Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường đồng quang, thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2016 2018

i

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------

MAI THU TRÀ
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
PHƯỜNG ĐỒNG QUANG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI
NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2016 - 2018

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý tài nguyên và mơi trường

Lớp

: K47 – QLTNMT

Khoa

: Quản lý tài ngun

Khóa học

: 2015 - 2019

Giảng viên hướng dẫn

: TS. Nguyễn Đức Nhuận

Thái Nguyên - năm 2019


ii
LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng của mỗi
sinh viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố và vận
dụng những kiến thức mà mình đã học được trong nhà trường.
Được sự nhất trí của ban giám hiệu nhà trường, ban chủ nhiệm khoa Quản lý
Tài Nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Phường Đồng
Quang, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018”.
Để hồn thành khóa luận, trong q trình học tập và nghiên cứu, em đã nhận
được sự quan tâm giúp đỡ tận tình của nhiều cá nhân và tập thể.
Trong trang đầu của bài khóa luận này, em xin chân thành gửi lời cảm ơn tới:
- Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên.
- Ban chủ nhiệm khoa và tập thể thầy cô giáo trong khoa Quản lý Tài Nguyên
đã tận tình dậy dỗ và dìu dắt em trong suốt quá trình học tập.
- Các cán bộ UBND phường Đồng Quang, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái
Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành bản báo cáo tốt nghiệp này.
Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, chỉ dẫn tận tình của thầy giáo
hướng dẫn: TS Nguyễn Đức Nhuận - người đã giúp đỡ em trong suốt q trình
hồn thành thực hiện đề tài và hồn thành khóa luận tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, Ngày....tháng...năm 2019
Sinh viên

Mai Thu Trà


iii
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 ................................................... 39
Bảng 4.2: Bảng kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ năm 2016 - 2018 .. 43
Bảng 4.3. Kết quả tặng cho QSDĐ giai đoạn 2016-2018 ............................... 45
Bảng 4.4. Kết quả thừa kế QSDĐ giai đoạn 2016 – 2018 .............................. 47
Bảng 4.5. Bảng tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ giai đoạn 2016 - 2018............. 48
Bảng 4.6. Những hiểu biết cơ bản của người dân phường Đồng Quang về
những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất ................................... 49
Bảng 4.7. Sự hiểu biết của người dân phường Đồng Quang về hình thức
chuyển đổi quyền sử dụng đất ......................................................................... 50
Bảng 4.8. Sự hiểu biết của người dân phường Đồng Quang về hình thức
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................................................................. 51
Bảng 4.9 Sự hiểu biết của người dân phường Đồng Quang về hình thức cho
thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất ........................................................... 52
Bảng 4.10. Sự hiểu biết của người dân phường Đồng Quang về hình thức tặng
cho quyền sử dụng đất..................................................................................... 53
Bảng 4.11. Sự hiểu biết của người dân phường Đồng Quang về hình thức thừa
kế quyền sử dụng đất....................................................................................... 54
Bảng 4.12. Sự hiểu biết của người dân phường Đồng Quang về hình thức thế
chấp bằng giá trị QSDĐ .................................................................................. 55
Bảng 4.13. Sự hiểu biết của người dân phường Đồng Quang về hình thức góp
vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ................................................................. 56

iv
MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
PHẦN 1: MỞ ĐẦU.......................................................................................... 7
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 7
1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài .................................................................. 8
1.3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 8
PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU .............................................................. 10
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ........................................................................ 10
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài ......................................................................... 10
2.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài ...................................................................... 11
2.1.3. Cơ sở pháp lý về công tác chuyển quyền sử dụng đất. ......................... 12
2.2. Khái quát về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất và các nội dung
liên quan .......................................................................................................... 13
2.2.1. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai ............................................ 13
2.2.2. Các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ..................................... 14
2.2.3. Quy định về chuyển quyền sử dụng đất và các hình thức chuyển quyền
sử dụng đất ...................................................................................................... 18
2.3.1. Quy định về hồ sơ ................................................................................. 22
2.3.2. Quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất ...................... 24
2.3.3. Quy định về thời gian thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất .... 27
2.3. Khái quát công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Việt Nam và trên địa
bàn tỉnh Thái Nguyên ...................................................................................... 27
2.3.1. Công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Việt Nam................................ 27
2.3.2. Công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên .... 30
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 32

3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 32


v
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 32
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 32
3.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu............................................................ 32
3.2.1. Thời gian nghiên cứu. ........................................................................... 32
3.2.2. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 32
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 32
3.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 33
3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp .................................................. 33
3.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu sơ cấp qua phiếu điều tra ...................... 33
3.4.3. Phương pháp xử lý số liệu..................................................................... 33
PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................... 34
4.1. Hiện trạng sử dụng đất và cơng tác quản lí về đất đai của phường Đồng
Quang, thành phố Thái Nguyên ...................................................................... 34
4.1.1. Thực trạng sử dụng đất tại phường Đồng Quang ................................. 34
4.1.2. Khái quát thực trạng quản lý đất đai tại phường Đồng Quang, thành phố
Thái Nguyên .................................................................................................... 36
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất phường Đồng Quang ....................................... 39
4.2.2. Tình hình quản lý đất đai tại phường Đồng quang ............................... 41
4.3. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Đồng Quang –
TP Thái Nguyên giai đoạn 2016-2018 ............................................................ 42
4.3.1. Đánh giá kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất phường
Đồng Quang – TP Thái Nguyên giai đoạn 2016-2018 ................................... 42
4.3.2. Đánh giá kết quả công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất của phường
Đồng Quang – TP Thái Nguyên giai đoạn 2016-2018 ................................... 44
4.3.3. Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất ...................................... 44
4.3.4. Kết quả công tác thừa kế QSDĐ ........................................................... 46

4.3.5. Tổng hợp và đánh giá kết quả chuyển nhượng QSDĐ từ 2016 - 2018 48


vi
4.3.6. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Đồng quang về các hình
thức chuyển quyền sử dụng đất ....................................................................... 50
4.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử
dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục. ............................................ 56
4.4.1. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong cơng tác chuyển QSDĐ đất....... 56
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .......................................................... 59
5.1. Kết luận .................................................................................................... 59
5.2. Đề nghị ..................................................................................................... 60
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 61


PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của con người, vì nó là nguồn gốc
của mọi sự sống trên trái đất. Nhận thức được vai trị của nó mà tất cả các quốc gia trên
hành tinh này đều đã khơng quản ngại hi sinh để bảo vệ nó và cũng từ đất mà các cuộc
xung đột đã và đang xảy ra. Tuy vậy, mỗi quốc gia đều có những sự quan tâm khác
nhau đến đất và ở những quốc gia nào con người quan tâm chú trọng sử dụng bảo vệ
bồi dưỡng nó thì đất đai sẽ tốt lên và cuộc sống sẽ ổn định, phát triển.
Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, việc đẩy nhanh công cuộc cơng nghiệp
hóa, hiện đại hóa đất nước dẫn đến việc xây dựng cơ sở hạ tầng diễn ra ồ ạt, cùng
với nó là nhu cầu sử dụng đất cho các hoạt động: Nhà ở, kinh doanh, dịch vụ ngày
càng phát triển, dẫn đến việc quỹ đất nông nghiệp ngày càng giảm mạnh. Vấn đề
cấp bách đặt ra cho công tác quản lý nhà nước về đất đai là phải có những biện pháp
quản lý chặt chẽ và có hiệu quả nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất cũng như tránh

tình trạng xảy ra tranh chấp đất đai gây mất trật tự xã hội. Xuất phát từ nhu cầu thực
tế phát triển và hội nhập, Đảng và Nhà nước ta đã ln quan tâm đến việc hồn
thiện hệ thống pháp Luật Đất đai. Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những
quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất. Trên thực tế, chuyển quyền sử dụng đất là
một hoạt động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng.
Tuy nhiên chỉ đến Luật Đất đai 1993 chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định
một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như trình tự thủ tục thực
hiện các quyền đó. Theo luật đất đai 1993, người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình
thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung
Luật Đất đai 2003 và Luật Đất Đai 2013 ra đời đã hoàn thiện, bổ sung và khắc phục
những tồn tại của Luật Đất Đai 1993, những vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất
được quy đinh chặt chẽ và cụ thể các hình thức chuyển quyền và thủ tục chuyển
quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác, phù hợp với tình hình nước ta trong
thời kỳ đổi mới. Các hình thức chuyển quyền(luật đất đai 2013) gồm có 7 hình thức:

1


8
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền
và nghĩa vụ của Nhà nước trong công tác quản lý đất đai đã đạt được nhiều thành
tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong q trình thực hiện Luật
Đất đai. Do đó, để thấy được những tồn tại trong cơng tác quản lý Nhà nước về Đất
đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi, lợi ích, nghĩa vụ của Nhà nước và
chủ sử dụng đất trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách
khách quan trong những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm
quản lý và sử dụng đất đai một cách bền vững và hiệu quả nhất.

Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà
trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên- Trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên và dưới sự hướng dẫn của thầy giáo TS Nguyễn Đức Nhuận, cùng sự
đồng ý của UBND phường Đồng Quang em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá
công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Đồng Quang – Thành phố Thái
Nguyên giai đoạn 2016 – 2018” để có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển
QSDĐ, phát huy ưu điểm, hạn chế những nhược điểm và khắc phục những tồn tại
trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn phường Đồng Quang trong
thời gian tới.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá được kết quả chuyển quyền sử dụng đất từ giai đoạn năm 2016 –
2018 của phường Đồng Quang
- Tìm hiểu và xác định được các nguyên nhân từ đó đưa ra các kiến nghị và đề
xuất các giải pháp cho các cấp có thẩm quyền phải phù hợp với thực tế của địa
phương và phù hợp với luật pháp do Nhà nước quy định nhằm đẩy mạnh công tác ở
địa phương.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong việc học tập và nghiên cứu khoa học:


9
Là cơ hội củng cố kiến thức đã học trên ghế nhà trường đồng thời giúp cho
bản thân vận dụng được tốt nhất những kiến thức đã học được từ trường lớp vào
thực tế, công việc sau này.
- Ý nghĩa thực tiễn:
Việc đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất sẽ giúp sinh viên
hiểu rõ hơn về công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó đưa ra
những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hồn thiện cơng tác quản
lý nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo.

10
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
Xuất phát từ vai trị vơ cùng quan trọng của đất đai đối với sự nghiệp phát
triển kinh tế xã hội và quốc phòng an ninh , Nhà nước ta đã xây dựng hệ thống các
chính sách về đất đai chặt chẽ , khoa học nhằm không ngừng tăng cường công tác
quản lý, khai thác và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước. Thông qua hiến pháp
và pháp luật đất đai quy định quyền sở hữu duy nhất và thống nhất trên tồn vẹn
lãnh thổ nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Dưới góc độ Nhà nước và pháp luật thì đất đai là một bộ phận khơng thể tách
rời khỏi lãnh thổ quốc gia, nó gắn liền với chủ quyền của mọi quốc gia, nó cũng đồng
nghĩa với việc khơng thể có một quốc gia nào là khơng có đất đai và lãnh thổ. Tơn
trọng chủ quyền quốc gia thì điều đầu tiên phải nhắc đến đó là việc tơn trọng tồn vẹn
lãnh thổ của mỗi quốc gia. Vì vậy, việc xâm phạm đến đất đai và lãnh thổ chính là
xâm phạm đến chủ quyền quốc gia. Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những
hoạt động đang được các cơ quan chức năng quan tâm đặc biệt , nó là một phần trong
cơng tác quản lý đất đai theo các nội dung quản lý nhà nước về đất đai đã được quy
định tại Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành luật. Thực chất của các
hình thức chuyển quyền bao gồm những nội dung cơ bản đó là: "Chuyển đổi quyền
sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê và cho thuê lại quyền sử
dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp bằng giá
trị quyền sử dụng đất, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất và góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất". Trong những năm gần đây, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất
đang diễn ra mạnh mẽ trên phạm vi cả nước, đặc biệt là tại các đô thị lớn, các trung
tâm kinh tế, trung tâm công nghiệp v.v… đó là hệ quả tất yếu trong bối cảnh nền kinh
tế nước ta đang trên đà phát triển mạnh mẽ, cần rất nhiều quỹ đất dành cho phát triển
kinh tế xã hội. Bên cạnh những kết quả khả quan đáng ghi nhận trong quá trình quản

lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất nói riêng , cơng tác quản lý nhà nước về đất
đai theo các nội dung nói chung thì chúng ta cịn bộc lộ nhiều mặt hạn chế, yếu kém


