Đề tài Thực trạng tổ chức và hoạt động của hệ thống văn phòng đăng ký đất đai một cấp tại tỉnh thừa thiên huế

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất tỉnh Thừa Thiên Huế năm 2022. 45
Bảng 4.2. Diện tích các loại đất theo đối tượng sử dụng tỉnh Thừa
Thiên Huế năm 2022.......................................................................48
Bảng 4.3. Diện tích các loại đất theo đối tượng quản lý tỉnh Thừa
Thiên Huế năm 2022.......................................................................51
Bảng 4.4. Nguồn thu của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thừa
Thiên Huế........................................................................................73
Bảng 4.5. Tình hình vận hành thớng nhất theo mô hình tập trung
bằng phần mềm TMV.LIS để khai thác, cập nhật đồng bộ cơ sở dữ
liệu địa chính ở các chi nhánh trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế....74
Bảng 4.6. Tổng hợp kết quả phỏng vấn của 30 người dân về các tiêu
chí đánh giá hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ................................76

DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1. Sơ đồ địa bàn nghiên cứu.................................................34
Hình 4.2. Vị trí Văn phịng đăng ký đất đai tỉnh Thừa Thiên Huế và
các Chi nhánh trực thuộc.................................................................57
Hình 4.3. Tổng số lao động của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh
Thừa Thiên Huế và các Chi nhánh trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế
......................................................................................................... 58
Hình 4.4. Bộ máy tổ chức của Văn phịng đăng ký đất đai tỉnh Thừa
Thiên Huế........................................................................................59
Hình 4.5. Trụ sở làm việc của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh nằm
trong trụ sở của Sở Tài Nguyên và Môi trường................................60
Hình 4.6. Trụ sở làm việc của Văn phịng đăng ký đất đai thành phố
Huế nằm trong trụ sở của UBND thành phố Huế.............................61
Hình 4.7. Tỷ lệ kết quả đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối
với đất tổ chức kinh tế, tơn giáo năm 2022.....................................63

Hình 4.8. Tỷ lệ kết quả đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối
với hộ gia đình, cá nhân tồn tỉnh năm 2022..................................63
Hình 4.9. Nguồn thu của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thừa Thiên
Huế.................................................................................................. 73
Hình 4.10. Sơ đồ cơ cấu tổ chức Văn phịng đăng ký đất đai 2 cấp 78
Hình 4.11. Bộ máy tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai 1 cấp. .79

MỤC LỤC

PHẦN 1. MỞ ĐẦU................................................................1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài.............................................................1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu...................................................................2
1.3. Yêu cầu.......................................................................................2
PHẦN 2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU......................................3
2.1. Cơ sở lý luận...............................................................................3
2.1.1. Một số khái niệm liên quan đến đất đai..................................3
2.1.2. Một số khái niệm về đăng ký đất đai.......................................7
2.2. Cơ sở thực tiễn..........................................................................11
2.2.1. Mơ hình tổ chức đăng ký đất đai ở một số nước trên thế giới
......................................................................................................... 11
2.2.2. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai ở Việt Nam.........................13
2.3. Một số cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài..................30
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU....................................................................31
3.1. Đối tượng nghiên cứu...............................................................31
3.2. Phạm vi nghiên cứu..................................................................31
3.2.1. Phạm vi về không gian..........................................................31
3.2.2. Phạm vi về thời gian..............................................................31
3.3. Nội dung nghiên cứu.................................................................31
3.4. Phương pháp nghiên cứu..........................................................31

3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu....................31
3.4.2. Phương pháp xử lý số liệu......................................................32
3.4.3. Phương pháp tổng hợp phân tích thông tin...........................32
3.4.4. Phương pháp thang đo Likert................................................32

PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN..................34
4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử
dụng đất tỉnh Thừa Thiên Huế.........................................................34
4.1.1. Vị trí địa lý và đặc điểm tự nhiên tỉnh Thừa Thiên Huế.........34
4.1.2. Các loại tài nguyên................................................................37
4.1.3. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội....................................38
4.1.4. Thực trạng sử dụng đất tỉnh Thừa Thiên Huế........................45
4.2. Thực trạng tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký đất
đai tỉnh Thừa Thiên Huế...................................................................54
4.2.1. Chức năng, nhiệm vụ và cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng
ký đất đai tỉnh Thừa Thiên Huế........................................................54
4.2.2. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh
Thừa Thiên Huế................................................................................59
4.2.3. So sánh hiệu quả tổ chức, hoạt động của Văn phòng đăng ký
đất đai một cấp với mơ hình truyền thống hai cấp..........................78
4.3. Thuận lợi, khó khăn sau q trình chuyển đổi quản lý từ mơ
hình hai cấp thành một cấp.............................................................88
4.3.1. Thuận lợi và khó khăn của từng mơ hình..............................88
4.4. Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả của Văn
phịng đăng ký đất đai tỉnh Thừa Thiên Huế....................................90
4.4.1. Cơ sở để đề xuất giải pháp....................................................90
4.4.2. Các giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả của Văn phòng
đăng ký đất đai tỉnh Thừa Thiên Huế...............................................92
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................94
1. Kết luận.......................................................................................94

2. Kiến nghị......................................................................................95
TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................96
PHỤ LỤC..........................................................................99

PHẦN 1

MỞ ĐẦU

1.1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và
phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Đó là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng hang đầu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phịng.
Mỗi quốc gia, mỗi địa phương có một quỹ đất đai nhất định được giới hạn bởi biên
tích, ranh giới, vị trí. Việc sử dụng và quản lý quỹ đất này được thực hiện theo
quy định của Nhà nước, tuân thủ Luật đất đai và những văn bản pháp lý có liên
quan.

Hiến pháp năm 2013 đã khẳng định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý”. Vì vậy, việc quản lý đất đai nhằm đảm bảo sử dụng đất một
cách hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả là một công việc mà các cơ quan quản lý
nhà nước phải chú trọng, đưa ra những biện pháp phù hợp và vận dụng một cách
linh hoạt và điều kiện cụ thể trong từng giai đoạn khác nhau nhằm quản lý một
cách tốt nhất. Một trong những cơ quan thực hiện việc quản lý những vấn đề cơ
bản về đất đai là Văn phòng đăng ký đất đai.

Sau thời gian thay thế cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 2 cấp, Văn
phòng đăng ký đất đai một cấp đã cho thấy sự thống nhất cao về mặt chuyên
môn và đúng quy định của pháp luật trong việc tiếp nhận giải quyết hồ sơ tại các

Chi nhánh cấp huyện, thành phố. Hồ sơ được kiểm tra chặt chẽ về tính pháp lý,
cơ sở dữ liệu địa chính, giải quyết kịp thời nhiều vướng mắc về chuyên môn; quản
lý tốt việc biến động đất nhất là việc tách thửa đất khơng để xảy ra tình trạng
chia cắt manh mún khơng đúng quy định gây khó khăn cho cơng tác quy hoạch,
hạn chế nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện. Việc cập nhật
các biến động quản lý dữ liệu địa chính được đi vào nề nếp. Mặt khác, việc kiện
tồn Văn phịng đăng ký một cấp đã bảo đảm sự lãnh đạo chỉ đạo điều hành
thống nhất từ Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện, thành phố đến Sở Tài ngun
và Mơi trường, Văn phịng đăng ký cấp tỉnh và đến các Chi nhánh của Văn phòng
đăng ký tại các huyện, thành phố.

Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) tỉnh Thừa Thiên Huế được thành lập theo
quyết định số 481/QĐ-UBND ngày ngày 14 tháng 03 năm 2016 của Ủy ban nhân
dân tỉnh Thừa Thiên Huế trên cơ sở hợp nhất và chuyển giao nguyên trạng Văn
phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Mơi trường và 09 Văn phịng
đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phịng Tài ngun và Mơi trường của 09
huyện, thị xã và thành phố Huế kể từ ngày 21/3/2016.

Từ thực trạng phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn tỉnh cho thấy sự chuyển dịch
mạnh mẽ từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất công nghiệp, du lịch, dịch vụ;
tốc độ đơ thị hóa nhanh, tình hình giao dịch về đất đai, bất động sản ngày một
tăng lên, đất đai trở thành một nguồn nội lực phát triển của địa phương, nhu cầu
đất đai cho xây dựng cơ sở hạ tầng, công nghiệp, dịch vụ, ngày càng tăng, công
tác giao dịch, huy động nguồn vốn từ quyền sử dụng đất đang có ý nghĩa quan
trọng trong phát triển kinh tế của người sử dụng đất.

VPĐKĐĐ tỉnh Thừa Thiên Huế đã hoạt động hơn 5 năm nhưng đến nay vẫn chưa
có bất kỳ sự đánh giá nào về hiệu quả hoạt động cũng như những tồn tại cần

1

khắc phục để nâng cao chất lượng phục vụ người dân. Xuất phát phát từ lý do
trên, em quyết định chọn đề tài nghiên cứu: “THỰC TRẠNG TỔ CHỨC VÀ HOẠT
ĐỘNG CỦA HỆ THỐNG VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP TẠI TỈNH THỪA
THIÊN HUẾ” với mục tiêu tìm hiểu hoạt động của VPĐKĐĐ tỉnh Thừa Thiên Huế,
phát hiện những tồn tại, hạn chế và đề xuất một số giải pháp góp phần đẩy
nhanh cơng tác cải cách thủ tục hành chính, đồng thời tăng cường vai trị quản lý
Nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh.

1.2. Mục tiêu nghiên cứu

a. Mục tiêu chung

Đánh giá được thực trạng tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng
ký đất đai tỉnh Thừa Thiên Huế, từ đó đề xuất được những giải pháp
góp phần nâng cao hiệu quả tổ chức và hoạt động của Văn phòng
đăng ký đất đai.

b. Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá được thực trạng và hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ tỉnh Thừa Thiên
Huế sau khi chuyển đổi quản lý từ mơ hình hoạt động 2 cấp thành một cấp.

- Phân tích được thuận lợi và khó khăn sau q trình chuyển đổi quản lý từ mơ
hình 2 cấp thành một cấp.

- Đề xuất được các giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ
tỉnh Thừa Thiên Huế.

1.3. Yêu cầu

- Các số liệu thu thập phải đảm bảo đầy đủ, tính chính xác và có nguồn gốc rõ
ràng.

- Kết quả nghiên cứu phải đánh một cách trung thực, khách quan và đầy đủ về
thực trạng tổ chức và hoạt động của hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai một
cấp tại tỉnh Thừa Thiên Huế.

PHẦN 2

TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

2.1. Cơ sở lý luận

2.1.1. Một số khái niệm liên quan đến đất đai

a.. Đất đai

Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc
gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ tầng của
con người và là tư liệu sản xuất. Về mặt thổ nhưỡng, đất là vật thể thiên nhiên có
cấu tạo độc lập, được hình thành do kết quả tác động của nhiều yếu tố: khí hậu,
địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời gian.

Một định nghĩa đầy đủ có thể như sau gần bề mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng
và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm
tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật;
trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động
của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra”.

Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau: "đất đai là
một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của mơi
trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ
nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy,...). Các lớp trầm tích
sát bề mặt cùng với nước ngầm và khống sản trong lịng đất, tập đồn thực vật
và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong
quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước,
đường sá, nhà cửa...)".

Như vậy, "đất đai" là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm
khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích
nước, tài nguyên nước ngầm và khóang sản trong lịng đất), theo chiều nằm
ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, đại hình, thuỷ văn,thảm thực
vật cùng các thành phần khác) giữ vai trị quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với
hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người.

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với q trình lịch sử
phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đai đóng vai trị
quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội lồi người. Nếu khơng có đất
đai thì rõ ràng khơng có bất kỳ một ngànhsản xuất nà, cũng như khơng thể có sự
tồn tại của lồi người. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của
con người, điều kiện sống cho động vật, thực vật và con người trên trái đất.

Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất đai là
địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc các cơng trình cơng nghiệp, giao
thơng, thuỷ lợi, cơng trình thuỷ lợi khác. Đất đai cung cấp nguyên liệu cho ngành
công nghiệp, xây dựng như gạch ngói, xi, măng, gốm sứ...

Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định, là thước đo
sự giàu có của một quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm

về tài chính, như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là một
nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng.

3

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hố xã hội, an ninh quốc phịng. Trải qua nhiều
thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ
được vốn đất đai như ngày nay.

* Về mặt thổ nhưỡng

Đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được hình thành do kết quả tác
động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời gian. Giá trị tài
nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích và độ phì. Winkler (1968) xem đất
như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực
vật, động vật,… do đó đất cũng tuân thủ những quy luật sống, đó là: phát sinh,
phát triển, thối hóa và già cỗi. Tùy thuộc vào thái độ của con người đối với đất
mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc
ngược lại.

Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một “vật
mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như vậy, đất luôn
luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi
“vật mang” bền vững. Con người tác động vào đất cũng chính là tác động vào các
hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó. Một vật mang, lại có tính chất đặc thù,
độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ
sinh thái tồn tại và phát triển [23].

* Về tài nguyên, tài sản

Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc
gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ tầng của
con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt. Theo đó đất đai được định nghĩa: “Đất là
một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển
ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tớ khí hậu gần bề mặt trái đất; các
dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy
nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn
thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật
chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra”.

b. Vai trò của đất đai

Đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, thơng qua quá trình tác động của con người đã
dần được cải tạo, là cơ sở để vạn vật sinh trưởng và phát triển. Thực tế nếu khơng
có sự tồn tại của đất đai thì các ngành sản xuất khơng thể hoạt động, con người
cũng không thể làm ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống.

Đất đai có 3 vai trị chính như sau:

– Đất đai là một sản phẩm tuyệt vời của tự nhiên, quyết định sự tồn tại và phát
triển của xã hội lồi người. Khơng có đất đai thì sẽ khơng có bất kỳ hoạt động sản
xuất nào được diễn ra, cũng khơng có mơi trường sống cho động thực vật và cả
con người trên trái đất.

– Đất đai tham gia vào các hoạt động của xã hội và đời sống kinh tế của con
người. Con người xây dựng những cơng trình kiến trúc, giao thơng, thuỷ lợi,… trên
những mảnh đất to lớn để phục vụ cho đời sống và sản xuất.

– Đất đai là nguồn của cải, tài sản cố định để tích lũy hay đầu tư. Đất đai được
coi như là thước đo về sự giàu có của mỗi quốc gia, con người trải qua các thế hệ
xem sự tích lũy, chuyển nhượng đất đai như một sự bảo đảm to lớn về tài chính.
Trong 03 vai trị kể trên thì vai trị thứ ba có lẽ là nội dung được biết đến và ghi
nhận nhiều nhất. Lịch sử cho thấy, các quốc gia không ngừng xâm phạm, mở
rộng lãnh thổ của mình với mong muốn có được diện tích rộng và đơng dân cư
nhất. Ngày nay, khi đất đai đã dần ổn định thì con người lại tìm cách khai thác
chúng ở nhiều khía cạnh khác nhau. Bởi vì đất đai khơng thể tự sinh ra thêm nên
giá trị của nó chắc chắn sẽ tăng dần theo sự phát triển của loài người.
Đất đai trong từng ngành đều có những vai trị nhất định, tùy vào mục đích sử
dụng và tính chất riêng mà chúng được chia ra như sau:

 Các ngành thuộc nhóm phi nơng nghiệp: Đất đai là cơ sở về mặt khơng
gian và vị trí địa lý để hồn thiện q trình lao động.

 Các ngành nông – lâm nghiệp: Đất đai là điều kiện vật chất cần thiết và là
cơ sở không gian, đồng thời cũng là công cụ và phương tiện lao động.

 Trong giao dịch bất động sản, đất đai là đối tượng chính của hợp đồng mua
bán, là sản phẩm tạo ra lợi nhuận khủng cho người sử dụng. Cũng chính vì kinh tế
phát triển nên mối quan hệ giữa đất đai và con người có tính cạnh tranh gay gắt
hơn, một phần vì dân số tăng nhanh mà quỹ đất thì có hạn và giá trị đất đai ngày
càng được nâng tầm.

5

c. Bất động sản

- Pháp luật các nước trên thế giới đều thống nhất xác định bất động là đất đai và
những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định

bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật
Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96
Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức...). Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nước cũng
có những nét đặc thù riêng, ví dụ:

- Pháp luật Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là
đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận
của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.

- Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt
khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự,
quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ
và Sài Gòn cũ.

- Luật Dân sự Thái Lan, tại Điều 100 quy định: “Bất động sản là đất đai và những
vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”.

- Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm Bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản
gắn với đất.

- Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi
là “gắn liền với đất đai”; thứ hai, khơng giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới
các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.

- Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác
biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một
mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa
ra khái niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm
tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này cịn liệt kê những vật khơng
liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ...” cũng là

các bất động sản.

- Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình
xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật
quy định”[6].

- Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở.
Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời
khỏi đất đai và vật kiến trúc. Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị trí cố
định, khơng di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu
ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng
lẫn nhau.

2.1.2. Một số khái niệm về đăng ký đất đai

2.1.2.1. Đăng ký Nhà nước về đất đai

- Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận
tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.

- Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người
được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.

- Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm
đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức
đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng

ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê
khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và
quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến
động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.

- Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng
đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của
Chính phủ.

- Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ
thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.

2.1.2.2. Các khái niệm của hệ thống đăng ký đất đai

a. Khái niệm về đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất

Theo quy định tại Khoản 19 Điều 4 Luật đất đai 2003: “Đăng ký
quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối
với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền
và nghĩa vụ của người sử dụng đất”[19].

Theo quy định tại Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai 2013 số
45/2013/QH113 ngày 29/11/2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý
về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”
[20].

7

b. Khái niệm GCNQSDĐ, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất

Theo Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 số 45/2013/QH113
ngày 29/11/2013:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

c. Khái niệm về hồ sơ địa chính

Hồ sơ địa chính là hồ sơ phục vụ quản lý nhà nước đối với việc sử
dụng đất, làm cơ sở để bảo hộ quyền hợp pháp của người sử dụng
đất. Đây là hệ thống các tài liệu chứa đựng các thông tin về tự nhiên,
kinh tế, xã hội và pháp lý của các thửa đất trong mỗi đơn vị hành
chính cấp xã.

Hồ sơ địa chính bao gồm bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục

kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai và bản lưu GCNQSDĐ. Bản
đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động
đất đai có nội dung được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số
để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp tỉnh, cấp huyện và được in trên
giấy để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp xã.

Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm các thơng tin về thửa đất sau
đây:

- Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí;

- Người sử dụng thửa đất;

- Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất;

- Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai
đã thực hiện và chưa thực hiện;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất, quyền và những hạn chế về quyền của
người sử dụng đất;

- Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thơng tin khác có
liên quan.

d. Đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập hồ sơ
địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp
pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử

dụng đất để làm cơ sở cho Nhà nước có thể nắm chắc và quản lý
chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật cũng như bảo vệ quyền lợi
và nghĩa vụ hợp pháp của người sử dụng đất.

Đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai thì cơng tác đăng
ký là bắt buộc. Bởi theo Luật đất đai 2013 đã quy định: đất đai là sở
hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý. Việc đăng ký đất đai sẽ cung cấp cho Nhà nước mọi thông tin về
đất đai để từ đó có thể đưa ra những biện pháp quản lý sử dụng đất
đai có hiệu quả, hợp lý và tiết kiệm [20].

Tuy nhiên, đăng ký đất đai không chỉ là công tác đăng ký ban
đầu để thành lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất mà cịn cả cơng tác đăng ký biến động. Bởi trong quá trình
phát triển ngày càng mạnh mẽ của xã hội, sự biến động của đất đai
tất yếu sẽ diễn ra với mức độ và hình thức ngày càng đa dạng như:
chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, cho thuê… Do vậy để
đảm bảo đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp ứng được yêu
cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và cấp GCNQSD đất, trước
hết đòi hỏi phải triển khai thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng
và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai, đo đạc lập
bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, phân hạng và định giá đất,
thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai. Bên cạnh
đó, đăng ký đất đai phải được thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi
nơi, mọi lúc để đảm bảo nhà nước luôn nắm vững hiện trạng sử dụng
đất, người sử dụng đất được thực hiện các quyền và nghĩa vụ của
mình theo đúng pháp luật.

Trong thực tế đời sống xã hội có nhiều cơng việc phải đăng ký
như khi phát sinh các sự việc sinh, tử, kết hôn, giám hộ, nuôi con

nuôi (đăng ký hộ tịch) hoặc phát sinh nhu cầu sở hữu hoặc sử dụng
tài sản (đăng ký sở hữu, sử dụng nhà cửa, xe cộ, tàu thuyền); khi
phát sinh các nhu cầu khác : đăng ký lao động, du lịch, mua bán tài
sản, đăng ký nghĩa vụ quân sự,...), song cũng có nhiều việc đăng ký
theo tự nguyện của người có nhu cầu. Đăng ký thường được hiểu là
công việc của một cơ quan Nhà nước hoặc một tổ chức, cá nhân nào
đó thực hiện việc ghi nhận hay xác nhận về một sự việc hay một tài

9

sản nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người được đăng ký
cũng như tổ chức cá nhân đứng ra thực hiện việc đăng ký.

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước
thực hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân
sử dụng đất, bởi nó thực hiện đăng ký đối với đất đai - một loại tài
sản đặc biệt có giá trị và gắn bó mật thiết với mọi tổ chức, hộ gia
đình và cá nhân trong quá trình sản xuất và đời sống.

Tóm lại, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ
sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất
hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước
với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất
đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng
đất.

Tuy nhiên, đăng ký đất khơng chỉ dừng lại ở việc hồn thành lập
hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận ban đầu. Quá trình vận
động, phát triển của đời sống, kinh tế, xã hội tất yếu dẫn tới sự biến
động đất đai ngày càng đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau

như: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi, chuyển nhượng,
thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất,...Vì vậy, đăng ký đất đai phải
thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc để đảm bảo cho
hồ sơ địa chính ln phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất
và đảm bảo cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền của
mình theo pháp luật. Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc
về đăng ký đất trong từng thời kỳ, đăng ký đất được chia thành hai
giai đoạn:

Giai đoạn 1: đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần
đầu tiên trên phạm vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính
ban đầu cho tồn bộ đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện.

Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa
phương đã hoàn thành đăng ký đất ban đầu cho mọi trường hợp có
nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập.

2.1.2.3. Vai trị, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai

Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích
nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.

- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:

+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất
nông nghiệp, thuế chuyển nhượng;

+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường
bất động sản;

+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi
đất;

+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai,
bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một
cải cách pháp luật;

+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;

- Lợi ích đối với cơng dân:

+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;

+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;

+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.

- Đăng ký nhà ở là công cụ của nhà nước để bảo vệ các quyền
và lợi ích của các bên tham gia giao dịch về nhà ở, cũng như quan hệ
về sử dụng đất đai và sở hữu nhà ở. Đối với nhà nước, công tác đăng
ký cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở là công cụ để thực hiện thu các
loại thuế như: lệ phí trước bạ nhà, thuế tài sản… Cịn đối với cơng
dân, người sở hữu nhà ở thì họ sẽ được nhà nước bảo vệ khi tham gia
các giao dịch về nhà ở như mua bán, chuyển nhượng, chuyển dịch,
thừa kế, thế chấp, bảo lãnh.

- Đăng ký nhà ở giúp nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ
quỹ nhà ở, đảm bảo nhà ở được sử dụng hợp lý, có hiệu quả cao. Và
cũng để nhà nước có thể biết được hiện trạng phát triển nhà ở trong

từng khu vực, từng địa phương để có những biện pháp, chính sách
điều chỉnh kịp thời, đảm bảo mọi người dân đều có thể có được nhà ở
và quyền được tạo lập, sở hữu nhà ở.

- Nhà ở cũng như đất đai đều là những tài sản có giá trị lớn, và
có những yếu tố nhạy cảm trong vấn đề sở hữu nó. Do vậy, tranh
chấp, khiếu kiện trong sử dụng đất cũng như sở hữu nhà ở là điều
không thể tránh khỏi. Đăng ký nhà ở giúp cung cấp thông tin liên
quan đến nhà ở trong thời gian ngắn nhất với chi phí thấp nhất.

- Cùng với đăng ký đất đai, đăng ký nhà ở là một trong những
nội dung quan trọng của công tác quản lý nhà nước về đất đai và

11

nhà ở. Đăng ký nhà ở có quan hệ mật thiết với những nội dung quản
lý nhà nước về nhà ở, từ việc ban hành các văn bản pháp luật về nhà
ở; ban hành các tiêu chuẩn nhà ở đến việc thanh tra, kiểm tra giải
quyết khiếu nại; điều tra thống kê xây dựng dữ liệu về nhà ở.

- Công tác đăng ký nhà ở không chỉ là một thủ tục hành chính
để nhà nước quản lý tốt quỹ nhà ở mà còn là một biện pháp để
những người sở hữu nhà ở bảo vệ quyền lợi và thực hiện các nghĩa
vụ của mình. Đăng ký nhà ở sẽ cung cấp cho nhà nước những thông
tin để thực hiện tốt các nội dung quản lý nhà nước về nhà ở, và cũng
nhờ đó mà người sở hữu nhà ở nói riêng và người dân nói chung được
thực hiện theo những chính sách đúng đắn dựa trên tình hình thực
tế, nhờ đó có thể yên tâm thực hiện việc đầu tư vào nhà ở, thực hiện
các giao dịch về nhà ở trên cơ sở được nhà nước bảo vệ các quyền lợi
của mình.

2.2. Cơ sở thực tiễn

2.2.1. Mơ hình tổ chức đăng ký đất đai ở một số nước trên
thế giới

2.2.1.1. Australia

Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan chính phủ các
Bang thực hiện. Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng
đăng ký quyền đất đai, cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thơng
tin đất đai.

a. Văn phịng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory

Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một
bộ phận của Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn
phòng thực hiện đăng ký quyền đất đai theo Hệ thống Torrens bao
gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông tin đất đai và các
nhiệm vụ đăng ký khác. Hiện nay, tất cả bất động sản đã đăng ký tại
Northern Territory đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens.
Trong hệ thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng
ký và các bản ghi này lại là bản lưu của giấy chứng nhận quyền. Các
loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho
thuê cũng được ghi trên các giấy chứng nhận này. Từ ngày 01 tháng
12 năm 2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn được in ra dưới
dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu
cầu in ra để phục vụ cho giao dịch thế chấp [24].

b. Cơ quan đăng ký đất đai của Bang Victoria

Hệ thống đăng ký đất ở Bang Victoria là hệ thống Torrens. Cơ
quan đăng ký đất đai Victoria được thành lập theo Luật chuyển
nhượng đất đai năm 1958. Cơ quan đăng ký đất đai Victoria có các
bộ phận: Dịch vụ đăng ký quyền; Trung tâm thông tin đất đai; Bộ
phận đo đạc; Bộ phận tách hợp thửa đất; Văn phòng định giá viên
trưởng. Hiện nay hầu hết đất đai và bất động sản ở Bang Victoria đã
được đăng ký quyền. Các quyền, giao dịch và biến động phải đăng
ký là quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa
dịch, quyền giám sát việc sử dụng đất của các bất động sản liên
quan [14].

2.2.1.2. Anh

Ở Anh việc đăng ký đất đai do Cơ quan quản ký đất đai của
bang thực hiện. Trong cơ cấu tổ chức của Cơ quan quản lý đất đai có
các bộ phận sau: Đo đạc và bản đồ; Bảo vệ tài nguyên đất; Quản lý
đất công; Định giá; Đăng ký đất đai. Hệ thống Torrens được đưa vào
NSW theo Luật BĐS 1863. Từ thời điểm này tất cả đất đai do Hoàng
gia cấp đều được đăng ký theo quy định của Luật này. Hiện tại, hệ
thống hồ sơ đăng ký đất đai của NSW gồm 2 loại song hành là Hồ sơ
cũ được lập trong khoảng thời gian 1863 - 1961 và Hồ sơ mới được
lập từ năm 1961. Hồ sơ cũ được thiết kế dưới dạng đóng tập, hồ sơ
mới thiết kế dưới dạng tờ rời. Việc chuyển đổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ
mới không thực hiện đồng loạt mà thực hiện dần khi có giao dịch
hoặc có thay đổi được đăng ký vào hệ thống. Những hồ sơ cũ đã
được thay thế vẫn được bảo quản làm tư liệu lịch sử và được sao
chụp và lưu dưới dạng điện tử để tiện tra cứu. Để phục vụ tra cứu,
bên cạnh hồ sơ đăng ký, một bản mục lục tên người mua. Mục lục
này được lập dưới dạng sổ. Hiện tại Quy trình đăng ký đất đai đã

được tin học hố bằng Hệ thống đăng ký quyền đất đai tự động năm
1983 nay thay thế bằng Hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm 1999.
Đây là Hệ thống Torrens được tin học hoá đầu tiên trên thế giới. Từ
ngày 04 tháng 6 năm 2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche
được tích hợp lên hệ thống đăng ký tự động [14].

2.2.1.3. Thụy Điển

Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thuỵ Điển từ thế kỷ thứ 16 và
đã trở thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua
bán hoặc thế chấp. Hệ thống ĐKĐĐ ở Thuỵ Điển cơ bản được hoàn

13

chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tục phát triển và hiện đại hoá.
Về bản chất hệ thống này là hệ thống đăng ký quyền tương tự hệ
thống Torrens. Về mơ hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký bất động sản
do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành
hệ thống địa chính. Cơ quan đăng ký tài sản do Tổng cục quản lý đất
đai (National Land Survey - NLS) thuộc Bộ Môi trường Thụy Điển. Cơ
quan đăng ký tài sản trung ương có 53 Văn phịng đăng ký bất động
sản đặt tại các địa phương khác nhau. Ngồi ra cịn có một số Văn
phịng đăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh.

Cơ quan đăng ký đất đai trực thuộc Toà án trung ương, trong cơ
cấu của Bộ Tư pháp. Cơ quan đăng ký đất đai; có 93 Văn phịng đăng
ký đất đai mỗi văn phịng đăng ký đất đai trực thuộc Toà án cấp
quận. Để phối hợp đồng bộ thông tin về đất đai và tài sản trên đất,
việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lý dữ
liệu bất động sản trung ương trực thuộc Bộ Môi trường và phát triển.

Cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị Hệ thống ngân
hàng dữ liệu đất đai. Hệ thống dữ liệu này quản lý tồn bộ thơng tin
đăng ký bất động sản và đăng ký đất đai. Ban quản lý dữ liệu bất
động sản trung ương phối hợp chặt chẽ Tổng cục Trắc địa - Bản đồ
quốc gia và Toà án.

Hệ thống địa chính Thuỵ Điển, có sự chun mơn hố rất cao,
mỗi cơ quan chịu trách nhiệm riêng về một lĩnh vực chun mơn hẹp
nhưng trong hoạt động có sự phối hợp rất chặt chẽ. Các cơ quan
ĐKĐĐ, đăng ký bất động sản, cơ quan xây dựng và quản trị hệ thống
ngân hàng thông tin đất đai đều hoạt động theo chế độ tự chủ tài
chính dựa trên việc thu phí dịch vụ. Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất
đai có 20.000 cổng thông tin phục vụ truy cập dữ liệu trực tuyến cho
các đối tượng khác nhau. Thông tin được cung cấp trực tuyến hoặc
qua điện thoại không phải trả phí. Người sử dụng chỉ phải trả phí cho
các tài liệu in.

Những quyền, trách nhiệm hoặc giao dịch phải đăng ký quyền sở
hữu, giao dịch thế chấp, quyền sử dụng (của người thuê), quyền địa
dịch (quyền đi qua), quyền hưởng lợi (săn bắn, khai thác lâm sản)…
Để thực hiện việc đăng ký, đất đai được chia thành các đơn vị đất,
mỗi đơn vị đất có mã số duy nhất. Việc xác định đơn vị đất như tách,
hợp một phần diện tích đất, lập đơn vị đất mới thuộc trách nhiệm
của Cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia. Việc đăng ký quyền, đăng ký thế

chấp, đăng ký chuyển quyền, … do cơ quan đăng ký đất đai thực
hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ [14].

2.2.2. Mơ hình tổ chức đăng ký đất đai ở Việt Nam

2.2.2.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam từ năm
1980 đến nay

* Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai

Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý.

Trong thời gian này, Nhà nước đã quan tâm hơn đến công tác đăng ký đất đai,
nhiều văn bản pháp luật đã được ban hành như:

- Quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 của Chính phủ về công tác quản lý đất
đai trong cả nước.

- Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo đạc và
đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất
nơng nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn.

- Quyết định số 56/QĐ-ĐKTK ngày 05/11/1981 của Tổng cục quản lý ruộng đất
ban hành quy định về thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước.

Tuy nhiên, hệ thống tổ chức đất đai giai đoạn này cịn nhiều hạn chế, chưa có
biện pháp cụ thể để quản lý toàn bộ quỹ đất.

* Giai đoạn từ từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993

- Luật Đất đai 1988 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao
đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử
dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà
nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, phường và UBND xã

thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình
đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính” [18].

- Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201-QĐ/ĐKTK ngày
14/7/1989 về ban hành quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
Thông tư số 302/TT-ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201-
QĐ/ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai
của Việt Nam.

Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn,
chiếm đất đai, phát canh thu tơ dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý
đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp.

* Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003

Luật Đất đai năm 1993 quy định:

- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao
đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà nước cịn
cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân th đất.

- Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất,
thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

15

- “Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã,
phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa
chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử
dụng đất”. Giai đoạn này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực

hiện đường lối đổi mới của Đảng. Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa
được pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có
nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra
thường xuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc mua
bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền.

Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy định
về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn
chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận
thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai
với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm
vụ này.

* Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến ngày 30/6/2014

- Đăng ký đất đai: Luật Đất đai năm 2003 quy định “Đăng ký quyền sử dụng đất,
lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Đăng ký
quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa
đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất.

Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và sử
dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng
đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình. Theo
quy định của pháp luật đất đai, hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký
ban đầu và đăng ký biến động

+ Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;

+ Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong q trình sử dụng
do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…), do thay đổi mục đích
sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất.

- Cơ quan đăng ký đất đai: “Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phịng
đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý
hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng
đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ’’[19].

* Giai đoạn từ ngày 01/7/2014 (ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực)
đến nay

Luật Đất đai năm 2013 quy định hẳn một chương quy định về “đăng ký đất đai,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất”, theo đó “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và
người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”[20].

Việc đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu
và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan