KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG MARKETING MIX CHO SẢN PHẨM CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN KINGLAND

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI

PHAN THỊ LIỄU

HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG MARKETING MIX CHO SẢN
PHẨM CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ
BẤT ĐỘNG SẢN KINGLAND

Ngành: Marketing
Mã số: 7340101

NGƯỜI HƯỚNG DẪN:

ThS. NGUYỄN THỊ HỒNG HẠNH

Hồ Chí Minh, 06/2023


TĨM TẮT KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP
Đề tài: Hồn thiện hoạt động Marketing - mix cho sản phẩm căn hộ chung cư tại Công
ty TNHH Đầu tư Bất động sản KingLand.
Sinh viên: PHAN THỊ LIỄU
MSSV: 1954025430
Khoa: Kinh tế và quản lý
Khóa: K61
Giảng viên hướng dẫn: ThS. NGUYỄN THỊ HỒNG HẠNH
Tóm tắt nội dung Khóa luận tốt nghiệp:

Cơng ty TNHH Đầu tư Bất động sản KingLand là đơn vị phát triển và phân phối các sản
phẩm Bất động sản. Những đơn vị phát triển và phân phối các sản phẩm bất động sản
ngày càng nhiều trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Nhận thấy những tiềm năng và
những thiếu sót trong chiến lược Marketing Mix của KingLand, tác giả quyết định lựa
chọn chiến lược marketing mix làm đối tượng nghiên cứu với mục tiêu góp phần đưa ra
giải pháp hồn thiện hoạt động Marketing - mix cho sản phẩm căn hộ chung cư tại Công
ty TNHH Đầu tư Bất động sản KingLand. Kết cấu khóa luận gồm 3 chương, ở chương
1 tác giả xây dựng cơ sở lý luận dựa trên những nghiên cứu ứng dụng, nghiên cứu khoa
học trước đó để đưa ra được những lý luận làm cơ sở tham khảo cho công ty. Chương 2
tác giả đi sâu vào phân tích thực trạng Marketing Mix tại Cơng ty TNHH Đầu tư Bất
động sản KingLand, bao gồm kết quả hoạt động kinh doanh, cơ cấu nhân lực, cơ cấu
nguồn vốn và mơi trường Marketing của cơng ty từ đó chỉ ra những điểm mạnh, điểm
yếu, cơ hội và những rủi ro, những yếu tố nào chưa tốt cần được cải thiện và phát triển,
đây là cơ sở để đưa ra giải pháp ở chương 3. Nội dung chương 03 tác giả đưa ra định
hướng tương lai của KingLand trong những năm tới sau đó đề xuất những giải pháp để
khắc phục những hạn chế nhằm hoàn thiện hoạt động Marketing - mix cho sản phẩm
căn hộ chung cư tại Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản KingLand.


Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHẬN XÉT CỦA CƠ SỞ THỰC TẬP
Tên doanh nghiệp: Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản KingLand
Trụ sở chính : Tịa L6 Vinhomes Golden River, L6SH06, Tầng trệt, Số 2 Đ. Tôn Đức
Thắng, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 090 250 7427
Trangweb: />Địa chỉ mail:
Xác nhận
Anh (chị ): Phan Thị Liễu

Sinh ngày: 02/07/2001
Là sinh viên lớp: S22-61QT_Mar

Số CMT : 052301014584
Số hiệu SV: 1954025430

Có thực tập tại cơng ty trong khoảng thời gian từ ngày 13 tháng 03 năm 2023 đến ngày
16 tháng 06 năm 2023 Trong thời gian thực tập tại công ty, Liễu đã chấp hành tốt các
quy định của công ty và thể hiện tinh thần làm việc nghiêm túc, chăm chỉ và chịu khó
học hỏi.

Ngày ... tháng ... năm .......

Ngày ... tháng ... năm .......

Xác nhận của công ty

Người hướng dẫn trực tiếp


NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN
GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hồng Hạnh
1.Về tinh thần, thái độ và tác phong khi thực tập
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
2.Về kiến thức chuyên môn
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
3.Về nhận thức thực tế
...........................................................................................................................................

...........................................................................................................................................
4. Về khả năng ứng dụng lý thuyết vào thực tế
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
5. Đánh giá khác
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
6. Các hướng nghiên cứu của đề tài có thể tiếp tục phát triển cao hơn
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
7. Kết quả: Đạt ở mức nào (hoặc không đạt)
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................

TP.HCM ngày … tháng … năm 2023
Người hướng dẫn của cơ sở thực tập
(Ký, ghi rõ họ tên và đóng dấu)


NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN PHẢN BIỆN
GVPB: ...................................................
1.Về định hướng đề tài
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
2.Về kết cấu
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
3.Về nội dung
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................

4. Về hướng giải pháp
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
5. Đánh giá khác
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
6. Gợi ý khác
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
7. Kết quả: Đạt ở mức nào (hoặc không đạt)
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
TP.HCM ngày … tháng … năm 2023
Người hướng dẫn của cơ sở thực tập
(Ký, ghi rõ họ tên và đóng dấu)


CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
---------o0o---------

NHIỆM VỤ KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
Họ tên sinh viên: Phan Thị Liễu

Hệ đào tạo: Chính quy

Lớp: S22 - 61 QT MAR

Ngành: Quản trị Marketing

Khoa: Kinh tế và quản lý
1- Tên đề tài: HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG MARKETING MIX CHO SẢN
PHẨM CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
KINGLAND
2- Các tài liệu cơ bản :
- L. Thành, "Hoạt động marketing-mix tại siêu thị Co.opmart Huế”, Trường Đại học
Kinh tế Huế, 2019.
- N. Đ. Sơn, Marketing Căn Bản, NXB Thế Giới, 2016.
- N. Q. Thắng, “Thực trạng và xu hướng phát triển marketing hiện nay,” Tạp chí
Kinh tế Đơ thị, tập 13, số 18, 2017.
- P. Kotler and G. Armstrong, Principles of marketing, 15th ed ed., Pearson, 2015.
- P. Kotler, H. Kartajaya, and I. Setiawan, Marketing 4.0: Moving from traditional
to digital, John Wiley & Sons, 2016.
3- Nội dung các phần thuyết minh và tính tốn:
1) Chương 1: Cơ Sở Lý Luận Về Hoạt Động Marketing và Marketing Mix
2) Chương 2: Thực Trạng Hoạt Động Marketing & Marketing Mix Cho Sản Phẩm
Căn Hộ Chung Cư Tại Công Ty TNHH Đầu Tư Bất Động Sản Kingland
3) Chương 3: Giải Pháp Hoàn Thiện Hoạt Động Marketing Mix Cho Sản Phẩm Căn
Hộ Chung Cư Tại Công Ty TNHH Đầu Tư Bất Động Sản Kingland
4- Bảng biểu và Sơ đồ: Khố luận có 3 hình ảnh và 5 biểu đồ
5- Giáo viên hướng dẫn từng phần:


Giáo viên hướng dẫn tồn bộ khóa luận: ThS. Nguyễn Thị Hồng Hạnh
6- Ngày giao nhiệm vụ khóa luận:
TP.HCM ngày … tháng … năm 2023
Trưởng Bộ môn

Giáo viên hướng dẫn chính

TS. Hà Kiên Tân

ThS. Nguyễn Thị Hồng Hạnh

Nhiệm vụ khóa luận đã được Hội đồng thi tốt nghiệp của Khoa thông qua
TP.HCM ngày … tháng … năm 2023
Chủ tịch Hội đồng

Sinh viên đã hồn thành và nộp bản Khóa luận tốt nghiệp cho Hội đồng thi.
TP.HCM ngày … tháng … năm 2023
Sinh viên làm khóa luận tốt nghiệp

Phan Thị Liễu


LỜI CAM ĐOAN
Em xin cam kết bài Khóa luận tốt nghiệp này được hoàn thành dựa trên kết quả thực tập
của cá nhân em. Những kết quả và các số liệu trong khóa luận tốt nghiệp là trung thực,
khơng sao chép bất kỳ nguồn nào khác. Kết quả nghiên cứu này chưa được dùng cho
bài báo cáo, khóa luận cùng cấp nào khác (nếu có) đã được thực hiện trích dẫn và ghi
nguồn tài liệu tham khảo đúng quy định. Em xin chịu trách nhiệm trước nhà trường về
sự cam đoan này.

Tp.HCM, ngày

tháng 06 năm 2023

Sinh viên thực hiện

Phan Thị Liễu

i


LỜI CẢM ƠN
Để hồn thành bài báo cáo khóa luận tốt nghiệp lần này, tác giả đã nhận được rất nhiều
sự hỗ trợ từ phía trường Đại học Thủy Lợi Hồ Chí Minh, Thầy (Cơ) và các bạn, cũng
như là những kiến thức vơ cùng bổ ích nhận được trong quá trình học tập suốt 04 năm.
Trước hết tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Quý Thầy (Cô) giáo trong khoa
Quản Trị Kinh Doanh của trường Đại học Thủy Lợi Hồ Chí Minh, đã chào đón, tiếp
nhận và tạo điều kiện để tác giả tiếp cận được nguồn tri thức bổ ích giúp tác giả tự tin
hơn trong q trình thực hiện đề tài “Hồn thiện hoạt động Marketing - mix cho sản
phẩm căn hộ chung cư tại Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản KingLand”.
Đặc biệt, tác giả cũng xin gửi lời cảm ơn chân thành đến giảng viên hướng dẫn là cô
ThS. Nguyễn Thị Hồng Hạnh, người đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tác giả trong việc
định hướng, xác định & chỉnh sửa đề tài cũng như luôn hỗ trợ và chỉ ra những thiếu sót
trong suốt q trình làm bài, để tơi có thể khắc phục nhanh chóng và hồn thành bài tốt
nhất có thể.
Khóa luận tốt nghiệp là kết quả tác giả đạt được sau q trình tìm hiểu, phân tích với sự
hỗ trợ từ nhiều phía. Thời gian tiến hành làm báo cáo khóa luận tương đối ngắn, cũng
như do kinh nghiệm cịn hạn chế nên bài khơng thể tránh khỏi những thiếu sót. Vì vậy,
tác giả mong Q Thầy (Cô) xem xét, thông cảm và rất mong nhận được những đóng
góp, bổ sung từ Q Thầy (Cơ) để đề tài của tác giả được hoàn thiện hơn.
Cuối cùng, tác giả xin kính chúc Q Thầy (Cơ) ln đủ Tâm - Trí - Lực để cống hiến
cho sự nghiệp cao cả này.
Tác giả xin chân thành cảm ơn!
Tp. Hồ Chí Minh, ngày

tháng 06 năm 2023

Sinh viên thực hiện

Phan Thị Liễu
ii


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ..........................................................................................................1
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................... ii
DANH MỤC HÌNH ẢNH ............................................................................................ vii
MỞ ĐẦU .........................................................................................................................1
1.Lý do chọn đề tài ..........................................................................................................1
2.Mục tiêu nghiên cứu .....................................................................................................2
2.1.Mục tiêu tổng quát .....................................................................................................2
2.2.Mục tiêu cụ thể ..........................................................................................................2
3.Câu hỏi nghiên cứu .......................................................................................................3
3.1.Câu hỏi nghiên cứu chung .........................................................................................3
3.2.Câu hỏi nghiên cứu cụ thể .........................................................................................3
4.Đối tượng nghiên cứu ...................................................................................................3
5.Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................................3
6.Phương pháp nghiên cứu ..............................................................................................4
7.Ý nghĩa nghiên cứu.......................................................................................................4
8.Bố cục bài nghiên cứu ..................................................................................................4
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MARKETING VÀ MARKETING
MIX .................................................................................................................................5
1.1.Tổng quan về hoạt động Marketing trong doanh nghiệp ..........................................5
1.1.1. Khái niệm và vai trò ............................................................................................. 5
1.1.1.1. Khái niệm Marketing..........................................................................................5
1.1.1.2. Vai trò Marketing ...............................................................................................5
1.1.2. Các quan điểm quản trị Marketing ....................................................................... 6

1.1.2.1. Quan điểm tập trung vào sản xuất ......................................................................6
1.1.2.2. Quan điểm tập trung vào hoàn thiện sản phẩm. .................................................7
1.1.2.3. Quan điểm tập trung vào bán hàng .....................................................................7
1.1.2.4. Quan điểm Marketing đạo đức xã hội ................................................................8
1.1.3. Tiến trình quản trị Marketing ............................................................................... 8
iii


1.1.3.1. Phân tích cơ hội thị trường .................................................................................8
1.1.3.2. Lựa chọn các thị trường mục tiêu .....................................................................10
1.1.3.3. Hoạch định chiến lược Marketing ....................................................................11
1.1.3.4. Triển khai Marketing – mix..............................................................................12
1.1.3.5. Tổ chức thực hiện và kiểm tra hoạt động Marketing Mix................................12
1.2. Các quyết định liên quan đến hoạt động Marketing mix .......................................13
1.2.1. Nghiên cứu thị trường......................................................................................... 13
1.2.2. Mục tiêu của doanh nghiệp ................................................................................. 15
1.2.3. Thị trường mục tiêu ............................................................................................ 15
1.3. Những vấn đề chung về Marketing mix .................................................................16
1.3.1. Khái niệm ............................................................................................................ 16
1.3.2. Nội dung cơ bản của Marketing mix ................................................................... 17
1.3.2.1. Chính sách sản phẩm (Product) ........................................................................17
1.3.2.2. Chính sách giá cả (Price) ..................................................................................18
1.3.2.3. Chính sách phân phối (Place) ...........................................................................19
1.3.2.4. Chính sách xúc tiến hỗn hợp ............................................................................21
1.3.3. Ma trận SWOT .................................................................................................... 22
TÓM TẮT CHƯƠNG 1 ................................................................................................24
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MARKETING & MARKETING MIX
CHO SẢN PHẨM CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ BẤT
ĐỘNG SẢN KINGLAND ............................................................................................25
2.1. Tổng quan về Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản KingLand .............................25

2.1.1. Giới thiệu về Cơng ty KingLand ......................................................................... 25
2.1.2. Q trình hình thành và phát triển của Cơng ty KingLand ................................. 26
2.1.3. Tầm nhìn, sứ mệnh và triết lý kinh doanh của Cơng ty KingLand ..................... 26
2.1.3.1. Tầm nhìn ...........................................................................................................26
2.1.3.2. Sứ mệnh ............................................................................................................27
2.1.3.3. Triết lý kinh doanh ...........................................................................................27
2.1.4. Cơ cấu tổ chức, bộ máy quản lý của Công ty KingLand .................................... 27
2.1.4.1. Cơ cấu tổ chức ..................................................................................................27
2.1.4.2. Chức năng nhiệm vụ của từng phòng ban ........................................................29
iv


2.1.5. Các lĩnh vực hoạt động của Công ty KingLand .................................................. 34
2.1.6. Chức năng và nhiệm vụ của Công ty KingLand ................................................. 35
2.1.6.1. Chức năng .........................................................................................................35
2.1.6.2. Nhiệm vụ ..........................................................................................................36
2.2. Kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản KingLand
trong thời gian (2020-2022) ..........................................................................................37
2.3. Phân tích thực trạng về hoạt động Marketing mix cho dịng sản phẩm căn hộ chung
cư của Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản KingLand................................................39
2.3.1. Thực trạng hoạt động Marketing cho dịng sản phẩm căn hộ chung cư của Cơng
ty TNHH Đầu tư Bất động sản KingLand ..................................................................... 39
2.3.1.1. Tổng quan thị trường Bất động sản & căn hộ chung cư ..................................39
2.3.1.2. Khách hàng mục tiêu tại KingLand ..................................................................40
2.3.1.3. Đối thủ cạnh tranh của KingLand ....................................................................41
2.3.2. Thực trạng hoạt động Marketing Mix cho dòng sản phẩm căn hộ chung cư của
Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản KingLand ........................................................... 43
2.3.2.1. Chính sách sản phẩm (Product) ........................................................................43
2.3.2.2. Chính sách giá cả (Price) ..................................................................................45
2.3.2.3. Chính sách phân phối (Place) ...........................................................................46

2.3.2.4. Chính sách xúc tiến hỗn hợp (Promotion) ........................................................46
2.4. Đánh giá chung về hiệu quả hoạt động Marketing mix của Công ty TNHH Đầu tư
Bất động sản KingLand .................................................................................................50
2.4.1. Đánh giá chính sách sản phẩm ............................................................................ 50
2.4.2. Đánh giá chính sách giá cả .................................................................................. 50
2.4.3. Đánh giá chính sách phân phối ............................................................................ 51
2.4.4. Đánh giá chính sách xúc tiến hỗn hợp ................................................................. 52
2.5. Ma trận SWOT của Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản KingLand....................53
2.6. Nhận xét các hoạt động marketing mix tại Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản
KingLand .......................................................................................................................57
2.6.1. Những điểm đạt được .......................................................................................... 57
2.6.2. Hạn chế và nguyên nhân cần khắc phục .............................................................. 60
TÓM TẮT CHƯƠNG 2 ................................................................................................62
v


CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG MARKETING MIX CHO
SẢN PHẨM CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG
SẢN KINGLAND .........................................................................................................63
3.1. Định hướng và mục tiêu phát triển của Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản
KingLand .......................................................................................................................63
3.1.1. Định hướng phát triển của Công ty KingLand .................................................... 63
3.1.2. Mục tiêu của Công ty KingLand ......................................................................... 63
3.2. Giải pháp hoàn thiện hoạt động marketing mix cho dịng sản phẩm sản phẩm căn
hộ chung cư của Cơng ty TNHH Đầu tư Bất động sản KingLand ................................64
3.2.1. Giải pháp chiến lược sản phẩm ........................................................................... 64
3.2.2. Giải pháp chiến lược giá ...................................................................................... 66
3.2.3. Giải pháp chiến lược phân phối ........................................................................... 67
3.2.4. Giải pháp chiến lược xúc tiến .............................................................................. 68
TÓM TẮT CHƯƠNG 3 ................................................................................................70

TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................72

vi


DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 1.1. Ma trận SWOT ..............................................................................................23
Hình 2.1. Logo Công ty TNHH Đầu Tư Bất động sản King Land .......................... ....25
Hình 2.2. Cơ cấu tổ chức của King Land ......................................................................27

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1. Bảng cơ cấu tổng quát nhân sự của KingLand 2020-2022 ...........................28
Bảng 2.2. Bảng cơ cấu chi tiết nhân sự của KingLand 2020-2022 ...............................28
Bảng 2.3. Bảng kết quả hoạt động kinh doanh của KingLand (2020-2022) .................37
Bảng 2.4. Bảng đánh giá các đối thủ hiện tại của Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản
King Land ......................................................................................................................41
Bảng 2.5. Bảng ma trận SWOT của KingLand .............................................................53

vii


MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Trong nền kinh tế thị trường & hội nhập kinh tế quốc tế, tính cạnh tranh ngày càng gay
gắt, các doanh nghiệp muốn kinh doanh có hiệu quả phải có khả năng nghiên cứu, dự
báo thị trường tốt, từ đó đưa ra những chính sách về giá, sản phẩm, hay hoạch định
những chương trình truyền thông một cách ưu thế nhất. Với sự phát triển của thời đại
4.0 các lĩnh vực công nghệ ngày càng được tối tân và phát triển theo, bên cạnh đó là sự
phổ biến của mạng xã hội và internet tồn cầu hóa đã thúc đẩy sự cạnh tranh ngày càng
gay gắt trên thị trường. Sự phát triển này đã giúp cho các doanh nghiệp lớn, các tập đoàn

lớn phát triển và lớn mạnh bởi họ có lợi thế về nguồn nhân lực dồi dào, tên tuổi lớn và
nắm trong tay phần lớn thị trường, họ có khả năng đặt ra luật chơi và sân chơi cho thị
trường. Chính vì vậy các doanh nghiệp nhỏ hay các doanh nghiệp mới thành lập cần có
một chiến lược marketing, chiến lược kinh doanh hợp lý.
Bất cứ lãnh đạo hay quản lý nào cũng có thể hiểu được việc áp dụng marketing vào
doanh nghiệp sao cho thực sự hiệu quả đã là một điều vơ cùng khó khăn. Tuy nhiên, để
giữ vững và nâng cao hiệu quả cịn khó khăn hơn nhiều lần. Việc này địi hỏi doanh
nghiệp phải có các biện pháp tiếp cận thị trường một cách chủ động nhất và sẵn sàng
đối mặt với mọi rủi ro cũng như áp lực từ phía thị trường. Để làm được điều này doanh
nghiệp phải tạo những sản phẩm theo thị trường, theo nhu cầu của khách hàng và áp
dụng hoạt động marketing vào, trong đó việc xây dựng và hồn thiện một số chiến lược
Marketing – mix với những biện pháp cụ thể là không thể thiếu. Đây sẽ là công cụ cạnh
tranh sắc bén và là con đường ngắn nhất để doanh nghiệp đi đến thành công.
Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản KingLand được thành lập năm 2018 là công ty
chuyên phân phối các dự án bất động sản về nhà phố, căn hộ, biệt thự, condotel,
shophouse, ... Trải qua gần 05 năm đầu tư phát triển và phân phối nhiều sản phẩm của
hàng trăm đối tác có mặt ở nhiều tỉnh thành khác nhau như Phan Thiết, Thành phố Hồ
Chí Minh, Quy Nhơn - Bình Định, Long An, Bình Dương. Những năm gần đầy, hoạt
động kinh doanh của Cơng ty có nhiều bước phát triển đáng kể, tiếp cận được nhiều dự
1


án và được khách hàng đánh giá cao. Tuy nhiên, Cơng ty vẫn đang đối mặt với rất nhiều
những khó khăn như tốc độ tăng của doanh thu ngày càng giảm dần, các nhà phân phối
hoạt động kém hiệu quả, nhân viên ngày càng chán nản do thị trường bị giảm sút trong
thị trường bất động sản, áp lực cạnh tranh ngày càng gay gắt, tỷ lệ khách hàng biết đến
sản phẩm, biết đến Công ty ở mức thấp. Một trong số những nguyên nhân dẫn đến tình
trạng trên là do hoạt động Marketing của Cơng ty cịn nhiều yếu kém ảnh hưởng đến
công ty chưa thể phát huy hết tiềm năng thế mạnh của mình. Xuất phát từ sự cần thiết
của việc hồn thiện hoạt động Marketing nói chung và các hoạt động Marketing – mix

nói riêng thì tác giả quyết định chọn đề tài: “Hoàn thiện hoạt động Marketing - mix cho
sản phẩm căn hộ chung cư tại Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản KingLand” để làm
đề tài cho bài khóa luận tốt nghiệp lần này. Sở dĩ tác giả chỉ làm cho sản phẩm căn hộ
là vì hiện tại cơng ty đang đánh mạnh căn hộ của nhiều dự án và căn hộ cũng là sản
phẩm cốt lõi của Công ty.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1.

Mục tiêu tổng quát

Phân tích đánh giá thực trạng hoạt động Marketing – mix tại Công ty TNHH Đầu tư Bất
động sản KingLand và dựa trên cơ sở đó đề xuất giải pháp hoàn thiện hoạt động
Marketing mix cho sản phẩm căn hộ chung cư tại Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản
KingLand
2.2.

Mục tiêu cụ thể

Từ mục tiêu nghiên cứu tổng quát trên thì tác giả xác định được 03 mục tiêu cụ thể tương
ứng với 03 chương như sau:
Hệ thống hóa cơ sở lý luận về hoạt động marketing và marketing mix
Phân tích thực trạng hoạt động Marketing & Marketing mix cho sản phẩm căn hộ chung
cư tại Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản KingLand
Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động Marketing mix cho sản phẩm căn hộ chung
cư tại Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản KingLand

2


3. Câu hỏi nghiên cứu

3.1.

Câu hỏi nghiên cứu chung

Thực trạng hoạt động Marketing – mix tại Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản
KingLand như thế nào? Những giải pháp nào hoàn thiện hoàn thiện hoạt động Marketing
mix cho sản phẩm căn hộ chung cư tại Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản KingLand?
3.2.

Câu hỏi nghiên cứu cụ thể

Từ 03 câu hỏi nghiên cứu cụ thể mà tác giả đã xác định được thì tác giả đưa ra 03 câu
hỏi nghiên cứu cụ thể như sau:
Những cơ sở lý luận nào nói về hoạt động marketing và marketing mix?
Thực trạng hoạt động Marketing & Marketing mix cho sản phẩm căn hộ chung cư tại
Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản KingLand như thế nào?
Những giải pháp nào nhằm hoàn thiện hoạt động Marketing mix cho sản phẩm căn hộ
chung cư tại Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản KingLand?
4. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Marketing, marketing mix, căn hộ chung cư, thực trạng hoạt
động Marketing mix cho sản phẩm căn hộ chung cư tại Công ty TNHH Đầu tư Bất động
sản KingLand.
Đối tượng thu thập thơng tin: Phịng marketing, phịng truyền thơng, phịng kinh doanh,
phịng kế tốn, ban quản lý.
5. Phạm vi nghiên cứu
Về khơng gian: Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản KingLand với trụ sở tại L6SH06,
Tầng trệt, Tòa L6 Vinhomes Golden River, Số 2 Tôn Đức Thắng, Phường Bến Nghé,
Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam.
Về thời gian: Từ tháng 04 năm 2023 đến tháng 06 năm 2023
Số liệu công ty: Thu thập số liệu liên quan đến kết quả kinh doanh từ 2020 đến 2022 của

các phòng ban.
3


6. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp:
Dữ liệu bên trong doanh nghiệp: Bảng báo cáo tình hình của hoạt động kinh doanh, bảng
doanh thu của các dự án sản phẩm căn hộ, bảng chi phí marketing qua các năm 2020,
2021, 2022. Thông tin về các hoạt động Marketing mà siêu thị đã và đang áp dụng.
Dữ liệu bên ngoài doanh nghiệp: Nguồn sách thư viện, các bài đăng trên website, giáo
trình của trường, các tài liệu nghiên cứu có liên quan.
Phương pháp khác:
Ngồi phương pháp thu thập dữ liệu thì nghiên cứu cịn sử dụng các phương pháp khác
như phương pháp logic, thương pháp thống kê, phương pháp phân tích & tổng hợp từ
các nguồn dữ liệu thứ cấp lý thuyết thực tế.
7. Ý nghĩa nghiên cứu
Kết quả của nghiên cứu này sẽ đề xuất các giải pháp liên quan đến hoạt động Marketing
mix thông qua đó Ban Giám đốc của Cơng ty có thể tham khảo để đưa ra các chiến lược
Marketing phù hợp nhằm để nâng cao khả năng khách hàng mua căn hộ chung cư tại
Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản KingLand.
8. Bố cục bài nghiên cứu
Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, phụ lục, nội dung chính nghiên cứu
được chia làm 3 chương cụ thể như sau:
Chương 1. Cơ sở lý luận về hoạt động Marketing và Marketing mix
Chương 2. Thực trạng hoạt động Marketing & Marketing mix cho sản phẩm căn hộ
chung cư tại Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản KingLand
Chương 3. Giải pháp hoàn thiện hoạt động Marketing mix cho sản phẩm căn hộ chung
cư tại Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản KingLand

4

CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MARKETING VÀ
MARKETING MIX

1.1.

Tổng quan về hoạt động Marketing trong doanh nghiệp

1.1.1. Khái niệm và vai trò
1.1.1.1.

Khái niệm Marketing

Marketing là cách thức giúp doanh nghiệp tạo ra giá trị cho khách hàng và giữ chân họ.
Marketing là nền tảng để tạo ra doanh số và lợi nhuận cho doanh nghiệp" (Kotler, 2000)
Marketing là quá trình quản lý và phân phối sản phẩm và dịch vụ để đáp ứng nhu cầu
của khách hàng và đạt được lợi nhuận. Nó bao gồm các hoạt động như phát triển sản
phẩm, quảng cáo, bán hàng, giá cả và chăm sóc khách hàng. (Lamb, Hair, & McDaniel,
2014)
Marketing là quá trình lên kế hoạch và thực hiện các hoạt động để đưa sản phẩm hoặc
dịch vụ đến khách hàng mục tiêu thông qua việc xây dựng và duy trì mối quan hệ khách
hàng lâu dài. Nó bao gồm việc nghiên cứu thị trường, phát triển sản phẩm, quảng cáo,
bán hàng và chăm sóc khách hàng. (Perreault, Cannon, & McCarthy, 2014)
Marketing là quá trình xác định nhu cầu của khách hàng và tạo ra giá trị cho họ thông
qua việc cung cấp sản phẩm và dịch vụ. Nó bao gồm các hoạt động như phân tích thị
trường, quảng cáo, bán hàng và chăm sóc khách hàng. (Armstrong & Kotler, 2015)
Marketing là quá trình tạo ra giá trị cho khách hàng và xây dựng mối quan hệ lâu dài
với họ thông qua việc đáp ứng nhu cầu của khách hàng thông qua sản phẩm và dịch vụ.
(Kotler & Keller, 2016)

Marketing là quá trình đáp ứng nhu cầu của khách hàng thông qua việc tạo ra giá trị cho
họ và xây dựng mối quan hệ với khách hàng thông qua việc tạo ra, giao tiếp và cung cấp
sản phẩm và dịch vụ. (Kerin, Hartley, & Rudelius, 2018)
1.1.1.2.

Vai trị Marketing

Mục đích của marketing là biến khách hàng tiềm năng thành khách hàng thực sự.
5


Marketing không chỉ là hoạt động bán hàng hay quảng cáo, mà là một quá trình liên tục
để đo lường nhu cầu của khách hàng và tạo ra các sản phẩm hoặc dịch vụ để đáp ứng
nhu cầu đó một cách hiệu quả nhất. (Drucker, 1954).
Theo chuyên gia Philip Kotler, vai trò của marketing là giúp doanh nghiệp tạo ra giá trị
cho khách hàng và giữ chân họ, cùng với việc tạo ra doanh số và lợi nhuận cho doanh
nghiệp. Marketing cịn giúp định hình thương hiệu, tạo sự khác biệt đối với các đối thủ
cạnh tranh, nghiên cứu và phát triển sản phẩm/dịch vụ phù hợp với nhu cầu và sở thích
của khách hàng, tăng cường quảng bá và bán hàng, cải thiện trải nghiệm của khách hàng
và duy trì mối quan hệ lâu dài với khách hàng. (Kotler, 2000)
Marketing khơng cịn là về việc bán những sản phẩm mà bạn tạo ra, mà là về việc tạo ra
các sản phẩm mà người tiêu dùng muốn mua. Marketing giờ đây là việc xây dựng một
mối quan hệ với khách hàng, bằng cách cung cấp giá trị cho họ, tạo niềm tin và nâng
cao sự đam mê của họ với thương hiệu của bạn. (Seth Godin, 2009)
Marketing là một hoạt động quan trọng giúp doanh nghiệp đưa sản phẩm của mình tới
người tiêu dùng, từ đó tạo ra giá trị và cạnh tranh trong thị trường. Để thành công trong
marketing, doanh nghiệp cần tập trung vào khách hàng, nghiên cứu thị trường, đưa ra
các sản phẩm và dịch vụ phù hợp với nhu cầu của khách hàng và tạo ra một mối quan
hệ tốt với khách hàng. (Thắng, 2017)
1.1.2. Các quan điểm quản trị Marketing

1.1.2.1.

Quan điểm tập trung vào sản xuất

Kotler và Keller (2016) định nghĩa quan điểm tập trung vào sản xuất như chú trọng sản
xuất các sản phẩm chất lượng tốt và giá thành thấp để đáp ứng nhu cầu của khách hàng.
Armstrong và Kotler (2015) cũng đề cập đến quan điểm này, cho rằng doanh nghiệp tập
trung vào cải tiến quy trình sản xuất và tối ưu hố chi phí sản xuất để tạo ra các sản
phẩm giá rẻ hơn và tăng đáng kể chất lượng sản phẩm.
Quan điểm tập trung vào sản xuất (production concept) là một quan điểm trong lĩnh vực
tiếp thị, theo đó, các doanh nghiệp tập trung vào sản xuất các sản phẩm chất lượng tốt,

6