Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường thủy vân và phường hương sơ, thành phố huế, tỉnh thừa thiên huế

DANH MỤC HÌNH

Trang

Hình 4.1. Bản đồ hành chính thành phố Huế......................................................32

Hình 4.2. Hiện trạng sử dụng các nhóm đất của thành phố Huế.........................44

Hình 4.3. Số hồ sơ chuyển nhượng phường Thủy Vân và phường Hương Sơ...45

giai đoạn 2018-2022............................................................................................45

Hình 4.4. Sự biến động giá đất Nhà nước Phường Thủy Vân qua các giai đoạn47

Hình 4.5. Biến động giá đất Nhà nước vị trí 1 tại phường Thuỷ Vân.................49

Hình 4.6. Biến động giá đất Nhà nước vị trí 2 tại phường Thuỷ Vân.................51

Hình 4.7. Biến động giá đất Nhà nước vị trí 3 tại phường Thuỷ Vân.................53

Hình 4.8. Thống kê các thửa đất đã thu thập giá trên các tuyến đường tại phường
Thủy Vân.............................................................................................................54

Hình 4.9. Sự phân bố giá đất thị trường phường Thủy Vân năm 2022...............55

Hình 4.10. Sự biến động giá đất thị trường phường Thủy Vân năm 2022..........55

Hình 4.11. Sự phân bố diện tích các thửa đất đã thu thập tại phường Thủy Vân56

Hình 4.12. Sự phân bố độ rộng mặt tiền các thửa đất đã thu thập tại phường
Thủy Vân.............................................................................................................56

Hình 4.13. Sự phân bố chiều sâu các thửa đất đã thu thập tại phường Thủy Vân....57

Hình 4.14. Sự phân bố độ rộng đường gắn liền với các thửa đất đã thu thập tại
phường Thủy Vân................................................................................................57

Hình 4.15. Sự phân bố khoảng cách của các thửa đất đến trục đường lớn tại
phường Thủy Vân................................................................................................58

Hình 4.16. Sự phân bố khoảng cách của các thửa đất đến UBND phường tại
phường Thủy Vân................................................................................................58

Hình 4.17. Sự phân bố khoảng cách của các thửa đất đến chợ tại phường Thủy
Vân......................................................................................................................59

Hình 4.18. Sự phân bố khoảng cách của các thửa đất đến trường học tại phường
Thủy Vân.............................................................................................................59

Hình 4.19. Sự phân bố khoảng cách của các thửa đất đến trạm y tế/bệnh viện tại
phường Thủy Vân................................................................................................60

Hình 4.20. Cơ cấu các loại đường gắn liền với các thửa đất đã thu thập tại
phường Thủy Vân................................................................................................60

Hình 4.21. Cơ cấu các các loại vị trí gắn liền với các thửa đất đã thu thập tại
phường Thủy Vân................................................................................................61

Hình 4.22. Biến động giá đất thị trường phường Thủy vân của các tuyến đường
qua các năm 2018-2022.......................................................................................63

Hình 4.23. Biến động giá đất thị trường vị trí 1 tại phường Thủy Vân giai đoạn
2018-2022............................................................................................................65

Hình 4.24. Biến động giá đất thị trường vị trí 2 tại phường Thủy Vân giai đoạn
2018-2022............................................................................................................66

Hình 4.25. Biến động giá đất thị trường vị trí 3 tại phường Thủy Vân giai đoạn
2018-2022............................................................................................................67

Hình 4.26. Tỷ lệ chênh lệch giá đất thị trường và giá đất Nhà nước tại phường
Thủy Vân của các tuyến đường qua các năm 2018-2022....................................70

Hình 4.27. Sự chênh lệch giá đất thị trường và giá đất Nhà nước phường Thủy
Vân năm 2018.....................................................................................................73

Hình 4.28. Sự chênh lệch giá đất thị trường và giá đất Nhà nước phường Thủy
Vân năm 2019.....................................................................................................75

Hình 4.29. Sự chênh lệch giá đất thị trường và giá đất Nhà nước phường Thủy
Vân năm 2020.....................................................................................................78

Hình 4.30. Sự chênh lệch giá đất thị trường và giá đất Nhà nước phường Thủy
Vân năm 2021.....................................................................................................80

Hình 4.31. Sự chênh lệch giá đất thị trường và giá đất Nhà nước phường Thủy
Vân năm 2022.....................................................................................................82

Hình 4.32. Biến động giá đất Nhà nước vị trí 1 tại phường Hương Sơ..............84

Hình 4.33. Biến động giá đất Nhà nước vị trí 2 tại phường Hương Sơ..............86

Hình 4.34. Biến động giá đất Nhà nước vị trí 3 tại phường Hương Sơ..............87

Hình 4.35. Biến động giá đất Nhà nước vị trí 4 tại phường Hương Sơ..............89

