Hoàn thiện các phương pháp định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư tài chính bưu điện,

NGÂN HàNG NHà NƯớC VIệT NAM

Bộ GIáO DụC Và ĐàO TạO

học viện ngân hàng
------------

KhóA LUậN TốT NGHIệP
ti:
HON THIN CC PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƢ
TÀI CHÍNH BƢU ĐIỆN

Sinh viên thực hiện: NGUYỄN THỊ THANH
Lớp:
TCDND – K13
Mã SV:
13A4010595
Khoá:
Khoa:

2010 - 2014
TÀI CHÍNH

Hà Nội, tháng 05 năm 2014


NGÂN HàNG NHà NƯớC VIệT NAM

Bộ GIáO DụC Và ĐàO TạO

học viện ngân hàng
------------

KhóA LUậN TốT NGHIệP
ti:
HON THIN CC PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƢ
TÀI CHÍNH BƢU ĐIỆN

Giáo viên hƣớng dẫn:
Sinh viên thực hiện:
Lớp:
Mã SV:

TS. NGUYỄN THANH TÙNG
NGUYỄN THỊ THANH
TCDND – K13
13A4010595

Khố:
Khoa:

2010 - 2014
TÀI CHÍNH

Hà Nội, tháng 05 năm 2014


LỜI CAM ĐOAN
Sau quá trình học tập và thực tập, em đã hồn thành khóa luận tốt nghiệp với

đề tài: “ Hoàn thiện các phƣơng pháp định giá bất động sản tại công ty cổ phần
thẩm định giá và đầu tƣ tài chính Bƣu Điện”. Em xin cam đoan nội dung trong
khóa luận là do bản thân em thực hiện dựa trên cơ sở lý thuyết, kiến thức chuyên
ngành và nghiên cứu thực tiễn dưới sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Thanh Tùng.
Các số liệu, bảng biểu và kết quả trong khóa luận là trung thực, các tham khảo
trong bài có trích dẫn, có nguồn gốc rõ ràng.
Một lần nữa em xin khẳng định về sự trung thực của lời cam đoan trên.

Hà nội, ngày 25 tháng 05 năm 2014
Sinh viên thực hiện

NGUYỄN THỊ THANH


LỜI CẢM ƠN
Đầu tiên em gửi lời cảm ơn sâu sắc đến các thầy, cơ giáo trong Khoa Tài
Chính, đặc biệt là sự chỉ bảo, hướng dẫn tận tình của TS. Nguyễn Thanh Tùng đã
giúp em trau dồi kiến thức, có thêm động lực trong việc nghiên cứu và tìm hiểu để
nhanh chóng hồn thành khóa luận tốt nghiệp của mình.
Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban giám đốc và các anh chị trong Công
ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư tài chính Bưu Điện đã tạo điều kiện cho em có
cơ hội thực tập, giúp đỡ em rất nhiều trong quá trình thực tập, đồng thời hướng dẫn
để em nhanh chóng làm quen với công việc, hoạt động của công ty.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hà nội, ngày 25 tháng 05 năm 2014
Sinh viên thực hiện

NGUYỄN THỊ THANH

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Từ viết tắt

Diễn giải

BĐS

Bất động sản

CTXD

Cơng trình xây dựng

GTCL

Giá trị cịn lại

SXKD

Sản xuất kinh doanh

TĐV

Thẩm định viên

TSSS

Tài sản so sánh

TSTĐ

Tài sản thẩm định

TLCLCL

Tỷ lệ chất lượng còn lại


DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU
Bảng 2.1:

Bảng kết quả hoạt động thẩm định giá từ 2011 đến 2013 .............................. 31

Bảng 2.2:

Quy trình thẩm định giá tại Cơng ty PTFV...................................................... 32

Bảng 2.3:

Thơng tin về các BĐS so sánh - Ví dụ 1 .......................................................... 36

Bảng 2.4:

Bảng điều chỉnh các yếu tố so sánh giữa TSTĐ và TSSS - Ví dụ 1.............. 37

Bảng 2.5:

Bảng điều chỉnh các yếu tố so sánh giữa TSSS và TSTĐ - Ví dụ 2 ............. 42

Bảng 2.6:

Bảng tính tốn tỷ lệ chất lượng cịn lại của CTXD - Ví dụ 2 ......................... 44

Bảng 2.7:

Bảng diện tích các loại đất thuộc BĐS định giá - Ví dụ 3 .............................. 46

Bảng 2.8:

Bảng thơng số của nhà văn phịng - Ví dụ 3 .................................................... 48

Bảng 2.9:

Bảng điều chỉnh các yếu tố so sánh giữa TSTĐ và TSSS - Ví dụ 3.............. 49

Bảng 2.10: Bảng đơn giá xây dựng cơng trình của nhà văn phịng - Ví dụ 3 .................. 51
Bảng 2.11: Bảng tính giá trị cịn lại của CTXD văn phịng - Ví dụ 3 ............................... 51
Bảng 2.12: Bảng thơng số diện tích kho xưởng - Ví dụ 3 .................................................. 52
Bảng 2.13: Bảng điều chỉnh các yếu tố so sánh giữa TSTĐ và TSSS - Ví dụ 3.............. 52
Bảng 2.14: Bảng ước tính doanh thu từ dịch vụ trơng giữ xe - Ví dụ 3............................ 54
Bảng 3.1:

Bảng dự kiến doanh thu thực hiện năm 2014 .................................................. 64


MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU ........................................................................................................................... 1
CHƢƠNG I: TỔNG QUAN VỀ PHƢƠNG PHÁP

ĐỊNH GIÁ BẤT

ĐỘNG SẢN ............................................................................................................................. 3
1.1.

Khái quát chung về BĐS ............................................................................. 3

1.1.1.

Khái niệm BĐS ............................................................................................. 3

1.1.2.

Đặc điểm BĐS ............................................................................................... 3

1.1.3.

Phân loại BĐS ............................................................................................... 6

1.2.

Định giá bất động sản.................................................................................. 7

1.2.1.

Giá trị bất động sản ....................................................................................... 7

1.2.1.1. Khái niệm giá trị BĐS ................................................................................... 7
1.2.1.2. Các loại giá trị BĐS ...................................................................................... 7
1.2.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS ......................................................... 7

1.2.2.

Định giá bất động sản .................................................................................... 8

1.2.2.1. Khái niệm định giá BĐS ................................................................................ 8
1.2.2.2. Vai trò của định giá BĐS .............................................................................. 9
1.2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá BĐS .................................................... 10
1.2.2.4. Quy trình định giá BĐS ............................................................................... 11
1.3.

Phƣơng pháp định giá BĐS ...................................................................... 14

1.3.1.

Nguyên tắc định giá BĐS ............................................................................ 14

1.3.1.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất ............................................ 14
1.3.1.2. Nguyên tắc thay thế ..................................................................................... 15
1.3.1.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai .......................................... 15
1.3.1.4. Nguyên tắc đóng góp ................................................................................... 15
1.3.1.5. Nguyên tắc cung – cầu ................................................................................ 16
1.3.2.

Các phương pháp định giá BĐS .................................................................. 16

1.3.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp ................................................................... 16
1.3.2.2. Phương pháp chi phí ................................................................................... 20
1.3.2.3. Phương pháp thu nhập ................................................................................ 23
1.3.2.4. Phương pháp thặng dư ................................................................................ 26

KẾT LUẬN CHƢƠNG I ...................................................................................................... 28
CHƢƠNG II: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CÁC PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ
BĐS TẠI CTCP THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƢ TÀI CHÍNH BƢU ĐIỆN ......... 29
2.1.

Giới thiệu về CTCP thẩm định giá và đầu tƣ tài chính Bƣu điện ........ 29

2.1.1.

Giới thiệu chung về CTCP thẩm định giá và đầu tư tài chính Bưu điện .... 29

2.1.2.

Cơ cấu tổ chức ............................................................................................. 30

2.1.3.

Kết quả hoạt động ...................................................................................... 31

2.2.

Thực trạng áp dụng các phƣơng pháp định giá BĐS tại CTCP thẩm
định giá và đầu tƣ tài chính Bƣu điện ..................................................... 32

2.2.1.

Quy trình định giá BĐS tại CTCP thẩm định giá và đầu tư tài chính Bưu
điện. ............................................................................................................. 32

2.2.2.

Các phương pháp định giá BĐS tại CTCP thẩm định giá và đầu tư tài
chính Bưu điện ............................................................................................ 33

2.2.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp .................................................................... 33
2.2.2.2. Phương pháp chi phí .................................................................................... 39
2.2.2.3. Phương pháp thu nhập ................................................................................. 45
2.3.

Đánh giá thực trạng vận dụng các phƣơng pháp định giá BĐS tại
CTCP thẩm định giá và đầu tƣ tài chính Bƣu điện ............................... 57

2.3.1.

Những điểm tích cực ................................................................................... 57

2.3.2.

Những điểm hạn chế: .................................................................................. 58

2.3.3.

Nguyên nhân của những điểm tích cực và hạn chế ..................................... 60

2.3.3.1. Nguyên nhân chủ quan ................................................................................. 60
2.3.3.2. Nguyên nhân khách quan ............................................................................. 61
KẾT LUẬN CHƢƠNG II .................................................................................................... 62
CHƢƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÁC PHƢƠNG PHÁP
ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CTCP THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƢ TÀI CHÍNH

BƢU ĐIỆN............................................................................................................................... 63
3.1.

Định hƣớng phát triển tƣơng lai của cơng ty PTFV .............................. 63

3.2.

Một số giải pháp hồn thiện các phƣơng pháp định giá BĐS tại
CTCP thẩm định giá và đầu tƣ tài chính Bƣu điện. .............................. 66

3.2.1.

Nâng cao trình độ thẩm định viên ............................................................... 66


3.2.2.

Xây dựng chính sách đãi ngộ cho TĐV ...................................................... 68

3.2.3.

Hồn thiện công tác thu thập, xử lý thông tin ............................................. 68

3.2.4.

Tăng cường mối quan hệ hợp tác với các tổ chức tín dụng, tổ chức khác
và các cơ quan chức năng ............................................................................ 71

3.3.

Một số kiến nghị với các cơ quan Nhà nƣớc ........................................... 72

3.3.1.

Hoàn chỉnh hệ thống văn bản quy phạm pháp luật. .................................... 72

3.3.2.

Nâng cao hiệu quả của bộ máy quản lý Nhà nước ...................................... 74

3.3.3.

Thúc đẩy sự phát triển và tính minh bạch của thị trường BĐS ................... 74

3.3.4.

Tăng cường đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá........................... 75

3.3.5.

Tạo điều kiện TĐV học hỏi kinh nghiệm định giá các nước trên thế giới .. 76

KẾT LUẬN CHƢƠNG III .................................................................................................. 76
KẾT LUẬN CHUNG ............................................................................................................ 77


1

LỜI MỞ ĐẦU
1) Sự cấp thiết của đề tài

Trong giai đoạn nền kinh tế thế giới phát triển, Việt Nam trên con đường hội
nhập kinh tế quốc tế, cũng đang ngày càng đổi mới và đi lên mạnh mẽ ở nhiều lĩnh
vực. Nhu cầu đầu tư vào BĐS tăng cao và thu hút được nhiều sự quan tâm từ các tổ
chức, cá nhân nên hoạt động của thị trường BĐS mấy năm qua diễn ra khá sôi động và
mạnh mẽ. Vì vậy, sự ra đời của định giá BĐS là một hoạt động quan trọng và thiết yếu
của thị trường BĐS trên thế giới và Việt Nam. Bởi lẽ, giá trị BĐS ảnh hưởng tới các
quyết định liên quan đến việc mua bán, tài chính, quản lý, sở hữu, đánh thuế,…
Thẩm định giá có mặt ở nước ta khi nền kinh tế bắt đầu chuyển đổi sang cơ
chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Hiện nay, nghề Thẩm định giá đã dần
phát triển, dịch vụ thẩm định giá đã được mọi thành phần kinh tế trong xã hội quan
tâm, sử dụng. Hoạt động thẩm định giá BĐS đã và đang đem lại nhiều sản phẩm và
dịch vụ nhằm đáp ứng nhu cầu của người đầu tư, sản xuất và tiêu dùng.
Thế nhưng, công tác thẩm định giá BĐS tại Việt Nam vẫn đang trong giai
đoạn đầu phát triển nên hiệu quả đạt được chưa cao, không thể tránh khỏi nhiều bất
cập. Việc lựa chọn và áp dụng các phương pháp định giá thích hợp đối với mỗi
BĐS ảnh hưởng lớn đến kết quả ước tính giá trị BĐS đó, nên đây được coi là một
khâu quan trọng trong quy trình định giá BĐS. Hiện nay, khi vận dụng các phương
pháp định giá vẫn còn tồn tại nhiều khác biệt giữa lý thuyết và thực tế nên các tổ
chức và cá nhân cịn gặp nhiều khó khăn trong việc định giá BĐS. Vì vậy, việc
nghiên cứu các vấn đề khi sử dụng các phương pháp định giá trở nên quan trọng
nhằm đưa ra các giải pháp hoàn thiện và phát triển cho hoạt động định giá BĐS.
Từ kiến thức về lĩnh vực định giá BĐS đã được học trên trường lớp, cùng với
thực tế thực tập tại Công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư tài chính Bưu Điện, với
mong muốn chất lượng công tác định giá BĐS tại công ty ngày càng được nâng
cao, cải thiện, em lựa chọn đề tài “ Hoàn thiện các phƣơng pháp định giá bất
động sản tại Công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tƣ tài chính Bƣu Điện” để
nghiên cứu cho khóa luận tốt nghiệp của mình.
2) Mục đích nghiên cứu
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về định giá BĐS nói chung và các phương pháp
định giá BĐS nói riêng.

2
- Làm rõ sự khác nhau giữa lý thuyết và thực tế vận dụng các phương pháp
định giá BĐS tại CTCPthẩm định giá và đầu tư tài chính Bưu Điện
- Đưa ra một số giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện các phương pháp định
giá BĐS tại CTCP thẩm định giá và đầu tư tài chính Bưu Điện
3) Đối tƣợng nghiên cứu
Phương pháp định giá BĐS tại CTCP thẩm định giá và đầu tư tài chính Bưu Điện
4) Phạm vi nghiên cứu
Số liệu, thông tin tại CTCP thẩm định giá và đầu tư tài chính Bưu Điện
5) Phƣơng pháp nghiên cứu
Phương pháp điều tra, thu thập thơng tin, phân tích, thống kê, tổng hợp, so
sánh nhằm phản ánh đúng thực trạng vận dụng các phương pháp định giá BĐS tại
CTCP thẩm định giá và đầu tư tài chính Bưu Điện
6) Số liệu
Số liệu về hoạt động thẩm định giá BĐS tại CTCP thẩm định giá và đầu tư tài
chính Bưu Điện từ năm 2011 đến nay
7) Bố cục đề tài
Ngoài các phần mở đầu, kết luận, mục lục, danh mục các bảng, danh mục tài
liệu tham khảo…Kết cấu đề tài được chia làm 3 chương như sau:
Chƣơng I – Tổng quan về phƣơng pháp định giá bất động sản
Chƣơng II – Thực trạng áp dụng các phƣơng pháp định giá BĐS tại
CTCP thẩm định giá và đầu tƣ tài chính Bƣu Điện
Chƣơng III – Một số giải pháp hoàn thiện các phƣơng pháp định giá BĐS
tại CTCP thẩm định giá và đầu tƣ tài chính Bƣu Điện.


3
1CHƢƠNG I: TỔNG QUAN VỀ PHƢƠNG PHÁP

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Khái quát chung về BĐS
1.1.1. Khái niệm BĐS
Tài sản là một khái niệm quen thuộc và được sử dụng phổ biến trong các
ngành kinh tế. Do cách tiếp cận nhiều khía cạnh khác nhau nên có nhiều khái niệm
khơng giống nhau về tài sản. Vì vậy, tồn tại rất nhiều cách để phân loại tài sản. Hiện
nay, hầu hết các nước trên thế giới lựa chọn phân loại tài sản thành “ Động sản” và
“ Bất động sản”.
Cho đến nay, khái niệm về BĐS vẫn còn nhiều quan điểm khác nhau.
 Theo quan niệm thông thường, BĐS bao gồm:
- Đất đai
- Những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó (những thứ được xem là dính
liền vĩnh viễn như là: nhà cửa, gara, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khống chất ở
dưới mảnh đất đó…)
 Theo Điều 174 của Bộ Luật Dân sự Việt Nam ban hành năm 2005, BĐS
bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, CTXD gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở,
CTXD trên đó
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tài sản khác do Pháp luật quy định
 Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế (IVSC), BĐS bao gồm:
- Đất đai
- Tất cả mọi thứ gắn vững chắc và lâu dài với đất đai
1.1.2. Đặc điểm BĐS
BĐS ngoài việc mang các đặc điểm chung của một hàng hóa thơng thường
như: là đối tượng của các giao dịch mua - bán, chịu ảnh hưởng của quy luật cung
cầu, quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị, BĐS cịn có một số đặc điểm nổi trội và
khác biệt sau:

4
 Tính cố định về vị trí.
BĐS là một tài sản đặc biệt, gắn liền với một vị trí cụ thể, địa điểm khơng thay
đổi, khơng có khả năng di dời được. Giá trị và lợi ích của BĐS gắn với từng vị trí cụ
thể đó. Yếu tố vị trí chính là khả năng tiếp cận của BĐS đó với các trung tâm kinh
tế, văn hóa, chính trị, xã hội. Vì vậy, khi đầu tư kinh doanh và định giá BĐS cần
quan tâm, đánh giá vị trí tương đối, dự tính đến yếu tố quy hoạch, thay đổi về khả
năng tiếp cận của BĐS đối với các trung tâm đó, chúng tác động như thế nào đến
giá trị BĐS.
Giá trị và khả năng phát triển của BĐS còn chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố mơi
trường, gắn với vị trí từng vùng, khu vực rõ rệt như: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh
tế, điều kiện mơi trường, tính chất xã hội…
 Tính bền vững
BĐS có tính bền vững cao, đặc biệt là đất đai. Do đất đai là tài sản mà thiên
nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại (trừ trường
hợp đặc biệt). Đồng thời, các vật kiến trúc và CTXD trên đất có thời gian tồn tại kéo
dài, có thể hàng trăm năm, hình thái vật chất bị thay đổi khơng đáng kể, trải qua
thời gian dài mới rõ rệt. Tuy nhiên, khi định giá và đầu tư BĐS cần tính đến cả hai
yếu tố là: tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý. Căn cứ vào tuổi thọ nào ngắn hơn thì
quyết định sự tồn tại, thời gian sử dụng của BĐS đó. Thơng thường độ trễ về tuổi
thọ vật lý lớn hơn độ trễ về tuổi thọ kinh tế. Trong mối quan hệ giữa tuổi thọ kinh tế
và tuổi thọ vật lý của BĐS, lợi ích kinh tế mang lại có xu hướng giảm dần đến cuối
chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm. Do
vậy, khi đầu tư nên dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu
tư lãng phí hoặc đầu tư làm nhiều lần.
 Tính khác biệt
Các BĐS là các tài sản riêng biệt,khơng hồn tồn giống nhau, chỉ có một số
BĐS giống nhau tương đối. Sự khác biệt đó do: khác nhau về vị trí, về hướng, về
kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền, về quang cảnh, môi trường…Sự khác biệt

của mỗi BĐS tạo nên sự khác biệt về giá trị của từng BĐS đó. Vì vậy, khi định giá
BĐS cần tiến hành điều chỉnh giá trị của sự khác biệt đó. Ngồi ra, khi đầu tư cần
chú ý đến cầu tiêu dùng về tính khác biệt của BĐS để làm tăng giá trị các BĐS.


5
 Tính khan hiếm
Tính khan hiếm của đất đai là do giới hạn về diện tích bề mặt trái đất, giới hạn
về quỹ đất của từng đất nước, khu vực, vùng, địa phương…Nguồn lực BĐS là khan
hiếm, không tự nảy nở, mở rộng và tái tạo lại được. Diện tích đất đai giới hạn nên
diện tích dành cho CTXD cũng bị hạn chế. Cung về BĐS kém co giãn, dư cung nhỏ
hơn dư cầu do tốc độ tăng trưởng dân số cao, đơ thị hóa nhanh nên xét trong dài hạn
giá BĐS thường có xu hướng tăng theo thời gian. Vì vậy, khi định giá BĐS cần phải
quan tâm đến mối quan hệ cung – cầu BĐS. Hơn nữa, giá BĐS có xu hướng tăng nên
cần chú trọng các chính sách chống hiện tượng đầu cơ, điều tiết thị trường BĐS.
 Chịu ảnh hƣởng của yếu tố văn hóa – xã hội.
Do có tính cố định về vị trí nên BĐS chịu ảnh hưởng của yếu tố môi trường
xung quanh nó, tạo nên sự khác biệt nổi trội hơn đối với các hàng hóa thơng thường
khác. Mỗi vùng miền, khu vực có nhu cầu về BĐS là khác nhau, phụ thuộc vào yếu
tố tâm lý xã hội, thị hiếu, tín ngưỡng, tơn giáo,tập qn… của người tiêu dùng tại
đó. Vì vậy, giá trị của BĐS chịu ảnh hưởng của đặc trưng mơi trường văn hóa- xã
hội tại nơi đó.
 Tính ảnh hƣởng lẫn nhau.
Các BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn. Sự xuất hiện hay mất đi của
BĐS này sẽ làm ảnh hưởng đến giá trị của các BĐS khác. Ví dụ: sự xuất hiện của
trung tâm thương mại, CTXD quy mô, đẹp mới sẽ làm tăng sự hấp dẫn của các BĐS
kề cận và từ đó làm tăng giá trị của các BĐS xung quanh nó. Do vậy khi đầu tư xây
dựng, đánh giá BĐS phải tính đến các yếu tố ảnh hưởng giữa các cơng trình với
nhau. Bên cạnh đó, Nhà nước cần phải chú trọng đến vai trò quản lý và điều tiết
thị trường BĐS.

 Có giá trị lớn.
BĐS có giá trị lớn do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả
năng sinh lợi cao. Vì vậy, đầu tư kinh doanh BĐS phải có vốn lớn nhưng rủi ro cao,
thời gian dài và có tính chất quay vịng nên trong một số trường hợp cần có sự giúp
đỡ của các ngân hàng, các tổ chức tín dụng.


6
 Chịu sự quản lý của nhà nƣớc
BĐS là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc. BĐS gắn liền
với đất đai mà đất đai là tài nguyên quốc gia, gắn liền với chủ quyền, an ninh, quốc
phòng và phát triển kinh tế - xã hội. Vì vậy, các cơ quan quản lý nhà nước cần ban
hành các văn bản pháp quy nhằm quản lý, khai thác và sử dụng có hiệu quả nguồn
lực BĐS.
1.1.3. Phân loại BĐS
Có nhiều cách để phân loại BĐS, tuy nhiên, từ kinh nghiệm của nhiều nước và
kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây
dựng, BĐS khơng đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.
 BĐS có đầu tƣ xây dựng
BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và cơng trình
thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở
làm việc v.v.. Trong đó nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền
với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của
nhiều yếu tố chủ quan và khách quan, chiếm tỷ trọng lớn trong các giao dịch BĐS ở
thế giới và Việt Nam.
 BĐS không đầu tƣ xây dựng
BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp
(dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi
trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v..
 BĐS đặc biệt

BĐS đặc biệt là những BĐS như các cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn
hố vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của loại
BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây
dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với điều
kiện kinh tế - xã hội của nước ta.


7
1.2. Định giá bất động sản
1.2.1. Giá trị bất động sản
1.2.1.1. Khái niệm giá trị BĐS
Giá trị BĐS là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà BĐS mang lại cho chủ
thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
Giá trị BĐS không phải là một thực tế tồn tại, một dữ kiện mà chỉ là một sự
ước tính về sự đánh giá có khả năng nhiều nhất sẽ được thanh toán cho một BĐS
được đáp ứng cho mua bán, trao đổi tại một thời điểm nhất định.
1.2.1.2. Các loại giá trị BĐS
Định giá BĐS thực hiện trên cơ sở 2 loại giá trị là: giá trị thị trường và giá trị
phi thị trường. Việc vận dụng giá trị nào làm cơ sở để định giá phụ thuộc vào năng
lực của TĐV, dữ liệu thu thập được liên quan đến BĐS định giá và trạng thái thị
trường tại thời điểm có giá trị hiệu lực.
Giá trị thị trƣờng là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm thẩm
định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là người mua sẵn
sàng mua, sau một q trình tiếp thị cơng khai mà tại đó các bên hành động một
cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc.
Định giá dựa trên cơ sở giá trị thị trường phải gắn liền với việc xác định
phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của BĐS, đây là yếu tố mang tính chất
quyết định đến giá trị thị trường của BĐS.
Giá trị phi thị trƣờng là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc đánh

giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản
trên thị trường.
Có thể hiểu: giá trị phi thị trường là mức giá ước tính có căn cứ chủ yếu vào
công dụng kinh tế, kỹ thuật, các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng
có thể mua bán trên thị trường của tài sản đó.
Một số khái niệm giá trị phi thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình
sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị bảo hiểm,
giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý…
1.2.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS
- Các yếu tố mang tính vật chất: là các yếu tố thể hiện tính hữu dụng của tự
nhiên, vốn có mà BĐS có thể mang lại cho người sử dụng như: vị trí, kích thước,


8
diện tích…Thuộc tính hữu dụng hay cơng dụng của BĐS càng cao thì giá trị BĐS
càng lớn. Tuy nhiện, tính hữu dụng lại phụ thuộc vào khả năng khai thác của từng
chủ thể đối với BĐS đó. TĐV cần phải xem xét đến mục tiêu, quan điểm giá trị của
khách hàng để tiến hành tư vấn và lựa chọn loại giá trị cần định giá cho phù hợp.
- Các yếu tố mang tính pháp lý: Tình trạng pháp lý của BĐS quy định quyền
của chủ thể đối với việc khai thác các thuộc tính của BĐS trong q trình sử dụng,
ảnh hưởng rất lớn đến giá trị BĐS. Hai BĐS có các yếu tố vật chất hay cơng dụng
như nhau, nhưng khác nhau về tình trạng pháp lý thì giá trị cũng khác nhau. Thông
thường, quyền khai thác các thuộc tính của tài sản càng rộng thì giá trị tài sản càng
cao và ngược lại.
Để xác định giá trị BĐS một cách đúng đắn đòi hỏi TĐV phải nắm được
những quy định có tính pháp lí về quyền của các chủ thể đối với từng giao dịch cụ
thể có liên quan đến BĐS cần định giá. TĐV cần phải dựa vào các văn bản pháp lý
hiện hành, các loại giấy tờ bằng chứng kèm theo tài sản …
- Các yếu tố mang tính kinh tế: Đó là cung và cầu trên thị trường. Hai yếu tố
này tạo nên tính khách quan của giá trị hay là tính kinh tế của giá trị BĐS. Một BĐS

được mua bán trên thị trường, tại một thời điểm nhất định, nếu các yếu tố khác cố
định, giá trị BĐS phụ thuộc vào quan hệ cung – cầu. Giá trị BĐS càng cao khi dư
cầu lớn hơn dư cung BĐS.
- Các yếu tố khác: như tập quán dân cư, tâm lý tiêu dùng ảnh hưởng đến giá
trị BĐS. Ví dụ: với cùng một mảnh đất, người A đánh giá cao hơn người B do sự ưa
thích về hướng, phong thủy…Vì vậy, TĐV cần có sự am hiểu về tập quán dân cư,
tâm lý xã hội để lựa chọn cơ sở giá trị của BĐS.
1.2.2. Định giá bất động sản
1.2.2.1. Khái niệm định giá BĐS
Theo Giáo sư W. Seabrooke – Viện Đại học Portsmouth Anh Quốc : “ Thẩm
định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền
tệ cho một mục đích đã được xác định rõ”
Theo Pháp lệnh giá Việt Nam số 40/2002/PL : “Thẩm định giá là việc đánh
giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với giá trị thị trường tại một địa
điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”


9
Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Trường Xây Dựng và Bất Động Sản, Đại học
Quốc gia Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa h c về ước tính
giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân
nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản c ng như xem x t tất cả các yếu tố kinh
tế căn ản của thị trường BĐS”.
Theo Điều 4, Luật Kinh doanh BĐS Việt Nam: “Định giá BĐS là hoạt động tư
vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định”.
Tóm lại :
“ Định giá BĐS là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích
mà BĐS có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định”.
1.2.2.2. Vai trò của định giá BĐS
Thị trường BĐS có vị trí và vai trị quan trọng trong nền kinh tế, hỗ trợ và thúc

đẩy nền kinh tế phát triển. Thị trường BĐS phát triển khi các giao dịch BĐS trở nên
phổ biến và dễ dàng, hay giá trị của hàng hóa trên thị trường BĐS được ước tính
một cách đáng tin cậy. Vì vậy, định giá BĐS là một công việc hết sức cần thiết,
quan trọng, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS và qua đó thúc đẩy sự phát
triển của nền kinh tế.
Việc ước tính giá trị BĐS nhằm giúp chủ sở hữu, người quản lý có đầy đủ
thơng tin hơn, minh bạch hóa các giao dịch kinh tế. Với vai trò là bên thứ ba, tổ
chức định giá BĐS xác định giá trị khách quan của BĐS giúp tránh được các vụ
tranh chấp, bất đồng, không thống nhất giữa các bên tham gia hợp đồng trong kinh
doanh, trao đổi, thừa kế, bảo hiểm…
Định giá BĐS có vai trị quan trọng trong tất cả các quyết định kinh tế. Xác
định giá trị BĐS quan trọng trong việc đánh giá lại giá trị doanh nghiệp khi cổ phần
hóa, mua bán doanh nghiệp, liên doanh, thành lập hoặc giải thể doanh nghiệp. Ước
tính giá trị BĐS sát với giá thị trường làm cơ sở để người quản lý, chủ sở hữu đưa
ra các chính sách, quyết định nhằm quy hoạch đầu tư, khai thác, sử dụng BĐS hợp
lý hơn, hiệu quả hơn, giúp ngân sách nhà nước khơng bị thất thốt lớn.
Một lý do quan trọng của định giá đúng giá trị đất đai là giúp cho việc phân bổ
đất đai một cách hiệu quả nhất. Định giá BĐS sát với giá trị thị trường giúp cho các
giao dịch như: đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thế chấp


10
được thực hiện tốt. Xác định giá trị BĐS tác động tích cực đến cơng tác quản lý Nhà
nước như xử lý, đền bù, bồi thường giải phóng mặt bằng, đảm bảo tính cơng bằng,
minh bạch hơn trong q trình thực hiện, tranh chấp liên quan đến đất đai, tránh thất
thoát vốn của Nhà nước.
Định giá BĐS phát triển tạo điều kiện thuận lợi trong việc thu hút các nguồn
vốn đầu tư trong và ngoài nước, đầu tư vào các dự án góp phần thúc đẩy phát triển
kinh tế và hội nhập.
1.2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá BĐS

a) Yếu tố chủ quan:
 Mục đích định giá:
Việc định giá BĐS phản ánh những đòi hỏi về mặt lợi ích mà BĐS mang lại
cho chủ thể trong mỗi công việc hay giao dịch mà họ mong muốn. Vì vậy, mục đích
định giá BĐS là yếu tố chủ quan, ảnh hưởng đến các quyết định xây dựng các tiêu
chuẩn về giá trị khi định giá BĐS. Việc tìm hiểu rõ mục đích, yêu cầu cần thiết của
định giá là một yếu tố quan trọng đối với TĐV. Căn cứ vào từng mục đích cụ thể
mà TĐV quyết định đến loại hay tiêu chuẩn giá trị, quyết định quy trình, lựa chọn
phương pháp định giá phù hợp nhằm xác định giá trị của BĐS một cách đáng tin
cậy, phù hợp với yêu cầu của khách hàng.
 Trình độ, kinh nghiệm của TĐV
Định giá BĐS là việc ước tính một cách đáng tin cậy nhất về giá trị của BĐS
định giá. Vì vậy, trình độ, sự hiểu biết và kinh nghiệm của TĐV ảnh hưởng lớn đến
chất lượng định giá BĐS.
Kết quả của định giá BĐS nhằm cung cấp thông tin cho người khác sử dụng,
làm căn cứ để ra các quyết định kinh tế nên công việc định giá cần phải được chú
trọng, yêu cầu cẩn thận và đòi hỏi kỹ năng chun mơn của TĐV. Vì thế, mỗi TĐV
cần được đào tạo, có trách nhiệm, năng lực, thành thạo trong lĩnh vực định giá BĐS.
 Trang thiết bị kỹ thuật phục vụ định giá
Hiện nay, hoạt động định giá BĐS ở Việt Nam vẫn chưa phát triển nên cơ sở
vật chất và trang thiết bị phục vụ cho công tác định giá vẫn chưa đáp ứng được yêu
cầu của ngành đề ra. Sự phát triển của khoa học công nghệ là điều kiện cần thiết và
hữu ích trong việc phục vụ hoạt động định giá BĐS


11
b) Yếu tố khách quan:
 Hệ thống thông tin về BĐS:
Thông tin là yếu tố vô cùng quan trọng đối với hoạt động định giá. Nguồn
thông tin cung cấp và độ chính xác của mỗi thơng tin sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến độ

chính xác của kết quả định giá và chất lượng hoạt động định giá. Vì vậy, TĐV phải
biết cách thu thập thông tin, xử lý thông tin một cách khoa học và hợp lý để đưa ra
mức giá đáng tin cậy của BĐS. Thơng tin có thể được TĐV thu thập từ các nguồn
khác nhau, nguồn thông tin quyết định đến chất lượng, độ tin cậy của các thơng tin
đó. TĐV có thể thu thập từ các nguồn thơng tin như: từ phía khách hàng, từ cơ quan
liên ngành, sàn giao dịch BĐS, công ty môi giới BĐS…
 Hành lang pháp lý, cơ chế chính sách nhà nƣớc:
Các yếu tố này bao gồm: môi trường kinh tế, xã hội, pháp luật, chính trị…Thị
trường BĐS hiện nay vẫn cịn nhiều bất cập, mang tính tự phát. Nhà nước cần xây
dựng các văn bản pháp luật, thiết lập cơ chế chính sách nhằm quản lý và định hướng
phát triển thị trường BĐS, hỗ trợ cho các chủ thể tham gia vào cơng tác định giá
BĐS. Để tăng tính hợp lý, hiệu quả của công tác định giá, tăng độ tin cậy của kết
quả định giá, các cơ quan nhà nước cần ban hành các văn bản mang tính đồng bộ,
cập nhật và phù hợp với thực trạng của hoạt động định giá trong từng thời kỳ.
 Yếu tố khách hàng:
Khách hàng là đối tượng yêu cầu định giá, sử dụng kết quả định giá và cũng là
đối tượng cung cấp thông tin cho TĐV. Do vậy, chất lượng và số lượng thông tin
khách hàng cung cấp ảnh hưởng tới cơng việc định giá của TĐV. Nếu khách hàng
cố tình giả mạo giấy tờ, cung cấp sai thông tin sẽ gây khó khăn cho TĐV khi ước
tính giá trị BĐS.
1.2.2.4. Quy trình định giá BĐS
Quy trình định giá BĐS là một q trình có tính hệ thống, tính trình tự nhằm
giúp công việc định giá và các TĐV hành động một cách minh bạch và phù hợp với
các quy định, nguyên tắc định giá. Tùy từng điều kiện, trường hợp cụ thể mà TĐV
có thể sắp xếp và lựa chọn quy trình định giá phù hợp và đạt hiệu quả nhất. Nhìn
chung, quy trình định giá bao gồm các bước sau:


12
Bƣớc 1: Xác định các vấn đề cơ bản

Đây là bước đầu tiên của quá trình định giá, là căn cứ chi tiết hóa các nội dung
trong kế hoạch định giá, bước này cần xác định tổng quát các vấn đề:
- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế kỹ thuật của BĐS định giá
- Mục đích của định giá: sử dụng để mua bán, cho thuê, bảo hiểm, thế chấp,
đánh thuế….
- Đối tượng khách hàng, yêu cầu của khách hàng, người sử dụng kết quả định giá
- Các điều kiện hạn chế, ràng buộc trong xác định đối tượng định giá
- Cơ sở của những điều kiện hạn chế, ràng buộc được đưa ra bởi TĐV
- Thời điểm định giá
- Nguồn dữ liệu cần thiết cho định giá
- Cơ sở giá trị của BĐS
Bƣớc 2: Lập kế hoạch định giá
Việc lập kế hoạch một cuộc định giá nhằm xác định rõ những công việc phải
làm, thời gian thực hiện từng bước cơng việc và tồn bộ thời gian cho cuộc định giá.
Bao gồm các công việc:
- Xác định các yếu tố cung – cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính, các
quyền gắn liền với BĐS được mua/bán và đặc điểm thị trường.
- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh
- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin
cậy và phải được kiểm chứng
- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ
liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện
- Lập đề cương báo cáo kết quả định giá
Bƣớc 3:Khảo sát hiện trƣờng, thu thập thông tin
a) Khảo sát hiện trƣờng: TĐV khảo sát và thu thập số liệu về
- Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mơ tả
pháp lý liên quan đến BĐS.
- Chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS, bao gồm: diện tích đất và cơng trình
kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng, loại kiến trúc…
- Đối với CTXD dở dang, TĐV phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo

cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.


13
Để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, TĐV cần chụp ảnh tài sản theo các
dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau.
b) Thu thập thông tin: TĐV cần thu thập các thông tin sau
- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu thập của TSSS.
- Các thông tin về yếu tố cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái
người mua – người bán tiềm năng.
- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản
- Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị
- Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục
đích sử dụng của tài sản.
TĐV thu thập thơng tin từ các nguồn: khảo sát thực địa, mạng Internet, tổ chức
mơi giới, nhà thầu, ngân hàng, báo chí, văn bản pháp luật về các vấn đề liên quan đến
BĐS. TĐV cần nêu rõ nguồn thông tin được lấy từ đâu trong hồ sơ định giá.
Bƣớc 4: Phân tích thơng tin
Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến giá của BĐS định giá,
bao gồm:
- Phân tích những thơng tin từ khảo sát hiện trường
- Phân tích những đặc trưng của thị trường BĐS cần định giá (bản chất và
hành vi ứng xử của người tham gia thị trường, xu hướng cung – cầu trên thị trường)
- Phân tích về khách hàng (thị hiếu, nhu cầu, sức mua…)
- Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản
Bƣớc 5: Xác định giá trị BĐS cần định giá.
- TĐV phải nêu r các phương pháp được áp dụng để xác định giá trị của tài
sản cần định giá.
- TĐV cần phân tích mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương pháp
trong định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản với mục

đích định giá.
- TĐV cần nêu r trong báo cáo định giá phương pháp định giá nào được sử
dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi
đến kết luận cuối cùng về giá trị tài sản.
Bƣớc 6: Lập báo cáo và chứng thƣ kết quả định giá
Báo cáo kết quả định giá là văn bản do TĐV lập để nêu rõ ý kiến chính thức
của mình về quá trình định giá, mức giá thẩm định của tài sản mà khách hàng yêu
cầu. Báo cáo định giá là sản phẩm cuối cùng của tồn bộ cơng việc định giá.


14
Chứng thư định giá: là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức định giá lập nhằm
công bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan đến
kết quả định giá BĐS.
Nội dung của báo cáo định giá phụ thuộc vào bản chất và mục đích của cơng
việc định giá. Các nội dung chủ yếu được nêu ra trong báo cáo gồm có:
- Mục tiêu của việc định giá
- Mơ tả chính xác BĐS định giá
- Thời hạn ước tính giá trị
- Số liệu minh họa và phân tích
- Ước tính giá trị
- Những điều kiện hạn chế
1.3. Phƣơng pháp định giá BĐS
Việc xác định giá trị BĐS định giá cần dựa trên cơ sở lựa chọn và kết hợp các
phương pháp định giá phù hợp, mang tính khoa học và trước hết là dựa trên các
nguyên tắc của định giá BĐS. Trong quá trình xác định giá trị BĐS, cần kết hợp
chặt chẽ giữa các nguyên tắc để đạt hiệu quả cao nhất có thể. Sau đây là một số
nguyên tắc chủ yếu thường được áp dụng trong quá trình hình thành các phương
pháp định giá:
1.3.1. Nguyên tắc định giá BĐS

1.3.1.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Cơ sở của nguyên tắc: Con người ln có xu hướng tìm cách khai thác tối đa
lợi ích của tài sản
Nội dung của nguyên tắc: Giá trị của tài sản được xác định hay thừa nhận
trong điều kiện tài sản đó được sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất.
Tuân thủ nguyên tắc: Việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là đạt được mức
hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế xã hội thực tế phù hợp, có thể cho
phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
Khi định giá cần phải chỉ ra khả năng thực tế về việc sử dụng tài sản và những lợi
ích của việc sử dụng đó, phải khẳng định phương án nào là sử dụng tốt nhất và hiệu
quả nhất.


15
Nguyên tắc này thường được sử dụng khi TĐV lựa chọn phương pháp định giá
là: phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư.
1.3.1.2. Nguyên tắc thay thế
Cơ sở của nguyên tắc: Những người mua thận trọng sẽ không trả nhiều tiền
hơn để mua một tài sản nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có một
tài sản tương tự
Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản có thể được đo bằng chi phí để
có một tài sản tương đương.
Tuân thủ nguyên tắc: TĐV cần nắm được các thông tin về giá cả hay chí phi
xây dựng của các tài sản tương tự, gắn với thời điểm thẩm định, làm cơ sở để so
sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản.
Nguyên tắc này thường được sử dụng khi áp dụng phương pháp so sánh trực
tiếp, phương pháp chi phí để định giá BĐS.
1.3.1.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
Cơ sở của nguyên tắc: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi
ích mà nó sẽ mang lại cho người sử dụng.

Nội dung nguyên tắc: Phải dự kiến được các khoản lợi ích trong tương lai mà
tài sản có thể đem lại cho chủ thể làm cơ sở ước tính giá trị tài sản.
Tuân thủ nguyên tắc: Định giá dựa trên nguyên tắc này là sự bổ sung quan
trọng và kiểm tra tính đúng đắn của sự vận dụng các nguyên tắc sử dụng tốt nhất và
hiệu quả nhất và nguyên tắc thay thế, vì vậy TĐV cần lưu ý:
- Phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi
ích đó để ước tính giá trị tài sản
- Phải thu thập những chứng cứ thị trường gần nhất của các tài sản tương tự
để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và ước tính giá trị của tài sản.
Nguyên tắc này thường được sử dụng khi TĐV lựa chọn phương pháp định giá
là: phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư.
1.3.1.4. Nguyên tắc đóng góp
Cơ sở của nguyên tắc: Khi kết hợp với tài sản khác thì tổng giá trị của nó sẽ
cao hơn tổng giá trị của các tài sản đơn lẻ.


16
Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản hay một bộ phận cấu thành một
tài sản phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị của toàn bộ
tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
Tuân thủ nguyên tắc: Tổng giá trị của các bộ phận thường không thể hiện giá
trị tồn bộ BĐS. Vì vậy, khi đánh giá tổ hợp tài sản không được cộng giá trị của các
tài sản riêng lẻ lại với nhau.
Nguyên tắc đóng góp thường được vận dụng khi TĐV sử dụng phương pháp
chi phí và phương pháp thặng dư để định giá BĐS.
1.3.1.5. Nguyên tắc cung – cầu
Cơ sở của nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc định giá tài
sản là dựa vào giá trị thị trường. Giá trị thị trường của tài sản tỷ lệ thuận với cầu và
tỷ lệ nghịch với cung.
Nội dung nguyên tắc: Định giá một tài sản phải đặt nó trong sự tác động của

các yếu tố cung – cầu.
Tuân thủ nguyên tắc: TĐV phải đánh giá được tác động của yếu tố cung –
cầu đối với các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong
tương lai, nhằm xác minh tài sản cần thẩm định nên được định giá trên cơ sở giá trị
thị trường hay giá trị phi thị trường.
Khi lựa chọn sử dụng phương pháp thu nhập để định giá BĐS, TĐV vận dụng
nguyên tắc cung – cầu để xác định giá trị của BĐS định giá.
1.3.2. Các phương pháp định giá BĐS
1.3.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
a) Khái niệm
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân
tích mức giá của các BĐS tương tự với BĐS cần định giá đã giao dịch thành công
hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần định giá hoặc gần với thời
điểm cần định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của BĐS đó.
b) Cơ sở của phƣơng pháp
Giá trị thị trường của BĐS có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các BĐS
tương tự có thể so sánh được, đã hoặc đang được mua, bán trên thị trường