2,9 tỷ đồng, 4 điểm giao dịch chỉ trong
phạm vi TP.HCM và tình hình tài chính, nhân sự không thực sự mạnh.
Sau 15 năm hình thành và phát triển, đến nay Sacombank đã đạt được những thành
tựu mà không phải bất cứ ngân hàng nào cũng có thể làm được 163 điểm ở 38 Tỉnh-
Thành phố trong cả nước và 8900 chi nhánh đại lý của 222 ngân hàng thuộc 88 quốc
gia và vùng lãnh thổ trên thế giới. Sacombank là một trong những ngân hàng rất thành
công trong lĩnh vực tài trợ Doanh nghiệp nhỏ và Vừa, luôn chú trọng đến dòng sản
phẩm dịch vụ phục vụ khách hàng cá nhân. Sacombank luôn nỗ lực không ngừng
mang đến cho Quý khách hàng các dịch vụ ngân hàng với chất lượng tốt nhất.
- Tên viết tắt là: NGÂN HÀNG SÀI GÒN THƢƠNG TÍN
- Tên đầy đủ bằng tiếng Anh: SAI GON THUONG TIN COMMERCIAL JOINT
STOCK BANK
- Viết tắt là SACOMBANK
- Trụ sở chính đặt tại:266-268 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Quận 3, TP.Hồ Chí Minh.
- Website:
- Vốn điều lệ ban đầu: 6.700 tỷ đồng.






1.2. Phòng giao dịch Lũy Bán Bích
Vào ngày 25/7/2007 Sacombank chính thức khai trương điểm giao dich 180 có trụ

sở đặt tại 90-90A Lũy Bán Bích, Phường Hiệp Tân, quận Tân Phú, Tp. Hồ Chí Minh.
Sau đó phòng giao dịch này đã chuyển về 580 Lũy Bán Bích, Phường Hiệp Tân, Quận
Trang 10

Tân Phú, Tp. Hồ Chí Minh. Đây là vị trí có nhiều điểm thuận lợi như giao thông, gần
khu chung cư Sacomreal, gần siêu thị nhu cầu của người dân cao.
Trải qua nhiều cố gắng nỗ lực của tất cả cán bộ công nhân viên phòng vào tháng 10
năm 2013 PGD Lũy Bán Bích được nâng lên là PGD Tiềm Năng trực thuộc văn phòng
khu vực PGD Hồ Chí Minh. PGD Lũy Bán Bích chủ yếu nhận thực hiện các sản phẩm
dịch vụ ngân hàng như huy động vốn của các tổ chức cá nhân dưới các hình thức tiền
gửi, cấp tín dụng với nhiều hình thức đa dạng nhằm đáp ứng nhu cầu vốn của khách
hàng.Bên cạnh việc PGD thường xuyên triển khai một số chương trình khuyến mãi với
nhiều quà tặng hấp dẫn thu hút khách hàng còn kể đến công lao không hề nhỏ của cán
bộ nhân viên tại đây vì vậy Lũy Bán Bích trở thành điểm giao dịch quen thuộc và đáng
tin cậy của người dân tại địa bàn này.
1.2.1. Cơ cấu tổ chức phòng giao dich Lũy Bán Bích.











Sơ đồ 1.1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức tại PGD Lũy Bán Bích
1.2.2. Chức năng và nhiệm vụ của các bộ phận tại PGD
1.2.2.1. Trƣởng phòng giao dịch

- Thực hiện các nghiệp vụ về tín dụng và bảo lãnh: cho vay cá nhân, thẩm định tư
vấn khách hàng…theo quy định của pháp luật và quy định của ngân hàng TMCP Sài
Gòn Thương Tín.
- Quản lý mọi hoạt động tại quầy giao dịch, hỗ trợ giao dịch viên tiếp nhận và giải
đáp những thắc mắc của khách hàng.
TRƢỞNG PHÒNG GIAO DỊCH
PHÓ PHÒNG GIAO DỊCH
BỘ PHẬN
GIAO DỊCH
BỘ PHẬN
TÍN DỤNG
BỘ PHẬN
NGÂN QUĨ
BỘ PHẬN
QUAN HỆ KH
Giao
dịch
viên
Kiểm
soát
viên
Cán
bộ tín
dụng
Thủ
quỹ
Giao
dịch
viên quỹ
Chuyên

viên tƣ
vấn KH
Trang 11

- Quản lý kho quỹ theo quy trình quản lý kho quỹ của NHNN và Sacombank, đảm
bảo chính xác số dư tồn quỹ cuối ngày.
- Cung cấp những thông tin cần thiết cho khách hàng đồng thời bảo mật thông tin
mà khách hàng đã đăng ký với ngân hàng bảo mật số dư và các thông tin khách hàng
đã đăng ký với ngân hàng, bảo mật số dư và các thông tin khác thuộc về tài khoản
khách hàng.
- Kiểm tra tính chính xác của hệ thống báo cáo và làm các báo cáo định kỳ theo yêu
cầu.
- Hỗ trợ ban giám đốc lên kế hoạch kinh doanh.
- Phê duyệt các giao dịch viên.
1.2.2.2. Phó phòng giao dịch
- Quản lý và điều hành các hoạt động thuộc bộ phận giao dịch và quỹ.
- Tiếp thu, ghi nhận các đề nghị, phàn nàn của khách hàng về sản phẩm dịch vụ của
ngân hàng, thái độ phục vụ của nhân viên ngân hàng.
- Tham gia lập kế hoạch về chỉ tiêu huy động vốn cho Ban giám đốc phù hợp với
đặc điểm tình hình và chiến lược kinh doanh của Sacombank và chịu trách nhiệm thực
hiện kế hoạch đó.
- Hướng dẫn và kiểm soát việc thực hiện các nghiệp vụ giao dịch với khách hàng
như tiết kiệm, thanh toán, mua bán ngoại tệ, thu chi tiền mặt… và chịu trách nhiệm về
việc kiểm soát các chứng từ nói trên.
- Quản lý, giám sát việc xuất, nhập và bảo quản tiền mặt.
- Kiểm tra, kiểm soát các báo cáo lien quan đến huy động vốn, kho quỹ.
1.2.2.3. Bộ phận giao dịch
- Thực hiện việc mở, quản lý tài khoản cho khách hàng và thanh toán giao dịch của
khách hàng.
- Tư vấn về thủ tục mở tài khoản, giao dịch.

- Thực hiện thanh toán,theo dõi và phân bổ lãi tiền gửi cho khách hàng trên các tài
khoản.
- Quản lý, lưu giữ hồ sơ, tài liệu theo quy định.
- Lập báo cáo giao dịch, báo cáo lưu ký tháng, quý, năm và các báo cáo khách theo
quy định.

Trang 12

 Giao dịch viên
- Tìm hiểu và đáp ứng nhu cầu, giới thiệu, tư vấn, hỗ trợ khách hàng về các sản
phẩm và dịch vụ của ngân hàng với thái độ tận tình, chu đáo.
- Thực hiện các giao dịch gửi tiền, rút tiề, chuyển tiền và thanh toán giữa các ngân
hàng, thẻ ATM.
- Giải ngân thu tiền gốc, lãi vay và các khoản ứng trước.
- Hướng dẫn và giải đáp các thắc mắc của khách hàng lien quan đến các sản phẩm
dịch vụ của ngân hàng và các khoản giao dịch.
- Theo dõi tỷ giá hàng ngày cập nhật báo cáo dữ liệu vào hệ thống.
- Kiểm tra, kiểm soát các giấy tờ trước khi thanh toán hoặc thu tiền.
 Kiểm soát viên
- Hướng dẫn, kiểm tra, kiểm soát, phê duyệt các giao dịch do Giao dịch viên chuyển
đến, kiểm soát các chứng từ hạch toán, báo cáo số liệu hàng ngày theo quy định.
- Thực hiện công việ kế toán cuối ngày, tháng, năm đối chiếu với sổ sách của bộ
phận ngân quỹ với số tiền mặt thực tế để chuẩn bị cho việc khóa sổ sách kế toán.
- Giải thích, hướng dẫn, thu thập thông tin từ KH đồng thời có trách nhiệm phản hồi
đến Trưởng phòng và bộ phận chức năng để nâng cao chất lượng công tác kế toán.
- Đề xuất những phương thức giao dịch, báo cáo cho trưởng/ phó phòng về các vấn
đề nghiệp vụ phát sinh và kiến nghị phương án giải quyết.
1.2.2.4. Bộ phận tín dụng:
- Tiếp thị và tìm kiếm khách hàng có nhu cầu hoặc sử dụng các dịch vụ của ngân
hàng ( tiền gửi tiết kiệm, tiền gửi thanh toán và các loại tiền gửi khác).

- Thẩm định khách hàng có nhu cầu vay vốn về uy tín, năng lực kinh doanh, quy mô
hoạt động, khả năng tài chính, tình hình kinh doanh, phương án (kế hoạch) kinh doanh,
khả năng trả nợ gốc và lãi vay, TSĐB nợ vay.
- Kiểm tra sử dụng vốn vay theo quy định của ngân hàng và theo dõi việc trả nợ gốc
và lãi theo hợp đồng.
 Cán bộ tín dụng
- Tiếp xúc khách hàng căn cứ trên nhu cầu cảu khách hàng và khả năng cung ứng
dịch vụ, tiện ích của ngân hàng hướng dẫn và tư vấn cho khách hàng hoàn tất các thủ
tục cần thiết theo quy định của ngân hàng.
Trang 13

- Lập tờ trình thẩm định hoặc báo cáo thẩm định theo quy trình của ngân hàng và
trình cấp xét duyệt cho vay hoặc từ chối cho vay.
- Lập hợp đồng tín dụng, hợp động thế chấp và các hồ sơ văn bản có lien quan.
- Theo dõi và lập hồ sơ giải ngân theo yêu cầu của khách hàng và các quy định về
giải ngân cỉa ngân hàng.
- Thực hiện tất toán hợp đồng và giải quyết tài sản thế chấp, xóa đăng ký giao dịch
đảm bảo khi khách hàng tất toán hợp đồng.
1.2.2.5. Bộ phận ngân quỹ
- Điều hành công việc và đảm bảo an toàn tuyệt đối tài sản trong kho tiền, quản lý
và theo dõi tài sản thế chấp.
- Đảm bảo quy trình hạch toán, thu chi tiền mặt, ngoại tệ, giấy tờ có giá theo đúng
chứng từ kế toán hợp lệ, hợp pháp theo quy định ngân hàng
- Điều hành các hoạt động của bộ phận kho quỹ đảm bảo tuân thủ theo các quy chế,
quy định về kho quỹ của Sacombak và ngân hàng nhà nước.
 Thủ quỹ
- Thực hiện việc đóng gói tiền mặt theo đúng quy định
- Thu, chi hộ tại các đơn vị của khách hàng khi có yêu cầu.
- Kiểm, đếm tồn quỹ cuối ngày của giao dịch viên chuyển về nhập quỹ chi nhánh
PGD

- Thu, chi hộ tại các đơn vị vủa khách hàng khi có yêu cầu và thực hiện các công
việc khác theo sự phân công của Ban lãnh đạo.
 Giao dịch viên quỹ
- Giao nộp tiền cho thủ quỹ
- Kiểm đếm lại số tiền cho khách hàng khi có yêu cầu
- Kiểm đếm số tồn quỹ.
1.2.2.6. Bộ phận quan hệ khách hàng
- Chuyên viên tư vấn khách hàng:
- Giới thiệu và bán các sản phẩm dịch vụ của ngân hàng dành cho khách hàng theo
danh mục sản phẩm của ngân hàng.
- Tiếp nhận hồ sơ, phối hợp với các bộ phận khác để hoàn thành hồ sơ, cung ứng
sản phẩm, dịch vụ cho khách hàng.
Trang 14

- Chăm sóc khách hàng, thực hiện công tác tiếp thị, phát triển thị phần, bảo vệ
thương hiệu.
- Thực hiện các công việc khác do trưởng đơn vị giao.
1.3. Tình hình nhân sự tại PGD Lũy Bán Bích.
Nhân sự là một yếu tố then chốt trong mọi hoạt động, đặc biệt là trong hoạt động
kinh doanh. Nó quyết định đến sự thành bại của một tổ chức. Nắm bắt được ý nghĩa
quan trọng này nên Sacombank luôn có cuộc thi tìm kiếm thực tập sinh tiềm năng
nhằm phát hiện và đào tạo những sinh viên có tiềm năng trở thành nhân sự trong hệ
thống Sacombank.Ngoài ra ngân hàng còn có những khóa huấn luyện nâng cao trình
độ học vấn cho đội ngũ nhân sự của mình
Hiện tại cơ cấu nhân sự của PGD Lũy Bán Bích như sau: Tổng số lượng của PGD
gồm 18 người tổng số lao động của chi nhánh đều tăng qua các năm và cơ cấu lao
động cũng có sự thay đổi đáng kể, cụ thể:

Theo giới tính:
Tỷ lệ lao động nữ tại PGD chiếm tỷ lệ bằng so vơi tỷ lệ lao động nam. Cụ thể lao

động nữ có 9 người chiếm 50% và nam 9 chiếm 50%. Tỉ lệ nam nữ cân bằng hơn rất
nhiều so với những PGD khác ở khu vực Sacombank Tân Phú. Cơ cấu hiện tại của
phòng giao dịch Lũy Bán Bích như sau:
Chức vụ
Giới tính
Số ngƣời
Trưởng phòng
Nam
1
Phó phòng
Nữ
1
Chuyên viên tín dụng
Nam
4
Giao dịch viên
Nữ
5
Chuyên viên tư vấn
Nữ
1
Quỹ
Nam
1
Nữ
1
Bảo vệ
Nam
2
Lao công

Nữ
1
Tài xế
Nam
1

Trang 15

Qua bảng trên ta thấy rằng giới tính cũng được phân loại theo tính chất công việc,
bộ phận tín dụng do đặc thù công việc luôn phải đi nhiều do đó tỉ lệ nam giới chiếm
chủ yếu, còn bộ phận giao dịch viên thì chủ yếu là nữ.

