Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng đầu tư và phát triển việt nam

LV.000894

í f * V■ i

HỌ C VỆN n g â n h à n g
TRU N G TÃN t h ÔNG t in TH ư NẸN

332.678
PHD
2010
L V .0 0 0 8 9 4

ill

'■

1

■ '


B ộ G IÁ O D Ụ C V À Đ À O T Ạ O

N G Â N H À N G N H À N Ư Ớ C V IỆ T N A M

H Ọ C V IỆ N N G Â N H À N G
------------- ®ỂT»-------------------

PHAN TIẾN DŨNG

GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM

ĐỊNH
D ự• ÁN ĐẦU T ư BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI
•
•
•
NGÂN HÀNG ĐẦU T ư VÀ PHÁT TRIỂN
VIỆT NAM
Chuyên ngành: Kỉnh tế tài chính, ngân hàng
Mã số: 60.31.12

L U Ậ N V Ă N TH ẠC SỸ K IN H TẾ
N G Ư Ờ I H Ư Ớ N G D Ẫ N K H O A HỌC: PG S.T S N G U Y Ề N Đ Ứ C TH ẢO
HOC VIỆN NGĂN HÀNG _
TRUNG tàm thông t in thu viền

T H Ụ VIÊN
sư I X &À t

Hà Nội, Năm 2010


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan bản luận văn này là cơng trình nghiên cứu của
riêng tơi. Các số liệu, kết quả nêu trong Luận văn là trung thực và có
nguồn gốc rõ ràng.
T ác giả lu ậ n văn

P h a n T iến D ũ n g

M ỤC LỤC

P H Ầ N M Ở Đ Ầ U ...................................................................................................................................................................................... 1
C H Ư Ơ N G 1: D ự Á N Đ Ầ U T Ư V À T H Ả M
NGÂN H À N G T H Ư Ơ N G

Đ ỊN H D ự Á N Đ À U T ư T Ạ I C Á C

M Ạ I .............................................................................................................................................. 4

1.1. Dự án đầu tư, thẩm định dự án đầu tư bất động sản....................................................4
1.1.1 .Khái niệm dự án đầu tư .............................................................................................4
1.1.2 Đặc trưng của dự án đầu tư bất động sản..................................................................5
1.1.3 Nội dung và phương pháp thẩm định dự án đầu tư bất động sản.............................. 7
1.2. Hồn thiện cơng tác thầm định dự án đầu tư bất động sản.......................................... 7
1.2.1. Quan niệm về hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản.............. 14
1.2.2. Tiêu chí phản ánh việc hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản. 18
1.2.3. Nhân tố ảnh hưởng đến việc hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất
động sản..............................................................................................................................21
1.3. Kinh nghiệm thấm định dự án đầu tư bất động sản tại một số Ngân hàng, tổ chức
nước ngoài và bài học đối với Ngân hàng Đầu tư và Phát triền Việt Nam......................24
1.3.1 Kinh nghiệm nước ngoài về thẩm định dự án đầu tư.............................................. 24
1.3.2 Bài học đối với Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam.................................... 28
C H Ư Ơ N G 2: T H ự C

T R Ạ N G C Ô N G TÁ C T H Ẩ M

Đ ỊN H D Ụ

Á N Đ Ầ U T Ư BẤT

Đ Ộ N G S Ả N T Ạ I B I D V ..................................................................................................................................................................3 1

2.1. Khái quát về BIDV..................................................................................................... 31
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển............................................................................. 31
2.1.2. Cơ cấu tổ chức........................................................................................................ 34
2.1.3. Một số kết quả hoạt động kinh doanh chủ yếu..................................................... 36
2.1.4. Thị trường bất động sản năm 2009...................................................................... 39
2.2. Thực trạng công tác thẩm định các dự án đầu tư bất động sản tại BIDV............... 47
2.2.1. về tổ chức bộ máy và nhân sự............................................................................. 47


2.2.2. Vê quy chê, quy trình.............................................................................................. 4.8
2.2.3. về phương pháp.......................................................................................................53
2.2.4. về nội dung..............................................................................................................54
2.2.5. Thấm định biện pháp bảo đảm tiền vay................................................................. 6 9
2.2.6. Thực trạng cho vay lĩnh vực bất động sản tại BDIV..............................................70
2.3. Đánh giá chung..........................................................................................................74
2.3.1.Những kết quả đạt được.......................................................................................... 74
2.3.2. Những tồn tại và nguyên nhân............................................................................. 77
C H Ư Ơ N G 3: G I Ả I P H Á P V À K I É N N G H Ị N H Ằ M
TH Ẩ M Đ ỊN H D ự Á N Đ Ầ U T Ư B Ấ T Đ Ộ N G

H O À N T H IỆ N C Ô N G T Á C

S Ả N T Ạ I B I D V ......................................................8 4

3.1. Định hướng chung.......................................................................................................84

3.1.1. Xu hướng phát triển thị trường bất động sản năm 2010 ........................................ 84
3.1.2 Định hướng hoạt động kinh doanh của BIDV năm 2010..................................... 87
3.2. Các giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản.................90
3.2.1. Giải pháp cho công tác thẩm định dự ánnói chung................................................ 90
3.2.2. Giải pháp đối với công tác thẩm định cácdự án bất động sản.................................96
3.3. Một số kiến nghị...................................................................................................... 99
3.3.1. Với Chính phủ và các bộ, ngành.............................................................................. 9 9
3.3.2. Với ngân hàng nhà nước, Bộ tài chính................................................................. 101
K É T L U Ậ N .............................................................................................................................................................................................. 1 0 3


DANH MỤC KÝ HIỆU NHỮNG TỪ VIÉT TẮT

Viết tắt

Cụm từ

BIDV

: Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

BĐS

: Bất động sản

NH

: Ngân hàng

NHTM

: Ngân hàng thương mại

NPV

: Net present value

DA

: Dự án

DN

: Doanh nghiệp

DAĐT

: Dự án đầu tư

DPRR

: Debt service coverage ratio Hệ số năng lực trả nợ

DSCR

: Quản lý rủi ro

QHKH

: Quan hệ khách hàng

QHKHDN

: Ban quan hệ khách hàng doanh nghiệp tại hội sở chính

QPRR

: Dự phịng rủi ro

QLRRTD

: Quản lý rủi ro tín dụng

IRR

: Internal rate of return

UBND

: ủ y ban nhân dân

TTDA

: Tài trợ dự án

TCTD

: Tổ chức tín dụng

VBCĐ

: Văn bản chế độ

WB

: Ngân hàng thế giới

Giá trị hiện tại rịng

Tỷ suất hồn vốn nội bộ


D A N H M ỤC BẢNG BIỂU s ơ ĐỒ
Số bảng,

Mục lục

Nội dung bảng,

s ơ

đ ồ

Trang

SO' đ ồ

Sơ đồ 2.1

2.1.2

Sơ đồ 2.2

2.2.2

Sơ đồ 2.3

2.2.2

Bảng số 2.1

2.1.3

Bảng số 2.2

2.1.3

Bảng số 2.3

2.1.3

Bảng số 2.4

2.2.5

Bảng số 2.5

2.2.5

Mơ hình tơ chức của trụ sở chính BIDV

Tiếp thị khách hàng và lập đề xuất tín
dụng (tại chi nhánh)
Tiếp thị khách hàng và lập đề xuất tín
dụng (tại Hội sở chính)
Cơ cấu vốn chủ sở hữu của BIDV
Phân loại nhóm nợ theo tiêu chuẩn quốc
tế
Một số chỉ tiêu phản ánh kết quả hoạt
động kinh doanh năm 2009
Cơ cấu du nợ bất động sản
Doanh số đầu tư cho vay các dự án tại
địa phương

