Đề tÀI Đánh giá tiềm năng phát triển thị trường bất động sản tại huyện quảng điền, tỉnh thừa thiên huế

MỤC LỤC

PHẦN 1. MỞ ĐẦU..............................................................................................1
1.1. Đặt vấn đề.......................................................................................................1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu.......................................................................................2

1.2.1. Mục tiêu chung..............................................................................2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể...............................................................................2
1.3. Yêu cầu của đề tài...........................................................................................2
PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.................................3
2.1. Cơ sở lý luận...................................................................................................3
2.1.1. Một số khái niệm liên quan............................................................3
2.1.1.1. Khái niệm về bất động sản.................................................................3
2.1.1.2. Khái niệm về thị trường bất động sản................................................3
2.1.1.3. Khái niệm về dự án............................................................................4
2.1.1.4. Khái niệm về giá đất..........................................................................6
2.1.2. Đặc điểm và phân loại....................................................................7
2.1.2.1. Đặc điểm............................................................................................7
2.1.2.2. Phân loại...........................................................................................10
2.1.3. Vai trò của thị trường bất động sản..............................................14
2.2. Cơ sở thực tiễn.............................................................................................15
2.2.1. Khái quát về thị trường bất động sản tại Việt Nam.....................15
2.2.2. Khái quát về thị trường bất động sản tại tỉnh Thừa Thiên Huế...17
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU...................................................................................................21
3.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................21
3.2. Phạm vi nghiên cứu......................................................................................21
3.3. Nội dung nghiên cứu....................................................................................21
3.4. Phương pháp nghiên cứu..............................................................................21
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu.......................................................21

3.4.1.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp..............................................21
3.4.1.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp................................................22

3.4.2. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu.......................................22
3.4.3. Phương pháp chuyên gia..............................................................22
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN...............................23
4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình sử dụng đất tại
huyện Quảng Điền...............................................................................................23
4.1.1. Điều kiện tự nhiên........................................................................23
4.1.1.1. Vị trí địa lý.......................................................................................23
4.1.1.2. Địa hình, thổ nhưỡng.......................................................................24
4.1.1.3. Đặc điểm khí hậu.............................................................................24
4.1.1.4. Đặc điểm thuỷ văn...........................................................................24
4.1.1.5. Tài nguyên........................................................................................25
4.1.1.6. Đánh giá điều kiện tự nhiên.............................................................27
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội.............................................................27
4.1.2.1. Hiện trạng kinh tế.............................................................................27
4.1.2.2. Thực trạng phát triển hạ tầng xã hội................................................28
4.1.2.3. Hiện trạng dân số - xã hội................................................................29
4.1.2.4. Tình hình phát triển đơ thị và điểm dân cư nơng thôn.....................29
4.1.2.5. Hiện trạng hệ thống giao thông........................................................30
4.1.2.6. Đánh giá chung về điều kiện kinh tế - xã hội...................................30
4.1.3. Hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng đất huyện Quảng
Điền giai đoạn 2018 - 2021..............................................................................31
4.1.3.1. Hiện trạng sử dụng đất.....................................................................31
4.1.3.2. Biến động sử dụng đất giai đoạn 2018 - 2021.................................33
4.2. Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại huyện Quảng Điền............36
4.2.1. Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất............................36
4.2.2. Thực trạng việc phân lô bán nền..................................................40
4.2.3. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất.........................................43

4.2.4. Biến động giá đất tại huyện Quảng Điền giai đoạn 2018 – 2021 44

4.3. Đánh giá tiềm năng phát triển thị trường bất động sản tại huyện Quảng
Điền.....................................................................................................................49

4.3.1. Dự báo và định hướng về sự phát triển kinh tế - xã hội, đất đai
trong thời gian tới.............................................................................................49

4.3.1.1. Dự báo về sự phát triển kinh tế - xã hội, đất đai trong thời gian tới 49

4.3.1.2. Định hướng về sự phát triển kinh tế - xã hội, đất đai trong thời
gian tới..........................................................................................................53

4.3.1.3. Đánh giá chung về dự báo và định hướng phát triển của huyện
Quảng Điền...................................................................................................57

4.3.2. Đánh giá của môi giới bất động sản về tiềm năng phát triển thị
trường bất động sản tại huyện Quảng Điền......................................................57

4.4. Đề xuất các giải pháp để định hướng thị trường bất động sản tại huyện
Quảng Điền..........................................................................................................60

PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ...............................................................63

5.1. Kết luận........................................................................................................63

5.2. Kiến nghị......................................................................................................63

TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHIẾU NGHIÊN CỨU

Viết tắt DANH MỤC VIẾT TẮT
BĐS
DT Giải thích là
ĐTM : Bất động sản
GDNN : Đường tỉnh
GDTX : Đô thị mới
GPMB : Giáo dục nghề nghiệp
KCN : Giáo dục thường xuyên
NTM : Giải phóng mặt bằng
QL : Khu công nghiệp
THCS : Nông thôn mới
THPT : Quốc lộ
TL : Trung học cơ sở
UBND : Trung học phổ thông
VPĐKĐ : Tỉnh lộ
Đ : Ủy ban nhân dân

: Văn phòng đăng ký đất đai

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1. Biến động sử dụng đất huyện Quảng Điền giai đoạn 2018 - 2021.....33
Bảng 4.2. Số lượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hàng tháng tại huyện
Quảng Điền giai đoạn 2018 - 2021.....................................................................37
Bảng 4.3. Số lượng hồ sơ phân lô, tách thửa giai đoạn 2018 - 2021..................40
Bảng 4.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quảng Điền
giai đoạn 2018 - 2021..........................................................................................43

Bảng 4.5. Biến động giá đất theo bảng giá đất tại huyện Quảng Điền...............45
Bảng 4.6. Biến động giá đất theo giá thị trường đất tại huyện Quảng Điền.......47
Bảng 4.7. Định hướng quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030............................51

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 4.1. Cơ cấu dân số theo độ tuổi tại huyện Quảng Điền.........................29
Biểu đồ 4.2. Cơ cấu sử dụng đất huyện Quảng Điền năm 2021.........................32
Biểu đồ 4.3. Tổng lượng giao dịch bất động sản giai đoạn 2018 – 2021 tại huyện
Quảng Điền..........................................................................................................37
Biểu đồ 4.4. Số lượng hồ sơ tách thửa huyện Quảng Điền giai đoạn 2018-2021
.............................................................................................................................41
Biểu đồ 4.5. Đánh giá tiềm năng thị trường bất động sản tại huyện Quảng Điền
.............................................................................................................................58
Biểu đồ 4.6. Cơ sở để xác định tiềm năng phát triển thị trường bất động sản tại
huyện Quảng Điền...............................................................................................58
Biểu đồ 4.7. Sự phát triển thời gian sắp tới của BĐS huyện Quảng Điền..........59
Biểu đồ 4.8. Yếu tố quyết định sự phát triển sắp tới...........................................59

DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 2.1. Khu kinh tế Chân Mây - Lăng Cơ (huyện Phú Lộc)...........................20
Hình 4.1. Vị trí huyện Quảng Điền trong tổng thể tỉnh Thừa Thiên Huế..........23
Hình 4.2. Cảnh quan phá Tam Giang.................................................................26
Hình 4.3. Sơ đồ định hướng phát triển vùng CN-TTCN....................................56

PHẦN 1. MỞ ĐẦU

1.1. Đặt vấn đề
Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị

trường nhà đất ở nước ta ngày càng được hình thành và phát triển. Ngày nay, thị
trường nhà đất đã thực sự trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống
các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân. Đặc biệt, trong giai đoạn hiện nay,
đất nước ta đang thực hiện công cuộc đẩy mạnh cơng nghiệp hóa đất nước cùng
với việc mở rộng hội nhập kinh tế quốc tế thì nhu cầu sử dụng đất để phục vụ
cho quá trình phát triển cơ sở hạ tầng, công nghiệp, thương nghiệp, dịch vụ ngày
càng lớn làm cho áp lực về đất đai ngày càng gia tăng. Điều này là một nhân tố
quan trọng làm cho thị trường nhà đất phát triển.
Thừa Thiên Huế là một tỉnh nằm ở khu vực trung tâm Miền Trung Việt
Nam, với nhiều động lực phát triển kinh tế - xã hội khi Nghị quyết số 54-NQ/TW
ngày 10 tháng 12 năm 2019 của của Bộ Chính trị về xây dựng và phát triển tỉnh
Thừa Thiên Huế đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 đã xác định đưa Thành
phố Huế trở thành thành phố trực thuộc Trung ương, vì vậy Thừa Thiên Huế là
điểm đến của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Quảng Điền là huyện nằm
phía bắc thành phố Huế, là vùng đồng bằng với vị trí thuận lợi kết nối thành phố
Huế và các huyện phía Bắc tỉnh Thừa Thiên Huế, thời gian qua có rất nhiều dự
án đầu tư vì vậy thị trường bất động sản huyện Quảng Điền phát triển rất mạnh
mẽ trong những năm gần đây. Đây là địa phương được đánh giá là địa phương
có tiềm năng phát triển lớn của tỉnh, với lợi thế quỹ đất trống cịn khá lớn, thì
khả năng thu hút đầu tư của các doanh nghiệp, các nhà đầu tư để xây dựng, phát
triển các dự án là rất có tiềm năng.
Thời gian qua, một số dự án đã và đang được triển khai. Các dự án đã tác
động rất lớn đến thị trường bất động sản của tỉnh Thừa Thiên Huế nói chung và
của huyện Quảng Điền nói riêng. Sự thay đổi giá bất động sản được thấy rõ qua
từng năm. Vì vậy, để làm rõ vấn đề này, được sự đồng ý của Khoa Tài nguyên
đất và Môi trường nông nghiệp, cùng với sự hướng dẫn của thầy giáo Th.S
Nguyễn Tiến Nhật, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài : “Đánh giá tiềm năng phát
triển thị trường bất động sản tại huyện Quảng Điền, tỉnh Thừa Thiên Huế”.

1

1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu chung
Đánh giá được thực trạng và phân tích được tiềm năng phát triển của thị
trường bất động sản huyện Quảng Điền, tỉnh Thừa Thiên Huế thời gian tới.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được thực trạng thị trường bất động sản tại huyện Quảng Điền.
- Phân tích được tiềm năng phát triển thị trường bất động sản huyện Quảng
Điền thời gian tới
- Đưa ra được các giải pháp để định hướng thị trường bất động sản tại
huyện Quảng Điền.
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu thập được do các đơn vị cung cấp phải
đánh giá khách quan, chính xác, khoa học.
- Nắm vững các chính sách về quy hoạch và thị trường bất động sản.
- Tìm hiểu, nắm bắt được tình hình phát triển thị trường bất động sản ở
huyện Quảng Điền để đưa ra ra các giải pháp phát triển thị trường bất động sản.
- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.

PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1. Cơ sở lý luận

2.1.1. Một số khái niệm liên quan

2.1.1.1. Khái niệm về bất động sản

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” theo đó bất động
sản khơng chỉ là đất đai, của cải mà cịn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao
động của con người tạo ra. Bất động sản bao gồm các cơng trình xây dựng, cây

trồng…và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những
vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chổ coi bất động
sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, hệ thống pháp
luật của mỗi nước có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại
và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa bất động sản và
động sản”.

Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên
quan đến đất đai, khơng thể tách rời đất đai, được xác định bởi vị trí của đất
(Điều 517,518 Luật Dân Sự Cộng hòa Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản…).
Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là
đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận
của lãnh thổ, không thể là đối tượng của dân sự.

Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản gắn liền
với đất đai được coi là bất động sản. Điều 100 Luật Dân sự Đức đưa ra khái
niệm bất động sản bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất.

Theo Bộ Luật Dân sự năm 2015 Điều 107 phân loại bất động sản và động
sản trong đó bất động sản bao gồm: Đất đai, Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền
với đất đai; Kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài
sản khác gắn liền với đất đai theo quy định của pháp luật. Động sản không phải
là những bất động sản [4].

2.1.1.2. Khái niệm về thị trường bất động sản

a. Khái niệm về thị trường

Thị trường là nơi người mua và người bán tự tìm đến với nhau qua tiếp xúc
trao đổi, thăm dò để nhận được lời giải đáp mà mỗi bên cần biết.

3

Thị trường là nơi trao đổi hàng hóa bao gồm cả hàng hóa hữu hình và hàng
hóa vơ hình.

Thị trường là nơi thể hiện tổng hòa các quan hệ trao đổi hàng hóa, tức là
quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa sản xuất và lưu thông,
giữa cảm ứng và nhu cầu và cũng là đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá
trị của hàng hóa.

Thị trường thể hiện yêu cầu tiêu thụ đối với mỗi chủng loại hàng hóa, tức là
thể hiện đặc trưng bản chất của thị trường. Mọi hoạt động kinh doanh của doanh
nghiệp là nhằm thỏa mãn yêu cầu của người tiêu dùng và người tiêu dùng là
nhân vật chủ đạo của thị trường [2].

b. Khái niệm về thị trường bất động sản

Dựa trên các phân tích lý luận về thị trường, các chuyên gia kinh tế cũng
như các nhà nghiên cứu về bất động sản trong nước và quốc tế đã đưa ra một số
khái niệm về thị trường bất động sản như sau :

Khái niệm một: Thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định
về việc ai tiếp cận được bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như thế
nào và vì mục đích gì.

Khái niệm hai: Thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển
dịch giá trị của hàng hóa bất động sản.

Khái niệm ba: Thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua
bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như
môigiới, tư vấn,…giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trị quản lý nhà
nước đối với thị trường bất động sản có tác động quyết định đến sự thúc đẩy
phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường bất động sản.

Khái niệm bốn: Thị trường bất động sản là “nơi” tiến hành các giao dịch về
bất động sản gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như
môi giới, tư vấn.

Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động
sản, có thể khái quát chung về khái niệm thị trường bất động sản như sau: Thị
trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch về bất động sản tại một thời điểm
nhất định trong một thời gian xác định [2].

2.1.1.3. Khái niệm về dự án

Thuật ngữ dự án được dùng tương đối rộng rãi ở nước ta trong những năm
gần đây. Dự án có thể thực hiện trên một quy mơ lớn do Chính phủ tiến hành,

nhỏ hơn là các dự án do một tỉnh, huyện, một tổ chức xã hội thực hiện. Dự án
không nhất thiết phải là một việc to lớn phức tạp. Dự án có thể rất đơn giản
như một kế hoạch hoạt động các nhân, một gia đình, như cải tạo một vườn hoa,
phát triển một trang trại, phát triển chăn nuôi một loại gia súc, gia cầm nào
đó… Nói chung, dự án được hiểu như một kế hoạch can thiệp để giúp một tổ
chức, một cộng đồng hoặc một cá nhân nhằm thay đổi đến một cái mới tốt đẹp
hơn. Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về dự án, sau đây là một số định
nghĩa về dự án.

Theo Wikipedia: Dự án là một tập hợp các hoạt động có liên quan đến nhau
được thực hiện trong một khoảng thời gian có hạn, với những nguồn lực đã được
giới hạn; nhất là nguồn tài chính có giới hạn để đạt được những mục tiêu cụ thể,
rõ ràng, làm thỏa mãn nhu cầu của đối tượng mà dự án hướng đến.

Theo từ điển Oxford: Dự án là một chuỗi các sự việc tiếp nối được thực
hiện trong khoảng thời gian giới hạn và ngân sách được xác định nhằm mục tiêu
là đạt được một kết quả duy nhất nhưng được xác định rõ.

Theo Viện quản trị dự án: Dự án là một nổ lực tạm thời được thực hiện để
tạo ra một sản phẩm hay một dịch vụ duy nhất.

Theo David, 1995: Dự án là một chuỗi các hoạt động liên kết được sắp xếp
nhằm đạt được kết quả cụ thể trong phạm vi ngân sách và thời gian nhất định.

Theo Nguyễn Thị Oanh, 1995: Dự án là sự can thiệp một cách có kế hoạch,
nhằm đạt được một hay một số mục tiêu cũng như hồn thành những cơng việc
đã được định trước tại một địa bàn trong một khoảng thời gian nhất định, với
những tiêu chí về tài chính và tài nguyên đã được định trước.

Có thể thấy, dù định nghĩa theo góc độ nào chăng nữa thì dự án ln gồm:

- Mục đích

- Các hoạt động

- Các chi phí

- Thời gian

- Những lợi ích

Tóm lại, “dự án là một tập hợp các hoạt động nhằm đạt được những mục
tiêu cụ thể, trong một khoảng thời gian nhất định với những chi phí về tài chính
và tài nguyên đã được xác định trước ” [2].

5

2.1.1.4. Khái niệm về giá đất

a) Khái niệm: Theo quy định tại Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày
30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và môi trường qui định chi tiết phương pháp xác
định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bản giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác
định giá đất.

b) Giá trị quyền sử dụng đất: là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối
với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.

Giá đất cụ thể là giá đất theo mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất
ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, quyết
định thu hồi đất.

c) Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia
đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất từ đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối
với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;

Tính thuế sử dụng đất;

Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử
dụng đất đai;

Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho
Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai
cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá
đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê
tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể [5].

2.1.2. Đặc điểm và phân loại

2.1.2.1. Đặc điểm

a. Đặc điểm của bất động sản

Bất động sản là hàng hóa nên có những đặc điểm chung của một hàng hóa
thơng thường là có giá trị và giá trị sử dụng. Bên cạnh đó, hàng hóa bất động sản
cịn có các đặc tính cơ bản sau:

Bất động sản là hàng hóa có vị trí cố định: là tài sản cố định về vị trí, khơng
thể di dời được đặc tính này gắn liền với tính cố định của đất đai. Do có sự cố

định nên giá trị sử dụng cũng như khả năng sinh lời của bất động sản ở vị trí
khác nhau là khơng giống nhau.

Bất động sản là hàng hóa có tính cá biệt và khan hiếm : là do diện tích đất
đai là có hạn, đất đai khơng thể sản sinh và phát triển thêm trong khi đó dân số
ngày càng gia tăng và nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng lên.

Bất động sản có tính lâu bền : đất đai là tài ngun khơng bị hủy họa, trừ
khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Do vậy mà đất đai tồn tại qua nhiểu năm đến bây
giờ và không bị hủy hoại.

Bất động sản là hàng hóa chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: giá trị của bất động
sản này có thể bị tác động của một bất động sản khác.

Bất động sản là tài sản có tính thích ứng: Bất động sản là các cơng trình
xây dựng có thể sử dụng cho nhiều công năng khác nhau.

Bất động sản là hàng hóa mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã
hội: yếu tố này chi phối khá mạnh mẽ đến hàng hóa bất động sản. Mỗi vùng,
mỗi nơi, mỗi quốc gia thì yếu tố này rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập
quán của người dân sinh sống tại đó.

Bất động sản là hàng hóa có tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: địi hỏi
khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với hàng hóa thơng thường khác [2].

b. Đặc điểm của thị trường bất động sản

* Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất
động sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất
động sản.

Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có được
từ việc sở hữu bất động sản. Một tài sản muốn trở thành bất động sản phải gắn
liền với đất đai. Trong khi đó, đất đai khơng bao giờ hao mịn và mất đi trừ những

7

trường hợp đặc biệt do thiên nhiên tác động, người có quyền sử dụng đất khơng
sử dụng đất như tài sản thơng thường khác, cái mà họ có sử dụng chính là các
quyền và lợi ích do đất đai mang lại. Tính chất này của đất đai là yếu tố cơ bản tác
động đến tính đặc thù của các giao dịch trên thị trường bất động sản. Chính vì
vậy, giá đất khơng phản ánh giá trị hàng hóa đất đai mà giá đất chỉ là chỉ số phản
ánh khả năng thu lợi từ đất hoặc không hiệu quả vốn đầu tư vào đất [2].

* Thị trường bất động sản là thị trưởng không tập trung và mang tính
vùng, tính khu vực sâu sắc

Bất động sản là một oại hàng hóa cố định và khơng thể di dời về mặc vị trí
và chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm
lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Người ta
không thể di chuyển bất động sản từ nơi này sang nơi khác, cũng như không thể
di chuyển đặc điểm tâm lý, thị hiếu từ khu vực này sang khu vực khác. Chính vì
vậy, thị trường bất động sản phụ thuộc nhiều vào đặc điểm của từng vùng , từng
khu vực. Cùng một loại bất động sản nhưng ở những đặc điểm khác nhau thì có
giá trị khác nhau.

Mặc khác, thị trường bất động sản mang tính khơng tập trung và trải rộng ở
mọi miền của đất nước, mà ở mỗi vùng có trình độ phát triển kinh tế, văn hóa,
xã hội khác nhau, mật độ dân số lại khơng đồng đều. Do đó, nhu cầu về bất động
sản rất khác nhau về số lượng, mẫu mã, kiểu cách, chất lượng, dẫn đến sự khác

nhau về quy mơ và trình độ phát triển của thị trường bất động sản. Thực tế cho
thấy, thị trường bất động sản ở các đô thị thị trường có quy mơ và trình độ phát
triển cao hơn ở khu vực nông thôn [3].

* Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật

Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao
dịch về bất động sản tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế, xã
hội . Do đó, Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến bất động sản và
thị trường bất động sản, ln điều chỉnh chính sách về bất động sản và thị
trường bất động sản nhằm huy động các nguồn lực về bất động sản phục vụ các
mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội. Xuất phát từ lí do này nên thị trường bất động
sản chịu sự chi phối và điều chỉnh chặc chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm
pháp luật nói chung và các quy phạm pháp luật nói riêng về bất động sản, đặc
biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở [3].

* Thị trường bất động sản có nội dung phong phú nhưng là một dạng thị
trường khơng hồn hảo

Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch về bất động sản nên là thị
trường có nội dung vơ cùng phong phú. Tuy nhiên do bất động sản cố định về vị
trí trong khi đó mỗi vùng lại có những đặc trưng riêng về điều kiện tự nhiên
cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội… nên đã làm cho
ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch bất
động sản cũng khơng hồn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin
liên quan đến những giao dịch trước.

Sự tác động của Nhà nước là một trong những yếu tố tạo nên tính khơng
hồn hảo của thị trường bất động sản. Bất kỳ Nhà nước nào cũng có sự can thiệp
vào thị trường bất động sản ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai

để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. Bất động sản có tính dị biệt, tin tức
thị trường còn hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định
của Nhà nước nên thị trường bất động sản khơng hồn hảo cịn do tính chất
khơng tái tạo được của đất, nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền,
đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hóa khác [2].

* Thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn

Việc đầu tư tạo lập bất động sản thường sử dụng một lượng vốn lớn, một
phần lớn nguồn vốn này được huy động từ thị trường vốn. Khi bất động sản
tham gia lưu thông trên thị trường bất động sản, các giá trị cũng như các quyền
về bất động sản được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh… đã giải quyết vấn
đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao
dịch. Điều này chứng tỏ thị trường bất động sản là đầu ra quan trọng của thị
trường vốn.

Ngược lại, thị trường bất động sản hoạt động tốt là sơ sở huy động được
nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân. Theo
thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay đã thế chấp bằng
bất động sản chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay [2].

* Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến các loại tư vấn chuyên
nghiệp, trình độ cao

Bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn. Mặc khác, giá cả của hàng hóa bất
động sản chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố. Đồng thời, thông tin trên
thị trường bất động sản khá phức tạp và không đầy đủ. Chính vì vậy, khi mua
bán, giao dịch bất động sản phải có sự tính tốn kỹ lưỡng, địi hỏi phải thông
qua tư vấn của các chuyên gia môi giới, định giá bất động sản có chun mơn
thuộc các tổ chức môi giới hoạt động trên thị trường. Tuy giá cả của các chuyên

gia ước tính vẫn mang tính chủ quan nhưng những người này đã qua đào tạo, có

9

kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn, nắm được thông tin thị trường, am hiểu
pháp luật về bất động sản…nên có thể giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch
bất động sản có thể thõa mãn nhu cầu đặt ra. Kinh nghiệm cho thấy, các tổ chức
môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trường bất động sản sẽ kém hiệu
quả, chi phí giao dịch bất động sản sẽ cao. Vì vậy, hoạt động của tổ chức mơi
giới có vai trị rất quan trọng , góp phần kích thích thị trường phát triển [3].

* Cung trong thị trường bất động sản khơng thể phản ứng nhanh chóng
tương ứng với sự thay đổi của cầu

Đối với các hàng hóa thơng thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường
diễn ra theo quy luật chung là : Khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng
cung cân bằng với cầu và giá lại quay trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên, đó là đặc
điểm chung của các hàng hóa thơng thường, cịn riêng với bất động sản thì khi
lượng cầu tăng lên thì cung về bất động sản khơng thể phản ứng nhanh chóng
với các hàng hóa thơng thường khác. Ngun nhân dẫn đến điều này là do việc
tăng cung của một loại nhà đất với mục đích cụ thể nào đó thường mất nhiều
thời gian và khó khăn hơn các hàng hóa thơng thường. Trong khi đó, các thủ tục
pháp lý về bất động sản thường khá phức tạp, thêm vào đó là do giá trị của bất
động sản lớn nên việc chuẩn bị được một lượng vốn lớn để tham gia vào thị
trường cũng chính là nguyên nhân làm cho việc cung bất động sản trên thị
trường nhà đất diễn ra chậm. Những biến động xảy ra trong thị trường bất động
sản chậm hơn nhiều so với phần lớn các thị trường khác…[3].

2.1.2.2. Phân loại

a. Phân loại bất động sản

Từ kinh nghiệm của nhiều nước có thể phân loại bất động sản thành ba loại
gồm: bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng và
bất động sản đặc biệt. Trong đó :

Bất động sản đầu tư xây dựng bao gồm : Bất động sản nhà ở, bất động sản
nhà xưởng và cơng trình thương mại, dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ
thuật và hạ tầng xây dựng), bất động sản là trụ sở làm việc.

Bất động sản không đầu tư xây dựng : Bất động sản thuộc loại này chủ yếu
là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông
nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất chưa sử dụng…

Bất động sản đặc biệt là những bất động sản như các cơng trình bảo tồn
quốc gia, di sản văn hóa vật thể nhà thờ họ, đình chùa, nghĩa trang…Đặc điểm
của loại bất động sản này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.

Bên cạnh việc phân chia này, dựa theo khái niệm bất động sản được quy
định tại Bộ Luật Dân sự của Việt Nam có thể phân chia bất động sản thành hai
loại là đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong. Trong đó đất đai bao gồm tất
cả các loại đất theo quy định của Luật Đất Đai và vật kiến trúc được chia thành
các loại là cơng trình làm nhà ở, cơng trình thương mại, cơng trình cơng nghiệp
và cơng trình đặc biệt [4].

b. Phân loại thị trường bất động sản

- Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi

Thị trường bất động sản tư liệu vật chất: Gồm thị trường đất đai (đất ở đô

thị, nông thôn, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công
nghiệp…), thị trường bất động sản mặt bằng nhà xưởng công nghiệp, …

Thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng : Gồm thị trường bất động sản
nhà ở, bất động sản thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ…

Thị trường bất động sản vừa là tư liệu sản xuất vừa là tư liệu tiêu dùng
như : Đường xá, cầu đường…[2]

- Căn cứ vào khu vực có bất động sản

Căn cứ vào khu vực có bất động sản, thị trường bất động sản được chia
thành các loại như sau :

Thị trường bất động sản ở khu vực đô thị gồm thị trường đất ở đô thị, thị
trường nhà ở đô thị, thị trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, thị trường
bất động sản thương mại, thị trường bất động sản công cộng…

Thị trường bất động sản ở khu vực nông thôn gồm thị trường đất ở nông
thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở
nông thôn, thị trường phi nông nghiệp, thị trường bất động sản công cộng…

Thị trường bất động sản ở khu vực giáp ranh gồm thị trường đất ở, nhà ở,
thị trường đất nông nghiệp, thị trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, sản
xuất nông nghiệp, thị trường bất động sản công cộng…[2].

- Căn cứ theo công dụng của bất động sản

Căn cứ vào mục đích sử dụng của bất động sản có thể chia thị trường bất
động sản thành các loại chủ yếu, bao gồm :

Thị trường đất đai.

Thị trường cơng trình thương nghiệp và cơng trình cơng cộng.

Thị trường cơng trình cơng nghiệp.

11

Thị trường nhà ở.

Thị trường cơng trình đặc biệt có hàng hóa bất động sản là các bất động sản
phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được như di sản văn hóa, di tích
lịch sử…[2].

- Căn cứ theo các loại hình giao dịch trên thị trường bất động sản

Căn cứ vào loại hình giao dịch có thể chia thị trường bất động sản thành
các loại sau :

Thị trường mua bán bất động sản

Đây là loại thị trường được hình thành sớm nhất trong các loại thị trường
bất động sản. Hoạt động mua bán, trao đổi chuyển nhượng này có thể diễn ra
trực tiếp giữa những người có nhu cầu với nhau hoặc diễn ra gián tiếp thông qua
các tổ chức dịch vụ môi giới, tư vấn về nhà đất…

Thị trường giao dịch về bất động sản cho thuê

Thị trường cho thuê bất động sản là thị trường mà người có nhu cầu thuê

bất động sản chỉ sử dụng bất động sản đó trong một thời gian nhất định. Người
có bất động sản cho thuê trên cơ sở nghiên cứu thị trường sẽ quyết định việc cho
thuê bất động sản nhằm đảm bảo lợi ích thu được là cao nhất.

Thị trường giao dịch bất động sản dùng làm tài sản thế chấp

Trong nền kinh tế thị trường, việc dùng bất động sản làm tài sản thế chấp để
vay vốn ngân hàng nhằm giải quyết các nhu cầu khác là phổ biến. Để vay vốn
phục vụ sản xuất, kinh doanh và các nhu cầu khác của đời sống, người có bất
động sản được thế chấp bất động sản này với ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng
để vay vốn, hay nói cách khác là dùng nhà đất làm tài sản để đảm bảo tiền vay.

Thị trường giao dịch bất động sản dùng làm tài sản góp liên doanh

Người sở hữu bất động sản (chủ yếu là đất đai) dùng bất động sản để góp
vốn liên doanh với giá trị vốn góp là giá trị bất động sản. Việc góp vốn liên
doanh bằng bất động sản có thể mở rộng bằng việc góp vốn cổ phần bằng bất
động sản. Trong nền kinh tế thị trường phát triển, việc dùng đất đai nói riêng và
dùng bất động sản nói chung để góp vốn liên doanh và góp vốn cổ phần là rất
phát triển. Đặc biệt là ở các nước đang phát triển, việc sử dụng đất đai làm vốn
góp liên doanh để làm nguồn vốn đối ứng thu hút các nguồn vốn đầu tư, thu hút
công nghệ, tiếp thu kinh nghiệm quản lý từ nước ngoài là rất phổ biến, đồng thời
đã và đang đem lại hiệu quả kinh tế cao cũng như tạo ra các động lực mới cho
nền kinh tế các nước này phát triển …[2]

- Căn cứ theo trình tự thời gian bất động sản tham gia vào thị trường

Căn cứ theo trình tự thời gian bất động sản tham gia thị trường, thị trường
bất động sản được chia thành :

Thị trường cấp 1: Là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền
sử dụng đất còn gọi là thị trường bất động sản sơ cấp. Thị trường sơ cấp được
hình thành từ khi nhà nước giao hoặc cho thuê đất. Chủ thể tham gia thị trường
này là Nhà nước (đại diện chủ sở hữu) với nhà đầu tư hoặc người có nhu cầu sử
dụng đất.

Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng cơng trình để bán hoặc cho th.

Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho th lại các cơng trình đã được
mua hoặc thuê.

Giai đoạn từ sau khi nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất tiến hành
tạo lập bất động sản (xác định vị trí tạo lập, xác lập quyền sở hữu hoặc sử dụng,
xây dựng cơ sở hạ tầng, cơng trình kiến trúc…), sau đó tiến hành các giao dịch
về hàng hóa bất động sản nhà đất như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp, bảo hiểm…Giai đoạn này gọi là thị trường thứ cấp…[2].

c. Phân loại dự án

Để thuận tiện cho việc theo dõi, quản lý đưa ra các chính sách và biện pháp
nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của các dự án thì ta tiến hành phân loại dự án
theo một số tiêu chí sau :

- Phân loại theo nội dung dự án

Dựa vào nội dung của các dự án thì có thể tiến hành phân loại như sau :

Dự án về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch cảnh quan,…

Dự án phát triển sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp;

Dự án xây dựng cơ sở hạ tầng (đập thủy lợi, đường sá, cầu cống, trạm xá,
trường học, hệ thống, nước sinh hoạt nông thôn…)

Dự án về y tế và chăm sóc sức khỏe cho người dân.

Dự án về bảo vệ tài nguyên môi trường.

Dự án phát triển nguồn nhân lực.

- Phân loại theo tính chất và quy mô dự án

Căn cứ mức độ quan trọng và quy mô, dự án đầu tư công được phân loại thành
dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, dự án nhóm B và dự án nhóm C [2].

13

2.1.3. Vai trò của thị trường bất động sản

- Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh
tế vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy
mơ, tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế quốc dân.

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã
hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải
vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng
hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá chung, tổng giá trị vốn chưa được khai
thác đối với BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn, lên tới hàng nghìn tỷ
USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các
nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua. BĐS còn là tài sản lớn của mỗi tổ

chức, hộ gia đình và cá nhân, đặc biệt là bất động sản nhà đất. Trong nền kinh tế
thị trường, BĐS nhà đất ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế
cịn là nguồn vốn để phát triển thơng qua hoạt động thế chấp.

- Thị trường BĐS phát triển góp phần huy động nguồn vốn nội tại

Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế
giới khẳng định. Nhìn chung đều thống nhất với đánh giá nếu một quốc gia có
giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và
được định giá khoa học sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng
đáng kể về vốn để tạo cơ sở thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Theo
kết quả thống kê cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay
qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy,
lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các
tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã
hội, đặc biệt là đầu tư phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng.

- Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử
dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản q giá thuộc
sở hữu tồn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở
hữu. Các tổ chức, cá nhân được giao đất, thuê đất để phục vụ cho mục đích ở,
sản xuất kinh doanh, dịch vụ và các nhu cầu khác của cuộc sống. Theo quy định
của pháp luật về đất đai thì quyền sử dụng đất ở Việt Nam được: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn và cho thuê lại. Như vậy,
quyền sử dụng đất được cơng nhận là hàng hố, một loại hàng hố đặc biệt tham
gia vào thị trường BĐS. Quản lý thị trường BĐS trước hết phải quan tâm việc
giao đất, cho thuê đất theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, sử dụng