Biến động thị trường và thực trạng cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội..DOC

1
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN
-------o0o-------
BÀI TẬP LỚN MÔN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Đề tài: Biến động thị trường và thực trạng cải tạo chung cư cũ trên địa
bàn thành phố Hà Nội.
Hà Nội, tháng 10 năm 2010.
MỤC LỤC
1. Hiện trạng chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội.
1.1. Quá trình hình thành và phát triển của các chung cư cũ của Hà Nội.
1.2. Đánh giá hiện trạng các chung cư cũ.
2. Biến động thị trường chung cư cũ.
2.1. Cơn sốt chung cư cũ trong năm 2009.
2.2. Biến động thị trường.
3. Thực trạng cải tạo chung cư cũ.
3.1. Quản lý Nhà nước về việc cải tạo chung cư cũ.
3.1.1. Vai trò của Nhà nước.
3.1.2. Nội dung quản lý Nhà nước về cải tạo chung cư cũ.
3.2. Việc thực hiện của chủ đầu tư. Vấn đề di dời và giải phóng mặt bằng.
3.2.1. Cơ hội vàng cho các chủ đầu tư.
3.2.2. Khó khăn và thách thức đối với các nhà đầu tư.
3.3. Đánh giá chung về kết quả cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội.
4. Phương hướng và giải pháp.
4.1. Phương hướng.
4.2. Giải pháp.
2
Bài thảo luận
Biến động thị trường và thực trạng cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội
Chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội.

“An cư thì mới lạc nghiệp”, đó là câu nói của ông cha ta từ xưa đến nay. Nhà ở là
vấn đề đầu tiên mà mỗi người đều phải nghĩ tới cho cuộc sống của mình. Đó không chỉ
là vấn đề của những người có thu nhập cao mà còn của cả những người thu nhập thấp,
không chỉ của những người ở thành thị mà của cả những người ở nông thôn, không chỉ
là vấn để của quá khứ hay hiện tại mà của cả tương lai sau này. Quỹ đất vốn có không
tăng hoặc tăng không đáng kể trong khi dân số tăng một cách chóng mặt, điều đó làm
cho nhu cầu về nhà ở ngày càng bức thiết. Nhằm tiết kiệm quỹ đất ít ỏi những toà nhà
cao tầng đã được con người xây dựng, đặc biệt ở các khu đông dân cư ở các thành phố
lớn.
Hà Nội là trung tâm kinh tế - văn hóa – chính trị của cả nước, thành phố nơi đất
chật người đông, bên cạnh đó dân số lại tăng lên một cách nhanh chóng cả về mặt số
3
lượng và chất lượng nhất là sự gia tăng cơ học do quá trình đô thị hóa con người có xu
hướng chuyển từ nông thôn sang thành thị, do cơ chế chính sách của nhà nước về việc
mua nhà ở ở Hà Nội… Chính vì vậy mà nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng, số lượng nhà
ở lại có hạn nên đã gây ra áp lực về nhà ở cho khu vực nội đô. Các khu nhà cao tầng, các
khu nhà tập thể hay được người ta gọi là các khu chung cư đã được xây dựng ngày càng
nhiều tại các khu trung tâm của thành phố. Các khu chung cư này hầu hết đều được xây
dựng từ những năm 90 của thế kỉ trước. Cho đến nay do nhiều nguyên nhân đều đã bị
xuống cấp và trở thành mối lo ngại cho những người dân sống trong những khu chung
cư đó. Trước tình hình đó, Nhà nước và thành phố đã quan tâm nhiều hơn tới các khu
chung cư cũ, ban hành các văn bản pháp luật như: Nghị quyết 07/2005/NQ – HĐND
ngày 05/08/2005 của hội đồng nhân dân thành phố; Chỉ thị 75/2005/KH-UB của hội
đồng nhân dân thành phố ngày 09/12/2005; Nghị quyết 34/2007/NQ-CP ngày
03/07/2007 của Thủ tướng Chính phủ; Quyết định 48/2008/QĐ-UB của UBND thành
phố... Cùng với các văn bản của Bộ xây dựng, với 2/3 số dân chấp thuận là đủ cơ sở
triển khai dự án cải tạo chung cư cũ. Thành phố đã có những chính sách khá mở để đảm
bảo hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, chủ đầu tư và chủ sở hữu căn hộ. Cho đến nay tuy đã
đạt được một số thành tựu nhưng vẫn còn một lượng lớn đang ở trong tình trạng nguy
hiểm xuống cấp.

