Bài giảng môn học giao dịch bất động sản

MÔN HỌC:
GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

GV: ThS.Nguyễn Tiến Dũng
Luật gia, Giảng viên ĐH Marketing
E mail:

Mục tiêu và nội dung môn học

Mục tiêu
 Cung cấp cho sinh viên những kiến chung về
pháp luật dân sự trong giao dịch bất động sản;
giúp sinh viên nắm được những kiến thức cơ
bản về những quy định của pháp luật hiện
hành điều chỉnh các quan hệ dân sự liên quan
đến bất động sản ở nước ta.

Đối tượng nghiên cứu của môn học
 Hệ thống các quy phạm và chế định pháp luật
điều chỉnh các quan hệ dân sự liên quan đến
bất động sản

Nội dung môn học
 Những khái niệm cơ bản về giao dịch dân sự, giao dịch
bất động sản;
 Giao dịch về quyền sử dụng đất;
 Giao dịch về nhà ở;
 Hợp đồng kinh doanh bất động sản;
 Giải quyết tranh chấp trong giao dịch bất động sản
Các luật và văn bản pháp luật
 Hiến pháp 1992

 Bộ luật dân sự 2005
 Luật tố tụng dân sự
 Luật đất đai và các VB hướng dẫn thi hành
 Luật nhà ở và các VB hướng dẫn thi hành
 Luật kinh doanh BĐS và các VB hướng dẫn thi hành

1
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ()


Bố cục nội dung
•

Môn học gồm 5 chương trong đó:

• Chương 1: Những khái niệm cơ bản về giao dịch dân sự và giao
dịch liên quan bất động sản: giải thích và tiếp cận một số khái

niệm về giao dich dân sự, hợp đồng dân sự và giao dịch dân sự
liên quan đến bất động sản;
• Chương 2: Giao dịch về quyền sử dụng đất: khái niệm và đặc
điểm về giao dịch quyền sử dụng đất, các loại hợp đồng dân sự
trong giao dịch quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất;
• Chương 3: Giao dịch về nhà ở: khái niệm và đặc điểm về giao
dịch về nhà ở, các loại hợp đồng dân sự trong giao dịch về nhà ở,
thừa kế nhà ở;
• Chương 4: Hợp đồng kinh doanh về bất động sản: bao gồm nội
dung về các loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản : Hợp
đồng kinh doanh bất động sản và hợp đồng dịch vụ bất động sản;
• Chương 5: Giải quyết tranh chấp trong giao dịch bất động

sản: bao gồm các quy định hiện nay về trình tự, thủ tục giải quyết
tranh chấp liên quan đến giao dịch quyền sử dụng đất, giao dịch
nhà ở và giao dịch trong kinh doanh bất động sản.

CHƯƠNG 1
NHỮNG KHÁI NIỆM CƠ BẢN VỀ GIAO
DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Giao dịch dân sự
1.2 Khái quát về hợp đồng dân sự
1.3 Giao dịch dân sự về bất động sản

Giao dịch dân sự
• Giao dịch dân sự là hành vi pháp lý đơn phương
hoặc hợp đồng của cá nhân, pháp nhân và của các
chủ thể khác nhằm làm phát sinh, thay đổi hoặc
chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự (BLDS).
Hành vi pháp lý
đơn phương

GDDS =
Hợp đồng dân
sự
ý chí của chủ thể

Phát sinh
Thay đổi hoặc chấm
dứt

mục đích - động cơ

Quyền
nghĩa
vụ
dân
sự

Đáp ứng điều
kiện có hiệu lực

Chủ thể giao dịch: cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác….
Nhà nước

chủ thể đặc biệt

2
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ()


Hành vi pháp lý đơn phương?
Hợp đồng dân sự?
Hành vi PL đơn phương:
• Là giao dịch
• Thể hiện ý chí của một
bên
• Làm phát sinh, thay
đổi, chấm dứt quyền,
nghĩa vụ dân sự

Hợp đồng dân sự:

• Là giao dịch
• Thể hiện ý chí của 2
hay nhiều bên
• Làm phát sinh, thay
đổi, chấm dứt quyền,
nghĩa vụ dân sự

Quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự?