11
trong q trình quản lý tài ngun đất đai địi hỏi Nhà nước và các cơ quan chức năng
phải đề ra những biện pháp cụ thể và kịp thời nhằm quản lý tốt quỹ đất đai phục vụ
tốt cho sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội.
2.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Trong những năm qua, công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung , cơng
tác quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất đai nói riêng ln được các cơ
quan Nhà nước và các tổ chức, cá nhân quan tâm theo dõi. Đặc biệt, từ khi Luật Đất
đai 2013 có hiệu lực , cơng tác quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, công
tác quản lý đất đai giúp cho Nhà nước nắm được thực trạng quỹ đất đai , hiện trạng
sử dụng, đồng thời nắm rõ thông tin về các thành phần, đối tượng chủ sử dụng đất
trên các địa bàn. Việc quản lý tốt hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở giúp
các cơ quan chức năng Nhà nước nắm chắc không những về mặt số lượng, chất
lượng, đối tượng chủ sử dụng đất mình cịn đảm bảo quản lý chặt chẽ nguồn tài
nguyên đất đai, thực hiện đầy đủ quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đảm
bảo nguồn thu tài chính đối với Nhà nước đồng thời nắm rõ các biến động về sử
dụng đất đai để từ đó có những quyết điṇ h hợp lý nhằm điều chỉnh quy hoạch , kế
hoạch sử dụng đất đai, thực hiện phân phối quỹ đất đai khoa học, bảo vệ tài nguyên
đất đai quý giá và thực hiện thành công mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, phát triển
bền vững.
Đối với người sử dụng đất, quản lý tốt hoạt động chuyển quyền sử dụng đất
giúp minh bạch hóa thơng tin về đất đai, cho người sử dụng đất có nhiều cơ hội lựa
chọn, đầu tư cho đất đai , yên tâm đầu tư sản xuất kinh doanh , giúp cho mọi người
dân đều có cơ hội sử dụng đất và là nền tảng thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển . Do
vậy, công tác quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất có một vai trò hết sức
quan trọng, đang được Nhà nước quan tâm và có hướng điều chỉnh một mặt quản lý

một cách chặt chẽ, khoa học nhưng mặt khác lại tiến hành cải cách đơn giản hóa các
5 thủ tục hành chính để hoạt động này diễn ra minh bạch, thuận tiện cho người sử
dụng đất, thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển mà vẫn đảm bảo thực hiện đầy đủ theo
các quy định của pháp luật đất đai.


12
2.1.3. Cơ sở pháp lý về công tác chuyển quyền sử dụng đất.
- Luật đất đai 2013
- Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định chi tiết nghị định số 01/2017/NĐCP sửa đổi và bổ xung một số điều của các Thôn g tư hướng dẫn thi hành pháp luật
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Có hiệu lực từ 05/07/2014).
- Thơng tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính (Có hiệu lực từ
05/07/2014).
- Thơng tư 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính (Có hiệu lực từ
05/07/2014)
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất (Có hiệu lực từ
01/07/2014).
-Thơng tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45 về thu tiền sử dụng đất
(Có hiệu lực từ 01/08/2014).
-Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền th đất, th mặt nước (Có
hiệu lực từ 01/07/2014).
-Thơng tư 77/2014/TT- BTC hướng dẫn Nghị định 46 về thu tiền thuê đất,
thuê mặt nước (Có hiệu lực từ 01/08/2014).
-Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
- Quyết định số 93/2007/TTCP ngày 22/06/2007 của Thủ Tướng Chính Phủ về
việc ban hành quy chế thực hiện theo cơ chế “ một cửa liên thông “ tại cơ quan hành
chính nhà nước tại địa phương.

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư;
Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.


13
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND ngày 08/9/2014 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc ban hành quy định về hạn mức giao đất; Hạn mức công nhận quyền
sử dụng đất; Diện tích tối thiểu được tách thửa và diện tích đất ở được xác định lại
trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
- Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 17/9/2014 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc ban hành quy định về Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; Cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất; Đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,
trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
2.2. Khái quát về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất và các nội
dung liên quan
2.2.1. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Hoạt động trên thực tế của các cơ quan Nhà nước nhằm bảo vệ và thực hiện
quyền sở hữu Nhà nước về đất đai rất phong phú và đa dạng, bao gồm 13 nội dung

cụ thể như sau:
Quản lý nhà nước về đất đai
1. Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai.
2. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm:
a) Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ
chức thực hiện các văn bản đó;
b) Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính;


14
c) Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện
trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;
d) Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
đ) Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;
e) Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất;
g) Thống kê, kiểm kê đất đai;
h) Quản lý tài chính về đất đai;
3. Nhà nước có chính sách đầu tư cho việc thực hiện các nhiệm vụ quản lý nhà
nước về đất đai, xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại, đủ năng lực, bảo đảm
quản lý đất đai có hiệu lực và hiệu quả. Các nội dung trên chủ yếu thể hiện trong ba
phạm vi cơ bản của việc bảo vệ và thực hiện quyền sở hữu Nhà nước về đất đai:
Một là, Nhà nước phải nắm chắc tình hình đất đai, tức là biết rõ các thơng tin
chính xác về số lượng, chất lượng đất đai và về hiện trạng tình hình quản lý, sử
dụng đất đai.
Hai là, Nhà nước thực hiện phân phối và phân phối lại theo quy hoạch và kế
hoạch chung thống nhất. Nhà nước chiếm hữu tồn bộ quỹ đất đai trên tồn quốc
nhưng khơng trực tiếp sử dụng mà giao nó cho các tổ chức và các cá nhân sử dụng.
Nhà nước thực hiện quyền chuyển giao quyền sử dụng từ các chủ thể khác nhau,

thực hiện việc điều chỉnh giữa các loại đất, giữa các vùng kinh tế.
Ba là, Nhà nước phải thường xuyên thanh tra, kiểm tra chế độ quản lý và sử
dụng đất đai. Hoạt động phân phối và sử dụng đất đai do các cơ quan chức năng
chuyên môn quản lý nhà nước về đất đai và người sử dụng cụ thể thực hiện. (Luật
đất đai 2013)
2.2.2. Các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Người sử dụng đất hiện nay bao gồm: Tổ chức (trong nước và ngoài nước), hộ
gia đình, cá nhân (trong nước và ngồi nước) và cộng đồng dân cư.
Theo điều 5 Luật Đất đai 2013 quy định về người sử dụng đất như sau:
1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức
chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp,


15
tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác
theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);
2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);
3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa
bàn thôn, làng, ấp, bản, bn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có
cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dịng họ;
4. Cơ sở tơn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường,
niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn
giáo và cơ sở khác của tơn giáo;
5. Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức năng ngoại
giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên
hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên
chính phủ;
6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư

nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước
ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư. (Luật
đất đai 2013)
2.2.2.1. Khái niệm về người sử dụng đất
Luật Đất đai 2013 quy định những đảm bảo cho người sử dụng đất hiện nay
bao gồm:
1. Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.
2. Nhà nước khơng thừa nhận việc địi lại đất đã được giao theo quy định của
Nhà nước cho người khác sử dụng trong q trình thực hiện chính sách đất đai của
Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hồ, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà
miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
3. Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho người trực tiếp sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối có đất để sản xuất; đồng thời có
chính sách ưu đãi đầu tư, đào tạo nghề, phát triển ngành nghề, tạo việc làm cho lao


16
động ở nơng thơn phù hợp với q trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và chuyển
đổi cơ cấu kinh tế nơng thơn theo hướng cơng nghiệp hố, hiện đại hoá. (Luật đất
đai 2013)
2.2.2.2. Những đảm bảo cho người sử dụng đất
Điều 26 Luật Đất đai 2013 quy định những đảm bảo cho người sử dụng đất
hiện nay bao gồm:
1. Bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử
dụng đất.
2. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất khi có đủ điều kiện theo quy định của
pháp luật.
3. Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh
tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng thì người sử dụng đất được Nhà nước bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật.
4. Có chính sách tạo điều kiện cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối khơng có đất sản xuất do q trình chuyển
đổi cơ cấu sử dụng đất và chuyển đổi cơ cấu kinh tế được đào tạo nghề, chuyển đổi
nghề và tìm kiếm việc làm.
5. Nhà nước khơng thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của
Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của
Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hịa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa
miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. (Luật đất
đai 2013)
2.2.2.3. Các quyền chung của người sử dụng đất
Luật Đất đai 2013 đã tách ra 8 quyền chung ra là 8 quyền mà người sử dụng
đất nào được hưởng còn các quyền khác thì tùy theo đối tượng cụ thể và bổ sung
thêm các hình thức chuyển quyền như cho tặng, bảo lãnh v.v… Điều 166. Luật Đất
đai 2013 Quyền chung của người sử dụng đất:
1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.


17
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
3. Hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo
đất nông nghiệp.
4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp
về đất đai của mình.
6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất
hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. (Luật đất
đai 2013)

2.2.2.4. Các nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
Điều 170 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất có các nghĩa vụ
chung sau đây:
1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử
dụng độ sâu trong lịng đất và chiều cao trên khơng, bảo vệ các cơng trình cơng
cộng trong lịng đất và tn theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế
chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
4. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
6. Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lịng đất.
7. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử
dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng. (Luật
đất đai 2013)


18
2.2.3. Quy định về chuyển quyền sử dụng đất và các hình thức chuyển
quyền sử dụng đất
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thực chất là
các hình thức chuyển quyền sử dụng đất.
1. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà
nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng
phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ
tài chính hoặc khơng được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các
quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy
định của pháp luật;
b) Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết
định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì được
thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó;
c) Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện các
quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2. Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất
do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao
đất có hiệu lực thi hành. (Luật đất đai 2013)
2.2.3.1. Một số quy định chung về nhận chuyển quyền sử dụng đất
Điều 169 Luật Đất đai 2013 quy định về nhận quyền sử dụng đất như sau:
1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:


19
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp
thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179 của
Luật này;
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất
thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại
Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển
quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu
công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu cơng nghệ cao, khu kinh tế.

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là
giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền
sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c
khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ trường hợp quy
định tại Điều 191 của Luật này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền
sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;
đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại
Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng
đất ở thơng qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án
phát triển nhà ở;
e) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất
thơng qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tơn giáo, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước
giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nhận quyền sử dụng đất thông qua
việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc
để bán kết hợp cho thuê;
h) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá
nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước


20
ngồi, tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất
thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận
quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với
đất đang được sử dụng ổn định;

k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngồi,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả
hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cơng
nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai,
quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi
hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất
phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với
pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung;
l) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả
hòa giải thành công về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
cơng nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh
chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;
2. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích đã
được xác định trong thời hạn sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không
phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 103
và Điều 104 của Nghị định này.
2.2.3.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
a. Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc "đổi đất lấy đất" Giữa các chủ thể
sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục
tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. Hiện nay, Luật Đất đai 2003 quy


21
định chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất đối với đất nơng nghiệp của hộ gia
đình các nhân trong cùng một đơn vị cấp xã.

b. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất . Nó là việc chuyển quyền sử dụng cho người khác trên
cơ sở có giá trị . Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người
chuyển quyền một khoả n tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để
có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác với việc mua bán đất đai ở chỗ: - Đất đai
vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền sử dụng chỉ thực hiện trong thời
gian được giao quyền sử dụng, cũng như trong phạm vi hạn mức mà pháp luật quy
định. - Nhà nước có quyền điều tiết địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất (khi chuyển đất
nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích khác).
c. Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhượng
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian
nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật
d. Để thừa kế quyền sử dụng đất
Để thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền
sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ
thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này
vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. Tặng quyền sử dụng
đất là một hình thức chuyển quyền khơng phải là mới nhưng trước đây khơng có
quy định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng các quy định của
hình thức thừa kế sang để thực hiện
e. Thế chấp bàng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng
đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy
định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hóa trong một thời gian nhất

22
định theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta cịn gọi là thế chấp quyền sử dụng đất là
chuyển quyền nửa vời. Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một
quy định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình cá nhân được vay vốn để phát
triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và các tổ chức tín dụng
cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ.
f. Bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất Giá trị quyền sử dụng đất của mình để
bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hóa khi chưa có tiền trả
ngay. Do vậy, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất cũng tương tự như thế chấp
bằng giá trị quyền sử dụng đất. Tương tự như quyền thế chấp quyền sử dụng đất,
quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất mà người sử
dụng đất sử dụng
g. Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất:
Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có
quyền coi giá trị quyền sử dụng đát của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp
với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này xảy ra giũa hai
hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền hoặc góp cái
khác như sức lao động, cơng nghệ, máy móc v.v...theo thỏa thuận. (Nguyễn Khắc
Thái Sơn 2007)
2.2.3.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
2.3.1. Quy định về hồ sơ
a. Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
để thực hiện “dồn điền đổi thửa” được nộp chung cho các hộ gia đình, cá nhân
chuyển đổi đất nơng nghiệp gồm có:
- Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK của từng hộ gia
đình, cá nhân;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất đối với trường hợp đất đang thế chấp tại tổ chức tín dụng;

23
- Văn bản thỏa thuận về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp của
hộ gia đình, cá nhân;
- Phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của Ủy ban nhân dân cấp
xã đã được Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh phê duyệt;
- Biên bản giao nhận ruộng đất theo phương án “dồn điền đổi thửa” (nếu có).
b. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm có:
- Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và
chồng theo quy định.
Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
- Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh
tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;
c. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp
chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước ngày 01
tháng 7 năm 2014 mà bên chuyển quyền đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa
thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định:
- Trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà có hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền
theo quy định nhưng bên chuyển quyền không trao Giấy chứng nhận cho bên nhận
chuyển quyền, hồ sơ gồm:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
+ Hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền đã lập theo quy định;


24
- Trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất nhưng không
lập hợp đồng, văn bản chuyển quyền theo quy định, hồ sơ gồm có:
+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
+ Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ
ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền.
2.3.2. Quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
a. Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp của hộ gia đình,
cá nhân để thực hiện “dồn điền đổi thửa”
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng
văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
- Ủy ban nhân dân cấp xã lập phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực hiện
chuyển đổi) và gửi phương án đến Phịng Tài ngun và Mơi trường.
- Phịng Tài ngun và Mơi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án trình
Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt và chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức
cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi ruộng đất theo phương án được duyệt.
- Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo thực hiện việc đo đạc lập, chỉnh lý bản
đồ địa chính.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nộp hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận.
- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây:
+ Kiểm tra hồ sơ, xác nhận nội dung thay đổi vào đơn đề nghị cấp đổi Giấy
chứng nhận;
+ Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

+ Lập hoặc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; tổ chức
trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho người sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nơi có đất.


25
Trường hợp người sử dụng đất đang thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín
dụng thì Văn phịng đăng ký đất đai thực hiện trao Giấy chứng nhận theo quy định
tại Khoản 5 Điều 76 của Nghị định này.
b. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng
- Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất,
chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất
thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa
đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ
sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện
thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các cơng việc sau đây:
+ Gửi thơng tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thơng báo thu nghĩa
vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
+ Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định
của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
cho người sử dụng đất;
+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao
Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao

đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
- Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng cơng
trình cơng cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định.
Sau khi hồn thành xây dựng cơng trình cơng cộng trên đất được tặng cho,
Văn phịng đăng ký đất đai căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đã được
Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biến