Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2008 đến 2012

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM



BÙI THỊ NGỌC QUYÊN




ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2008 - 2012

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60 85 01 03








Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. VŨ THỊ THANH THỦY

THÁI NGUYÊN - 2013

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là hoàn toàn trung thực, chưa hề sử dụng cho bảo vệ một học vị nào. Mọi sự
giúp đỡ cho hoàn thành luận văn đều đã được cảm ơn. Các thông tin, tài liệu
trình bày trong luận văn này đã được ghi rõ nguồn gốc.
Thái Nguyên, tháng 12 năm 2013
Tác giả luận văn


Bùi Thị Ngọc Quyên




Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn
TS. Vũ Thị Thanh Thủy đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi thực
hiện đề tài.
Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa

Tài nguyên và Môi trường, Phòng quản lý sau đại học - Trường Đại học Nông
Lâm, Đại học Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn
phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên, Phòng Tài chính -
Kế hoạch thành phố, Ban Định giá thành phố và các phòng, ban, ngành có
liên quan của thành phố Thái Nguyên đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên
cứu, thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 12 năm 2013
Tác giả luận văn


Bùi Thị Ngọc Quyên

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

iii
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC CỤM, TỪ VIẾT TẮT v
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU vi
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ vii
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu tổng quát 2
3. Mục tiêu cụ thể 2
4. Yêu cầu 2

Chƣơng 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3
1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản 3
1.1.1. Bất động sản 3
1.1.2. Thị trường bất động sản 4
1.2. Giá đất, định giá đất và thị trường bất động sản trên Thế giới 4
1.2.1. Khái quát về giá đất trên Thế giới 4
1.2.2. Khái quát về định giá đất và bất động sản 5
1.2.3. Đấu giá đất ở một số nước trên thế giới 7
1.3. Đất đai, nhà ở trong thị trường BĐS những năm qua 12
1.3.1. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta 12
1.3.2. Đánh giá nhu cầu về bất động sản ở Việt Nam 14
1.4. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt nam 17
1.4.1. Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất 17
1.5. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn TP. Thái Nguyên 22
1.5.1. Các văn bản quy phạm pháp luật của Thái Nguyên về đấu giá
quyền sử dụng đất 22
1.5.2. Kết quả đấu giá quyền SDĐ của thành phố Thái Nguyên giai
đoạn 2008 - 2012 33
Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34
2.1. Đối tượng nghiên cứu 34
2.2. Phạm vi nghiên cứu 34
2.3. Nội dung nghiên cứu 34
2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của TP. Thái Nguyên 34

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

iv
2.3.2. Tình hình quản lý sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên,
tỉnh Thái Nguyên 34
2.3.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 34

2.3.4. Tồn tại và đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác
đấu giá quyền sử dụng đất 34
2.4. Phương pháp nghiên cứu 34
2.4.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan 34
2.4.2. Phương pháp điều tra thống kê 35
2.4.3. Phương pháp xử lý số liệu bằng phần mềm máy tính 35
2.4.4. Phương pháp phân tích tổng hợp 35
2.4.5. Phương pháp chuyên gia 35
2.4.6. Phương pháp xác định cơ sở 35
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 36
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thái
Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 36
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 36
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 40
3.2. Tình hình quản lý sử dụng đất của Thành phố Thái Nguyên 46
3.3. Đánh giá kết quả đấu giá của công tác đấu giá tại 1 số dự án 49
3.3.1. Kết quả đấu giá qua số liệu thứ cấp 49
3.3.2. Kết quả đấu giá qua số liệu điều tra 60
3.4. Các yếu tố ảnh hưởng và đề xuất một số giải pháp trong đấu giá
quyền sử dụng đất ở Thái Nguyên 61
3.4.1. Một số yếu tố ảnh hưởng đến kết quả đấu giá quyền sử dụng
đất 61
3.4.2. Lợi ích của việc đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Thái Nguyên 62
3.4.3. Một số tồn tại trong công tác đấu giá 64
3.4.4. Đề xuất một số đề xuất đối với công tác đấu giá đất 66
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 69
1. Kết luận 69
2. Kiến nghị 69
TÀI LIỆU THAM KHẢO 71

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

v
DANH MỤC CÁC CỤM, TỪ VIẾT TẮT

BĐS : Bất động sản
GCN : Giấy chứng nhận
HĐND : Hội đồng nhân dân
KT-XH : Kinh tế - xã hội
QH : Quy hoạch
QSD : Quyền sử dụng
SDĐ : Sử dụng đất
UBND : Ủy ban nhân dân
XHCN : Xã hội chủ nghĩa
CSHT : Cơ sở hạ tầng
BTNMT : Bộ tài nguyên môi trưòng
VBQPPL : Văn bản quy phạm pháp luật
NĐ : Nghị định
TT : Thông tư

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

vi
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1: So sánh diện tích các loại đất của Việt Nam giai đoạn 1990-2010 15
Bảng 1.2: Thành phần của hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất do UBND thành

phố Thái Nguyên thành lập 24
Bảng 1.3: Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2008 đến ngày
31/12/2012 trên địa bàn thành phố Thái Nguyên 33
Bảng 3.1. Tổng hợp các loại đất của thành phố Thái Nguyên 37
Bảng 3.2. Biến động dân số thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005 – 2012 41
Bảng 3.3. Diện tích, cơ cấu sử dụng các loại đất chính năm 2012 46
Bảng 3.4. Cơ cấu diện tích đất theo mục đích sử dụng và đối tượng sử dụng 47
Bảng 3.5. So sánh diện tích, cơ cấu sử dụng đất năm 2011 và năm 2012 47
Bảng 3.6. So sánh cơ cấu diện tích đất theo mục đích sử dụng và đối tượng sử
dụng đất 48
Bảng 3.7: Danh sách lô đất đấu giá quyền sử dụng đất Phiên số 1 tại Khu dân cư
số 3- Phường Quan Triều - Thành phố Thái Nguyên 50
Bảng 3.8: Danh sách lô đất đấu giá quyền sử dụng đất Phiên số 2 tại Khu dân cư
số 3- Phường Quan Triều - Thành phố Thái Nguyên 50
Bảng 3.9: Danh sách lô đất đấu giá quyền sử dụng đất Phiên số 3 tại Khu dân cư
số 3- Phường Quan Triều - Thành phố Thái Nguyên 51
Bảng 3.10: So sánh giá sàn và giá sau đấu giá 52
Bảng 3.11: Danh sách lô đất đấu giá quyền sử dụng đất phiên số 1 khu dân cư số
5 -phường Tân Thịnh - thành phố Thái Nguyên 53
Bảng 3.12: Danh sách lô đất đấu giá quyền sử dụng đất phiên số 2 khu dân cư số
5 -phường Tân Thịnh - thành phố Thái Nguyên 53
Bảng 3.13: Hiệu quả kinh tế của 2 dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở Thành phố
Thái Nguyên 56
Bảng 3.14: Tổng hợp ý kiến của cán bộ về công tác đấu giá đất 60
Bảng 3.15: Tổng hợp ý kiến của người dân về công tác đấu giá đất 60


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

vii

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

Hình 3.1. Nhiệt độ trung bình các tháng trong năm của TPTN từ 2000 - 2010 39
Hình 3.2. Nhiệt độ trung bình năm của TPTN từ 2000 - 2010 39
Hình 3.3. Lượng mưa trung bình các tháng trong năm TPTN từ 2000 - 2010 39
Hình 3.4. Lượng mưa trung bình năm của TPTN từ 2000 - 2010 39
Hình 3.5: Biểu đồ tỷ lệ một số loại đất chính của thành phố Thái Nguyên 49
Hình 3.6: So sánh mức giá chênh lệch của 2 dự án đấu giá so với giá trúng
đấu giá 54
Hình 3.7: So sánh số người tham gia đấu giá trong các dự án 55




Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, tư liệu sản
xuất đặc biệt, thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn để phân
bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, quốc phòng,
an ninh. Con người luôn quan tâm đặc biệt tới đất đai vì đất là tài nguyên có
hạn, nó gắn liền với cuộc sống của con người, có tác động trực tiếp đến môi
trường sinh thái.
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế
thị trường đã từng bước được hình thành. Các thành phần kinh tế phát triển
mạnh mẽ là xu hướng tất yếu của mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất
và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải

ngoại lệ. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho
phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt
của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó
khăn tồn tại như việc định giá cho các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ
sở, việc giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ…[14]. Để khắc phục
những tồn tại đó, trong những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối
với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự
án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã
thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản. Giá đất quy định và
giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền
sử dụng đất.
Thành phố Thái Nguyên đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất từ năm
2001 đến nay. Việc đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện bằng nhiều

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

2
hình thức, cơ chế khác nhau, mỗi hình thức đều có những thành công và hạn
chế khác nhau. Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của
công tác đấu giá đất qua các dự án khác nhau với các phương án đấu giá khác
nhau đồng thời phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện và hiệu
quả kinh tế, xã hội và quản lý đất đai qua việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn để đề xuất giải pháp giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn
thiện và hiệu quả nhất
Xuất phát từ yêu cầu trên, nhằm phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ
chế thực hiện và hiệu quả kinh tế, xã hội và quản lý đất đai qua việc tổ chức
đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn, tôi tiến hành thực hiện đề tài: "Đánh
giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái

Nguyên - tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2008 - 2012".
2. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của thành phố Thái
Nguyên giai đoạn 2008 - 2012, từ đó đề xuất những giải pháp nhằm hoàn
thiện quy trình, tăng cường hiệu quả công tác đấu giá đất.
3. Mục tiêu cụ thể
- Phân tích được giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất.
- Đánh giá được hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua
các mặt.
- Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá
quyền sử dụng đất để thực hiện tốt hơn công tác đấu giá QSD đất trong
giai đoạn tiếp theo.
4. Yêu cầu
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử
dụng đất của Trung ương và địa phương.
- Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy.
- Đưa ra các ý kiến đảm bảo tính khách quan đối với công tác đấu giá
quyền sử dụng đất.
- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

3
Chƣơng 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Khái niệm bất động sản và thị trƣờng bất động sản
1.1.1. Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại bất
động sản (BĐS) và động sản; mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có

khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn
liền với đất đai. Ở Việt Nam tại Điều 181 Bộ luật Dân sự đã quy định “Bất
động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm: đất đai; nhà ở, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình
xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp
luật quy định.
Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định
khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước theo
kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước
ASEAN (Thailand, Malaysia, Singapore) quy định đất đai và tài sản trên đất
là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS. Trung Quốc quy định đất đai
và tài sản trên đất được phép giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng vì đất đai
thuộc sở hữu Nhà nước nên không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền
sử dụng đất.
Ở Việt Nam không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia vào thị
trường BĐS. Nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá như các công trình hạ
tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung. Đất đai là BĐS nhưng theo
pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai không phải là hàng hoá, mà
chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là QSD một số loại đất và của một số
đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới là hàng hoá trong thị
trường BĐS.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

4
Thực chất hàng hóa trao đổi trên thị trường bất động sản ở Việt Nam là
trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn
liền với đất.
1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế

thị trường; Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp.
Theo nghĩa rộng, thị trường bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao
dịch bất động sản diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng
thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường bất động sản là nơi diễn ra các
hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản. Thị trường BĐS
chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy luật giá trị, quy luật
cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác
định là sản phẩm, số lượng và giá cả.
Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy
định nên cũng không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không
hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS
đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; pháp luật Trung Quốc quy định giao
dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà [23].
Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS
đến với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; phân phối BĐS theo
quy luật cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
1.2. Giá đất, định giá đất và thị trƣờng bất động sản trên Thế giới
1.2.1. Khái quát về giá đất trên Thế giới
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền sử dụng đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá
đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất
đó trong không gian và thời gian xác định. Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá
đất: giá đất Nhà nước quy định và giá đất thị trường . Giá đất thị trường được

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

5
hình thành trên cơ sở thoả thuận của bên sở hữu đất và các bên khác có liên
quan; giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho
các mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước. Cả 2 loại giá đất

nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động
bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó giá đất Nhà nước quy định ở
trạng thái tĩnh tương đối còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động.
1.2.2. Khái quát về định giá đất và bất động sản
Trên thế giới, đất và những tài sản khác gắn liền với đất được coi là
một tài sản thống nhất và gọi chung là BĐS. Trong hoạt động định giá có định
giá BĐS và định giá đất. Định giá BĐS nói chung và định giá đất nói riêng là
một lĩnh vực được nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng
như các nước đang phát triển quan tâm đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ
qua. Tại các nước như Mỹ, Thuỵ Điển, Anh, Pháp, Australia, Malaysia,
Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, định giá đất và BĐS đã trở thành một
ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các
nguyên tắc và phương pháp định giá đất và BĐS đã được đưa vào ứng dụng
rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên
thị trường bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp BĐS diễn ra thuận lợi. Hiện nay, hoạt động định giá đất và BĐS tại
nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ cần thiết trong hoạt động quản lý
của Nhà nước đối với thị trường BĐS vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong
nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước.
Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước,
nhưng nội dung định giá và quản lý Nhà nước đối với hoạt động định giá đất
và BĐS nói chung tại nhiều nước trên thế giới có những điểm rất giống nhau,
sự giống nhau đó có thể tóm tắt qua một số điểm chính sau đây:
1.2.2.1. Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một
trong những nội dung chính của hoạt động quản lý Nhà nước

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

6
Thông qua hoạt động này Nhà nước tăng cường sức mạnh của mình

bằng việc đảm bảo các nguồn thu cho ngân sách nhà nước đầy đủ, ổn định
dưới các hình thức thuế và lệ phí mà người sở hữu đất và BĐS khác phải nộp
theo quy định của pháp luật.
1.2.2.2. Hoạt động định giá đất và BĐS diễn ra trong hành lang pháp lý đã
được xác lập, trong đó các nội dung được thể chế hoá rất đầy đủ và chi tiết
a. Về chế độ định giá bất động sản
Các tài sản thuộc đối tượng phải định giá là đất và các BĐS khác gắn
liền với đất. Phạm vi cần định giá các loại đất và BĐS thuộc diện phải chịu
thuế hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc
chuyển mục đích sử dụng; việc định giá đất và BĐS sản được tiến hành theo
định kỳ 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần tuỳ theo quy định của mỗi nước,
trong các trường hợp phát sinh sự chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp
hoặc chuyển mục đích sử dụng đất hoặc BĐS thì việc định giá đất và BĐS
được tiến hành đột xuất theo yêu cầu.
b. Về nội dung, trình tự, thủ tục định giá đất và bất động sản
Trình tự, thủ tục định giá đất và BĐS tại mỗi nước có thể được phân
chia thành số bước nhiều ít khác nhau, nhưng nội dung và sản phẩm của hoạt
động định giá được quy định tại các nước là cơ bản tương tự nhau.
c. Về phương pháp định giá đất và bất động sản
Tất cả các nước đều sử dụng những phương pháp định giá truyền
thống, đó là:
- Phương pháp so sánh: là sử dụng giá bán của những BĐS tương tự đã
được giao dịch trên thị trường (BĐS so sánh) làm cơ sở để xác định giá cho
những BĐS cần định giá.
- Phương pháp giá thành (phương pháp chi phí) là dựa trên cơ sở lý
thuyết cho rằng giá trị thị trường của một thửa đất đã được đầu tư có thể ước
tính bằng tổng giá trị đất và giá trị các công trình gắn liền với đất đã được
khấu hao.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

7
- Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư) là phân tích thị trường
đầu tư, xác định lợi nhuận thuần sẽ có khả năng thu được trong tương lai.
d. Về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan
định giá
Nói chung, có 2 mô hình tổ chức định giá: tổ chức định giá của Nhà
nước và tổ chức định giá của tư nhân. Tổ chức định giá tư nhân chịu sự quản
lý về mặt nhà nước của cơ quan định giá nhà nước.
- Đối với cơ quan định giá của Nhà nước:
+ Chức năng: xây dựng giá đất và BĐS; thực hiện quản lý nhà nước về
công tác định giá đất và BĐS trên phạm vi cả nước;
+ Cơ chế ban hành giá đất và BĐS được định giá theo chu kỳ hoặc định
giá ban đầu, những BĐS có giá trị lớn (tuỳ theo quy định của mỗi nước) chỉ có
hiệu lực pháp luật khi đã được Uỷ ban định giá trung ương phê duyệt (một tổ
chức hoạt động không thường xuyên, gồm nhiều bộ, ngành của Chính phủ và
đại diện của Hiệp hội định giá Trung ương - do các tổ chức định giá tư nhân
thành lập - tham gia). Trường hợp những thửa đất hoặc BĐS có sự tham gia
định giá của tư nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó có sự chênh lệch
lớn về giá trị mà các bên không thương lượng được thì buộc phải đưa ra toà để
giải quyết, quyết định của toà sẽ quyết định cuối cùng và có hiệu lực pháp luật.
- Đối với cơ quan định giá của tư nhân: được hình thành và phát triển
trong cơ chế thị trường nhằm đáp ứng các nhu cầu thường xuyên, đa dạng của
khu vực sở hữu tư nhân về đất đai và BĐS như: thế chấp, chuyển nhượng,
thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu tư phát triển và trong nhiều trường hợp
nhằm giải quyết các tranh chấp về giá trị đất và BĐS của các bên có liên
quan. Tổ chức định giá tư nhân hoạt động chủ yếu dưới hình thức công ty
trách nhiệm hữu hạn.
1.2.3. Đấu giá đất ở một số nước trên thế giới
* Đấu giá đất ở Trung Quốc

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

8
Từ 01/7/1997 Trung Quốc đã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành
phố trực thuộc Trung ương và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng Kông).
Theo Luật quản lý bất động sản của Trung Quốc (được Quốc hội Trung
Quốc thông qua ngày 05/7/1994 và có hiệu lực thi hành từ 01/01/1995) thì
tương tự với việc giao đất có thu tiền sử dụng đất của Việt Nam, tại Trung
Quốc, Nhà nước giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước (sau đây gọi
tắt là quyền sử dụng đất) trong một số năm nhất định cho một số tập thể hoặc
cá nhân và những đối tượng này có nghĩa vụ nộp tiền cho Nhà nước về quyền
sử dụng đất [23].
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng
năm. Xuất nhượng quyền sử dụng đất của UBND cấp Huyện trở lên để làm
nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở
hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với Chính phủ hoặc UBND
tỉnh phê chuẩn theo quy định của Chính phủ. Việc xuất nhượng quyền sử
dụng đất phải thực hiện theo kế hoạch và bước đi của UBND cấp huyện/ thị.
Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều
kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện/ thị về quy hoạch, xây dựng,
nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của chính phủ, trình
báo cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất
đai cấp huyện, thị thực hiện. UBND huyện/ thị trực thuộc quy định quyền hạn
của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất có thể lựa chọn phương thức đấu
giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương. Đối với đất để xây dựng công trình
thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải
thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện để đấu giá,

đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

9
Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng
thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của nhà
nước. Toàn bộ tiền sử dụng đất đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán,
để dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang đất đai. Chính phủ quy
định cụ thể việc nộp tiền sử dụng đất và các biện pháp sử dụng cụ thể.
Việc phát triển BĐS trên đất được xuất nhượng phải đúng mục đích và
thời hạn ghi trong hợp đồng. Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chưa đưa
vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượng
quyền sử dụng đất; nếu sau 2 năm vẫn chưa đưa vào xây dựng thì có thể thu
hồi quyền sử dụng đất mà không bồi thường; trừ trong trường hợp bất khả
kháng hoặc do hành vi của Chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phải
làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công.
Đối với quyền sử dụng đất có được theo phương thức xuất nhượng, khi
chuyển nhượng BĐS phải phù hợp với những điều kiện sau đây:
+ Đã thanh toán hết quyền xuất nhượng quyền sử dụng đất theo đúng
hợp đồng và đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất để phát triển đất
đai, đối với công trình xây dựng nhà ở thì đã đầu tư trên 25% tổng ngạch, đối
với dự án phát triển đất thì đã có điều kiện sử dụng đất công nghiệp hoặc đất
xây dựng khác.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu
thầu hoặc thoả thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm
Tư vấn và Định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu
tiên về BĐS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn
hoá thị trường BĐS ở Trung Quốc. Trung tâm được thành lập từ tháng 8 năm

1992 theo giấy phép của Ban Tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưới
sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý Đất đai Quốc gia. Hiện nay, CRECAC
có 30 chi nhánh ở trong nước và nước ngoài với 300 cán bộ chuyên môn.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

10
CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ như: Định giá BĐS, định giá tài
sản, tư vấn về đất xây dựng, Văn phòng thương mại về BĐS, Lập kế hoạch
đầu tư cho các dự án bất động sản, nghiên cứu thị trường BĐS …[11]
Theo tiến sỹ Tôn Dật Tiên, sau này là người sáng lập ra Cộng hòa
Trung Hoa, thì công cuộc cải cách ruộng đất ở Trung Hoa được tiến hành trên
hai phương diện: Phân bổ đất đai và sử dụng đất đai.
Áp dụng các giáo huấn đó Đài Loan đã tiến hành song song 2 chương
trình là “người cày có ruộng” và “bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc
chủ đạo tối cao của công cuộc cải cách là sử dụng đất một cách tối ưu.
Chương trình “bình quyền về đất đô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về đất đô
thị và đóng góp tất cả lợi nhuận thu được từ đất đô thị cho mục đích công
cộng. Giá trị đất đô thị do các chủ đất kê khai đăng ký được sử dụng làm cơ
sở để thực thi chương trình này và cách thức xúc tiến chương trình bao gồm
việc đánh thuế đất theo giá trị đã kê khai đăng ký và việc nhà nước mua đất
của các chủ đất dựa vào giá trị kê khai đăng ký đó. Mục tiêu cao nhất của
chương trình là đưa tất cả giá trị gia tăng của đất vào công quỹ nhằm cung cấp
tài chính cho những đề án phát triển cộng đồng và tăng phúc lợi cho nhân dân.
Để sử dụng đất đô thị tốt hơn, một chương trình dài hạn 10 năm đã được thiết
lập nhằm củng cố đất đô thị với mục đích sử dụng tốt hơn và làm cho thành
phố phát triển, thịnh vượng. Việc hoàn thành đề án củng cố đất đô thị sẽ làm
cho 80% đất đai có hình thể méo lệch không phù hợp cho xây dựng trở thành
hình dáng đều đặn thích hợp cho việc sử dụng, tạo thêm được nguồn đất công
ích rất lớn. Một thành tựu khác do các đề án về củng cố đất đô thị đem lại là

làm cho đất đai ban đầu chỉ có 20% là mặt đường trở thành 100% đất mặt
đường, nhờ vậy giá trị đất đã tăng lên trung bình là 6,4 lần.
Kết quả khi thi hành chương trình “bình quyền về đất đô thị” đã đạt
được ngoài quỹ đất khoảng 150.000 hecta đất công được giữ lại để "đổi đất
lấy hạ tầng" còn có đạt được các thành tựu sau:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

