Phân tích chi phí lợi ích dự án đầu tư xây dựng chợ kết hợp Trung tâm thương mại.

Phân tích lợi ích
chi phí căn bản
Đề tài: Phân tích lợi ích chi phí trong dự
án phát triển đơ thị
GV: Nguyễn Thị Ngọc Thương
Nhóm 1


Chủ đề: Phân tích chi phí lợi ích dự án đầu tư xây dựng chợ
kết hợp trung tâm thương mại
STT

Họ và tên

MSV

Sự tham gia

1

Nguyễn Xuân Tiến (Trưởng nhóm) 674070

100%

2

Nguyễn Bá Mạnh Tuấn

674099

100%

3

Nguyễn Vũ Long

673925

100%

4

Lê Xuân Mạnh

673933

0%

5

Nguyễn Thành Trung

674087

80%

6

Nguyễn Thị Quỳnh Trang

674083

60%

7

Nguyễn Trí Dũng

673789

0%

8

Sek Sam Nang

678090

60%


Mục Lục
PHẦN I: NHẬN DẠNG VẤN ĐỀ VÀ XÁC ĐỊNH PHƯƠNG ÁN
GIẢI QUYẾT
1.1. Nhận dạng vấn đề
1.2. Phương án giải quyết
PHẦN II: NHẬN DẠNG ĐÁNH GIÁ CHI PHÍ VÀ LỢI ÍCH
2.1. Chi phí
2.2. Lợi ích
2.3. Bảng phân loại
2.4. Bảng ngân lưu hàng năm

2.5. Các tiêu chí lựa chọn
2.6. Phân tích độ nhạy
PHẦN III: KẾT LUẬN


PHẦN I: NHẬN DẠNG VẤN ĐỀ VÀ XÁC ĐỊNH
PHƯƠNG ÁN GIẢI QUYẾT
1.1 Nhận dạng vấn đề
1.1.1 Tính cấp thiết của vấn đề
Có vị trí địa lý giao thơng thuận tiện nối liền
nhiều khu vực trong cả nước, cùng tiềm năng
du lịch lớn với hai biển Sầm Sơn và Hải Tiến,
Thanh Hóa được kỳ vọng sẽ trở thành một khu
vực phát triển kinh tế năng động. Tuy nhiên,
thực tế cho thấy tại Thanh Hóa lại khơng phải
thế. Có nhiều lý do khiến Thanh Hóa chưa thể
thực sự phát triển như kỳ vọng. Và một trong
những lý do đấy là mạng lưới chợ, trung tâm
thương mại tại còn thưa thớt, lạc hậu và chưa
được quy hoạch hợp lý.


Thứ nhất là: Là do thói quen đi chợ của người
dân thích mua đồ gần nhà, gặp gỡ giao lưu với
họ hàng, sà vào hàng quán thưởng thức những
món ăn vặt.

1.1.2.
Nguyên
nhân của

vấn đề

Thứ hai là: Do các khu chợ được xây trước năm
1975, cơ sở hạ tầng kém, quy mô nhỏ, giao
dịch nhỏ, ít lợi thế khơng thu hút được nhà đầu
tư,... Và phần lớn do tiểu thương lâu nay đều
nặng tư tưởng được bao cấp trong kinh doanh.
Thứ ba là: Do có nhiều chợ tạm đường cái, chợ
quy mơ nhỏ, và do công tác chỉ đạo của địa
phương chưa tích cực.
=> Khó khăn trong việc tìm nhà đầu tư, nên
xây dựng chợ là nguyên nhân chúng ta cần
tập trung để giải quyết trước mắt.


