Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại xã phú linh huyện vị xuyên tỉnh hà giang giai đoạn 2012 2014

i

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NÔNG VĂN GIANG

Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO
HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI XÃ PHÚ LINH,
HUYỆN VỊ XUYÊN, TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2012 - 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Khóa học

: Liên thông
: Quản lý Đất đai
: Quản lý Tài nguyên
: 2013 - 2015

Thái Nguyên, năm 2015


ii

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NÔNG VĂN GIANG

Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO
HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI XÃ PHÚ LINH, HUYỆN VỊ XUYÊN,
TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2012 - 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Lớp
Khóa học
Giảng viên hƣớng dẫn

: Liên thông
: Quản lý Đất đai
: Quản lý Tài nguyên
: K10 - LTQLĐĐ
: 2013 - 2015
: TS. Nguyễn Thị Lợi

Thái Nguyên, năm 2015


iii

LỜI CẢM ƠN
Trên thực tế không có sự thành công nào mà không gắn liền với những
sự hỗ trợ, giúp đỡ dù ít hay nhiều, dù trực tiếp hay gián tiếp của người khác.
Trong suốt thời gian thực tập tốt nghiệp một trọng những giai đoạn quan
trọng trong quá trình đào tạo sinh viên của nhà trường. Đây là khoảng thời
gian sinh viên được tiếp cận thực tế, đồng thời củng cố những kiến thức đã
được học trong nhà trường. Em đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, giúp đỡ
của quý Thầy Cô, gia đình và bạn bè.
Được sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm và Ban
chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại
xã Phú Linh, huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2012-2014”. Trong
suốt quá trình thực tập em đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô giáo, các
bạn lớp K10-LT QLĐĐ, các cô chú và các anh chị nơi em thực tập tốt nghiệp.
Với lòng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu
trường Đại học Nông Lâm, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, và đặc
biệt là cô giáo TS. Nguyễn Thị Lợi người đã trực tiếp hướng dẫn em hoàn
thành đề tài tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn UBND xã Phú Linh, huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà
Giang đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập tại UBND.
Bước đầu đi vào thực tế, tìm hiểu và nghiên cứu khóa luận tốt nghiệp,
kiến thức của em còn hạn chế và còn nhiều bỡ ngỡ. Do vậy, không tránh khỏi
những thiếu sót là điều chắc chắn, em rất mong nhận được những ý kiến đóng
góp quý báu của quý Thầy Cô và các bạn học cùng lớp để bài khóa luận tốt
nghiệp của em trong lĩnh vực này được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 20 tháng 4 năm 2015
Sinh viên
Nông Văn Giang

iv

DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 4.1: Tình hình dân số và lao động của xã Phú Linh 2014 ..................... 28
Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất Xã Phú Linh năm 2014 ............................. 32
Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của xã Phú Linh giai
đoạn 2012- 2014 .................................................................................. 35
Bảng 4.4: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất của tại xã Phú Linh giai đoạn
từ 2012- 2014 ........................................................................................ 37
Bảng 4.5: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất của xã Phú Linh ..................... 38
Bảng 4.6: Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại xã Phú linh giai đoạn từ
2012- 2014 ............................................................................................ 40
Bảng 4.7: Kết quả chuyển QSDĐ tại xã Phú Linh giai đoạn từ 2012-2014 ... 41
Bảng 4.8: Hiểu biết của người dân và cán bộ xã Phú Linh về những vấn đề
chung về chuyển quyền sử dụng đất ..................................................... 43
Bảng 4.9: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương
về chuyển đổi QSDĐ ............................................................................ 45
Bảng 4.10: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương
về chuyển nhượng QSDĐ ..................................................................... 47
Bảng 4.11: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương về cho thuê,
cho thuê lại QSDĐ ................................................................................ 49
Bảng 4.12: Sự hiểu biết của cn bộ và người dân địa phương
về tặng cho QSDĐ ................................................................................ 51
Bảng 4.13: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương
về để thừa kế QSDĐ ............................................................................. 52
Bảng 4.14: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương
về thế chấp bằng giá trị QSDĐ ............................................................. 53
Bảng 4.15: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương về góp vốn

bằng giá trị QSDĐ ............................................................................... 54


v

DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 4.1: Sự hiểu biết của người dân xã Phú Linh
về các hình thức chuyển QSDĐ............................................................. 56
Hình 4.2: Sự hiểu biết về các hình thức chuyển QSDĐ
theo nhóm đối tượng tại xã Phú Linh .................................................... 57


vi

MỤC LỤC
Trang
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................... iv
DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................. v
MỤC LỤC ........................................................................................................ vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................... x
Phần 1: MỞ ĐẦU ............................................................................................ 1
1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1
1.2. Mục đích của đề tài .................................................................................... 2
1.3. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................... 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài ...................................................................................... 3
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU............................................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
2.1.1. Cơ sở pháp lý .......................................................................................... 4

2.1.2. Cơ sở lý luận ........................................................................................... 5
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ........................................................................ 6
2.1.4 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ................................................ 6
2.1.5. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất.......................... 10
2.1.6. Quyền vụ nghĩa vụ chung của người sử dụng đất................................. 12
2.1.7 Các quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
đối với hộ gia đình cá nhân ............................................................................. 13
2.1.8. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một cửa
tại xã, phường, thị trấn .................................................................................... 15
2.1.8.4. Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ ...................... 20
2.1.8.5. Trình tự, thủ tục xóa đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ................ 20
2.2. Tình hình chuyển QSDĐ ở một số khu vực trong nước. ......................... 21
PHẦN 3: ĐỐI TƢỢNG NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 23
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 23
3.1.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu......................................................... 23


vii

3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 23
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 23
3.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 23
3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu .............................................................. 23
3.4.1.2. Thu thập số liệu sơ cấp....................................................................... 23
3.4.2. Phương pháp tổng hợp, phần tích số liệu .............................................. 24
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .......................................................... 25
4.1. Kết quả đánh giá tình hình cơ bản của Xã Phú Linh ............................... 25
4.1.1 . Điều kiện tự nhiên Xã Phú Linh .......................................................... 25
4.1.1.1. Vị Trí Địa Lý ...................................................................................... 25

4.1.1.2. Địa hình địa mạo. ............................................................................... 25
4.1.1.4. Các nguồn tài nguyên và cảnh quan môi trường. .............................. 25
4.1.2. Điều kiện kinh tế- xã hội của xã Phú Linh............................................ 26
4.1.2.1. Thực trạng phát triển kinh tế .............................................................. 26
4.1.2.2. Thực trạng phát triển dân số, lao động và việc làm .......................... 27
4.1.2.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng.................................................... 29
4.1.3. Đánh giá chung về Tình hình cơ bản của xã Phú Linh. ........................ 31
4.1.4. Hiện trạng sử dụng đất Xã Phú Linh..................................................... 32
4.2 . Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại xã Phú Linh. ............... 34
4.2.1. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất của Xã Phú Linh theo các
hình thức chuyển quyền. ................................................................................. 34
4.2.1.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất của Xã Phú Linh giai
đoạn 2012 –2014 ............................................................................................. 34
4.2.1.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại xã giai đoạn 2012-2014.
......................................................................................................................... 34
4.2.1.3. Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại QSDĐ tại xã Phú Linh giai
đoạn 2012-2014 ............................................................................................... 36
4.2.1.4. Đánh giá kết quả tặng cho QSDĐ tại xã giai đoạn 2012-2014 .......... 36
4.2.1.5. Đánh giá kết quả để thừa kế QSDĐ tại xã Phú Linh giai đoạn
2012-2014........................................................................................................ 37
4.2.1.6. Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại xã Phú Linh giai
đoạn 2012-2014 ............................................................................................... 39


viii

4.2.1.7. Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị QSDĐ tại xã Phú Linh giai
đoạn 2012-2014 ............................................................................................... 40
4.2.2. Tổng hơp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Phú Linh giai đoạn
2012–2014 ....................................................................................................... 41

