Phương pháp xác định tổng mức đầu tư và đánh giá hiệu quả đầu tư dự án xây dựng công trình

Chuyên đề 3
phơng pháp xác định tổng mức
đầu t v đánh giá hiệu quả
đầu t dự án đầu t xây dựng
công trình

Phòng Kinh tế ĐT & DA
Viện Kinh tế Xây dùng
dùng- Bé X©y dùng
Hμ néi, 5/2008
1


kết cấu v nội dung
I. PP xác định tổng mức đầu t của dự án
II PP xác định hiệu quả đầu t của dự án
II.
III. PP phân tích, đánh giá rủi ro v hiệu quả của DA
IV. PP xác định suất vốn đầu t
ị chỉ số giá
g xâyy dựng
ự g
V. PP xác định
VI. PP xác định độ di thời gian xây dựng công trình
VII. Câu hỏi
ỏ v bi tập
2


Phần I:
1.1 Một số vấn

đề chung về TMĐT

1.2 Một số phơng
Pháp xác định
TMĐT

1.1.1 Khái niệm v vai trò
1.1.2 Nội dung, cơ cấu các thnh phần chi
phí của TMĐT
1.1.3 Nguyên tắc xác định TMĐT
1.1.4 Yêu cầu của công việc tính toán
1.2.1 PP xác định TMĐT theo thiết kế cơ sở
của dự án
1.2.2 PP xác
á định TMĐT theo chỉỉ tiêu
ê công
ô
suất hoặc năng lực
1.2.3 PP xác định TMĐT theo số liệu Công
Trình
ì
tơng tự
1.2.4 phơng pháp hỗn hợp để xác định TMĐT
3


1.1 Một số vấn đề chung về TMĐT

1.1.1 Khái niệm v vai trò của TMĐT

- TMDDT dự án đầu t xây dựng công trình l một chỉ tiêu KT-KT
tổng hợp quan trọng;
- ở nớc ta, qua các thời kỳ đổi mới cơ chế quản lý chi phí ĐTXD
khái niệm v nội dung của TMĐT cũng đợc thay đổi v hon
thiện dần trong các văn bản QPPLcủa Nh nớc
- NĐ 99/2007/NĐ-CP cđa ChÝnh phđ vμ Th«ng t− sè 05/2007/TTBXD cđa Bé Xây dựng đà khảng định vai trò to lớn của TMĐT đó
l lm căn cứ để lập kế hoạch v quản lý vốn đầu t, xác định v
hiệu quả đầu t− cđa dù ¸n
¸n”.. .
4


Sơ đồ Các giai đoạn
ạ hình thnh chi phí XD

Chuẩ
n bị
đầu
t

Thực
hiện
đầu
t

Báo cáo đầu t / dự án
đầu t /Thiết kế cơ sở

Thiết kế kỹ thuật

Thiết
ế kế
ế bản
ả vẽ
ẽ thi công
ô

Đấu thầu công trình

Tổng mức đầu t

Tổng dự toán

Dt bản vẽ thi công

Giá ký hợp đồng

Thực hiện hợp đồng

Kết
thúc
đa
vo
sd

Giá thanh toán

Kết thúc xây dựng
Giá quyết toán

5


kết cấu của nghị định 99/2007 qlCPqlCP-đtxdct
(gồm 8 chơng
chơng, 38 điều)

Những quy
Nhữ
định chung
3 điều (1:3)

TMĐ
TMĐ
TM
ĐT,TM
DT ĐT,
8

mức XD &
DTDịnh
XDCT

XDCT(4
điề
điều
(4:11)
11)

giá XDCT

7 điều (12:18)

8 điều (4:11)
1. Đối tợng
áp dụng
2. Phạm vi
điều chỉnh
3 N
3.
Nguyên
ê
tắc qlý chi
phí đt
XDCT

12.Định mức XD
12.Đ
13. Lập v quản
lý ĐM XD
ệ thống
g giá
g
14. Hệ
XDCT
15. Lập đơn giá
XDCT
16. Quản lý
XDCT
17. Chỉ số giá XD
18. T vấn quản

lý chi phí ĐT XD

4. Nội dung
4.
TMĐT
TMĐ
TM
ĐNội
T XDCT dung TMĐ
5. Lập TM
TMĐ
ĐT
6. Thẩm định,
XDCT
phê duyệt
TMĐ
TM
5.ĐTLập TM
TMĐ
ĐT
7. Điều chỉnh
TMĐ
TM
ĐT
6.
định, phê
8. NộiThẩm
dung DT
XDCT
9. Lập DT CT TM

duyệt
TMĐ
ĐT
10.Thẩm tra,
phê duyệt DT
7.
CT Điều chỉnh
11. Điều chỉnh
DT CT ĐT
TMĐ
TM

Hợp đồng trong
HĐXDCT, TT &QT
14 điều
ề (19:32)

QLý NN về CP
ĐTXDCT
3 điều
ề (33:35)

Điều khoản
thi hnh
3 điều
ề (36:38)

19. HĐ
HĐ trong hđ XD
20. Hồ sơ H

HĐ
ĐXD
21.Giá HĐ
HĐXD
22.Đ
22.
Điều chỉnh đơn giá
trong
g HĐ
HĐXD
23. Điều chỉnh giá
HĐXD
24. Tạm ứng vốn để
thực hiện HĐ
HĐXD
25. Thanh toán HĐ
HĐXD
26. Hồ sơ thanh toán
HĐXD
27. Đơn giá KL CV phát
sinh ngoi HĐ
HĐXD
28. Bảo hiểm CTXD v
bảo hnh CT
29. Thởng phạt v GQ
tranh chấp
30. QToán HĐ
HĐXD
31. Thanh toán
á

VĐTXDCT
32. QToán VĐ
VĐTXDCT

33. Bộ XD: trách
nhiệm hớng dẫn
việc lập v Qlý CP
ĐTXDCT; công bố
Đmức XD,
XD PP tính
tính,
thanh tra, kiểm tra
34. Bộ ti chính:
hớng dẫn TToán,
Qtoán VĐ
VĐTXDCT, chi
phí bảo hiĨm t− vÊn,
CTXD;; thanh tra,, kiĨm
tra viƯc TT, QT
35. C¸c Bé, UBND
cÊp tØnh

36. Xư lý
chun tiÕp
37. HiƯu lùc thi
hμnh
38 Tỉ chøc
38.
thùc hiÖn

6


1.1.2 Nội dung v cơ cấu các thnh phần chi phí
của tổng mức đầu t

Nội dung chi phí của tổng mức đầu t (TMĐT)
ắ TMĐT của dự án l khái toán chi
ắTMĐT
phí của ton bộ dự án đợc xác định
trong giai đoạn lập dự án, gồm chi phí
xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí đền
bù giải phóng mặt bằng, tái định c;
chi phí khác bao gồm cả vốn lu động
đối với dự án sản xuất kinh doanh, lÃi
vay trong thời gian xây dựng v chi phí
dự phòng (Điều 39 NĐ số 16/2005/NĐCP).

ắ chi phí dự tính của dự án v
ắchi
bao gồm chi phí xây dựng, chi phí
thiết bị, chi phí bồi thờng giải
phóng mặt bằng, tái định c ; chi
phí quản lý dự án, chi phí t vấn
đầu t xây dựng ; chi phí khác v
chi phí dự phòng (§iỊu 4,
N§99/2007).

7

8


4

Nội dung tổng mức đầu t
Chi phí

Chi phí

Chi phí bồi

Chi phí quản lý

Chi phí

Chi phí

Chi phí

xây dựng

thiết bị

thờng giải

dự án

t vấn

khác

dự phòng

- Chi phí xây

- Chi phí mua

phóng mặt bằng,

- Chi phí tổ chức

đầu t

- Chi phí

- Chi phí dự

dựng CT,

sắm thiết bị

tái định c

lập báo cáo đầu

xây dựng

thẩm tra

phòng cho

HMCT.

công nghệ.

- Chi phí bồi

t, lập dự án

- Chi phí

tổng mức

yếu tố khối

phí phá
p
- Chi p

phí đo
- Chi p

thờng nh cửa,
cửa

ập báo
đầu t,, lập

khảo sát

đầu t.

ợ g công
g
lợng

v tháo dỡ

tạo v

vật kiến trúc...

cáo KTKT.

xây dựng.

- Chi phí r

việc phát

các vật kiÕn

chun giao

- Chi phÝ thùc hiƯn

- Chi phÝ tỉ chøc

- Chi phí

phá bom

sinh.

trúc.

công nghệ.

tái định c có liên

thực hiện công

lập báo cáo

mìn, vật

- Chi phí dự

- Chi phí san

- Chi phí lắp

quan.
q

tác bồi thờng

ập

đầu t,, lập

nổ.

phòng cho

lấp mặt bằng

đặt thiết bị v

- Chi phí tổ chức

giải phóng mặt

dự án đầu

- Chi phí

yếu tố trợt

xây dựng.

thí nghiệm,

bồi thờng giải

bằng, tái định

t, lập báo

bảo hiểm

giá.

- Chi phí xây

hiệu chỉnh.

phóng mặt bằng.

c.

cáo KTKT.

công tr×
tr×nh.

dùng CT

- Chi phÝ vËn

- Chi phÝ sư dơng

- Chi phí tổ chức

- Chi phí thi

- .v.v.

tạm, CT phục

chuyển, bảo

đất trong thời gian

thi tuyển thiết

tuyển thiết

vụ thi công.

hiểm thiết bị.

xây dùng.

kÕ kiÕn tróc.

kÕ kiÕn

- Chi phÝ nhμ

- Th vμ c¸c

- Chi phí chi trả

- .v.v.

trúc.

tạm tại hiện

loại phí liên

trờng.
ờ

quan.

cho phần hạ tầng

- .v.v.

kỹ thuật đà đầu
t

9


các yếu tố cấu thnh chi phí tMT

NĐ 16:
V = VXD + VTB + VGPMB + VK + VDP
N§ 99:
V = VXD + VTB + VGPMB + VQLDA + VTV + VK + VDP

10


nguyên tắc v yêu cầu xác định
tmđt

1.1.3 Nguyên tắc xác định TMĐT
việc tính toán TMĐT phải đáp ứng đợc những nguyên tắc cơ bản sau:
- Các chi phí đầu t vo công trình rất phong phú về nội dung v đa dạng
về phạm vi tính toán nhng đối với mọi trờng hợp tính toán (theo hình thức đầu t,
theo nguồn vốn,..) chỉ tiêu TMĐT phải ớc tính đầy đủ ton bộ các chi phí đầu t của
dự án, đảm bảo với nguồn vốn đà dự tính đủ để thi công xây dựng dự án trong
khoảng thời gian đà xác định v dự án đi vo hoạt động có hiệu quả
- Phơng pháp tính toán phải dễ hiểu, dễ áp dụng có tính chất thông dụng
v phù hợp với thông lệ quốc tế.
1.1.4 Yêu cầu của công việc tính toán
- Đảm bảo độ chính xác, tính đúng, tính đủ v độ tin cậy của chỉ tiêu TMĐT.
- Đảm bảo việc tính toán phải lm cho cơ cấu vốn đầu t ngy cng tiên tiến hơn, hợp
lýý hơn.
11


3
5

1.2 Phơng pháp lập tổng mức đầu t

Phơng pháp xác định tổng mức đầu t

1. Theo thiết kế cơ sở của dự án
2. Theo diện tích hoặc công suất sử dụng của công
trìình v giá xây dựng tổng hợp hoặc suất vốn đầu t
tr
xây dựng công trì
trình
3. Theo cơ sở số liệu của các dự án có chỉ tiêu kinh tế

- kỹ thuật tơng tự đà thực hiện
4. Kết hợp các phơng pháp 1, 2, 3
12


5

1.2.1 Phơng

pháp Xác định tổng mức đầu t

Theo thiết
ế kế
ế cơ sở
ở của
ủ dự án
á

1. Phạm vi áp dụng
2. Cơ sở nguồn dữ
dữ liệu
3
3. Phơng
ơ g pháp Xác
c định
ị
V = GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP

Bớc 1. Xác định chi phí xây dựng (GXD)
GXD = GXDCT1 + GXDCT2 + ... + GXDCTn

Chi phÝ XDCT, h¹ng mơc CT (GXDCTi) trong chi phÝ XD thc TM
TMĐ
ĐT có thể gồm 2 phần:
- Phần chi phí xác định trên cơ sở khối lợng v đơn giá.
trăm.
- Phần chi phí ớc tính bằng tỷ lệ phần tră
m
GTGT--XD)
GXDCTi = ( ∑ QXDj x Zj + GQXDK ) x (1+TGTGT
j=1

B−íc 2. Xác định chi phí thiết bị (GTB)
a. Xác định bằng tổng chi phí thiết bị của các công tr
trìình thuéc dù ¸n.
13


5

1.2.1 Phơng

pháp Xác định tổng mức đầu t

Theo thiết
ế kế
ế cơ sở
ở của
ủ dự án
á

b. Xác định trực tiếp từ các báo giá hoặc giá cho hng thiết bị đồng bộ.
c. Xác định theo chỉ tiêu suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị nă
năng lực sản
xuất hoặc nă
năng lực phục vụ của công trì
trình
nh..
Bớc 3. Xác định chi phí bồi thờng giải phóng mặt bằng, tái định c
(GGPMB)
Xác định theo khối lợng phải bồi thờng, tái định c của dự án v các qui
định hiện hnh của Nh nớc về giá bồi thờng, tái định c tại địa phơng
nơi xây dựng công trì
trình
nh..

14


Phơng pháp lập tổng mức đầu t

Bớc 4. Xác định chi phí quản lý dự án (GQLDA), chi phí t
vấn đầu t xâyy dựng
ự g (GTV), chi p
phí khác (GK)
a. Xác định bằng định mức tỷ lệ phần tr
trăăm.
b. Xác định bằng cách lập dự toán.
c. Ước
Ư tính bằng
ằ 10ữ

10ữ15 trên tổng
ổ chi phí xây dựng v chi
phí thiết bị (cha bao gồm vốn lu động ban đầu v lÃi vay
trong thêi gian thùc hiƯn dù ¸n)
¸n).

15


1.5. Xác định chi phí dự phòng (GDP)

Bớc 5 xác định chi phí dự phòng
a. Đối với dự án có thời gian thực hiện đến 2 nă
năm:
GDP = (GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK) x 10%
b. Đối với dự án có thời gian thực hiện trên 2 n
nă
ăm:
GDP = (GDP1 + GDP2)
- Xác định chi phí dự phòng cho yếu tố khối lợng công việc ph¸t sinh (GDP1):
GDP1 = (GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK) x 5%
- Xác định chi phí dự phòng cho yếu tố trợt giá (GDP2):
GDP2 = (V’
(V’ - Lvay) x (IXDbq ± ΔIXD)
Trong ®ã
- V’ : Tổng mức đầu t cha có chi phí dự phòng
- IXDbq : Chỉ số giá xây dựng b
bìình quân.
- IXD : Mức dự báo biến động giá khác so với chỉ số giá xây dựng bì
bình

quân đà tính.

Bớc
ớ 6 Các
á điều
ề chỉnh
ỉ
trong tính
í
toán
á
1.6 Ví dụ tính toán
16


7

1.2.2 Phơng pháp Xác định TMĐ
TMĐT Theo chỉ tiêu công
suất
ấ hoặc
ặ nă
năng lực
ự khai thác
á

1. Phạm vi áp dụng
2. Cơ sở nguồn dữ
dữ liệu
3. Phơng pháp Xác định

V = GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP
Bớc 1. Xác định chi phí xây dựng (GXD)

GXD = GXDCT1 + GXDCT2 + ... + GXDCTn
GXDCTi = SXD x N + GCT
CT--SXD

Víi
Trong ®ã: - SXD: St chi phÝ xây dựng hoặc giá xây dựng tổng hợp.
hợp.
- N: Diện tích hoặc công suất sử dụng.
- GCT
CT--SXD: Chi phí cha tính trong suất chi phí xây dựng hoặc giá xây dựng tổng hợp.
Bớc 2. Xác định chi phí thiết bị (GTB)

GTB = GTB1 + GTB2 + ... + GTBn
x N + GCT
CT--STB

Víi
GTBi = STB
Trong ®ã: - STB: St chi phÝ thiết bị
bị..
- N: Diện tích hoặc công suất sử dụng.
CT--STB: Chi phÝ ch−a tÝnh trong suÊt chi phÝ thiÕt bÞ.
- GCT
Bớc 3. Xác định
ị
chi phí
p bồi thờng

g giải
g phóng
p
g mặt
ặ bằng,
g, tái định
ị
c ((GGPMB)
Bớc 4. Xác định chi phí quản lý dự án (GQLDA), chi phí t vấn đầu t xây dựng (GTV), chi phí khác (GK)
Bớc 5. Xác định chi phí dự phòng (GDP)

4. điều chỉnh trong tính toán

Nh PP1

17


8

1.2.3 Phơng pháp xác định TMĐ
TMĐT theo số
liệu
ệ CT tơng tự đÃ
à thực hiện
ệ

1. Phạm vi áp dụng
2. Cơ sở nguồn dữ
dữ liệu

3. Phơng pháp Xác định
a. Trờng
T ờ hợp
h có
ó đầ
đầy đủ thô
thông ti
tin, số
ố liệu
liệ về
ề chi
hi phí
hí đầu
đầ t
t xây
â d
dựng công
ô trì
tr
t ình,
h hạng
h

mục công trì
trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tơng tự đà thực hiện
n
n
V = GCTTTi x Ht x HKV GCT
GCT--CTTTi
i 1

i=1
ii=1
1
+ GCTTTi: Chi phí đầu t xây dựng CT, HMCT tơng tự đà thực hiện thứ i của dự án
(i=1ữ
(i=1
ữn).
+ Ht: Hệ số qui đổi về thời điểm lập dự án.
+ HKV: Hệ
ệ số
ố qui đổ
đổi về
ề địa
đ điểm
đ ể xây
â dựng dự án.
á
+ GCTGCT-CTTTi: Nh
Nhữ
ững chi phí cha tính hoặc đà tính trong chi phí đầu t xây dựng CT,
HMCT tơng tự đà thực hiÖn thø i.

18


8

1.2.3 Phơng pháp xác định TMĐ
TMĐT theo số
liệu

ệ CT tơng tự đÃ
à thực hiện
ệ

b. Trờng hợp với nguồn số liệu về chi phí đầu t xây dựng của các
công tr
trìình, hạng mục công tr
trìình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật
tơng tự đà thực hiện chỉ có thể xác định đợc chi phí xây dựng v chi
phí thiết bị của các công trì
trình v qui đổi các chi phí ny về thời điểm
lập dự án.
Chi phí bồi thờng giải phòng mặt bằng,
bằng tái định c,
c Chi phí quản lý
dự án, Chi phí t vấn đầu t xây dựng, Chi phí khác v Chi phí dự
phòng xác định nh PP1.
4. các điều chỉnh trong tính toán

1.2.4. phơng pháp hỗn hợp để xác định TMĐ
TMĐT

19


1.2.5 Phân tích mức độ áp dụng của
các phơng pháp

Bảng Mức độ phức tạp v độ chính xác
khi áp dụng các pP xác định TMĐT

Phơng pháp áp dụng
Tính theo thiết kế cơ sở của dự án
Tính theo chỉ tiêu công suất hoặc năng
lực khai thác của dự án
Tính theo số liệu công trình xây dựng
tơng tự đà thực hiện
áp dụng hỗn hợp các phơng pháp trên

Độ phức

Độ chính

tạp

xác

4

3

2

2

3

3

5

4

20


Quản lý tổng mức đầu t
Thẩm định, phê duyệt,
Đ6
Nội dung

Sự phù hợp của phơng pháp
xác định TMĐ
TMĐT với đặc điểm,
tính chất kỹ thuật v yêu cầu
công
g nghệ
g ệ

Tính đầy đủ, hợp lý v phù hợp
với yêu cầu thực tế thị trờng
của các khoản mục

Các tính toán về hiệu quả đầu
t, yếu tố rủi ro, phơng án ti
chính, phơng án hon trả vốn

Xác định giá trị TMĐ
TMĐT bảo đảm
hiệu quả đầ t

Thẩm quyền

Ngời quyết định
đầu t quyết định
việc tổ chức thẩm
định TMĐ
TMĐT

Các tổ chức, cá
nhân có đủ nă
năng
lực,
ự , kinh nghiệm
g ệ
đợc thẩm tra
TMĐ
TM
ĐT

TMĐT do ngời
TMĐ
g
quyết định đầu t
phê duyệt

Điều chỉnh, Đ7

Các trờng hợp

Xuất hiện các yếu

tố bất khả kháng

Điều chỉnh quy
hoạch đà phê
duyệt ảnh hởng
trực
ự tiếp
p tới TMĐ
TMĐT
Ngời quyết định
đầu t quết định
thay đổi, điều
chỉnh quy mô công
trìình để có hiệu
tr
quả KT
KT--XH cao hơn

Thẩm quyền

Vốn ngân sách NN(TT05)
- Điều chỉnh không vợt
TMĐ
TM
ĐT đà đợc
ợ phê
p duyệt
yệ
chủ đầu t tự điều chỉnh sau
đó báo cáo ngời QĐĐ

QĐĐT.
T.
- Điều chỉnh vợt TMĐ
TMĐT đÃ
đợc phê duyệt chủ đầu t
báo cáo ngời quyết định
đầu t trớc khi điều chỉnh.

Vốn Nh nớc khác
Chủ đầu t tự quyết định việc
điều chỉnh

21


Phần II: phơng pháp xác định hiệu
q ả đầu
quả
ầ t
củ
của dự
ựá
án
2.1 Khái niệm hoạt động
đầu t v hiệu quả đầu
t của dự án

2.2 xác định các
yếu tố lm căn
cứ

ứ phân
â tích,
í
tính toán kT-TC
dự án

2.1.1 Khái niệm về hoạt động đầu t
2.1.2 các đặc trng cơ bản của hoạt động
ĐT
2.1.3 hiệu quả của dự án đầu t

2.2.1 tổng mức đầu t
2.2.2 lập kế hoạch đầu t
2.2.3 lập
ậ kế
ế hoạch hoạt động
ộ
2.2.4 kế hoạch khấu hao v xử lý các khoản
thu hồi
2 2 5 Vốn lu động
2.2.5
2.2.6 kế hoạch trả nợ
22


2.1 Khái niệm hoạt động đầu t v hiệu quả
đầu t của dự án

2.1.1 Khái niệm về hoạt động đầu t
2.1.2 Các đặc trng cơ bản của hoạt động đầu t

- L hoạt động bỏ vốn nên quyết định đầu t thờng v trớc hết l quyết
định việc sử dụng các nguồn lực
- L hoạt động có tính chất lâu di
ạ động
ộ g luôn cần sựự cân nhắc giữa
g lợi
ợ ích trớc mắt v lợi
ợ ích trong
g
- L hoạt
tơng lai
- L hoạt động mang nặng rủi ro
2.1.3 Hiệu quả của dự án đầu t
- Khái niệm:
i
- Phân loại:
+ Nhóm các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế ti chính
+ Nhóm các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế xà hội
23


2.2 Xác định các yêu tố lm căn cứ tính
toán, phân tích ti chính

O
O
O
O
O
O

Tổng mức đầu t
Lập kế hoạch đầu t
Lập kế hoạch hoạt động
Kế hoạch
ạ khấu hao v xử lýý các khoản thu hồi
Vốn lu động
Kế hoạch trả nợ

24


2.2.1 tổng mức đầu t
ậ kế hoạch
ạ
đầu t
2.2.2 Lập
Khái niệm:
O Kế hoạch đầu t l danh mục các khoản chi phí cần thiết cho
việc thực hiện dự án kể từ khi bắt đầu cho đến khi dự án hon
thnh v đi vo hoạt động.
Mục tiêu:
O Xác định nhu cầu vốn hng năm có tính đến các yếu tố trợt
giá, lạm phát.
O Xác định các khoản chi phí ti chính lÃi vay trong thời gian
xây dựng v các chi phí khác.
khác
25