Hình 4.36. Biến động giá đất Nhà nước các khu quy hoạch theo độ rộng đường
năm 2018-2022 phường Hương Sơ.....................................................................90

Hình 4.37. Biến động giá đất thị trường năm 2022 tại phường Hương Sơ.........91

Hình 4.38. Sự phân bố giá đất thị trường phường Hương Sơ năm 2022............92
Hình 4.39. Sự phân bố diện tích thửa đất thu thập được tại phường Hương Sơ. 92
Hình 4.40. Sự phân bố độ rộng mặt tiền các thửa đất đã thu thập được tại
phường Hương Sơ...............................................................................................93
Hình 4.41. Sự phân bố chiều sâu các thửa đất thu thập được tại phường Hương Sơ. .93
Hình 4.42. Sự phân bố độ rộng đường gắn liền với các thửa đất thu thập được tại
phường Hương Sơ...............................................................................................94
Hình 4.43. Sự phân bố khoảng cách đến trục đường lớn của các thửa đất thu
thập được tại phường Hương Sơ.........................................................................94
Hình 4.44. Sự phân bố khoảng cách đến chợ của các thửa đất thu thập được tại
phường Hương Sơ...............................................................................................95
Hình 4.45. Sự phân bố khoảng cách đến trường học của các thửa đất thu thập
được tại phường Hương Sơ.................................................................................95
Hình 4.46. Cơ cấu vị trí các thửa đất thu thập được tại phường Hương Sơ........96
Hình 4.47. Biến động giá đất thị trường phường Hương Sơ giai đoạn 2018 – 2022...97
Hình 4.48. Biến động giá đất thị trường phường Hương Sơ giai đoạn 2018 – 2022..97
Hình 4.49. Tỷ lệ chênh lệch giá đất thị trường và giá đất Nhà nước phường Hương Sơ. 99
Hình 4.50. So sánh giá đất thị trường và giá đất Nhà nước phường Hương Sơ
năm 2018...........................................................................................................100
Hình 4.51. So sánh giá đất thị trường và giá đất Nhà nước phường Hương Sơ

năm 2019...........................................................................................................101
Hình 4.52. So sánh giá đất thị trường và giá đất Nhà nước phường Hương Sơ
năm 2020...........................................................................................................102
Hình 4.53. So sánh giá đất thị trường và giá đất Nhà nước phường Hương Sơ
năm 2021...........................................................................................................103
Hình 4.54. So sánh giá đất thị trường và giá đất Nhà nước phường Hương Sơ
năm 2022...........................................................................................................104
Hình 4.55. Phân phối chuẩn của phần dư..........................................................113
Hình 4.56. Quy tắc kiểm định Durbin Watson..................................................113
Hình 4.57. Phân phối chuẩn của phần dư..........................................................124
Hình 4.58. Quy tắc kiểm định Durbin Watson..................................................124

DANH MỤC BẢNG

Trang

Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Huế năm 2022..............................43

Bảng 4.2. Số lượng hồ sơ chuyển nhượng tại phường Thủy Vân và phường
Hương Sơ giai đoạn 2018-2022..........................................................................45

Bảng 4.3. Biến động giá đất Nhà nước vị trí 1 tại phường Thuỷ Vân................48

Bảng 4.4. Biến động giá đất Nhà nước vị trí 2 tại phường Thuỷ Vân................50

Bảng 4.5. Biến động giá đất Nhà nước vị trí 3 tại phường Thuỷ Vân................52

Bảng 4.6. Biến động giá đất thị trường phường Thủy vân của các tuyến đường
qua các năm 2018-2022.......................................................................................62

Bảng 4.7. Biến động giá đất thị trường vị trí 1 tại phường Thủy Vân giai đoạn
2018-2022............................................................................................................64

Bảng 4.8. Biến động giá đất thị trường vị trí 2 tại phường Thủy Vân giai đoạn
2018-2022............................................................................................................66

Bảng 4.9. Biến động giá đất thị trường vị trí 3 tại phường Thủy Vân giai đoạn
2018-2022............................................................................................................67

Bảng 4.10. Tỷ lệ chênh lệch giá đất thị trường và giá đất Nhà nước tại phường
Thủy Vân của các tuyến đường qua các năm 2018-2022....................................69

Bảng 4.11. Sự chênh lệch giá đất thị trường và giá đất Nhà nước phường Thủy
Vân năm 2018.....................................................................................................72

Bảng 4.12. Sự chênh lệch giá đất thị trường và giá đất Nhà nước phường Thủy
Vân năm 2019.....................................................................................................74

Bảng 4.13. Sự chênh lệch giá đất thị trường và giá đất Nhà nước phường Thủy
Vân năm 2020.....................................................................................................77

Bảng 4.14. Sự chênh lệch giá đất thị trường và giá đất Nhà nước phường Thủy
Vân năm 2021.....................................................................................................79