4.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Phú Linh về chuyển
QSDĐ .............................................................................................................. 42
4.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Phú Linh về những
quy định chung của chuyển QSDĐ theo số liệu điều tra ................................ 42
4.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Phú Linh về các hình
thức chuyển QSDĐ ......................................................................................... 45
4.3.2.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Phú Linh về chuyển
đổi QSDĐ ........................................................................................................ 45
4.3.2.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Phú Linh về chuyển
nhượng QSDĐ ................................................................................................. 46
4.3.2.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Phú Linh về cho
thuê, cho thuê lại QSDĐ ................................................................................. 48
4.3.2.4. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Phú Linh về tặng
cho QSDĐ ....................................................................................................... 50
4.3.2.5. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Phú Linh về để thừa
kế QSDĐ ......................................................................................................... 52
4.3.2.6. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Phú Linh về thế
chấp bằng giá trị QSDĐ. ................................................................................. 53
4.3.2.7. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Phú Linh về góp
vốn bằng giá trị QSDĐ .................................................................................... 54
4.3.3. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân xã Phú Linh về các hình thức
chuyển QSDĐ ................................................................................................. 56
4.3.3.1. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân xã Phú Linh về chuyển QSDĐ
......................................................................................................................... 56
4.4.3.2. Tổng hợp sự hiểu biết về chuyển QSDĐ theo nhóm đối tượng tại xã
Phú Linh .......................................................................................................... 57
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .......................................................... 59
5.1. Kết luận .................................................................................................... 59

ix

5.2. Đề nghị ..................................................................................................... 60
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................
PHỤ LỤC ...........................................................................................................


x

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
UBND
QSDĐ
CBQL
NDSXNN
GCNQSDĐ

Ủy ban nhân dân
Quyền sử dụng đất
Cán bộ quản lý
Nhân dân sản xuất nông nghiệp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

SXNN
CNH- HĐH
CN - TTCN
VP ĐKQSDĐ

Sản xuất nông nghiệp
Công nghiệp hóa hiện đại hóa
Công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp

Văn phòng đăng ký quyền sử dung đất


1

Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng.
Đất đai được coi là tư liệu sản xuất bởi nó không chỉ là đối tượng lao động mà
còn là tư liệu lao động. Đất tham gia vào hoạt động của đời sống kinh tế xã
hội,nó là nguồn vốn,nguồng lực quan trọng của đất nước.
Theo điều 1 của luật đất đai 2003 thì đất đai thuộc sở hữu của toàn dân
do nhà nước quản lý. Hiện nay đất nước ta đang trong quá trình đẩy mạnh
công nghiệp hóa hiện đại hóa cùng với sự tăng nhanh của dân số và sự phát
triển của nền kinh tế đã gây ra áp lực rất lớn đối với đất đai, trong khi đó thì
diện tích đất lại không hề tăng lên.vậy đòi hỏi con người phải biết cách sử
dụng một cách hợp lý nguồn tài nguyên đất đai có giới hạn đó. Đặc biệt là
trọng giai đoạn hiện nay đất đai là một vấn đề hết sức nóng bỏng,các vấn đề
trong lịnh vực này ngày càng phức tạp và nhạy cảm. Do đó Luật Đất đai năm
2003 và Chuyển QSDĐ là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử
dụng đất đã được quy định. Chuyển QSDĐ là một hoạt động diễn ra thường
xuyên và liên tục từ xưa đến nay và tồn tai dưới nhiều hình thức đa dạng. Tuy
nhiên chỉ đến Luật Đất đai năm 1993, chuyển QSDĐ mới được quy định một
cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ
tục thực hiện chúng. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất
đai năm 2003 ra đời, hoàn thiện hơn khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai
1993, những vấn đề về chuyển QSDĐ được quy định chặt chẽ và cụ thể về số
hình thức chuyển quyền và trình tự thủ tục chuyển quyền cũng như những vấn
đề liên quan đến công tác chuyển quyền. Trong những năm qua, đặc biệt là

những năm trở lại đây việc thực hiện vai trò của Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đã đạt được những thành
tích đáng khích lệ song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực
hiện Luật Đất đai. Do đó, để thấy được những thuận lợi, khó khăn và những
hạn chế tồn tại trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và trong
việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của các chủ sử dụng đất trong quá


2

trình quản lý và sử dụng đất đai, cần có những đánh giá khách quan những kết
quả đã đạt được, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm và đưa ra những biện
pháp tháo gỡ nhằm làm cho công tác quản lý và sử dụng đất đạt được hiệu quả
cao. Nhận thức được thực tiễn và tầm quan trọng của công tác điều tra đánh giá
tình hình quản lý và sử dụng đất, với vai trò là một sinh viên đang thực tập tốt
nghiệp, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, dưới sự hướng dẫn trực
tiếp của cô giáo TS. Nguyễn Thị Lợi, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại
xã Phú Linh, huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2012 - 2014”.
1.2. Mục đích của đề tài
- Tìm hiểu tình hình công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã
Phú Linh, huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang.
- Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Xã Phú Linh trong giai
đoạn 2012-2014. Nhằm đưa ra những thành quả đạt được và những hạn chế
còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã, đồng thời
cũng thấy được hình thức chuyển quyền sử dụng đất nào diễn ra nhiều nhất? Số
lượng hồ sơ chuyển quyền nhiều nhất vào năm nào?
- Tìm ra những nguyên nhân và biện pháp khắc phục những tồn tại,nâng cao
hiệu quả quản lý nhà nước trong công tác chuyển quyền sử dụng đất ở địa phương.

1.3. Mục tiêu của đề tài
- Xác định được tính đa dạng của các hình thức chuyển quyền sử dụng
đất trên địa bàn xã.
- Xác định được tình hình triển khai về trình tự thủ tục trong hoạt động
chuyển QSDĐ trên địa bàn xã.
- Xác định được sự hiểu biết của người dân và cán bộ về hoạt động
chuyển QSDĐ thông qua bộ câu hỏi điều tra.


3

1.4. Ý nghĩa của đề tài
Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu giúp sinh viên củng cố lại được
những kiến thức đã học, áp dụng nghiên cứu tại địa phương, giúp tác giả khi
ra trường khỏi bỡ ngỡ trong công việc. Đồng thời trong quá trình thực hiện đề
tài, giúp tác giả có thêm kỹ năng điều tra phỏng vấn thu thập tài liệu, kỹ năng
tổng hợp số liệu.
Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất
sẽ giúp sinh viên hiểu rõ về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương,
từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và
hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo.
Giúp người dân và các trưởng thôn thấy được sự am hiểu pháp luật đất đai
của mình, khả năng vận dụng giải quyết tình huống thực tế ở mức độ nào.


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài

2.1.1. Cơ sở pháp lý
- Hiến pháp 1992;
- Luật đất đai 2003;
- Bộ luật dân sự 2005;
- Nghị định 23/2013/NĐ-CP ngày 25 tháng 3 năm 2013 sửa đổi Nghị
định 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 quy định về lệ phí trước bạ.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2003.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ về quy định thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 quy định bổ
sung về cấp giấy chứng quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 1 tháng 8 năm 2014 của Bộ Tài
chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5
năm 2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư số 01/2005/TT- BTNMT ngày 13 tháng 04 năm 2005 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường huớng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về hướng dẫn
thi hành luật đất đai năm 2003.
-Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và Bộ
Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông
tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ Tư pháp
và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh
bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất

5

- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về
hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Thông tư số 02 ngày 08/01/2007 sử đổi bổ sung thông tư số
95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thục hiện
các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ.
- Quyết định số 09/QĐ-TTg ngày 22/06/2007 của Thủ tướng chính phủ
V/v Ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông
tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương.
- Nghị quyết số 57/2012/NQ-HĐND về việc quy định về mức thu, nộp,
quản lý và sử dụng lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm và phí cung cấp thông
tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
trên địa bàn tỉnh Hà Giang.
2.1.2. Cơ sở lý luận
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất
đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước đến nay luôn có sự biến động do
chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định
pham vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển
quyền sử dụng với đất nông nghiệp, như chuyển đổi, còn chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các
quyền này vẫn diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước.
Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ
đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận quyền sử dụng đất đai có giá trị
bằng tiền và coi nó là một hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng đất
được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và
thừa kế QSDĐ.
Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã được soạn thảo với tinh thần đổi mới của
hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần(vào năm
1998 và năm 2001) cho phù hợp với tình hình thực tiễn. Sau 10 năm thực hiện

đã thu được những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất
đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát
triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 cũng bộc lộ
nhiều điểm chưa phù hợp với sự đổi mới đất nước trong thời kì CNH- HĐH.


6

Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993, đồng thời là hành
lang pháp lí điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội
khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003.
Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển
QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng mở rộng thêm
hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển
quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:
Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
Đất giao cho tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền
sử dụng;
Đất đang có tranh chấp.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển của Thế Giới, Việt Nam cũng đang dần đổi mới
với xu thế hiện đại hóa đất nước để hội nhập quốc tế. Xã hội ngày càng phát
triển, thị trường đất đai ngày càng trở nên sôi động. Chính vì thế mà chuyển
quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về
đất đai, đây là cơ sở để người dân thực hiện các giao dịch về đất đai, đáp ứng
nhu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội.
2.1.4 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật Đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển

đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ[2].
2.1.4.1. Quyền chuyển đổi QSDĐ
Chuyển đổi QSDĐ là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ.
Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “ đổi đất lấy đất ” giữa các chủ thể sử dụng
đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục
tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp phải là
người cùng một xã, phường thị trấn với người chuyển đổi [10],[2].


7

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do nhà nước giao đất
hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừ kế, được tặng cho QSDĐ
hợp pháp từ người khác thi được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ
gia đình,cá nhânkhác trong cùng một xã, phường, thị trấn để thuận tiện cho
sản xuất nông nghiệp.(Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ – CP)[3]
Hộ gia đình, cá nhânchuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương
chung “dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển
QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính [10], [5].
2.1.4.2. Quyền chuyển nhượng QSDĐ
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển
QSDĐ, nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong
trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử
dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có
được QSDĐ và tất cả chi phí làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi
khi có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 [2].
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng

QSDĐ trừ các trường hợp quy định tại điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐCP như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà nhá nước không cho phép chuyển
nhượng, tặng cho QSDĐ.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ đối với đất
chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình,
cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
QSDĐ đối với đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực bảo vệ nghiêm ngặt,
phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phòng
hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.


8

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
QSDĐ trong khu công nghiệp, khu khu công nghệ cao, khu kinh tế [6].
2.1.4.3 Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường
QSDĐ của mình cho người khác sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định
bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà
người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai
1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của
Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì
không cấm việc này [5].

2.1.4.4. Quyền để thừa kế QSDĐ
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của
mình cho người khác theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị
xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho
phép người sử dụng đất được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp
luật. Từ đó, QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử
dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo qui định
của Bộ Luật Dân sự về thừa kế. Dưới đây là một số quy định cơ bản về thừa kế.
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã chết mà
không tự thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ
vào di chúc mà chia.
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc.
- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào của di chúc không hợp pháp thì chia những phần không hợp pháp theo
pháp luật.


9

- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì
những người hàng sau mới được hưởng;
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ , con
nuôi của người đã chết ;
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoài, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết;

- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người đã chết; bác ruột, chú ruột, cậu
ruột, cô ruột, gì ruột của người đã chết; cháu ruột của người chết mà người
chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột [5].
2.1.4.5. Quyền tặng cho QSDĐ
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo
quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó
thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài
quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng
trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng
những qui định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người
chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng
trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp
nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu
nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này [5].
2.1.4.6. Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ
Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến
thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế nào đó theo qui định của
pháp luật để vay tiền hay mua chịu hàng hóa trong một thời gian theo thỏa
thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy
định là chỉ được thế chấp cho một tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam.


10

Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã được giải
quyết trong một số vấn đề cơ bản sau:

Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động;
Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tiễn cho ngân hàng và tổ chức tín dụng
cũng như những người cho vay khác để thực hiện được chức năng và quyền
lợi của họ [5].
2.1.4.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ
Là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo
lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hóa khi chưa có tiền trả
ngay. Do đó những quy định về quyền bảo lãnh tương tự như thế chấp [5].
2.1.4.8. Quyền góp vố bằng QSDĐ
Là việc người sử dụng đất coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản
dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác cùng sản xuất kinh doanh.
Việc này có thể xẩy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các
đối tác có thể góp đất, tiền, hoặc sức lao động, máy móc… Theo thỏa thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời, các
đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh
tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh
nói chung [5].
2.1.5. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
2.1.5.1. Điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền
muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thỉ phải đảm bảo 4 điều kiện quy
định tại Điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau:
1- Có giấy chứng nhận QSDĐ
2- Đất không có tranh chấp
3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
4- Trong thời hạn sử dụng đất
2.1.5.2.Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
cũng được quy định tại điều 98 Nghị định 181/2004/NĐ- CP như sau:

