Đề tài Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại quận sơn trà, thành phố đà nẵng giai đoạn 2017 2021

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 4.1. Diện tích, dân số và mật độ dân số quận Sơn Trà năm 2021..............24

Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp của quận Sơn Trà năm 2021.....28

Bảng 4.3. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp của quận Sơn Trà năm 2021
.............................................................................................................................29

Bảng 4.4. Các văn bản pháp lý áp dụng để thực hiện công tác đấu giá quyền sử
dụng đất trên địa bàn quận Sơn Trà giai đoạn 2017 – 2021................................32

Bảng 4.5. Số lượng các dự án đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện trên địa
bàn quận Sơn Trà giai đoạn 2017 - 2021............................................................36

Bảng 4.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất theo các dự án khu đất lớn trên địa bàn
quận Sơn Trà giai đoạn 2017 – 2021.....................................................................38

Bảng 4.7. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất theo các dự án đất ở chia lô trên
địa bàn quận Sơn Trà giai đoạn 2017 - 2021.......................................................41

Bảng 4.8. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của dự án khu đất A20
mặt tiền đường Võ Văn Kiệt, phường An Hải Tây, quận Sơn Trà.....................43

Bảng 4. 9. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở chia lô của dự án khu
tái định cư Nại Hiên Đông, quận Sơn Trà...........................................................44

Bảng 4.10. Chênh lệch về tiền sử dụng đất thu được từ giá trúng đấu so với giá
khởi điểm tại các dự án nghiên cứu.....................................................................46

Bảng 4.11. Số lượng các dự án đấu giá quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện trên

địa bàn quận Sơn Trà trong năm 2022................................................................50

Bảng 4.12. Tổng hợp ý kiến của các cán bộ chuyên môn tham gia công tác đấu
giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Sơn Trà...............................................51

Bảng 4.13. Tổng hợp ý kiến của người dân về công tác đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn quận Sơn Trà..............................................................................52

DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1: Sơ đồ vị trí của quận Sơn Trà....................................19
Hình 4.2: Cơ cấu sử dụng đất của quận Sơn Trà năm 2021......27
Hình 4.3. Cơ cấu về loại hình dự án đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn quận Sơn Trà đoạn 2017 - 2021...........................36
Hình 4.4: Tỷ lệ các dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu đất lớn
được thực hiện qua các năm giai đoạn 2017 - 2021.................39
Hình 4.5: Tỷ lệ các dự án đấu giá quyền sử dụng đất trong kế
hoạch đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Sơn Trà năm 2022
................................................................................................. 50

BẢNG CHÚ GIẢI NHỮNG CỤM TỪ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Ý nghĩa
BTC Bộ Tài chính
BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường
BTP Bộ Tư pháp
CP
CT Chính phủ
LĐ-TB&XH Chỉ thị
NĐ

NQ Lao động - Thương binh và Xã hội
QĐ Nghị định
QH Nghị quyết
QSDĐ Quyết định
TT Quốc hội
TTg
TTLT Quyền sử dụng đất
TW Thông tư
UBND Thủ tướng
UBMTTQVN
Thông tư liên tịch
Trung ương

Ủy ban nhân dân
Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam

MỤC LỤC

PHẦN 1: MỞ ĐẦU..............................................................................................1
1.1. ĐẶT VẤN ĐỀ................................................................................................1
1.2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI.............................................................................2
1.2.1. Mục tiêu chung............................................................................................2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể............................................................................................2
PHẦN 2: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.................................3
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN..........................................................................................3
2.1.1. Quyền sử dụng đất.......................................................................................3
2.1.2. Đấu giá quyền sử dụng đất..........................................................................4
2.2 . CƠ SỞ THỰC TIỄN...................................................................................12
2.2.1. Tình hình đấu giá đất tại một số nước trên thế giới..................................12
2.2.2. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất tại một số địa phương của Việt Nam....12

PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU...................................................................................................15
3.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU......................................................................15
3.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU...........................................................................15
3.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU........................................................................15
3.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU................................................................15
3.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu.........................................................15
3.4.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu.......................................................16
3.4.3. Phương pháp xử lý số liệu.........................................................................17
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU...............................................................18
4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA QUẬN SƠN TRÀ,
THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG...................................................................................18
4.1.1. Điều kiện tự nhiên.....................................................................................18
4.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội...........................................................................21

4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.............................25
4.2. HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT QUẬN SƠN TRÀ NĂM 2021................27
4.2.1. Cơ cấu sử dụng đất....................................................................................27
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp.........................................................27
4.2.3. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp..................................................29
4.2.4. Hiện trạng đất chưa sử dụng......................................................................31
4.3. THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN SƠN TRÀ TRONG GIAI ĐOẠN 2017-2021........................................31
4.3.1. Các văn bản pháp lý được áp dụng để thực hiện công tác đấu giá quyền sử
dụng đất tại quận Sơn Trà...................................................................................31
4.3.2. Quy trình thực hiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Sơn Trà................................................................................................................35
4.3.3. Loại hình và số lượng các dự án đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện
trên địa bàn quận Sơn Trà giai đoạn 2017 - 2021...............................................35
4.3.4. Kết quả thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất...........................................37

4.3.5. Lợi ích đạt được và hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại
quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2017 - 2021..................................46
4.3.6 Kế hoạch thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Sơn Trà
năm 2022.............................................................................................................49
4.3.7. Ý kiến của các bên liên quan về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại
quận Sơn Trà.......................................................................................................51
4.4. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU
GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI QUẬN SƠN TRÀ.....................................54
4.4.1. Cơ sở đề xuất giải pháp.............................................................................54
4.4.2. Nội dung chi tiết của các giải pháp...........................................................54

PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ..........................................................56
5.1. KẾT LUẬN..................................................................................................56
5.2. KIẾN NGHỊ.................................................................................................56

PHẦN 6: TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................58

PHẦN 7: PHỤ LỤC..........................................................................................60


PHẦN 1

MỞ ĐẦU

1.1. ĐẶT VẤN ĐỀ

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quan trọng, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, có giá trị rất lớn đối với mỗi quốc gia, là cơ sở cho mọi quá trình sản xuất,
là địa bàn phân bố các khu dân cư, các cơng trình kinh tế, xã hội và an ninh -
quốc phòng.

Để đáp ứng yêu cầu đất đai phục vụ cho sự nghiệp cơng nghiệp hóa - hiện
đại hóa đất nước, thời gian qua, Nhà nước ta đã quan tâm chỉ đạo, ban hành
nhiều văn bản làm cơ sở pháp lý để thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng
đất. Từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ đã cho phép các địa phương thực hiện
chủ trương sử dụng quỹ đất để tạo nguồn vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, nhằm huy
động nguồn lực đất đai vào công cuộc xây dựng và phát triển đất nước. Đây là
sự sáng tạo của Đảng và Nhà nước ta, phù hợp với đặc điểm, điều kiện tự nhiên,
kinh tế - xã hội, đã làm thay đổi bộ mặt của đất nước nói chung và một số địa
phương nói riêng. Tuy nhiên, trong q trình thực hiện chủ trương đó đã bộc lộ
một số khó khăn, tồn tại nhất định, điều này đòi hỏi Đảng và Nhà nước ta cần có
những giải pháp, đề xuất cụ thể, mang tính chiến lược trong thời gian tới.

Sơn Trà là một quận trực thuộc thành phố Đà Nẵng. Quận vừa có vị trí
thuận lợi về phát triển kinh tế, vừa là địa bàn quan trọng về quốc phòng - an
ninh của khu vực và quốc gia. Mục tiêu của quận trong những
năm đến là “xây dựng và phát triển quận Sơn Trà trở thành đô
thị hiện đại, là trọng điểm du lịch, dịch vụ và kinh tế biển của
thành phố Đà Nẵng. Đồng thời, tập trung xây dựng đội ngũ cán
bộ chuyên nghiệp, năng động, sáng tạo, có tinh thần trách
nhiệm, có phẩm chất đạo đức, kỹ năng và nghiệp vụ, đáp ứng
yêu cầu xây dựng chính quyền điện tử. Tập trung lãnh đạo phát
triển kinh tế theo hướng dịch vụ - công nghiệp - nông nghiệp,
trọng tâm là phát triển mạnh dịch vụ du lịch và thủy sản; phát
triển dịch vụ thành ngành kinh tế chủ lực, trong đó, du lịch là
ngành kinh tế mũi nhọn”[1]. Nhằm đạt được mục tiêu phát triển
kinh tế - xã hội, quận Sơn Trà đã tận dụng sự hỗ trợ của Trung
ương, của thành phố, tài trợ của các tổ chức quốc tế thông qua
nhiều chương trình, dự án, tập trung đầu tư hồn thiện kết cấu
hạ tầng, tạo diện mạo mới cho đô thị. Để chỉnh trang đô thị,

1

quận Sơn Trà đã ưu tiên đầu tư, hoàn thiện các cơng trình hạ
tầng kỹ thuật; xây dựng, phát triển nhiều khu đô thị, khu dân cư
mới; thực hiện giao đất cho người dân thơng qua hình thức đấu
giá quyền sử dụng đất... nhờ đó đã cải thiện đáng kể bộ mặt
của quận, đồng thời đáp ứng nhu cầu đất đai của người dân.
Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Sơn Trà đã đạt
được những kết quả nhất định, việc đấu giá quyền sử dụng đất
tại quận Sơn Trà cũng đã mang lại nguồn thu lớn cho ngân
sách, góp phần quan trọng trong thúc đẩy phát triển kinh tế - xã
hội của quận Sơn Trà nói riêng và thành phố Đà Nẵng nói
chung. Tuy nhiên, cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất tại quận
Sơn Trà vẫn cịn một số vấn đề cần quan tâm như: cơng tác giải
phóng mặt bằng cịn nhiều vướng mắc, khơng kịp thời giải quyết dẫn đến việc
thực hiện dự án và bàn giao quỹ đất chậm so với tiến độ; thủ tục để đưa được
một lô đất vào đấu giá hiện còn nhiều khâu, đoạn; đội ngũ cán bộ thực hiện công
tác định giá đất chưa được đào tạo chuyên nghiệp về lĩnh vực định giá.

Xuất phát từ các vấn đề thực tế nêu trên, đề tài: “Đánh
giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Sơn
Trà, thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2017-2021” được thực
hiện nhằm đánh giá cụ thể về thực trạng công tác đấu giá
quyền sử dụng đất, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao
hiệu quả thực hiện công tác này cho quận Sơn Trà, thành phố
Đà Nẵng.

1.2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI

1.2.1. Mục tiêu chung

Đề tài được thực hiện nhằm đánh giá thực trạng đấu giá
quyền sử dụng đất tại quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng. Trên
cơ sở đó, đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả
thực hiện công tác này tại quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng
trong thời gian tới.

1.2.2. Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá được thực trạng của công tác đấu giá quyền sử
dụng đất tại các dự án nghiên cứu tại quận Sơn Trà, thành phố
Đà Nẵng.

- Phân tích được những hiệu quả đã đạt được và những khó
khăn, hạn chế đang tồn tại trong công tác đấu giá quyền sử
dụng đất tại quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng

- Đề xuất được các giải pháp cụ thể để nâng cao hiệu quả
thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất cho địa bàn nghiên cứu.

3

PHẦN 2
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN
2.1.1. Quyền sử dụng đất
2.1.1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai
thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được

Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ
thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho... từ chủ thể có quyền [4].
2.1.1.2. Các quy định về quyền sử dụng đất
Theo quy định tại các Khoản 7, 8, 9, 10, 21 Điều 5, Luật
Đất đai 2013, quyền sử dụng đất được quy định như sau:
- Nhà nước giao quyền sử dụng đất là việc Nhà nước ban
hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối
tượng có nhu cầu sử dụng đất.
- Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất là việc Nhà nước
quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử
dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước
trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà
khơng có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với
thửa đất xác định.
- Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử
dụng đất từ người này sang người khác thơng qua các hình thức
chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả
cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng

3

đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơng nhận quyền
sử dụng đất [7].

2.1.2. Đấu giá quyền sử dụng đất

2.1.2.1. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức mua bán đặc
biệt, được tổ chức công khai giữa một bên là cá nhân, hộ gia
đình, tổ chức có quyền sử dụng đất hoặc cơ quan đại diện cho
Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai với một bên là các tổ
chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Theo đó, người muốn có
được quyền sử dụng đất phải tham gia cạnh tranh với nhau về
giá bằng cách trả giá từ thấp đến cao theo trình tự, thủ tục
pháp luật quy định, người trả giá cao nhất và ít bằng giá khởi
điểm là người nhận được quyền sử dụng đất đấu giá [5].

2.1.2.2. Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá QSDĐ mang lại nguồn thu quan trọng bổ sung vào
ngân sách nhà nước để đầu tư và cải tạo, xây dựng cơ sở hạ
tầng. Đối tượng tham gia đấu giá không bị ràng buộc về thành
phần kinh tế miễn là đáp ứng đủ các yêu cầu về tài chính và kỹ
thuật của dự án. Khi đó, sẽ có nhiều nhà đầu tư cùng tham gia
đấu giá 01 lô đất nên tạo được sự cạnh tranh lành mạnh giữa
những người tham gia đấu giá và mức giá trúng sẽ sát với giá
thực tế trên thị trường. Chính vì vậy địa phương có thể tăng thu
tối đa cho nguồn vốn, chủ động đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng,
phúc lợi xã hội, tránh được tình trạng trông chờ vào ngân sách
nhà nước.

Qua việc xét duyệt hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá QSDĐ,
Hội đồng đấu giá sẽ chọn được những chủ đầu tư có đủ tư cách

tham gia đấu giá, đủ năng lực về tài chính, kỹ thuật để đảm bảo
thực hiện dự án theo đúng tiến độ đề ra. Đồng thời chỉ có nhà
đầu tư có khả năng sử dụng đất hiệu quả nhất mới trả giá cao
nhất. Như vậy, đấu giá QSDĐ có thể lựa chọn được các chủ đầu
tư có đủ năng lực, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất,
đảm bảo thực hiện quy hoạch một cách đồng bộ.

Đấu giá QSDĐ là một trong những căn cứ để Nhà nước xác
định giá đất, góp phần tạo ra mặt bằng giá cả và bình ổn thị
trường bất động sản, thúc đẩy thị trường bất động sản phát

5

triển một cách lành mạnh. Các nhà đầu tư tham gia đấu giá
QSDĐ một cách tự nguyện, cạnh tranh tự do với nhau nên giá
trúng đấu thường sát với giá thị trường. Nhà nước sẽ dựa vào đó
để điều chỉnh lại khung giá đất hợp lý. Các thông tin về thửa đất
tham gia đấu giá được niêm yết công khai trên các phương tiện
thông tin đại chúng, phổ biến tới tất cả mọi người quan tâm,
điều này sẽ khắc phục được tính thơng tin khơng hồn hảo của
thị trường bất động sản, góp phần làm minh bạch thị trường bất
động sản.

Đấu giá QSDĐ góp phần vào q trình cải cách hành chính.
Người tham gia đấu giá sau khi trúng đấu giá được hỗ trợ một
cách tốt nhất về việc làm hồ sơ thửa đất, góp phần thúc đẩy
q trình giải quyết nhanh gọn các thủ tục hành chính. Các
quyền lợi của người trúng đấu giá sẽ được bảo vệ, sau khi hết
hạn sử dụng đất nếu nhà đầu tư có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất
và chấp hành tốt các chính sách về đất đai trong quá trình sử

dụng đất thì sẽ được gia hạn. Do vậy tạo tâm lý yên tâm cho
các nhà đầu tư để họ có thể sử dụng đất một cách hiệu quả
nhất.

2.1.2.3. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá quyền sử dụng đất là một thủ tục hành chính nhà
nước nên việc tổ chức thực hiện phải thực hiện theo các bước cụ
thể và đòi hỏi phải tuân thủ cao. Cơ quan tổ chức đấu giá không
được phép bỏ qua một hay vài bước trong thủ tục này, trừ
trường hợp thực hiện theo thủ tục rút gọn được phê chuẩn theo
đúng trình tự thủ tục pháp luật quy định. Quy trình đấu giá
QSDĐ được thực hiện theo quy định tại Thơng tư liên tịch số
14/2015/TTLT-BTNMT-BTP. Theo đó, việc đấu giá quyền sử dụng
đất được thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất.

Căn cứ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã
được phê duyệt và đề xuất của các đơn vị về việc đấu giá quỹ
đất hiện có, Sở Tài ngun và Mơi trường hoặc Phịng Tài
ngun và Mơi trường báo cáo Ủy ban nhân dân cùng cấp chỉ
đạo các đơn vị đang được giao quản lý quỹ đất quy định tại:

“Quỹ đất được sử dụng để đấu giá quyền sử dụng đất” của
Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP lập phương án
đấu giá quyền sử dụng đất trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê
duyệt.

- Quỹ đất được sử dụng để đấu giá quyền sử dụng đất bao

gồm:

+ Đất Nhà nước thu hồi để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi
ích quốc gia, cơng cộng; thu hồi do vi phạm pháp luật về đất
đai; thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự
nguyện trả lại đất.

+ Đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm
việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà
tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước.

+ Đất do Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn; Tổ chức
phát triển quỹ đất được giao quản lý mà Nhà nước chưa giao
hoặc cho thuê để sử dụng theo quy định của pháp luật.

+ Đất do các tổ chức được giao để quản lý, được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền quyết định giao, cho thuê để sử dụng
theo quy định của pháp luật.

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất.

Căn cứ phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được phê
duyệt, đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử
dụng đất có trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ của các thửa đất đấu
giá, gửi đến cơ quan tài nguyên và môi trường để thẩm định
trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định
đấu giá quyền sử dụng đất.

Bước 3: Quyết định đấu giá quyền sử dụng đất.

Căn cứ hồ sơ thửa đất đấu giá do đơn vị tổ chức thực hiện
việc đấu giá quyền sử dụng đất chuẩn bị và ý kiến thẩm định
của cơ quan tài nguyên và môi trường, Ủy ban nhân dân cấp có
thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất.

Bước 4: Xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất
đấu giá.

7

Căn cứ quyết định đấu giá quyền sử dụng đất, Sở Tài
nguyên và Môi trường tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi
điểm của thửa đất đấu giá (gồm giá đất, hạ tầng kỹ thuật, tài
sản gắn liền với đất nếu có) theo quy định của pháp luật và
trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
phê duyệt.

Căn cứ hồ sơ trình của Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện phê duyệt giá khởi điểm của
thửa đất đấu giá. Giá khởi điểm của thửa đất đấu giá đã được
phê duyệt là căn cứ để thực hiện việc bán đấu giá quyền sử
dụng đất.

Bước 5: Lựa chọn và ký kết hợp đồng thuê đơn vị thực hiện
cuộc bán đấu giá QSDĐ.

Việc tổ chức đấu thầu rộng rãi để lựa chọn đơn vị thực hiện
cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo
phương án đã được phê duyệt. Đơn vị tổ chức thực hiện việc
đấu giá quyền sử dụng đất phải trình Ủy ban nhân dân cấp có

thẩm quyền quyết định thành lập Tổ tư vấn đấu thầu để xây
dựng và đánh giá hồ sơ mời thầu; thực hiện thông báo nội dung
và hồ sơ mời thầu trên phương tiện thông tin đại chúng ít nhất
02 lần; thực hiện đánh giá hồ sơ dự thầu theo nguyên tắc khách
quan, trung thực và xác định đơn vị trúng thầu theo thang
điểm, tiêu chí quy định của pháp luật về đấu thầu và quy định
cụ thể tại địa phương (nếu có).

Đối với trường hợp đấu thầu rộng rãi, khi hết thời gian mời
thầu mà chỉ có một đơn vị đăng ký dự thầu thì đơn vị tổ chức
thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất báo cáo cơ quan tài
ngun và mơi trường trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền, quyết định giao cho một đơn vị cụ thể có chức năng bán
đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật để thực hiện cuộc
bán đấu giá hoặc tiếp tục tổ chức lại việc đấu thầu rộng rãi để
lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất
theo quy định.

Đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất
được thực hiện ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu

giá trong trường hợp phương án đấu giá quyền sử dụng đất có
phương thức giao đơn vị cụ thể thực hiện cuộc bán đấu giá hoặc
trong trường hợp có báo cáo của cơ quan tài nguyên và môi
trường đề xuất giao đơn vị cụ thể thực hiện cuộc bán đấu giá.

Bước 6: Giám sát, thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử
dụng đất.

Đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất có

trách nhiệm thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất
đúng với trình tự, thủ tục quy định của pháp luật về đấu giá tài
sản và nội dung cụ thể tại hợp đồng thuê thực hiện cuộc bán
đấu giá quyền sử dụng đất.

Đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất
có trách nhiệm cử đại diện tham dự, giám sát việc thực hiện
cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất. Tùy từng trường hợp cụ
thể, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất
phối hợp với đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá mời đại diện cơ
quan tài nguyên và môi trường, tư pháp, tài chính, chính quyền
địa phương nơi có đất bán đấu giá và đại diện tổ chức, cá nhân
khác có liên quan đến tham dự, giám sát thực hiện cuộc bán
đấu giá quyền sử dụng đất.

Bước 7: Phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng
đất.

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày
nhận bàn giao hồ sơ và Biên bản kết quả thực hiện cuộc bán
đấu giá quyền sử dụng đất từ đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá
quyền sử dụng đất, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền
sử dụng đất lập hồ sơ gửi cơ quan tài ngun và mơi trường để
trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền đã quyết định đấu
giá quyền sử dụng đất, ban hành quyết định công nhận kết quả
trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký ban hành quyết
định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đã
bán đấu giá thành công để gửi cho cơ quan tài nguyên và môi

trường, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng

9

đất, cơ quan thuế và người đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất
bao gồm các nội dung sau:

- Căn cứ pháp lý để ban hành quyết định;

- Vị trí, diện tích, mục đích, hình thức, thời hạn sử dụng đất
và hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với thửa đất (nếu có);

- Tên, địa chỉ của người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Số tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất và hạ tầng kỹ
thuật, tài sản gắn liền với đất (nếu có); phương thức, địa điểm,
thời gian phải nộp tiền trúng đấu giá;

- Đơn vị thực hiện ký hợp đồng thuê đất và cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất trúng đấu giá;

- Trách nhiệm của các cơ quan, đơn vị có liên quan.

Bước 8: Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sau khi có
quyết định cơng nhận kết quả trúng đấu giá QSDĐ.

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày
nhận được quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá của Ủy

ban nhân dân cấp có thẩm quyền, cơ quan thuế gửi thông báo
nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất bằng văn bản cho người
đã trúng đấu giá. Thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền
thuê đất bao gồm các nội dung sau:

- Số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp và
phương thức, địa điểm, thời gian phải nộp theo kết quả trúng
đấu giá đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết
định cơng nhận;

- Tên, địa chỉ và số tài khoản tại Kho bạc nhà nước để nộp
tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trúng đấu giá;

- Thời hạn yêu cầu nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất
trúng đấu giá;

- Thời hạn chuyển giao chứng từ đã nộp tiền sử dụng đất
hoặc tiền thuê đất trúng đấu giá cho cơ quan tài nguyên và môi
trường.

Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm nộp
tiền sử dụng đất vào Kho bạc nhà nước và chuyển chứng từ đã
nộp tiền cho cơ quan tài nguyên và môi trường để làm thủ tục
ký hợp đồng thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy
định.

Bước 9: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất
trên thực địa cho người trúng đấu giá.

Sau khi đã nhận được chứng từ nộp đủ tiền trúng đấu giá
quyền sử dụng đất của người trúng đấu giá, cơ quan tài ngun
và mơi trường trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường
hợp thuê đất.

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày Ủy
ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất trúng đấu giá, cơ quan tài nguyên và môi trường chủ trì,
phối hợp với đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử
dụng đất và Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất
đấu giá, tổ chức thực hiện bàn giao đất trên thực địa và trao
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cá nhân đã trúng đấu giá
quyền sử dụng đất; chỉ đạo đơn vị có liên quan thực hiện cập
nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính theo quy
định hiện hành [3].

2.1.2.4. Quy định về giá khởi điểm, bước giá, giá trúng
đấu trong đấu giá quyền sử dụng đất

a. Giá khởi điểm

Theo quy định tại Khoản 3, Điều 1, Thông tư 332/2016/TT-
BTC việc xác định giá khởi điểm đấu giá QSDĐ để giao đất có
thu tiền sử dụng đất được thực hiện như sau:

- Trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa

đất hoặc khu đất đấu giá có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng

11

giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung
ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới
20 tỷ đồng đối với các tỉnh cịn lại thì giá khởi điểm là giá đất cụ
thể do cơ quan tài chính xác định trên cơ sở giá đất tại Bảng giá
đất, hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.

+ Hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá khởi điểm là hệ
số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành để xác định
giá đất tính thu tiền sử dụng đất trong trường hợp giao đất có
thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá. Trường
hợp thửa đất hoặc khu đất đấu giá thuộc đô thị, đầu mối giao
thơng, khu dân cư tập trung có lợi thế, khả năng sinh lợi thì căn
cứ tình hình thực tế tại địa phương, Sở Tài chính báo cáo UBND
cấp tỉnh quyết định điều chỉnh tăng hệ số điều chỉnh giá đất để
xác định giá khởi điểm.

+ Việc thông báo giá đất trúng đấu giá và số tiền sử dụng
đất phải nộp thực hiện theo quy định tại Thông tư liên tịch số
88/2016/TTLT/BTC-BTNMT.

- Trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa
đất hoặc khu đấu giá có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá
đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc
Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi,
vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại thì giá
khởi điểm là giá đất cụ thể do Sở Tài nguyên và Môi trường xác

định, chuyển cho Hội đồng thẩm định giá đất của địa phương do
Sở Tài chính làm Thường trực hội đồng để tổ chức thẩm định.
Việc thẩm định giá đất được thực hiện theo quy định tại Thông
tư liên tịch số 87/2016/TTLT-BTC-BTNMT.

- Chủ tịch UBND cấp tỉnh phê duyệt hoặc Chủ tịch UBND
cấp tỉnh ủy quyền hoặc phân cấp cho Giám đốc Sở Tài chính,
Chủ tịch UBND cấp huyện phê duyệt giá khởi điểm đấu giá
quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất.

- Đối với các hồ sơ đề nghị xác định giá khởi điểm đấu giá
quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận trước ngày

15/11/2016 (ngày Nghị định số 135/2016/NĐ-CP có hiệu lực thi
hành) thì cơ quan đó tiếp tục chủ trì thực hiện [2].

b. Bước giá

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 5, Luật Đấu giá tài sản
2016 thì bước giá là mức chênh lệch tối thiểu của lần trả giá sau
so với lần trả giá trước liền kề trong trường hợp đấu giá theo
phương thức trả giá lên. Bước giá do người có tài sản đấu giá
quyết định và thông báo bằng văn bản cho tổ chức đấu giá tài
sản đối với từng cuộc đấu giá [8].

c. Giá trúng đấu giá

Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất là mức trả giá cao
nhất so với giá khởi điểm hoặc bằng giá khởi điểm trong trường

hợp khơng có người trả giá cao hơn giá khởi điểm khi đấu giá
theo phương thức trả giá lên [6].

2.1.2.5. Những yếu tố cơ bản để xác định giá đất trong
đấu giá quyền sử dụng đất

- Vị trí của khu đất:

Đây là yếu tố quan trọng đầu tiên ảnh hưởng đến giá đất.
Thường thì vị trí càng đẹp thì giá trị lại càng cao. Vị trí trong bất
động sản có 2 loại: vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối. Đây là
những vị trí ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất. Trong đó:

+ Vị trí tương đối: là vị trí nằm ngay trung tâm đơ thị, nơi
tập trung đông dân cư, hay cụm công nghiệp, thương mại dịch
vụ, hay một vùng nào đó thì nó sẽ có giá trị cao hơn những khu
đất cùng loại nhưng nằm ở các vùng ven trung tâm.

+ Vị trí tuyệt đối: là những vị trí nằm tại các ngã 4 hay ngã
3 đường giao thông, trên các trục lộ giao thơng lớn có giá trị cao
hơn những bất động sản nằm ở vị trí khác.

- Cơ sở hạ tầng:

Ngoài yếu tố vị trí thì yếu tố quan trọng được nhiều người
lưu tâm đó là hệ thống kết nối cơ sở dự án bất động sản đó với
cơ sở hạ tầng xung quanh. Một số dự án về đất đai kết nối và
gần với: trường học, bệnh viện, siêu thị, đường sá rộng rãi, kết

13