11
(1) - 28% đất đô thị của các chủ đất lớn đã được bán.
(2) - Số chủ đất đô thị không có biệt thự giảm xuống 59%.
(3) - Những gia đình chủ đất đô thị tăng 14% và bình quân đất đai mỗi
gia đình nắm giữ giảm xuống 12%.
(4) - Diện tích đất đô thị sử dụng để xây nhà đã tăng 700%.
(5) - Số lượng nhà xây ở khu vực đô thị tăng 229%.
(6) - Diện tích tầng nhà xây tăng 330%.
(7) - Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 410%.
Những đặc trưng nêu ở mục (1), (2), (3) nói trên đã chỉ ra rằng việc
thâu tóm các quyền về đất đô thị ở Đài Loan bị phân tán dần dần và việc tích
tụ, mánh lới, đầu cơ trục lợi đất đô thị đã được hạn chế một cách hữu hiệu.
Những đặc trưng nêu ở mục (4), (5), (6) nói trên cũng cho thấy việc sử dụng
đất đô thị một cách có hiệu quả ở Đài Loan đang được đẩy mạnh, còn đặc
trưng ở mục (7) chứng tỏ rằng những đề án cho phúc lợi xã hội và công ích
cũng đang phát triển ở Đài Loan với một quy mô rộng lớn, do đó ngày càng
nhiều người trên đảo được hưởng phần lợi ích thu được từ việc giá đất đô thị
tăng lên.
* Đấu giá đất ở Nhật Bản
Tại Nhật Bản việc đấu giá BĐS chủ yếu được thực hiện đối với các tài
sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn hoặc thi hành án theo quyết định của toà án. Sau
thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng

bị ảnh hưởng rất lớn bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh bất
động sản cũng như các con nợ và toà án đều tập trung giải quyết những bất
động sản đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá. Khi toà án địa
phương tịch thu bất động sản của những cá nhân không thanh toán được nợ và
rao bán tài sản này, số tiền thu đuợc sẽ được tiến hành thanh toán cho những
khoản nợ [10].

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

12
Ví dụ: Toà án FUKUOKA trong năm 2004 đã bán đấu giá được trên
2000 BĐS và là lượng BĐS lớn nhất được bán trong vòng 10 năm gần đây.
Trình tự tổ chức đấu giá BĐS được thể hiện trong hình 1.1.
Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị,
pháp luật và chính sách đất đai, với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức
quản lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới,
nhưng công tác định giá đất, định giá BĐS gắn với đất ở hầu hết các nước trên
thế giới đều được coi trọng và được tổ chức thành một hệ thống công cụ có
những điểm giống nhau để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai
trong cơ chế thị trường BĐS.
Trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao động, vốn và
khoa học kỹ thuật), đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và
không thể thiếu được. Các nước đều có các chính sách, pháp luật phù hợp
cho từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội để đất đai được khai thác
ngày càng có hiệu quả hơn mà điển hình là Đài Loan và Trung Quốc trong
những năm qua.
1.3. Đất đai, nhà ở trong thị trƣờng BĐS những năm qua
1.3.1. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội của đất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình

thành và phát triển thị trường bất động sản nói chung trong đó có vấn đề giá
đất. Có thể chia quá trình hình thành giá đất và phát triển thị trường BĐS ở
nước ta thành 4 giai đoạn sau đây:
1.3.1.1. Giai đoạn trước năm 1946
Các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai đoạn này diễn ra
chủ yếu giữa một bên là người bị cai trị với một bên là kẻ cai trị; giữa một bên
là người bị áp bức, bóc lột với một bên là kẻ áp bức, bóc lột. Quan hệ mua
bán đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

13
không thể nói là kết quả của sự thoả thuận của tất cả các bên, điều đó trái với
những nguyên tắc cơ bản của thị trường. Tuy nhiên, về giá đất đã được hình
thành trong giai đoạn này.
1.3.1.2. Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980
Đây là giai đoạn thị trường BĐS ở nước ta bắt đầu được hình thành.
Cái mốc để đánh dấu sự hình thành thị trường BĐS ở nước ta là Bản hiến
pháp năm 1946 và sau này là Điều 11 của hiến pháp năm 1959, Nhà nước
Việt nam đã ghi nhận sự tồn tại của các hình thức sở hữu tài sản nói chung và
đất đai nói riêng. Tuy nhiên, thị trường BĐS trong giai đoạn này chưa có điều
kiện phát triển do tình hình chiến tranh (1946 - 1954), sau này do hình thức sở
hữu Nhà nước và sở hữu tập thể về đất đai chiếm ưu thế tuyệt đối (1960 -
1980). Trên thị trường, việc mua bán BĐS chủ yếu diễn ra đối với đất thổ cư,
giá đất được hình thành mang tính tự phát và nằm ngoài tầm kiểm soát của
Nhà nước và pháp luật.
1.3.1.3. Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1993
Tại Điều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Để cụ thể hoá Điều 19 của Hiến
pháp, tại Điều 5 và Điều 17 Luật Đất đai năm 1988 đã quy định: nghiêm cấm

việc mua, bán đất đai; khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhà để ở, thì người
nhận chuyển nhượng nhà có quyền được sử dụng đất ở đối với ngôi nhà đó.
Như vậy, bằng các chế định pháp luật, Nhà nước Việt Nam chưa thừa nhận ở
Việt Nam có thị trường đất đai mà chỉ có thị trường BĐS là nhà để ở (mặc dù
trên thực tế thị trường ngầm về đất đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu
hết các đô thị). Thị trường BĐS trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt: thị
trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với đất là thị trường
hợp pháp, thị trường đất không được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra
bất hợp pháp. [11]
1.3.1.4. Giai đoạn từ năm 1993 đến nay