•
•
•
•

Quyền dân sự:
Là cách xử sự được
phép của người có
quyền
Quyền nhân thân
Quyền sở hữu, quyền
đối với tài sản
Quyền thừa kế
Quyền tham gia vào
quan hệ dân sự…

Nghĩa vụ dân sự:
Là việc mà theo đó
bên có nghĩa vụ phải
chuyển giao tài sản,
quyền, trả tiền, thực

hiện hoặc không thực
hiện một công việc
nhất định vì lợi ích
của bên có quyền.

• Mục đích của giao dịch dân sự:
Là lợi ích hợp pháp mà các bên mong muốn
đạt được khi xác lập giao dịch (BLDS).
• Động cơ xác lập giao dịch dân sự:
Là nguyên nhân thúc đẩy các bên tham gia
giao dịch.
• Phân biệt mục đích và động cơ:
Mục đích khơng đạt

Giao dịch vơ hiệu

Động cơ không đạt

Không ảnh hưởng
(Ngoại trừ trở thành điều
khoản của giao dịch)

3
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ()


Hình thức của giao dịch dân sự
Hình thức của GDDS: Là cách thể hiện ý chí ra bên ngồi
dưới một hình thức nhất định của các bên tham gia giao
dịch

Là chứng cứ xác nhận các quan hệ đã, đang tồn tại
giữa các bên, từ đó xác định trách nhiệm dân sự khi có
hành vi vi phạm xảy ra

Lời nói
Hình thức của
giao dịch dân sự

Hành vi cụ thể

Văn bản

Thường
Thông điệp dữ liệu :
phương tiện điện tử
Cơng chứng,
chứng thực,
đăng ký

Điều kiện có hiệu lực của giao dịch
• Người giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
• Mục đích và nội dung khơng vi phạm pháp luật,
trái đạo đức xã hội;
• Người giao dịch hồn tồn tự nguyện,
• Hình thức giao dịch phù hợp với quy định của PL.

Giao dịch dân sự vơ hiệu
• Khơng làm phát sinh
quyền, nghĩa vụ của
các bên bên kể từ thời

điểm giao kết.
• Khơng hợp pháp.
• Khơng được Nhà nước
thừa nhận.
Do không tuân thủ một
trong 4 ĐK có hiệu lực

Tun bố một giao dịch
dân sự vơ hiệu
 Thẩm quyền thuộc về
Tịa án
 Thơng qua một bản án
hoặc một quyết định
tuyên bố một giao dịch
dân sự là vô hiệu cùng
với những hậu quả
pháp lý của giao dịch vô
hiệu đó

4
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ()


Giao dịch dân sự vô hiệu

Các
loại
giao
dịch
dân

sự
vô
hiệu

1. Vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật,
trái đạo đức xã hội
2. Vơ hiệu do vi phạm hình thức
3. Vơ hiệu do khơng có sự tự nguyện của
người tham gia giao dịch
4. Vô hiệu do người xác lập, thực hiện không
đủ năng lực hành vi dân sự
5. Vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật,
trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự vô hiệu
Hậu
quả
pháp
lý
của
giao
dịch
dân
sự
vô
hiệu

Không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt
quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ
thời điểm xác lập

Các bên khơi phục lại tình trạng ban đầu,
hồn trả cho nhau những gì đã nhận;
Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường

1.2 Khái quát về hợp đồng dân sự
Hợp đồng dân sự?
Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay
đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
Hình thức của Hợp đồng dân sự?
Hình thức miệng

Bằng lời nói

Hình thức viết

Bằng văn bản

Hình thức có cơng
chứng, chứng thực

Pháp luật quy định cho một số giao dịch

Có giá trị chứng cứ cao nhất

Hành vi cụ thể

5
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ()

1.2 Khái quát về hợp đồng dân sự
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng
Hợp đồng miệng

Có hiệu lực tại thời điểm các bên đã trực
tiếp thỏa thuận với nhau về những nội
dung chủ yếu của hợp đồng

