Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại thị trấn Hàng Trạm - huyện Yên Thủy - tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2010- 4 2014.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM



BÙI THỊ CHANH


Tên đề tài:
“ ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ
GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI THỊ TRẤN HÀNG TRẠM, HUYỆN YÊN
THỦY, TỈNH HÒA BÌNH
GIAI ĐOẠN 2010 ĐẾN THÁNG 04/2014”



KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC



Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Khoa : Quản lý Tài nguyên
Khóa : 2010 - 2014

Thái Nguyên, năm 2014


LỜI CẢM ƠN
Trên thực tế không có sự thành công nào mà không gắn liền với những sự hỗ
trợ, giúp đỡ dù ít hay nhiều, dù trực tiếp hay gián tiếp của người khác. Trong suốt
thời gian thực tập tốt nghiệp một trọng những giai đoạn quan trọng trong quá trình
đào tạo sinh viên của nhà trường. Đây là khoảng thời gian sinh viên được tiếp cận
thực tế, đồng thời củng cố những kiến thức đã được học trong nhà trường. Em đã
nhận được rất nhiều sự quan tâm, giúp đỡ của quý Thầy Cô, gia đình và bạn bè.
Được sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm và Ban chủ
nhiệm khoa Quản Lý Tài nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “ Đánh giá
công tác chuyển quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại thị trấn Hàng
Trạm, huyện Yên Thủy, tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2010- 4/2014”. Trong suốt quá
trình thực tập em đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô giáo, các bạn lớp
42_QLĐĐ, các cô chú và các anh chị nơi em thực tập tốt nghiệp.
Với lòng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại
học Nông Lâm, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, và đặc biệt là cô giáo
TS. Nguyễn Thị Lợi người đã trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành đề tài tốt nghiệp
này.
Em xin chân thành cảm ơn Phòng Tài Nguyên huyện Yên Thủy, tỉnh Hòa
Bình đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập tại Phòng.
Bước đầu đi vào thực tế, tìm hiểu và nghiên cứu khóa luận tốt nghiệp, kiến
thức của em còn hạn chế và còn nhiều bỡ ngỡ. Do vậy, không tránh khỏi những
thiếu sót là điều chắc chắn, em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp quý báu
của quý Thầy Cô và các bạn học cùng lớp để bài khóa luận tốt nghiệp của em trong
lĩnh vực này được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!

Hòa bình, ngày 01 tháng 06 năm 2014
Sinh viên

Bùi Thị Chanh



MỤC LỤC
Phần 1 MỞ ĐẦU………………………………………………… ………….1
1.1 Đặt vấn đề…………………………………………………… ………… 1
1.2 Mục đích của đề tài………………………………………………… ……2
1.3 Mục tiêu của đề tài………………………………………………… …….2
1.4 Ý nghĩa của đề tài………………………………………………… …….3
PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU……………………………………… … 4
2.1 Cơ sở khoa học của đề tài………………………………………………….4
2.1.1 Cơ sở pháp lý…………………………………………………………… 4
2.1.2 Cơ sở lý luận…………………………………………………………… 5
2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài ………………………………………………6
2.1.4 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ……………………………… 7
2.1.4.1. Quyền chuyển đổi QSDĐ…………………………………………….7
2.1.4.2. Quyền chuyển nhượng QSDĐ ……………………………………….7
2.1.4. 3 Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ…………………………………8
2.1.4.4. Quyền để thừa kế QSDĐ…………………………………………… 8
2.1.4.5. Quyền tặng cho QSDĐ…………………………………… ….……9
2.1.4.6. Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ ……………………………….10
2.1.4.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ ……………………………….10
2.1.4.8. Quyền góp vố bằng QSDĐ………………………………………….10
2.1.5. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất……………… 11
2.1.5.1. Điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng
đất……………………………………………………………………………11

2.1.5.2.Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất…………… 11
2.1.6 Quyền vụ nghĩa vụ chung của người sử dụng đất…………………….13
2.1.7.1Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là
đất thuê………………………………………………………………………14
2.1.7.2Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất là đất
thuê………………………………………………………………………… 15
2.1.7.3 Quyền vụ nghĩa vụ của hộ gia đình , cá nhân chuyển mục đích sử dụng
đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang có thu tiền sử dụng đất hoạc thuê
đất……………………………………………………………………………15