Sau hiến pháp năm 1992 - Luật đất đai năm 2003 cùng với sự phát triển của nền
kinh tế và thị trường nói chung, Nhà nước đã chính thức thừa nhận thị trường quyền sử
dụng đất, cho phép các tổ chức cá nhân được phép kinh doanh nhà ở và các công trình
trên đất gắn liền với quyền sử dụng đất, điều này đã tạo điều kiện cho thị trường bất
động sản phát triển mạnh mẽ, việc mua bán nhà ở ngày càng sôi động. Với ưu thế về vị
trí trắc địa lại có sự quan tâm đặc biệt của Nhà nước, các khu chung cư cũ được các chủ
đầu tư quan tâm nhiều hơn trong những năm gần đây. Giai đoạn 2009-2010, thị trường
chung cư cũ xảy ra nhiều biến động, khiến không ít chủ đầu tư và người dân hoang
mang.
4
Bài thảo luận của chúng tôi nhằm tìm hiểu sâu hơn về phân khúc thị trường cải
tạo chung cư cũ trên địa bàn thủ đô Hà Nội của chúng ta và các biến động của thị trường
này, để từ đó đưa ra các giải pháp khắc phục trong thời gian tới.
1. Hiện trạng nhà ở chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội.
1.1. Quá trình hình thành và phát triển các khu chung cư cũ tại Hà Nội.
Trong lịch sử phát triển xây dựng miền Bắc nói chung và Hà nội nói riêng từ sau
năm 1956, khu tập thể (KTT) là một khái niệm hoàn toàn mới trong thiết kế nhà ở.
Các KTT xây dựng thử nghiệm đầu tiên tại Hà nội được thiết kế bởi đội ngũ kiến
trúc sư Việt nam với sự giúp đỡ của các chuyên gia nước ngoài như Kim Liên, Nguyễn
Công Trứ…và sau này phát triển thêm nhiều khu khác như Trung Tự, Giảng Võ, Thành
Công, Thanh Xuân...Ý tưởng xây dựng các khu ở theo kiểu khu tập thể với phương pháp
xây dựng lắp ghép từ các panel bê tông cốt thép đúc sẵn là xuất phát từ việc nghiên cứu
áp dụng theo giải pháp quy hoạch và thiết kế kiến trúc của các nước XHCN, đăc biệt là
nền kiến trúc rất lớn mạnh của Nhà nước liên bang Xô viết lúc bấy giờ… Giai đoạn
1954 –1975, mặc dù kinh tế miền Bắc gặp nhiều khó khăn do vừa gặp phải phát triển
kinh tế, vừa phải chi viện cho chiến trường miền Nam, một số thành phố như Thái
Nguyên, Hà Nội, Việt Trì…vẫn được quy hoạch xây dựng và phát triển. Đây là giai
đoạn phát triển nhà ở với những tiêu chí không gian của đời sống tập thể, áp dụng lý
thuyết quy hoạch của Liên Xô và các nước XHCN khác. Các KTT này có vai trò rất lớn
trong việc cung cấp chỗ ở cho người dân ở các đô thị Miền Bắc nói chung và Hà Nội nói

riêng lúc bấy giờ, đây là giải pháp phù hợp với giai đoạn kinh tế - xã hội thời kỳ bao
cấp, giải quyết nhanh nhu cầu nhà ở của đông đảo thành phần cán bộ công nhân viên
chức Thủ đô. Tính đến năm 1990, trên địa bàn Hà nội đã xây dựng khoảng 40 KTT với
gần 5 triệu m
2
, chiếm 7,5% quỹ nhà ở toàn quốc và cho đến hiện nay, còn chiếm gần
50% quỹ nhà ở của thành phố.
Các KTT ban đầu được nghiên cứu và xây dựng tại Hà Nội với quy mô nhỏ từ 3-
15 ha, với các dãy nhà thấp tầng từ 1-3 tầng, phân bố chủ yếu tại vành đai 1 và 2 của
5
Thành phố như các khu: Nguyễn Công Trứ, Kim Liên. Cấu trúc các khu ở này chưa hình
thành các cặp, cụm, nhóm nhà ở rõ nét, trung tâm khu tập trung không định hình.
Từ năm 1970, các KTT được xây dựng với quy mô trung bình từ 3-25 ha với các
dãy nhà từ 4-6 tầng, phân bố chủ yếu tại vành đai 2 và 3 của Thành phố như các khu:
Trung Tự, Giảng Võ, Thành Công, Bách Khoa, Ngọc Khánh, Khương Thượng. Mô hình
quy hoạch KTT thời kỳ này đã hoàn chỉnh hơn. Mô hình này đẫ đạt được rất tốt các tiêu
chí về không gian cây xanh, sinh hoạt công cộng, dịch vụ xã hội cũng như khả năng giao
tiếp cộng đồng trong không gian đô thị cho một cụm dân cư với số dân trung bình từ
7.500 - 10.000 người.
Sau năm 1980 mô hình xây dựng KTT hoàn chỉnh này tiếp tục được áp dụng với
quy mô đất lớn hơn từ 25-50 ha, trong đó bao gồm phát triển tiếp các KTT đã được xây
dựng từ cuối thập kỷ 70 và đồng thời phát triển thêm một số khu mới như Thanh Xuân,
Nghĩa Đô, Kim Giang.
Công nghệ xây dựng các KTT cũng là một thử nghiệm mới mẻ lúc bấy giờ, lần
đầu tiên chúng ta áp dụng phương pháp modul hóa và điển hình hóa trong xây dựng từ
tổng thể tới chi tiết, tham khảo theo tiêu chuẩn xây dựng của các nước XHCN. Với biện
pháp thi công lắp ghép tại chỗ, thời gian xây dựng một dãy nhà ( trung bình 5 tầng) rút
ngắn chỉ còn khoảng 2 tháng.
Hiện nay, theo nghiên cứu khảo sát 40 KTT cũ đã xây dựng tại Thủ đô Hà Nội từ
năm 1956-1990 cho thấy các tiêu chí quy hoạch và không gian kiến trúc ban đầu đã bị

biến dạng và phá huỷ, nguyên nhân xuất phát từ áp lực dân số, chuyển biến về kinh tế,
xã hội, đời sống, và xu thế phát triển mở rộng chung của thành phố trong giai đoạn mới.
1.2. Đánh giá hiện trạng chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Hệ thống giao thông nội bộ trong các KTT đã bị quá tải và chức năng quy hoạch
ban đầu đã bị thay đổi. Tuyến giao thông nội bộ của các KTT đã trở thành tuyến giao
thông chung (thậm chí tuyến giao thông chính) của hệ thống giao thông đô thị mới.
Thực trạng này làm mật độ giao thông tại các tuyến đường trên tăng nhanh đến mức quá
6
tải và làm biến đổi chức năng của các dãy nhà trên trục đường này từ nhà ở sang nhà ở
sang nhà ở kết hợp kinh doanh.
- Không gian quy hoạch chung đã bị phá vỡ do mặt độ dân cư quá lớn so với thiết
kế ban đầu. Do mật độ dân cư quá lớn, các hộ dân đã tự ý lấn chiếm các phần đất lưu
không dành cho cây xanh xung quanh khu nhà xây dựng thành diện tích ở kiên cố làm
phá vỡ không gian quy hoạch chung.
- Hình thức kiến trúc thay đổi do tình trạng xây dựng cơi nới phát triển tự do.
Tình trạng các căn hộ bên trên cơi nới tùy tiện để tăng diện tích ở , tạo nên các “chuồng
chim, chuồng cọp”, đã làm biến đổi hoàn toàn hình thức kiến trúc ban đầu.
- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật (HTKT) đã bị quá tải và xuống cấp trầm trọng gây ô
nhiễm, mất vệ sinh môi trường. Hệ thống HTKT đã quá cũ và yếu không đáp ứng với
nhu cầu hiện nay gây tình trạng thiếu nước sạch, thiếu điện, ngập úng khi mưa lớn. Theo
Sở Tài nguyên và Môi trường và Nhà Đất hà Nội, hiện nay có 23 khu tập thể cũ đã
xuống cấp nghiêm trọng và gây nguy hiểm cho người sử dụng với gần 450 nhà 4-5 tầng,
200 nhà lắp ghép tấm lớn với tổng diện tích gần 1,5 triệu m2. Đây là chỗ ở của 27.000
hộ dân với trên 130.000 người.
- Công tác quản lý khai thác chưa hợp lý, duy tu, sửa chữa, bảo trì không thường
xuyên. Do chế độ bao cấp về nhà ở, các KTT cũ được phân bổ ngân sách hạn chế để
duy tu, bảo trì, sửa chữa tối thiểu trong khi đó lại không có chính sách khai thác dịch vụ
sinh lời phù hợp để tăng nguồn vốn phục vụ các công tác này. Từ những năm 1990,
trước thực trạng xuống cấp nghiêm trọng của các KTT, Thành phố đã chỉ đạo sửa chữa,
cải tạo các khu tập thể quá cũ để cải thiện môi trường sống cho người dân, thành phố đã

tiến hành chống lún các nhà lún, nứt nguy hiểm ở các khuThành Công; Giảng Võ; Văn
Chương… Từ đầu những năm 2000, Thành phố Hà Nội cũng thể hiện quyết tâm cải
thiện các KTT cũ thành các KTT cao tầng hiện đại phù hợp với điều kiện kinh tế hiện
nay qua đầu tư xây dựng nhà cao tầng mới, mở rộng căn hộ bằng nguồn vốn ngân sách.
Sau nhiều năm bàn bạc với 17 bản dự thảo, cuối cùng thì quy chế cải tạo xây dựng lại
7
các KTT cũ trên địa bàn Hà nội cũng đã được ban hành. Tuy nhiên, việc cải tạo các KTT
cũ cũng gặp nhiều khó khăn, trong đó khó nhất là giải phóng mặt bằng, giải quyết các
trường hợp cơi nới lấn chiếm, làm đội chi phí và chậm tiến độ, ảnh hưởng đến số đông
các hộ chấp nhận di dời.
2. Biến động thị trường chung cư cũ
2.1. Cơn sốt chung cư cũ
Gía chung cư cũ leo thang. Thành phố Hà Nội đã phê duyệt quy hoạch cải tạo thí
điểm một số khu tập thể cũ trong nội thành như khu Nguyễn Công Trứ, Giảng Võ, Kim
Liên, Thành Công, Thanh Xuân Bắc,...điều này đã khiến thị trường mua bán nhà tập thể
cũ trở nên sôi động trong năm 2009, phân khúc này trở thành một cơn sốt gây sốc trong
làng bất động sản với mức giá đẩy lên cao chót vót gấp 2-3 lần giá trị thông thường.
Việc mua bán các khu chung cư cũ vẫn rất sôi động ngay cả khi thị trường bất động sản
trầm lắng. Nguyên nhân chính mà có lẽ đến giờ cả người sở hữu các chung cư cũ lẫn
người mua đều hiểu rằng các chung cư này đang là “mỏ vàng” nhờ vị trí đắc địa và được
liệt vào diện được xây mới. Việc một số khu chung cư cũ “rục rịch” theo chủ trương sẽ
hoàn thành việc cải tạo, xây mới tất cả các chung cư cũ tại Hà Nội vào năm 2015 đã
khiến thị trường nhà đất trở nên “nóng” bởi sự săn tìm của giới đầu tư. Giá bán các căn
hộ chung cư sập xệ này vào khi đó lên đến vài chục triệu/m2, đơn cử như khu Thanh
Xuân Bắc vào khoảng 25 triệu đồng/m2, Giảng Võ trên 30 triệu đồng/m2, Nguyễn Công
Trứ còn lên đến 50-60 triệu đồng/m2. Không đương nhiên mà giá mỗi căn hộ ở chung
cư lại lên cao ngất trời vậy, bởi lẽ những khu chung cư này có nhiêu lợi thế, nằm ở vị trí
trung tâm thành phố, hệ thống cơ sở hai tầng tương đối đồng bộ và đặc biệt có chủ
trương của thành phố cải tạo xây mới tất cả các chung cư cũ và người dân sẽ được nhận
lại diện tích lớn hơn diện tích ban đầu từ 1.3-2 lần diện tích cũ.

Cơ hội kinh doanh tốt. Không chỉ có vị trí tốt cho những người có nhu cầu cần ở,
mà những chung cư cũ này lại mang đến một lợi nhụân khổng lồ cho những người kinh
doanh. Bởi lẽ các căn chung cư cũ này khi được phá dỡ để xây dựng các cao ốc mới sẽ
8