Đề tài Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện phú lộc, tỉnh thừa thiên huế giai đoạn 2018 – 2022

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Phú Lộc năm 2022..............................39
Bảng 4.2. Tình hình biến động đất đai của huyện Phú Lộc giai đoạn 2018-2022
.............................................................................................................................45
Bảng 4.3. Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất giai đoạn 2018-2022
.............................................................................................................................49
Bảng 4.4. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ cho hộ gia đình, cá
nhân tại địa bàn huyện Phú Lộc giai đoạn 2018-2022........................................51
Bảng 4.5. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân tại
địa bàn huyện Phú Lộc giai đoạn 2018-2022......................................................53
Bảng 4.6. Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân
tại địa bàn huyện Phú Lộc giai đoạn 2018-2022.................................................55
Bảng 4.7. Kết quả điều tra thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 58
Bảng 4.8. Kết quả điều tra thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất.............60
Bảng 4.9. Kết quả điều tra thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất...........61
Bảng 4.10. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về các loại phí, lệ phí,
thuế khi thực hiện các quyền sử dụng đất...........................................................63
Bảng 4.11. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về thủ tục khi thực
hiện các quyền sử dụng đất.................................................................................64
Bảng 4.12. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về các văn bản hướng
dẫn khi thực hiện các quyền sử dụng đất............................................................65
Bảng 4.13. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về thành phần hồ sơ
khi thực hiện các quyền sử dụng đất...................................................................65
Bảng 4.14. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về thái độ của cán bộ
khi thực hiện các quyền sử dụng đất...................................................................66
Bảng 4.15. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về thời gian hoàn
thành các thủ tục khi thực hiện các quyền sử dụng đất.......................................67
Bảng 4.16. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về mức độ hài lòng khi
thực hiện các quyền sử dụng đất.........................................................................68
Bảng 4.17. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân rủi ro khi giao dịch khi
thực hiện các quyền sử dụng đất các quyền sử dụng đất.....................................68

Bảng 4.18. Tổng hợp kết quả điều tra đối với cán bộ chuyên môn về việc thực
hiện một số quyền sử dụng đất qua điều tra thực tế............................................69


DANH MỤC HÌNH VÀ BIỂU ĐỒ
Hình 4.1. Bản đồ hành chính huyện Phú Lộc......................................................23
Hình 4.2. Bản đồ hiện trạng sử dụng đất.............................................................38
Biểu đồ 4.1. Cơ cấu sử dụng đất của huyện Phú Lộc năm 2022.........................38
Biểu đồ 4.2. Kết quả thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Phú Lộc giai đoạn
2018 - 2022..........................................................................................................50
Biểu đồ 4.3. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ cho hộ gia đình,
cá nhân tại địa bàn huyện Phú Lộc giai đoạn 2018-2022....................................52
Biểu đồ 4.4. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân
tại địa bàn huyện Phú Lộc giai đoạn 2018-2022.................................................54
Biểu đồ 4.5. Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ cho hộ gia đình, cá
nhân tại địa bàn huyện Phú Lộc giai đoạn 2018-2022........................................57


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết
tắt

Nghĩa tiếng việt

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản
khác gắn liền với đất

HĐND

Hội đồng nhân dân

NĐ-CP

Nghị định - Chính phủ

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSDĐĐ

Quyền sử dụng đất đai

UBND

Uỷ ban nhân dân

SDĐ

Sử dụng đất

MỤC LỤC
PHẦN 1. MỞ ĐẦU.............................................................................................1
1.1. Đặt vấn đề.......................................................................................................1
1.2. Mục tiêu đề tài................................................................................................2
1.2.1. Mục tiêu chung............................................................................................2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể............................................................................................2
1.3. Ý nghĩa của đề tài...........................................................................................2
1.3.1. Ý nghĩa khoa học.........................................................................................2
1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn.........................................................................................2
PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.................................3
2.1. Cơ sở lý luận của đề tài..................................................................................3
2.1.1. Quyền sở hữu......................................................................................3
2.1.2. Quyền sở hữu về đất đai.................................................................4
2.1.3. Quyền sử dụng đất đai.....................................................................6
2.2. Cơ sở thực tiễn về các vấn đề nghiên cứu......................................................9
2.2.1. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới.............9
2.2.2. Cơ sở thực tiễn thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam. 12
2.3. Các cơng trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài......................................17
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU...................................................................................................19
3.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................19
3.2. Phạm vi nghiên cứu......................................................................................19
3.3. Nội dung nghiên cứu....................................................................................19
3.4. Phương pháp nghiên cứu..............................................................................19
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp.......................................................19
3.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp.........................................................20
3.4.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp, xử lý số liệu........................................21
3.4.4. Phương pháp Likert...................................................................................21

PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN...............................23
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Phú Lộc.....................................23
4.1.1. Điều kiện tự nhiên.....................................................................................23
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội..........................................................................28
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội................................31
4.2. Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất đai huyện Phú Lộc, tỉnh Thừa
Thiên Huế............................................................................................................33
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai của huyện Phú Lộc...........................................33
4.2.2. Khái quát hiện trạng sử dụng đất tại huyện Phú Lộc................................38
4.2.3. Đánh giá chung về tình hình quản lý, hiện trạng sử dụng đất tại huyện Phú
Lộc.......................................................................................................................47
4.3. Đánh giá tình hình việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân tại địa bàn huyện Phú Lộc..........................................................................49
4.3.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất................50
4.3.2. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất.............................53
4.3.3. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất............................55
4.3.4. Kết quả điều tra đối với các hộ gia đình, cá nhân thực hiện một số quyền
sử dụng đất tại 3 xã nghiên cứu...........................................................................58
4.3.5 Kết quả điều tra đối với cán bộ chuyên môn về việc thực hiện một số
quyền sử dụng đất qua điều tra thực tế................................................................69
4.3.6. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại địa bàn
huyện Phú Lộc giai đoạn 2018 – 2022................................................................70
4.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong việc thực hiện các
quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Phú Lộc.........................71
4.4.1. Hồn thiện cơng tác cấp giấy chứng nhận.................................................72
4.4.2. Giải pháp về đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức và cơ sở vật chất......72
4.4.3. Giải pháp về chính sách pháp luật.............................................................72
4.4.4. Giải pháp về tổ chức thực hiện..................................................................72

PHẦN 5. KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ...............................................................74
5.1. Kết luận........................................................................................................74
5.2. Kiến nghị......................................................................................................74
TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................76
PHỤ LỤC...........................................................................................................78



PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là nguồn lực
quan trọng để phát triển đất nước. Đất đai chính là môi trường
sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơng trình kinh tế xã hội, văn hóa, an ninh - quốc phòng. Theo quy định của Luật
Đất đai hiện nay, đăng ký đất đai trong đó đăng ký quyền sử dụng
đất là nghĩa vụ bắt buộc của người sử dụng đất. Thực hiện tốt việc
đăng ký đất đai sẽ giúp cho các quyền của người sử dụng đất như
chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa
kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được ghi nhận và
bảo đảm đồng thời cũng tạo điều kiện để nhà nước thực hiện tốt
công tác về quản lý đất đai.
Ở Việt Nam, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất
đai. Nhà nước giao quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Người sử dụng đất thực
hiện các quyền theo quy định tại Điều 167 và Điều 168 Luật đất
đai 2013 [11].
Phú Lộc là một huyện nằm ở phía Nam của tỉnh Thừa Thiên
Huế. Phú Lộc ngày càng trở thành một trong những huyện có vị trí
quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Thừa Thiên
Huế. Trong những năm vừa qua, thị trường bất động sản đã tương

đối phát triển tương đối mạnh, giá đất thị trường thay đổi nhanh,
nhất là ở các vị trí trung tâm huyện, các xã và những vị trí có khả
năng sinh lời. Điều này cũng tạo cho huyện Phú Lộc nhiều cơ hội
và thách thức trong phát triển kinh tế – xã hội và làm cho công
tác quản lý đất đai gặp nhiều khó khăn, áp lực, nhất là việc thực
hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện như
chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho có xu hướng ngày càng phổ
biến. Tuy nhiên hiện nay trình trạng thực hiện các quyền của
người sử dụng đất vẫn chưa tuân thủ đúng quy định của pháp
luật; Việc triển khai thực hiện các quy định của pháp luật của các
cơ quan quản lý nhà nước còn nhiều bất cập đã ảnh hưởng đến


việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Điều này dẫn
đến việc phải nắm rõ kết quả đạt được và tồn tại, hạn chế trong
công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và việc bảo đảm
các quyền, nghĩa vụ của của người sử dụng đất nói riêng. Từ đó
đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong việc thực
hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong thời
gian tới.
Xuất phát từ những vấn đề trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề
tài: “Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất
của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Phú Lộc, tỉnh Thừa
Thiên Huế giai đoạn 2018 – 2022” là việc làm có ý nghĩa và
thực tiễn đối với địa phương hiện nay.
1.2. Mục tiêu đề tài
1.2.1. Mục tiêu chung
Đánh giá được tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của
hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Phú Lộc giai đoạn 2018 –
2022 và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong

việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại
địa bàn huyện Phú Lộc trong thời gian tới.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được thực trạng việc thực hiện các quyền sử dụng
đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Phú Lộc giai đoạn
2018 – 2022.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong
việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại
địa bàn huyện Phú Lộc.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
1.3.1. Ý nghĩa khoa học
Đề tài góp phần, tạo cơ sở cho việc hồn thiện chính sách về
việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân,
tạo điều kiện thuận lợi hơn trong công tác quản lý Nhà nước về
đất đai tại địa bàn huyện.


1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Đề tài giúp các cơ quan quản lý Nhà nước nắm rõ được tình
hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
giúp cho việc quản lý và sử dụng đất có hiệu quả.
- Kết quả nghiên cứu sẽ giúp địa phương nắm rõ được những
thuận lợi và bất cập trong việc thực hiện quyền sử dụng đất, từ đó
để có sự thay đổi chính sách quản lý cho phù hợp, làm cho công
tác này được chặt chẽ hơn trong thời gian tới,..

PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lý luận của đề tài
2.1.1. Quyền sở hữu
Quyền sở hữu được hình thành từ rất sớm, chế độ chiếm hữu

tư nhân về đất đai, tài nguyên xuất hiện. Quyền sở hữu được hiểu
dưới góc độ là mức độ xử sự (quyền năng) mà pháp luật cho phép
chủ sở hữu được thực hiện các hành vi nhất định (như chiếm hữu,
sử dụng, định đoạt) lên tài sản theo ý chí của mình (nghĩa chủ
quan). Dưới góc độ này, quyền sở hữu được coi là một trong
những quyền năng cơ bản nhất mà một chủ thể có thể có được
đối với tài sản (bên cạnh các quyền khác đối với tài sản như:
quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, quyền và lợi ích cá
nhân,..)
Theo điều 158 Bộ Luật dân sự năm 2015: “ Quyền sở hữu bao
gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản
của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật”. Sở hữu là việc tài
sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể
nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình
tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền
sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân,


các chủ thể khác ( hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng,..) có đủ ba
quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài
sản.
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền cơ bản:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý
tài sản thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy
định của pháp luật thì người khơng phải là chủ sở hữu tài sản
cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ) [12].
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công
dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai
thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau.
Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản

trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này
thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân [12].
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao
quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền
sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình
theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền
sở hữu tài sản của mình cho người khác thơng qua hình thức giao
dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế;
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài
sản khơng cịn trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu hủy, từ bỏ
quyền sở hữu.
2.1.2. Quyền sở hữu về đất đai
Sở hữu đối với đất đai là một loại hình sở hữu đặc biệt. Nó đặc
biệt ở chỗ, có một phần quyền sở hữu do nhà nước đại diện và do
pháp luật định đoạt. Tại Điều 4 Luật Đất đai (2013) quy định: “Đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý” [11].


Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình
thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định là duy nhất từ
Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố
trong Hiến pháp 1992. Tại Điều 17 Hiến pháp (1992) khẳng định:
“Đất đai, rừng núi, sơng hồ, nguồn nước, tài ngun trong lịng
đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật
quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước
thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18,
Hiến pháp 1992). Luật Đất đai 2013 cũng đã thể chế hóa chính

sách đất đai của Đảng và cụ thể hố các quy định về đất đai của
Hiến pháp.
Luật Đất đai năm 2013 quy định các nguyên tắc quản lý và
sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; Nhà nước thống nhất quản
lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch, đúng mục đích sử dụng đất,
đất đai sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ mơi trường và
khơng làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất
xung quanh.
Với tư cách là chủ thể trong quan hệ sở hữu đất đai, nhân dân
có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình. Nhưng
nhân dân khơng thể tự mình thực hiện mà chuyển giao các quyền
này cho Nhà nước. Việc quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân”
thực chất bắt nguồn từ tính lịch sử của đất đai nước ta. Đất đai
nước ta là thành quả trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao
công sức, xương máu mới tạo lập và bảo vệ được vốn đất đai như
ngày nay; “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và 6 thống nhất quản lý”. Như vậy nhân dân đã trao
quyền chủ sở hữu đất đai cho Nhà nước, Nhà nước với tư cách đại
diện sở hữu toàn dân quản lý đất đai.
Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Quyền
của đại diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều 13), “Thực hiện quyền
đại diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều 21), “Nội dung quản lý Nhà
nước về đất đai” (Điều 22) [11]. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu
toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý
về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được


sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi
ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực

hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu
đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và khơng điều
kiện, không giới hạn. Nhà nước cho phép người sử dụng được
quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời
gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn,
sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các
hình thức giao đất khơng thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê
đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước
được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên
những thửa đất cụ thể. QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của
người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều
thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ
hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất
theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và
phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng
đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được
hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại.
Về QSDĐĐ: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ
tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất
để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong
nền kinh tế còn nhiều thành phần, 7 Nhà nước khơng thể tự mình
trực tiếp sử dụng tồn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội
- trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi mục
đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử
dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể;
QSDĐĐ của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong
quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do
đầu tư của Nhà nước mang lại.

Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là
cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các
quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp Giấy chứng


nhận QSDĐ (sau đây gọi tắt là GCN). Việc định đoạt số phận pháp
lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn
QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng,
phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể
của pháp luật [4].
2.1.3. Quyền sử dụng đất đai
Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng
liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thế là một, đó là
tồn dân, nhưng mỗi người người sử dụng đất không phải là một
chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, khơng phải là các đồng chủ
sở hữu đối với đất đai. Nhưng người sử dụng đất (các tổ chức và
cá nhân, hộ gia đình) có QSDĐ. Thơng qua Nhà nước - cơ quan đại
diện thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật
Đất đai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm
1993 đã xuất hiện khái niệm “QSDĐ" và “người sử dụng đất", hay
nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng. Theo Điều 1 Luật Đất
đai 1993 : “Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị 10
vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội
(gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định,
lâu dài. Nhà nước cịn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuê
đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất”.
QSDĐ: Là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của cac

nhà luật pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở
hữu toàn dân và khơng thể phân chia thì là thế nào để người dân
thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác,
sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất
và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính tồn
dân, khơng mất đi vai trị quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu
của Nhà nước? Khái niệm “QSDĐ" của “người sử dụng đất’ chính
là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và
làm hài hịa được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người
dân [4].


Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền
năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp
GCN, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm);
quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được
hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và
một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể
và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện
có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất
gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất [4].
Theo điều 167 Luật đất đai năm (2013) quy định người sử
dụng đất là cá nhân hộ gia đình có các quyền: “Quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho th, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp, góp vốn bằng QSDĐ”. Đây không phải là quyền sở hữu
nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì
khơng khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử
dụng đất. Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia
đình và cá nhân sử dụng 11 ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi
đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và cơng cộng,

hết thời hạn giao đất khơng có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà
Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà
nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng
hoặc sẽ “đền bù” [9], “bồi thường” [11].
Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại
đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn
diện, cịn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền
năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên
góc độ pháp lý, cịn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái
niệm quyền định đoạt. Các quyền cụ thể của người sử dụng đất
theo Luật đất đai năm 2013 gồm:
- Quyền chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các
trường hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường,
thị trấn) đổi đất (nơng nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt
nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp
thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ


canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai cơng
bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất
ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có
cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là khơng
có mục đích thương mại [2].
- Quyền chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong
trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang
làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy
hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp
này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản
tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử

dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc
chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai 12 vẫn thuộc sở hữu toàn
dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời
gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tơ chênh lệch
thơng qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền
sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không
được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải
đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi
phạm pháp [2].
- Quyền cho thuê QSDĐ: Cho thuê QSDĐ được thực hiện trong
trường hợp người có QSDĐ khơng sử dụng mà cho tổ chức, cá
nhân khác thuê để sử dụng đất đó theo quy định của pháp luật;
người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất
định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên
cho thuê và bên thuê QSDĐ [2].
- Quyền cho thuê lại QSDĐ: Cho thuê lại QSDĐ được thực hiện
trong trường hợp người có QSDĐ là người được nhà nước cho thuê
đất để đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu thương mại,
văn phòng... cho các tổ chức cá nhân thuê lại QSDĐ trên đất đã
hoàn thành cơ sở hạ tầng để kinh doanh, sản xuất; Người thuê
phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn
và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên
thuê lại QSDĐ [2].


- Quyền thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển
QSDĐ khi người có QSDĐ đã chết để lại QSDĐ cho những người có
quan hệ thừa kế theo di chúc hoăc theo quy định của pháp luật
[2].
- Quyền tặng cho QSDĐ: Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi

chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ khơng
phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc
chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc
chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể
phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển
nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao
dịch trên thị trường bất động sản [2].
- Quyền thế chấp QSDĐ: Thế chấp QSDĐ là một hình thức
chuyển QSDĐ (khơng đầy đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm
thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách
nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp
không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử
dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế
chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có
quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn.
Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất
động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm
trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền khơng có
QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy
động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng
QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình
[2].
- Quyền góp vốn QSDĐ: Góp vốn QSDĐ là hành vi mà người có
QSDĐ có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh,
sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là
cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh
tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất
nơng nghiệp thành đất phi nơng nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch
vụ, thương mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho
nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường

hiện đại hóa và cơng nghiệp hố nơng nghiệp và phát triển nông
thôn [2].
2.2. Cơ sở thực tiễn về các vấn đề nghiên cứu
2.2.1. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới
2.2.1.1. Hàn Quốc
Hàn Quốc thực hiện chế độ sở hữu tư nhân đối với đất đai.
Điều 23, Hiến pháp 1987 của Hàn Quốc quy định: “Quyền sở hữu
của mọi công dân được bảo đảm và phải phù hợp với lợi ích cơng
cộng. Việc sung công, trưng dụng hoặc hạn chế sở hữu tư nhân và
nhu cầu công cộng, việc bồi thường do các hành vi này được thực
hiện theo luật định, tuy nhiên phải có sự bồi thường thỏa đáng”
Đối với đất nông nghiệp, để đảm bảo vấn đề an ninh lương
thực quốc gia, Hàn Quốc đã đưa ra biện pháp quy hoạch “diện
tích đất trồng trọt tuyệt đối” và “diện tích đất trồng trọt tương
đối”, chính phủ Hàn Quốc ngăn cấm việc biến đất trồng trọt thành
đất phi nông nghiệp hay được sử dụng xây dựng các khu đô thị.
Nghiêm cấm sử dụng những cánh đồng lúa thuộc phạm vi diện
tích đất trồng trọt tuyệt đối cho mục đích phi nơng nghiệp. Cịn
đối với diện tích đất trồng trọt tương đối có thể được dùng cho các
mục đích khác tùy thuộc vào chính quyền địa phương song được
quy định rất chặt.
Đối với QSDĐ của người nước ngoài, từ năm 2009, pháp luật
Hàn Quốc cho phép cá nhân và nhà đầu tư nước ngoài sở hữu đất
đai trên cơ sở các điều ước quốc tế tương hỗ. Hàn Quốc có đạo
luật riêng quy định việc sở hữu đất đai của người nước ngồi,
trong đó quy định chỉ có thể áp dụng đối với cơng dân các nước
có trao quyền tương tự cho cơng dân Hàn Quốc. Người nước ngồi
có thể mua bán, thế chấp, cho thuê đất, thừa kế, đấu giá… (đối

với các nước cho phép công dân Hàn Quốc thực hiện các quyền
tương tự). Các loại đất liên quan đến an ninh quốc phịng, cơ sở
văn hóa, khu bảo tồn… cịn có các ràng buộc cụ thể hơn tại các
đạo luật về: bảo vệ cơ sở quân sự, bảo tồn di sản văn hóa, luật
bảo tồn mơi trường… [1].


2.2.1.2. Trung Quốc
Tại Trung Quốc, nhà nước thi hành chế độ công hữu xã hội
chủ nghĩa về đất đai - đó là chế độ sở hữu nhà nước (đối với đất
đô thị) và chế độ sở hữu tập thể của quần chúng lao động (đối với
đất nông thôn). Trong khi các cuộc cải cách từ những năm 80 của
thế kỷ trước đã chứng kiến các giao dịch đất đô thị trên thị trường
bất động sản bùng nổ, thì ở khu vực nơng thơn, người nơng dân
chủ yếu chỉ có QSDĐ chứ khơng thể trao đổi, mua bán đất của
mình trên thị trường bất động sản. Luật Quản lý đất đai sửa đổi
năm 2004 của nước này cũng quy định về việc khống chế chuyển
đổi đất nơng nghiệp. Theo đó, một diện tích đất canh tác dùng
vào mục đích khác buộc phải bồi hồn bằng một diện tích có
phạm vi và chất lượng tương đương.
Theo qui định tại Luật Đất đai Trung Quốc năm 1998, đất đai
thuộc sở hữu Nhà nước được giao cho các tổ chức, cá nhân theo
các hình thức cấp đất (tương ứng với QSDĐ được cấp), giao đất
(tương ứng với QSDĐ được giao) và cho thuê đất.
- QSDĐ được cấp: là hình thức QSDĐ phổ biến nhất và ban
đầu thường có được trực tiếp từ các chính quyền địa phương
thơng qua việc nộp lại một khoản phí cố định. Thời hạn sử dụng
tối đa phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất: 40 năm đối với đất
thương mại, du lịch và cơng trình cơng cộng giải trí; 59 năm đối
với đất sử dụng cho mục đích cơng nghiệp, giáo dục, khoa học,

cơng nghệ, văn hóa, y tế hoặc thể thao; 70 năm cho đất ở. QSDĐ
được cấp nhìn chung có thể chuyển nhượng, thế chấp tự do khơng
cần xin phép cơ quan có thẩm quyền, nhưng các giao dịch này
cần được đăng ký tại cơ quan quản lý đất đai và Nhà nước có thể
thu hồi bất cứ lúc nào. Đơn xin gia hạn cấp QSDĐ phải được nộp ít
nhất trước 1 năm trước khi hết thời hạn được cấp [1].
- QSDĐ được giao: Là hình thức QSDĐ được nhà nước giao
không thu tiền cho một giai đoạn nhất định, thơng thường là giới
hạn mục đích sử dụng ví dụ như sử dụng cho mục đích quân sự,
chính phủ, các dự án hạ tầng và cơng trình công cộng. Luật pháp
không cấm các công ty và cá nhân nước ngoài xin giao QSDĐ.Tuy