2.1.8 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một cửa
tại xã, phường, thị trấn……………………………………………………….16
2.1.8.1. Trình tự thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế
QSDĐ; quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất……………………… 16
2.1.8.2. Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ… 19
2.1.8.3. Trình tự, thủ tục xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị
QSDĐ……………………………………………………………………… 20
2.1.8.5 Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ………………21
2.1.8.6. Trình tự, thủ tục xóa đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ…………21
2.2. Tình hình chuyển QSDĐ ở một số khu vực trong nước……………… 22
PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.24
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu …………………………………… 24
3.1.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu…………………………………….24
Hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Hàng Trạm, huyện Yên
Thủy, Tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2010- 04/2014…………………………… 24
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành……………………………………… 24
3.3. Nội dung nghiên cứu 24
3.4. Phương pháp nghiên cứu……………………………………………… 24
3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu……………………………………… 24

3.4.1.1. Thu thập số liệu thứ cấp…………………………………………….24
3.4.1.2. Thu thập số liệu sơ cấp…………………………………………… 24
3.4.2. Phương pháp tổng hợp, phần tích số liệu…………………………… 25
PHẦN 4.KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU…………………….………………… 26
4.1 Tình hình cơ bản của Thị Trấn Hàng Trạm………………… …………26
4.1.1 . Điều kiện tự nhiên Thị Trấn Hàng Trạm…………………………… 26
4.1.1.1. Vị Trí Địa Lý……………………………………………………… 26
4.1.1.2. Địa hình địa mạo 26
4.1.1.3. Khí hậu…………………………………………………………… 26
4.1.1.4. thủy văn 27
4.1.1.5.Đặc điểm về thổ nhưỡng…………………………………………….27
4.1.1.6. Các nguồn tài nguyên và cảnh quan môi trường………………… 27
4.1.2. Điều kiện kinh tế- xã hội của thị trấn Hàng Trạm…………………….28


4.1.2.1. Thực trạng phát triển kinh tế……………………………………… 28
4.1.2.2. Thực trạng phát triển dân số, lao động và việc làm……………… 29

4.1.2.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng ……………………………… 31
4.1.3. Đánh giá chung về Tình hình cơ bản của thị trấn Hàng Trạm………. 32
4.1.3. Hiện trạng sử dụng đất Huyện Yên Thủy…………………………… 32
4.1.4 Sơ lược về thực trạng quản lý đất đai tại thị trấn Hàng Trạm……………33
4.2 . Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Hàng Trạm…….35
4.2.1. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất của Thị Trấn Hàng Trạm theo
các hình thức chuyển quyền…………………………………………………. 35
4.2.1.1 .Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất của thi trấn Hàng Trạm
giai đoạn 2010 – 4/2014…………………………………………………… 35
4.2.1.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại thị trấn Hàng Trạm giai
đoạn 2010-4/2014………………………………………………………… 35
4.2.1.3. Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại QSDĐ tại thị trấn Hàng trạm

giai đoạn 2010-4/2014……………………………………………………….37
4.2.1.4. Đánh giá kết quả tặng cho QSDĐ tại thị trấn Hàng Trạm giai đoạn
2010-4/2014 …………………………………………………………………38
4.2.1.5. Đánh giá kết quả để thừa kế QSDĐ tại thị trấn hàng Trạm giai đoạn
2010-4/2014 …………………………………………………………………39
4.2.1.6. Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại thị trấn Hàng Trạm
giai đoạn 2010-4/2014……………………………………………………….40
4.2.1.7. Đánh giá kết quả bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tại thị trấn Hàng Trạm
giai đoạn 2010-4/2014……………………………………………………….42
4.2.1.8. Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị QSDĐ tại thị trấn Hàng Trạm
giai đoạn 2010-4/2014……………………………………………………….43
4.2.2. Tổng hơp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn thị trấn Hàng Trạm giai
đoạn 2010–04/2014………………………………………………………….44
4.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Hàng Trạm về
chuyển QSDĐ……………………………………………………………… 45
4.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Hàng Trạm về
những quy định chung của chuyển QSDĐ theo số liệu điều tra…………….45


4.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Hàng Trạm về
các hình thức chuyển QSDĐ……………………………………………… 48
4.3.2.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấ nHàng Trạm về
chuyển đổi QSDĐ………………………………………………………… 48
4.3.2.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn hàng Trạm về
cho thuê, cho thuê lại QSDĐ……………………………………………… 51
4.3.2.4. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Hàng Trạm về
tặng cho QSDĐ…………………………………………………………… 53
4.3.2.5. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Hàng trạm về
để thừa kế QSDĐ…………………………………………………………….55
4.3.2.6. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Hàng Trạm về

thế chấp bằng giá trị QSDĐ…………………………………………………56
4.3.2.7. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Hàng Trạm về
bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ…………………………………………………57
4.3.3. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân thị trấn hàng Trạm về các hình
thức chuyển QSDĐ………………………………………………………….60
4.3.3.1. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân thị trấn Hàng Trạm về chuyển
QSDĐ……………………………………………………………………… 60
4.4.3.2. Tổng hợp sự hiểu biết về chuyển QSDĐ theo nhóm đối tượng tại thị
trấn Hàng Trạm………………………………………………………… …61
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ……………………………………… 63
5.1. Kết Luận……………………………………………………………… 63
5.2. Đề Nghị…………………………………………………………………64
TÀI LIỆU THAM KHẢO………………………………………………… 65



DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Tình hình dân số và lao động của thị trấn Hàng Trạm 2013…… 29

Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Hàng Trạm năm 2013 ………… 33
Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thị trấn………….36
Hàng Trạm giai đoạn 2010- 4/2014……………………………………… 36
Bảng 4.4: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất của thị trấn Hàng Trạm giai
đoạn 2010-4/2014……………………………………………………………38
Bảng 4.5: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất của thị trấn Hàng Trạm giai
đoạn 2010-4/2014……………………………………………………………39
Bảng 4.6: Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại thị trấn Hàng Trạm giai
đoạn từ 2010- 4/2014……………………………………………………… 41
Bảng 4.7: Kết quả chuyển QSDĐ tại thị trấn Hàng Trạm giai đoạn từ 2010-
4/2014……………………………………………………………………… 44

Bảng 4. 8. Hiểu biết của người dân và cán bộ thị trấn Hàng Trạm về những
vấn đề chung về chuyển quyền sử dụng đất…………………………………46
Bảng 4.9: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương về chuyển đổi
QSDĐ……………………………………………………………………… 48
Bảng 4. 10: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương về chuyển
nhượng QSDĐ……………………………………………………………….50
Bảng 4.11: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương về cho thuê, cho
thuê lại QSDĐ……………………………………………………………….52
Bảng 4.12: Sự hiểu biết của cn bộ và người dân địa phương về tặng cho
QSDĐ……………………………………………………………………… 54
Bảng 4.13: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương về để thừa kế
QSDĐ……………………………………………………………………… 55
Bảng 4.14: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương về thế chấp bằng
giá trị QSDĐ…………………………………………………………………56
Bảng 4.15: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương về bảo lãnh bằng
giá trị QSDĐ…………………………………………………………………58
4.3.2.8. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Hàng Trạm về
góp vốn bằng giá trị QSDĐ………………………………………………….59
Bảng 4.16: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương về góp vốn bằng
giá trị QSDĐ……………………………………………………………… 59


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.2: Sự hiểu biết về các hình thức chuyển QSDĐ theo nhóm đối tượng
tại thị trấn Hàng Trạm……………………………………………………….62
Hình 4.1: Sự hiểu biết của người dân thị trấn Hàng Trạm về các hình thức
chuyển QSDĐ……………………………………………………………….61

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

UBND Ủy ban nhân dân
QSDĐ Quyền sử dụng đất
CBQL Cán bộ quản lý
NDSXNN Nhân dân sản xuất nông nghiệp
NDSXPNN Nhân dân sản xuất phi nông nghiệp



1

Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1 Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng.
Đất đai được coi là tư liệu sản xuất bởi nó không chỉ là đối tượng lao động mà
còn là tư liệu lao động. Đất tham gia vào hoạt động của đời sống kinh tế xã
hội,nó là nguồn vốn,nguồng lực quan trọng của đất nước.
Theo điều 1 của luật đất đai 2003 thì đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do
nhà nước quản lý. Hiện nay đất nước ta đang trong quá trình đẩy mạnh công
nghiệp hóa hiện đại hóa cùng với sự tăng nhanh của dân số và sự phhát triển
của nền kinh tế đã gây ra áp lực rất lớn đối với đất đai, trong khi đó thì diện
tích đất lại không hề tăng lên.vậy đòi hỏi con người phải biết cách sử dụng
một cách hợp lý nguồn tài nguyên đất đai có giới hạn đó. Đặc biệt là trọng
giai đoạn hiện nay đất đai là một vấn đề hết sức nóng bỏng,các vấn đề trong
lịnh vực này ngày càng phức tạp và nhạy cảm. Do đó Luật Đất đai năm 2003
và Chuyển QSDĐ là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất
đã được quy định. Chuyển QSDĐ là một hoạt động diễn ra thường xuyên và
liên tục từ xưa đến nay và tồn tai dưới nhiều hình thức đa dạng. Tuy nhiên chỉ
đến Luật Đất đai năm 1993, chuyển QSDĐ mới được quy định một cách có
hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực
hiện chúng. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm
2003 ra đời, hoàn thiện hơn khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993,
những vấn đề về chuyển QSDĐ được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình
thức chuyển quyền và trình tự thủ tục chuyển quyền cũng như những vấn đề
liên quan đến công tác chuyển quyền. Thị trấn Hàng Trạm là trung tâm, là
đơn vị trọng điểm phát triển kinh tế của Huyện Yên Thủy. trong những năm
qua, đặc biệt là những năm trở lại đây việc thực hiện vai trò của Nhà nước
đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đã đạt
được những thành tích đáng khích lệ song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định

trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Do đó, để thấy được những thuận lợi,
khó khăn và những hạn chế tồn tại trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai
nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của các chủ sử


2


dụng đất trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, cần có những đánh giá
khách quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm
và đưa ra những biện pháp tháo gỡ nhằm làm cho công tác quản lý và sử dụng
đất đạt được hiệu quả cao. Nhận thức được thực tiễn và tầm quan trọng của
công tác điều tra đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất, với vai trò là một
sinh viên đang thực tập tốt nghiệp, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường
Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, ban chủ nhiệm khoa Tài Nguyên và Môi
trường, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của cô giáo TS. Nguyễn Thị Lợi, em đã
tiến hành Nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất
cho hộ gia đình, cá nhân tại Thị Trấn Hàng Trạm, Huyện Yên Thủy, Tỉnh
Hòa Bình giai đoạn 2010-4/2014”.
1.2 Mục đích của đề tài
- Tìm hiểu tình hình công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Thị
Trấn Hàng Trạm, Huyện Yên Thủy,Tỉnh Hòa Bình
- Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Thị Trấn Hàng Trạm
trong giai đoạn 2010-2013,và 4 tháng đầu năm 2014. Nhằm đưa ra những
thành quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền
sử dụng đất trên địa bàn Thị Trấn, đồng thời cũng thấy được hình thức chuyển
quyền sử dụng đất nào diễn ra nhiều nhất? Số lượng hồ sơ chuyển quyền nhiều
nhất vào năm nào?
- Tìm ra những nguyên nhân và biện pháp khắc phục những tồn tại,nâng cao
hiệu quả quản lý nhà nước trong công tác chuyển quyền sử dụng đất ở địa phương

1.3 Mục tiêu của đề tài
- Xác định được tính đa dạng của các hình thức chuyển quyền sử dụng
đất trên địa bàn thị trấn Hàng Trạm.
- Xác định được tình hình triển khai về trình tự thủ tục trong hoạt động
chuyển QSDĐ trên địa bàn thị trấn Hàng Trạm
- Xác định được sự hiểu biết của người dân và cán bộ về hoạt động
chuyển QSDĐ thông qua bộ câu hỏi điều tra


3


1.4 Ý nghĩa của đề tài
Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu giúp sinh viên củng cố lại được
những kiến thức đã học, áp dụng nghiên cứu tại địa phương, giúp tác giả khi
ra trường khỏi bỡ ngỡ trong công việc. Đồng thời trong quá trình thực hiện đề
tài, giúp tác giả có thêm kỹ năng điều tra phỏng vấn thu thập tài liệu, kỹ năng
tổng hợp số liệu.
Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất
sẽ giúp sinh viên hiểu rõ về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương,
từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và
hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo.
Giúp người dân và các trưởng thôn thấy được sự am hiểu pháp luật đất đai
của mình, khả năng vận dụng giải quyết tình huống thực tế ở mức độ nào.