1.2 Phương án giải quyết
1.2.1. Mục tiêu
Để giải quyết vấn đề nhà thầu, nhà đầu tư ít quan tâm tới các dự án xây
dựng, nâng cấp chợ, tôi đề nghị thay đổi kế hoạch xây dựng chợ mới,
nâng cấp chợ cũ thành kế hoạch xây dựng chợ kết hợp trung tâm thương
mại. Việc đầu tư cho trung tâm thương mại sẽ thu hút nhà đầu tư tốt hơn.
1.2.2. Cơ chế tác động
Mơ hình chợ kết hợp trung tâm thương mại này hoạt động theo hướng
chuyên nghiệp, tập trung hàng trăm ngành hàng đa dạng, hạ tầng hiện
đại, có ban quản lý giám sát hoạt động của chợ, đảm bảo văn minh, an
tồn, mỹ quan đơ thị. Dự án được thực hiện sẽ giúp kích cầu tiêu dùng lên
gấp nhiều lần; giúp cho việc kinh doanh trở nên dễ dàng, thuận lợi hơn.


PHẦN II: NHẬN DẠNG ĐÁNH GIÁ CHI PHÍ VÀ LỢI ÍCH

2.1. Chi phí
2.1.1.Chi phí có giá thị trường
2.1.1.1. Nhận dạng chi phí có giá thị trường
Chi phí có giá thị trường cấp 1:
• Chi phí đầu tư xây dựng
• Chi phí quản lý
• Chi phí vận hành
• Chi phí sửa chữa nâng cấp sau khi dự án hồn thành
• Chi phí thu đất để xây dựng khu chợ kết hợp trung tâm thương mại
• Thuế đất
• Chi phí lãi vay trong thời gian đầu tư xây dựng
• Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng
Chi phí có giá thị trường cấp 2: khơng có


2.1.1.2. Đánh giá chi
phí có giá thị trường
Bảng 2.1.
Dự kiến sơ bộ chi phí thực hiện dự án trong 1 năm
(Đơn vị: triệu đồng)
1 Chi phí đầu tư xây dựng
2 Chi phí quản lý
3 Chi phí vận hành
Chi phí sửa chữa, nâng cấp sau khi dự án
4
hồn thành
5 Chi phí thuê đất
6 Thuế đất
Chi phí lãi vay trong thời gian đầu tư xây

7
dựng
8 Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng
Tổng chi phí

200.000
500
500

Bảng 2.2. Chi phí đầu tư xây dựng
(Đơn vị: triệu đồng)
Chi phí nguyên vật liệu

120.000

Chi phí thuê máy móc

34,720

35.000

Chi phí thiết kế

10.000
500

Chi phí th cơng nhân = 300 người × 15 triệu
đồng × 12 tháng

5.000

5000
256.500

Chi phí th quản lý xây dựng = 3 người × 30
triệu đồng × 12 tháng

200
54.000

1.080


2.1.2. Chi phí khơng có giá thị
trường
2.1.2.1. Nhận dạng chi phí khơng có giá thị trường
.1.2.2. Đánh giá chi phí khơng có giá thị trường

2.2. Lợi ích

2.2.1. Lợi ích có giá thị trường
2.2.1.1. Nhận dạng lợi ích có giá thị trường
2.2.1.2. Đánh giá lợi ích có giá thị trường
2.2.2. Lợi ích khơng có giá thị trường
2.2.2.1. Nhận dạng lợi ích khơng có giá thị
2.2.2.2. Lợi ích khơngtrường
có giá thị trường


2.3. Bảng phân loại
Bảng 2.3.1. Phân loại Chi

phí
CHI PHÍ

Cấp 1
-

Có giá

-

Khơng có giá -

Bảng 2.3.2. Phân loại Lợi ích
Cấp 2

LỢI ÍCH

Chi phí đầu tư xây dựng
Chi phí quản lý
Chi phí vận hành
Chi phí sửa chữa, nâng cấp

-

sau khi dự án hồn thành
Chi phí th đất

-

Các hộ gia đình sống lân cận

khu dự án bị ảnh hưởng

Thuế đất
Chi phí lãi vay trong thời

-

Môi trường xung quanh dự
án bị ảnh hưởng

Các hộ gia đình đang sống ở
khu đất đấy bị ảnh hưởng

gian đầu tư xây dựng
Chi phí bồi thường, giải
phóng mặt bằng
Khơng có

Có giá

Cấp 1
-

Tăng doanh thu cho chủ đầu tư Tăng doanh thu cho các tiểu
thương

Tăng doanh thu của những

-

Tăng doanh thu cho các cửa
hàng trong trung tâm thương
mại

-

Tăng doanh thu của những
hàng quán xung quanh khu
trung tâm thương mại

-

Tiết kiệm thời gian đi chợ cho
những người sống quanh trung
tâm thương mại, và những
người đi mua đồ tại các cửa
hàng trong trung tâm thương

Khơng có giá
-

Cấp 2

Khơng có
-

mại.
Cải thiện cảnh quan đơ thị

người cung cấp hàng hóa đầu

vào

Tơn thêm hình ảnh, tăng
thêm giá trị cho phường/
thành phố Thanh Hóa


2.4. Bảng ngân lưu hàng
năm
Bảng 2.4. Bảng ngân lưu hàng năm

DỊNG TIỀN CHI RA

DỊNG TIỀN THU VÀO

Năm

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

Diện tích mặt bằng cho thuê
(tầng 1-5)

-

2,500

3,000

4,500

5,500

7,000

8,000

8,500

8,804

8,804

Giá cho thuê trên 1m2
(tầng 1-5); (ĐV: triệu đồng)

-

1

1

1

1

1

1

1

1

1

Diện tích mặt bằng cho thuê
(tầng 6-15)

-

500

700

1,000

1,500

2,000

3,000

4,000

4,500

5,270

Giá cho thuê trên 1m2
(tầng 6-15); (ĐV: triệu đồng)

-

0.75

0.75

0.75

0.75

0.75

0.75

0.75

0.75

0.75

Doanh thu từ việc cho thuê mặt
bằng

-

2,875

3,525

5,250

6,625

8,500 10,250 11,500 12,179 12,757

Chi phí đầu tư

256,500

Chi phí quản lý

-

500

500

500

500

1,000

1,000

1,000

1,000

1,000

Chi phí vận hành

-

500

550

560

570

600

620

630

640

645

5,000

5,000

5,000

5,000

5,000

5,000

5,000

5,000

5,000

-3,125

-2,525

-810

555

1,900

3,630

4,870

5,539

6,112

Lãi suất ngân hàng
Doanh thu rịng (NPV)

-


2.5. Các tiêu chí
lựa chọn
Lợi ích (B) = Doanh thu từ việc cho thuê mặt bằng
Chi phí (C) = CP đầu tư + CP quản lý + CP vận hành + Lãi suất ngân
hàng
Hiện giá lợi ích:

PV(B) =

Hiện giá chi phí:

PV(C) =

Hiện giá rịng:

NPV =

Tỷ số chi phí – lợi ích: BCR =


Chọn tỷ suất chiếu khấu xã hội i = 10%, ta có bảng sau:
Bảng 4.2. Tính Hiện giá rịng và Tỷ số chi phí – lợi ích
Năm

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

LỢI ÍCH (B)

-

2,875

3,525

5,250

6,625

8,500 10,250

11,500

12,179

12,757

CHI PHÍ (C)

256,500

6,000

6,050

6,060

6,070

6,600 6,620

6,630

6,640

6,645

PV(B)

-

16,557

20,301

30,235

38,154

48,952 59,030

66,229

70,139

73,465

PV(C)

1,477,190

34,554

34,842

34,900

34,957

38,010 38,125

38,182

38,240

38,269

NPV

-1,384,207

BCR

0.234


2.5.2. Tỷ số sinh lời nội tại
Tỷ suất sinh lời nội tại: 𝑰𝑹𝑹 = 𝒊𝟏 + (𝒊𝟐 − 𝒊𝟏) |NPV1| |NPV1| + |NPV2|
Với chiết khấu i1 = 25%; i2 = 30%, ta có bảng sau:
Bảng 4.3. Tính tỷ số sinh lời nội tại
LỢI ÍCH (B)
CHI PHÍ (C)
PV(B) (tại i1)
PV(C) (tại i1)