Hợp đồng bằng
văn bản

Có hiệu lực tại thời điểm bên sau cùng
ký vào văn bản hợp đồng nếu các bên
khơng có thỏa thuận khác

Hợp đồng bằng
văn bản có
chứng thực, cơng
chứng, đăng ký
hoặc xin phép

Có hiệu lực tại thời điểm văn bản hợp
đồng được chứng thực, công chứng,
đăng ký hoặc xin phép

Hợp đồng dân sự cũng xem như được giao kết khi hết thời hạn trả lời mà bên
nhận được đề nghị vẫn im lặng, nếu có thoả thuận im lặng là sự trả lời chấp
nhận giao kết

1.2 Khái quát về hợp đồng dân sự

Nội dung của hợp đồng dân sự
Tuỳ theo từng loại hợp đồng, các bên có thể thoả thuận về những nội dung
sau đây:
1. Đối tượng của hợp đồng là tài sản phải giao, công việc phải làm hoặc
không được làm;
2. Số lượng, chất lượng;
3. Giá, phương thức thanh toán;
4. Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;
5. Quyền, nghĩa vụ của các bên;
6. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
7. Phạt vi phạm hợp đồng;
8. Các nội dung khác.

Khái quát về hợp đồng dân sự
Hợp đồng dân sự vô hiệu
Giao dịch dân sự vô hiệu

Hợp đồng dân sự vô hiệu

Đối tượng của hợp đồng
không thể thực hiện được

Hợp đồng dân sự vô hiệu

Thời hiệu khởi kiện về hợp đồng dân sự
Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp
hợp đồng dân sự là hai năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp
pháp của cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác bị xâm
phạm.

6
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ()


1.2 Khái quát về hợp đồng dân sự
Chấm dứt hợp đồng dân sự
Hợp đồng chấm dứt trong các trường hợp sau đây:
1. Hợp đồng đã được hoàn thành;
2. Theo thoả thuận của các bên;
3. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân hoặc chủ thể
khác chấm dứt mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp
nhân hoặc chủ thể đó thực hiện;
4. Hợp đồng bị huỷ bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;
5. Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp
đồng khơng cịn và các bên có thể thoả thuận thay thế đối
tượng khác hoặc bồi thường thiệt hại;
6. Các trường hợp khác do pháp luật quy định.

1.3 Giao dịch dân sự về bất động sản?
• Giao dịch về BĐS bản chất là một giao dịch dân sự,
tuy nhiên do đối tượng của giao dịch là đối tượng
đặc thù
do đó pháp luật có một số quy định
riêng về loại giao dịch này.
Bản quyền
Sáng chế …

Đối
tượng

Về đối tượng:

Hành vi
dịch vụ …

Giao dịch dân sự

Tài sản (nói chung)
Quyền sử dụng đất

Giao dịch BĐS
Đối
tượng

Nhà ở Bất động sản
Cơng trình trên đất …

Giao dịch dân sự về bất động sản?
Đối tượng đặc thù:
Đất đai
Bất động sản

Nhà ở, công trình XD
Tài sản khác gắn liền với
đất

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân

Chủ thể quyền sở hữu là Nhà nước

Quyền sử
dụng đất

Giao quyền
sử dụng

Nhà ở

CT xây
dựng …

Giao dịch

Người sử dụng đất
Chủ sở hữu nhà ở
Người tham gia giao dịch BĐS

7
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ()


1.3 Giao dịch dân sự về bất động sản?
Về hình thức
Văn bản thường

Giao dịch dân sự

Văn bản công chứng,
chứng thực, đăng ký...

Hình
thức

Lời nói, hành vi

Giao dịch BĐS

Hình
thức

Văn
bản

Cơng chứng,
chứng thực
Đăng ký,
xin phép

Nếu một bên là tổ
chức, cá nhân
kinh doanh BĐS

Văn bản không
cần công
chứng, chứng
thực

1.3 Giao dịch dân sự về bất động sản?
Điều kiện giao dịch hợp pháp

• Các điều kiện theo quy định của BLDS
• Giấy tờ hợp pháp:
 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
 Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
 Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử
dụng đất.
Các loại giao dịch dân sự về bất động sản

• Giao dịch về quyền sử dụng đất
• Giao dịch về nhà ở, cơng trình xây dựng
• Giao dịch liên quan đến kinh doanh bất động
sản

1.3 Giao dịch dân sự về bất động sản?
Giao dịch về quyền sử dụng đất

Chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất

Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất
Giao dịch về nhà ở

Mua bán nhà, công trình xây dựng

Th, th mua nhà ở, cơng trình xây dựng

Tặng cho nhà ở


Đổi nhà ở

Thừa kế nhà ở

Thế chấp nhà ở

Cho mượn, cho ở nhờ nhà ở

8
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ()


1.3 Giao dịch dân sự về bất động sản?
Giao dịch liên quan đến kinh doanh bất động sản


Mua bán, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất
động sản giữa:
Mục đích sinh lợi
Tổ chức, cá nhân
kinh doanh BĐS

Tổ chức, cá nhân
kinh doanh BĐS



Mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động
sản giữa:

Lợi nhuận
Tổ chức, cá nhân
không kinh doanh BĐS

Tổ chức, cá nhân
kinh doanh BĐS

CHƯƠNG 2

GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1 Khái niệm và đặc điểm
2.2 Quy định chung về chuyển quyền sử dụng
đất
2.3 Chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng
đất
2.4 Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất
2.5 Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất
2.5 Tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất

2.1 Khái niệm và đặc điểm
Giao dịch về quyền sử dụng đất?
Giao dịch về quyền sử dụng đất

=

Chuyển quyền sử dụng đất

làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền
và nghĩa vụ dân sự của các bên

Chuyển quyền
sử dụng đất

Là sự chuyển
dịch QSD đất
từ chủ thể này
sang chủ thể
khác theo quy
định của pháp
luật

Thông qua
phương
thức nào?

9
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ()


2.1 Khái niệm và đặc điểm
Giao dịch về quyền sử dụng đất?
Chuyển quyền
sử dụng đất

Chuyển nhượng QDS đất
Chuyển đổi QDS đất

phương
thức

Thuê, thuê lại QSD đất
Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSD đất
Tặng cho QSD đất
Thừa kế QSD đất

2.1 Khái niệm và đặc điểm
Đặc điểm?
QSD đất là một loại quyền dân sự đặc thù, trong đó người có
QSD đất chuyển quyền này cho người khác bằng các hình
thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
theo quy định của pháp luật;
QSD đất là một loại quyền dân sự đặc thù vì:
- Đó là quyền tài sản gắn liền với một tài sản đặc biệt đó là
đất đai;
- Phạm vi chủ thể tham gia bị hạn chế;
- Hình thức, thủ tục, điều kiện thực hiện các quyền năng của
người sử dụng đất được pháp luật quy định chặt chẽ

2.1 Khái niệm và đặc điểm
Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động
sản?
Đất được tham gia thị trường bất động sản bao gồm:
- Đất mà Luật Đất đai cho phép người sử dụng đất có một
trong các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
- Đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép
tham gia vào thị trường bất động sản.

10
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ()


2.1 Khái niệm và đặc điểm
Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động
sản?
Điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản:
Đất được tham gia thị trường bất động sản nếu người sử
dụng đất đó có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều
106 của Luật Đất đai:
a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Đất khơng có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Đối với trường hợp đất mà Nhà nước giao, cho thuê để
thực hiện các dự án đầu tư thì phải đầu tư vào đất theo đúng
dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

2.2 Quy định chung về chuyển quyền sử
dụng đất
Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất: (Điều 688 BLDS)
1. Đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, do Chính phủ
thống nhất quản lý.
2. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình,
chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê
đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.
3. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình,

chủ thể khác cũng được xác lập do được người khác chuyển
quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự
và pháp luật về đất đai.

2.2 Quy định chung về chuyển quyền sử
dụng đất
Hình thức chuyển quyền sử dụng đất:(Điều 689 BLDS)
Thông qua hợp đồng (trừ trường hợp thừa kế)

Hình
thức

Được lập thành văn bản
Cơng chứng, chứng thực theo quy định
Đăng ký tại Văn phòng đăng ký QSD đất
Di chúc (thừa kế theo di chúc)
Thừa kế

Bản thỏa thuận chia di sản thừa kế
(thừa kế theo pháp luật)

11
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ()


2.2 Quy định chung về chuyển quyền sử
dụng đất
Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất: (Điều 691 BLDS)
1. Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng
đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới

có quyền chuyển quyền sử dụng đất.
2. Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả
thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất
nhưng phải phù hợp với quy định của pháp luật.
3. Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất
đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng
đất.

2.2 Quy định chung về chuyển quyền sử
dụng đất
Giá chuyển quyền sử dụng đất: (Điều 691 BLDS)
Giá chuyển quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận hoặc
do pháp luật quy định.

Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất: (Điều 692
BLDS)

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm
đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về
đất đai.

2.2 Quy định chung về chuyển quyền sử
dụng đất
Điều kiện Quyền SDĐ được tham gia giao dịch?

Quyề
Quyền sử
dụng đất

đượ
được tham
gia giao
dịch theo
quy định
của phá
pháp
luậ
luật về đất
đai

Đất mà Luật đất đai cho phép người sử
dụng đất có một trong các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất;

Đất thuê mà trên đó có tài sản được
pháp luật cho phép tham gia vào thị
trường bất động sản

12
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ()


2.2 Quy định chung về chuyển quyền sử
dụng đất
Điều kiện chủ thể giao dịch?
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê

(Điều 113 Luật ĐĐ)

Được quyền

Chuyển đổi,
chuyển nhượng
quyền SDĐ

Thuê quyền
sử dụng đất
(QSDĐ)

Thừa kế,
tăng cho
QSDĐ

thế chấp,
bảo lãnh,
góp vốn
bằng QSDĐ

2.2 Quy định chung về chuyển quyền sử
dụng đất
Điều kiện chủ thể giao dịch?
Hộ gia đình, cá nhân được Nhà Nước cho thuê đất
(Điều 114 Luật ĐĐ)

Được quyền

Định đoạt tài

sản của mình
trên đất thuê

thế chấp,
bảo lãnh
bằng tài sản
của minh
trên đất
thuê

Góp vốn bằng tài
sản của minh trên
đất thuê trong thời
hạn thuê đất để
hợp tác SX-KD

2.2 Quy định chung về chuyển quyền sử
dụng đất
Điều kiện chủ thể giao dịch?
Tổ chức được NN giao đất không thu tiền SDĐ
(Điều 109 Luật ĐĐ)

Không được quyền
Chuyển
đổi

Chuyển
nhượng

Tăng

cho

tổ chức
kinh tế
Cho
th

-thế
chấp

Được
quyền

-bảo
lãnh

Định đoạt tài
sản trên đất
khơng có nguồn
gốc từ vốn
NSNN

-góp
vốn

13
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ()


2.2 Quy định chung về chuyển quyền sử

dụng đất
Điều kiện chủ thể giao dịch?
Tổ chức kinh tế được NN giao đất có thu tiền SDĐ
(Điều 110 Luật ĐĐ)

Được quyền
Chuyển
nhượng

Tăng
cho

tổ chức
kinh tế

Cho
thuê

-thế
chấp

tiền SDĐ có
nguồn gốc từ
NSNN

-bảo
lãnh

Quyền và nghĩa vụ
như trường hợp khơng

thu tiền SDĐ

-góp
vốn

2.2 Quy định chung về chuyển quyền sử
dụng đất
Điều kiện chủ thể giao dịch?
Tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê
(Điều 111 Luật ĐĐ)