34,35
51

52
36
38

39
71
73


1

PHẦN M Ở ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

Bất động sản (BĐS) là tài sản lớn nhất của các quốc gia và các dự án đầu tư
bất động sản là một phần không thể thiếu trong đời sống xã hội con người. Thị
trưòng BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tể thị trường vì
thị trường này liên quan tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mơ, tính chất cũng
như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Các hoạt động liên qua đến BĐS
chiếm 30% tổng hoạt động của nền kinh tể. Nhu cầu vốn cho đầu tư BĐS là rất lớn,
đòi hỏi việc tăng cường phát triển các kênh huy động vốn và hệ thống pháp lý để có
thế quản lý tốt thị trường BĐS. Thực tể trong thời gian qua, lĩnh vực bất động sản
tại Việt Nam đã có sự phát triển mạnh mẽ, hàng loạt các dự án bất động sản có quy
mơ lớn, hiện đại được triển khai nhằm đáp ứng ngày càng tốt hon nữa nhu cầu của
người dân. Nhũng dự án đầu tư bằng nguồn vốn trong nước, đặc biệt là nhũng dự án
đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản ngày càng tăng chúng tỏ sự hấp dẫn
của thị trường bất động sản tại Việt Nam.
Tuy nhiên, hiện nay ở Việt Nam các kênh huy động vốn đầu tư BĐS mới đang
phát triên ở giai đoạn đầu, chủ yếu tập trung ở các kênh huy động vốn giản đon như
ngân hàng, tín dụng và huy động vốn từ người sử dụng. Các kênh huy động vốn
thông qua thị trường chúng khốn và các cơng cụ tài chính khách cịn ở trình độ
phát triển thấp.
Tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu của các công ty phát triển BĐS ở Việt Nam hiện nay
vào khoảng 6 lần, quá cao so với tỷ lệ nợ/vốn an toàn tiêu chuẩn. Các NHTM đang
là đối tượng gánh chịu phần lớn rủi ro của việc huy động vốn đầu tư BĐS. Tình
hình sẽ trở nên nghiêm trọng trong bối cảnh các NHTM dưới áp lực của cạnh tranh
gay gắt và nguồn vốn khả dụng dư thừa, đang mở rộng mạnh mẽ các khoản cho vay
liên quan tới BĐS. Tốc độ tăng trưởng tín dụng ở mức rất cao, trên 40%/năm. Khi
thị trường BĐS trầm lắng, hệ thống ngân hàng rất dễ đứng trướng nguy cơ tỷ lệ nợ
xấu tăng cao đột ngột và một số ngân hàng nhỏ có thể gặp khủng hoảng trong thanh
tốn.
K in h n g h iệ m q u ố c tế cũ n g chỉ ra rằn g v iệc cho v ay đ ầu tư B Đ S ch ủ yếu là đ ầu
tư tru n g v à dài h ạn th ô n g q u a hệ th ố n g n g ân h àn g (d ự a trên các n g u ồ n v ố n ngắn hạn
là rất rủi ro ) đ ã v à đ a n g có n h iều c u ộ c k h ủ n g h o ản g tài ch ín h , tín d ụ n g v à k h ủ n g

2

hoảng kinh tế có nguyên nhân xuất phát từ các khó khăn của các kênh đầu tư huy
động vốn đầu tư BĐS. Ở cả các nước phát triển và đang phát triển, vấn đề rủi ro và
khủng hoảng tài chính liên quan tới BĐS luôn là một vấn đề thường trực cần được
kiêm soát.
Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) với trọng tâm hoạt động
đồng thời là nghề nghiệp truyền thống là phục vụ đầu tư phát triển, cung cấp vốn
cho các dự án, chương trình phát triển kinh tế then chốt của đất nước, đã và đang trở
thành một nguồn cung cấp vốn quan trọng để đầu tư phát triển các dự án bất động
sản. Với những định hướng phát triển của BIDV là trở thành một trong những ngân
hàng hàng đầu về cung cấp các dịch vụ của ngân hàng hiện đại với mức rủi ro thấp
và đảm bảo an tồn hệ thống thì vấn đề thẩm định, lựa chọn và quyết định cho vay
được các dự án hiệu quả là một vấn đề trọng tâm của BIDV hiện nay đặc biệt là các
dự án BĐS.
Với tầm quan trọng của vấn đề về thẩm định dự án BĐS để có thể lựa chọn
được nhũng dự án hiệu quả nhất để cung cấp tín dụng và các dịch vụ ngân hàng, tác
giả đã lựa chọn đê tài “Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư
bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV)”, với đề tài

này tác giả mong muốn phác họa được bức tranh tổng thể về công tác thẩm định các
dự án bất động sản tại BIDV trong những năm qua và đề xuất một số giải pháp
nhằm hồn thiện cơng tác này tại BIDV trong thời gian tới.
2. M ục đích nghiên cứu của luận văn

Phân tích cơ bản tình hình đầu tư các dự án bất động sản tại Việt Nam trong
thời gian qua; đi sâu nghiên cứu thực trạng thẩm định các dự án bất động sản tại
BIDV giai đoạn 2005-2009;

Tìm ra nhũng ưu điểm và hạn chế của công tác này trong nội dung thẩm định,
phương pháp thẩm định cũng như cách thức tổ chức thẩm định trên cơ sở đó đề xuất
một sơ giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định các dự án đầu tư bất động sản
tại BIDV trong thời gian tới.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là công tác thẩm định các dự án đầu tư bất
động sản tại BIDV. về thị trường bất động sản nói chung tập trung chủ yếu đánh
giá tình hình thị trường bất động sản của 2 trung tâm lớn của cả nước là Tp HCM và


3

Hà Nội.
Phạm vi nghiên cứu là các dự án bất động sản mà BIDV tài trợ cho vay và số
liệu nghiên cứu của đề tài là công tác thẩm định các dự án đầu tư bất động sản tại
B1DV trong giai đoạn 2005-2009.
4. Phương pháp nghiên cứu

Đề tài sử dụng tổng hợp một số phưcmg pháp nghiên cứu: thống kê, tổng hợp,
so sánh, phân tích, phương pháp tiếp cận hệ thống... Ngồi ra, đề tài cịn sử dụng
các bảng, hình, sơ đồ để minh họa.
5. Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung chính của đề tài được trình bày theo
ba chương:

Chươngỉ:
Chương2:
Chương3:

Dự án đầu tư và thẩm định dự án đầu tư tại các ngân hàng thương

mại.

Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Ngân

hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam.
Giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án

đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam.


4

CHƯƠNG 1
DỤ ÁN ĐẦƯ Tư VÀ THẨM ĐỊNH Dự ÁN ĐẦƯ Tư TẠI CÁC
•

•

•

•

NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. Dự án đầu tư, thẩm định dự án đầu tư bất động sản.

1.1.1. Khái niệm dự án đầu tư
Hoạt động đầu tư phát triển có những đặc trưng như: nguồn lực huy động lớn;

thời gian đầu tư, thời gian vận hành các kết quả đầu tư kéo dài; hầu hết phát huy tác
dụng ngay tại địa điểm thực hiện dự án; đầu tư gắn liền với mức độ rủi ro cao. Với
nhũng đặc điểm này, cùng sự phức tạp về mặt kỹ thuật, để có thể đạt được hiệu quả
mong muốn mọi cơng cuộc đầu tư địi hỏi phải có sự chuẩn bị cẩn thận và nghiêm
túc. Sự chuẩn bị này thể hiện ở việc lập các dự án đầu tư.
Một dự án đầu tư có thể được xem xét từ nhiều góc độ:

về măt nôi dung: dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết,
được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định để
tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những
mục tiêu nhất định trong tương lai. Theo góc độ này thì có bốn vấn đề quan trọng
của một dự án đầu tư:

M
ụctiêucủadựán:

được thể hiện ở hai mức: mục tiêu phát triển (những lợi

ích kinh tế-xã hội do việc thực hiện dự án đem lại) và mục tiêu trước mắt (các mục
đích cụ thể cần đạt được).

Kétquảcủadựán:
Cáchoạtđộng:
Cácnguồnlực:

là những kết quả cụ thể, có thể định lượng và được tạo ra

từ các hoạt động khác nhau của dự án.
là những nhiệm vụ hoặc hành động được thực hiện trong dự án

đê tạo ra các kết quả nhất định.
là nhũng nguồn vật chất, tài chính, con người cần thiết để tiến

hành các hoạt động của dự án. Giá trị hoặc chi phí của các nguồn lực này chính là
vốn đầu tư cần cho dự án.

về măt hình thức: dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi
tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kể hoạch nhằm đạt được
những kết quả và thực hiện được nhũng mục tiêu nhất định trong tương lai.
Trẽn góc đơ qn lỵ: dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn,
vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế xã hội trong một thời gian


5

dài.
Trẽn góc đơ kế hoach hỏa: dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế hoạch chi
tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế xã hội, làm
tiên đề cho các quyết định đầu tư và tài trợ.

1.1.2Đặctrungcủadựánđầutưbấtđộngsản
*

Khái niệm về BĐS và đầu tư kinh doanh BĐS: nếu xét về tính chất của tài

sản thì chúng ta có thể chia thành tài sản là Động sản và tài sản là Bất động sản.
Theo quy định của Bộ luật dân sự và các văn bản hướng dẫn thi hành thì Bất động
sản là các tài sản không thể di dời được và BĐS bao gồm:
+ Đất đai;
+ Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai;

+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai như vườn cây lâu năm; các cơng trình
ni trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối; các cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao;
một số cơng trình khai thác hầm mở...

Đầutư,kinhdoanhBĐS

được hiểu là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận

chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
* Đặc điểm của đầu tư kinh doanh BĐS

Trướchết

. đầu tư kinh doanh BĐS là một loại hình đầu tư hấp dẫn bởi lẽ: Đầu

tư kinh doanh BĐS là hình thức đầu tư thường mang lại lợi nhuận cao, mang lại thu
nhập cao và khá ổn định và đều đặn cho chủ đầu tư. Đây là một trong những đặc
điểm làm nên tính hấp dẫn của việc đầu tư kinh doanh vào lĩnh vực này so với các
hình thức đầu tư khác.

Thứhai

, đầu tư kinh doanh BĐS là một hoạt động đầu tư mang nhiều rủi ro.

Bởi lẽ, tính hấp dẫn và lợi nhuận của một hoạt động đầu tư nào đó ln đi cạnh nó
là nhũng rủi ro. Đầu tư kinh doanh BĐS có những rủi ro lón là:
- Đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi một lượng vốn lớn, và vốn này phải là dài
hạn. Do đó, cơ hội và rủi ro rất khó phân chia. Cơ hội và rủi ro tập trung bởi lẽ nhà
đầu tư khó có thể phân tán rủi ro vào các BĐS khác nhau trong điều kiện bình

thường khơng như việc đầu tư vào các hình thức đầu tư khác. Hay nói cách khác,
tính thanh khoản của nó là khơng cao


6

- Đầu tư kinh doanh BĐS có độ trễ lớn, do đó, khó rút khỏi thị trường BĐS.
Đê đâu tư vào một BĐS cho đên lúc phát huy được, nói chung, nhà đầu tư cần phải
có một thời gian. Và cùng với việc các DAĐT kinh doanh BĐS có thời gian tiến
hành dài nên trong quá trình thực hiện đầu tư sẽ chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố
bất định.

Thứba,

đầu tư kinh doanh BĐS là một hình thức đầu tư địi hỏi người đầu tư

phải có chiến lược đầu tư dài hạn. Sở dĩ như vậy là vì xuất phát từ các đặc điểm
trên: BĐS thường có giá trị lớn, người mua trên thị trường này không đông, việc
mua bán khơng thể đơn giản như đối với các hàng hố khác. BĐS là những yếu tố
vật chất lâu bền, khó chuyển đổi cơng năng và tính chất, do vậy khơng dễ dàng gì
thay đổi định hướng đầu tư khai thác các cơng trình BĐS. Đặc điểm này địi hỏi
những nhà đầu tư tham gia thị trường BĐS phải xác định hướng đầu tư dài hạn,
đồng thời phải tính tốn mối quan hệ giữa chu kỳ kinh tế và tuổi thọ vật lý để quyết
định đầu tư.

Thứtư,

hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu

săc. BĐS có đặc diêm là khơng thê di dời được, gắn liền với những điều kiện tự

nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó, cung và cầu BĐS ở các
vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất
lượng đến quy mơ và trình độ phát triển. Mặc khác, BĐS cịn có đặc điểm là phụ
thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu, do đó, mỗi vùng, mỗi khu vực cũng có những
đặc trưng riêng về cung và cầu BĐS. Người ta không thể di dời BĐS từ nơi này
sang nơi khác, cũng như không thể di dời tâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khu
vực này, sang vùng khác, khu vực khác, do đó, thị trường BĐS mang tính vùng và
tính khu vực sâu sắc. Thực tế cho thấy, hoạt động kinh doanh BĐS ở các đơ thị, ở
các vùng đang trong q trình đơ thị hố, ở các trung tâm kinh tể, chính trị, văn hố,
du lịch... thường có quy mơ, trình độ phát triển cao hơn cũng như diễn ra sôi động
hơn ở các vùng khác.

Thứsáu,

hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS liên quan và chịu sự chi phối của

nhiều chính sách pháp luật: trực tiếp nhất là luật kinh doanh BĐS, sau nữa là các
luật về đất đai, luật nhà ở, luật về đầu tư xây dựng, luật dân sự, luật về thương mại,
doanh nghiệp... và một loạt hệ thống văn bản, các quy định, hướng dẫn dưới luật có
liên quan.


7

* Các loại hình đầu tư kinh doanh BĐS
Theo loại hình đầu tư thì đầu tư kinh doanh BĐS, hiện nay chia ra thành:

1, DA xây dụng văn phòng cho thuê: là DAĐT xây dụng mặt bằng, văn
phòng, siêu thị, nhà kho ... để cho thuê.
2, DA xây dụng khu đô thị, khu chung cư, nhà ở: là DA xây dụng nhà chung

cư, nhà ở tại các khu đô thị, khu dân cư từ khâu đầu tư cơ sở hạ tầng cho đến khi
hoàn tất việc xây dụng nhà để đưa vào kinh doanh.
3, DAĐT cơ sở hạ tầng khu dân cư, khu đô thị: là DAĐT cho phần cơ sở hạ
tầng tại các khu dân cư, khu đô thị.
4, DA xây nhà trên cơ sở hạ tầng có sẵn: là DA xây dụng nhà ở tại các khu
dân cư, khu đơ thị trên cơ sở hạ tầng có sẵn.
5, DAĐT xây dựng khu du lịch: là DAĐT vào khu nghỉ mát (resort), xây dụng
công viên, các khu kinh doanh dịch vụ, giải trí, đầu tư xây dụng nhà nghỉ, khách
sạn... và đầu tư các BĐS kinh doanh khác phục vụ cho hoạt động kinh doanh du
lịch.
6, DAĐT trung tâm thương mại, hội nghị, chợ: là DAĐT kinh doanh các trung
tâm thương mại, trung tâm hội nghị, chợ.
7, DA BĐS kết hợp với các hình thức kể trên (gọi tắt là DA kết họp): là DA
kết họp ít nhất hai hình thức đầu tư kể trên
Theo hình thức đầu tư thì hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS chia thành:

1, Đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho th mua
2, Mua nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua
3, Thuê nhà, cơng trình xây dựng để cho th lại
4, Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các cơng trình xây dựng hạ tầng trên đất thuê
đê cho thuê đất đã có hạ tầng
5, Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư xây dựng cơng trình hạ
tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê
lại
1.1.3 Nội dung và phương pháp thẩm định dự án đầu tư bất động sản


8

a. Khái niệm

dự
• thẩm định
•
• án
Thấm định dự án là quá trình thẩm tra, xem xét một cách khách quan, khoa
học và tồn diện các nơi dung cơ bản của dự án nhằm đánh giá tính khả thi, tính
hiệu quả của dự án đê từ đó chủ thê thấm định có thể đưa ra những quyết định phù
hợp.
Tùy theo việc chủ thể thẩm định là ai mà mục tiêu thẩm định sẽ khác nhau.
Chủ thể có thấm quyền thẩm định có thể là chủ đầu tư, các tổ chức tài chính, tiền tệ
hoặc các cơ quan quản lý Nhà nước:
+ Chủ đầu tư thẩm định dự án để quyết định có bỏ vốn đầu tư khơng.
+ Các tồ chức tài chính, tiền tệ trong và ngồi nước, tổ chức quốc tế thẩm định
đế quyết định có tài trợ hoặc cho vay vốn đối với dự án hay không.
+ Các cơ quan quán lý Nhà nước (Bộ Kế hoạch và đầu tư, Bộ Tài chính, Bộ
xây dụng, các bộ chuyên ngành, UBND cấp tỉnh, Tổng công ty 91) được ủy quyền
thâm định để quyết định đầu tư hoặc cho phép đầu tư hay khơng.
Ngân hàng thương mại (NHTM) là loại hình tổ chức tín dụng được thực hiện
tồn bộ hoạt động ngân hàng (là hoạt động kinh doanh tiền tệ và dịch vụ ngân hàng
với nội dung thường xuyên là nhận tiền gửi, sử dụng số tiền này để cấp tín dụng và

(Điều
20-Luậtsố07/1997/QHX-LuậtcácTổchứctíndụng Điều1-Nghịđịnhsố
49/2000/NĐ-CPngày12/09/2000củaChỉnhPhủvềtổchứcvàhoạtđộngNgân
hàngthươngmại).
cung ứng các dịch vụ thanh tốn) và các hoạt động kinh doanh khác có liên quan vì
mục tiêu lợi nhuận, góp phần thực hiện các mục tiêu kinh tế của Nhà nước.
và

Cấp tín dụng là một nghiệp vụ truyền thống của các NHTM và thẩm định dự

án đâu tư là một trong các nội dung thẩm định cho vay trung, dài hạn hoặc bảo lãnh
trên quan điểm của các NHTM (gồm thẩm định khách hàng, thẩm định dự án đầu tư
và thẩm định tài sản bảo đảm tiền vay).
Theo quan điếm của các NHTM, thẩm định dự án đầu tư là việc xem xét
một cách khách quan, khoa học và toàn diện các nội dung cơ bản liên quan đến
dự án đâu tư, có ảnh hưởng trực tiếp tới tính khả thi về mặt tài chính và khả
năng trả nợ của dự án để phục vụ cho việc xem xét, quyết định cho khách hàng
vay vốn đầu tư dự án hay không.

Như vậy, trên quan điểm của các ngân hàng thương mại, vấn đề quan trọng
nhất, được quan tâm nhất trong q trình thẩm định là tính khả thi về mặt tài chính


9

và khả năng trả nợ của dự án. Tuy nhiên, các thơng số đầu vào phục vụ cho việc
tính tốn hiệu quả tài chính và khả năng trả nợ của dự án lại phụ thuộc vào kết quả
thẩm định vê các khía cạnh thị trường, kỹ thuật của dự án. Hơn nữa, để đảm bảo
tính khả thi chung, khi thẩm định chi tiết, các ngân hàng thương mại vẫn thực hiện
thâm định đối với hầu hết các nội dung cơ bản của dự án:
+ Phân tích thị trường, khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án.
+ Khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào.
+ Địa điếm xây dựng.
+ Quy mô sản xuất và sản phẩm của dự án.
+ Công nghệ, thiết bị.
+ Quy mô và giải pháp xây dựng.
+ Đánh giá tác động môi trường.
+ Đánh giá về phương diện tổ chức, quản lý thực hiện dự án.
+ Thẩm định tổng vốn đầu tư và tính khả thi của phương án nguồn vốn.

+ Đánh giá hiệu quả về mặt tài chính và khả năng trả nợ của dự án.
+ Phân tích rủi ro, các biện pháp phịng ngừa, giảm thiểu rủi ro cho dự án nói
chung và cho khoản vay nói riêng.
Như vậy, thẩm định thực chất là một quá trình xem xét để đưa ra quyết định,
nhằm ngăn chặn những dự án xấu đồng thời khơng bỏ sót những dự án tốt. Tuy
nhiên, để có thể có được những quyết định đúng đắn không phải là đơn giản. Chúng
ta có thể thấy một loạt các dự án đã thất bại như các dự án đường, bò sữa, xi măng
lò đúng, ... là những bài học khó qn, khơng chỉ gây thiệt hại lớn về mặt tài chính
mà cịn gây hậu quả nặng nề về mặt xã hội, môi trường. Vì vậy, yêu cầu đặt ra đối
với các chủ thể thẩm định là cần phải có những kiến thức cũng như kinh nghiệm
vừa tổng hợp, vừa chuyên sâu đối với mỗi lĩnh vực đầu tư. Do đó, rất nhiều trường
hợp các chủ đầu tư phải thuê các đơn vị tư vấn thẩm định bên ngồi có chun mơn
hơn để thẩm định cho dự án của mình.
b. Đặc điếm của cơng tác thấm định các DAĐT kinh doanh BĐS
Đứng trên góc độ ngân hàng, thẩm định các DAĐT nhằm giúp ngân hàng lựa
chọn được các DAĐT khả thi, đảm bảo cho ngân hàng đạt được hiệu quả khi thực
hiện cho DA vay vốn cũng như đảm bảo DA có khả năng hoàn trả gốc và lãi cho
ngân hàng. Xuất phát từ vai trị đó, việc thẩm định các DAĐT nói chung cần phải


10

đảm bảo tính khách quan, tính khoa học, tính tồn diện, tính chuẩn xác và tính kịp '
thời. Với các DAĐT cho vay vốn kinh doanh BĐS nói riêng, xuất phát từ nhũng
đặc diêm riêng kể trên của các DAĐT trong lĩnh vực này mà do đó yêu cầu, đặc
điểm về công tác thẩm định đối với các DAĐT kinh doanh BĐS cũng có những nét
đặc thù:

Thứnhất

, xuất phát từ đặc điểm các DAĐT kinh doanh BĐS thường địi hỏi

vơn lớn. Tuy nhiên, sơ vơn tự có của chủ đầu tư thường rất nhỏ, chủ yếu là vốn đi
vay từ các ngân hàng và vốn chiếm dụng từ khách hàng. Bên cạnh đó, tính linh hoạt
cũng như tính thanh khoản của vốn này khơng cao. Do đó, cơng tác thẩm định
DAĐT kinh doanh BĐS cần đặc biệt chú trọng đến việc thẩm định về vốn đầu tư
của DA: bao gồm tổng vốn đầu tư, nguồn vốn và đặc biệt là cả nhu cầu vốn đầu tư

Thứhai,

theo tiến độ thực hiện DA, đảm bảo DA đáp ứng vốn đủ, kịp thời và hợp lý.
xuất phát từ đặc điểm các DAĐT kinh doanh BĐS thường có thời

gian đầu tư dài, trong quá trình thực hiện đầu tư có thể gặp nhiều rủi ro do đó việc
thẩm định tồn diện tất cả các nội dung của DA là yêu cầu tất yếu. Trong quá trình
thâm định, cán bộ thâm định cân xác định được trước những rủi ro có thể gặp phải

Thứba.

đối với DA và đi kèm với nó là các phương pháp giảm thiểu, phòng ngừa rủi ro.
xuất phát từ đặc điểm các DAĐT kinh doanh BĐS thường phải có

chiến lược đầu tư dài hạn. Do đó, cán bộ thẩm định đặc biệt cần phải nắm bắt được
tình hình thị trường BĐS hiện tại và phân tích, dự báo được thị trường BĐS tương
lai, nắm bắt được diễn biến quan hệ cung cầu BĐS. Cán bộ cần thấy được những
nét đặc thù, riêng có của cung —cầu BĐS: cung BĐS thường phản ứng chậm hơn so
với sự biến động về cầu và giá cả BĐS. Đối với các hàng hố thơng thường, quan
hệ cung cầu và giá cả thường diễn ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá
tăng lên sẽ kích thích tăng cung cân bằng với cầu và giá cả quay trở lại mức cân
bằng. Tuy nhiên, đối với hàng hố BĐS, khi cầu tăng, cung BĐS khơng thể phản

ứng tăng nhanh như các hàng hố khác. Đó là do đặc điểm của BĐS là thời gian tạo
ra chúng thường là lâu vì để xây dựng các cơng trình xây dựng cần phải có thời gian
tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng,
thiết kế thi công... Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động
của giá cả BĐS theo hướng tăng lên, hình thành cơn sổt giá BĐS. Tuy vậy, điều đó
khơng phải lúc nào cũng đúng, BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt và diễn biến BĐS
trên thị trường nhiều khi cũng khó lường, chính việc BĐS bị đầu cơ, kích cầu ảo


11

khiến cho giá trị BĐS tăng cao hon nhiều so với giá trị thực tế khiến cho người tiêu ' ■
dùng, người dân khó tiếp cận được với BĐS và đã nhiều lúc đẩy thị trường đến mức
đóng băng. Cán bộ thẩm định DA cần phân tích, xem xét tất cả các đặc điểm này để
có cái nhìn khách quan, chính xác nhất cho việc thẩm định DA.

Thứtư,

xuất phát từ đặc điểm BĐS là một hình thức đầu tư hấp dẫn, do đó rất

nhiều nhà đầu tư, các doanh nghiệp muốn đầu tư, kinh doanh vào lĩnh vực này.
Nhưng bên cạnh đó, cũng cần lưu ý rằng, lợi nhuận ln đi kèm với rủi ro. Các
DAĐT kinh doanh BĐS có đặc thù là thường gắn với hoạt động xây dựng và từ lúc
DA chỉ là trong ý tưởng của nhà đầu tư đến lúc triển khai, thực hiện DA và đưa DA
đi vào hoạt động, nhà đầu tư cần tiến hành rất nhiều các thủ tục (phụ lục). Do đó, để
đảm bảo DA cho vay là DA đảm bảo an tồn, là DA khả thi thì khi thẩm định DA,
việc thẩm định, đánh giá về khách hàng bao gồm tư cách pháp lý, năng lực quản lý,
điều hành; năng lực tài chính cũng như kinh nghiệm của chủ đầu tư trong các DA
tưong tự là vô cùng quan trọng. Việc thẩm định cần chú ý đến khía cạnh này.
c. Nội dung thẩm định dự án đầu tư bất động sản

Quá trình thẩm định dự án thường gồm hai giai đoạn: thẩm định tổng quát và
thâm định chi tiêt. Thâm định tông quát (xem xét một cách khái quát qua các nội
dung cơ bản đê kiêm tra tính pháp lý, tính đầy đủ, logic và phù họp của dự án)
nhăm xác định dự án có thê được chấp nhận hay khơng một cách nhanh chóng, bác
bỏ dự án ngay nếu khơng thỏa mãn những yêu cầu tối thiểu của chủ thể thẩm định,
tiết kiệm thời gian và chi phí thẩm định. Nếu dự án có thể được chấp nhận, chủ thể
thâm định sẽ tiếp tục thực hiện thẩm định chi tiết từng nội dung được quan tâm để
có thê quyết định chính thức có chấp nhận dự án hay khơng. Các loại dự án khác
nhau, các chủ thể thẩm định khác khau, các nội dung thẩm định chi tiết có thể khác
nhau. Tuy nhiên, một cách khái quát nhất thì nội dung thẩm định đối với mồi dự án
thưòng bao gồm các vấn đề:
- Tính pháp lý, điều kiện kinh tế xã hội tổng quát liên quan đến dự án.
- Sự cần thiết đầu tư và mục tiêu đầu tư dự án.
- Thị trường đầu ra của dự án.
- Các vấn đề về khía cạnh kỹ thuật.
- Tổ chức, quản lý và nhân sự.
- Các vấn đề về tài chính.
- Hiệu quả kinh tế xã hội của dự án (chủ yếu do các cơ quan quản lý Nhà nước


12

thẩm định)
d. Phương pháp thâm định dự án
Đê đảm bảo được tính khoa học và tồn diện khi thẩm định các dự án đầu tư,
chủ thế thẩm định phải biết sử dụng tống họp và linh hoạt các phương pháp thẩm
định khác nhau, kết họp các phương pháp truyền thống và hiện đại trong quá trình
thấm định. Các phương pháp cơ bản trong thẩm định dự án đầu tư gồm:
- Kiểm tra thông tin: để đưa ra được các đánh giá, kết luận đúng đắn thì chủ
thế thấm định phải có cơ sở dữ liệu chính xác, tin cậy. Việc kiểm tra thơng tin nhằm

đánh giá tính chuấn xác của các dữ liệu được sử dụng trong dự án.
- So sánh, đối chiếu: đây là những phương pháp truyền thống, cơ bản và rất
thông dụng khi thẩm định các dự án đầu tư. Các thông số kinh tế, kỹ thuật của dự án
sẽ được các chủ thể thẩm định so sánh, đối chiếu với các chiến lược, quy hoạch, các
quy chuấn, tiêu chuấn, định mức trong đầu tư nói chung và đầu tư lĩnh vực, ngành
nghề của dự án nói riêng... để kiểm tra tính pháp lý, sự phù họp, tính họp lý của
việc đầu tư thực hiện dự án. Việc sử dụng các phương pháp này tương đối đơn giản,
dễ hiểu nên được các chủ thể thẩm định sử dụng rất phổ biến.
- Phương pháp chuyên gia: chủ thể thẩm định thu thập (trực tiếp hoặc gián
tiếp) ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực dự án về một hay nhiều khía cạnh liên
quan đến dự án thẩm định. Sử dụng phương pháp này, chủ thể thẩm định tận dụng
được các kiến thức, kinh nghiệm chuyên sâu của các chuyên gia đối với những vấn
đề quan tâm nhung bản thân chủ thể thẩm định không đủ thông tin, năng lực để đưa
ra những nhận định, đánh giá chính xác, đầy đủ. Tuy nhiên, tính khách quan, khoa
học, kinh nghiệm và năng lực của chính các chuyên gia là những yếu tố quyết định
đến chất lượng thẩm định khi sử dụng phương pháp này, đòi hỏi chủ thể thẩm định
phải thận trọng khi lựa chọn chuyên gia để lấy ý kiến.
- Sử dung các phương pháp thống kẽ. tồng hop, phân tích, dư báo: đây cũng là
nhóm phương pháp tương đối cơ bản và thông dụng. Các chủ thể thẩm định sử dụng
phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích để có được những thơng tin cơ bản nhất,
chung nhất liên quan đến ngành nghề, lĩnh vực của dự án cần thẩm định, đồng thời
sử dụng phương pháp dự báo thống kê để đánh giá khả năng vận hành, tiêu thụ sản
phấm dự án trong tương lai. Thực tế, công tác thống kê và dự báo là điểm yếu
chung của Việt Nam, số liệu thống kê không đầy đủ, khơng chính xác dần tới các
dự báo thống kê cũng không đủ cậy. Việc sử dụng các phương pháp này phức tạp


13

hơn nhóm phương pháp đầu tiên, địi hỏi chủ thể thẩm định phải có trình độ nhất

định.
- Sử dung các phương pháp toán kinh tế: đây là phương pháp hiện đại, tiên
tiến, hỗ trợ rất hiệu quả cho hai nhóm phương pháp trên. Các chủ thể thẩm định sử
dụng phương pháp tốn kinh tê đê tính tốn lại hoặc tính toán bồ sung các chỉ tiêu
đinh lượng quan trọng cơ bản của dự án và phân tích độ nhạy. Với phương pháp
toán kinh tê, các chủ thê thâm định sử dụng công cụ Excel như một công cụ tối ưu
nhât, phô biến nhất để thẩm định dự án. Nhờ khả năng ứng dụng tương đối rộng rãi
việc sử dụng Excel có thể phục vụ cho cơng tác thẩm định dự án bằng cách: thiết
lập các bảng tính tốn, sử dụng các hàm tài chính, hàm thống kê, hàm tốn học
logic đê xác định các chỉ tiêu tài chính; khảo sát độ nhạy của dự án thông qua sự
thay đổi của các biến số đầu vào trọng yếu; sử dụng một số hàm đặc trưng để hỗ trợ
xây dựng các kịch bản tính tốn, xây dựng bài tốn ngược... Bên cạnh đó, một số
cơng cụ hiện đại hơn cũng đã được sử dụng trong thẩm định dự án (như phần mềm
Crystall Ball đê phân tích rủi ro và dự báo) bơ sung cho các công cụ truyền thống
nâng cao chất lượng của cơng tác thẩm định.
Mồi nhóm phương pháp trên đều bao gồm nhiều phương pháp cụ thể, với số
lượng, mức độ tiên tiến và khả năng ứng dụng không ngừng được cải thiện. Mỗi nội
dung thẩm định đều có những mục tiêu cụ thể, chủ thể thẩm định cần lựa chọn
nhũng phương pháp thâm định phù họp nhằm thực hiện được các mục tiêu đã đặt ra
một cách khoa học, chính xác trong phạm vi chi phí và thời gian thẩm định xác
định:
- o giai đoạn thâm định tông quát, mục tiêu là nhằm nhanh chóng đưa ra kết
luận vê tính pháp lý, tính đây đủ, logic, phù họp của dự án. Vì vậy, phương pháp
thâm định được sử dụng ở giai đoạn này chủ yếu là so sánh, đối chiếu để kiểm tra
sơ bộ tính pháp lý, tính đầy đủ, logic và phù họp của dự án, từ đó hoặc bác bỏ ngay
dự án hoặc tìm ra những vấn đề cần đặc biệt xem xét kỹ ở giai đoạn thẩm định chi
tiêt sau này, hoặc yêu câu chủ đâu tư bô sung, làm rõ thêm các vấn đề chưa chắc
chắn.
- Đến giai đoạn thẩm định chi tiết, với mỗi nội dung thẩm định cụ thể, chủ thể
thâm định lại cân lựa chọn những phương pháp thẩm định phù họp khác nhau.

Trong đó, phương pháp kiêm tra thơng tin là phương pháp được sử dụng ở hầu hết


14

các nội dung, chủ thê thâm định cần kiểm tra các thông tin, số liệu mà dự án đã sử
dụng có đảm bảo tính trung thực, họp lý, phù hợp với thực tế đang diễn ra hay
không, làm cơ sở tin cậy cho những phân tích, đánh giá tiếp sau. Ngoài ra, các nội
dung thâm định cụ thể thường áp dụng các phương pháp sau:
+ Với khía cạnh thị trường, các chủ thể thẩm định thường sử dụng phương
pháp đối chiếu (đối chiếu nội dung của dự án với các chiến lược, quy hoạch liên
quan đên lĩnh vực dự án), so sánh (so sánh sản phẩm của dự án với các sản phẩm
hiện có trên thị trường để đánh giá khả năng cạnh tranh); thống kê, phân tích, dự
báo, tốn kinh tê (khi cần tính tốn, tính tốn lại một số chỉ tiêu định lượng cơ bản
đê đánh giá và dự báo cung, cầu thị trường sản phẩm dự án), phương pháp chuyên
gia (tham khảo ý kiến các chuyên gia khi khơng có đủ thơng tin hoặc khơng thể tự
tính tốn, dự báo cung cầu thị trường)...
+ Với khía cạnh kỹ thuật, các phương pháp chủ yếu đổi chiểu (đối chiếu các
thông số kỹ thuật của dự án với các định mức, quy định, tiêu chuẩn kỹ thuật có liên
quan); thơng kê, tốn kinh tế (khi cần kiểm tra sự phù họp trong việc xác định các
thông số kỹ thuật quan trọng của dự án), phương pháp chuyên gia (sử dụng khi chủ
thể thấm định hạn chế hoặc khơng có chuyên môn để kiểm tra các thông số kỹ
thuật)...
+ Với khía cạnh tài chính, kinh tể, các chủ thể thẩm định lại thường sử dụng
các phương pháp đối chiếu (đối chiếu với các quy định về lập tổng vốn đầu tư, dự
tốn hay tơng dự tốn, đối chiếu các thơng số tài chính, kinh tế đầu vào với các quy
định, tiêu chuẩn, định mức liên quan đến dự án); so sánh (so sánh quy mô đầu tư, cơ
cấu đầu tư, suất đầu tư, hiệu quả đầu tư với các dự án tương tự); tổng hợp, phân tích
(tơng hợp các thơng số về vốn đầu tư, nguồn vốn, các số liệu về doanh thu, chi phí
liên quan để làm cơ sở tiến hành tính tốn hiệu quả tài chính, kinh tế của dự án,

phân tích cụ thể đối với các nội dung quan tâm), tốn kinh tế (khi tính tốn các chỉ
tiêu hiệu quả, phân tích độ nhạy của dự án)...
1.2. Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản

1.2.1. Quan niệm về hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản
Theo từ điển tiếng Việt (trang 559, 2008, Nhà XB Đà Nằng): Hồn thiện được
hiêu là làm cho tơt hơn, đây đủ và hồn hảo đến mức thấy khơng cần làm gì thêm
nữa.

'


15

Đứng trên góc độ thẩm định dự án đầu tư, hồn thiện cũng có ý nghĩa như
trên.
Thâm định dự án nói chung, thâm định tài chính dự án nói riêng rất quan
trọng, nó được thực hiện trong giai đoạn đầu tiên của quá trình DAĐT. Giai đoạn
này quyết định đến các giai đoạn sau của dự án có tiếp tục được thực hiện nữa hay
không. Nếu công tác này được thực hiện tốt sẽ tạo ra điều kiện thuận lợi cho dự án
được triển khai tốt. Tuy nhiên, những dự án thường được thực hiện trong một
khoảng thời gian dài với những yếu tố thành phần, những giả định của dự án có thể
thay đơi theo thời gian và theo mỗi loại dự án đầu tư, các yếu tố này có thể được bổ
sung, đối mới để phù họp với những biến động.
Mặt khác, trên thực tế đã chứng mình rằng có những dự án đã được thẩm định
bài bản và rất công phu và đã đưa ra được nhũng kết luận khả thi để tiến hành thực
hiện. Tuy nhiên, do thời gian thực hiện dài nên đã xuất hiện những yếu tố rủi ro mới
khơng lường hết được, nó trở thành bài học cho các phương pháp thẩm định dự án
sau.
Do đó, mỗi cơng việc nói chung và các dự án nói riêng sau một thời gian thực

hiện cần chú ý những khía cạnh riêng và cần rút ra các bài học kinh nghiệm, từ đó
làm cho nó trở thành tốt hơn, linh hoạt hơn, sát với thực tế hơn. Do đó cần phải điều
chỉnh, bổ sung văn bản chế độ phương pháp, con người thực hiện công tác thẩm
định.
Hoàn thiện thẩm định dự án đầu tư BĐS cần chú ý những khía cạnh riêng, cần
thâm định kỹ hơn, riêng biệt hơn cho loại dự án đó. BĐS với những đặc tính riêng
có của nó đã tạo ra sự đặc thù trong công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS.
Kết quả của q trình hồn thiện cơng tác thẩm định trên thực tế được đánh
giá qua chính hiệu quả và chất lượng của dự án đầu tư đó. Mối quan hệ, mắt xích
quan trong trong bộ ba Hồn thiện - chất lượng - hiệu quả được đặt ra dưới quan
niệm của NHTM như sau:

(gốc,lãi).

NHTM bỏ một lượng vốn lớn cho vay hiện tại và thu hồi vốn dần trong tương
lai xa nên không tránh khỏi những rủi ro ảnh hưởng tới khả năng thu nợ

Thâm định dự án được coi là giai đoạn khởi đầu quan trọng nhất của q trình cấp tín
dụng, qua thẩm định Ngân hàng đánh giá được một cách chính xác hơn về tính hiệu
quả tài chính của dự án. Neu thẩm định được tiến hành một cách khách quan, theo


16

một qui trình chặt chẽ với năng lực thực tế của cán bộ thì thơng qua q trình thấm
định tài chính dự án Ngân hàng sẽ:
- Rút ra các kết luận chính xác về tính khả thi, hiệu quả kinh tế-xã hội của dự
án, khả năng trả nợ, những rủi ro có thể xảy ra để quyết định cho vay hoặc quyết
định từ chối một cách đúng đắn.
- Tham gia ý kiến với chủ đầu tư, tạo tiền đề đảm bảo hiệu quả cho vay, thu

được nợ (gốc, lãi) đúng hạn, hạn chế rủi ro ở mức thấp nhất.
- Làm cơ sở để xác định các điều kiện tín dụng: số tiền cho vay, thời hạn cho
vay, thời gian ân hạn, mức thu nợ họp lý.
Chính vì vậy, thẩm định tài chính dự án ln được NHTM chú trọng hồn
thiện cả về nội dung và hình thức.
Hồn thiện thấm định dự án đầu tư phải đảm bảo một số nguyên tắc hoàn thiện
sau:
^Thứ nhất: Phương pháp và các nội dung thẩm định dự án phải đảm bảo tính
khoa học, hợp lý.
Công tác thẩm định dự án đầu tư ở Việt Nam vẫn còn khá non trẻ, cộng thêm
đặc thù của nền kinh tế Việt Nam khiến cho nhiều mặt công tác quản lý cịn chưa có
nề nếp. Thực trạng đó khiến cho cán bộ thẩm định thường thiên vào kinh nghiệm
của bản thân nên cơng việc thẩm định có thể bị loại bở một số khâu điều này dần
đến sự thiếu khoa học và họp lý trong thẩm định.
Ngoài ra, sự thiếu khoa học, họp lý trong thẩm định còn được thể hiện thơng
qua việc bố trí, sắp xếp nhân sự và thời gian thực hiện thẩm định. Việc bố trí nhân
sự với trình độ chun mơn và kinh nghiệm phù họp là yếu tố quan trọng cần thiết
đê nâng cao chất lượng thẩm định dự án. Ngoài ra, để nâng cao được chất lượng của
cuộc thầm định, các NHTM cần xây dựng kỹ năng và phương pháp thẩm định nhằm
giúp cán bộ thẩm định nắm bắt kịp thời những kỹ thuật, chuẩn mực khi thẩm định
dự án đầu tư, đảm bảo cho công tác thẩm định được tiến hành một cách khoa học.
Tính khoa học, hợp lý trong thẩm định thể hiện thông qua việc thực hiện các
nội dung của cuộc thẩm định theo những quy ước, tiêu chuẩn và quy định cụ thể đã
được quy định. Các nội dung của việc thẩm định dự án phải có tính khả thi. Thông
thường khi tiến hành thẩm định dự án đầu tư bao giờ cũng có nhiều cơng việc phải


17

xử lý. Mức độ và khối lượng của công việc này phụ thuộc vào số lượng các phương

pháp thâm định cụ thê. Do đó, việc thẩm định dự án đầu tư phải đảm bảo tính khoa
học, họp lý và tính khả thi để tránh hai xu hướng thưòng gặp sau đây:
- Với mục tiêu hoàn thiện phưong pháp thẩm định thường căn cứ vào những
nên tảng lý thuyêt đòi hỏi tính hồn chỉnh, và đầy đủ => đưa ra q nhiều nội dung,
nhiêu căn cứ, nhiêu chỉ tiêu. Nhung việc thực hiện và tính tốn các phương án này
trên thực tế thường khó thực hiện và khơng đảm bảo tính khả thi.
- Với xu hướng muốn đon giản hóa nội dung của phương pháp thẩm định để
dê thực hiện đên mức bât họp lý, làm cho kết quả của quá trình thẩm định mang tính
phiến diện, thiếu chắc chắn và độ tin cậy thấp.
V Thứ hai: Phương pháp thẩm định dự án đầu tư được hồn thiện phải có sự
định hướng phát triển, tiếp cận và phù họp với thông lệ quốc tế.
Hiện nay, trên thế giới, thẩm định dự án đầu tư đã trở thành một phần quan
trọng là căn cứ quan trọng để đưa ra các quyết định đầu tư dự án, cho vay dự án, tài
trợ dự án,... Và nội dung thâm định dự án đã được chuẩn hóa và cập nhật theo
nhũng tiêu chuẩn quốc tế như tiêu chuẩn ISO 9000:2000. Do đó, hồn thiện thẩm
định dự án đầu tư phải được phản ánh thông qua sự phù họp của việc thực hiện
công tác thẩm định, nội dung thẩm định phải được hoàn thiện và phù hợp với những
tiêu chuẩn và thông lệ quốc tế.
V Thứ ba: Hoàn thiện thẩm định dự án phải chú ý đến tính hiện đại về cơng
nghệ của phương pháp thẩm định, đặc biệt là khả năng ứng dụng công nghệ thông
tin vào thẩm định dự án.
Khối lượng công việc thẩm định dự án là rất lớn. Bên cạnh đó, quy trình thẩm
định hướng đến ở các NHTM địi hỏi phải hồn thành cơng việc trong một thời gian
nhất định. Do đó, việc thực hiện cơng việc thẩm định, tính tốn hiệu quả của dự án
có thể thực hiện nhanh chóng hơn nhờ máy vi tính và các phần mềm thẩm định.
Việc sử dụng phần mềm thẩm định sẽ giúp cho q trình thẩm định tài chính dự án
được thực hiện nhanh chóng, dễ dàng và cho kết quả khá chính xác.
VThứ tư: Hồn thiện việc thu thập, xử lý thơng tin
Ngay từ khi thu thập các thông tin đầu tiên phải đảm bảo chất lượng, độ tin
cậy của các thông tin đó. Việc xử lý các thơng tin phải khoa học, toàn diện, cụ thể,

18

chính xác như: Phân tích, đánh giá tống mức đầu tư, nguồn vốn đầu tư, tỷ lệ chiết
khâu, thị trường đâu vào, đâu ra, khá năng tô chức quản lý, mức độ rủi ro của dự
án... nhăm tăng sự tin cậy của các dự báo, kết quả thẩm định từ q trình phân tích
so với kết quả thực tế khi dự án đi vào hoạt động, giúp ngân hàng đưa ra được quyết
định tài trợ đúng đắn. Muốn đạt được các mục tiêu trên thì các NHTM phải hồn
thiện việc thu thập và xử lý các thông tin ban đầu trước khi sử dụng tới sự hỗ trợ
của công nghệ, phần mềm.
1.2.2. Tiêu chỉ phản ánh việc hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất
động sản
Như đã đề cập ở trên, hồn thiện cơng tác thẩm định dự án là một khái niệm
trừu tượng, chính vì vậy việc xác định các tiêu chí để phản ánh sự hồn thiện cũng
rất khó khăn. Việc hồn thiện dự án được thể hiện qua chất lượng và hiệu quả của
công tác thẩm định. Thông qua các chỉ tiêu phản ánh chất lượng, hiệu quả của cơng
tác thâm đmh, có sự so sánh, đánh giá có thê thây được mức độ hồn thiện cơng tác
thâm định dự án đâu tư của từng NHTM. Một số tiêu chí làm cơ sở đánh giá tính
hồn thiện trong cơng tác thẩm định dự án:

sNhómchỉtiêuđịnhlượng
Dưnợtrung,dàihạnđủtiêuchuẩn 100%
Tỷlệnợgốcđủtiêu
chuẩntrung,dàihạn
Tơngdưnợtrung,dàihạn
X

Tơngdưnợqhạntrung,dàihạn 100%
Tơngdưnợtrungdàihạn

Sơlãiphảithuchưathuđược 100%
Tỷlệlãiphảithuchưa
thuđược
Tơngsổlãiphảithuhàngnăm
Tỷlệcácdựánkhơngtrả = Sỏdựánkhơngdtrựảkiếnnợđủngkếhoạch 100%
nợđúngkếhoạchdựkiến
Tơngsodựánchovay
Sốlầnthayđổichínhsách,phươngphápthẩmđịnhvềmặtvănbản,chếđộ.
Sơlânđàotạo,bồidườngcảnbộthẩmđịnhdựánđầutư.
Tỷlệnợgốcqhạn
trung,dàihạn

X

X

X

-

-