Hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng tại công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị kiến hưng

A
TRUONG

IN

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRUONG DAI HOC XAY DUNG

ĐẠI HỌC XÂY DỰNG
KHOA ĐÀO TẠO

| XÂY DỰNG

SAU ĐẠI HỌC

š

ị

|

Nguyễn Bá Lập

HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUAN LY DU AN DAU
TƯ XÂY DỰNG TẠI CÔNG TY CỎ PHẢN ĐẦU TƯ
PHAT TRIEN ĐÔ THI KIEN HUNG

LUAN VAN THAC SY
Ngành: Quản lý Xây dựng

Chuyên ngành: Quản lý dự án xây dựng
Mã ngành: 60580302-2

Cán bộ hướng dẫn: TS. VŨ KIM YÉN

Hà Nội - 2016

h,


LOI CAM DOAN
Tơi xin cam đoan day là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được
ai cơng bồ trong bất kỳ cơng trình nào.
Tác giả

Nguyễn Bá Lập


LOI CAM ON
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy cô giáo Trường Đại học Xây dựng,
nhất là các cán bộ, giảng viên Khoa Kinh tế và Quản lý xây dựng, Khoa Đào
tạo Sau Đại học đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi hồn thành bản luận văn

này. Đặc biệt, tôi xin trân trọng cảm ơn cô giáo hướng dẫn - TS Vũ Kim Yến
hết lòng ủng hộ và hướng dẫn tơi hồn thành luận văn.
Tơi xin trân trọng cảm ơn các thầy cô trong Hội đồng khoa học đã đóng
góp những góp ý, những lời khuyên quý giá cho bản luận văn này.
Tôi cũng xin trân trọng cảm ơn Ban Giám đốc, các phịng ban Cơng ty
cơ phần đầu tư phát triển đô thị Kiến Hưng, Thư viện trường Đại học Xây

dựng đã quan tâm giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi hỗ trợ, giúp đỡ tôi trong
việc thu thập thơng tin, tài liệu trong q trình thực hiện luận văn.

Xin cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp và gia đình đã giúp đỡ, chia sẻ khó
khăn và động viên tơi trong suốt q trình học tập và nghiên cứu để hoàn
thành luận văn này.
Xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày*%Š.

tháng 1a

năm 2016

Tác giả

Nguyễn Bá Lập


MUC LUC
DANH MUC BANG.....cccsscsssssssssssssssssssscuscesecssssusssscsasssscsssssusssscouscenceese vii
DANH MỤC HÌNH.................
2. -Se+keSESeEES
.......
eSESeESeevssE
.......
zserssrez
.. viii

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIÉT TẮÁT....................... ix

MCÍ TẤT soeecexrerersesgiEt6bSteieosoorusottroooootcerhsrrkrtmdotnsgtvEEE1413612251scxerrerzexemo 1
CHUONG I: CO SO LY LUAN VA THUC TIEN VE CONG TAC

QUAN LY DU AN DAU TU XAY DUNG wrcsssscsssssccsssessssssssssssccosseccsees 3
1.1. Dự án đầu tư xây dựng và các giai đoạn của dự án đầu tư xây
GEG ““..7.5.................L.

3

1.1.1. Khái niệm dự án đầu tư xây dựng..............
.---- cs.........
k cv vs ..
ccssy 3

1.1.2. Phân loại dự án đầu tư xây dựng..............---.........
-- + << cscsxcs ......
sxssecseea 3
1.1.3. Nội dung của dự án đầu tư xây dựng. ....................
.-- 5 csscs ......
sec cree +
1.1.4. Trình tự thực hiện dự án đầu tư xây dựng.............................----sscccssssca 5

1.2. Quản lý dự án đầu tư xây UPI sass sastssseenesensnonnnocsnunennenseenvenenexeanasieess 8
1.2.1. Khái niệm quản lý dự án đầu tư xây dựng ..........................-----c-s1.2.2. Mục tiêu của quản lý du an xAy dung woe eeeeesesesesessssssesssseseseees 9
1.2.3. Nguyên tắc quản lý dur Att.e..ccsescesssessssessseesssecssecssessssssesssssesseceseeeses 9
1.2.4. Chức năng quản lý dự án và chu trình quản lý dự án...................... II
1.2.5. Nội dung quản lý dự án............
tt .......
+t St SEEEESESESESEEe

...-EEsEsrsrsea 14

1.2.6. Hình thức quản lý dự án đầu tư xây dựng..........................-----sczzz-. 25

1.2.7. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý dự án........................ 27
1.3. Các chỉ tiêu đánh giá công tác quản lý dự án................................5s 29
1.3.1. Các chỉ tiêu định tính.................
+ ckkvEEEEEEESEcE
.......
EErErEerrrrrrrr
.-eee 29

1.3.2. Các chỉ tiêu định lượng......................
2221021
..---2-22
11s
22S 29

1.4. Các văn bản pháp luật liên quan đến công tác quản lý dự án....... 30

1.5. Cơ sở thực tiễn về quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình....... 3 Í


1.5.1. Cac dé tài đã nghiên cứu trước liên quan đến nội dung đề tài ......3 Ì
1.5.2. Kinh nghiệm quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình của một số
doanh nghiỆp trong ƯỚC.........................
--- ¿+ + 2+6 S132 233 51 51 1E cv re ru 32
1.5.3. Kinh nghiệm quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình của một số
nước trên thế giỚới...................-2-2 + ©k+tE£EE+EEEEEEEEEEEEEESEESEESEEE21211212121 22c. 33

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU
TU XAY DUNG

CUA CONG

TY CO PHAN DAU

TU PHAT

TRIEN DO THI KIEN HƯNG ................................
2- se +se£seeseessecsscsz 34
2.1. Giới thiệu về Công ty cỗ phần đầu tư phát triển đô thị Kiến Hưng
šgsgiig00a61561/555 595%54103368594g)19s.z.Exs3-030703940100040. 000980010 t3900ini/tt0fiEYSiGEDSILSSSIĐI7E0000700516 34
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển Công ty cổ phần đầu tư phát

triển đô thị Kiến Hưng.....................--2c + xt+EE2EE9EEE2EEE2E112212221252223e22xcEe 34
2.1.2. Cơ cấu tổ chức Công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị Kiến
2.1.3. Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban chức năng của Công ty

cô phần đầu tư phát triển đô thị Kiến Hưng.........................-22 c2z22zzcszz- 35
2.1.4. Chức năng, nhiệm vụ, quyên hạn và cơ câu tô chức của Ban quản
2.1.5. Thực trạng năng lực quản lý dự án của Công ty cỗ phần đầu tư

phát triển đô thị Kiến Hưng....................
22 sex 2EEE22EE2EE22221222122252222x
......-ce2 45
2.2. Thực trạng tình hình đầu tư và thực hiện đầu tư các dự án tại
Công ty cô phần đầu tư phát triển đô thị Kiến Hưng............................. 46
2.2.1. Dự án đã thực hiện đầu tư xong và bàn giao đưa vào sử dụng tính

từ năm 2011 đến nay .....................-----c-c5¿ fH EGER RRL SAE AR. iin tcc meena 46
2.2.2. Du an dang thurc hién au tur... eeeeccccsescesecsesessssescesesesesseseseesseevees 46

2.3. Thực trạng công tác quản lý các dự án đầu tư xây dựng tại Công

ty cô phần đầu tư phát triển đô thị Kiến Hưng ..................................
5< s «se 47


2.3.1. Thực trạng về quản lý phạm vi, kế hoạch công viỆc...................... 47
2.3.2. Thực trạng về quản lý khối lượng cơng viỆc...........................-.-- «c2 47
2.3.3. Thực trạng về quản lý chất lượng xây dựng............................-.-- 5. 48
2.3.4. Thực trạng về quản lý tiến độ thực hiện..........................
2: cs+zzzz2cszz
-- 49

2.3.5. Thực trạng về quản ly chi phí đầu tư xây dựng.....................
...- ----- 53
2.3.6. Thực trạng về quản lý an toản trong thi công xây dựng ............... 55
2.3.7. Thực trạng về quản lý môi trường trong thi công xây dựng công

2.3.8. Thực trạng về quản lý lựa chọn nhà thầu và hợp đồng xây dung .56

2.3.9. Thực trạng về quản lý rủi ro dự At1.eeceecsecscsssessecsecssssessecseeseseseesees 59
2.3.10. Thực trạng về quản lý hệ thống thông tin cơng trình.................... 60
2.4. Kết quả đạt được, những tơn tại hạn chế và nguyên nhân gay ra
ton tại hạn chế trong công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng tại Công
ty cô phần đầu tư phát triển đô thị Kiến HĨHHĐ: suenneinnsrienorrnitdatoinrdboe 61
2.4.1. Kết quả đạt ƯỢC.............
.- - - c1........

S911 E1 .......
1E nga xec 61
2.4.2. Các tồn tại và hạn chế.............
s+sss t2 21221258
........
E11582551111111E151Ee
--Ee. 62

2.4.3. Những nguyên nhân gây ra tồn tại và hạn chế.........................---sss¿ 64

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN LÝ
CAC DU AN DAU TƯ XAY DUNG CUA CONG TY CO PHAN
DAU TUPHAT TRIEN DO THI KIEN HUNG TU 2016 DEN 2020
3.1. Định hướng phát triển đầu tư xây dựng cơng trình của Cơng ty cổ

phần đầu tư phát triển đô thị Kiến Hưng từ 2016 đến 2020 tầm nhìn
3.2. Một số giải pháp hồn thiện công tác quản lý dự án đầu tư xây
dựng của Công ty cỗ phần đầu tư phát triển đô thị Kiến Hưng từ 2016

Ö b6

m..H...........TkT....

71


3.2.1. Nâng cao năng lực quản lý dự án cho Công ty cỗ phần đầu tư phát

triển đô thị Kién Hung.....ecceccccsesssessesssessesssecsecssessecsecesessessessesssseseeeseess 73
3.2.2. Hồn thiện cơng tác lựa chọn nhà thầu ..........................---2-s+s+z+E2Ezcz¿ 81

3.2.3. Hồn thiện cơng tác bồi thường hỗ trợ tái định cư và GPMB....... 82
3.2.4. Hồn thiện cơng tác quản lý tiến độ thực hiện dự án...................... 83

3.2.5. Hoàn thiện cơng tác quản lý chất lượng...................--2: s+cszzzcs2 9]
3.2.6. Hồn thiện cơng tác quản lý chi phí............................s5 5 se £ssces
- 95

KET LUAN wucscsssssssssssssesssesssessessssssscsssssscssscessscusecuscssccucsescsacssucssecsuceasecs 99
TAT LIEU THAM KHAO .....ccscccssssssssssssssssscsssccseccusccusssesssesssecssscssses 100


DANH MUC BANG
Bảng 2.1 Tóm tắt tài sản có và tài sản nợ 3 năm tài chính gần nhất :............. 45

Bảng 2.2 TMĐT dự án Đầu tư xây dựng công trình nhà ở xã hội Kiến Hưng
——

mnssanasensanrencnen

eS

SSI

ERNE

SD ORE SH NEESER

A

46

Bảng 2.3. Thời gian khởi công kế hoạch và thực tế các dự án.......................- 50

Bảng 2.4. Tiến độ thực hiện dự án chung cư Phú Gia.........................---2zs22: 51

Bảng 2.5. Tiến độ thực hiện các gói thầu dự án chung cư Phú Gia................ 52
Bảng 2.5 So sánh TMĐT đã phê duyệt và TMĐT điều chỉnh ............................ 53
Bảng 2.6: So sánh giá trị hợp đồng và giá trị quyết toán Dự án Chung cư Phú
li -(dđẲẢ...........

54

Bảng 2.7 So sánh giá gói thầu và giá trúng thầu dự án chung cu Phu Gia.....57
Bảng 3.1: Bảng tông hợp chỉ tiêu kế hoạch sản xuất kinh doanh 5 năm 2016-


il

DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1: Trình tự đầu tư xây dựng đối với dự án .......................-----s+cs.EscEserse, 5
Hinh 1.2: Chu trình quản lý dự án.............................-- +5 55 2 2x22 S2 xxx
vs cez 13

Hình 2.1. Sơ đồ tổ chức bộ máy quản lý của Cơng ty.....................--:2z
35
Hình 2.2: Cơ cấu tơ chức của Ban quản lý dự án.................--¿-222©cs2csccszczszz 44
Hình 3.1. Sơ đồ giải pháp hồn thiện cơng tác QLDA..........................--2--zzczzz: 72
Hình 3.2.Sơ đồ hồn thiện cơ cấu tổ chức bộ máy của Ban quản lý dự án..... 73

Hình 3.3. Trình tự lập kế hoạch tiền độ dự án..............2:...........scs+cs+cstEsvEsrsee 84


ill

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHU VIET TAT

CĐT
DAĐT
DAĐTXD
ĐTXD
GPMB
QLDA
TKBVTC
TDT
TM ĐT
UBND
XD
CT
DA
LCNT

Chủ đầu tư
Dự án đầu tư
Dự án đầu tư xây dựng

Đầu tư xây dựng
Giải phóng mặt băng
Quản lý dự án

Thiết kế bản vẽ thi cơng
Tổng dự tốn
Tổng mức đầu tư
Ủy ban nhân dân

Xây dựng
Cơng trình
Dự án
Lựa chọn nhà thầu


MO DAU
1. Ly do chon dé tai
- Trong giai doan vira qua, nén kinh té thé giới cũng như Việt Nam gặp
nhiều khó khăn do khủng hoảng kinh tế, các lĩnh vực đầu tư trong đó có đầu
tư xây dựng tại Việt Nam bị ảnh hưởng lớn dẫn tới việc các dự án đầu tư xây
dựng bị đình trệ, các doanh nghiệp xây dựng phá sản, làm ăn thua lỗ hoặc

hoạt động cầm chừng nhất là các doanh nghiệp tư nhân không nhận được
nhiều hỗ trợ từ Nhà nước.

- Công ty cô phần đầu tư phát triển đô thị Kiến Hưng là doanh nghiệp
với 100% vốn tư nhân. Công ty đã và đang thực hiện đầu tư các dự án: Chung

cư cao tầng CT18, Chung cư Phú Gia, Dự án khu đơ thị mới Kiến Hưng.Tuy
nhiên, trong q trình triển khai dự án cịn có nhiều vấn đề bát cập làm ảnh
hưởng đến tiến độ, chất lượng của dự án.

- Xuất phát từ thực tế trên, luận văn: “ Hoàn thiện công tác quản lý dự
án đầu tư xây dựng tại Công ty cỗ phần đầu tư phát triển đô thị Kiến

Hưng” được thực hiện nhằm nghiên cứu thực trạng và đề xuất một số giải
pháp hồn thiện cơng tác QLDA đầu tư xây dựng của Công ty cô phần đầu tư

phát triển đơ thị Kiến Hưng.
2. Mục đích của đề tài

Đề xuất một số giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý dự án đầu tư xây
dựng tại Công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị Kiến Hưng.
3. Mục tiêu nghiên cứu
- Hệ thơng hóa những vấn đề lý luận cơ bản về dự án đầu tư xây dựng,
quản lý dự án đầu tư xây dựng nói chung.
- Nghiên cứu thực trạng công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng của
Công ty cô phần đầu tư phát triển đơ thị Kiến Hưng để tìm ra tồn tại, hạn chế

và những nguyên nhân gây ra tồn tại hạn chế đó.


- Đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý dự án đầu tư xây dựng

tại Công ty cô phần đầu tư phát triển đô thị Kiến Hưng.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Công tác QLDA ĐTXD của Chủ đầu tư.
- Phạm vi nghiên cứu: Công tác QLDA

ĐTXD

của các dự án ĐTXD

do

Công ty cỗ phần đầu tư phát triển đô thị Kiến Hưng làm CĐT từ năm 2011
đến nay. Đề xuất giải pháp từ 2016-2020, tầm nhìn chiến lược đến năm 2030.
5. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp luận: duy vật biện chứng, duy vật lịch sử.
- Phương pháp nghiên cứu: phương pháp phân tích định tính kết hợp với
phân tích định lượng; phương pháp phân tích, tổng hợp; phương pháp điều tra

thu thập số liệu.
6. Cơ sở khoa học và thực tiễn của đề tài
- Cở sở khoa học của đề tài: Đề tài được nghiên cứu trên cơ sở các lý
luận về quản lý dự án, cơ sơ Pháp luật của Nhà nước về phát triển kinh tế - xã

hội, các Luật, Nghị định về xây dựng cơng trình và các kinh nghiệm về quản
lý dự án từ các tổ chức trong và ngồi nước.
- Cở sở thực tiễn: Cơng tác quản lý dự án đầu tư xây dựng tại Công ty cổ
phần đâu tư phát triển đô thị Kiến Hưng.

7. Kết quả đạt được
- Khái quát hóa các cơ sở lý luận có liên quan đến hoạt động đầu tư xây
dựng, dự án đầu tư xây dựng, và những đặc điểm của dự án đầu tư xây dựng.

- Đánh giá khách quan và chỉ rõ thực trạng công tác quản lý đầu tư xây
dựng các dự án do Công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị Kiến Hưng làm
CĐT, chỉ ra những tôn tại, hạn chế và nguyên nhân gây ra tồn tại hạn chế đó.
- Đề xuất các giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý dự án đầu tư xây
dựng tại Công ty cỗ phần đầu tư phát triển đô thị Kiến Hưng.


G2

CHUONG I:
CO SO LY LUAN VA THUC TIEN VE CONG TAC QUAN LY
DU AN DAU TU XAY DUNG
1.1.. Dự án đầu tư xây dựng và các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng
1.1.1. Khái niệm dự án đầu tư xây dựng
Theo khoản 15 Điều 3 của Luật xây dựng 2014 [8] thì “Dự án đầu tư xây

dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành
hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo cơng trình xây dựng
nhằm phát triền, duy trì, nâng cao chất lượng cơng trình hoặc sản phẩm, dịch
vụ trong thời hạn và chi phí xác định. Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây
dựng, dự án được thể hiện thông qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư
xây dựng, Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế kỹ thuật đầu tư xây dựng”.

1.1.2. Phân loại dự án đầu tư xây dựng
Các dự án đầu tư xây dựng được phân loại theo điều 49 của Luật xây

dựng số 50/2014/QH13 ngày 26/11/2014 gồm [8]:
1.1.2.1. Phân loại theo quy mơ, tính chát, loại cơng trình xây dựng
Dự án đầu tư xây dựng được phân loại theo quy mơ, tính chất, loại cơng
trình xây dựng của dự án gồm dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, dự
án nhóm B, dự án nhóm C theo các tiêu chí quy định của pháp luật về đầu tư
cơng.

Tiêu chí chủ yếu để phân chia dự án đầu tư xây dựng thành các nhóm là:
Tính chất, Lĩnh vực phục vụ của dự án; Tổng mức đầu tư của dự án; Diện tích

chiếm đất; Thời gian xây dựng cơng trình; Mức độ phức tạp của thiết kế và thi
công...

1.1.2.2. Theo nguôn vốn sử dụng
- Dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước;
- Dự án sử dụng vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư
phát triên của Nhà nước;

- Dự án sử dụng vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước;
- Dự án sử dụng vốn khác bao gồm cả vốn tư nhân hoặc sử dụng hỗn hợp

nhiều nguồn vốn.
Y nghĩa của việc phân loại dự án:

+ Phân loại dự án để phân cấp quản lý, tức là cấp có thẩm quyền, người
có thâm quyên.
+ Phân loại để quản lý năng lực của các tổ chức, cá nhân hành nghề lập
dự án và quản lý dự án.

+ Phan loai dé quan ly chi phi.
1.1.3. Nội dung của dự án đầu tư xây dựng
Nội dung của dự án đầu tư xây dựng được chia làm 2 phần:
- Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng: thuyết minh về sự cần thiết đầu tư,
mục tiêu xây dựng, địa điểm xây dựng, diện tích sử dụng đất, quy mơ, cơng
suất, cấp cơng trình, giải pháp thi cơng xây dựng, an tồn xây dựng, phương
án giải phóng mặt bằng xây dựng và bảo vệ mơi trường, bồ trí kinh phí thực
hiện, thời gian xây dựng, hiệu quả đầu tư xây dựng cơng trình.
- Thiết kế cơ sở: là thiết kế được lập trong Báo cáo nghiên cứu khả thi
đầu tư xây dựng trên cơ sở phương án thiết kế được lựa chọn, thể hiện được
các thông số kỹ thuật chủ yếu phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật
được áp dụng, là căn cứ để triển khai các bước thiết kế tiếp theo Thiết kế cơ
sở được lập đề đạt được mục tiêu của dự án, phù hợp với cơng trình xây dựng

thuộc dự án, bảo đảm sự đồng bộ giữa các cơng trình khi đưa vào khai thác,

sử dụng. Thiêt kê cơ sở gôm thuyêt minh và các bản vẽ.


1.1.4.

Trình tự thực hiện dự án dau tư xây dựng

Trình tự đầu tư xây dựng đối với dự án theo quy định tại điều 50 của
Luật xây dựng số 50/2014/QH13

ngày 26/11/2014 gồm có 3 giai đoạn chính

đó là: giai đoạn chuẩn bị dự án; giai đoạn thực hiện dự án; giai đoạn kết thúc

xây dựng đưa cơng trình của dự án vào khai thác sử dụng. Quá trình thực hiện
dự án đâu tư có thê mơ tả băng sơ đơ sau:

`

————

RSE

SN

em

Báo

cáo | Báo cáo kinh tế | Chuẩn

nghiên

cứu

|- kỹ thuật đầu

tiền khả thi. | tư xây dựng.

~~

bị

mặt bằng,

—

~

` —

Y

peel

Lựa chọn

Thi

nhà thầu

xây _ dựng, | bảo hành công

| Thiết kế

công | Quyết

nghiệm thu, | trình
thanh tốn

Báo cáo nghiên cứu khả thi
Báo cáo kinh tế kỹ thuật

Chuẩn bị dự án

Thực hiện dự án

Kết thúc
XD đưa

CT của
DA vào
khai thác
sử dụng
Hình 1.1: Trình tự đầu tư xây dựng đối với dự án

a) Giai đoạn chuẩn bị dự án

l

Là giai đoạn thực hiện các công việc từ khi hình thành chủ trương đầu tư

đến khi ra quyết định phê duyệt đầu tư cho dự án.
Những cơng việc chủ yếu trong giai đoạn này gồm:

tốn,


- Khảo sát tim địa điểm đặt dự án.
- Khảo sát thu thập số liệu phục vụ lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi.
- Chủ trương đầu tư xây dựng cơng trình.
- Khảo sát thu thập SỐ liệu phục vụ lập báo cáo nghiên cứu khả thi, lập
dự án hoặc báo cáo kinh tế kỹ thuật.
- Lập báo cáo nghiên cứu khả thi, lập dự án hoặc báo cáo kinh tế kỹ
thuật;

- Thẩm định, phê duyệt dự án, quyết định đầu tư xây dựng.
b) Giai đoạn thực hiện dự án

Là giai đoạn thực hiện các công việc từ khi có quyết định đầu tư đến khi
xây dựng xong các cơng trình, hạng mục cơng trình.
Những cơng việc chủ yếu trong giai đoạn 2 gom:
- Làm các thủ tục về đất dai (Thực hiện việc glao đất hoặc thuê đất)

- Chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn;
- Khảo sát xây dựng;
- Lập thiết kế xây dựng.
Tùy theo quy mơ, tính chất cơng trình xây dựng, việc thiết kế có thể thực

hiện theo một bước, hai bước hay ba bước.

Thiết kế một bước là thiết kế bản vẽ thi cơng áp dụng đối với cơng trình

chỉ lập Báo cáo kinh tế kỹ thuật.
Thiết kế hai bước bao gồm Thiết kế cơ sở và Thiết kế bản vẽ thi cơng áp

dụng đối với cơng trình quy định phải lập dự án đầu tư.
Thiết kế ba bước bao gồm Thiết kế cơ sở, Thiết kế kỹ thuật và Thiết kế
bản vẽ thi cơng áp dụng đối với cơng trình quy định phải lập dự án vả có quy
mơ là cấp đặc biệt, cấp I và cơng trình cấp II có kỹ thuật phức tạp do người
quyết định đầu tư quyết định.

Sau khi sản phâm thiết kế được hình thành, CĐT tổ chức thẩm định hồ


sơ thiết kế - Tổng dự tốn và trình lên cơ quan có thâm quyền phê duyệt.
Truong hop CDT khơng đủ năng lực thấm định thì thuê các tổ chức, cá nhân
tư vấn có đủ điều kiện năng lực để thâm tra hồ sơ thiết kế - Tổng dự tốn
cơng trình làm cơ sở cho việc phê duyệt.

- Cấp giấy phép xây dựng.
- Tổ chức lựa chọn nhà thầu và ký kết hợp đồng xây dựng.

- Thi công xây dựng, lắp đặt thiết bị.
- Giám sát, kiểm soát theo dõi chất lượng thi công xây dựng, cung ứng

và lắp đặt thiết bị.
- Tạm ứng, thanh tốn khối lượng hồn thành.
- Nghiệm thu cơng trình xây dựng hồn thành.

- Bàn giao cơng trình hồn thành đưa vào sử dụng;
- Vận hành, chạy thử và thực hiện các công việc cần thiết khác.

c) Giai đoạn kết thúc xây dựng đưa dự án vào khai thác sử dụng
Sau khi cơng trình được thi công xong theo đúng thiết kế đã được phê
duyệt, đảm bảo các yêu cầu về chất lượng, kỹ thuật, mỹ thuật, CĐT thực hiện
cơng tác bàn giao cơng trình cho cơ quan quản lý, sử dụng thực hiện khai
thác, vận hành cơng trình với hiệu quả cao nhất.

Giai đoạn này gồm các cơng việc chính sau:
- Cơng tác quyết tốn hợp đồng xây dựng.
- Cơng tác bảo hành, bảo trì cơng trình.
- Cơng tác bàn giao và lưu trữ hồ sơ cơng trình.
Như vậy, các giai đoạn của q trình đầu tư có mối liên hệ hữu cơ với
nhau, mỗi giai đoạn có tầm quan trọng riêng của nó cho nên không đánh giá
quá cao hoặc xem nhẹ một giai đoạn nào và kết quả của giai đoạn này là tiền
đề của giai đoạn sau. Trong quá trình quản lý đầu tư xây dựng CĐT ln đóng
vai trị quan trọng và quyết định đến việc nâng cao hiệu quả đầu tư xây dựng.


1.2. Quản lý dự án đầu tư xây dựng
1.2.1. Khái niệm quản lý dự án đầu tư xây dựng
Hiện nay có rất nhiều khái niệm về quản lý dự án của các tổ chức trên
thế giới như:
- Theo PMBOK:

Quản lý dự án là sự áp dụng kiến thức, kỹ năng, công

cụ và kỹ thuật vào các hoạt động dự án để đáp ứng các yêu cầu của dự án.
Được thực hiện thơng qua việc áp dụng các q trình thuộc 5 nhóm q trình:

Thiết lập, hoạch định, thực hiện, theo dõi và kiểm soát và kết thúc dự án.
- Theo Liên hiệp hội QLDA Vương Quốc Anh: Quản lý dự án là việc lập

kế hoạch, tô chức, giám sát và kiểm tra tất cả các khía cạnh của dự án và thúc
đây tất cả các thành phần tham gia nhằm đạt được các mục tiêu của dự án một
cách an tồn và trong khn khơ thời gian, chi phí và phương pháp.
- Theo thông lệ quốc tế: Quản lý dự án xây dựng là việc quản lý một dự
án xây dựng cụ thể, bao gồm việc quản lý các giai đoạn khác nhau được thực
hiện bởi các tổ chức khác nhau, Quản lý dự án xây dựng không chỉ là quản lý
các vấn đề nội bộ, mà còn liên quan nhiều đến việc điều phối và điều chỉnh tất

cả các u tơ cần thiết để hồn thành cơng việc.
- Theo CIOB:

Quản lý dự án xây dựng là việc hoạch định, phối hợp và

kiêm soát tổng thể một dự án từ khi có chủ trương cho đến khi kết thúc nhằm
đạt được yêu cầu của khách hàng để thực hiện được một dự án thỏa mãn các

yêu câu về chức năng và vốn đầu tư, được hoàn thành trong thời hạn cho
phép, với chi phí được phê duyệt và đảm bảo tuân thủ các tiêu chuẩn chất
lượng cần thiết.
* Từ các định nghĩa về quản lý dự án trên có thể nhận xét như sau: Các
định nghĩa đều đề cập đến quản lý dự án là việc tổ chức, phối hợp các bên
nhằm hoàn thành dự án theo các mục tiêu đặt ra về chất lượng, thời gian, chi

phí, an tồn và môi trường. Như vậy, các khái niệm đề cập đên phương thức,

cách thức tác động của chủ thể quản lý đến đối tượng bị quản lý và mục tiêu
cần đạt được của quản lý dự án.

1.2.2. Mục tiêu của quản lý dự án xây dựng
Mục tiêu chung của quản lý dự án xây dựng là hồn thành các cơng việc
của dự án theo đúng yêu cầu kỹ thuật và chất lượng, trong phạm vi chi phí và

tiến độ đã đề ra.
Mục tiêu cuối cùng của quản lý dự án đầu tư là bảo đảm đạt được mục

đích đầu tư, tức là lợi ích mong muốn của Chủ đầu tư. Tuy nhiên, trong mỗi
giai đoạn của quá trình đầu tư, quản lý dự án nhằm đạt được các mục tiêu cụ
thể khác nhau. Giai đoạn chuẩn bị dự án phải bảo đảm lập ra một dự án có các

giải pháp kinh tế - kỹ thuật mang tính khả thi; giai đoạn thực hiện dự án bảo
đảm tạo ra được tài sản có định có tiêu chuẩn kỹ thuật đúng thiết kế; giai đoạn
khai thác vận hành phải bảo đảm đạt được các chỉ tiêu hiệu quả của dự án (tài

chính, kinh tế, xã hội).
1.2.3. Nguyên tắc quản lý dự án
- Đảm bảo việc đầu tư xây dựng phải phù hợp với quy hoạch tông thê
phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây dựng,
quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tại địa phương nơi có dự án đầu tư xây

dựng.
- Đối với các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước kể cả các dự án
thành phần, nhà nước quản lý toàn bộ quá trình đầu tư xây dựng từ việc xác
định chủ trương đầu tư, lập dự án, quyết định đầu tư, lập thiết kế, tổng dự

tốn, lựa chọn nhà thầu, thi cơng xây dựng đến khi nghiệm thu, bàn giao và

đưa công trình vào khai thác sử dụng. Người quyết định đầu tư có trách nhiệm
bồ trí đủ vốn theo tiến độ thực hiện dự án, nhưng không quá 3 năm đối với dự
án nhóm C, 5 năm đối với dự án nhóm B.

- Đơi với dự án của doanh nghiệp sử dụng vơn tín dụng do nhà nước bảo