4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1 Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1 Cơ sở pháp lý
- Hiến pháp 1992;
- Luật đất đai 2003;
- Bộ luật dân sự 2005;
- Nghị định 176/1999/NĐ-CP ngày 21 tháng 12 năm 1999 quy định về lệ
phí trước bạ.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2003.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính
phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 quy định bổ
sung về cấp giấy chứng quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài
chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng
12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư số 01/2005/TT- BTNMT ngày 13 tháng 04 năm 2005 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường huớng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về hướng dẫn
thi hành luật đất đai năm 2003.
-Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và Bộ
Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông
tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ Tư pháp

và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh
bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất


5


- thông tư số 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về
hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Thông tư số 02 ngày 08/01/2007 sử đổi bổ sung thông tư số
95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thục hiện
các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ.
- Quyết định số 09/QĐ-TTg ngày 22/06/2007 của Thủ tướng chính phủ
V/v Ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông
tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương.
- Quyết định số 04/2007/QĐ-UBND của UBND Tỉnh Hòa Bình : Về việc
quy định mức thu đối với các khoản phí, lệ phí trên địa bàn tỉnh.
- Nghị quyết số 66/2006/NQ-HĐND ngày 15/12/2006 về quy định danh
mục chi tiết phí, lệ phí, mức thu và tỷ lệ phần trăm (%) trích, nộp các khoản
phí, lệ phí trên địa bàn tỉnh Hòa Bình
2.1.2 Cơ sở lý luận
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất
đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước đến nay luôn có sự biến động do
chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định
pham vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển
quyền sử dụng với đất nông nghiệp, như chuyển đổi, còn chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các
quyền này vẫn diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước.
Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ
đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận QSD đất đai có giá trị bằng tiền và

coi nó là một hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng đất được thực hiện
các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ.
Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã được soạn thảo với tinh thần đổi mới của
hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần(vào năm
1998 và năm 2001) cho phù hợp với tình hình thực tiễn. Sau 10 năm thực hiện
đã thu được những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất
đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát
triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 cũng bộc lộ
nhiều điểm chưa phù hợp với sự đổi mới đất nước trong thời kì CNH- HĐH.


6


Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993, đồng thời là hành
lang pháp lí điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội
khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003.
Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển
QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng mở rộng thêm
hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển
quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:
Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
Đất giao cho tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền
sử dụng;
Đất đang có tranh chấp.
2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển của Thế Giới, Việt Nam cũng đang dần đổi mới
với xu thế hiện đại hóa đất nước để hội nhập quốc tế. Xã hội ngày càng phát

triển, thị trường đất đai ngày càng trở nên sôi động. Chính vì thế mà chuyển
quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong công tác quản lý nhà nước vè
đất đai, đây là cơ sở để người dân thực hiện các giao dịch về đất đai, đáp ứng
nhu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội.
Thị trấn Hàng Trạm là một đơn vị hành chính, nằm ở trung tâm huyện
Yên Thủy, là nơi có dân số đông nhất, có nền kinh tế phát triển nhất huyện
Yên Thủy.
Thị trấn Hàng Trạm nằm chạy dọc theo quốc lộ 12B tuyến đường Ninh
Bình – Hòa bình vì thế việc giao lưu buôn bán cũng khá là phát triển, nên đất
đai của thị trấn cũng trở nên có giá cao hơn, nhu cầu sử dụng đất cho mục
đích an ninh quốc phòng , cho phát triển các ngành nghề khác cũng tăng.
Chính nhu cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành vấn đề quan tâm
lớn không chỉ của người dân mà còn của cả các cấp, các ngành nhất là cơ
quan quản lý đất đai ở địa phương. Thực tế cho thấy rằng trong thời gian qua,
kể từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lý chặt
chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản


7


lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất
đai. Các cấp lãnh đạo cũng như UBND Thị trấn cùng các ngành liên quan đã
xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy
mạnh hoạt động chuyển QSDĐ trên địa bàn thị trấn, từ đó góp phần vào sự
nghiệp phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị trường
đất đai nói riêng.
2.1.4 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật Đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế

chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
2.1.4.1. Quyền chuyển đổi QSDĐ
Chuyển đổi QSDĐ là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ.
Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “ đổi đất lấy đất ” giữa các chủ thể sử dụng
đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục
tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp phải là
người cùng một xã, phường thị trấn với người chuyển đổi [2],[9].
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do nhà nước giao đất
hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừ kế, được tặng cho QSDĐ
hợp pháp từ người khác thi được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ
gia đình,cá nhânkhác trong cùng một xã, phường, thị trấn để thuận tiện cho
sản xuất nông nghiệp.(Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ – CP)[5]
Hộ gia đình, cá nhânchuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương
chung “dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển
QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính [2], [10].
2.1.4.2. Quyền chuyển nhượng QSDĐ
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển
QSDĐ, nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong
trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử
dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có
được QSDĐ và tất cả chi phí làm tăng giá trị của đất đó.


8


Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi
khi có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 [9].
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng

QSDĐ trừ các trường hợp quy định tại điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-
CP như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà nhá nước không cho phép chuyển
nhượng, tặng cho QSDĐ.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ đối với đất
chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình,
cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
QSDĐ đối với đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực bảo vệ nghiêm ngặt,
phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phòng
hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
QSDĐ trong khu công nghiệp, khu khu công nghệ cao, khu kinh tế [11].
2.1.4. 3 Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường
QSDĐ của mình cho người khác sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định
bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà
người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai
1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của
Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì
không cấm việc này [10].
2.1.4.4. Quyền để thừa kế QSDĐ

9


Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của
mình cho người khác theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị
xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho
phép người sử dụng đất được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp
luật. Từ đó, QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử
dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo qui định
của Bộ Luật Dân sự về thừa kế. Dưới đây là một số quy định cơ bản về thừa kế.
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã chết mà
không tự thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ
vào di chúc mà chia.
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc.
- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào của di chúc không hợp pháp thì chia những phần không hợp pháp theo
pháp luật.
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì
những người hàng sau mới được hưởng;
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ , con
nuôi của người đã chết ;
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoài, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết;
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người đã chết; bác ruột, chú ruột, cậu
ruột, cô ruột, gì ruột của người đã chết; cháu ruột của người chết mà người

chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột. (Nguyễn Khắc Thái Sơn,
2007)[10].
2.1.4.5. Quyền tặng cho QSDĐ
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo
quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó


10

thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài
quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng
trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng
những qui định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người
chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng
trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp
nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu
nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này [10].
2.1.4.6. Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ
Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến
thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế nào đó theo qui định của
pháp luật để vay tiền hay mua chịu hàng hóa trong một thời gian theo thỏa
thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy
định là chỉ được thế chấp cho một tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam.
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã được giải
quyết trong một số vấn đề cơ bản sau:
Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để

phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động;
Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tiễn cho ngân hàng và tổ chức tín dụng
cũng như những người cho vay khác để thực hiện được chức năng và quyền
lợi của họ [10].
2.1.4.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ
Là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo
lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hóa khi chưa có tiền trả
ngay. Do đó những quy định về quyền bảo lãnh tương tự như thế chấp [10].
2.1.4.8. Quyền góp vố bằng QSDĐ
Là việc người sử dụng đất coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản
dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác cùng sản xuất kinh doanh.


11

Việc này có thể xẩy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các
đối tác có thể góp đất, tiền, hoặc sức lao động, máy móc… Theo thỏa thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời, các
đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh
tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh
nói chung [10].
2.1.5. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
2.1.5.1. Điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền
muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thỉ phải đảm bảo 4 điều kiện quy
định tại Điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau:
1- Có giấy chứng nhận QSDĐ
2- Đất không có tranh chấp
3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
4- Trong thời hạn sử dụng đất

2.1.5.2.Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
cũng được quy định tại điều 98 Nghị định 181/2004/NĐ- CP như sau:
1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp
tiền sử dụng đất được quy định như sau:
- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa
vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện
các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính
theo qui định của pháp luật;
- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ
tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có
quyết định đó;
- Trường hợp người sử dụng được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật thì được thực


12

hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà
nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao
đất có hiệu lực thi hành;
3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức
thuê đất sang giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính

theo quy định của pháp luật.
4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn
nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có quyết
định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà để bán và
cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã
hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp
dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển
nhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của
dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSDĐ dưới
hình thức bán nền nhà mà chưa xây dựng nhà ở [5],[10].


13

2.1.6 Quyền vụ nghĩa vụ chung của người sử dụng đất.
Theo điều 105 luật đất đai 2003 quy định quyền chung của người sử
dụng đất:
1. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất
nông nghiệp;
4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất
nông nghiệp;
5. Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử
dụng đất hợp pháp của mình;

6. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng
đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Theo điều 107 của Luật Đất Đai quy định nghĩa vụ chung của người sử
dụng đất là:
1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về
sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình
công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật;
2. Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
4. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất;
5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến
lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan;
6. Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất;
7. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời
hạn sử dụng đất.
2.1.7 Các quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
đối với hộ gia đình cá nhân.


14

2.1.7.1Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là
đất thuê
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê có các quyền
và nghĩa vụ sau đây:
1. Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 Luật Đất Đai
2003[1].
2. Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã,

phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;
3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp chuyển nhượng có
điều kiện theo quy định của Chính phủ;
4. Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;
5. Cá nhân có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc
hoặc theo pháp luật.
Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì
quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo
pháp luật.
Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước
ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật này thì được
nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại
khoản 1 Điều 121 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó[9
6. Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều
110 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân
hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại
khoản 1 Điều 121 của Luật này [9].
7. Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được
phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản
xuất, kinh doanh;
8. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh [9].


15

2.1.7.2Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất là đất thuê
1. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất có các quyền và
nghĩa vụ sau đây:

a) Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này [9].
b) Bán, để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất thuê; người mua, người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được
Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
c) Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức
kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh;
d) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê
trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh.
2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật này
có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả
trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại
ít nhất là năm năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại các khoản 1, 3,
4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113 của Luật này trong thời hạn đã trả tiền thuê đất;
trường hợp có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất
thì phải nộp tiền sử dụng đất trừ đi tiền thuê đất đã trả và có các quyền, nghĩa
vụ quy định tại Điều 113 của Luật này [9].
3. Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp thì có các
quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này [9].
4. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này thì có quyền và
nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.
2.1.7.3 Quyền vụ nghĩa vụ của hộ gia đình , cá nhân chuyển mục đích sử dụng
đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang có thu tiền sử dụng đất hoạc thuê đất.
1. Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu
tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất có các quyền
và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này.

16

2. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không
thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất được quy
định như sau:
a) Trường hợp chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì có các
quyền và nghĩa vụ quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113 của
Luật này;
b) Trường hợp chọn hình thức thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ quy
định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều 114 của Luật này [9].
2.1.8 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một
cửa tại xã, phường, thị trấn
2.1.8.1. Trình tự thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế
QSDĐ; quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất
• Quy định về hồ sơ
a) Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân bao
gồm[13]:
1. Giấy chứng nhận QSDĐ nông nghiệp hoạc một trong các loại giấy tờ
về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật Đất Đai 2003( bản
chính,bản sao công chứng).
2. Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ ( do cán bộ tư pháp xã,thị trấn) có chứng
thực của cơ quan có thẩm quyền
3. Trích lục hoạc trích đo thửa đất đối với những nơi chưa có bản đồ địa
chính ( bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)
4. CMTND và sổ hộ khẩu ( bản sao công chứng)
5. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
6. Tờ khai lệ phí trước bạ
7. Đơn xin tách thửa hợp thửa đối với trường hợp phải tách thửa, hợp
thửa có xác nhận của UBND xã.

b) Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân[13].
1. Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính, bản sao)
2. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (2 bản có xác nhận của UBND cấp xã)