Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố cao bằng giai đoạn 2014 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NÔNG TRÍ TUỆ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CAO BẰNG
GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NÔNG TRÍ TUỆ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CAO BẰNG
GIAI ĐOẠN 2014 - 2016
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Ngành: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Chí Hiểu

THÁI NGUYÊN - 2017

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung
thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Nông Trí Tuệ


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm
giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã tạo điều
kiện thuận lợi để tôi hoàn thành bản luận văn này.
Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Chí Hiểu, Trường Đại học
Nông lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên
cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Quản lý Tài
nguyên, Phòng Đào tạo, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện
cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo Phòng TN&MT, Phòng Tài chính – kế
hoạch, Phòng Quản lý đô thị, Phòng Thống kê, Văn phòng đăng ký QSD đất thành
phố Cao Bằng, các địa phương, hộ gia đình tham gia phỏng vấn đã tạo điều kiện
giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp
đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn !
Tác giả luận văn

Nông Trí Tuệ


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN....................................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC BẢNG ................................................................................................. vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................................... vi
MỞ ĐẦU .............................................................................................................................. 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ...........................................................................2
2.1. Mục tiêu tổng quát .......................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài ............................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu .........................................2
3.1. Ý nghĩa khoa học .........................................................................................2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn .........................................................................................2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU.............................................................................. 3
1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản ........................................3
1.1.1. Bất động sản .............................................................................................3
1.1.2. Thị trường bất động sản............................................................................3
1.1.3. Một số khái niệm khác .............................................................................4
1.2. Giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất và thị trường bất động sản trên
thế giới ........................................................................................................... 5
1.2.1. Giá đất ......................................................................................................5

1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất...............................................................7
1.2.3. Đấu giá đất của một số nước ..................................................................10
1.3. Đất đai, nhà ở trong thị trường bất động sản Việt Nam ................................12
1.3.1. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta ...................................12
1.3.2. Đánh giá nhu cầu về BĐS ở Việt Nam...................................................14
1.3.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ ..................15
1.3.4. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá QSDĐ ở nước ta ..............16


iv

Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..... 21
2.1. Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................21
2.2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................21
2.3. Nội dung nghiên cứu......................................................................................21
2.3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Cao Bằng.... 21
2.3.2. Hiện trạng tình hình quản lý SDĐ trên địa bàn Thành phố Cao Bằng ...21
2.3.3. Thực trạng công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn Thành phố Cao Bằng
giai đoạn 2014-2016 .........................................................................................21
2.3.4. Kết quả đấu giá các khu đất trên địa bàn Thành phố Cao Bằng từ năm
2014 đến năm 2016 ..........................................................................................21
2.3.5. Đánh giá hiệu quả, những tồn tại và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác
đấu giá QSDĐ ...................................................................................................21
2.3.6. Một số giải pháp, đề xuất đối với công tác đấu giá QSDĐ ....................21
2.4. Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................21
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .................................................21
2.4.2. Phương pháp hu thập số liệu sơ cấp .......................................................22
2.4.3. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu ..................................................22
2.4.4. Phương pháp chuyên gia ........................................................................22
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ......................................................................... 23

3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của Thành phố Cao Bằng ...23
3.1.1. Đặc điểm về điều kiện tự nhiên của Thành phố Cao Bằng ....................23
3.1.2. Các nguồn tài nguyên .............................................................................24
3.1.3. Tình hình kinh tế xã hội..........................................................................28
3.2. Hiện trạng tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn Thành phố Cao Bằng...34
3.2.1. Hiện trạng SDĐ Thành phố Cao Bằng năm 2015 ..................................34
3.2.2. Tình hình quản lý đất đai ........................................................................39
3.2.3. Nhận xét chung về tình hình quản lý và SDĐ ........................................46
3.3. Thực trạng công tác đấu giá QSDĐ tại Thành phố Cao Bằng trong giai đoạn
2014-2016 .............................................................................................................46
3.3.1. Quy chế đấu giá QSDĐ ở tỉnh Cao Bằng ...............................................47


v

3.3.2. Kết quả chung đạt được trong công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn
Thành phố Cao Bằng ........................................................................................55
3.4. Kết quả đấu giá các khu đất trên địa bàn Thành phố Cao Bằng từ năm 2014
đến năm 2016 ........................................................................................................56
3.4.1. Năm 2014 ...............................................................................................56
3.4.2. Năm 2015 ...............................................................................................58
3.4.3. Năm 2016 ...............................................................................................60
3.4.4. So sánh giá trúng đấu giá với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường
giai đoạn 2014 – 2016 .....................................................................................63
3.4.5. Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ giai đoạn 2014-2016 ........................64
3.4.6. Tình hình SDĐ sau khi đấu giá quyền sử dụng đất ................................66
3.5. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn Thành phố Cao
Bằng ......................................................................................................................66
3.5.1. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền SDĐ .............................66
3.5.2. Ưu điểm và hạn chế của công tác đấu giá QSDĐ ..................................71

3.5.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn
Thành phố Cao Bằng ........................................................................................74
3.6. Một số giải pháp và đề xuất về công tác đấu giá QSDĐ................................75
3.6.1. Giải pháp về chính sách của Nhà nước ..................................................75
3.6.2. Giải pháp về kỹ thuật ..............................................................................76
3.6.3. Giải pháp về cơ chế tài chính .................................................................76
3.6.4. Một số đề xuất đối với công tác ĐGĐ ....................................................77
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................................................. 78
1. Kết luận .............................................................................................................78
2. Kiến nghị ...........................................................................................................78
TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................. 80


vi

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Một số chỉ tiêu kinh tế Thành phố Cao Bằng giai đoạn 2014 -2016 ........28
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 thành phố Cao Bằng ...........................35
Bảng 3.3: Tổng hợp công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Cao Bằng từ
năm 2014 đến năm 2016 ..........................................................................55
Bảng 3.4. Kết quả đấu giá quyền SDĐ năm 2014 ....................................................56
Bảng 3.5. Kết quả đấu giá quyền SDĐ năm 2015 ....................................................58
Bảng 3.6. Kết quả đấu giá quyền SDĐ năm 2016 ....................................................60
Bảng 3.7. Chênh lệch giữa giá trúng đấu giá với giá khởi điểm. ..............................63
Bảng 3.8. Chênh lệch giữa giá giao đất với giá trúng đấu giá. .................................67


vii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS

: Bất động sản

ĐGĐ

: Đấu giá đất

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

CSHT

: Cơ sở hạ tầng

UBND

: Uỷ ban nhân dân

TM&MT

: Tài nguyên và Môi trường


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội
lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi
trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội,
an ninh và quốc phòng. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ
chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát
triển mạnh mẽ là xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất
và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải ngoại
lệ. Đất đai đã trở thành nguồn tài chính tiềm năng, nguồn lực cơ bản để phát
triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
Chính sách pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước ta luôn đổi mới hoàn
thiện để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước nhằm phát
huy mọi tiềm năng và tiềm lực vốn có của đất đai, Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP
ngày 19/5/2004 cũng đã nêu rõ “Khai thác, sử dụng có hiệu quả các loại bất động
sản; Đặc biệt là bất động sản nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và
công trình trên đất để phát triển kinh tế - xã hội phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá
- hiện đại hoá đất nước”. Đó có thể coi là bước đi quan trọng để từng bước chính
thức hoá và đưa thị trường bất động sản vào hoạt động lành mạnh.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp
hoá - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực
hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT. Hình thức này trong thực
tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương, nhưng
trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá đất,
ĐGĐ còn nhiều bất cấp về khi tổ chức thực hiện.
Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã thay
đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT theo hướng đấu thầu
dự án hoặc đấu giá QSDĐ. Công tác đấu giá QSDĐ đã thực sự là một hướng đi mới
cho thị trường BĐS. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau

hơn thông qua việc đấu giá QSDĐ. Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm


2

góp phần vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá QSDĐ tác giả tiến hành nghiên cứu
đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố
Cao Bằng giai đoạn 2014 - 2016 ”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Trên cơ sở phân tích, đánh giá những thành công và tồn tại trong công tác
đấu giá QSDĐ trên địa bàn Thành phố Cao Bằng, đề xuất một số giải pháp nhằm
tăng cường cho công tác quản lý trong đấu giá QSDĐ được tốt hơn.
2.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, SDĐ
trên địa bàn Thành phố Cao Bằng.
- Thực trạng việc đấu giá QSDĐ trên địa bàn Thành phố Cao Bằng trong giai
đoạn 2014 – 2016
- Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất (chính sách,
công tác quản lý, môi trường…)
- Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá QSDĐ.
- Đề xuất giải pháp để hoàn thiện quy trình, cơ chế trong công tác đấu giá
QSDĐ được hiệu quả hơn.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu
3.1. Ý nghĩa khoa học
Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong việc đấu giá QSDĐ, thực
trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các giải pháp phù hợp.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Giúp học viên củng cố những kiến thức đã học và tiếp xúc thực tế với vấn đề
nghiên cứu.

Thành phố Cao Bằng, thời gian qua đã áp dụng theo nhiều hình thức đấu
giá QSDĐ khác nhau, mỗi hình thức đều có những thành công và hạn chế khác
nhau. Vì vậy, tiến hành nghiên cứu và đánh giá công tác đấu giá QSDĐ trên địa
bàn Thành phố Cao Bằng giai đoạn 2014-2016 nhằm đề xuất các giải pháp trong
công tác đấu giá QSDĐ được hoàn thiện, đạt kết quả thu ngân sách cao nhất cho
địa phương.


3

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1. Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại BĐS và
động sản; mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều
thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai [11]. Ở Việt Nam
tại Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định “Bất động sản bao gồm: Đất đai;
Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai,
nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật; Động sản là
những tài sản không phải là bất động sản” [21]
Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau
về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước theo kinh tế thị trường
như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN-Thailand, Malaysia,
Singapore quy định BĐS (đất đai) hoặc BĐS (đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá
được giao dịch trên thị trường BĐS; Trung Quốc coi BĐS (đất đai và tài sản trên
đất) được phép giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước
không được mua bán mà chỉ được chuyển QSDĐ. [11, 16, 24]
Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BĐS đều được tham gia vào thị
trường BĐS do có nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá (ví dụ: Các công trình hạ

tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung). Đất đai là BĐS theo pháp luật về chế
độ sở hữu ở nước ta thì đất đai không có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu
toàn dân, do vậy đất đai không phải là hàng hoá. Chỉ có QSDĐ, cụ thể hơn là QSDĐ
một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới
được coi là hàng hoá và được đưa vào lưu thông thị trường BĐS.[21,15,14]
1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ
kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị


4

trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. Thị
trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị
trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra tại một khu vực
địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định, nó không chỉ bao gồm các
hoạt động giao dịch mà còn kinh doanh, sản xuất, dịch vụ, tư vấn phát triển BĐS.
Theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp
đến giao dịch (mua bán, chuyển nhượng,...) [24,17].
Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy luật
giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu
tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả. [16]
Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định
nên cũng không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không hạn chế
quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được
mua, bán, cho thuê, thế chấp. Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao
gồm chuyển nhượng BĐS, Thế chấp BĐS và cho thuê nhà.[17]
Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với
nhau, xác định giá cả cho các BĐS giao dịch, phân phối BĐS theo quy luật cung
cầu, phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường. [17]

1.1.3. Một số khái niệm khác
- Đấu giá tài sản: Là hình thức bán tài sản công khai theo phương thức
trả giá lên, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc và trình tự,
thủ tục được quy định tại Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính
phủ. Phương thức trả giá lên là phương thức trả giá từ thấp lên cao cho đến khi
có người trả giá cao nhất. [9]
- Đấu thầu: Là quá trình lựa chọn nhà thầu để ký kết và thực hiện hợp đồng
cung cấp dịch vụ tư vấn, dịch vụ phi tư vấn, mua sắm hàng hóa, xây lắp; lựa chọn
nhà đầu tư để ký kết và thực hiện hợp đồng dự án đầu tư theo hình thức đối tác công
tư, dự án đầu tư có SDĐ trên cơ sở bảo đảm cạnh tranh, công bằng, minh bạch và
hiệu quả kinh tế [10].