Được quyền
thế chấp,
bảo lãnh
bằng tài sản
của mình
trên đất

Cho th lại đất đã
có kết cấu hạ tầng
trong trường hợp
đầu tư kinh doanh
kết cấu hạ tầng
KCN, KCNC, KKT

Bán tài sản,
góp vốn
bằng tài sản
của mình
trên đất

2.2 Quy định chung về chuyển quyền sử
dụng đất
Điều kiện chủ thể giao dịch?
Người VN định cư ở NN thực hiện dự án đầu tư tại VN
được Nhà Nước giao đất có thu tiền SDĐ
(khoản 1, Điều 119 Luật ĐĐ)

Được quyền
Chuyển
nhượng

Tăng
cho

Cho
thuê

-thế chấp
-bảo lãnh
-góp vốn

14
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ()


2.2 Quy định chung về chuyển quyền SDĐ
Điều kiện chủ thể giao dịch?
Người VN định cư ở NN sử dụng đất trong khu
Công nghiệp, khu Công nghệ cao, khu Kinh tế

(Điều 120 Luật ĐĐ)

Thuê đất, thuê lại đất

Nhận chuyển nhượng
Quyền và
nghĩa vụ
giống trường
hợp Nhà
Nước giao
đất để thực
hiện dự án
đầu tư

Trả tiền thuê đất
một lần

Trả tiền thuê đất
hàng năm

Được quyền
Chuyển nhượng QSD đất
thuê và tài sản trên đất;
thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng QSD đất thuê và
tài sản trên đất

Bán, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng tài
sản gắn liền với đất

thuê

2.3 Chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất ? (Điều 693 BLDS)
Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa
các bên, theo đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử
dụng đất cho nhau theo quy định của Bộ luật và pháp luật về
đất đai.

Chủ thể?
Người sử dụng đất

Người sử dụng đất
Hợp đồng chuyển đổi
quyền sử dụng đất

Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Đất

Người sử dụng đất

HĐ chuyển đổi QSD đất

Người sử dụng đất

Đất

Điều kiện?

ĐK về chủ thể
ĐK về đất được phép
chuyển đổi

Quy định theo pháp luật về
đất đai và dân sự

15
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ()


2.3 Chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
Nội dung của hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất ?
Điều 694 BLDS

1. Tên, địa chỉ của các bên;
2. Quyền, nghĩa vụ của các bên;
3. Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình
trạng đất;
4. Thời điểm chuyển giao đất;
5. Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển đổi; thời hạn sử dụng đất
còn lại của bên được chuyển đổi;
6. Chênh lệch về giá trị quyền sử dụng đất, nếu có;
7. Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển đổi;
8. Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng.

2.3 Chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các
bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và
quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển
nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và
pháp luật về đất đai. (Đ 697 BLDS)

Chủ thể?
Người sử dụng đất

Người có nhu cầu sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Đất

Người sử dụng đất

HĐ chuyển nhượng
QSD đất

Người sử dụng đất

Tiền £

Điều kiện?

ĐK về chủ thể
ĐK về đất được phép

chuyển đổi

Quy định theo pháp luật về
đất đai và dân sự

16
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ()


2.3 Chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ?
Điều 698 BLDS

1. Tên, địa chỉ của các bên;
2. Quyền, nghĩa vụ của các bên;
3. Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh
giới và tình trạng đất;
4. Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng;
thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển
nhượng;

2.3 Chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ?
Điều 698 BLDS

5. Giá chuyển nhượng;

6. Phương thức, thời hạn thanh toán;
7. Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển
nhượng;
8. Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng
đất;
9. Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng.

2.3 Chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều 699 BLDS

1. Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng
đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;
2. Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển
nhượng.

Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều 700 BLDS

Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền được nhận tiền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất

17
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ()


2.3 Chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều 701 BLDS

1. Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thoả
thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
2. Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về
đất đai;
3. Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất chuyển
nhượng;
4. Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về
đất đai.

2.3 Chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều 702 BLDS

1. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho
mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất;
2. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ
diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất
như đã thoả thuận;
3. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất
được chuyển nhượng;
4. Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.

2.4 Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất
Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất?

(Đ 703 BLDS)

Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó
bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn,
còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi
hết thời hạn thuê theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

Chủ thể?
Người sử dụng đất

Người có nhu cầu thuê QSD đất

Hợp đồng thuê quyền sử
dụng đất

Điều kiện?
ĐK về chủ thể
ĐK về đất được phép
chuyển đổi

Quy định theo pháp luật về
đất đai và dân sự

18
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ()


2.4 Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất
Nội dung của hợp đồng thuê QSD đất?

(Đ 704 BLDS)

1. Tên, địa chỉ của các bên;
2. Quyền, nghĩa vụ của các bên;
3. Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh
giới và tình trạng đất;
4. Thời hạn thuê;
5. Giá thuê;

2.4 Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất
Nội dung của hợp đồng thuê QSD đất?

(Đ 704 BLDS)

6. Phương thức, thời hạn thanh toán;
7. Quyền của người thứ ba đối với đất thuê;
8. Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp
đồng;
9. Giải quyết hậu quả khi hợp đồng thuê quyền sử
dụng đất hết hạn.

2.4 Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất
Nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng đất

(Đ 705 BLDS)

1. Đăng ký việc cho thuê quyền sử dụng đất;
2. Chuyển giao đất cho bên thuê đủ diện tích, đúng vị trí, số
hiệu, hạng đất, loại đất và tình trạng đất như đã thoả thuận;
3. Cho thuê quyền sử dụng đất trong thời hạn được giao,
được thuê;
4. Kiểm tra, nhắc nhở bên thuê bảo vệ, giữ gìn đất và sử

dụng đất đúng mục đích;
5. Nộp thuế sử dụng đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác;
6. Báo cho bên thuê về quyền của người thứ ba đối với đất
thuê.

19
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ()


2.4 Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất
Quyền của bên cho thuê quyền sử dụng đất

(Đ 706 BLDS)

1. Yêu cầu bên thuê quyền sử dụng đất trả đủ tiền thuê;
2. Yêu cầu bên thuê quyền sử dụng đất chấm dứt ngay việc
sử dụng đất khơng đúng mục đích, huỷ hoại đất hoặc làm
giảm sút giá trị sử dụng của đất; nếu bên thuê không chấm
dứt ngay hành vi vi phạm thì bên cho th có quyền đơn
phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, yêu cầu bên thuê trả
lại đất đang thuê và bồi thường thiệt hại;
3. Yêu cầu bên thuê trả lại đất khi thời hạn cho thuê đã hết.

2.4 Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất
Nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng đất

(Đ 707 BLDS)

1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng thời hạn cho thuê;
2. Không được huỷ hoại, làm giảm sút giá trị sử dụng của đất và phải thực

hiện các yêu cầu khác như đã thoả thuận trong hợp đồng thuê quyền sử
dụng đất;
3. Trả đủ tiền thuê quyền sử dụng đất đúng thời hạn, đúng địa điểm và
theo phương thức đã thoả thuận; nếu việc sử dụng đất không sinh lợi thì
bên thuê vẫn phải trả đủ tiền thuê, trừ trường hợp có thoả thuận khác;
4. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường; không được làm tổn hại
đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh;
5. Trả lại đất đúng tình trạng như khi nhận sau khi hết thời hạn thuê, trừ
trường hợp có thoả thuận khác.

2.4 Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất
Quyền của bên thuê quyền sử dụng đất

(Đ 707 BLDS)

1. Yêu cầu bên cho thuê chuyển giao đất đủ diện tích, đúng vị
trí, số hiệu, hạng đất, loại đất và tình trạng đất như đã thoả
thuận;
2. Được sử dụng đất thuê ổn định theo thời hạn như đã thoả
thuận;
3. Được hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất;
4. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định
tại Điều 426 của Bộ luật này;
5. Yêu cầu bên cho thuê giảm, miễn tiền thuê trong trường
hợp do bất khả kháng mà hoa lợi, lợi tức bị mất hoặc bị giảm
sút.

20
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ()