Tài liệu Đề tài: Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyến sử dụng đất trên địa bạn huyện Châu Thành giai đoạn 2005-2009 pdf

Nguyễn T Ngọc Mai




ðánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất
ở huyện Châu Thành giai ñoạn 2005 - 2009

vi
MỤC LỤC

Trang
Trang phụ bìa ii
Phiếu ñánh giá kết quả thực tập tốt nghiệp
Nhận xét của giáo viên. iii
Lời cảm ơn. iv
Danh sách các chữ viết tắt v
Mục lục vi
Danh sách bảng ix
Danh sách hình x
Mở ñầu 1
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU

1.1. ðiều kiện tự nhiên - tài nguyên môi trường 2
1.1.1. ðiều kiện tự nhiên. 2
1.1.2. ðịa hình, thổ nhưỡng và ñịa chất. 4
1.2. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội. 6
1.2.1. Thực trạng phát triển các ngành 6
1.2.2. Thực trạng phát triển xã hội. 6
1.3. Sơ lược về cơ quan. 8
1.3.1. Sơ lược về cơ quan. 8
1.3.2. Tổ chức bộ máy cơ quan 9
1.3.3. Chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn 9
1.4. Một số khái niệm cơ bản 11
1.4.1. ðất và ñất ñai 11

vii
1.4.2. Quyền sử dụng ñất. 11
1.4.3. Chuyển nhượng quyền sử dụng ñất 12
1.4.4. ðiều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất. 12
1.4.5. Các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng ñất 13
1.4.6. Trường hợp nhận chuyển nhượng . 13
1.4.7. Trường hợp không ñược nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất 14
1.5. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng ñất 14
1.5.1. ðối với hộ gia ñình cá nhân 14
1.5.2. ðối với tổ chức 15
1.6.Trình tự và thủ tục thực hiện CNQSDð 15
1.7. Lược sử vấn ñề chuyển nhượng quyền sử dụng ñất qua các giai ñoạn 16
1.7.1. Giai ñoạn trước năm 1988 16
1.8.2. Giai ñoạn 1975 ñến trước khi có luật ñất ñai 1988. 17
1.7.3. Giai ñoạn từ luật ñất ñai 1988 ñến trước khi có luật ñất ñai 1993. 17
1.7.4. Giai ñoạn luật ñất ñai 1993 ñến nay. 18
CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU TÌNH HÌNH CHUYỂN

NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT 21
2.1. Thời gian và ñịa ñiểm thực tập 21
2.2. Mục ñích 21
2.3. Nội dung nghiên cứu 21
2.4. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu. 21
2.5. Ý nghĩa của công tác nghiên cứu. 22
2.6. Phương pháp nghiên cứu. 22
2.7. Quy trình tiến hành nghiên cứu 23
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN. 24

viii
3.1. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất huyện Châu
Thành giai ñoạn 2005-2008 24
3.1.1. ðánh giá việc thực hiện công tác chuyển nhượng QSDð trên ñịa bàn
huyện Châu Thành 24
3.1.2. Tình hình chuyển nhượng QSDð năm 2005. 27
3.1.3. Tình hình chuyển nhượng QSDð năm 2006. 29
3.1.4. Tình hình chuyển nhượng QSDð năm 2007. 31
3.1.5. Tình hình chuyển nhượng QSDð năm 2008. 32
3.2. ðánh giá trường hợp chuyển nhượng QSDð giai ñoạn 2005-2008. 34
3.3. ðánh giá và so sánh tình hình chuyển nhượng QSDð các xã 38
3.4. Công tác quản lý tình hình chuyển nhượng QSDð của Huyện 39
3.4.1. Thuận lợi và khó khăn trong khi thực hiện công tác chuyển nhượng
quyền sử dụng ñất 39
3.4.2. ðánh giá hiệu quả về mặt kinh tế- xã hội thông qua chuyển nhượng
QSDð. 40
CHƯƠNG 4: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 42
4.1. Kết luận 42
4.2. Kiến nghị 43
TÀI LIỆU THAM KHẢO 44

PHỤ CHƯƠNG 45





ix
DANH SÁCH BẢNG

Tên bảng Trang

Bảng 3.1: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất năm 2005 27
Bảng 3.2: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất năm 2006. 30
Bảng 3.3: Số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDð năm 2006-2007 31
Bảng 3.4: Số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDð năm 2008. 33
Bảng 3.5 :Tổng số hồ sơ chuyển nhượng QSDð của huyện từ 2005-
2008. 34
Bảng 3.6 : Tổng số hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng ñất của các xã
từ năm 2005 ñến cuối tháng 5 năm 2009. 37
Bảng 3.7 : Bảng thể hiện một số xã có số hồ sơ nhiều nhất và ít nhất
trong xã về chuyển nhượng QSDð qua các năm 2005, 2006, 2007,
2008, 06/2009. 38

x


DANH SÁCH HÌNH

Tên hình Trang
Hình 1.1: Bản ñồ hành chính huyện Châu Thànhn tỉnh ðồng Tháp 3
Hình 1.2: Sơ ñồ tổ chức bộ máy văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
huyện Châu Thành tỉnh ðồng Tháp. 9
Hình 1.3: Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất. 16
Hình 3.1: Quy trình CNQSDð trên ñịa bàn huyện Châu Thành 25
Hình 3.2: Biểu ñồ thể hiện số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng ñất
huyện Châu Thành 2005 28
Hình 3.3: Biểu ñồ thể hiện số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng ñất
huyện Châu Thành 2006 29
Hình 3.4: Biểu ñồ thể hiện số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng ñất
huyện Châu Thành 2006-2007 32
Hình 3.5: Biểu ñồ thể hiện số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng ñất
huyện Châu Thành 2008 34
Hình 3.6: Biểu ñồ thể hiện số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng ñất
huyện Châu Thành từ 2005-2008 35
Hình 3.7: Biểu ñồ thể hiện số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDð ở xã
Tân Nhuận ðông và Xã An Hiệp. 39

v

DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Kí hiệu Chữ viết tắt
CNQSDð Chuyển nhượng quyền sử dụng ñất
CT Chỉ thị
Qð Quyết ñịnh
QSDð Quyền sử dụng ñất
UBND Ủy Ban Nhân Dân
VPDKQSDð Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
TNMT Tài nguyên Môi trường
TNvà TKQ Tiếp nhận và trả kết quả
TT Thị trấn

1
MỞ ðẦU







ðất ñai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia mà thiên
nhiên ñã ban tặng cho con người, là tư liệu và cũng là ñối tượng sản xuất không
thể thiếu ñược trong cuộc sống sinh hoạt của con người. Trong những năm vừa
qua theo ñịnh hướng của ðảng và nhà Nước ta là theo ñịnh hướng xã hội chủ
nghĩa công nghiệp hóa - hiện ñại hóa ñất nước do ñó mà ñiều kiện kinh tế phát
triển rất nhanh cùng với ñô thị hóa mạnh nên nhu cầu sử dụng ñất của người dân
cũng rất cao. Từ ñó tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất diễn ra cũng khá
sôi ñộng, ñây là vấn ñề mà Phòng Tài Nguyên và Môi Trường huyện Châu
Thành ñang quan tâm và tìm ra giải pháp quản lý ñể phục vụ nhu cầu chuyển
nhượng quyền sử dụng ñất của người dân ñược thực hiện thuận lợi và tốt nhất.
Xuất phát từ tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn
Huyện Em chọn ñề tài tiểu luận tốt nghiệp: “ðánh giá tình hình chuyển nhượng
quyền sử dụng ñất ở huyện Châu Thành -

ðồng Tháp giai ñoạn 2005-2008”, qua
ñề tài chúng ta có thể biết về tình hình chuyển nhượng cũng như tìm giải pháp
góp phần hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn
Huyện.

2

CHƯƠNG 1

GIỚI THIỆU

1.1. ðIỀU KIỆN TỰ NHIÊN-TÀI NGUYÊN MÔI TRƯỜNG:
1.1.1.

ðiều kiện tự nhiên:
* Vị trí ñịa lý:
Huyện Châu Thành là 1 Huyện phía ðông Nam tỉnh ðồng Tháp, toàn
Huyện có 11 xã, 1 thị trấn, có diện tích tự nhiên là 23.404,7 ha chiếm 7,23% diện
tích toàn tỉnh.
Mạng lưới giao thông thuỷ, bộ của Huyện thuận tiện cho việc phát triển
kinh tế xã hội của Huyện. Toàn Huyện có 11,4 km ñường Quốc lộ 80 ñi qua
trung tâm huyện lỵ và nốI liền Huyện vớ Thị xã Vĩnh Long và Thị xã Se ðéc,

gần Quốc lộ 1A và cầu Mỹ Thuận, 2 ñường tỉnh lộ ( 853 và 854 ) với chiều dài
36 km và 12 ñường huyện tạo lợi thế cho Huyện trong việc vận chuyển lương
thực, nông thuỷ sản, vật tư….phục vụ cho sản xuất và ñời sống. Huyện có 1 thị
trấn là thị trấn cái tàu hạ và 11 xã:
1. Xã An Hiệp .
2. Xã An Khánh .
3. Xã An Nhơn .
4. Xã An Phú Thuận .
5. Xã Phú Hựu .
6. Xã Phú Long .
7. Xã Tân Bình .
8. Xã Tân Nhuận ðông .
9. Xã Tân Phú .
10. Xã Tân Phú Trung .
11. Xã Hòa Tân .
3
BẢN ðỒ HÀNH CHÍNH HUYỆN CHÂU THÀNH
4
* Ranh giới Huyện:
- Phía Bắc giáp: Tỉnh Tiền Giang và huyện Cao Lãnh- tỉnh ðồng Tháp.
- Phía ðông giáp: Tỉnh Vĩnh Long
- Phía Nam giáp: Tỉnh Vĩnh Long
- Phía Tây giáp: Huyện Lai Vung và Thị Xã Sa ðéc.
1.1.2. ðịa hình, thổ nhưỡng và ñịa chất:
Huyện nằm về phía hạ lưu sông Tiền, có sông Sa ðéc chảy qua và có hệ
thống kênh trục chính nối với sông Hậu, xu hướng ñịa hình có hướng dốc từ sông
Tiền vào nội ñồng (hướng Bắc - Nam) và tương ñối bằng phẳng, ñịa hình bị chia
cắt bởi hệ thống kênh, rạch dầy ñặc thuận lợi cho việc tưới tiêu và giao thông
thuỷ, tuy nhiên việc xây dựng hệ thống giao thông nông thôn gặp nhiều khó khăn
và tốn kém, hạn chế cho việc cơ giới hoá trong nông nghiệp. Cao trình trung bình

từ +0,8 tới +1,2m, cao nhất +1,5m, thấp nhất +1,7m.
* Khí hậu:
- Huyện có ñặc ñiểm khí hậu chung của tỉnh ðồng Tháp, chịu ảnh
hưởng của khí hậu nhiệt ñới, gió mùa.
- Gió: hướng gió phổ biến theo hướng Tây - Nam và ðông - Bắc từ
tháng năm ñến tháng 11. Ngoài ra còn có gió chướng từ tháng 2 ñến tháng 4, mùa
mưa thường xuất hiện có gió lốc xoáy.
- Lượng bốc hơi: lượng bốc hơi trung bình 3-5mm/ngày. Cao nhất từ 6-
8mm/ngày tập trung từ tháng 3 ñến tháng 6. Tổng lượng bốc hơi bình quân năm
là 1627,2mm.
- ðộ ẩm: ẩm ñộ bình quân cả năm 82,5%, bình quân thấp nhất 50,3%.
- Lượng mưa: lượng mưa trung bình 1200mm/năm, chiếm 90% - 92%
(từ tháng 5 ñến tháng 11 ) lượng mưa cả năm, chiếm 30% - 40% ( tháng 9 - tháng
10) lượng mưa cả năm.


5
* Tài nguyên nước:
- Tài nguyên nước mặt:
Nguồn nước mặt rất dồi dào, phân bố khắp trong huyện với nguồn
cung cấp chính là Sông Tiền, có Sông Sa ðéc chảy qua và hệ thống kênh,
rạch lâu ñời, chằng chịt ñã cung cấp lượng lớn phù sa bồi ñắp, quanh năm
có nguồn nước ngọt thuận lợi cho phát triển cây lúa, cây ăn trái, nuôi trồng
thuỷ sản và ñồng thời phát triển du lịch miệt vườn.
- Tài nguyên nước ngầm:
Theo kết quả thăm dò trử lượng nước ngầm của Liên ñoàn ñịa chất 8
cho thấy huyện Châu Thành cũng như tỉnh ðồng Tháp hạn chế về lượng nước
ngầm so với các tỉnh ðBSCL. Nước ngầm tầng sâu ( 100m - 300m ) tương ñối
dồi dào, nhưng một số nơi bị nhiễm phèn. Những giếng khoang nước ngầm ở
tầng sâu trên 300m chất lượng tốt, có thể phục vụ cho sinh hoạt của người dân

trên ñịa bàn, có khả năng sử dụng cho sản xuất công nghiệp.
* Tài nguyên ñất:
Các kết quả nghiên cứu về ñất ñai do các chuyên gia thuộc Viện Nông Hoá
Thổ Nhưỡng - Bộ NN & PTNT thực hiện năm 1997 ñã ñiều tra ñánh giá tài
nguyên ñất và thành lập bản ñồ ñất tỷ lệ 1/100.000 cho thấy Châu Thành có hai
nhóm ñất chính là:
ðất phù sa: 16120 ha, chiếm 68,88% toàn huyện
ðất phèn: 4981 ha, chiếm 21,28% toàn huyện
Diện tích sông rạch: 2303 ha, chiếm 9,84% toàn huyện
* Tài nguyên cát:
Tài nguyên cát sông của Huyện nằm trên ñịa bàn thuộc xã An Nhơn,
tiếp giáp sông Tiền. Ngoài ra, khu vực ñịa bàn xã An Hiệp cũng có mỏ cát, trữ
lượng ước khoảng trên 4 triệu m
3
, có thể thăm dò và khai thác, phục vụ cho các
công trình xây dựng trên ñịa bàn huyện và cung cấp cho các công trình xây dựng
trên toàn tỉnh.
6
1.2. THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN KINH TẾ XÃ HỘI:

Tốc ñộ tăng trưởng kinh tế của Huyện không ñồng ñiều qua các thời kỳ, tốc
ñộ tăng GDP bình quân hàng năm 5,29 % .
1.2.1 Thực trạng phát triển các ngành:
* Nông nghiệp:
Cơ cấu ngành nông nghiệp có sự triển biến mạnh trên tất cả các lĩnh vực
trồng trọt, chăn nuôi, thuỷ sản, và dịch vụ nông nghiệp. Trong nội bộ ngành nông
nghiệp, trồng trọt và chăn nuôi vẫn giữ vai trò chính, chiếm từ 94%-95%. ðiều
ñó thể hiện cơ cấu ngành nông nghiệp của Huyện là nông - ngư nghiệp.
* Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp:
Tổng sản lượng sản xuất hàng hoá công nghiệp tiểu thủ công nghiệp ước

ñạt 104.092 triệu ñồng, ñạt 111,5% kế hoạch tăng 29,6% so với 2004 chủ yếu là
khu vực doanh nghiệp tư nhân và hộ cá thể với 2183 cơ sở ñăng ký kinh doanh
trên toàn huyện. Tổng mức lưu chuyển hàng hoá - dịch vụ ước ñạt 844.768 triệu
ñồng, ñạt 105,6% kế hoạch tăng 10,9% so với 2004.
* Thương mại dịch vụ:
Ngành dịch vụ của Huyện thời gian qua có mức tăng trưởng khá hơn nhờ
vào việc phát triển mạng lưới giao thông của Huyện, chợ nông thôn ñược hình
thành ñều khắp, các chợ ñầu mối ñược ñầu tư xây dựng nhưng các ngành nghề
dịch vụ phát triển chủ yếu là dịch vụ ăn uống, giải khát nhỏ, lẻ chưa có vai trò
tác ñộng tích cực ñến phát triển sản xuất.
1.2.2. Thực trạng phát triển xã hội:
* Tình hình dân số và lao ñộng:
- Tình hình dân số: huyện Châu Thành có qui mô dân số ñông, ñứng hàng
thứ 4 trong tỉnh, năm 2004 dân số 162737người mật ñộ dân số bình quân là 696
người/km
2
( bình quân toàn tỉnh 491người/km
2
). Chia theo giới tính nam 79.142
người ( 48,63% ) nữ 83.595 người (51,37% ). Trong ñó dân số thành thị
7
13.611người, tỷ lệ ñô thị hoá tính theo dân số thành thị năm 2004 ñạt 8,36%, dân
số nông thôn là 149.126 người chiếm tỷ lệ 91,64%.
- Tình hình lao ñộng: Lực lượng lao ñộng hiện nay trong huyện rất dồi dào
nhưng chất lượng thấp, ña số là lao ñộng phổ thông, học tập kinh nghiệm do
truyền nghề là chính, tỷ lệ lao ñộng qua ñào tạo rất thấp.
* Tình hình giáo dục và y tế:
- Giáo dục: Về giáo dục ñã có bước phát triển, hệ thống trường, lớp ñược
sửa chữa, xây dựng ñáp ứng ñược nhu cầu giảng dạy và học tập.
-Huyện chấm dứt tình trạng học ba ca từ năm 1994 -1995, giảm dần số

phòng học tạm bợ, từng bước ñầu tư cơ sở vật chất và trang thiết bị các trường
trọng ñiểm theo hướng hình thành trường chuẩn quốc gia.
- Y tế: Toàn Huyện có 01 phòng khám khu vực và 12 trạm y tế xã, thị
trấn, mỗi trạm y tế ñiều có y, bác sĩ có khả năng tiếp nhận và thực hiện sơ cấp
cứu ban ñầu: có 90 giường bệnh với 134 cán bộ ngành y, trong ñó có 30 bác sĩ,
61 y sĩ kỹ thuật viên và 43 cán bộ có trình ñộ khác. Ngành dược có 07 cán bộ
gồm 02 dược sĩ cao cấp, 02 dược sĩ trung cấp và 03 dược tá. Bình quân có 1,2
bác sĩ và 5,7 giường bệnh trên 1 vạn dân.
* Hệ thống cơ sở hạ tầng phục vụ ñời sống và sản xuất:
- Giao thông:
Toàn huyện có 11,134 km ñường Quốc lộ 80 ñi qua trung tâm Huyện lỵ
ñược trãi nhựa, hai ñường tỉnh( 853 và 854) với chiều dài 36 km trãi ñá và ñất ñỏ,
12 ñường Huyện trong ñó có một số ñược ñầu tư trải bê tông cốt thép, các ñường
liên xã, liên ấp hầu như còn là ñường ñất. Nhìn chung ñường bộ của Huyện còn
nhiều hạn chế, giao thông gặp nhiều khó khăn.
Vận tải ñường thuỷ Huyện có tuyến vận tải thuỷ quốc gia ñi qua là
sông Sa ðéc có vị trí quan trọng trong việc vận chuyển hàng hoá nối liền
với Vĩnh Long, An Giang, Cần Thơ, các tỉnh trong vùng ðBSCL và Thành
phố Hồ Chí Minh.
8
- Hệ thống thủy lợi: chủ ñộng tưới tiêu, kiểm soát lũ ñáp ứng yêu
cầu chuyển dịch cơ cấu cây trồng, thâm canh tăng vụ cho 18.775 ha ñất
nông nghiệp kết hợp với giao thông thuỷ, bộ và phân bố dân cư.
- Mạng lưới ñiện: Nhìn chung, cho ñến nay hệ thống mạng lưới ñiện
Quốc gia ñã ñến ñược tất cả các xã trong huyện, phục vụ sinh hoạt và sản
xuất, tuy nhiên số hộ sử dụng ñiện năm 2000 mới ñạt 63%. Tỷ lệ ñiện
dùng cho sản xuất chỉ khoảng 1/4 tổng sản lượng ñiện toàn huyện.Chủ yếu
phục vụ cho khu vực xay xát thuộc xã Tân Bình.Trong huyện không có
công trình ñiện phục vụ cho sản xuất nông nghiệp hoặc tưới tiêu, các làng
nghề sản xuất tập trung như làm bột ở Tân Bình,Tân Phú Trung, sản xuất

ngói ở An Hiệp…
- Thông tin liên lạc: Mạng lưới bưu chính viễn thông ngày càng ñược mở
rộng và nâng cao chất lượng phục vụ, Huyện có 01 bưu ñiện huyện,04 bưu cục
và 04 bưu ñiện văn hoá. Ngoài ra ,các xã , thị trấn trong huyện ñều có trạm bưu
ñiện có khả năng phát thư, báo trong ngày. Tỷ lệ các xã có trạm biến ñiện là
100%.
- Văn hoá thông tin -Thể dục thể thao:
Thực trạng hiện nay văn hoá thông tin - thể dục thể thao vừa thừa, vừa thiếu
về nghiệp vụ. Có lúc có nơi ñiều hành còn chưa ñáp ứng yêu cầu ñặt ra, không
theo nhiệm vụ cụ thể của từng ñịa phương.
Nhìn chung cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ sản xuất và ñời sống cho các hộ
nông dân trên ñịa bàn huyện tương ñối ñầy ñủ. Song, ñể ñáp ứng nhu cầu sản
xuất và ñời sống ngày càng phát triển thì rất cần sự tiếp tục ñầu tư, nhất là hoàn
chỉnh hệ thống thuỷ lợi, giao thông nông thôn và giao thông trên ñịa bàn.
1.3. SƠ LƯỢC VỀ CƠ QUAN:
1.3.1.Sơ lược về cơ quan:
- Phòng ðịa Chính: từ 1995 ñến 2000
- Phòng Nông Nghiệp ðịa Chính từ ñầu 2001ñến cuối 2003
9
- Phòng Tài Nguyên và Môi Trường : từ ñầu năm 2000 ñến 21/6/2005
- Văn Phòng ðăng Ký Quyền Sử Dụng ñất:từ 22/6/2005 ñến nay
- Văn Phòng ðăng Ký Quyền Sử Dụng ðất huyện thuộc Phòng Tài Nguyên
Và Môi Trường, chịu sự chỉ ñạo, quản lý của Phòng Tài Nguyên và Môi Trường
theo phân cấp quản lý của UBND huyện.
1.3.2.Tổ chức bộ máy cơ quan:

Hình 1.2. Sơ ñồ tổ chức bộ máy văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
huyện Châu Thành tỉnh ðồng Tháp.
1.3.3. Chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn:
* Chức năng:
Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất là cơ quan dịch vụ công có chức
năng tổ chức thực hiện ñăng ký sử dụng ñất và biến ñộng sử dụng ñất, quản lý hồ
sơ ñịa chính và giúp cơ quan Tài nguyên và Môi trường trong việc thực hiện thủ
tục hành chính về quản lý, sử dụng ñất ñai . Việc thành lập Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất là việc tách bạch giữa cơ quan quản lý nhà nước về ñất ñai
(Phòng Tài Nguyên và Môi trường giữ vai trò thiết kế )và bộ phận tổ chức thực
hiện (Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất giữ vai trò thi công), sẽ làm giảm
GIÁM ðỐC
PHÓ GIÁM ðỐC
Bộ phận
hành
chính(văn
thư, lưu
trữ, kế toán
thủ quỷ)
Bộ phận
ñăng ký thế
chấp, bảo
lãnh quyền
sử dụng ñất
Bộ
phận

ñăng
ký
thống
kê
Bộ phận
kỹ thuật
và ño ñạc
Bộ phân kiểm
tra, ñăng ký ,
chỉnh lí biến
ñộng quyền sử
dụng ñất
10

nhẹ công việc cho cơ quan quản lý Nhà Nước có ñiều kiện ñể tập trung nghiên
cứu, quản lý Nhà Nước về ñất ñai tốt hơn trên ñịa bàn Huyện .
* Nhiệm vụ và quyền hạn:
- Giúp trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường làm ñầu mối thực hiện các
thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñẩt trên ñịa bàn
Huyện.
- ðăng ký sử dụng ñất và chỉnh lý biến ñộng về sử dụng ñất theo quy ñịnh
của pháp luật .
- Lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ bản sao hồ sơ ñịa chính ñối với tất cả
các thửa ñất thuộc phạm vi ñịa giới hành chinh cấp Huyện.
- Cung cấp số liệu ñịa chính cho cơ quan có chức năng xác ñịnh mức thu
tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất và các loại thuế có liên quan ñến ñất ñai.
- Lưu trữ, quản lý bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñai và các
giấy tờ khác hình thành trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính.
- Thực hiện trích ño thửa ñất, thống kê kiểm kê ñất ñai và lập bản ñồ hiện
trạng cấp huyện và cấp xã.

- Cung cấp bản ñồ ñịa chính, trích lục bản ñồ ñịa chính, trích sao hồ sơ ñịa
chính và các thông tin khác về ñất ñai phục vụ quản lý Nhà Nước và nhu cầu của
cộng ñồng.
- Thực hiện việc thu phí , lệ phí trong quản lý ñất ñai theo quy ñịnh của
pháp luật.
- Thực hiện chế ñộ báo cáo theo quy ñịnh hiện hành về tình hình thực hiện
nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác ñược giao cho Phòng Tài nguyên và Môi
trường.
- Quản lý viên chức, người lao ñộng và tài chính, tài sản thuộc văn phòng
theo quy ñịnh của pháp luật .


11

1.4. MỘT SỐ KHÁI NIỆM CƠ BẢN:
1.4.1. ðất và ñất ñai.
- ðất: là một vật thể thiên nhiên hình thành lâu ñời do kết quả tác ñộng tổng
hợp bao gồm các yếu tố : khoáng chất dinh dưỡng, sinh vật, cấu trúc ñất, kích
thước của ñất, nước trong ñất
- ðất ñai: Có nhiều khái niệm về ñất ñai:
+ ðất ñai: là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng ñứng (gồm
khí hậu của bầu khí quyển, lớp ñất phủ bề mặt thảm thực vật, ñộng vật, diện tích
mặt nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng ñất ) theo chiều nằm
ngang-trên mặt ñất ( là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng ñịa hình, thuỷ văn thảm thực
vật cùng với các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn ñối
với hoạt ñộng sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người.
+ ðất ñai: là sự gắn kết giữa lao ñộng con người trên bề mặt ñất thổ
nhưỡng tạo ra sản phẩm. Vai trò của ñất ñai ñược Mác khái quát: “ðất là mẹ sức
lao ñộng là cha, sản sinh ra của cải vật chất”. C.Mác và E.Ănghen. Tuyển tập, tập
23, NXB Sự Thật, HN 1979 trang 189.

+ Luật ñất ñai 1993 cũng ñã khẳng ñịnh ñất ñai:
Là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá.
Là tư liệu sản xuất ñặc biệt.
Là thành phần quan trọng hang ñầu của môi trường sống.
Là ñịa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn
hoá xã hội, an ninh và quốc phòng.
1.4.2. Quyền sử dụng ñất:
- Quyền sử dụng ñất: là quyền của người sử dụng ñất, ñược quyền sở hữu,
quyền chuyển ñổi QSDð với mảnh ñất ñang sử dụng hợp pháp theo quy ñịnh của
pháp luật.

12

* Người sử dụng ñất có các quyền chung sau ñây:
+ ðược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.
+ Hưởng thành quả lao ñộng, kết quả ñầu tư trên ñất.
+ Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo ñất
nông nghiệp.
+ ðược Nhà nước hướng dẫn và giúp ñỡ trong việc cải tạo, bồi bổ ñất
nông nghiệp.
+ ðược Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm ñến quyền srư
dụng ñất hợp pháp của mình.
+ Khiếu nại tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng
ñất hợp pháp của mình và nhũng hành vi khác vi phạm pháp luật về ñất ñai.
- Một số quyền cơ bản: quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng,cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng ñất; quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất.
1.4.3. Chuyển nhượng quyền sử dụng ñất.
Thuật ngữ chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ra ñời từ Luật ñất ñai 1993,
hộ gia ñình cá nhân, tổ chức (gọi chung là người sử dụng ñất) chỉ có quyền sử

dụng ñất chứ không có quyền sở hữu ñịnh ñoạt. Nhà nước có quyền cho phép
hoặc không cho phép người sử dụng ñất ñược chuyển nhượng QSDð của mình
cho người khác.
Chuyển nhượng QSDð là việc người có quyền sử dụng ñất hợp pháp
chuyển giao ñất và quyền sử dụng ñất tuân theo những quy ñịnh của Bộ luật dân
sự và pháp luật ñất ñai hiện hành.
- Như vậy, chuyển nhượng QSDð: là hình thức chuyển QSDð, trong ñó
người có ñất ñang sử dụng ñất (gọi là bên chuyển nhượng QSDð) chuyển giao
cho người ñược chuyển nhượng (gọi là bên nhận chuyển QSDð) trong ñó bên
nhận QSDð phải trả tiền cho bên chuyển QSDð theo thỏa thuận trong hợp ñồng.

13

1.4.4. ðiều kiện nhận chuyển nhượng QSDð:
- ðiều 711 của Bộ luật dân sự chỉ quy ñịnh chung về ñiều kiện của người
ñược chuyển nhượng QSDð như sau:
+ Có nhu cầu sử dụng ñất.
+ Chưa có ñất hoặc ñang sử dụng ñất dưới hạn mức theo quy ñịnh của
pháp luật về ñất ñai và nếu sau khi nhận quyền sử dụng ñất, thì ñất sử dụng
không quá hạn mức với từng loại ñất.
- ðiều 9 chương II của nghị ñịnh 17/CP quy ñịnh chi tiết hơn ñối với việc
nhận chuyển nhượng ñất nông nghiệp:
+ Trường hợp nhận chuyển nhượng QSDð lúa nước thì người nhận
chuyển nhượng phải là hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
+ ðối với hộ gia ñình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất vượt hạn
mức thì diện tích vượt hạn mức ñó phải chuyển sang thuê ñất theo quy ñịnh của
tại ñiểm 1 khoản 5 ñiều 1 của luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của luật ñất ñai.
1.4.5. Các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng ñất.
- ðối với hộ gia ñình cá nhân ñã ñược nhà nước giao ñất lần ñầu ñối với ñất
nông nghiệp không thu tiền sử dụng ñất, ñất ở ñược miễm tiền sử dụng ñất mà ñã

chuyển nhượng và không còn ñất sản xuất, không còn ñất, nếu ñược nhà nước
giao ñất lần thứ hai. ðối với ñất nông nghiệp không thu tiền sử dụng ñất, ñất ở
ñược miễn tiền sử dụng ñất thì không ñược chuyển nhượng, tặng cho quyền sử
dụng ñất trong thời hạn 10 năm kể ttừ ngày ñược giao ñất lần thứ hai.
- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sinh sống trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt,
phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng ñặc dụng nhưng chưa có ñiều kiện
chuyển ra khỏi phân khu ñó thì chỉ ñược chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
ñất ở, ñất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản
cho hộ gia ñình cá nhân sinh sống trong phân khu ñó.
- Hộ gia ñình cá nhân ñược Nhà nước giao ñất ở, ñất sản xuất nông nghiệp
trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ ñược chuyển nhượng, tặng cho quyền sử
14

dụng ñất ở, ñất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia ñình, cá nhân ñang sinh sống
trong khu vực rừng phòng hộ.
1.4.6. Trường hợp nhận chuyển nhượng :
- Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất phải sử dụng ñất ñúng mục
ñích ñã ñược xác ñịnh trong thời hạn sử dụng ñất.
- Hộ gia ñình, cá nhân ñược nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất tại nơi
ñăng ký hộ khẩu thường trú và ñịa phương khác trừ trường hợp quy ñịnh tại
khoản 3, khoản 4 ñiều 103,104 của nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP.
- Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng ñất kinh doanh thì ñược nhận chuyển
nhượng QSDð tại nơi ñăng ký kinh doanh và tại ñịa phượng khác trừ trường hợp
quy ñịnh tại khoản 1 và 2 ñiều 103 của nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP.
Người chuyển nhượng QSDð quy ñịnh tại khoản này ñều ñược cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất mà không phụ thuộc vào ñiều kiện và nơi ñăng ký hộ
khẩu, nơi ñăng ký kinh doanh.
1.4.7. Trường hợp không ñược nhận chuyển nhượng QSDð (quy ñịnh tại
ñiều 103 nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP):
- Tổ chức, hộ gia ñình cá nhân không ñược nhận chuyển nhượng, tặng cho

quyền sử dụng ñất ñối với trường hợp pháp luật không cho phép chuyển nhượng
QSDð.
- Tổ chức kinh tế không ñược nhận chuyển nhượng QSDð chuyên trồng ñất
trồng lúa nước, ñất rừng phòng hộ, ñất rừng ñặc dụng của hộ gia ñình, cá nhân
trừ trường hợp chuyển mục ñích sử dụng ñất theo quy ñịnh, kế hoạch sử dụng ñất
ñã ñược xét duyệt.
- Hộ gia ñình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không ñược
nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng ñất chuyên trồng lúa nước.
- Hộ gia ñình, cá nhân không ñược nhận chuyển nhượng QSDð ñất nông
nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc
15

rừng ñặc dụng , trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực
rừng ñặc dụng, rừng phòng hộ ñó.
1.5. HỒ SƠ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT.
1.5.1. ðối với hộ gia ñình cá nhân:
- Hợp ñồng chuyển nhượng quyền sử dụng ñất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.
- Sơ ñồ thửa ñất .
- Chứng từ nộp tiền thuê ñất .
1.5.2. ðối với tổ chức:
- Hợp ñồng chuyển nhượng quyền sử dụng ñất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.
- Trích lục bản ñồ thửa ñất chuyển nhượng.
- Chứng từ nộp tiền thuê ñất .
1.6. TRÌNH TỰ VÀ THỦ TỤC THỰC HIỆN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ðẤT:
- Theo luật ñất ñai 2003:
Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng QSDð ñược quy ñịnh :
+ Hồ sơ chuyển nhượng QSDð nộp tại VPðKQSD ñất.

Trường hợp hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất tại nông thôn thì nộp tại
UBND xã nơi có ñất ñể chuyển cho VPðKQSD ñất.
+ Hồ sơ chuyển nhượng QSDð gồm: hợp ñồng chuyển nhượng QSDð và
giấy chứng nhận QSDð.
+ Trong thời hạn không quá 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận ñủ hồ sơ
hợp lệ, VPðKQSD ñất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi số liệu ñến cơ quan
thuế ñể xác ñịnh nghĩa vụ tài chính, chỉnh lý cấp GCN QSDð ñã cấp hoặc cấp
GCN QSDð ñối với trường hợp phải cấp mới.
+ Trong thời hạn không quá 05 ngày kể từ ngày bên chuyển nhượng và
bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng
ðKQSDð có trách nhiệm trao GCN QSDð cho người chuyển nhượng QSDð.
16











Hình 1.3:Sơ ñồ thể hiện quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất.
1.7. LƯỢC SỬ VẤN ðỀ CNQSDð QUA CÁC GIAI ðOẠN:
1.7.1. Giai ñoạn trước năm 1975:
- Từ sau cách mạng tháng 8 năm 1945-1954: sau khi cách mạng tháng 8
thành công, Nhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa ra ñời, năm 1946 chủ tịch
Hồ Chí Minh kí sắc lệnh giảm tô và chỉ thị chia diện tích ñất của ñồn ñiền cho
dân nghèo ñặc biệt ngày 04/12/1953 Quốc hội thông qua luật cải cách ruộng ñất

với mục ñích là thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng ñất của thực dân Pháp và các ñế
quốc xâm lược, xóa bỏ chế ñộ phong kiến, chiếm hữu ruộng ñất của giai cấp ñịa
chủ, ñể thực hiện ruộng ñất của nông dân.
- Từ 1954-1975: ðặc biệt trong giai ñoạn này Hiến pháp 1959 ñược ban
hành ñã công nhận ở nước ta 3 hình thức sở hữu về ñất ñai ( Sở hữu nhà nước, sở
hữu tập thể, sở hữu tư nhân). Cơ bản ñến Nghị quyết số 125/CP ngày 28/16/1971
thì việc mua bán chuyển nhượng ñất ñai dưới bất cứ hình thức nào cũng bị
nghiêm cấm.
UBND xã,
thị trấn
Ủy Ban Nhân Dân
Huyện
Phòng tài nguyên và
Môi trường
chi cục
thuế
Văn phòng
ðK QSDð
Kho bạc
Nhà nước
Hộ gia ñình,
cá nhân
17

1.7.2. Giai ñoạn 1975 ñến trước khi có luật ñất ñai 1988:
- Sau khi ñất nước ñược thống nhất, hệ thống pháp luật ñược xây dựng
thống nhất trên cả nước. Chính phủ cách mạng lâm thời ñã ban hành Nghị ñịnh
01/75, ngày 03/03/1975 ñể ñiều hành mối quan hệ ñất ñai nhằm xóa bỏ quyền
chiếm hữu ñất ñai của ngụy quân, ngụy quyền, tay sai, ñịa chủ phong kiến quốc
hữu hóa giao lại cho nhân dân và thừa nhận quyền sở hữu ruộng ñất của nông

dân, hướng dẫn nông dân vào con ñường làm ăn tập thể thông qua các tập ñoàn
sản xuất, hợp tác xã.
- ðến 1980 Quốc hội ban hành hiến pháp, khẳng ñịnh về mặt pháp lý ñất
ñai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý. Người sử dụng ñất
không phải nộp tiền sử dụng ñất, các hình thức mua bán ñất ñiều bị nghiêm cấm.
1.7.3. Giai ñoạn từ Luật ñất ñai 1988 ñến trước khi có luật ñất ñai 1993:
- Quốc hội khóa VIII ñã thông qua và ban hành Luật ñất ñai ngày
29/12/1987 Luật ñất ñai ñầu tiên của nước ta gồm 6 chương, 57 ñiều. ðây là sự
kiện quan trọng mở ñầu cho việc thống nhất ñất ñai trên nền tảng Hiến pháp1980.
- Luật ñất ñai 1988 ñã kịp thời ñáp ứng nhu cầu sử dụng ñất, ñã giải quyết
một số vấn ñề mà trước ñó chưa có văn bản nào ñề cập. Quan trọng nhất là việc
xác ñịnh ñối tượng nào ñược giao ñất ñể sử dụng ổn ñịnh lâu dài, có thời hạn
hoặc tạm thời. Nhưng không có nhu cầu thì trả lại, nghiêm cấm mọi hành vi sang
nhượng , mua bán ñất ñai. ðây là những ñiều không khả thi, không phù hợp với
thực tế. Tuy nhiên việc chuyển nhượng sử dụng ñất trong thực tế vẫn diễn ra sôi
ñộng, nên tại ñiều 16 Luật ñất ñai 1988 có qui ñịnh việc chuyển nhượng hạn hẹp
ở 3 nội dung:
+ Khi hộ nông dân vào hoặc ra khỏi hợp tác xã, tập ñoàn sản xuất nông
lâm nghiệp.
+ Khi hợp tác xã, tập ñoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thỏa thuận
trao ñổi ñất cho nhau ñể tổ chức lại sản xuất.
+ Khi người ñược giao ñất chuyển ñi nơi khác hoặc ñã chết thi thành viên
trong hộ vẫn tiếp tục sử dụng ñất ñó.
18

- ðến những năm 1991-1992 do nền kinh tế chuyển sang nền kimh tế thị
trường , nhu cầu sử dụng ñất tăng cao, việc chuyển nhượng ñất ñai của người dân
diễn ra sôi ñộng, ñầu cơ làm cho giá ñất tăng vọt dẫn ñến thị trường nhà ñất lên
cơn sốt, vượt ra tầm kiểm soát của nhà nước. Trước tình hình ñó sự ra ñời Hiến
Pháp 1992 rất kịp thời trong thời kì ñổi mới. Tại ñiều 18 của hiến pháp 1992 ñã

quy ñịnh" Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ ñất ñai theo quy ñịnh và pháp
luật, ñảm bảo sử dụng ñất ñúng mục ñích và có hiệu quả. Nhà nước giao ñất cho
các tổ chức và cá nhân sử dụng ñất lâu dài. Tổ chức cá nhân có trách nhiệm bảo
vệ, bồi bổ khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm ñất, ñược chuyển quyền sử dụng
ñất, ñược nhà nước giao ñất theo quy ñịnh của pháp luật ."
1.7.4. Giai ñoạn Luật ñất ñai 1993 ñến nay:
* Từ luật ñất ñai 1993 ñến trước khi có Nghị ñịnh 17/1999/Nð-CP:
- Luật ñất ñai 1993 ñược Quốc hội khóa IX thông qua ngày 14/07/1993 và
có hiệu lực từ ngày 15/10/1993. Luật ñất ñai có những quy ñịnh mới như sau:
+ Quy ñịnh hệ thống ngành ñịa chính từ Trung Ương ñến tận cấp xã,
phường.
+ Quy ñịnh các quyền của người sử dụng ñất: chuyển ñổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng ñất.
+ Quy ñịnh hạn mức các loại ñất.
+ Thừa nhận ñất có giá trị.
+ Nhà nước trực tiếp giao ñất cho người sử dụng ñất ổn ñịnh, lâu dài.
Như vậy, lần ñầu tiên Luật cho phép người sử dụng ñất có quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng ñất. ðây là quy ñịnh mang tính ñột phá phù hợp với nền
kinh tế thị trường ñáp ứng nhu cầu và nguyện vọng của ñông ñảo quần chúng
nhân dân, là ñiều kiện thuận lợi ñể phát triển kinh tế.
Tuy nhiên, qua 5 năm thực hiện Luật ñất ñai 1993 lộ nhiều bất cập:
- Ngày 05/09/1994 Chính phủ ban hành Nghị ñịnh 114/Nð-CP quy ñịnh chi
tiết thi hành luật thuế chuyển QSDð năm 1994, trong ñó có quy ñịnh: khi ñược