5

- Định giá: Là việc đánh giá giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một
địa điểm, thời điểm nhất định.[17]
- Định giá đất: Được hiểu là việc đánh giá giá trị của quyền SDDĐ phù hợp
với thị trường cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác
định.[17]
- Định giá BĐS: Là hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể tại
một thời điểm xác định.[19]
- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả thuận
giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể lớn hơn
hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.[26]
- Sàn giao dịch BĐS: Là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch
vụ cho kinh doanh BĐS.[14]
1.2. Giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất và thị trường bất động sản trên
thế giới
1.2.1. Giá đất

Theo Điều 3, Luật Đất đai 2013 quy định: “Giá đất là giá trị của QSDĐ tính
trên một đơn vị diện tích đất”.[15]
Giá đất chính là sự phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế. Nó
chính là sự thu lợi trong quá trình mua bán. Nói cách khác, giá cả đất đai cao hay
thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá
cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho
thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất
được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện
tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu
mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. [17]
Ở Việt Nam, giá đất được hình thành trong các trường hợp sau [17]:
- Do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương quy định;
- Do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thấu dự án có SDĐ;


6

- Do người SDĐ thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực
hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; góp vồn bằng QSDĐ.
Giá đất hình thành do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có SDĐ thường
phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm
lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất [17].
Giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc về định giá do Nhà nước quy định.
Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất cho từng
vùng, từng thời gian.[17]
* Phương pháp xác định giá đất
Theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP, có 5 phương pháp xác định giá đất [8]:
- Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định giá đất thông qua
việc tiến hành phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích SDĐ,

vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý
về QSDĐ (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng
đấu giá QSDĐ để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
- Phương pháp chiết trừ: là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài
sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi
tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
- Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định giá đất tính bằng thương
số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích
đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá
đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại Ngân hàng thương mại Nhà nước có
mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
- Phương pháp thặng dư: là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có
tiềm năng phát triển theo quy hoạch SDĐ, quy hoạch xây dựng hoặc được phép
chuyển mục đích SDĐ để SDĐ cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí
ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS.


7

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: là phương pháp định giá đất bằng cách
sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là UBND cấp tỉnh) ban hành.
Thị trường đất đai ngày càng phát triển, và giá trị của BĐS cũng ngày càng
tăng được thể hiện qua giá cả trao đổi trên thị trường. Tuy nhiên, giá BĐS do Nhà
nước quy định đã không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS. Thực tế là khung giá
do Nhà nước quy định cũng chỉ bằng từ khoảng 60% đến 70% giá đất thực tế trên
thị trường.
* Giá đất trong đấu giá QSDĐ
Đây là giá đất được hình thành trong các cuộc đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu
dự án có SDĐ. Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất

đai là tôn trọng sự tự do thoả thuận giá cả giữa các bên, tính đúng giá trị thực của
đất đai, khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với giá đất thực tế
trên thị trường trong điều kiện bình thường. Người trả giá cao nhất có quyền sử
dụng mảnh đất đấu giá đó. [12]
1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
1.2.2.1. Địa tô
Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai, là sản phẩm
thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở
hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất.
Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm
hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm
thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản,
do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực
chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình
quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ.[19]
Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư bản kinh
doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có
các loại địa tô: Địa tô chênh lệch; Địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa


8

xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà
tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá
bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về
bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.[24]
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn,
có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn.
Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những

người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi
nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất
cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được
chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Như vậy địa tô chênh lệch gắn
liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh lệch
còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần
dưới hình thức thu nhập thuần tuý phụ thêm của các Hợp tác xã nông nghiệp của
nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước.
Có hai loại địa tô chênh lệch: Địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch II. Địa tô
chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên
trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh
lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó.
1.2.2.2. Lãi suất Ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể
tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tác động
sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào.
Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu
không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi
suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán
không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do
lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới
chấp nhận.[13]


9

Vì vậy, nhà tư bản kinh doanh muốn SDĐ tốt phải xác định giá cả. Trong đà
tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng
tăng lên. Việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán QSDĐ căn cứ vào lãi suất
ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất.

1.2.2.3. Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường được
quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả
tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc
cân bằng của cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan
hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hoá thông thường
là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc
cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng. [19]
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung
cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong
định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất trong
một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: Mật độ dân cư, tỷ lệ
tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa
phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất vay thế chấp. [19]
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất
cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống
thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất, có thể thấy khi đất nông nghiệp,
đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều
chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu
dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng
diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở khu vực này. Bên cạnh đó sự
phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu
cầu SDĐ ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một
cao hơn. Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào
những khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia đình. Đất đai luôn có


10

hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển giá đất đô thị vẫn có xu

hướng tăng liên tục.
Nhìn chung, ở Việt Nam trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụng
vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng thẳng giữa lao
động công nghiệp và đất đai. Phần lớn đất chưa sử dụng lại là đất đồi núi, các vùng
ven biển... đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai thác được. Luật đầu tư
ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng cây trồng, mở thêm nhiều ngành
nghề thu hút lực lượng lao động xã hội. Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây
dựng ở các khu trung tâm thương mại, du lịch... cũng mở ra khả năng thu hút lực
lượng lao động từ khu vực nông nghiệp. Tuy nhiên, tốc độ tăng lao động của Việt
Nam bình quân khoảng 2,5-3% năm. Chính phủ chưa có khả năng sắp xếp là một
trong những yếu tố tạo lên sự mất cân đối giữa lao động và đất đai. Đó là chưa tính
đến yếu tố tiến bộ kỹ thuật, đầu tư thiết bị máy móc sẽ làm dư thừa lao động.[19]
Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất đó là
đất đai chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật đất đai cho phép các tổ
chức cá nhân và hộ gia đình SDĐ có 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho QSDĐ và góp vốn bằng QSDĐ. Việc thực hiện những quyền này lại bị hạn
chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều
có đất để canh tác và có nhà để ở.
1.2.3. Đấu giá đất của một số nước
1.2.3.1. Trung Quốc
Ở Trung Quốc, Luật quản lý BĐS của Trung Quốc (được Quốc hội khoá 8
kỳ họp thứ 8 - 5/7/1994 thông qua quy định Nhà nước giao quyền SDĐ thuộc quyền
sở hữu Nhà nước trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về
quyền SDĐ của người SDĐ được gọi là xuất nhượng quyền SDĐ. [19]
Việc xuất nhượng quyền SDĐ phải phù hợp với quy hoạch SDĐ tổng thể,
quy hoạch đô thị và kế hoạch SDĐ xây dựng hàng năm. Xuất nhượng quyền SDĐ
của UBND huyện trở lên để làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và
phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với

11

Chính phủ kế hoạch đển UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của chính phủ. Việc
giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là
do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà đất phối hợp
hình thành phương án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, thị thực hiện.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả
thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm Tư vấn và Định giá
BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS chuyên trách
cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường BĐS ở Trung
Quốc. UBND huyện, thị trực thuộc quy định quyền hạn của các cơ quan thuộc
quyền quản lý của mình. [19,17]
1.2.3.2 Nhật Bản
Tại Nhật Bản việc đấu giá bất động sản chủ yếu được thực hiện đối với các
tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết định của toà án. Sau
thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng bị ảnh
hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BĐS cũng như các con
nợ và toà án để tập trung giải quyết những bất động sản đang bị các ngân hàng cầm
cố và tiến hành đấu giá. Khi toà án địa phương tịch thu bất động sản của cá nhân
không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ tiến hành
thanh toán cho những khoản nợ. [17,19]
1.2.3.3. Australia
Đất đai Australia có hai dạng: sở hữu tư nhân hoặc dưới dạng thuê và được
quyền sử dụng. Luật pháp các bang đều chế định các mối quan hệ giữa chủ sử hữu
đất và người thuê nhà đất. Trong một số trường hợp, luật khống chế mức tiền thuê
theo từng loại nhà đất/ BĐS và đề ra các quy định bảo vệ quyền lợi của người thuê
nhà đất và bảo đảm các quyền của chủ đất. Các công tác này do Văn phòng thẩm định
giá Australia (AVO) thực hiện. [17,19]
1.2.3.4. Một số nước trong Nghị viện các nước ASEAN

- Campuchia: Chỉ những cá nhân hoặc thể nhân có quốc tịch Khơ-me mới
có quyền sở hữu đất đai. Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu


12

đối với BĐS trên toàn quốc là: Bộ Quản lý đất đai, Quy hoạch đô thị và Xây
dựng.[12]
- Indonesia: Khái niệm BĐS đề cập tới đất và bất cứ tài sản gì gắn với đất.
Khung pháp lí đối với BĐS là hệ thống Luật Đất đai số 5 ban hành năm 1960 được
gọi là Luật ruộng đất cơ bản.[12]
- Singapore: Vai trò của Nhà nước trong các giao dịch BĐS là can thiệp qua
chính sách thuế BĐS trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc có chính sách
tài chính tín dụng: kích cầu bằng việc khuyến khích cho vay tiền mua BĐS qua các
ngân hàng. [12]
- Philippines: Phạm vi điều chỉnh của luật mua bán BĐS là các nhân tố cấu
thành thị trường BĐS; Phân loại BĐS; Các hợp đồng mua bán BĐS; Các hoạt động
kinh doanh BĐS. [12]
1.3. Đất đai, nhà ở trong thị trường bất động sản Việt Nam
1.3.1. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội của đất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát
triển thị trường BĐS nói chung trong đó có vấn đề giá đất. Có thể chia quá trình
hình thành giá đất và phát triển thị trường BĐS ở nước ta thành 4 giai đoạn sau đây:
a. Giai đoạn trước năm 1946
Trước năm 1946, các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai đoạn
này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với bên kia là kẻ áp
bức, bóc lột. Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng, kết quả các
cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả thuận của tất cả các bên,
điều đó trái với nguyên tắc cơ bản của thị trường. Tuy nhiên, giá đất đã được hình

thành trong giai đoạn này. [17,23]
b. Từ năm 1946 đến trước 1980
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 đó khẳng định có 3 hình thức
sở hữu đất đai: sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân, trong đó sở hữu Nhà nước và
tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua


13

bán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua bán bị hạn chế theo quá trình
“Công hữu hoá đất đai”. thị trường đất đai hầu như không được pháp luật thừa
nhận. Tuy nhiên trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất nhưng với phạm vi
và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo
phương thức hoa hồng (Chuyển quyền cho thuê). Giá đất hình thành mang tính chất
tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật. [17,23]
c. Từ năm 1980 đến trước 1993
Tại điều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân,
do Nhà nước thống nhất quản lý. Để cụ thể hoá điều 19 của Hiến pháp, tại điều 5 và
điều 17 Luật Đất đai năm 1988 đó quy định: Nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; khi
chuyển quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền được
SDĐ ở đối với ngôi nhà đó. Như vậy, bằng các chế định pháp luật, Nhà nước Việt
Nam thừa nhận ở Việt Nam có thị trường đất đai mà chỉ có thị trường BĐS là nhà
để ở (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về đất đai đang tồn tại và diễn ra sôi động
ở hầu hết các đô thị). Thị trường bất động sản trong giai đoạn này cơ bản bị chia
cắt: thị trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với đất là thị trường
hợp pháp, thị trường đất không được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp
pháp. [17,23]
d. Giai đoạn từ 1993 đến trước năm 2003
Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và phát triển

của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ đất đai
đó được chế định lại. Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Nhà nước xác định
giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền SDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê
đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. Đây là
lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được pháp luật ghi nhận là một chế định
pháp luật và được đưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (quy định
tại Khoản 1 Điều 13 Luật Đất đai năm 1993). [17,23]


14

e. Giai đoạn từ 2003 đến trước năm 2013
Từ sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, cùng với việc Việt Nam hội
nhập quốc tế, gia nhập WTO đã khẳng định một lần nữa về “giá đất”, đặc biệt là
việc Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh BĐS và các văn bản luật khác có liên
quan đã thực sự “cởi trói” và tạo điều kiện hình thành “giá đất”. Công tác định giá
đất ngày càng phát triển. Những điều đó dẫn đến cơ hội đầu tư vào lĩnh vực này với
các nhà đầu tư trong và ngoài nước để thoả mãn lượng lớn nhu cầu đang còn bỏ ngỏ
cũng như đóng góp vào sự tăng trưởng của thị trường BĐS.
g. Giai đoạn từ 2013 đến nay
Luật Đất đai 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử
dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất; bổ sung quy
định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong
việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ
thể. Luật quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành, định kỳ 05 năm một lần
đối với từng loại đất, theo từng vùng; bỏ quy định việc công bố bảng giá đất vào
ngày 01/01 hàng năm, thay vào đó, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một
lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ. Bảng giá đất chỉ áp dụng
đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy
định hiện hành.

1.3.2. Đánh giá nhu cầu về BĐS ở Việt Nam
Ngày nay, thị trường BĐS tại Việt Nam đang bắt đầu phát triển một cách
đồng bộ theo xu hướng hội nhập và mở cửa. Những cơ hội phát triển kinh doanh
BĐS hiện tại và trong tương lai là rất lớn.
Thị trường BĐS nước ta tuy mới hình thành, nhưng đã có bước phát triển
tích cực, nhiều dự án nhà ở, công trình dịch vụ, thương mại, sản xuất kinh doanh đã
được đầu tư xây dựng và đưa vào khai thác, sử dụng đạt hiệu quả cao, nhiều khu
nhà ở, khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng đồng bộ đã được đầu tư làm thay đổi bộ
mặt, cảnh quan đô thị, nhiều khu công nghiệp được hình thành làm tăng năng lực
sản xuất của nền kinh tế. Thị trường BĐS đã thu hút được đáng kể nguồn vốn trong


15

nước và nước ngoài, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp
hoá, hiện đại hoá, thúc đẩy nhiều ngành kinh tế, dịch vụ phát triển, đóng góp một tỷ
trọng đáng kể cho tăng trưởng kinh tế và ổn định xã hội trong những năm vừa qua.
Đánh giá về thị trường BĐS, tại hội thảo “Toàn cảnh thị trường BĐS Việt
Nam và triển vọng 2010”, ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng đã đưa
ra 4 đặc điểm nổi bật, đó là sự phục hồi nhanh của thị trường BĐS, những cơ chế,
chính sách của nhà nước đã tác động không nhỏ tới thị trường, nhà đầu tư chuyển
hướng sang phân khúc nhà giá trung bình và diện tích nhỏ và tính minh bạch hiệu
quả của thị trường BĐS thông qua các sàn.
Thị trường BĐS là một trong những thị trường phục hồi sớm và góp phần
quan trọng trong việc ngăn chặn suy giảm kinh tế, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô
và đảm bảo an sinh xã hội hiện nay.
Như vậy, có thể thấy thị trường BĐS trong đó có thị trường quyền SDĐ đó
khẳng định sự tồn tại độc lập khách quan trong quá trình hình thành và phát triển thị
trường BĐS ở nước ta.
1.3.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ

Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà
nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và
khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng
sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao
gồm các yếu tố sau: [11,17]
- Vị trí của khu đất:
Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, ví
dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí mặt
tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí ở khu trung
tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại... sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung
tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu
sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa


16

trung tâm hơn. Do vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí
đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư CSHT
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư
xây dựng CSHT, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất.
Ngược lại, một khu vực được đầu tư CSHT như hệ thống đường giao thông, hệ
thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt,
điện sản xuất qui mô lớn... (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời
sống sinh hoạt của dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng
giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất.
- Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ:
Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh
thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có
sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này

tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu
công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung
quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất giảm.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau
Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó
cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó do đất đai là một tài sản không giống
như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có
hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số lượng cung cấp
nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là sự đầu tư
không hoàn toàn bất biến.
1.3.4. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá QSDĐ ở nước ta
Trên lý thuyết có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá
QSDĐ, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau: [11]
- Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường: Phương pháp dữ liệu thị trường
hay còn gọi là phương pháp so sánh những vụ mua bán có thể so sánh đựoc trên thị