-

256,500

2,875

3,525

5,250

6,625

8,500

10,250

11,500

12,179

12,757

6,000

6,050

6,060

6,070

6,600

6,620

6,630

6,640

6,645

11,589

14,209

21,163

26,705

34,263

41,317

46,356

49,093

51,421

24,186

24,387

24,428

24,468

26,604

26,685

26,725

26,766

26,786

-

1,033,94
3

NPV1
PV(B) (tại i2)
PV(C) (tại i2)
NPV2
IRR

(968,861)
-

888,293

9,956

12,208

18,181

22,943

29,437

35,497

39,826

42,177

44,177

20,779

20,952

20,987

21,021

22,857

22,926

22,961

22,995

23,012

(1,086,782)
0.224


2.6. Phân tích độ nhạy
Bảng 4.3. Phân tích độ nhạy 1 chiều theo các

biến
PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY 1 CHIỀU THEO BIẾN GIÁ CHO THUÊ TRÊN 1M2 (TẦNG 1-5)

Năm

2021

2022

2023

Diện tích mặt
bằng cho
thuê
(tầng 1-5)

2,500

Doanh thu
ròng

3,630 -1,870 -1,370

2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

3,000 4,500 5,500 7,000 8,000 8,500 8,804 8,804

130 1,130 2,630 3,630 4,130 4,434 4,434

PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY 1 CHIỀU THEO BIẾN GIÁ CHO THUÊ TRÊN 1M2 (TẦNG 6-15)

Năm

Diện tích mặt
bằng cho thuê
(tầng 6-15)

Doanh thu
ròng

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

500

700

1,000 1,500 2,000 3,000 4,000 4,500 5,270

3,630 1,755 1,905

2,130 2,505 2,880 3,630 4,380 4,755 5,333


PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY 1 CHIỀU THEO BIẾN CHI PHÍ QUẢN LÝ

Năm

2021 2022 2023

Chi phí quản lý

500

Doanh thu rịng

500

2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

500

500 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000

3,630 4,130 4,130 4,130 4,130 3,630 3,630 3,630 3,630 3,630

Nhận xét: Nhìn chung, với 3 biến vừa xét ở trên thì đều có độ nhạy khá lớn. Vì
vậy, rủi ro khi khơng cho th được mặt bằng, hoặc chi phí quản lý tăng vọt (do
cho thuê được nhiều mặt bằng nên phải thuê thêm quản lý) cần được xem xét kỹ
lưỡng và quản trị triệt để sẽ ảnh hưởng nhiều tới doanh thu ròng của dự án.


PHẦN III: KẾT LUẬN

Như vậy, nếu phân tích bằng những phương pháp khác nhau,
thì sẽ cho ra những kết quả khác nhau.
Cụ thể, nếu phân tích bằng phương pháp xét hiện giá ròng
(phản ánh giá trị tuyệt đối của lợi ích ròng xã hội thu được) và tỷ số
chi
phí– lợi ích (phản ánh mối quan hệ tổng thể giữa chi phí và lợi ích
của dự án) thì ta khơng triển khai dự án, vì NPV < 0 và BCR <1.
Nếu phân tích bằng phương pháp tính tỷ số sinh lời nội tại (phản
ánh mức sinh lời của dự án) thì nên lựa chọn đầu tư cho dự án, vì
IRR > i (i = 0,1).
Vì mục đích dự án này được xây dựng chủ yếu để làm tăng lợi
ích cho xã hội (cho người dân, và tiểu thương và mỹ quan của
huyện) chứ khơng phải để làm tăng lợi ích cho nhà đầu tư, nên tôi


Nguồn tham khảo:
•
/>n-dinh-tinh-thanh-hoa-den-nam-2030/
• />n-trung-hoat-dong-roi-moi-xin-chap-thuan-dau-tu-1780648.ht

ml
• />hem-ban-quan-ly-du-an-dau-tu-xay-dung-kiem-nhiem-de-lam-g
i-4667.html
• />t-dong-roi-moi-xin-chap-thuan-dau-tu.24h


Thanks For
Watching