Đề tài Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thị xã hương trà, tỉnh thừa thiên huế

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1. Tổng hợp các văn bản do thị xã Hương Trà ban hành có liên quan đến
nội dung quản lý và sử dụng đất trong giai đoạn 2018– 2022............................29
Bảng 4.2. Kết quả chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn thị xã Hương Trà
giai đoạn 2018 - 2022..........................................................................................31
Bảng 4.3. Tổng hợp hồ sơ địa chính thị xã Hương Trà.......................................33
Bảng 4.4. Tổng hợp kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia
đình cá nhân trên địa bàn thị xã Hương Trà năm 2020.......................................34
Bảng 4.5. Hiện trạng sử dụng đất năm 2022 của thị xã Hương Trà....................38
Bảng 4.6. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2022 của thị xã Hương
Trà.......................................................................................................................40
Bảng 4.7. Hiện trạng đất chưa sử dụng năm 2022 của thị xã Hương Trà...........41
Bảng 4.8. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thị xã Hương Trà giai
đoạn 2018-2022...................................................................................................42
Bảng 4.9. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở các xã, phường trên
địa bàn thị xã Hương Trà, Tỉnh Thừa Thiên Huế giai đoạn 2018-2022..............43
Bảng 4.10. Thống kê số tiền thu được cho ngân sách nhà nước từ hoạt động
chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2018-2022....................................45
Bảng 4.11. Đánh giá của cán bộ về những thuận lợi khi chuyển nhượng quyền
sử dụng đất tại thị xã Hương Trà.........................................................................50


DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1. Sơ đồ vị trí của thị xã Hương Trà........................................................22
Hình 4.2. Số lượng hồ sơ chuyển nhượng theo từng năm ở thị xã Hương Trà...42
Hình 4.3. Đánh giá của người dân về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất....46
Hình 4.4. Đánh giá của người dân về thành phần hồ sơ chuyển nhượng............47
Hình 4.5. Ý kiến của người dân về thời gian thực hiện thủ tục chuyển nhượng
quyền sử dụng đất................................................................................................48

Hình 4.6. Đánh giá của người dân về thái độ của cán bộ cơng chức..................48
Hình 4.7. Khó khăn khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà
người dân gặp phải..............................................................................................49
Hình 4.8. Đánh giá của cán bộ về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất
cho hộ gia đình, các nhân trên địa bàn thị xã Hương Trà...................................50

MỤC LỤ


Phần 1. MỞ ĐẦU..................................................................................................1
1.1Tính cấp thiết của đề tài...................................................................................1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu.......................................................................................2
1.2.1 Mục tiêu chung.............................................................................................2
1.2.2. Mục tiêu nghiên cứu cụ thể.........................................................................2
1.2.3. Yêu cầu của đề tài.......................................................................................2
Phần 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.......................................3
2.1. Cơ sở lý luận..................................................................................................3
2.1.1. Một số khái niệm liên quan.........................................................................3
2.1.2. Quyền sử dụng đất.......................................................................................5
2.1.3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất.............................................................8
2.2. Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu........................................................11
2.2.1. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của một số nước trên thế
giới.......................................................................................................................11
2.2.2. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam.......................14
2.2.3. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Thừa Thiên Huế..........15
2.3. Cơ sở pháp lý................................................................................................16
2.3.2. Các văn bản cụ thể về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh TT Huế
và thị xã Hương Trà............................................................................................17
Phần 3. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU....................................................................................................................19

3.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................19
3.2. Phạm vi nghiên cứu......................................................................................19
3.3. Nội dung nghiên cứu....................................................................................19
3.4. Phương pháp nghiên cứu..............................................................................20
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu.......................................................20
3.4.2. Phương pháp phân tích và xử lý số liệu....................................................21
Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU.....................................................................22


4.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa bàn thị xã Hương
Trà, Tỉnh Thừa Thiên Huế..................................................................................22
4.1.1. Điều kiện tự nhiên.....................................................................................22
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội..........................................................................24
4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội..........................27
4.2 Đánh giá về tình hình quản lý và sử dụng đất của địa bàn thị xã Hương Trà,
tỉnh Thừa Thiên Huế...........................................................................................28
4.2.1. Tình hình thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai.................28
4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2022..............................................................38
4.3. Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thị xã Hương Trà
giai đoạn 2018 – 2022.........................................................................................42
4.3.1. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Hương Trà
.............................................................................................................................42
4.3.2. Tình hình đóng góp vào nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ hoạt động
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa bàn Thị xã Hương Trà......................45
4.3.3. Ý kiến của người dân và cán bộ về công tác chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.......................................................................47
4.3.4. Đánh giá chung về việc thực hiện quyền chuyển nhượng của sử dụng đất
tại thị xã Hương Trà............................................................................................51
4.4 Đề xuất giải pháp góp phần khắc phục những khó khăn trong q trình
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thị xã Hương Trà....................................53

4.4.1 Cơ sở đề xuất giải pháp..............................................................................53
4.4.2 Nội dung chi tiết của các giải pháp............................................................53
Phần 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ................................................................55
5.1. Kết luận........................................................................................................55
5.2. Kiến nghị......................................................................................................56
Phần 6: TÀI LIỆU THAM KHẢO......................................................................58
Phần 7: PHỤ LỤC...............................................................................................60


Phần 1. MỞ ĐẦU
1.1 Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai được xác định là tài sản đặc biệt của quốc gia, là nguồn lực quan
trọng, nguồn vốn to lớn của đất nước và là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng
khơng thể thay thế, có ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống, lao động của mọi
người trong xã hội. Ngay từ khi xuất hiện con người đã biết lấy đất đai làm nơi
trú ngụ, sinh tồn và phát triển. Ngày nay cùng với sự phát triển của tiến bộ xã
hội đất đai cùng phát huy được nhiều giá trị to lớn. Đặc biệt trong nền kinh tế thị
trường xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam, đất đai được xác định là tài sản vô giá của
quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố các khu dân cư, các
ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng
bậc nhất của môi trường sống.
Trong những năm qua với sự chuyển dịch kinh tế thị trường định hướng xã
hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế. Làm cho tốc độ đơ thị hóa cao nhu cầu sử
dụng đất ngày càng tăng cao nhưng quỹ đất lại có hạn. Hương Trà là một thị xã
của tỉnh Thừa Thiên Huế hoạt động chuyển nhượng quyền sử đất đã diễn ra khá
nhiều để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của người dân. Để thúc đẩy phát triển
kinh tế và đơn giản hóa thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng
cũng như các thủ tục hành chính về đất đai nói chung trên cơ sở bảo vệ quyền
lợi hợp pháp của người sử dụng đất và có sự quản lý chặt chẽ của pháp
luật.Những năm gần đây quá trình đơ thị hóa đã và đang diễn ra vơ cùng mạnh

mẽ. Cho nên tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất rất phức tạp và có
nhiều bất cập mà công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn cịn trì
trệ, thủ tục hành chính rườm rà và sự thống nhất quản lý chưa cao . Do đó việc
nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người
dân là hết sức cần thiết.
Đây là vấn đề không chỉ xảy ra ở thị xã Hương Trà mà còn xảy ra ở nhiều
nơi trên cả nước nên được UBND thị xã Hương Trà quan tâm và tìm kiếm nhiều
giải pháp khác nhau để khắc phục quản lý tốt việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đồng thời nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý đất đai. Xuất phát
từ những vấn đề trên để tìm ra khó khăn, tồn tại và giải pháp trong chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Hương Trà, tỉnh Thừa Thiên Huế
cùng với sự hướng dẫn của cô giáo – TS. Lê Ngọc Phương Quý, tôi tiến hành
thực hiện đề tài: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho
“hộ gia đình, cá nhân” trên địa bàn thị xã Hương Trà, tỉnh Thừa Thiên
1


Huế”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1 Mục tiêu chung
Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã
Hương Trà, tỉnh Thừa Thiên Huế từ đó đề xuất được các giải pháp góp phần
nâng cao hiệu quả công tác này tại địa bàn nghiên cứu.
1.2.2. Mục tiêu nghiên cứu cụ thể
Đánh giá được tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại khu vực
nghiên cứu.
Đề xuất được một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng
quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại khu vực nghiên cứu.
1.2.3. Yêu cầu của đề tài
Nắm vững luật đất đai, các chính sách, nghị định, thơng tư, quyết định cùng

các văn bản khác có liên quan đến công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Các tài liệu, số liệu điều tra, thu thập phải chính xác, khách quan, trung
thực và đầy đủ.
Tổng hợp, phân tích, đánh giá các số liệu, tài liệu thu thập được một cách
chính xác, khách quan.
Các đề nghị, kiến nghị phải mang tính thực tiễn và tính khả thi cao.


Phần 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lý luận
2.1.1. Một số khái niệm liên quan
2.1.1.1. Đất đai
Trong phạm vi nghiên cứu về sử dụng đất, đất đai được nhìn nhận như
nhân tố sinh thái (FAO, 1976). Theo FAO thì đất đai bao gồm tất cả các thuộc
tính sinh học và tự nhiên về bề mặt trái đất ảnh hưởng nhất định đến tiềm năng
và hiệu quả sử dụng đất. Như vậy đất được hiểu như tông thể, nhiều yếu tố bao
gồm: Khí hậu, địa hình, đất, thổ nhưỡng, thảm thực vật tự nhiên, động vật,
những biến động do hoạt động thay đổi của con người [10].
Theo C.Mác: “Đất là tư liệu sản xuất cơ bản và phổ biến quý báu nhất của
sản xuất nông nghiệp, là điều kiện không thể thiếu được sự tồn tại và tái sinh của
hàng loạt thế hệ loài người kế tiếp nhau”.
Theo Luật đất đai 2013 đã khẳng định “Đất đai là tài nguyên quốc gia
vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng
đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các
cơng trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phịng”. Như vậy, đất đai là
điều kiện chung nhất đối với mọi quá trình sản xuất và hoạt động của con
người. Nói cách khác đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt không có đất sẽ
khơng có sản xuất cũng như khơng có sự tồn tại của con người. Cho nên việc
sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả toàn bộ quỹ đất đai, thì việc hiểu
rõ về khái niệm đất đai vô cùng cần thiết [12].

Tuy nhiên, khái niệm đầy đủ và phổ biến nhất hiện nay về đất đai như sau:
Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích, cụ thể và có các thuộc tính
tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kì, có thể dự đốn được, có
ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự
nhiên, kinh tế - xã hội như: Thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất,
thủy văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người.
2.1.1.2. Thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thuế chuyển quyền sử dụng đất là thuế đánh trên việc chuyển đổi,
chuyển nhượng cho người khác quyền sử dụng đất của mình theo quy định
của pháp luật. Thuế chuyển quyền sử dụng đất là một loại thuế trực thu nhằm
huy động vào ngân sách nhà nước một phần thu thập của người sử dụng đất
khi chuyển quyền sử dụng đất.
3


Thuế thu nhập cá nhân (gọi tắt là thuế TNCN) là thuế trực thu, tính trên thu
nhập của người nộp thuế sau khi đã trừ các thu nhập miễn thuế và các khoản
được giảm trừ theo quy định của pháp luật.
Giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng
tại thời điểm chuyển nhượng.
Cách xác định tính thuế phải nộp đối với chuyển nhượng bất động sản:
Trường hợp 1: Giá chuyển nhượng bất động sản > giá đất, giá tính lệ phí
trước bạ do UBND tỉnh quy định.
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = ([Giá chuyển nhượng bất động sản][Thu nhập miễn thuế]) × 2%.
Trường hợp 2: Giá chuyển nhượng bất động sản < giá đất, giá tính lệ phí
trước bạ do UBND tỉnh quy định.
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = ([Giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do
UBND tỉnh quy định]-[Thu nhập miễn thuế]) × 2% [2].
2.1.1.3. Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ là khoản thu ấn định đối với tổ chức, cá nhân nhận chuyển

nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả đăng ký quyền sử dụng đất khi nhận
chuyển nhượng tài sản hoặc khi hợp thức hóa để được công nhận quyền sử dụng
đất nhằm bảo vệ quyền lợi hợp thức hóa của người sử dụng đất.
Lệ phí trước bạ phát sinh khi nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng
quyền sử dụng đất từ tổ chức, cá nhân này sang tổ chức, cá nhân khác. Việc thu
lệ phí trước bạ nhà đất là nhằm thực hiện quản lý nhà nước về quá trình sử dụng
đất hay thực hiện lợi ích kinh tế - chính trị.
Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí theo tỷ
lệ %. Giá tính lệ phí trước bạ là do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương ban hành. Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ đối với nhà, đất là 0,5%
[8].
2.1.1.4. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trên thực tế nhiều người rất dễ nhầm lẫn trong việc tiếp nhận nội dung khái
niệm giữa chuyển đổi quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất
cho nên cần phải làm rõ nội dung khái niệm để tiếp cận và đánh giá vấn đề
nghiên cứu một cách chính xác, khoa học, đúng với quy định của pháp luật.


Chuyển đổi quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển giao đất
và quyền sử dụng đất cho người khác sử dụng và nhận một diện tích đất nhất
định được chuyển giao từ người đó, các bên vừa là người chuyển đổi, đồng thời
là người nhận chuyển đổi. Nếu giá trị quyền sử dụng đất có sự chênh lệch thì các
bên phải thanh tốn cho nhau phần giá trị chênh lệch đó theo thỏa thuận.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển giao
đất và quyền sử dụng đất đó cho người được chuyển nhượng gọi là bên nhận
chuyển nhượng sử dụng đất trong trường hợp chuyển đi nơi khác, khơng có khả
năng sử dụng hoặc khơng có nhu cầu sử dụng...
Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ
một khoản tiền tương ứng với giá trị của thửa đất tại thời điểm chuyển
QSDĐ. Đặc trưng của chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất đai vẫn thuộc

quyền sở hữu của toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn
của thời gian giao đất; nhà nước có quyền điều tiết địa tô chênh lệch thông
qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà
nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; Tất cả
các cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai nếu
không sẽ bị xem là vi phạm pháp luật [10].
2.1.2. Quyền sử dụng đất
2.1.2.1 Khái niệm quyền sử dụng đất
Quyền của người sử dụng đất được giao đất bao gồm: Quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn
quyền sử dụng đất và quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Các
quyền này chỉ được thực hiện trong thời gian được giao đất, sử dụng đất đúng
mục đích được giao (Chương XI, từ Điều 166 đến 184, Luật đất đai 2013) [11].
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thơng qua
hình thức giao đất, cho th đất. Luật cũng công nhận quyền sử dụng đất đối với
những người sử dụng đất ổn định và quy định về quyền cũng như nghĩa vụ
chung của người sử dụng đất [11].
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất (cá nhân, tổ
chức, hộ gia đình, cơ sở tôn giáo) thông qua quyết định giao đất của nhà nước
có thẩm quyền hoặc hợp đồng cho thuê đất giữa nhà nước với bên có nhu cầu sử
dụng hoặc công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định
lâu dài.
5


Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản, mà theo quy định tại điều 115 và
189, Bộ luật Dân sự 2015 “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao
gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và
các quyền tài sản khác” và “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng,

hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản và có thể được chuyển giao cho người khác theo
thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật” [12].
Qua những dẫn chứng trên đưa ra khái niệm về quyền sử dụng đất như sau
quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể sử dụng đất bao gồm quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn, tặng cho
quyền sử dụng đất; quyền được khai thác các thuộc tính, cơng cụ của đất, quyền
được hưởng các thành quả lao động kết quả đầu tư trên đất và các quyền khác
theo quy định của pháp luật.
2.1.2.2 Phân loại quyền sử dụng đất
a. Quyền chung của người sử dụng đất
Theo quy định tại điều 166 luật đất đai 2013 người sử dụng đất có
quyền chung như sau. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Hưởng thành quả lao động, kết
quả đầu tư trên đất. Hưởng các lợi ích do cơng trình của nhà nước phục vụ
việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp. Được nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ
trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp. Được nhà nước bảo hộ khi người
khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình. Được bồi
thường khi nhà nước thu hồi đất theo quy định của luật này. Khiếu nại, tố cáo,
khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và
những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai [11].
b. Các quyền về chuyển dịch quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo
quy định tại Điều 167, Luật đất đai 2013, cụ thể
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này là việc chuyển giao đất và quyền sử
dụng đất cho người khác sử dụng và nhận một diện tích đất nhất định được
chuyển giao từ người đó.
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển giao
đất và quyền sử dụng đất đó cho người được chuyển nhượng gọi là bên nhận

chuyển nhượng sử dụng đất trong trường hợp chuyển đi nơi khác, khơng có khả


năng sử dụng hoặc khơng có nhu cầu sử dụng... Trong trường hợp này, người
nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với giá trị
của thửa đất tại thời điểm chuyển QSDĐ. Đặc trưng của chuyển nhượng quyền
sử dụng đất là đất đai vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dân và việc chuyển
quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; nhà nước có quyền
điều tiết địa tơ chênh lệch thơng qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng
đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không
được chuyển QSDĐ; Tất cả các cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký
biến động về đất đai nếu không sẽ bị xem là vi phạm pháp luật
- Cho thuê và cho thuê lại là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng
đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận giữa các bên về việc cho thuê,
cho thuê lại quyền sử dụng đất trong một khoảng thời gian nhất định bằng hợp
đồng theo quy định của pháp luật. Về bản chất cho thuê không chuyển giao
quyền sở hữu, quyền sử dụng và bên thuê chỉ có quyền khai thác sử dụng. Đối
với cho thuê lại, người đi thuê cho người khác thuê lại và được sự đồng ý của
người cho thuê. Trong luật đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất
mà người sử dụng đã thuê của nhà nước trong một số trường hợp nhất định, và
trong luật đất đai 2003 thì khơng cấm việc này cịn luật đất đai 2013 đã bỏ hình
thức này khơng coi đó là nội dung chuyển quyền sử dụng đất [11].
- Thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của người
đã chết sang cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật, phù hợp với
quy định của bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.
- Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất
theo thỏa thuận bằng văn bản hợp đồng giữa bên tặng cho và bên được tặng cho,
theo đó bên tặng cho giao đất cho bên được tặng cho mà khơng u cầu đền bù.
Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, nhưng cũng khơng loại
trừ ngồi quan hệ này. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp tặng cho để trốn

thuế nên nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng
cho khơng phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường
hợp vẫn phải chịu thuế trong trường hợp này.
- Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử
dụng đất của mình đi thế chấp ở một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế, cá nhân...
Theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc trao đổi hàng hóa trong một
khoảng thời gian nhất định theo thỏa thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện,
nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Bên thế chấp được tiếp tục sử
dụng đất trong thời hạn thế chấp.

7


- Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất coi giá
trị quyền sử dụng đất của mình như một loại tài sản để góp vốn với người khác
cùng hợp tác sản xuất kinh doanh.
2.1.2.3 Thời điểm thực hiện quyền của người sử dụng đất
a. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 điều 168 của luật này
- Đất khơng có tranh chấp
- Quyền sử dụng đất khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án
- Trong thời hạn sử dụng đất
b. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 điều này, người sử dụng đất
khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất cịn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189,
190, 191, 192, 193 và 194 của luật này [12].

c. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,
thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ
quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
2.1.3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.1.3.1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: Có giấy chứng
nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 điều 186 và trường hợp nhận thừa kế
quy định tại khoản 1 Điều 168 của luật này; Đất khơng có tranh chấp; Quyền sử
dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi
thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất cịn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190,
191, 192, 193 và 194 của luật này. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,


cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời
điểm đăng ký vào sổ địa chính”[12].
2.1.3.2. Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật
cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất.
Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thỏa thuận về nội dung
của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của
Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.
Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích,
đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng

đất [11].
2.1.3.3. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên,
theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử
dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền
cho bên chuyển nhượng theo quy định của luật dân sự và pháp luật về đất đai.
Các bên ký kết hợp đồng hoặc xác định văn bản về bất động sản có thể tự
soạn thảo hoặc u cầu văn phịng công chứng, Ủy ban nhân dân xã,phường …
soạn thảo hợp đồng, văn bản. Về nội dung hợp đồng chuyển nhượng như sau, tên,
địa chỉ của các bên, quyền và nghĩa vụ của các bên, loại đất, hạng đất, vị trí, số
hiệu, ranh giới và tình trạng đất, thời gian sử dụng đất của bên chuyển nhượng, thời
hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng, giá chuyển nhượng, Phương
thức, thời gian thanh toán, trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng [3].
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên phải làm hợp đồng, hợp
đồng phải được thành lập văn bản. Việc chuyển nhượng QSDĐ phải được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền, tức mọi thủ tục phải được đăng ký tại ủy ban
nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai [10].
2.1.3.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch chuyển nhượng
quyền sử dụng đất
2.1.3.4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
a. Quyền của bên chuyển nhượng
- Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền theo
9


thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo đúng
thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại
do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra.

- Không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa
thuận khác.
- Các quyền khác trong hợp đồng.
b. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng
- Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách
nhiệm về thơng tin do mình cung cấp.
- Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện
tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng [11].
- Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và
giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển
nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
2.1.3.4.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
a. Quyền của bên nhận chuyển nhượng
- Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về
quyền sử dụng đất chuyển nhượng.
- Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích,
đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi
của bên chuyển nhượng gây ra.
- Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển
nhượng.


- Các quyền khác trong hợp đồng.

b. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng
- Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn
và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
- Bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
2.2. Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu
2.2.1. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của một số nước
trên thế giới
Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ tư nhân về ruộng đất đã
được xác lập ổn định, q trình tích tụ đất đã đạt đến đỉnh cao, thị trường đất đai
cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế chính trị cho sự vận hành của
nền kinh tế lũng đoạn. ở những nước đang phát triển, trong giai đoạn tăng nhanh
hoặc thu hút mạnh đầu tư nước ngồi thường có các cơn sốt ở các vùng kinh tế
phát triển và các khu đơ thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến tăng
trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngồi thì chính phủ có thể áp dụng các
hình thức can thiệp vào thị trường đất đai [9].
Các quốc gia đang phát triển rút kinh nghiệm của các nước đi trước đã và
đang thi hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trường đất đai theo hướng
giảm bớt tốc độ và quy mơ tích tụ đất đai như là một quy luật tất yếu của sở hữu
tư nhân về đất đai trong nền kinh tế thị trường. Để đảm bảo nơng dân có ruộng,
chính phủ nhiều nước đã đề ra quyết định hạn điền, nhưng nhiều nước vẫn còn
hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai.
Cơn bùng nổ nhu cầu nhà cửa kéo dài một thập niên ở Mỹ đã kết thúc,
khiến thị trường trở nên yên ắng một cách kỳ lạ. Phần lớn người mua lẫn người
bán đều đang đứng ngoài cuộc. Với lượng giao dịch ngày càng thưa thớt, nhiều
nhân viên môi giới bất động sản giờ đây đang chuyển sang làm các công việc
khác.
Khi giá nhà lao dốc ở những địa điểm sôi động nhất và nền kinh tế Mỹ

đang mấp mé bên bờ vực suy thoái, hàng tồn kho vẫn thắt chặt, ngăn giá giảm
sâu hơn. Nhưng cú sốc từ lãi suất vay thế chấp tăng vọt, hệ quả của chiến dịch
11


thắt chặt tiền tệ để chống lạm phát của Cục Dự trữ liên bang Mỹ, đã khiến lĩnh
vực nhà đất rơi vào tình trạng hỗn loạn với thị trường báo hiệu thời kỳ khó khăn
hơn sắp tới.
Theo dữ liệu từ sàn giao dịch bất động sản trực tuyến Zillow, số lượng nhà
rao bán trong tháng 10 của Mỹ giảm 24% so với một năm trước đó, tháng giảm
thứ tự liên tiếp. Đồng thời, lượng giao dịch mua cũng giảm và hiện thấp hơn
17% so với tháng 10-2019.
Với lượng nhà đăng bán còn tồn đọng nhiều ở hạt Bergen, bang New
Jersey, điểm nóng của các giao dịch mua bán nhà ở trong thời kỳ đại dịch
Covid-19, hai nhân viên môi bất động sản Yvette Miranda-Lee và Lamont Byrd
đang thử các chiến lược mới để mở rộng doanh số bán nhà.
Họ đã thuyết phục được một vài người bán đóng vai trị là ngân hàng cho
người mua của họ, cung cấp nguồn tài chính ngắn hạn, giá rẻ để làm cho những
ngơi nhà có giá cả phải chăng.Cách đây 6 tháng, hai nhân viên môi giờ này túi
bụi với công việc kinh doanh. Giờ đây, họ đi gõ cửa từng nhà để tìm kiếm bên
bán có động lực nhất, đó là người sắp mất nhà vì bị ngân hàng tịch biên.
Ở Las Vegas, thị trường yếu đến nỗi Trish Williams, một nhân viên môi
giới của Công ty Keller Williams, đã phải từ chối một số người bán không thực
tế về mức giá mà họ có thể nhận được. Williams phải trả chi phí tiếp thị cho các
thơng tin đăng bán nhà, vì vậy, cơ khơng thể lãng phí với những căn nhà rao bán
với giá bất hợp lý trong tình cảnh thị trường ảm đạm hiện nay.
Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định khơng được bán trong vịng 10
năm và một số các mảnh khác bị quy định không được bán vĩnh viễn và trong
một số trường hợp cụ thể Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho
mình.

Xu hướng cho thuê đất đai để phát triển được coi là biện pháp nâng cao
hiệu quả của việc sử dụng đất. Ngay trong thời kỳ chủ nghĩa xã hội giáo điều,
nhiều nước chủ nghĩa xã hội cũ ngăn cản việc mua bán đất thì ở Nam tư và Ba
lan pháp luật vẫn cho phép tư nhân thuê ruộng. Ở một số nước như Ba Lan,
Nam tư, Hungari, bungari các cơ sở kinh doanh tư nhân có thể thuê ruộng hay
một số khu đất để kinh doanh. Việc cho phép thuê đất và mua bán ruộng đất đã
giúp cho nông nghiệp các nước này phát triển năng động hơn và được coi là biện
pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất [9].
Bất động sản nhà ở Thái Lan, thị trường được các nhà đầu tư Trung Quốc
và Hong Kong ưa chuộng, đang đối mặt với sự suy thoái do ảnh hưởng của đại


dịch Covid-19.
Aliwassa Pathnadabutr, Giám đốc điều hành của CBRE Thái Lan, cho biết
thị trường bất động sản nước này đã có xu hướng giảm từ cuối năm ngối do
tăng trưởng kinh tế chậm chạp, tỉ lệ nợ hộ gia đình cao và giá cả phi thực tế, đặc
biệt là ở các khu vực trung tâm thành phố.
“Ngay cả trước đại dịch Covid-19, các nhà phát triển đã tung ra ít dự án
hơn. Đại dịch đã gây thêm áp lực cho cả chủ đầu tư và người mua”, Aliwassa
cho biết.
Theo Ngân hàng Phát triển Châu Á, nền kinh tế Thái Lan, vốn nằm trong
danh sách các nước có mức tăng trưởng chậm nhất ở Đơng Nam Á vào năm
ngối, dự kiến sẽ giảm 8% trong năm nay.
Theo Bangkok Post, đến quý II năm nay, các nhà phát triển bất động sản đã
giảm giá tới 36%. Tất cả những yếu tố này dự kiến sẽ ảnh hưởng đến thị trường
bất động sản nước này.
Ngày càng ít nhà đầu tư nước ngồi, những người phải đối mặt với các hạn
chế đi lại và nhập cảnh vì Covid-19, đã khiến các nhà phát triển tung ra các đợt
giảm giá để giải phóng hàng tồn kho trong bối cảnh thị trường suy thoái [9].
Tại Trung Quốc quyền sử dụng đất có thể chia làm hai loại: quyền sử dụng

đất được cấp và quyền sử dụng đất được giao. Nhà nước cấp đất cho các doanh
nghiệp nhà nước khơng thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào.
Đối với trường hợp này quyền sử dụng đất không thể chuyển nhượng, cho thuê
hay thế chấp.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở
Trung Quốc đã xuất hiện hình thức quyền sử dụng đất ”giao”. Các doanh nghiệp
người sử dụng đất được phép mua quyền sử dụng đất giao đối với một thửa đất
nhất định nào đó từ nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể. việc mua
bán này có thể được thực hiện thông qua thỏa thuận, đấu thầu hoặc đấu giá. Khi
đã có được quyền sử dụng đất người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất
đai.
Về điều kiện, có ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng đó là, đã
hồn thành nghĩa vụ tài chính để có quyền sử dụng đất, có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và đã bỏ vốn thực hiện ở một mức độ nhất định, thơng
thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án.
Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên có
13


điểm giống với điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật
Việt Nam ở 2 điều kiện đầu. Về điều kiện thứ ba quy định của pháp luật
Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy định của pháp luật Việt Nam. Điều này
tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và
việc quản lý nhà nước về đất đai [9].
2.2.2. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Phâ
n khúc đáng chú ý trê
n thị trường bất độ
ng sản nhà ở nă
m 2022 là că

n
hộ
. Tại TP.HCM, tổng số ca ̆
n hộbán được trong 9 tháng đầu nă
m 2022 là
18.520 că
n hộ
, tă
ng gần gấp đô
i số că
n chào bán thành cô
ng của 9 tháng đầu
nă
m 2021, tă
ng 73% so với 9 tháng đầu nă
m 2020 và đạt gần 77% lượng că
n hộ
bán được của nă
m 2019 – thời điểm trước khi dịch bệ
nh bùng nổ.
Sau mộ
t đợt “bùng nổ” về nguồn cung mới với hơn 15.000 că
n hộchào
bán trong quý 2, trong quý 3, TP.HCM đã ghi nhậ
n nguồn cung mới giảm mạnh,
với chỉ 2.851 că
n hộđược mở bán ra giảm 80% so với quý tru ̛ớc. Trong giai
đoạn quý 4, thị trường bất độ
ng sản có nhiều sự biến độ
ng nê

n nguồn cung ra thị
trường tiếp tục xu hướng giảm của quý 3.
Về mức độhấp thụ, quý 3 năm 2022 ghi nhạ ̂
n 6.726 că
n hộchào bán
thành cô
ng, mặ
c dù tỉ lệbán giảm 36% so với quý tru ̛ớc do nguồn cung mới
khô
ng nhiều, số lu ̛ợng că
n bán ra lại tiếp tục vu ̛ợt gấp 2,4 lần số lu ̛ợng că
n
mở bán, chứng tỏ nhu cầu mua ca ̆
n hộtại TP.HCM vẫn còn rất nhiều dù mức
giá bán khô
ng ngừng tă
ng [16].
Xu hướng giá của thị trường TP. HCM vẫn ghi nhậ
n tă
ng cho đến quý 3.
Bước sang quý 4, tốc độ
tă
ng giá vẫn được ghi nhậ
n tă
ng, mặ
c dù tốc độ
tă
ng có
xu hướng chậ
m lại. Giá sơ cấp trung bình trê

n tồn thị trường đạt mức 2.545
USD (khoảng 61 triệ
u đồng)/m2 trong quý 3.2022, tă
ng 3,4% so với quý trước
và tă
ng 12% so với cùng kỳ nă
m ngối. Trong đó, phâ
n khúc hạng sang có mức
tă
ng trưởng so với quý trước cao nhất, tă
ng đến 9% so với quý 2, chủ yếu do vị
trí của các dự án nằm tại các khu vực đắc địa của TP.HCM.
Tại Hà Nộ
i, nguồn cung mở bán mới trong chín tháng đầu nă
m 2022 tă
ng
trưởng nhẹ so với cùng kỳ nă
m 2021, mặ
c dù vẫn thấp hơn đáng kể so với giai
đoạn trước dịch bệ
nh.
Cụ thể, trong ba quý đầu nă
m, thị trường Hà Nộ
i ghi nhậ
n 11.805 că
n mở
bán mới, tă
ng 3% theo nă
m. Trong đó, quý 3.2022 ghi nhậ
n 3.640 că

n mở bán


mới, tă
ng 5% theo nă
m. Khoảng 59% các sản phẩm mở bán mới trong quý đến
từ phía tâ
y Hà Nộ
i, tiếp theo khu phía nam đóng góp 19% tổng nguồn cung mới.
Mức độhấp thụ của thị trường duy trì ở ngưỡng tương đối khả quan, đạt
3.624 că
n trong quý 3. Mặ
c dù thấp hơn hai quý trước, doanh số trong quý 3
năm 2022 vẫn cao hơn 22,2% so với cùng kỳ nă
m trước – thời điểm thị trường bị
ảnh hưởng bởi các biệ
n pháp hạn chế để chống dịch Covid-19.
Nhìn chung, trong nă
m vừa qua, vấn đề pháp lý dự án chạ ̂
m trễ vẫn là
mộ
t trong những yếu tố tác độ
ng chính vào việ
c sụt giảm nguồn cung trê
n tồn
thị trường. Bê
n cạnh đó việ
c tín dụng của bất độ
ng sản vẫn bị kiểm soát chặ
t

cũng làm cho nhiều doanh nghiệ
p lâ
m vào thế khó trong viẹ ̂
c triển khai dự án
mới. Đối với các hình thức huy độ
ng vốn khác thì nhiều doanh nghiệ
p cũng
đang phải xử lý các vấn đề phát sinh như trái phiếu, cổ phiếu giảm giá, cam kết
lợi nhuậ
n với các quỹ đầu tư...
Ngoài ra, khi thị trường tài chính chung đang phát sinh nhiều vấn đề thì
niềm tin của nhà đầu tư suy giảm và ảnh hưởng tới nhu cầu mua, khả nă
ng thanh
khoản trê
n thị trường. Điều này cũng gián tiếp ảnh hưởng tới khả nă
ng triển khai
các dự án mới của nhiều chủ đầu tư [16]
2.2.3. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
tỉnh Thừa Thiên Huế
Trải qua giai đoạn trầm lắng do dịch bệnh Covid-19, lượng giao dịch bất
động sản tại tỉnh Thừa Thiên Huế dần phục hồi, sau đó chững lại và sụt giảm từ
quý 3/2022. Sở xây dựng tỉnh Thừa Thiên Huế cho rằng thị trường bất động sản
trong năm có diễn biến khơng mấy khả quan. Cụ thể, nguồn cung đang có xu
hướng giảm rõ rệt chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá khơng
phù hợp với đa số người có nhu cầu ở thực. Bên cạnh đó, dịng vốn bất động sản
gặp khó và lãi suất tăng khiến nhiều nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu
tư [16].
Bất động sản ở Huế có dấu hiệu chững lại, một số dự án đã phải áp dụng
chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết
vay, mua lại,… Do xuất phát từ một số vấn đề trong thực tiễn, UBND tỉnh Thừa

Thiên Huế vừa phê duyệt điều chỉnh Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Thừa
Thiên Huế đến năm 2030. Theo đó, Thừa Thiên Huế phấn đấu đến năm 2025,
diện tích nhà ở bình qn tồn tỉnh đạt 27m2 sàn/người. Trong đó, diện tích nhà
ở bình qn tại đơ thị đạt 29m2 sàn/người, diện tích nhà ở bình qn tại nơng
15


thôn đạt 25m2 sàn/người. Riêng nhu cầu về quỹ đất, dự báo đến năm 2025, nhu
cầu đất ở tăng thêm khoảng 2.802ha và đến năm 2030 nhu cầu đất ở tăng thêm
khoảng 3.671ha. Để đạt được các mục tiêu đã đề ra, giai đoạn đến năm 2025,
tổng nhu cầu vốn đầu tư toàn tỉnh khoảng 41.705 tỷ đồng và đến năm 2030 cần
khoảng 53.943 tỷ đồng.Các báo cáo tổng hợp đã hé lộ nhiều dự án quy mô lớn
thông qua chương trình phát triển nhà ở tỉnh Thừa Thiên Huế đến năm 2030 cho
biết, qua số liệu rà soát của các địa phương, đến nay các địa phương đã đề xuất
bổ sung vào danh mục dự án thuộc Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Thừa
Thiên Huế. Đối với nhà ở thương mại, khu đô thị, bổ sung 76 dự án nhà ở
thương mại, khu đô thị tại các địa bàn thành phố Huế với 17 dự án, thị xã Hương
Trà với 13 dự án, Thị xã Hương Thủy với 6 dự án, huyện Phú Vang với 17 dự
án, huyện Quảng Điền với 10 dự án, huyện Phong Điền với 11 dự án, Huyện
Phú Lộc có 2 dự án. Trong đó có nhiều dự án quy mơ lớn, như tại thành phố
Huế có dự án Khu phức hợp đơ thị kết hợp khu nghỉ dưỡng Hải Dương quy mô
1.920 tỷ đồng; Khu đô thị Hương Vinh quy mô 1.325 tỷ đồng; Dự án Nhà ở
chỉnh trang đường Cao Bá Quát quy mô 1.809 tỉ đồng; Dự án Khu đô thị sinh
thái Rú Chá tại xã Hương Phong quy mô 3.150 tỉ đồng; Khu đô thị cầu Tam
Giang quy mô 2.200 tỷ đồng, Dự án Khu đô thị, thương mại dịch vụ du lịch kết
hợp nghỉ dưỡng chăm sóc sức khoẻ Mỹ An quy mô 1.008 tỉ đồng; Khu đô thị
sinh thái, nghỉ dưỡng Phú Thanh quy mô 1.100 tỷ đồng; Dự án khu dân cư tại
Thôn Thượng 2, phường Thuỷ Xn quy mơ 1.190 tỷ đồng,… Ngồi ra, điều
chỉnh thơng tin dự án hoặc hủy bỏ đối với nhiều dự án như, thành phố Huế điều
chỉnh 10 dự án, hủy bỏ 1 dự án; thị xã Hương Trà điều chỉnh 3 dự án; thị xã

Hương Thủy điều chỉnh 5 dự án; huyện Phú Vang điều chỉnh 1 dự án, hủy bỏ 1
dự án; huyện Quảng Điền điều chỉnh 1 dự án; huyện Phong Điền điều chỉnh 3
dự án, hủy bỏ 1 dự án; huyện Phú Lộc điều chỉnh 3 dự án, hủy bỏ 3 dự án; Khu
vực An Vân Dương điều chỉnh 9 dự án [16].
Ngồi ra cịn phát sinh nhiều vấn đề như sốt đất ở địa phương với tâm điểm
của cơn sốt đất là khu vực gần thành thị. Đất ở khu vực ngoại thành và gần
thành phố Huế ghi nhận sự tăng giá mạnh so với cuối năm ngoái. Tháng
10/2020, đất đường Tỉnh Lộ 8B (Hương Vinh, Huế) được rao bán phổ biến 18 20 triệu đồng/m2 thì trong cơn nóng của thị trường, giá đất được nhiều môi giới
chào bán 22 - 26 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, đất tại các khu vực vùng ven của thị
xã Hương Trà ghi nhận mức tăng mạnh nhất, tăng gấp đơi như đất quy hoạch ở
Xã Hương Tồn tăng từ mức 7 - 8 triệu đồng/m2 lên mức 12 - 16 triệu đồng/m2.
2.3. Cơ sở pháp lý