11

1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp
tiền sử dụng đất được quy định như sau:
- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa
vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện
các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính
theo qui định của pháp luật;
- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ
tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có
quyết định đó;
- Trường hợp người sử dụng được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật thì được thực
hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà
nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao
đất có hiệu lực thi hành;
3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức
thuê đất sang giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính
theo quy định của pháp luật.
4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn

nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có quyết
định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà để bán và
cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán


12

hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã
hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp
dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển
nhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của
dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSDĐ dưới
hình thức bán nền nhà mà chưa xây dựng nhà ở [3],[5].
2.1.6. Quyền vụ nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
Theo điều 105 luật đất đai 2003 quy định quyền chung của người sử
dụng đất:
1. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất
nông nghiệp;
4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất
nông nghiệp;
5. Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử
dụng đất hợp pháp của mình;
6. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng
đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Theo điều 107 của Luật Đất Đai quy định nghĩa vụ chung của người sử

dụng đất là:
1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về
sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình
công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật;
2. Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
4. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất;
5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến
lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan;
6. Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất;


13

7. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời
hạn sử dụng đất.
2.1.7 Các quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ chung của ngƣời sử dụng
đất đối với hộ gia đình cá nhân
2.1.7.1. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải
là đất thuê
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê có các quyền
và nghĩa vụ sau đây:
1. Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 Luật Đất Đai
2003[2].
2. Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã,
phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;
3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp chuyển nhượng có
điều kiện theo quy định của Chính phủ;

4. Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;
5. Cá nhân có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc
hoặc theo pháp luật.
Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì
quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo
pháp luật.
Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước
ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật này thì được
nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại
khoản 1 Điều 121 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó[2]
6. Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều
110 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân
hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại
khoản 1 Điều 121 của Luật này [2].
7. Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được
phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản
xuất, kinh doanh;


14

8. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh [2].
2.1.7.2. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất là đất thuê
1. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất có các quyền và
nghĩa vụ sau đây:
a) Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này [2].
b) Bán, để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất thuê; người mua, người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được

Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
c) Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức
kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh;
d) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê
trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh.
2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật này
có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả
trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại
ít nhất là năm năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại các khoản 1, 3,
4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113 của Luật này trong thời hạn đã trả tiền thuê đất;
trường hợp có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất
thì phải nộp tiền sử dụng đất trừ đi tiền thuê đất đã trả và có các quyền, nghĩa
vụ quy định tại Điều 113 của Luật này [2].
3. Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp thì có các
quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này [2].
4. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này thì có quyền và
nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.
2.1.7.3. Quyền vụ nghĩa vụ của hộ gia đình , cá nhân chuyển mục đích sử dụng
đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang có thu tiền sử dụng đất hoạc thuê đất.


15

1. Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu
tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất có các quyền
và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này.
2. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan

nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không
thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất được quy
định như sau:
a) Trường hợp chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì có các
quyền và nghĩa vụ quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113 của
Luật này;
b) Trường hợp chọn hình thức thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ quy
định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều 114 của Luật này [9].
2.1.8. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một
cửa tại xã, phường, thị trấn
2.1.8.1. Trình tự thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế
QSDĐ; quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.
 Quy định về hồ sơ
a) Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân bao
gồm[13]:
1. Giấy chứng nhận QSDĐ nông nghiệp hoạc một trong các loại giấy tờ
về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật Đất Đai 2003( bản
chính,bản sao công chứng).
2. Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ ( do cán bộ tư pháp xã,thị trấn) có chứng
thực của cơ quan có thẩm quyền.
3. Trích lục hoạc trích đo thửa đất đối với những nơi chưa có bản đồ địa
chính ( bản chính có xác nhận của UBND cấp xã).
4. Chứng minh thư nhân dân và sổ hộ khẩu ( bản sao công chứng).
5. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
6. Tờ khai lệ phí trước bạ.
7. Đơn xin tách thửa hợp thửa đối với trường hợp phải tách thửa, hợp
thửa có xác nhận của UBND xã.
b) Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân[1].