Đề tài Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận tại quận thanh khê, thành phố đà nẵng trong giai đoạn 2020 2022

DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Diện tích, dân số quận Thanh Khê năm 2022.....................................40
Bảng 4.2. Danh mục các dự án đã hoàn thành năm 2022....................................49
Bảng 4.3. Danh mục tiến độ các dự án đang thực hiện dở dang năm 2022........51
Bảng 4.4. Cấp mới giấy chứng nhận, dự án giai đoạn 2020-2022......................54
Bảng 4.5. Cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận giai đoạn 2020-2022......................55
Bảng 4.6. Tình hình cấp giấy chứng nhận do chuyển quyền sử dụng đất giai
đoạn 2020-2022...................................................................................................56
Bảng 4.7. Tình hình thế chấp, xóa thế chấp giai đoạn 2020-2022......................58
Bảng 4.8. Tình hình cấp giấy chứng nhận liên quan đến tách thửa, hợp thửa đất
giai đoạn 2020-2022............................................................................................59
Bảng 4.9. Tình hình cấp giấy chứng nhận liên quan đến chuyển mục đích sử
dụng đất giai đoạn 2020-2022.............................................................................60
Bảng 4.10. Tổng hợp kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và mức độ
công khai thủ tục hành chính và nhận xét...........................................................62
Bảng 4.11. Tổng hợp các đánh giá về thời gian, chi phí, thái độ ứng xử và kỹ
năng giải quyết công việc của cán bộ khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất...........................................................................................................63
Bảng 4.12. Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất................................................................................................64


DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1. Vị trí quận Thanh Khê trên bản đồ Việt Nam..........................................33
Hình 4.2. Biểu đồ diện tích, dân số quận Thanh Khê năm 2022..............................41
Hình 4.3. Bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2022................................................48
Hình 4.4. Quy trình tiếp nhận và giải quyết hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận
tại quận Thanh Khê...............................................................................................53
Hình 4.5. Biểu đồ thể hiện cấp mới giấy chứng nhận, dự án giai đoạn 2020-2022...55
Hình 4.6. Biểu đồ thể hiện cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận giai đoạn 2020-2022.....56

Hình 4.7. Tình hình cấp giấy chứng nhận do chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn
2020-2022.............................................................................................................57
Hình 4.8. Tình hình thế chấp, xóa thế chấp giai đoạn 2020-2022............................58
Hình 4.9. Tình hình cấp giấy chứng nhận liên quan đến tách thửa, hợp thửa đất giai
đoạn 2020-2022....................................................................................................60
Hình 4.10. Tình hình cấp giấy chứng nhận liên quan đến chuyển mục đích sử dụng
đất........................................................................................................................61


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Có nghĩa là

BĐĐC

Bản đồ địa chính

DT

Diện tích

DTTN

Diện tích tự nhiên

ĐKTK

Đăng ký thống kê

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSD đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GDC

Hộ gia đình, cá nhân trong nước

HĐND

Hội đồng nhân dân

UBND

Ủy ban nhân dân

HSĐC

Hồ sơ địa chính

TKT

Tổ chức kinh tế

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐKĐĐ

Văn phịng đăng ký đất đai

TTHC

Thủ tục hành chính

CB-CC-VC

Cán bộ, cơng chức, viên chức

TC/DNTN

Tổ chức/Doanh nghiệp tư nhân

LĐTD

Lao động tự do

THPT

Trung học phổ thông

CĐ/ĐH

Cao đẳng/Đại học

QLĐĐ

Quản lý đất đai


MỤC LỤC
CHƯƠNG 1. ĐẶT VẤN ĐỀ.................................................................................1
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI..................................................................1
1.2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI.............................................................................2
CHƯƠNG 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU..............................3
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN..........................................................................................3
2.1.1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất......................................................................................................3
2.1.2. Căn cứ pháp lý của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta....................................................6
2.1.3. Vai trò và ý nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.............................................8
2.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN....................................................................................11
2.2.1. Tổng quan về công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
của một số nước trên thế giới..............................................................................11
2.2.2. Tình hình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam
.............................................................................................................................15
2.2.3. Nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật hiện hành........................................20
CHƯƠNG 3. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU....................................................................................................29
3.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU.............................................29
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu................................................................................29
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu...................................................................................29

3.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU........................................................................29
3.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU................................................................29
3.3.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu.......................................................29
3.3.2. Phương pháp phân tích, tổng hợp, thống kê và xử lý số liệu....................31


CHƯƠNG 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN............................32
4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA QUẬN THANH KHÊ
.............................................................................................................................32
4.1.1. Điều kiện tự nhiên.....................................................................................32
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội..........................................................................35
4.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT QUẬN THANH KHÊ NĂM
2020-2022............................................................................................................42
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai quận Thanh Khê năm 2020-2022.....................42
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất..............................................................................44
4.3. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN TẠI QUẬN
THANH KHÊ NĂM 2020-2022.........................................................................52
4.3.1. Quy trình thực hiện cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận Thanh Khê.. 52
4.3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận trong giai đoạn 2020-2022......................54
4.3.3. Kết quả tổng hợp ý kiến của người dân về công tác đăng ký, cấp giấy
chứng nhận tại quận Thanh Khê, TP. Đà Nẵng...................................................61
4.3.4. Đánh giá thuận lợi, khó khăn cơng tác cấp giấy chứng nhận....................65
4.4. ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN Ở QUẬN
THANH KHÊ NĂM 2020-2022.........................................................................69
4.4.1. Giải pháp về thủ tục hành chính................................................................69
4.4.2. Giải pháp về tổ chức cán bộ......................................................................69
4.4.3. Giải pháp công nghệ hỗ trợ công tác cấp Giấy chứng nhận......................70
4.4.4. Một số giải pháp khác................................................................................71
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.............................................................................72
5.1. Kết luận........................................................................................................72

5.2. Kiến nghị......................................................................................................72
TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................................74
PHỤ LỤC............................................................................................................76


CHƯƠNG 1. ĐẶT VẤN ĐỀ

1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên đặc biệt và vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư
liệu sản xuất cơ bản và quan trọng nhất của tất cả mọi quá trình sản xuất, là
thành phần quan trọng hàng đầu của mơi trường sống. Nó tham gia vào tất cả
các hoạt động của đời sống kinh tế-xã hội, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng
cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phịng, là yếu tố cấu thành nên lãnh
thổ của mỗi quốc gia, là kết quả đấu tranh hàng ngàn năm của toàn dân tộc, nó
quyết định sự tồn tại và phát triển của loài người.
Việc đăng ký đất đai là khâu rất quan trọng để người sử dụng đất được
thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, là một trong những cơ
sở phục vụ công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Đăng ký đất đai là điều kiện
tiên quyết để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất;
xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất, giúp cho nhà
nước thuận tiện trong công tác quản lý; là tiền đề cơ bản tạo ra động lực thúc
đẩy phát triển kinh tế, xã hội, là nhu cầu cần thiết của nhân dân nhằm khẳng
định quyền sử dụng đất của mình, góp phần ổn định an ninh, trật tự xã hội và
thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trong thời gian qua, đặc biệt sau khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi
hành, tùy từng địa phương mà kết quả của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đạt được ở những mức độ khác nhau, kết quả này phụ thuộc
vào các yếu tố ảnh hưởng đến trình tự, thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận đã
được pháp luật quy định và sự vận dụng, thực hiện của từng địa phương.
Quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng, trong những năm qua có sự phát

triển mạnh mẽ về kinh tế, xã hội, với tốc độ đô thị hóa ngày càng cao, kéo theo
đó đã nảy sinh những vấn đề phức tạp trong quản lý sử dụng đất, cấp phép xây
dựng, mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất... và dẫn đến nhiều biến động về
quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trên thực tế tình hình kê khai đăng ký và cấp giấy
chứng nhận đang gặp nhiều khó khăn, tiến độ thực hiện cơng tác này cịn chậm,
chất lượng hồ sơ đăng ký để cấp giấy chứng nhận chưa cao, dẫn đến tỷ lệ cấp
giấy chứng nhận còn thấp, việc lấn chiếm, mua bán, chuyển nhượng đất đai diễn
ra khơng thơng qua cơ quan đăng ký cịn nhiều...
1


Do vậy, cần phải có những đánh giá về tình hình đăng ký, cấp giấy chứng
nhận của người sử dụng đất, từ đó đưa ra các giải pháp nâng cao hiệu lực, hiệu
quả việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và công tác quản lý
nhà nước về đất đai tại địa phương.
Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình
hình cấp Giấy chứng nhận tại quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng trong
giai đoạn 2020-2022”.
1.2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
a. Mục tiêu chung
Đánh giá được thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng. Từ đó, đề
xuất được các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này trên địa bàn trong thời
gian tới.
b. Mục tiêu cụ thể
- Nêu rõ được thực trạng công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tại quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng.
- Đánh giá được những ưu điểm, những vấn đề tồn tại trong công tác đăng
ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại quận Thanh Khê, thành
phố Đà Nẵng.

- Đề xuất được các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại quận Thanh Khê, thành phố
Đà Nẵng.


CHƯƠNG 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN
2.1.1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất
2.1.1.1. Khái niệm
+ Theo khoản 16 Điều 4 Luật Đất đai năm 2013: “Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư
pháp lý để nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất” [1].
+ Theo Điều 97 Luật Đất đai năm 2013 [1]:
“1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất
trong cả nước.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng đã được cấp theo quy định của
pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10
tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm
2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này”.

Nhà nước quy định và thực hiện bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sử
dụng các loại đất và chủ sở hữu nhà ở. Đối với mỗi loại đất khi nhà nước tiến
hành giao đất, cho thuê đất thì đều cơng nhận quyền sử dụng của người được
giao đất, cho thuê đất. Biểu hiện cụ thể của việc nhà nước công nhận quyền này
là việc nhà nước cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất. Giấy chứng nhận
là chứng thư pháp lý thiết lập quan hệ giữa nhà nước với người sử dụng đất, bảo
vệ cho quyền lợi và việc thực hiện nghĩa vụ của mỗi bên đối với bên kia.

3


Nhà và đất có mối quan hệ khăng khít với nhau, đặc biệt đất ở và nhà ở
luôn luôn đi cùng nhau. Vì vậy, kể từ ngày 10/12/2009 nhà nước ta đã thực hiện
đồng thời việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở
trên cùng một văn bản (Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ). Với tầm
quan trọng đặc biệt của mình, nhà ở và đất ở phải chịu sự quản lý chặt chẽ thống
nhất của nhà nước.
Giấy chứng nhận giúp cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở yên tâm sử
dụng nhà đất, thực hiện các quyền của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
như chuyển nhượng nhà đất, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh bằng quyền sử dụng
đất và sở hữu nhà để vay vốn đầu tư kinh doanh, sản xuất... một cách dễ dàng
thuận tiện đúng pháp luật, cũng như thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với nhà nước.
2.1.1.2. Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất
Theo điều 99, Luật đất đai năm 2013 quy định nhà nước cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho
những trường hợp sau đây [1]:
- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại
các điều 100, 101 và 102 của Luật này;
- Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có

hiệu lực thi hành;
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận
quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu
hồi nợ;
- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp
đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành
án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố
cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;


- Người được nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc
các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp
nhất quyền sử dụng đất hiện có;
2.1.1.3. Mục đích của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Để người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở có căn cứ pháp lý trực tiếp
thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở theo
quy định của pháp luật.
- Xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để nhà nước bảo hộ quyền sử dụng hợp
pháp của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của người sở hữu nhà
ở cũng như thực hiện các chức năng quản lý của mình đối với đất đai, nhà ở.
- Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, dữ liệu đất đai, hệ thống thơng tin địa
chính và hệ thống địa chính (Tài ngun và Mơi trường) điện tử, trong mơ hình

Chính phủ điện tử.
- Làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, trong đó có thị trường
quyền sử dụng đất, thị trường nhà ở; Thúc đẩy nền kinh tế thị trường có sự quản
lý của nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa phát triển.
2.1.1.4. Yêu cầu của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Đối với nhà nước: Cấp đúng thẩm quyền, đúng pháp luật, kịp thời,
nhanh chóng, chính xác và ghi đầy đủ những điều ràng buộc của người sử dụng
đất, người sở hữu nhà ở. Đảm bảo dân chủ, công bằng, công khai, minh bạch.
- Đối với người sử dụng đất và người sở hữu nhà ở: Xuất trình đầy đủ tất
cả các Giấy tờ nhà, đất và các Giấy tờ liên quan, kê khai đầy đủ, nộp đầy đủ
nghĩa vụ tài chính theo thơng báo của cơ quan thuế. Coi việc làm thủ tục đề nghị
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vừa là quyền lợi
và vừa là nghĩa vụ.
- Đối với các cơ quan hữu quan: Phúc đáp nhanh chóng, đầy đủ và kịp
thời thông tin phục vụ việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở theo yêu cầu của cơ quan Tài nguyên và Mơi trường có thẩm quyền.

5


2.1.1.5. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo điều 105, Luật đất đai năm 2013 quy định thẩm quyền cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [1]:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo;
người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi

trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng
mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài ngun
và mơi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
2.1.2. Căn cứ pháp lý của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta
2.1.2.1. Một số khái niệm liên quan đến việc đăng ký cấp giấy chứng nhận
a. Khái niệm về đăng ký
Đăng ký là một hoạt động của con người nhằm đưa một lượng cơ sở dữ
liệu nhất định vào một hệ thống dữ liệu của một cơ quan, hay tổ chức, cá nhân,
pháp nhân nào đó, mục đích đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên theo
một quy luật nhất định. Có nhiều loại đăng ký như đăng ký hộ tịch, đăng ký
giao dịch đảm bảo, đăng ký bất động sản, đăng ký động sản, đăng ký tên miền,
thương hiệu, bản quyền, sở hữu trí tuệ, v.v…


b. Khái niệm về đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý
giữa nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được
nhà nước giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý
thống nhất đối với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất cho những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ
trong việc sử dụng đất đối với nhà nước và xã hội. Đăng ký đất đai là một thủ
tục hành chính bắt buộc đối với mọi chủ sử dụng đất, do hệ thống ngành Tài
nguyên và Môi trường trực tiếp giúp Ủy ban nhân dân các cấp trong việc tổ chức
thực hiện.
c. Khái niệm về đăng ký quyền sở hữu nhà ở
Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành,
tạo lập nhà ở hợp pháp, thì đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục
đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của
pháp luật.
d. Khái niệm về đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là việc ghi vào hồ sơ địa
chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác định và
cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức
xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Đất đai thường có các tài sản gắn liền như nhà, cơng trình xây dựng, cây
lâu năm, mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại vị trí
nhất định;
Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối
với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”.
2.1.2.2. Mối quan hệ giữa cơng tác cấp giấy chứng nhận với các nội dung
quản lý nhà nước về đất đai
Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là tài sản của người sử dụng đất,
người sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Nếu khơng đăng ký thì người sử
dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất không được nhà nước
cấp Giấy chứng nhận, không được nhà nước bảo hộ, không được tham gia vào
7

thị trường bất động sản chính thức. Cho nên đăng ký đất đai, quyền sở hữu nhà
ở là một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở.....
Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao
đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực
hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
Để thực hiện tốt việc quản lý đất đai và nhà ở thì phải thực hiện tốt việc
kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
Kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở
có vai trị quan trọng, cụ thể:
- Kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận là một nội dung quan trọng hàng
đầu có quan hệ hữu cơ thúc đẩy và hoàn thiện các nội dung, nhiệm vụ khác
trong công tác quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở.
- Công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ thiết lập nên hệ thống
hồ sơ về nhà đất với đầy đủ các thông tin có liên quan. Hệ thống hồ sơ này là sản
phẩm của các nội dung quản lý khác của quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở,
ngược lại hệ thống hồ sơ này lại là điều kiện đảm bảo thúc đẩy cho các nội dung
đó thực hiện tốt hơn.
2.1.3. Vai trò và ý nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
2.1.3.1. Vai trò của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đối với nhà nước và xã hội: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước
thống nhất quản lý, nên nhà nước phải nắm rõ các thông tin liên quan đến việc
sử dụng đất, thông qua công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà
nước có thể:
- Giám sát hiện trạng sử dụng đất: Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giúp nhà nước
nắm chắc thông tin về chủ sử dụng đất, thông tin từng thửa đất. Những thay đổi
trong quá trình sử dụng đất được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thông qua việc cấp đổi Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, qua đó nhà nước kiểm soát được các giao dịch
về đất đai, giám sát cơ sở hạ tầng, nhà ở, các cơng trình xây dựng trên đất từ đó
có định hướng phát triển phù hợp nhằm đem lại hiệu quả sử dụng đất cao nhất.


- Kết quả cấp Giấy chứng nhận còn là tài liệu phục vụ việc đánh giá tính
hợp lý của hệ thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong cơng tác tuyên truyền
phổ biến pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật, đánh giá xem Luật Đất đai và
các văn bản hướng dẫn thi hành đã đi vào cuộc sống chưa.
- Phục vụ quản lý trật tự xã hội: Thực hiện tốt việc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ giúp
cho công tác thống kê, kiểm kê đất đai, quản lý nhà nước đối với các giao dịch
liên quan đến bất động sản tốt hơn, làm lành mạnh thị trường bất động sản.
Công dân sử dụng nhà, đất có Giấy chứng nhận với tỷ lệ cao sẽ giúp họ yên tâm
hơn vì quyền lợi hợp pháp của họ được nhà nước bảo hộ. Làm cho xã hội văn
minh thêm, nhân dân tin tưởng vào Chính quyền hơn, góp phần vào việc đấu
tranh phịng, chống diễn biến hịa bình của các thế lực thù địch có âm mưu
chống phá cách mạng nước ta.
- Đối với người dân: Cơng tác cấp Giấy chứng nhận với vai trị ghi nhận
các thông tin của thửa đất, của ngôi nhà thành chứng thư pháp lý, là sự đảm bảo
quyền lợi của người sử dụng đất, chủ sở hữu đối với nhà ở đó. Bởi lẽ, một khi
nhà, đất đã được cấp Giấy chứng nhận là nhà nước đã công nhận chủ quyền của
chủ sử dụng, chủ sở hữu. Chủ quyền đó sẽ được bảo hộ bởi chính sách pháp
luật. Như vậy, thơng qua việc cấp Giấy chứng nhận, sự an tồn về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu - sử dụng sẽ được tăng cường.
- Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản: Hầu hết các giao dịch trên thị
trường bất động sản hiện nay đều có tình trạng chung là thiếu thơng tin hoặc
thơng tin thiếu chính xác, khơng kịp thời. Những bất động sản được cấp Giấy
chứng nhận tức là đã được đăng ký đầy đủ các thông tin cần thiết theo đúng quy

định của pháp luật. Những thơng tin đó là cơ sở để người tham gia vào thị
trường bất động sản đưa ra quyết định. Thực tế ít người muốn nhận chuyển
nhượng một thửa đất, mua một ngôi nhà chưa có Giấy chứng nhận vì cịn tiềm
ẩn tranh chấp, khiếu kiện, hoặc thông tin quy hoạch, hạn chế quyền sở hữu - sử
dụng chưa rõ, hay nguồn gốc nhà, đất chưa cụ thể…
- Tạo điều kiện cho các sàn giao dịch bất động sản hoạt động tốt, đẩy
nhanh mơ hình hệ thống địa chính điện tử và Chính phủ điện tử mà trước hết là
hoàn thành việc xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai điện tử. Phục vụ việc tra cứu
thông tin nhà, đất, thông tin quy hoạch.. nhanh chóng, chính xác.
- Khuyến khích đầu tư, mở rộng khả năng huy động vốn, phát triển thị
trường tài chính, tiền tệ: Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý để cho người sử
9


dụng đất, sở hữu nhà ở, có thể vay vốn từ các tổ chức tín dụng ngân hàng thơng
qua việc thế chấp, bảo lãnh. Có thể góp vốn để liên doanh kinh doanh sản xuất,
làm nhiều sản phẩm cho xã hội, tạo công ăn việc làm cho người lao động, hạn
chế tệ nạn xã hội.
- Giảm thiểu tranh chấp về đất đai và nhà ở, nếu có tranh chấp thì dễ giải
quyết: Thực tế cho thấy những ngôi nhà và thửa đất đã được nhà nước cấp Giấy
chứng nhận, được nhà nước cơng nhận chủ quyền thì việc tranh chấp nhà, đất rất
ít xảy ra.
- Phục vụ việc thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng…
Khi nhà nước nắm được một cách chính xác thơng tin về thửa đất và tài sản
trên đất thì việc tính thuế sẽ trở nên dễ dàng, chính xác và hiệu quả hơn, giúp
nhà nước tránh được tình trạng thất thu ngân sách, hồn thiện chủ trương thực
hiện cơng cụ quản lý đất đai bằng công cụ kinh tế, một trong bốn cơng cụ, quy
hoạch, pháp luật, hành chính và kinh tế.
2.1.3.2. Ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Cấp được Giấy chứng nhận đôi bên đều có lợi.
Đất ở và nhà ở là tài sản của cơng dân - của người có quyền sử dụng đất,
có quyền sở hữu nhà ở, tài sản mà chưa được cấp Giấy chứng nhận, hay chậm
được cấp Giấy nếu đủ điều kiện cấp Giấy thì là một thiệt thịi cho cơng dân và
cũng thiệt thịi cho nhà nước. Do vậy nhà nước ta càng phải khẩn trương cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho tất cả trường hợp có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
Tài sản có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận mà không được cấp Giấy là một
vấn đề phi lý, không thể đẩy mạnh việc giao dịch quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở trong thị trường bất động sản được, số phần trăm Giấy chứng nhận
cấp trong dân tăng lên, điều đó càng làm lành mạnh thị trường bất động sản.
- Cấp Giấy chứng nhận là tạo điều kiện cho cơng dân thực hiện quyền của
mình: Công dân phải sống và làm việc theo hiến pháp - pháp luật, cơng dân
được phép làm những gì pháp luật không cấm, Khoản 1 Điều 166 luật đất đai
năm 2013 quy định người sử dụng đất : “được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất”, như vậy việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tạo điều kiện cho cơng dân có quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thực hiện quyền của mình.


- Cấp được Giấy chứng nhận là làm tăng nguồn thu cho ngân sách: Trên
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất đã có đầy đủ thơng tin người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở, diện tích,
hình thể, kích thước, vị trí, quy mơ, số tầng của ngơi nhà, do đó khi cơ quan thuế
xác định thuế sử dụng đất là chính xác theo định lượng, định hình và định tính.
- Cấp được Giấy chứng nhận là đảm bảo an sinh xã hội, góp phần xây
dựng nhà nước của nhân dân, vì nhân dân và do nhân dân.
Việc tranh chấp đất đai mà một trong hai bên, hoặc cả hai bên đã có Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất thì việc giải quyết đơn giản và nhanh gọn, hạn chế những mâu thuẫn láng

giềng không đáng có, giúp ban chỉ đạo tồn dân đồn kết xây dựng đời sống văn
hóa ở tổ dân phố hồn thành nhiệm vụ, nhân dân đoàn kết cùng mặt trận Tổ quốc
tích cực tham gia xây dựng và củng cố chính quyền nhân dân ngày một vững
chắc, xây dựng nhà nước thực sự là của nhân dân, vì nhân dân và do nhân dân.
- Cấp được Giấy chứng nhận là tiếp tục khẳng định thành quả cách mạng
của nhân dân ngày được giữ vững.
Nhân dân ta đã đánh đổ ba đế quốc to là Pháp, Nhật và Mỹ, đã hoàn thành
cuộc cách dân tộc dân chủ nhân dân, khẩu hiệu “người cày có ruộng” đã trở
thành hiện thực. Có ruộng, có đất, có nhà, có tài sản nay được cấp Giấy chứng
nhận lại càng tạo đà cho công dân phát huy hết sức lực, trí tuệ của mình để làm
giàu trên đất.
2.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN
2.2.1. Tổng quan về công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất của một số nước trên thế giới
Xét tổng quát về hệ thống quản lý nhà nước về đất đai (gọi chung là hệ
thống địa chính), mỗi quốc gia có một cách tiếp cận khác nhau, có mục tiêu khác
nhau. Mục tiêu và cách tiếp cận được hình thành do trình độ phát triển kinh tế xã hội, chế độ chính trị, đặc điểm tự nhiên, truyền thống lịch sử của mỗi quốc
gia.
Nói chung, các hệ thống địa chính thiết lập ở các nước khác nhau có khác
nhau về chi tiết nhưng có thể khái qt hình thành bốn chức năng chính. Thứ
nhất là chức năng xác định giá trị kinh tế của đất đai để thu thuế và quản lý tài
chính đất đai, thứ hai là chức năng xác định giá trị pháp lý của đất đai để bảo vệ
quyền lợi của chủ sở hữu, người sử dụng và những người có liên quan, thứ ba là
11


là chức năng xác định những mục đích sử dụng được phép đối với đất đai theo
từng thời kỳ sao cho phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đai, thứ tư là chức năng
cung cấp thông tin về đất đai phục vụ nhu cầu quản lý của nhà nước và nhu cầu
sử dụng của cộng đồng.

2.2.1.1. Ở Mỹ
Mỹ là một quốc gia phát triển, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý. Đến nay, Mỹ đã hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và hồn thành hồ sơ địa chính. Nước Mỹ đã xây dựng một hệ thống
thông tin về đất đai và đưa vào lưu trữ trong máy tính, qua đó có khả năng cập
nhập các thơng tin về biến động đất đai một cách nhanh chóng và đầy đủ đến
từng thửa đất. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Mỹ đã sớm
được hồn thiện. Đó cũng là một trong các điều kiện để thị trường bất động sản
tại Mỹ phát triển ổn định.
2.2.1.2. Ở Australia
Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan chính phủ các Bang thực
hiện. Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng đăng ký quyền đất đai,
cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai
Hệ thống Torrens được hình thành từ năm 1857 ở Bang Nam Australia, là
một hệ thống bằng khốn có tính điển hình. Hệ thống này dựa trên cơ sở quá
trình đăng ký đất đai tại các cơ quan đăng ký, sau đó các cơ quan đăng ký tiến
hành các thủ tục kỹ thuật trong việc thành lập hệ thống hồ sơ địa chính để mơ tả
đầy đủ và chính xác các yếu tố về tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của chủ sở
hữu đất và thửa đất, cuối cùng cơ quan có thẩm quyền phát hành một giấy chứng
nhận quyền sở hữu thửa đất để thay thế mọi loại chứng thư pháp lý khác (chủ sở
hữu giữ 1 bản và cơ quan đăng ký giữ 1 bản)
Văn phịng đăng ký quyền đất đai tại các bang (ví dụ Northern Territory)
là một bộ phận của Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng
thực hiện đăng ký quyền đất đai bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống
thông tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác. Hiện nay, tất cả BĐS đã đăng
ký tại bang đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens. Trong hệ thống
Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký và các bản ghi này lại là
bản lưu của giấy chứng nhận quyền. Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ
thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các giấy chứng nhận
này. Từ ngày 01/12/2000, bản lưu giấy chứng nhận khơng cịn được in ra dưới

dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra để
phục vụ cho giao dịch thế chấp.
2.2.1.3. Ở Thụy Điển
Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thụy Điển từ thế kỷ thứ 16 và đã trở
thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp.
Hệ thống ĐKĐĐ ở Thụy Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20
nhưng vẫn tiếp tục phát triển và hiện đại hoá. Về bản chất hệ thống này là hệ
thống đăng ký quyền tương tự hệ thống Torrens.
Về mơ hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký BĐS do các cơ quan khác nhau
thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống địa chính. Cơ quan đăng ký
tài sản do Tổng cục quản lý đất đai thuộc Bộ Môi trường Thụy Điển. Cơ quan
đăng ký tài sản trung ương có 53 Văn phịng đăng ký BĐS đặt tại các địa
phương khác nhau. Ngồi ra cịn có một số Văn phịng đăng ký tài sản trực
thuộc chính quyền tỉnh.
Các cơ quan ĐKĐĐ, đăng ký BĐS, cơ quan xây dựng và quản trị hệ thống
ngân hàng thông tin đất đai đều hoạt động theo chế độ tự chủ tài chính dựa trên
việc thu phí dịch vụ. Việc đăng ký quyền, đăng ký thế chấp, đăng ký chuyển
quền… do cơ quan đăng ký đất đai thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ.
Để lưu giữ và công bố thông tin dữ liệu liên quan đến các đơn vị bất động
sản đã được đăng ký, một hệ thống lưu trữ chính thức và thống nhất đã được
thiết lập ở Thụy Điển, dưới sự hỗ trợ của một quy trình xử lý tự động thông qua
một Sổ Đăng ký điện tử với tên gọi Sổ Đăng ký bất động sản do Luật Đăng ký
Bất động sản điều chỉnh. Việc quản lý và vận hành hệ thống Sổ Đăng ký bất
động sản thuộc trách nhiệm của Cơ quan Đo đạc đất đai quốc gia.
+ Nội dung thông tin đăng ký được chia thành 5 phần cơ bản, bao gồm:
(1) Phần chung/Phần tổng quát; (2) Phần đăng ký quyền; (3) Phần địa chỉ; (4)
Phần cơng trình trên đất; và (5) Phần dữ liệu định giá tính thuế. Ngồi ra, dữ liệu
đăng ký có thể chứa đựng những thơng tin từ một hoặc một số lĩnh vực đăng ký

khác, gọi là những thông tin bổ sung. Chính phủ có thể ban hành quy định cụ thể
liên quan đến những thông tin bổ sung và nội dung những phần khác của Sổ
Đăng ký bất động sản.
+ Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai được vi tính hóa được cơng khai để
nhân dân giám sát và cũng như có thể dễ dàng tiếp cận qua dịch vụ Internet. Để
truy cập thông tin dữ liệu về một đơn vị bất động sản, người có nhu cầu có thể
13


sử dụng những dấu hiệu nhận biết khác nhau như tên của tài sản (bao gồm tên
huyện, làng, khu và số của đơn vị tài sản), địa chỉ của bất động sản (tên huyện,
tên đường và số địa chỉ), đặc điểm kỹ thuật, ghi chú lưu trữ về quyền đi qua bất
động sản liền kề, ghi chú lưu trữ về kế hoạch sử dụng đất và những quy tắc xây
dựng. Tuy nhiên, dữ liệu được phép truy xuất không phải là tồn bộ thơng tin
lưu trữ đối với đơn vị bất động sản. Để bảo vệ thông tin dữ liệu cá nhân, Cơ
quan Đo đạc Đất đai quốc gia sẽ không cung cấp bất kỳ thông tin nào về người
sở hữu đơn vị bất động sản hoặc về việc thế chấp đơn vị bất động sản. Hơn nữa,
thông tin được truy xuất cũng không thể được sử dụng như là một chứng cứ
pháp lý. Nếu muốn, người có nhu cầu phải liên hệ và yêu cầu cơ quan đăng ký
đất đai cung cấp.
2.2.1.4. Ở Anh
Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất
đai và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống
nhất có Văn phịng chính tại Ln Đơn và 14 văn phịng khác phân theo khu vực
(địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales. Mọi
hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tính nối mạng theo
một hệ thống thống nhất (máy làm việc không kết nối với Internet, chỉ nối mạng
nội bộ để bảo mật dữ liệu). Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong
Luật đăng ký đất đai (Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào
năm 2002, có hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập

nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm 2009. Trước năm 2002, Văn phòng đăng ký đất
đai hoạt động theo địa hạt. Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn
phịng thuộc địa hạt đó. Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và
khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hàng có
thể lựa chọn bất kỳ Văn phịng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh.
Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt
chẽ về đăng ký. Bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ
Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai. nhà nước chỉ bảo hộ
quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký. Cho đến
năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng ký thủ
công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữ
liệu số. Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòng đăng
ký đất đai cung cấp. Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật
đất đai.


Về đối tượng đăng ký: Theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm
đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa
đất dưới dạng thơng tin thuộc tính. Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân
và sở hữu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu...).
2.2.2. Tình hình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại
Việt Nam
a) Thời phong kiến
Sau khi thoát khỏi sự đô hộ của phong kiến phương Bắc, việc xây dựng
đất nước và bảo vệ nền độc lập của dân tộc là nhu cầu bức thiết được đặt ra đối
với các triều đại phong kiến Việt Nam từ thế kỷ thứ XI đến thế kỷ thứ XV. Ở
giai đoạn này phần lớn ruộng đất công được nhà nước trung ương giao cho các
làng xã quản lý, lo việc phân chia cho dân đinh cày cấy, thu thuế và nộp đủ cho
nhà nước. Tuy nhiên, nhà nước chưa trực tiếp can thiệp vào việc đo đạc ruộng
đất. Việc lập điền bạ không được đặt ra. Để nắm được số diện tích ruộng đất cụ

thể cho việc thu thuế và phong thưởng hay ban, cấp, có thể các triều đại Lý Trần sử dụng một số hình thức quản lý thơ sơ, chứ chưa phải là hình thức đo đạc
ruộng đất theo định kỳ.
Quan hệ mua bán ruộng đất cũng được điều chỉnh, đưa vào quy củ với quy
định phải có văn khế chứng nhận giữa bên mua và bên bán ở thời Lý. Đến thời
nhà Trần, do sự phát triển của việc mua bán và tranh chấp ruộng đất, năm 1227,
nhà Trần đã phải quy định rõ việc điểm chỉ lên các giấy tờ, văn khế mua bán
ruộng đất, thậm chí việc điểm chỉ thế nào cũng được quy định cụ thể năm 1237.
Cuối thế kỷ thứ XIV, khi lên nắm chính quyền, Hồ Quý Ly đã ban hành
chính sách hạn điền nhằm hạn chế ruộng đứng tên hay ruộng tư. Để thực hiện
chính sách này, năm 1398, Hồ Quý Ly ra lệnh những người có ruộng đất tư
phải khai diện tích thuộc sở hữu của mình và cắm thẻ ghi rõ tên họ trên bờ
ruộng. nhà nước cũng giao cho các quan phủ, châu, huyện phải cùng nhau đi
đo và lập sổ sách.
Như vậy, có thể thấy việc đo đạc, đăng ký đất đai ở Việt Nam đã được các
triều đại Lý - Trần tiến hành từ rất sớm, ngay những năm đầu tiên của quốc gia
độc lập, nhất là đối với ruộng đất công làng xã và ruộng tư, nhằm phục vụ cho
những nhu cầu nhất định. Tuy nhiên, việc đo đạc mang tính hệ thống trên phạm
vi cả nước chưa được tiến hành, việc lập điền bạ khơng được chú trọng. Vì vậy,
hầu như khơng có nguồn tài liệu chính thức để chứng minh về hoạt động đăng
ký đất đai được tiến hành trong giai đoạn này.
15