Theo trình độ:
Lao động tại PGD được chia thành 3 cấp bậc theo trình độ học vấn: Trên đại học,
đại học và cao đẳng trung cấp, Sacombank luôn chú trọng đến việc đào tạo nghiệp vụ
cho cán bộ nhân viên nên thường xuyên mở các lớp đào tạo và cuộc thi để nâng cao
kiến thức, kỹ năng nghề nghiệp cho cán bộ.
1.4. Lĩnh vực kinh doanh:
Huy động vốn ngắn hạn, trung và dài hạn dưới hình thức tiền gửi có kỳ hạn, không
kỳ hạn, chứng chỉ tiền gửi.
Tiếp nhận vốn đầu tư và phát triển của các tổ chức trong nước, vay vốn của các tổ
chức tín dụng khác. Cho vay ngắn hạn, trung và dài hạn.
Chiết khấu thương phiếu, trái phiếu và giấy tờ có giá. Làm dịch vụ thanh toán giữa
các khách hàng. Kinh doanh ngoại tệ, vàng bạc, thanh toán quốc tế. Huy động vốn từ
nước ngoài và các dịch vụ khác.
Kinh doanh các ngành nghề khác theo GCN ĐKKD của Công ty.
Sacombank là một ngân hàng bán lẻ hiện đại và đa năng hàng đầu tại Việt Nam và
khu vực. Sacombank cung cấp đa dạng và phong phú các sản phẩm và dịch vụ ngân
hàng dành cho khách hàng cá nhân lẫn doanh nghiệp.

Phân loại
khách hàng
Sản phẩm, dịch vụ
Chi tiết
Khách hàng
cá nhân
Sản phẩm thẻ

Thẻ ghi nợ Sacombank Visa Debit, thẻ
tín dụng Sacombank Visa, Sacombank
ladies first
Sản phẩm tiền gửi
Tiết kiệm lãi suất thả nổi, tiết kiệm kỳ
hạn thả nổi, tiết kiệm Phù Đổng…
Sản phẩm tiền vay.
Cho vay hỗ trợ tiêu dùng, cho vay liên
kết mua xe Ô tô, cho vay chuyển
nhượng BĐS.
Dịch vụ chuyển tiền.
Chuyển thu nhập từ Việt Nam ra nước
ngoài, chuyển tiền nội địa…
Dịch vụ khác.
Dịch vụ thanh toán cước điện thoại,
dịch vụ thu hộ, dịch vụ cho thuê ngăn tủ
két sắt…
Trang 16

Khách hàng
doanh nghiệp
Tiền gửi doanh nghiệp

Tiền gửi bậc thang, tiền gửi linh hoạt,
tiền gửi có kỳ hạn doanh nghiệp…
Tín dụng doanh nghiệp
Cho vay sản xuất kinh doanh, cho vay
đầu tư dự án,bảo lãnh thuế…
Thanh toán quốc tế.
Thông báo thư tín dụng (L/C), phát
hành tín dụng thư, chuyển tiền bằng điện
(T/T)…
Quản lý tiền mặt.
Dịch vụ thu hộ, dịch vụ chi hộ.
Sản phẩm tiền tệ.
Sản phẩm tiền gửi cấu trúc, sản phẩm
ngoại hối, sản phẩm chứng khoán nợ.

1.5. Khái quát tình hình hoạt động kinh doanh PGD Lũy Bán Bích trong năm
2011-2013.
Ngân hàng TMCP từ khi thành lập tới nay hoạt động khá hiệu quả, hoạt động sản
xuất kinh doanh dựa trên chữ tín do đó đã tạo được lòng tin từ rất nhiều khách hàng,
quy mô của ngân hàng lien tục được mở rộng, sản phẩm ngày càng phong phú đa
dạng, đáp ứng tốt nhu cầu của khách hàng, chất lượng sản phẩm liên tục được cải tiến
và hình ảnh của ngân hàng ngày càng được biết đến rộng rãi hơn.
Phòng giao dịch Lũy Bán Bích đã và đang từng bước khẳng định được vai trò, vị trí
của mình đối với khách hàng. Kết quả kinh doanh của SCB- PGD Lũy Bán Bích trong
2 năm qua đạt được như sau:

Tình hình huy động vốn theo loại tiền
Đơn vị tính: Triệu đồng
Chỉ tiêu
Năm

2011
Năm
2012
Năm
2013
Chênh lệch
Năm
2012/2011
Năm
2013/2012
Huy động quy VNĐ
105,582
349,787
630,676
231.3 %
80.3 %
Huy động VNĐ
105,470
338,104
576,403
220.6 %
70.5 %
Huy động USD
112
294
620
162.5 %
110.9 %
Bảng 1.1: Bảng kết quả tình hình huy động vốn - PGD Lũy Bán Bích
Qua bảng số liệu trên ta thấy rằng tình hình huy động vốn của Sacombank qua các

năm 2011, 2012,2013 có xu hướng tăng. Năm 2011 tổng nguồn vốn huy động quy
VNĐ được là 105,582 triệu đồng, trong đó nguồn huy động VNĐ là 105,470 triệu
đồng, huy động USD là 112 triệu USD. Bước sang năm 2012 tình hình huy động vốn
được cải thiện đáng kể trong đó huy động VNĐ tăng 220.6 % và huy động USD tăng
Trang 17

162,5% so với năm 2011. Điều này chứng tỏ số lượng khách hàng của Phòng giao dịch
đang tăng.
Bước sang năm 2013 các chỉ tiêu này tiếp tục tăng trưởng nhanh chóng, huy động
vốn đã tăng lên 630,676 triệu đồng tăng 80,3% so với năm 2012, điều này cho thấy số
lượng khách hàng tại Phòng giao dịch nhìn chung có sự tăng trưởng tương đối tốt,
lượng khách hàng đến giao dịch tại Phòng ngày càng tăng cao do đó hệ khách hàng
tiềm năng tại phòng được mở rộng.
Tuy nhiên ta thấy rằng mức độ tăng trưởng về huy động vốn của năm 2013 tăng
trưởng đang chững lại, do đó cần tăng cường tiếp thị khách hàng, khuyến khích khách
hàng sử dụng các sản phẩm dịch vụ tại phòng nhiều hơn nhằm đảm bảo tính ổn định
của các khoản tiền gửi tại Phòng. Hiện tại số lượng KH doanh nghiệp tại phòng vẫn ở
mức thấp, cần đẩy mạnh phát triển mảng tiền gửi DN.
Tình hình cho vay của Sacombank trong 2 năm 2012-2013:
Đơn vị tính: Triệu đồng
Chỉ tiêu
Năm
2012
Tỷ trọng
Năm
2013
Tỷ trọng
Năm 2013 so
với 2012 (%)
Vay sản xuất kinh doanh

43,508
42.5 %
60,428
42.5 %
38.89 %
Phát triển kinh tế gia đình
1,901
1.9 %
2,347
1.7 %
23.46 %
Vay tiêu dùng
21,177
20.7 %
31,142
21.9 %
47.06 %
Vay mua xe
1,061
1.0 %
1,515
1.1 %
42.86 %
Vay mua nhà
30,797
30.0 %
41,618
29.3 %
35.14 %
Cầm cố

4,046
3.9 %
5,121
3.6 %
26.58 %
Bảng 1.2: Bảng kết quả tình hình cho vay trong năm 2012 – 2013 - PGD Lũy Bán Bích
Dựa vào bảng phân loại các chỉ tiêu cho vay trên bảng chúng ta thấy được rằng tình
hình cho vay của ngân hàng Sacombank-PGD Lũy Bán Bích tăng qua 2 năm 2012 và
2013, trong đó cho vay sản xuất kinh doanh chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng các gói
tín dụng chiếm 42.5% trong tổng dư nợ cho vay năm 2012 và 2013 chỉ tiêu này tăng
38.89% so với năm 2012, đứng thứ hai là cho vay mua nhà chiếm tỉ trọng gần 30%
trong tổng dư nợ cho vay qua 2 năm 2012 và 2013. Cho vay tiêu dùng chiếm khoảng
21% trong tổng tỷ trọng cho vay.
Trang 18

Tình hình cho vay phân loại theo đối tượng:
Chỉ tiêu
Năm 2012
Năm 2013
Tăng trƣởng so với 2012
Cho vay KHCN
79,028
105,370
33.33 %
Cho vay KHDN
28,523
35,654
25.00 %
Tổng dư nợ
107,551

141,024
31.12 %
Bảng 1.3: Bảng kết quả tình hình cho vay theo đối tượng - PGD Lũy Bán Bích
Dựa vào bảng số liệu trên cho thấy đối tượng cho vay chủ yếu của PGD chủ yếu là
KHCN số lượng KHDN không cao, cụ thể Cho vay KHCN năm 2012 là 79.028 triệu
đồng sang năm 2013 tăng lên 105.370 triệu đồng tăng 33.33% so với năm trước, trong
khi đó cho vay KHDN năm 2012 chỉ có 28.523 triệu đồng năm 2013 tăng lên 35.654
triệu đồng tăng 25% so với năm 2012.
Như vậy lượng khách hàng doanh nghiệp tại PGD còn chiếm số lượng ít.
Tỷ lệ cho vay có TSĐB:
Đơn vị tính: Triệu đồng
Chỉ tiêu
Năm 2012
Năm 2013
Năm 2013 so với 2012
Cho vay có TSĐB
96,168
120,211
25.0 %
Cho vay không có TSĐB
15,530
20,435
31.6 %
Bảng 1.4: Bảng tỷ lệ cho vay TSĐB năm 2012 - 2013 - PGD Lũy Bán Bích
Qua bảng số liệu trên ta thấy rằng tỷ lệ cho vay có TSĐB của PGD Lũy Bán Bích
chiếm tỷ trọng lớn, năm 2012 là 96,168 triệu đồng bước sang năm 2013 tăng 25% tăng
lên 120,211 triệu đồng.
Tình hình kết quả doanh thu của PGD
Đơn vị tính: Triệu đồng
Khoản mục

Năm
2011
Năm
2012
Năm
2013
Năm
2012 so
với 2011
Năm
2013 so
với 2012
Thu hoạt động
8,432
11,095
15,627
31.6 %
40.8 %
Thu ròng từ lãi
7,118
9,751
14,339
37.0 %
47.1 %
Thu thuần từ cho vay
3,731
4,606
6,487
23.5 %
40.8 %

Chi hoạt động
2,762
3,368
4,374
22.0 %
29.9 %
Lợi nhuận trước thuế TNDN
5,938
7,918
10,997
33.3 %
38.9 %
Bảng 1.5: Bảng kết quả tình hình kinh doanh-PGD Lũy Bán Bích

Trang 19


Biểu đồ 1.1: Lợi nhuận trước thuế PGD Lũy Bán Bích.
Qua bảng số liệu và biểu đồ Lợi nhuận phía trên ta thấy rằng tình hình kinh doanh
của phòng ngày càng tăng lên.
Thu hoạt động: Trong năm 2013 tình hình thu hoạt động là 15.627 triệu đồng tăng
40,8% so với năm 2012 và 85,2% so với năm 2011. Nhìn chung mức thu hoạt động
tăng nhanh và khá ổn định qua các năm, đạt mức tốt.
Chi điều hành:Song song với doanh thu hoạt động tăn thì chi phí hoạt động cũng
tăng theo.Năm 2011 là 2.762 triệu đồng bước sang năm 2012 mức tăng này tăng lên
3,368 triệu đồng năm 2013 là 4.374 triệu đồng. So sánh với mức tăng của thu hoạt
động thì mức chi hoạt động tăng ở mức chấp nhận được. Điều đó cho thấy PGD Lũy
Bán Bích đã kiểm soát được các khoản chi tiêu, cố gắng tiết kiệm chi phí tốt nhất có
thể để đóng góp vào lợi nhuận cho phòng, chi nhánh nói riêng và cho tập thể ngân
hàng Sacombank nói chung.

Về Lợi nhuận trước thuế: Nhờ vào sự tăng trưởng của thu hoạt động và mức tăng
thích hợp của chi họa động Lợi nhuận trước thuế của PGD ngày càng tăng lên năm
2012 tăng 33,3% so với 2011 và năm 2013 tăng lên gần 39% so với năm 2012.
Nhìn chung tình hình thu nhập- chi phí-LNTT của PGD đạt tương đối tốt, tình hình
kinh doanh tăng trưởng rõ rệt, mặc dù tình hình kinh doanh còn chịu nhiều yếu tố ảnh
hưởng không tốt khác nhưng phòng đã và đang cố gắng kiểm soát và đẩy mạnh công
tác huy động- cho vay, thu dịch vụ kịp tiến độ đồng thời đẩy nhanh quá trình xử lý tài
sản, thu hồi nợ vay để đạt được kết quả tốt nhất.

5,938
7,918
10,997
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
2011 2012 2013
Lợi nhuận trước thuế TNDN
Lợi nhuận trước thuế TNDN
Trang 20

CHƢƠNG 2: MÔ TẢ VÀ PHÂN TÍCH QUY TRÌNH CHO VAY CHUYỂN
NHƢỢNG BĐS TẠI SACOMBANK-PGD LŨY BÁN BÍCH
2.1. Đặc điểm cho vay chuyển nhƣợng BĐS.
2.1.1. Khái quát về thị trƣờng nhà ở Việt Nam
Theo lý luận chung về thị trường BĐS Việt Nam, căn cứ theo công dụng của BĐS
chia thành:

- Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp).
- Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm
thương mại, cửa hàng ), công trình công cộng (giao thông, thủy lợi, y tế…).
- Thị trường công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, KCN, KCX…)
- Thị tường Nhà ở
- Thị trường công trình đặc biệt có hàng hóa BĐS phi vật thể như di sản văn hóa, di
tích lịch sử….
- Thị trường nhà ở chính là một phân khúc quan trọng của thị trường BĐS. Thị
trường nhà ở từ khi bắt đầu tới nay cũng dã trải qua nhiều sự thay đổi cùng với sự
biến động của thị trường BĐS trong đó phải kể đến chu kì tăng trưởng nóng (sốt)
và suy giảm (đóng băng).
Bắt đầu từ thời điểm năm 2007 với việc nước ta chính thức gia nhập WTO đã tạo ra
một tác động to lớn khiến cho thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà ở nói riêng
bắt đầu “nóng” lên. Thu ngân sách từ thị trường BĐS ngày càng tăng, nhiều khu đô thị
mới với hệ thống cơ sở hạ tầng hiện đại, môi trường căn minh ra đời. Thị trường nhà ở
nhộn nhịp với nhu cầu ngày càng tăng của người dân, mọi người tiếp tục đổ xô mua.
Giá cả của các khu chung cư cao cấp tăng vọt.
Tuy nhiên hiện nay, thị trường BĐS nhà ở đang chững lại nhưng trên thực tế vấn đề
nhà ở của người dân đặc biệt là dân cư đô thị vẫn là mối quan tâm lớn nhất hiện nay.
Ước tính còn khoảng 60%-70% dân cư đô thị có thu nhập thấp trong đó phần lớn là
cán bộ, công nhân viên, lao động làm công ăn lương… chưa có đủ khả năng một lúc
bỏ ra hàng tram triệu mua một căn nhà.
Về tổng quát, thị trường BĐS Việt Nam đặc biệt là thị trường nhà ở biến động với
những hình thái khác nhau đan xen những cơn sốt nóng cũng như sự trầm lắng khá
mạnh. Thị trường nhà ở hứa hẹn là một thị trường còn nhiều tiềm năng.Hiện nay nhu
cầu về nhà ở của tất cả mọi người trong xã hội là rất lớn, đặc biệt là đối với những
Trang 21

người trẻ, Cần một ngôi nhà để ổn định cuộc sống gia đình. Tuy nhiên để có được một
căn hộ, một ngôi nhà hay đơn giản hơn là quyền sử dụng đất là vấn đề không phải dễ

thực hiện, đặc biệt trong khu vực nội thành của TP. Hồ Chí Minh do giá nhà quá cao
tình trạng “ đất chật người đông” đã vượt quá khả năng chi trả của những người có
nhu cầu thật sự. Vì những lý do thực tế nêu trên, Khối tín dụng của ngân hàng
Sacombank đã tiến hành xây dựng gói sản phẩm chuyên dụng cho vay chuyển nhượng
bất động sản để khuyến khích người dân sử dụng dịch vụ của ngân hàng, phục vụ nhu
cầu an cư và mang lại cuộc sống tiện nghi, ổn định sự nghiệp.
2.1.2. Vai trò và ý nghĩa của cho vay chuyển nhƣợng BĐS.
2.1.2.1. Đối với khách hàng.
Với mức thu nhập từ lương hàng tháng để có đủ tiền mua nhà không ít gia đình sẽ
mất một khoảng thời gian dài. Nhờ có dịch vụ cho vay mua nhà mà những đối tượng
có thu nhập ổn định nhưng chưa có đủ tiền mua nhà vẫn có thể thực hiện mong muốn
của mình.
2.1.2.2. Đối với ngân hàng.
Hiện nay cho vay BĐS chiếm khoảng 1/3 khoản mục cho vay. Loại BĐS lớn nhất
mà ngân hàng thực hiện chính là cho vay xây dựng nhà ở, thường chiếm khoảng 60%
các khoản cho vay BĐS. Do đó cho vay mua nhà có ý nghĩa rất lớn đối với ngân hàng
thông qua hoạt động cho vay mua nhà giúp tạo thói quen cho người dân khi tiếp cận
với các dịch vụ ngân hàng. Đây là cơ hội giúp ngân hàng mở rộng mối quan hệ, tăng
thêm nguồn thu từ các hoạt động giao dịch, nâng cao uy tín, tạo dựng hình ảnh của
ngân hàng trong mắt khách hàng.
2.1.2.3. Đối với nền kinh tế.
Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín
dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động vì vậy
phát triển thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các
biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, kiến trúc…từ đó
làm nhà đầu tư có niềm tin để khơi thông nguồn vốn.
2.1.3. Những đặc điểm cơ bản trong gói tín dụng
Tên gọi của gói tín dụng cho vay chuyển nhượng bất động sản của ngân hàng
TMCP Sài Gòn Thương Tín chính là hình thức cho vay phục vụ đời sống nhằm đáp
Trang 22

ứng nhu cầu chuyển nhượng bất động sản bao gồm quyền sử dụng đất ở,nhà của khách
hàng.
Trước hết để được sử dụng gói sản phẩm này Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương
Tín cần phải đáp ứng những điều kiện chung đối với các hình thức cấp tín dụng.
2.1.3.1. Đối tƣợng cho vay.
Cho vay BĐS có thể là người tiêu dùng, người kinh doanh nhà hay các hãng kinh
doanh nhà. Tuy nhiên trong bài báo cáo này tôi chỉ nghiên cứu đối tượng vay là cá
nhân, người tiêu dùng do đó nhiều đặc điểm của nó mang tính chất chung của cho vay
tiêu dùng. Đối tượng cho vay mua nhà được phân theo:
 Mức thu nhập
Các đối tượng có thu nhập nhấp: Họ là những người có hoàn cảnh khó khăn, muốn
cải thiện đời sống của mình nhưng bị hạn chế do thu nhập không đủ để thỏa mãn nhu
cầu đa dạng của họ. Tuy nhiên họ cũng có mong muốn cuộc sống tốt hơn như bất kỳ
người có thu nhập cao hơn. Do đó, ngân hàng cần có các biện pháp phù hợp để thu hút
những người này đến ngân hàng hiện tại và trong tương lai. Đó chính là những khách
hàng tiềm năng của ngân hàng.
Đối tượng khách hàng có thu nhập trung bình: Đối với những đối tượng này thì cho
vay mua nhà là thị trường mục tiêu bởi nhu cầu của họ lớn đồng thời thu nhập của họ
cao hơn.
Các đối tượng có thu nhập cao: Họ vay để làm tang khả năng thanh toán và coi đó
như là một khoản linh hoạt để chi tiêu mà khi tiền vốn tích lũy của mình đã đưa đi đầu
tư. Nói cách khác những người này coi vay là khoản ứng trước và hoàn trả khi doanh
thu và lợi nhuận từ các khoản đầu tư trên mang lại. Những BĐS mà các đối tượng này
quan tâm đều là những chung cư có diện tích lớn hoặc các ngôi nhà, biệt thự riêng biệt.
 Phân theo tình trạng công tác hay lao động
Nhu cầu cho vay mua nhà của cá nhân phụ thuộc vào tính chất công việc, nghề
nghiệp hoặc nơi công tác. Bao gồn các nhóm khách hàng:
- Người làm công ăn lương.
- Người có công việc kinh doan riêng

- Người hành nghề chuyên nghiệp ( Luật sư, bác sĩ, diễn viên…)
- Người lao động tự do.

Trang 23

 Khoản vay
Gói tín dụng cho vay chuyển nhượng BĐS khác với hầu hết các khoản vay tiêu
dùng, quy mô khoản vay mua nhà thường lớn hơn nhiều so với quy mô trung bình của
các khoản vay tiêu dùng thông thường. Điều đó là do các căn nhà thường có giá trị lớn
do vậy trong cho vay tiêu dùng thì cho vay mua nhà góp phần đáng kể vào tỷ trọng tín
dụng bởi vì số lượng món vay khá nhiều và quy mô không nhỏ.
Cho vay mua nhà thường có kỳ hạn dài nhất trong các khoản vay của ngân hàng (20
năm đối với ngân hàng Sacombank) và có nhiều rủi ro có thể xảy ra.
Lãi suất
Cho vay mua nhà có thể áp dụng lãi suất cố định hoặc thả nổi. Đây là điểm khác
biệt của cho vay mua nhà so với cho vay tiêu dùng noi mà lãi suất ở một mức cố định,
đặc biệt là cho vay trả góp. Ngân hàng và khách hàng ký kết hợp đồng tín dụng có thể
quy định mức lãi suất làm cơ sở ( có thể là lãi suất huy động có kỳ hạn) cộng với một
mức lãi suất cố định.
 Phƣơng thức thanh toán.
Khi ngân hàng cho vay đối với cá nhân để mua nhà thì có nhiều hình thức cho vay
linh hoạt phù hợp với khách hàng vay và ngân hàng.
Trả đều: Ngân hàng tính toán một cách phù hợp rồi thống nhất với người vay hàng
kỳ (tháng, quý…) phải trả cho ngân hàng một khoản cố định đến hết thời gian vay.
Như vậy khách hàng phải luôn trả cố định một khoản tiền từ đợt trả tiền đầu tiên cho
đến lần cuối cùng. Để làm được điều trên ngân hàng căn cứ vào mức lãi suất phù hợp,
thời gian vay và số tiền để đưa ra cụ thể số tiền mà mỗi tháng người vay phải nộp.
Trả không đều: Trong hình thức này bào gồm nhiều hình thức khác nhau. Thực chất
đó là thỏa thuận giữa ngân hàng và khách hàng sao cho phù hợp với khả năng trả nợ
của khách hàng.

Hiện nay phương thức trả nợ được các ngân hàng áp dụng rộng rãi là:
 Trả nợ gốc cố định hàng tháng cho ngân hàng, lãi tính theo dư nợ giảm dần và trả
cùng kỳ với gốc.
 Trả góp cho ngân hàng số tiền cố định hàng tháng bao gồm cả gốc và lãi.



Trang 24

2.1.3.2. Những quy định của Sacombank về điều kiện vay vốn.
Đối tượng cho vay mua nhà trước tiên phải đảm bảo được các yếu tố sau:
- Có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự,, năng lực hành vi dân sự và chịu trách
nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật.
- Có mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp
- Có phương án phục vụ đời sống khả thi và phù hợp với quy định của pháp luật.
- Có khả năng tài chính để đảm bảo hoàn trả khoản cấp tín dụng theo các điều kiện
được thỏa thuận với Sacombank.
- Thực hiện các quy định về đảm bảo cấp tín dụng tương ứng với từng loại hình
cấp tín dụng cụ thể của Sacombank, phù hợp với quy định của chính phủ và
hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
2.2. Chi tiết về sản phẩm cho vay chuyển nhƣợng BĐS tại Sacombank-PGD Lũy
Bán Bích.
Khách hàng: Là cá nhân Việt Nam đang có công việc, thu nhập ổn định tại các
tỉnh, thành phố nơi có Chi nhánh/PGD của ngân hàng trú đóng.

Nguyên tắc cho vay:
Khi khách hàng muốn vay tiền ngân hàng để mua bán chuyển nhượng bất động
sản thì sẽ có phần vốn tự có và phần vốn vay của khách hàng.
Thông thường sẽ chia ra làm 3 đợt thanh toán
Đợt 1: Đặt cọc từ 5-10% giá trị của hợp đồng

Đợt 2: Ký hợp đồng công chứng và thanh toán thêm khoảng 50% giá trị hợp đồng.
Đợt 3: Ngân hàng sẽ tham gia vào đợt thanh toán cuối cùng này, Sau khi khách
hàng ký hợp đồng công chứng xong, 2 bên cầm hồ sơ trực tiếp lên ngân hàng để mở tài
khoản cho người bán (nếu như người bán chưa có bất kỳ tài khoản ngân hàng nào) và
trong tài khoản của người bán sẽ ghi số tiền người mua còn thiếu. Tài khoản này có
hiệu lực và được tính lãi suất kể từ khi mở, người bán có quyền rút số tiền này khi Sổ
đỏ được sang tên cho người mua.
Hệ thống phân quyền hiện hành tại PGD đối với gói tín dụng cho vay chuyển
nhượng BĐS:
STT
Chi tiết
Diễn giải
1.
Đối tƣợng khách hàng.
Cá nhân
2.
Điều kiện khách hàng.
Có khả năng trả nợ
Trang 25

3.
Mục đích vay.
- Mua/nhận chuyển nhượng BĐS Cho vay mua
BĐS dùng để ở:
- Là việc khách hàng sử dụng vốn vay để mua bất
động sản đáp ứng nhu cầu nhà ở của chính khách
hàng. Bất động sản sau khi chuyển nhượng phải
thuộc sở hữu của khách hàng và phải được sử
dụng.
4.

Mức cho vay/ tỷ lệ tài
trợ.
- Đối với tài sản đảm bảo là căn hộ, tỷ lệ tài trợ
tối đa 70% giá trị tài sản đảm bảo, tối đa 100%
nhu cầu vốn.
- Đối với tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất
hoặc quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với
đất, tỷ lệ tài trợ tối đa 80% giá trị tài sản.
5.
Loại tiền vay.
VND
6.
Thời hạn vay.
Phụ thuộc vào mục đích vay cụ thể:
- Mua bất động sản dùng để ở
- Trường hợp thế chấp căn hộ: thời hạn tối đa 20
năm.
- Trường hợp thế chấp bằng quyền sử dụng đất
hoặc quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với
đất: Thời hạn cho vay tối đa 25 năm.
- Xây dựng nhà: tối đa 20 năm.
- Sửa chữa nhà: tối đa 10 năm.
7.
Lãi suất.
Theo biểu lãi suất của Sacombank ban hành
trong từng thời kỳ.
8.
Phƣơng thức vay, trả
nợ.
Cho vay từng lần:

- Vốn trả định kỳ, lãi trả định kỳ theo dư nợ giảm
dần.
- Vốn trả định kỳ, lãi trả định kỳ tính theo dư nọ
ban đầu ( vay góp đều).
9.
Tài sản đảm bảo.
- Bất động sản ( chấp nhận quyền tài sản phát
sinh từ hợp đồng mua bán/ chuyển nhượng bất
động sản)
- Quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán chuyển
nhượng bất động sản bao gồm:
- Quyền sử dụng đất
Trang 26

- Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có
giấy tờ hoàn chỉnh.
10.
Thủ tục đảm bảo tiền
vay.
Thực hiện thủ tục công chứng thế chấp và đăng
ký giao dịch đảm bảo.
11.
Giải ngân.
Tùy vào trường hợp cụ thể đơn vị tự quyết định
việc giải ngân trước hoặc sai khi hoàn tất các thủ
tục đảm bảo tiền vay. Nếu giải ngân trước khi
hoàn tất các thủ tục đảm bảo tiền vay, trước khi
giải ngân đơn vị yêu cầu khách hàng lập Giấy
cam kết về việc hoàn tất thủ tục công chứng thế
chấp và đăng ký giao dịch đảm bảo.

12.
Hồ sơ vay vốn.
Bản sao CMND/ Hộ chiếu, Hổ khẩu thường trú,
sổ tạm trú
Giấy đề nghị kiêm phương án vay
Chứng từ chứng minh thu nhập
Hồ sơ BĐS mua/ nhận chuyển nhượng
Hồ sơ tài sản đảm bảo
 Tất cả chứng từ bản sao phải được chứng thực
hoặc được nhân viên Sacombank ký đối chiếu
bản chính

2.3. Quy trình cho vay chuyển nhƣợng bất động sản tại Sacombank- PGD Lũy
Bán Bích.
Theo phân quyền hiện hành đối với việc cấp tín dụng tại PGDTN Sacombank thì
những người có quyền hạn bao gồm:
- Trưởng phòng
- Phó phòng
- Một chuyên viên khách hàng không phụ trách hồ sơ của gói tín dụng đang duyệt.
Với phân quyền như trên thì trưởng phòng là người có quyền quyết định phê duyệt
cao nhất đối với gói tín dụng và tiếp đến là phó phòng.
Đối với PGDTN Lũy Bán Bích thì hạn mức tín dụng mà phòng được phép cấp là 1
tỷ đồng.
Trang 27

Dưới đây là quy trình cụ thể về gói tín dụng cho vay chuyển nhượng BĐS tại
Sacombank- PGD Lũy Bán Bích.

Không đạt Thiếu

Đạt










Không tốt

Tốt









Tiếp thị, tiếp nhận nhu cầu
cấp tín dụng của khách hàng
Thẩm định hồ sơ

Hoàn chỉnh hồ sơ và tiến
hành giải ngân
Ký kết hợp đồng tín dụng
Công chứng hồ sơ (BĐS)
Trình duyệt
Lưu hồ sơ
Thông báo đồng ý cho vay
Làm việc
với KH
Giải ngân
Biên bản bổ sung
Bổ sung hồ sơ
Thông báo từ chối
Lưu hồ sơ từ chối
Đăng ký giao dịch đảm
Kiểm tra giám sát
Làm thủ tục
thanh lý TS
Thu hồi nợ vay
Tất toán hợp đồng
Trang 28


Sơ đồ 2.1:Sơ đồ quy trình cho vay chuyển nhượng BĐS tại PGD Lũy Bán Bích
Bƣớc
Tiến trình công việc
Nội dung thực hiện
1.
Tiếp thị hƣớng dẫn
khách hàng, tiếp

nhận nhu cầu vay
vốn.
Cán bộ quan hệ khách hàng sẽ tiếp nhận hồ sơ vay
vốn từ khách hàng có nhu cầu.
Với khách hàng vay mua nhà ở, chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở trước khi đến ngân hàng xin
cho vay vốn, khách hàng cần cầm theo giấy tờ đặt
cọc đã thanh toán với bên bán bằng số vốn tự có của
mình và bộ hồ sơ theo yêu cầu của ngân hàng bao
gồm:
- Giấy đề nghị vay vốn theo mẫu của Sacombank
(xem phụ lục)
- Hồ sơ pháp lý: CMND/ Hộ chiếu, hộ khẩu/ KT3
của người vay, người hôn phối và bên bảo lãnh (nếu
có).
- Hồ sơ tài sản thế chấp.
- Các giấy tờ chứng minh nhu cầu của dự án: hợp
đồng mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở… được công chứng nhà nước hoặc ủy ban
nhân dân có thẩm quyền chứng thực.
- Hồ sơ pháp lý liên quan đến tài sản đảm bảo
như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc các giấy tờ
được pháp luật thừa nhận, chứng minh quyền sở
hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở của bên bán được
quyền chuyển nhượng hoặc đã chuyển quyền sở
hữu, sử dụng cho người vay.
-Tiếp xúc khách hàng
Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn thì cán bộ tín
dụng có trách nhiệm tiếp xúc, gặp gỡ trực tiếp với

khách hàng nhằm ghi nhận các nhu cầu vay vốn, thu
Trang 29

thập các thông tin cần thiết cho việc thẩm định và
theo dõi sau khi cho vay, đồng thời hỗ trợ, tư vấn
cho khách hàng đưa ra các quyết định tài chính,
hướng dẫn khách hàng về quy trình vay vốn.
2.
Thẩm định hồ sơ.
Nhân viên thẩm định cá nhân sẽ tiến hành xem xét
hồ sơ, tiến hành thu nhập thồn tin hẹn gặp khách
hàng xác minh:
- Tình trạng thân nhân.
- Tình hình tài chính,nguồn thu nhập cung cấp
một trong những bộ chứng từ sau:
- Bản sao HĐLĐ, bản chính sao kê lương 3 tháng
gần nhất, quyết định bổ nhiệm (nếu có)
- Bản chính giấy xác nhận chức vụ, thu thập và
thâm niên công tác.
Nhân viên tín dụng sẽ tiến hành kiểm tra
thông tin tín dụng CIC của khách hàng cần vay
bao gồm kiểm tra các thông tin sau:
- Quan hệ tín dụng:
Đối với PGD cho vay và các chi nhánh, PGD
khác trong hệ thống Sacombank:
- Dư nợ ngắn hạn, trung và dài hạn (bao gồm
cả nợ quá hạn).
- Mục đích vay vốn của các khoản vay.
- Doanh số cho vay, thu nợ.
- Số dư bảo lãnh.

- Mức độ tín nhiệm.
Đối với các Tổ chức tín dụng khác thì không
kiểm tra doanh số cho vay, thu nợ.
- Quan hệ tiền gửi
- Số dư tiền gửi bình quân.
- Doanh số tiền gửi, tỷ trọng so với doanh thu.
Khi kiểm tra hết các thông tin trên nếu:
Trường hợp 1: Khách hàng có lịch sử trả nợ
không tốt hoặc có nợ xấu thì ngay lập tức từ chối
Trang 30

hồ sơ vay vốn của khách hàng.
Trường hợp 2: Khách hàng có lịch sử trả nợ tốt
hoặc chưa hề có bất kì giao dịch tín dụng nào từ
trượ đến giờ thì tiếp tục kiểm tra.
Xác minh về tính cách, nhân thân và các mối
quan hệ xã hội và tư cách cho vay thông qua cuộc
trò chuyện, trao đổi với khách hàng và qua những
người quen biết.
Xác minh tình hình tài chính, trả năng trả nợ của
khách hàng đối chiếu thu nhập hiện tại và tương lai
với các điều kiện cho vay, tính toán tổng chi phí
trên thu nhập, tỷ lệ thu nhập dùng để trả nợ trên
tổng thu nhập ( Tỷ lệ này thường dao động từ 30%-
40%), khả năng tích lũy của khách hàng và vốn tự
có tham gia vào dự án, tình hình hợp pháp của tài
sản đảm bảo. Tuy nhiên quan trọng nhất vẫn là thu
nhập ổn định của khách hàng nhằm đảm bảo khả
năng trả nợ đúng hạn, tránh gây tổn thất cho ngân
hàng.

- Khẳng định lại một lần nữa chắc chắn mục đích
vay vốn của khách hàng.
Dựa vào những thông tin thu được nhân viên
thẩm định tín dụng sẽ tiến hàng phân tích, tổng hợp
lập tờ trình tín dụng, định giá tài sản vay và chấm
điểm khách hàng, việc chấm điểm tín dụng và xếp
hạng khách hàng sẽ quyết định đến việc phê duyệt
cho vay hay không. Sau khi hoàn tất sẽ tiến hàng
trình cấp quản lý phê duyệt theo phân quyền hiện
hành.
Trang 31

3.
Trình duyệt.
Các bước phê duyệt khoản vay bao gồm:
Bước 1: Sau khi nghiên cứu, thẩm định các điều
kiện vay vốn, cán bộ tín dụng lập báo cáo thẩm định
kiêm tờ trình cho vay kèm hồ sơ vay vốn trình
trưởng phòng tín dụng.
Bước 2: Trên cơ sở Tờ trình của cán bộ tín dụng
kèm hồ sơ vay vốn, Cấp có thẩm quyền sẽ tiến hành
xem xét, kiểm tra, thẩm định lại và ghi ý kiến vào tờ
trình.
Bước 3: Hoàn chỉnh các thủ tục khác theo quy
định.
- Hồ sơ tín dụng sẽ được cấp có thẩm quyền phê
duyệt theo hệ thống phân quyền hạn mức tín dụng
hiện hành của ngân hàng nếu như hồ sơ hợp lệ
chứng minh được tính khả thi của việc cho vay thì
ngân hàng sẽ tiến hành thông báo đồng ý cho khách

hàng còn nếu hồ sơ không đảm bảo đầy đủ các điều
kiện ngân hàng cần hoặc cấp phê duyệt thấy khoản
cho vay này không khả thi sẽ thông báo từ chối cho
khách hàng.
- Đối với hồ sơ thuộc thẩm quyền quyết định của
Hội đồng tín dụng PGD tối đa 03 ngày làm việc.
- Đối với hồ sơ vượt thẩm quyền quyết đinh của
Hội đồng tín dụng PGD thì thời gian tối đa là 10
ngày.

3.1. Bổ sung hồ sơ.
- Nếu trường hợp khách hàng cung cấp hồ sơ vay
vốn bị thiếu nhân viên tín dụng sẽ tiến hành gọi điện
thông báo cho khách hàng biết để bổ sung kịp thời,
đầy đủ hồ sơ phục vụ tốt công tác cho vay của ngân
hàng.
Trang 32

3.2. Biên bản bổ sung
hồ sơ.
Hồ sơ được bổ sung cần phải có biên bản chứng
nhận việc thêm hồ sơ của khách hàng.
3.3. Thông báo từ
chối cho vay.
Khi trình duyệt nếu hồ sơ không được cấp phê
duyệt chấp nhận, đồng ý cho vay vì một lý do khách
quan nào đó ngân hàng sẽ tiến hành thông báo từ
chối khoản vay đến cho khách hàng biết.
3.4. Lƣu hồ sơ từ
chối.

Hồ sơ từ chối của khách hàng được lưu giữ lại để
phục vụ cho về sau.
4.
Thông báo đồng ý
cho vay.
Cán bộ quan hệ khách hàng/ giao dịch viên, tín
dụng sẽ gửi thư thông báo cho khách hàng vay về
khoản tín dụng được duyệt và các điều kiện liện
quan đến hợp đồng để khách hàng biết và tiến hành
các bước tiếp theo.
5.

Ký kết hợp đồng tín
dụng.
Khi việc công chứng mua bán hoàn tất bên vay và
bên bán đến ngân hàng để ký kết hợp đồng vay.
Ngân hàng sẽ gửi cho bên vay và bên mua kí kết
hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản đảm
bảo và hợp đồng dịch vụ trung gian thanh toán qua
ngân hàng.
Ký giấy cam kết thực hiện việc công chứng thế
chấp và đăng kí giao dịch đảm bảo sau khi hoàn tất
thủ tục đăng bộ sang tên, ký giấy nhận nợ tại ngân
hàng.

6.
Làm thủ tục công
chứng TSĐB.
Sau khi khoản vay được phê duyệt, cán bộ tín
dụng sẽ soạn thảo, thương lượng và thu xếp cho

khách hàng ký hợp đồng tín dụng. Trước khi ký kết
hợp đồng khách hàng cần làm thủ tục công chứng
mua bán bao gồm các bước:
Ký kết hợp đồng đặt cọc điều này đã được thực
hiện trước khi nộp hồ sơ vay vốn cho tại ngân hàng.