Bảng 4.15. Sự chênh lệch giá đất thị trường và giá đất Nhà nước phường Thủy
Vân năm 2022.....................................................................................................81

Bảng 4.16. Biến động giá đất Nhà nước vị trí 1 tại phường Hương Sơ..............84

Bảng 4.17. Biến động giá đất Nhà nước vị trí 2 tại phường Hương Sơ..............85

Bảng 4.18. Biến động giá đất Nhà nước vị trí 3 tại phường Hương Sơ..............87

Bảng 4.19. Biến động giá đất Nhà nước vị trí 4 tại phường Hương Sơ..............88

Bảng 4.20. Biến động giá đất Nhà nước các khu quy hoạch theo độ rộng đường
năm 2018-2022 phường Hương Sơ.....................................................................90

Bảng 4.21. Biến động giá đất thị trường phường Hương Sơ giai đoạn 2018 –
2022.....................................................................................................................96

Bảng 4.22. Tỷ lệ chênh lệch giá đất thị trường và giá đất Nhà nước phường
Hương Sơ............................................................................................................99

Bảng 4.23. So sánh giá đất thị trường và giá đất Nhà nước phường Hương Sơ
năm 2018...........................................................................................................100

Bảng 4.24. So sánh giá đất thị trường và giá đất Nhà nước phường Hương Sơ
năm 2019...........................................................................................................101

Bảng 4.25. So sánh giá đất thị trường và giá đất Nhà nước phường Hương Sơ
năm 2020...........................................................................................................102

Bảng 4.26. So sánh giá đất thị trường và giá đất Nhà nước phường Hương Sơ
năm 2021...........................................................................................................103

Bảng 4.27. So sánh giá đất thị trường và giá đất Nhà nước phường Hương Sơ
năm 2022...........................................................................................................104

Bảng 4.28. Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu tại phường Thủy Vân.................105

Bảng 4.29. Tổng hợp kết quả phân tích các thang đo bằng hệ số Cronbach’s
Alpha tại phường Thủy Vân..............................................................................106

Bảng 4.30. Kết quả KMO, Bartlett's và Tổng phương sai trích cho biến độc lập. 107

Bảng 4.31. kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA.......................................108

Bảng 4.32. Kết quả KMO, Bartlett's và Tổng phương sai trích cho biến phụ thuộc
...........................................................................................................................109

Bảng 4.33. Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA cho biến phụ thuộc.......109

Bảng 4.34. Tóm tắt mơ hình hồi quy.................................................................110

Bảng 4.35. Kiểm định sự phù hợp của mơ hình hồi quy...................................111

Bảng 4.36. Kết quả mơ hình hồi quy.................................................................111

Bảng 4.37. Xếp hạng các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Thủy Vân..114

Bảng 4.38. Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu theo một số thuộc tính................116

Bảng 4.39. Tổng hợp kết quả phân tích các thang đo bằng hệ số Cronbach’s Alpha
...........................................................................................................................117
Bảng 4.40. Kết quả KMO, Bartlett's và Tổng phương sai trích cho biến độc lập....118
Bảng 4.41. Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA......................................119
Bảng 4.42. Kết quả KMO, Bartlett's và Tổng phương sai trích cho biến phụ thuộc120
Bảng 4.43. Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA cho biến phụ thuộc.......120
Bảng 4.44. Tóm tắt mơ hình hồi quy.................................................................121

Bảng 4.45. Kiểm định sự phù hợp của mơ hình hồi quy...................................122
Bảng 4.46. Kết quả mơ hình hồi quy.................................................................122
Bảng 4.47. Xếp hạng các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Thủy Vân..125

BẢNG CHÚ GIẢI CÁC TỪ VIẾT TẮT

STT Từ viết tắt Cụm từ được viết tắt

1 BĐS Bất động sản

2 CSHT Cơ sở hạ tầng

3 CB Cá biệt

4 GĐ Giá đất

5 HT Hạ tầng

6 KQH Khu quy hoạch

7 KT Kinh tế

8 MT Môi trường

9 NĐ-CP Nghị định – chính phủ

10 PL Pháp lý

11 QĐ Quyết định

11 QSDĐ Quyền sử dụng đất

12 UBND Uỷ ban nhân dân

13 VT Vị trí

14 XH Xã hội

MỤC LỤC

PHẦN 1. PHẦN MỞ ĐẦU..................................................................................1
1.1. Đặt vấn đề...........................................................................................................1
1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài..............................................................................2
1.2.1. Mục đích chung...............................................................................................2
1.2.2. Mục đích cụ thể...............................................................................................2
1.2.3. Yêu cầu của đề tài...........................................................................................2
PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.................................3
2.1. Cơ sở lý luận về vấn đề nghiên cứu...................................................................3
2.1.1. Đất đai.............................................................................................................3
2.1.2. Giá đất.............................................................................................................5
2.1.3. Định giá đất.....................................................................................................8
2.1.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất...............................................................15
2.2. Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu.............................................................18
2.2.1. Thực tiễn công tác định giá đất trên thế giới.................................................18
2.2.2. Thực tiễn công tác định giá đất tại Việt Nam................................................20
2.3. Một số cơng trình nghiên cứu có liên quan..................................................22
PHẦN 3. PHẠM VI, ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU...................................................................................................24
3.1. Đối tượng nghiên cứu.......................................................................................24
3.2. Phạm vi nghiên cứu..........................................................................................24

3.2.1. Phạm vi không gian.......................................................................................24
3.2.2. Phạm vi thời gian...........................................................................................24
3.2.3. Nội dung nghiên cứu.....................................................................................24
3.3. Phương pháp nghiên cứu..................................................................................24
3.3.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu...........................................................24
3.3.2. Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp...........................................................27
3.3.3. Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu và minh họa kết quả nghiên cứu........27
3.3.4. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu.............................................................28

3.3.5. Phân tích nhân tố khám phá EFA..................................................................28
3.3.6. Phân tích hồi quy...........................................................................................30
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN...............................32
4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thành phố Huế.......................32
4.1.1. Điều kiện tự nhiên của thành phố Huế..........................................................32
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội..............................................................................38
4.1.3. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Huế năm 2022.....................43
4.2. Tình hình giá đất tại phường Thủy Vân và phường Hương Sơ........................45
4.2.1. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2018-2022 của
phường Thủy Vân và phường Hương Sơ................................................................45
4.2.2. Tình hình biến động giá đất giai đoạn 2018-2022 tại phường Thủy Vân.....46
4.2.3. Tình hình biến động giá đất năm 2018-2022 tại phường Hương Sơ.............83
4.2.4. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố tác động đến giá đất ở tại
phường Thủy Vân..................................................................................................105
4.2.5. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố tác động đến giá đất ở tại
phường Hương Sơ.................................................................................................115
4.3. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về
giá đất ở tại phường Thủy Vân và phường Hương Sơ, thành phố Huế.................126
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ........................................................129
5.1. Kết luận..........................................................................................................129
5.2. Kiến nghị........................................................................................................130

TÀI LIỆU THAM KHẢO..............................................................................132
PHẦN 6. PHỤ LỤC.........................................................................................134

PHẦN 1. PHẦN MỞ ĐẦU

1.1. Đặt vấn đề

Hiện nay, tốc độ phát triển kinh tế của nước ta ngày càng tăng so với các
nước trong khu vực và trên thế giới. Song song đó thì nhu cầu về sử dụng đất và
các hoạt động có liên quan tới đất như: chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đơ thị hóa, các dự án sử dụng đất cần phải có
đền bù và giải phóng mặt bằng cũng tăng nhanh, đặc biệt là trong các thành phố
lớn, các khu đô thị trung tâm.

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các
cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phịng, … Như các loại hàng hóa
khác tồn tại trong cơ chế thị trường, giá đất được hình thành và vận động theo
các quy luật của thị trường và chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố khác nhau. Đối với
mỗi nhóm đối tượng sử dụng khác nhau thì mối quan tâm về đất đai cũng khác
nhau. Việc tìm hiểu được sự ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất ở sẽ trở thành
căn cứ cho q trình định giá đất, góp phần điều tiết giá đất ở phù hợp đặc biệt
là giá thị trường hiện nay.

Thừa Thiên Huế đang là một tỉnh nằm trong vùng kinh tế trọng điểm của
miền Trung, có nhiều điều kiện đặc thù về địa lý, kinh tế, văn hóa, xã hội và mơi
trường. Được nhiều kỳ vọng để góp phần phát triển mạnh về kinh tế cho cả tỉnh,
thành phố Huế đang là nơi phát triển nhộn nhịp về mọi mặt. Việc điều chỉnh địa
giới hành chính đã làm cho thành phố Huế có nhiều biến đổi. Giá đất của thành
phố Huế cũng có nhiều sự thay đổi rõ rệt, việc xác định giá đất ở đây đang có

nhiều bất cập và khó khăn. Tình hình giá đất của thành phố Huế đang có xu
hướng tăng đột biến trong vài năm gần đây. Theo thống kê của các chuyên gia
và người kinh doanh BĐS, giá đất tại Huế tăng trung bình khoảng 10-15% mỗi
năm. Nguyên nhân chính của sự tăng giá là do tình trạng đất khan hiếm đất ở
khu vực trung tâm của thành phố và cùng với các yếu tố như sự phát triển của
các khu đô thị mới, cùng với các tiện ích cơng cộng được nâng cấp, hạ tầng giao
thơng hồn thiện dẫn đến nhu cầu mua bán đầu tư BĐS tại Huế ngày càng tăng.
Giá đất đã và đang là vấn đề bức xúc liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư và sự thăng trầm của thị trường bất động sản địa phương, bên
cạnh đó cịn diễn ra tình trạng chênh lệch giá đất giữa các khu phố, tuyến đường.
Phường Thủy Vân và phường Hương Sơ là 2 phường nằm ở vùng ven của thành

phố Huế, giá đất ở tại 2 phường này thay đổi và biến động liên tục. Việc quản lý
giá đất ở địa phương cịn nhiều khó khăn khiến cho các cơng tác liên quan đến
đất đai cịn nhiều bất cập, gây ra tâm lý hoang mang cho người dân đồng thời
việc quản lý thị trường đất đai của địa phương khó chính xác và tồn diện.

Xuất phát từ thực tế trên, tác giả thực hiện đề tài: “Nghiên cứu các nhân tố
ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Thủy Vân và phường Hương Sơ, thành phố
Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế”.

1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài

1.2.1. Mục đích chung

Xác định, phân tích sự biến động giá đất và các nhân tố ảnh hưởng đến
giá đất ở tại phường Thủy Vân và phường Hương Sơ, thành phố Huế. Từ đó đề
xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý giá đất tại khu
vực nghiên cứu.

1.2.2. Mục đích cụ thể

- Nghiên cứu sự biến động giá đất thị trường của phường Thủy Vân và
phường Hương Sơ.

- Tiến hành khảo sát và nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại
phường Thủy Vân và phường Hương Sơ. Tiến hành phân tích và nhận xét các
nhân tố đó.

- Tiến hành đưa ra các giải pháp nhằm quản lý hợp lý giá đất ở tại địa
phương.

1.2.3. Yêu cầu của đề tài

- Nắm vững kiến thức chuyên ngành và các kiến thức khác có liên quan
đến đề tài.

- Số liệu thu thập điều tra và phỏng vấn phải rõ ràng, trung thực và khách
quan, đảm bảo độ tin cậy và phản ánh đúng thực trạng nghiên cứu của đề tài.

- Xử lý số liệu, phân tích, tổng hợp, so sánh phải chính xác và có căn cứ
khoa học.

PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1. Cơ sở lý luận về vấn đề nghiên cứu

2.1.1. Đất đai

2.1.1.1. Khái niệm

Luật Đất đai qua nhiều thời kỳ đều đã khẳng định “Đất đai là tài nguyên
quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các
cơng trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phịng”. Như vậy, đất đai là
điều kiện chung nhất đối với mọi q trình sản xuất và hoạt động của con người.
Nói cách khác, khơng có đất sẽ khơng có sản xuất cũng như khơng có sự tồn tại
của chính con người.

Đến nay, khái niệm đầy đủ và phổ biến nhất hiện nay về đất đai như sau:
“Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành
của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ
nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước
ngầm và khống sản trong lịng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư
của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại
(san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa)” (Hội
nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Janerio, Brazil, 1993). Về mặt sở hữu của
quốc gia thì đất đai là lãnh thổ và bao gồm cả lãnh hải. Về mặt sử dụng thì đất
đai bao gồm cả bề mặt không gian trên đất, mặt đất và chiều sâu dưới đất theo
chiều thẳng đứng.

Như vậy, đất đai là một khoảng khơng gian có giới hạn theo chiều thẳng
đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm động thực vật,
nước mặt, nước ngầm và tài nguyên khoáng sản trong lòng đất), và theo chiều
ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn cùng
nhiều thành phần khác). Đất đai giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối
với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người [3].

2.1.1.2. Giá trị của đất đai

Theo Karl Marx, “đất đai là cha, lao động là mẹ tạo ra mọi của cải vật
chất cho xã hội”. Đất đai ở trong bất kỳ chế độ xã hội nào đều được phân định
ranh giới đối với từng quốc gia, các quốc gia quản lý sử dụng thu lại lợi ích cho
mình. Đất đai khơng những mang lại giá trị kinh tế mà cịn có ý nghĩa to lớn về

mặt chính trị, quốc phịng. Đất đai có ý nghĩa rất quan trọng đối với đời sống
con người và sự phát triển kinh tế - xã hội, là tư liệu sản xuất để tạo ra của cải
vật chất nuôi sống con người, đất được sử dụng làm nơi cư trú, làm nơi sản xuất
kinh doanh làm giàu cho xã hội. Bên cạnh đó, cùng với những đặc tính vốn có
như cố định về vị trí, hạn chế về số lượng, giới hạn về không gian, vô hạn về
thời gian đã làm cho đất đai ngày càng trở nên khan kiếm và quý giá hơn. Đất
đai là địa bàn hoạt động và nơi ở của con người cũng như các sinh vật khác.
Việc sử dụng đất đai tạo ra của cải ni sống con người và làm giàu cho xã hội.
Vì vậy, việc sử dụng đất đai là ước mơ ngàn đời của con người, đặc biệt là nơng
dân phải có đất đai để ở và sản xuất. Đất đai chứa đựng nguồn tài nguyên thiên
nhiên quý hiếm nên quyết định đến sự tồn tại và phát triển của con người. Đất
đai chính là nguyên nhân của mọi sự tranh chấp giữa các bộ tộc, quốc gia, thậm
chí giữa các thành viên trong xã hội và trong gia đình. Cho nên, đất đai là tài sản
quý giá không thể thay thế được.

Đối với nông nghiệp, đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt. Qua sử dụng đất,
người nông dân đã tạo ra các sản phẩm lương thực, thực phẩm cung cấp cho con
người và các ngành khác. Đời sống càng cao, yêu cầu sản phẩm nông nghiệp
càng nhiều, càng phong phú nên giá trị đất ngày càng cao.

Đối với ngành nghề kinh tế khác (công nghiệp, thương mại dịch vụ...), đất
đai - đặc biệt là vị trí đất đai, là cơng cụ quan trọng để các ngành hoạt động
mang lại lợi ích cho xã hội.

Theo Karl Marx, giá trị của đất đai bao gồm giá trị sử dụng thể hiện bản

chất bên trong và giá trị trao đổi thể hiện bên ngồi là giá cả. Thơng thường, với
quy mơ về giá trị sử dụng càng lớn thì giá trị trao đổi càng lớn. Giá trị của đất
phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất hiện tại và khả năng sử dụng trong tương
lai [3].

2.1.1.3. Đất ở tại đô thị

Đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các phường, thị
trấn, kể cả đất ở tại các khu đô thị mới đã được thực hiện thuộc phạm vi quy
hoạch phát triển của các quận, thành phố, thị xã đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt nhưng đến thời điểm thống kê, kiểm kê vẫn do xã quản lý
[12].

2.1.1.4. Đất ở tại nông thôn

Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã, trừ
đất ở tại khu đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thành
phố, thị xã, thị trấn nhưng hiện tại vẫn thuộc xã quản lý [12].

2.1.2. Giá đất

2.1.2.1. Khái niệm giá đất

- Theo Khoản 19 Điều 3 Luật Đất Đai 2013 quy định: Giá đất là giá trị của
quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất [11].

- Khoản 3 Điều 3 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của
Chính phủ quy định về giá đất: Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện
với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng
đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có

cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định [3].

- Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là

mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất nào đó trong khơng gian và thời gian xác định. Giá

đất được hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa: Quy luật giá trị,

quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh. Nó dựa trên giá trị của đất nhưng không phải

bằng giá trị và được thể hiện ra bên ngoài bằng giá cả. Giá cả được xác định trên thị

trường thể hiện bằng tiền và chính sự khơng ổn định của đồng tiền dẫn đến giá cả

không ổn định.

- Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói cách khác, giá đất là cơng cụ

kinh tế để quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường. Đồng thời đây

cũng là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủ quyền sử dụng đất

và là căn cứ tính tốn giá trị thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản

khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi và tính thuế đất [3].

2.1.2.2. Phân loại giá đất

PHẦN 1. Giá thị trường

Giá thị trường là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào
một thời điểm giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán
sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan và độc lập, điều kiện thương mại
bình thường.

Nội dung trên đây được hiểu như sau:

- “Giá thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán
trên thị trường...” là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị
trường trong điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thỏa mãn
những điều kiện của thị trường tại thời điểm định giá.

- “Vào thời điểm...” là ngày, tháng, năm cụ thể gắn với những yếu tố về
cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường khi thực hiện định giá tài sản.

- “Giữa một bên là người mua sẵn sàng mua...” là người đang có khả năng
thanh tốn và có nhu cầu mua tài sản được xác định giá trị thị trường.

- “Và một bên là người bán sẵn sàng bán...” là người bán đang có quyền
sở hữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với
mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường.

- “Điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán được tiến hành khi
các yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác
động của thiên tai, địch họa; nền kinh tế khơng bị suy thối hoặc phát triển q
nóng; thơng tin về cung, cầu, giá cả tài sản được thể hiện công khai trên thị
trường. Giá thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường cơng khai và
cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc
tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn
chế người mua, người bán. Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên

cơ sở đó, bên bán và bên mua thỏa thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã
khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thơng
tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một
cách hoàn toàn tự nguyện. Giá thị trường ln ln biến động có thể cao hay
thấp phụ thuộc vào điều kiện mua bán chuyển nhượng, được mọi người chấp
nhận và qua điều tra xác định được giá thị trường. Giá thị trường được xác định
trên cơ sở các yếu tố sau: Do tự nguyện giữa người bán và người mua thỏa thuận
nhất trí; phụ thuộc vào mục đích của mua bán đất; nhu cầu đất đai của người
mua và thị trường; tác động của môi trường sống và xã hội; một số yếu tố về
mục đích sử dụng đặc biệt [3].

b. Giá quy định của Nhà nước

Giá quy định của Nhà nước hay còn được gọi là giá chuẩn là loại giá do
Nhà nước quy định nhằm điều tiết giá cả trong cơ chế thị trường.

Trong quy định giá chuẩn có:

- Khung giá của Chính phủ: quy định mức giá tối thiểu, mức giá tối đa
của các loại đất và được quy định theo các vùng kinh tế, loại đô thị. Khung giá
đất được sử dụng làm căn cứ để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định bảng giá đất
tại địa phương.

- Bảng giá đất của tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương: Trên cơ sở
khung giá đất của Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành chi tiết bảng
giá đất của địa phương mình trong đó quy định giá đất của từng loại đất. Bảng
giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày
01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Bảng giá đất được xây dựng theo từng vị trí đất.
Đối với địa phương đã có bản đồ địa chính và có điều kiện về nhân lực, kinh phí
thì bảng giá đất được xây dựng đến từng thửa đất. Bảng giá đất được sử dụng để

làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của
hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất
ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá
nhân.

+ Tính thuế sử dụng đất.

+ Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.

+ Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

+ Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử
dụng đất đai.

+ Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho
Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

- Giá đất cụ thể của tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương: Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách
nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong
quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức
năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác định giá
đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị
trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp
định giá đất phù hợp.

- Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau
đây:

+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước cơng nhận quyền sử dụng đất của
hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp không
phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ
gia đình, cá nhân.

+ Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt
hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của gia đình, cá nhân.

+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử
dụng đất.

+ Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất khơng
thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

+ Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước
mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được
Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

+ Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Đặc điểm giá chuẩn là
thường khơng sát với giá thị trường, nhưng nó vẫn mang tính logic nếu như vị trí
càng thuận lợi giá đất càng cao, hạng đất càng cao giá đất càng thấp [3].

2.1.3. Định giá đất

2.1.3.1. Khái niệm

Đối với đất đai ở Việt Nam, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước
đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho
người sử dụng đất theo quy định (Điều 4 Luật Đất đai 2013). Với đặc điểm đó,
có thể nêu khái niệm định giá đất như sau: “định giá đất được hiểu là sự ước tính
về giá trị của quyền sử dụng đất. bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử
dụng đất đã được xác định, tại một thời điểm xác định”.

Khi nghiên cứu khái niệm định giá đất, một điều rất hiển nhiên phải gắn
chúng với các mục đích sử dụng đất cụ thể. Trong mỗi loại đất, khi Nhà nước
giao cho người sử dụng đất đều gắn với một mục đích sử dụng cụ thể tùy theo

từng đối tượng. Mục đích sử dụng có thể thay đổi theo thời gian khi được cơ
quan Nhà nước cho phép. Vì vậy, việc định giá đất phải trên cơ sở mục đích sử
dụng xác định và tại một thời điểm xác định. Đất đai là một tài sản đặc biệt, giá
đất ngồi các yếu tố về khơng gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối, nó cịn
bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội.

Định giá đất phải dựa vào tài liệu đầy đủ về thị trường đất. Sự hình thành
giá cả cuối cùng của đất là quyết định bởi hai bên giao dịch. Có thể nói rằng, giá
cả đất đai hình thành từ thị trường. Khơng nắm đầy đủ tình hình giao dịch của
thị trường, tình hình cung - cầu của đất, không nắm vững được xu thế phát triển
của quá khứ hiện tại và tương lai sẽ khơng định được giá cả cơng bằng chính xác
và khách quan.

Định giá đất phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của chính sách về đất đai

của Chính phủ. Định giá đất phải biết đầy đủ tình trạng các loại quyền của đối
tượng định giá. Cùng một loại đất, quyền lợi không giống nhau thì giá cả có thể
cách nhau rất lớn. Cho nên, trước khi định giá phải thông qua việc điều tra tài
liệu đăng ký đất và khảo sát hiện trường để làm rõ tình trạng các loại quyền lợi
của đối tượng đất định giá. Tóm lại, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về giá
trị, với định giá đất thì rất khó tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông
thường [3].

2.1.3.2. Các căn cứ về công tác định giá đất

Căn cứ Luật tổ chức chính quyền địa phương ngày 19 tháng 6 năm 2015;

Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;

Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của
Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai;

Căn cứ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của
Chính phủ quy định về giá đất;

Căn cứ Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19 tháng 12 năm 2019 của
Chính phủ quy định về khung giá đất;

Căn cứ Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của
Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất
đai;

Căn cứ Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây
dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;

Căn cứ Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29 tháng 9 năm 2017 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP
ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi
tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

Căn cứ Nghị quyết số 23/2019/NQ-HĐND ngày 20 tháng 12 năm 2019
của Hội đồng nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế về Bảng giá đất trên địa bàn tỉnh
Thừa Thiên Huế áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2020 đến ngày 31 tháng 12
năm 2024;

Theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số
432/TTr-STNMT-KHTC ngày 29 tháng 11 năm 2019 và thẩm định của Sở Tư
pháp tại Báo cáo số 2100/BC-STP ngày 05 tháng 12 năm 2019 [2].

2.1.3.3. Phân loại vị trí đất ở đơ thị

a. Phân loại vị trí đất ở tại đơ thị

- Vị trí 1: Tất cả các thửa đất ở mặt tiền đường phố trong đơ thị, khoảng
cách xác định cho vị trí 1 tính từ mặt tiếp giáp với đường phố kéo dài về sau đến
25 m.

- Vị trí 2: Các thửa đất nằm liền kề vị trí 1 thuộc các đường kiệt của
đường phố, có mặt cắt đường < 2,5 m, khoảng cách xác định cho vị trí 2 tính tại
đường phân giữa vị trí 1 và vị trí 2 kéo dài thêm 25 m. - Các thửa đất mặt tiền
thuộc các đường kiệt của đường phố, có mặt cắt đường  2,5 m, khoảng cách
xác định cho vị trí 2 tính tại đường phân giữa vị trí 1 và vị trí 2 đến dưới 100 m.

- Vị trí 3: - Các thửa đất nằm liền kề vị trí 2 thuộc các đường kiệt của
đường phố, có mặt cắt đường < 2,5 m, khoảng cách xác định cho vị trí 3 tính tại
đường phân giữa vị trí 2 và vị trí 3 kéo dài thêm 25 m. - Các thửa đất mặt tiền
thuộc các đường kiệt của đường phố, có mặt cắt đường  2,5 m, khoảng cách
xác định cho vị trí 3 tính tại đường phân giữa vị trí 2 và vị trí 3 đến hết đường
kiệt. - Các thửa đất nằm liền kề vị trí 2 thuộc các đường kiệt của đường kiệt của
đường phố, có mặt cắt đường  2,5 m, khoảng cách xác định cho vị trí 3 tính từ
đường phân vị trí 2 kéo dài tiếp theo đến dưới 100 m.

- Vị trí 4: - Các thửa đất nằm liền kề vị trí 3 thuộc các đường kiệt của
đường phố, có mặt cắt đường < 2,5 m, khoảng cách xác định cho vị trí 4 tính từ
đường phân vị trí 3 cho đến hết đường kiệt.

- Các thửa đất nằm liền kề vị trí 3 thuộc các đường kiệt của đường kiệt
của đường phố, có mặt cắt đường  2,5 m, khoảng cách xác định cho vị trí 4
tính từ đường phân vị trí 3 kéo dài đến hết đường kiệt.

- Các thửa đất cịn lại có điều kiện về giao thơng và sinh hoạt kém hơn vị
trí 3 [18].

b. Xác định vị trí đất để tính giá đất cho một số trường hợp đặc thù:

* Các thửa đất có chiều dài từ mặt tiếp giáp với đường phố về phía sau
lớn hơn 25 m được xác định theo 3 vị trí như sau:

- Vị trí 1: Từ mặt tiếp giáp với đường phố kéo dài về phía sau là 25 m.

- Vị trí 2: Từ đường phân giữa vị trí 1 và vị trí 2 kéo dài về phía sau 20 m

- Vị trí 3: Từ đường phân giửa vị trí 2 và vị trí 3 kéo dài về phía sau đến

hết ranh giới thửa đất.

* Các thửa đất mang tên đường phố nào thì xác định vị trí theo đường phố
đó để áp giá đất.

* Các thửa đất ở có vị trí từ 2 mặt đường phố trở lên thì việc xác định giá
đất theo đường phố có giá đất cao nhất làm đơn giá chuẩn và cộng thêm vào đơn
giá chuẩn (+) 5% đơn giá vị trí 1 của đường phố có giá cao thứ hai. Trường hợp
đặc biệt, Sở Tài ngun và Mơi trường căn cứ vào tình hình thực tế để tham
mưu UBND tỉnh quy định tăng hoặc giảm đối với thửa đất ở có các yếu tố thuận
lợi hơn hoặc kém thuận lợi hơn về kích thước, hình thể, khả năng sinh lợi và các
yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất so với các thửa đất ở có cùng vị trí đất trong
bảng giá đất [18].

2.1.3.4. Các phương pháp xác định giá đất

a. Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là phương pháp định giá đất thơng qua việc phân
tích mức giá của các thửa đất so sánh (các thửa tương tự về mục đích sử dụng
đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, quy mơ, hình thể, tình
trạng pháp lý,... được lựa chọn) đã chuyển nhượng thành công trên thị trường để
xác định giá của thửa đất cần định giá.

Trong phương pháp so sánh, cần nắm được các thuật ngữ sau đây:

- Thửa đất tương tự là thửa đất có các đặc điểm về khu vực và đặc điểm
cá biệt tương tự hoặc giống với thửa đất cần định giá đã được giao dịch thành
công trên thị trường.