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

14
Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và
phát triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số
quan hệ đất đai đã được chế định lại. Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 quy
định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng
đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi
thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác
định giá đất được pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật và được đưa
thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (quy định tại Khoản 1 Điều
13 Luật Đất đai 1993) . [15].
1.3.2. Đánh giá nhu cầu về bất động sản ở Việt Nam
1.3.2.1. Thực trạng giá đất và biến động của thị trường bất động sản trên địa
bàn cả nước
Cung và cầu. Cung và cầu là cơ sở của lý thuyết định giá. Sức mạnh
của tương tác cung và cầu quyết định tới giá trị thị trường của BĐS, được
phản ảnh qua những giá bán.

Cung và cầu có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất
về cơ bản là cố định (bất biến). Điều này có nghĩa là giá của đất trong một
khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như mật độ dân cư, tỉ lệ
tăng trưởng, mức độ thu nhập và việc làm tại địa phương, khả năng của hệ
thống giao thông vận tải, tỉ lệ lãi suất thế chấp.
Mạng lưới giao thông của địa phương ảnh hưởng mạnh mẽ đến sơ đồ
phát triển và giá cả. Trước khi có ô tô, thị trường đất đô thị tập trung ở những
khu buôn bán gần trung tâm dẫn đến những sự chênh lệch giá đỉnh cao giữa
đất đai ở vị trí trung tâm và vùng ngoại vi. Đường sá và giao thông được cải
thiện đã làm tăng nhu cầu về đất đai vùng ngoại ô và tăng lượng cung hiệu
dụng của đất đô thị. Sự chênh lệch giá giữa đất trung tâm và vùng ngoại ô
thành phố đã giảm đi.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

15
Việc phân vùng và những kiểm soát sử dụng đất khác đã có ảnh hưởng
trái ngược, bởi vì chúng giới hạn lượng cung sẵn có về đất đai cho một sử
dụng nhất định. Điều này thường dẫn đến giá cả nói chung cao hơn, nhưng giá
đất có tính sử dụng hạn chế sẽ thấp hơn.
Các nguyên tắc cung và cầu giải thích những khác biệt lớn trong giá trị
đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm
chí giữa những vùng kế cận khác nhau trong cùng một vùng đô thị. Không
một hàng hoá nào khác lại biểu hiện sự biến thiên lớn về giá như vậy - chắc
chắn không phải hàng tiêu dùng không lâu bền, như thực phẩm, quần áo; cũng
không phải hàng tiêu dùng lâu bền như các trang thiết bị và ôtô; cũng không
phải là các công trình. Nói chung, một mặt hàng càng có khả năng bất biến,
thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng.
1.3.2.2. Các nhu cầu về đất đai
Từ đầu năm 1990 đến nay, công tác quản lý và sử dụng đất đai ở nước

ta đã có nhiều chuyển biến tích cực, các loại đất được khai thác sử dụng triệt
để, tiết kiệm. Theo số liệu thống kê của Tổng cục Địa chính (nay là Bộ
TNMT), trên toàn bộ tổng diện tích đất tự nhiên là 32.924.100 ha, diện tích
các loại đất của năm 2000 tăng so với thời kỳ năm 1990 - 1995 như sau
(không tính đất chưa sử dụng, sông suối, núi đá):
Bảng 1.1: So sánh diện tích các loại đất của Việt Nam
giai đoạn 1990-2010
Đơn vị tính : 1000 ha
LOẠI ĐẤT
Diện tích
năm 1990
Diện tích
năm 2000
Diện tích
năm 2010
So sánh
năm 2010
và 2000
1. Đất nông nghiệp
6.993,2
9.345,4
9531,8
+186,4
2. Đất lâm nghiệp
9.395,2
11.575,4
12402,2
+826,8
3. Đất chuyên dùng
972,2

1.532,8
1669,6
+136,8

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

16
4. Đất ở nông thôn
817,8
371,0
379,3
+ 8,3
5. Đất ở đô thị
72,2
81,0
+ 8,8
Bảng thống kê trên cho thấy kết quả của việc khai thác sử dụng các loại
đất đã có hiệu quả ở nước ta trong những năm gần đây, diện tích các loại đất
nông, lâm nghiệp ngày càng tăng, đất khu dân cư nông thôn giảm dần (do từ
năm 2000 việc thống kê chuyển diện tích đất vườn liền kề vào đất nông
nghiệp, từ năm 2000 diện tích đất ở nông thôn đã có xu hướng tăng lên), đất ở
đô thị có xu hướng gia tăng do quá trình đô thị hoá. Trên cơ sở quỹ đất hiện
có, các nhu cầu về đất đai được đáp ứng đầy đủ cho các mục đích sử dụng,
góp phần phục vụ quá trình hiện đại hoá nông nghiệp nông thôn, phát triển
kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Phục vụ cho các mục
tiêu trên, từ 1990 đến nay, cả nước đã thực hiện việc giao đất đối với các loại
đất như sau:
- Đất nông nghiệp: Giao gần 9,4 triệu ha cho 12 triệu tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng với 11,49 triệu GCNQSDĐ.
- Chuyển đổi 560.000 ha đất nông, lâm nghiệp phục vụ phát triển cơ sở

hạ tầng, xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất và mở rộng đô thị.
1.3.2.3. Các nhu cầu về nhà ở
Trong thời kỳ này, hoạt động thị trường nhà ở được pháp luật thừa
nhận trên cơ sở Pháp lệnh về nhà ở năm 1991, tạo ra cơ chế, chính sách và
những cơ hội cho các chủ thể SDĐ có cơ sở pháp lý để đầu tư và sử dụng đất
đai có hiệu quả, phát huy được tiềm năng sử dụng đất, cùng với sự nhậy cảm
của thị trường QSDĐ, thị trường nhà ở phát triển đột biến và sôi động nhất là
khu vực đô thị. Từ năm 1995 đến năm 2000, đất xây dựng công trình do Nhà
nước giao tăng 68.637 ha, đất ở đô thị tăng 16.827 ha, đất ở nông thôn tăng
27.726 ha. Theo số liệu thống kê, đến cuối năm 2000, quỹ nhà ở thuộc sở hữu
Nhà nước của các tỉnh, thành phố trực thuộc TW là 25.553.392 m2/tổng số
425.874 căn hộ, Nhà nước bán, thanh lý nhà ở cho người đang thuê nhà ở và

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

17
cấp GCN - QSDĐ của 28 tỉnh, thành phố trực thuộc TW là 3.281.260 m
2

chiếm 12,8% tổng quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.
Theo chính sách nhà ở của nước ta, ngoài việc chuyển nhượng trao tay
về nhà ở và QSDĐ mà Nhà nước chưa kiểm soát được (khoảng 60.000 trường
hợp) thì thị trường nhà ở hiện nay đang là nhu cầu bức xúc trong đời sống xã
hội, hoạt động bán nhà kèm theo chuyển nhượng QSDĐ của các hộ gia đình,
cá nhân, xây dựng nhà ở để bán kèm theo chuyển nhượng QSDĐ của các tổ
chức kinh tế đang trở nên rất sôi động, giá cả có biến động lớn từ 1 - 7 triệu
đ/m
2
(năm 2000) tăng lên 3 - 15 triệu đ/m
2

(năm 2001). Tính đến giữa năm
1999, cả nước có 701,4 triệu m
2
nhà ở, trong đó nhà ở đô thị là 144,5 triệu
m
2
, nhà ở nông thôn là 556,9 triệu m
2
.
Theo số liệu thống kê đến năm 2000, cả nước có 16,7 triệu hộ trong
đó ở đô thị có 4,0 triệu hộ, nông thôn 12,7 triệu hộ và tăng nhanh ở khu
vực đô thị, vấn đề nhà ở trong năm 2003 đã và đang được cải thiện tích
cực, góp phần phát triển kinh tế và lành mạnh hoá đời sống xã hội đối với
mọi tầng lớp dân cư.
1.3.2.4. Các nhu cầu hoạt động khác về đất đai
- Cho thuê lại đất đã xây dựng cơ sở hạ tầng
- Góp vốn liên doanh bằng nhà - đất với các tổ chức, cá nhân trong nước
và tổ chức cá nhân nước ngoài để sản xuất kinh doanh, đến nay, theo số liệu
thống kê của 55 tỉnh, thành phố trực thuộc TW, phía Việt Nam đã sử dụng giá trị
QSDĐ của 6.278 ha để góp vốn liên doanh với bên nước ngoài với tổng giá trị
gần lên tới 3,0 tỷ USD tương đương khoảng 45.000 tỷ đồng Việt Nam.
Như vậy, thị trường BĐS trong đó có thị trường QSDĐ đã khẳng định
sự tồn tại độc lập khách quan trong quá trình hình thành và phát triển thị
trường BĐS ở nước ta.
1.4. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt nam
1.4.1. Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất