Quản lý hợp đồng trong hoạt động xây dựng

Bộ xây dựng
Viện kinh tế xây dựng

Chuyên đề
ề8

Quản lý hợp
Q
ợ đồng trong hoạt
ạ
động xây dựng

1


Những vấn đề chung về hợp đồng xây dựng

1. Khái niệm: Hợp đồng trong hoạt động xây dựng (sau đây gọi l hợp
đồng xây dựng) l hợp đồng dân sự; l sự thoả thuận bằng văn bản giữa
bên giao thầu v bên nhận thầu về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt
quyền, nghĩa vụ của các bên để thực hiện một, một số hoặc ton bộ
công việc trong hoạt động xây dựng.
2. Đặc điểm của hợp đồng xây dựng:
- L loại
ạ hợp
ợp đồng
g dân sự
ự chứa đựng
ự g nhiều y
u tè kinh tÕ.
- Cã quy m« lín, thêi gian thực hiện kéo di.

- Nội dung hợp đồng v việc thực hiện gắn liền với quá trình lựa chọn nh
thầu.
- Các quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng của các chủ thểể hợp đồng có liên
quan đến bên thứ 3.

2


khung pháp luật về hợp đồng

-

Bộ Luật Dân sự năm 2005: từ Điều 388 đến Điều 427 v từ Điều 518
đến Điều 526 .

-

Luật Xây dựng năm 2003: quy định tại Chơng VI - Mục 2 từ Điều 107
đến Điều 110 .

-

Luật Thơng mại.

- Luật Đấu thầu.
-

Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngy 13/6/2007 của Chính phủ về quản lý
chi phí đầu t xây dựng công trình.

-

Thông t số 06/2007/TT-BXD ngy 25/7/2007 của Bộ Xây dựng hớng
dẫ hợp
dẫn
h đồng
đồ trong
t
hoạt
h t động
độ xây
â dựng.
d

- Các văn bản pháp quy khác có liên quan.

3


CáC LOạI HợP ĐồNG XÂY DựNG

Tuỳ theo quy mô, tính chất của công trình, loại công việc v mối quan
hệ giữa các bên tham gia, hợp đồng xây dựng có nhiều loại với hình thức v
nội dung khác nhau. Có một số cách phân loại hợp đồng nh sau:
1) Theo tính chất, loại công việc :
- Hợp đồng t vấn xây dựng
- Hợp đồng cung ứng vật t, thiết bị xây dựng
- Hợp đồng thi công xây dựng công trình
- Hợp đồng tổng thầu xây dựng: Hợp đồng tổng thầu thiết kế; Hợp
đồng

ồ tổng
ổ thầu
ầ thi công xây dựng; Hợp đồng
ồ tổng
ổ thầu
ầ thiết kế v thi công
xây dựng; Hợp đồng tổng thầu EPC; Hợp đồng tổng thầu chìa khoá trao tay
2) Theo mối quan hệ quản lý:
- Hợp đồng thầu chính
- Hợp đồng thầu phụ
- Hợp đồng tổng thầu
4


CáC LOạI HợP ĐồNG XÂY DựNG

1.1- Hợp đồng t vấn xây dựng:
- Khái niệm
- Việc áp dụng
1.2- Hợp đồng ung ứng vật t, thiết bị xây dựng:
- Khái niệm
- Việc ápp dụng
g
1.3- Hợp đồng thi công xây dựng công trình
- Khái niệm
- Việc áp dụng
1.4- Hợp đồng
ồ thiết
ế kếế - cung ứng vật t thiết
ế bị - thi công xây

dựng (viết tắt theo tiếng Anh l EPC)
- Khái niệm.
- Việc
Việ áp
á ddụng.
1.5. Hợp đồng chìa khoá trao tay
- Khái niệm.
- ViƯc ¸p dơng.
dơng
5


CáC LOạI HợP ĐồNG XÂY DựNG

2.12
1 Hợp
H đồng
đồ thầu
thầ chính:
hí h
- Khái niệm
- Việc áp dụng
2.2- Hợp đồng thầu phụ:
- Khái niệm
- Việc áp dụng
2.3- Hợp đồng tổng thầu:
- Khái niƯm
Ư
- ViƯc ¸p dơng

6


NGUYÊN TắC Ký KếT HợP ĐồNG XÂY DựNG

1. Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, trung thực, không trái pháp luật v mọi
thoả thuận phải đợc ghi trong hợp đồng;
2. Hợp ®ång ®−ỵc ký kÕt sau khi hoμn thμnh lùa chän nh thầu v kết thúc
đm phán hợp đồng
3. Hình thức hợp đồng:
- Đối với hợp đồng đơn giản, quy mô nhỏ: mọi nội dung hợp đồng đợc ghi
trong văn bản hợp đồng
- Đối với hợp đồng phức tạp, quy mô lớn: nội dung hợp đồng đợc thể hiện
trong văn bản hợp đồng, điều kiện chung, điều kiện riêng của hợp đồng
v các ti liệu
ệ kèm theo khác
4. Giá hợp đồng: không vợt giá trúng thầu (trờng hợp đấu thầu)/dự toán
gói thầu đợc duyệt (chỉ định thầu)
7


NGUYÊN TắC Ký KếT HợP ĐồNG XÂY DựNG (tiếp)

5. Có thể có nhiều hợp đồng thầu chính. Các hợp đồng thầu chính phải
thống nhất đồng bộ, đảm bảo mục tiêu dự án
6. Có thể có một số hợp đồng thầu phụ. Các hợp đồng thầu phụ phải
thống nhất đồng bộ với hợp đồng thầu chính. Nh thầu chính chịu trách
nhiệm về công việc của thầu phụ
7. Nh thầu liên danh:
- Phải có thoả thuận liên danh

- Nh thầu đứng đầu liên danh hoặc mọi thnh viên trong liên danh ký
hợp đồng
8. Đại diện đm phán, ký kết v thực hiện hợp đồng: phải có đủ thẩm
quyền v chịu trách nhiệm
8


nội dung chủ yếu của HợP ĐồNG XÂY DựNG

Hồ sơ hợp đồng gồm Hợp đồng xây dựng v Các
ti liệu kèm theo hợp đồng. Nội dung chủ yếu của hợp
đồng bao gồm:
11. Văn bản hợp đồng xây dựng: Thể hiện cam kết
của các bên tham gia hợp đồng về quyền v nghĩa vụ
của mỗi bên, chế ti để thực hiện các cam kết hợp đồng
v đợc thể hiện qua các nội dung sau:
- Thông tin về hợp đồng v các bên liên quan tham
gia ký kết hợp đồng;
- Các định nghĩa, diễn giải (của hợp đồng);
- Luật,
L ậ ngôn
ô ngữ,
ữ loại
l i tiền
iề thanh
h h toán;
á
9
- Khối lợng, phạm vi c«ng viƯc;

- Giá hợp đồng xây dựng;
- Điều chỉnh giá hợp đồng;
- Tạm ứng vốn để thực hiện hợp đồng;
- Thanh toán hợp đồng xây dựng;
- Thời gian v tiến độ thực hiện;
- Bảo đảm thực hiện hợp đồng
- Quyền, nghĩa vụ chung bên nhận thầu;
- Quyền v nghĩa vụ chung của bên giao thầu;
- Quản lý chất lợng công trình xây dựng;
- Nghiệm thu các công việc hon thnh;
10


nội dung chủ yếu của HợP ĐồNG XÂY DựNG (tiếp)

- Quy định về nh thầu phụ do chủ đầu t chỉ định;
- Bảo hiểm, bảo hnh công trình;
- Bảo vệ môi trờng, an ton, phòng chống cháy nổ;
ổ
- Đảm bảo điện, nớc v an ninh công trờng;
- Trách
T á h nhiệm
hiệ đối với
ới saii sót;
ót
- Tạm dừng v chấm dứt hợp đồng;
- Rủi ro v trách nhiệm các bên;
- Bất khả kháng;
11

nội dung chủ yếu của HợP ĐồNG XÂY DựNG (tiếp)

- Thởng phạt hợp đồng:
+ Thởng hợp đồng: Quy định các trờng
hợp thởng; Cách thức xác định mức thởng.
+ Phạt vi phạm hợp đồng: Quy định các
ttrờng
ờ g hợp
ợp pphạt
ạt vvi pphạm
ạ hợp
ợp đồ
đồng;
g; Các
Cách tthức
ức
xác định mức phạt; Biện pháp khắc phục khi vi
pphạm
ạ hợp
ợp đồng.
g
12


- Giải qquyết
y tranh chấpp hợp
ợp đồng;
g;

Quy định về nguyên tắc giải quyết tranh
chấp hợp đồng; Các bớc thực hiện xử lý tranh
chấp
hấ hợp
h đồng.
đồ
- Quyết
Q ế toán
á hợp
h đồng;
đồ
+ Hồ sơ quyết toán.
+ Các
Cá quy định
đị h vềề trình
ì h tự, thủ
hủ tục.
- Thanh
Th h lý hợp
h đồng.
đồ
- Hiệu lực hợp đồng.
13


nội dung chủ yếu của HợP ĐồNG XÂY DựNG (tiếp)

2. Các Ti liệu kèm theo hợp đồng:
Ti liệu kèm theo hợp đồng l bộ phận không thể tách rời của hợp
đồng xây dựng v bao gồm:

- Thông báo trúng thầu hoặc Văn bản chỉ định thầu;
- Các điều kiện hợp đồng: điều kiện riêng, điều kiện chung;
- Đề xuất của nh thầu;
- Các chỉ dẫn kỹ thuật;
- Các bản vẽ;
- Các sửa đổi, bổ sung
g bằngg văn bản;
- Các bảng, biểu;
- Các giấy bảo lÃnh (nếu cần), bảo hiểm;
- Các ti liệu khác có liên quan.
Tuỳ thuộc đặc điểm cụ thể của công việc, quy mô, tính chất của
công trình xây dựng m nội dung ti liệu kèm theo hợp đồng có thể thêm
h ặ bớt một
hoặc
ột sốố nội
ội dung
d
nêu
ê trên.
t ê Cần
Cầ chú
hú ý vềề thứ tự
t của
ủ các
á nội
ội dung
d
nêu trong ti liệu hợp đồng.

14

nội dung chủ yếu của HợP ĐồNG XÂY DựNG (tiếp)

3. Mối quan hệ giữa các phần trong hồ sơ hợp đồng xây
dự
dựng
- Các điều kiện hợp đồng (điều kiện chung): l ti liệu chính
thức để giải nghĩa các ti liệu khác trong Ti liệu hợp đồng.
- Các điều kiện bổ sung của hợp đồng (điều kiện riêng): l
những thay đổi v bổ sung đợc đa thêm vo các điều kiện chung.
chung
- Các chỉ dẫn kỹ thuật: Xác định các yêu cầu về chất lợng của
sản phẩm, vật liệu v nhân công trong hợp đồng xây dựng.
- Các
Cá bản
bả vẽ.
ẽ
- Phụ lục hợp đồng: đợc lập bổ sung hay phân loại mục tiêu
của Ti liệu hợp đồng.
15


Xác định Giá HợP ĐồNG XÂY DựNG

1. Cơ sở xác định giá hợp đồng xây dựng
Giá hợp đồng xây dựng đợc căn cứ vo các ti liệu sau:
- Các hớng dẫn về quản lý chi phí đầu t xây dựng công trình.
trình
- Kết quả lựa chọn nh thầu.

- Các đề xuất của nh thầu.
- Kết quả đm phán với nh thầu trúng thầu.
- Loại hợp đồng xây dựng v hình thức giá hợp đồng.
đồng
16


Xác định Giá HợP ĐồNG XÂY DựNG (tiếp)

2. Hình thức giá hợp đồng xây dựng:
2.1- Giá hợp đồng theo giá trọn gói:
- Khái niệm
iệ
- Trờng hợp đợc áp dụng
- Phần việc xác định giá trọn gói
- Điều kiện liên quan
- Điều kiện đợc điều chỉnh hợp đồng nếu có
17

- Cách thức điều chỉnh phần bổ sung ngoi hợp đồng.


Xác định Giá HợP ĐồNG XÂY DựNG (tiếp)

2.2- Giá hợp đồng theo giá đơn giá cố định:
- Khái niệm
- Trờng hợp đợc áp dụng
- Phần việc xác định áp dụng
- Cách thức điều chỉnh đơn giá khi thay đổi khối lợng
- Thoả thuận về phần việc bổ sung, điều chỉnh ngoi hợp đồng

- Cách thức điều chỉnh phần bổ sung ngoi hợp đồng.
18


Xác định Giá HợP ĐồNG XÂY DựNG (tiếp)

2.3- Giá hợp đồng theo giá điều chỉnh:
- Khái niệm
- Trờng hợp đợc áp dụng
- Phần việc xác định áp dụng
- Cách thức điều chỉnh đơn giá, khối lợng
- Thoả thuận về phần việc bổ sung ngoi hợp đồng
- Cách thức điều chỉnh phần bổ sung ngoi hợp đồng.
19


Xác định Giá HợP ĐồNG XÂY DựNG (tiếp)

2.4- Giá hợp đồng theo giá kết hợp:
- Khái niệm
- Trờng hợp đợc áp dụng
- Phần việc xác định áp dụng
- Cách thức điều chỉnh đơn giá, khối lợng
- Thoả thuận về phần việc bổ sung ngoi hợp đồng
- Cách thức điều chỉnh phần bổ sung ngoi hợp đồng.
20


Phơng thức Xác định Giá các loại HợP ĐồNG XD

3. Phơng thức xác định giá các loại hợp đồng xây dựng
3.1- Xác định giá hợp đồng t vấn xây dựng:
- Theo thêi gian thùc hiƯn c«ng viƯc t− vÊn
- Theo
Th tỷ lệ phần
hầ trăm
t ă (%) giá
iá trị
t ị công
ô việc
iệ đợc
đợ t vấn
ấ
- Khoán trọn gói về chi phí thùc hiÖn

21


Phơng thức Xác định Giá các loại HợP ĐồNG XD (tiếp)

3.2- Xác định giá hợp đồng thi công xây dựng v lắp đặt:
- Các yếu tố chi phí cần thiết
- Các chi phí về chuẩn bị công trờng, xây dựng nh tạm phục
vụ thi công (nếu cần thiết) của nh thầu;
- Dự phòng cho phần khối lợng công việc không lờng hết v
trợt giá trong thời gian thực hiện công việc, công trình xây dựng.
- Lợi nhuận dự tính của nh thầu, các khoản thuế phải nộp đối
y dựng
ự g theo qquy
y định

ị
với sản pphẩm xây
22


Phơng thức Xác định Giá các loại HợP ĐồNG XD (tiếp)

3.3- Xác định giá hợp đồng tổng thầu:
- Đối với hợp đồng tổng thầu thì giá hợp đồng tổng thầu phải
bao gồm các chi phí cần thiết để thực hiện ton bộ các công việc
của hợp đồng v các chi phí có liên quan đến việc tổ chức, quản lý
thực hiƯn c«ng viƯc, thùc hiƯn chun viƯc giao c«ng nghƯ, kỹ thuật
v kinh nghiệm từ tổng thầu.
thầu
- Việc xác định giá của hợp đồng tổng thầu còn tuỳ thuộc vo
phơng
hơ thức
thứ lựa
lự chọn
h nh
h thầu
thầ v mức
ứ độ giao
i thầu
thầ vềề thiết kế xây
â
dựng công trình.

23

Điều chỉnh giá HợP ĐồNG XÂY DựNG

1. Các trờng hợp điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng
- Bổ sung công việc;
- Hợp đồng sử dụng đơn giá tạm tính;
- Khối lợng phát sinh lớn hơn 20 % công việc tơng ứng;
- Các đơn giá theo thoả thuận đợc điều chỉnh sau một thời gian thực
hiện hợp đồng nhất định;
- Giá đầu vo (nhiên liệu, vật t, thiết bị,) thay đổi có ảnh hởng tới
các yếu tố chi phí của đơn giá xây dựng.
- Bất khả kháng quy định trong hợpđồng (các công việc đà có/ các
công việc cha có).
- Trợt giá có thoả thuận trong hợp đồng.

24


Điều chỉnh giá HợP ĐồNG XÂY DựNG (tiếp)

2. Điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng
2.1.
2
1 Cơ sở
- Thực hiện các bớc công việc theo thoả thuận trong hợp đồng đà ký.
- Khối lợng: Điều kiện thoả thuận trong hợp đồng; khối lợng nghiệm
thu.
thu
- Đơn giá: Điều kiện về đơn giá đà thoả thuận; Công thức trợt giá;
Các căn cứ xác định hệ số trợt giá.

2.2. Điều chỉnh đơn ggiá trongg hợp
ợp đồngg xâyy dựng
ự g
- Nguyên tắc điều chỉnh
- Các trờng hợp đợc điều chỉnh đơn giá hợp đồng
- Điều chỉnh đơn giá
2.3. Phơng pháp điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng
- Sử dụng các chỉ số giá xây dựng do Bộ Xây dựng, các tổ chức t vấn,
tổng cục thống kê công bố.
- Phơng
Ph
pháp
há tí
tính
h bù ttrừừ trực
t
tiếp.
tiế
- Công thức xác định hệ số điều chỉnh.

25