Đánh giá công tác bồi thường và hỗ trợ tái định cư dự án khu công nghệ cao tại xã hòa liên, huyện hòa vang, thành phố đà nẵng

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Hòa Vang năm 2020..........................................................................................33
Bảng 4.2. Biến động diện tích đất huyện Hịa Vang 2018 - 2020.............................................................................................37
Bảng 4.3. Đơn giá bồi thường đất ở thuộc dự án.....................................................................................................................41
Bảng 4.4. Đơn giá bồi thường đất nông nghiệp.......................................................................................................................42
Bảng 4.5. Thu hồi và bồi thường đất ở của dự án....................................................................................................................45
Bảng 4.6. Thu hồi và bồi thường đất nông nghiệp của dự án..................................................................................................47
Bảng 4.7. Hỗ trợ ổn định đời sống cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp..................................................49
Bảng 4.8. Hỗ trợ ổn định đời sống cho hộ có nhà ở.................................................................................................................49
Bảng 4.9. Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tìm kiếm việc làm..............................................................................................50
Bảng 4.10. Hỗ trợ di chuyển và thuê nhà.................................................................................................................................51
Bảng 4.11. Bố trí tái định cư cho các hộ gia đình phải di chuyển chỗ ở...................................................................................52
Bảng 4.12. Bảng tổng hợp giá trị các hạng mục bồi thường, hỗ trợ.........................................................................................53
Bảng 4.13. Tổng hợp ý kiến của người dân về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án.........................................56

DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 4.1. Bản đồ quy hoạch tổng thể huyện Hịa Vang đến năm 2020....................................................................................20
Hình 4.2. Tỷ lệ tăng dân số các năm 2015 – 2019 (%)..............................................................................................................29
Hình 4.3. Cơ cấu sử dụng đất huyện Hịa Vang năm 2020.......................................................................................................32
Hình 4.4. Khu tái định cư phục vụ giải tỏa phần mở rộng Khu Công nghệ cao và khu phụ trợ Khu Cơng nghệ cao, xã Hịa Liên,
huyện Hịa Vang....................................................................................................................................................................... 40
Hình 4.5. Nghề nghiệp của các hộ gia đình trước và sau thu hồi.............................................................................................55

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT Từ viết tắt Nghĩa đầy đủ

1 CP Chính phủ

2 NĐ Nghị định

3 TT Thông tư

4 QĐ Quyết định

5 UBND Ủy ban nhân dân

6 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

7 TĐC Tái định cư

8 QSDĐ Quyền sử dụng đất

9 GPMB Giải phóng mặt bằng

10 BTGPMB Bồi thường giải phóng mặt bằng

11 BT,HT,TĐC Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

12 KT-XH Kinh tế - Xã hội

13 TN&MT Tài nguyên và Môi trường

MỤC LỤC

PHẦN 1. MỞ ĐẦU.......................................................................................................................................... 1
1.1 ĐẶT VẤN ĐỀ.........................................................................................................................................................1
1.2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI...........................................................................................................................................2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát..........................................................................................................................................2

1.2.2. Mục tiêu cụ thể...............................................................................................................................................2
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU..............................................................................................3
2.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI.................................................................................................................................3
2.1.1. Cơ sở lý luận....................................................................................................................................................3
2.1.2. Cơ sở pháp lý...................................................................................................................................................7
2.2. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH BTGPMB TRONG NƯỚC VÀ TRÊN THẾ GIỚI..............................................................................8
2.2.1. Thời kỳ khi ban hành Luật đất đai năm 1993 đến nay tại Việt Nam...............................................................8
2.2.2. Tình hình BTGPMB một số nước trên thế giới..............................................................................................11
2.2.3. Một số vấn đề ảnh hưởng đến cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất.....................................................................................................................................................14
2.2.4. Tác động của cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đến phát triển cơ sở hạ tầng và đời sống xã hội17
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...................................................................18
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu....................................................................................................................18
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................................................................18
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu.......................................................................................................................................18
3.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU......................................................................................................................................18
3.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU................................................................................................................................19
3.3.1. Phương pháp thu thập số liệu......................................................................................................................19
3.3.2. Phương pháp so sánh, đánh giá....................................................................................................................19
3.3.3. Phương pháp tổng hợp, thống kê và xử lý số liệu........................................................................................19

PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU................................................................................................................... 20
4.1. KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI TẠI HUYỆN HÒA VANG, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG................................20
4.1.1 Điều kiện tự nhiên trên địa bàn huyện Hòa Vang.........................................................................................20
4.1.2. Điều kiện kinh tế trên địa bàn huyện Hòa Vang...........................................................................................25
4.1.3. Điều kiện xã hội trên địa bàn huyện Hòa Vang.............................................................................................28
4.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội................................................................................30
4.2. HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN HÒA VANG......................................................................................................32
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất.................................................................................................................................32
4.2.2. Biến động diện tích đất huyện Hịa Vang giai đoạn 2018 – 2020.................................................................37

4.3. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ TẠI DỰ ÁN KHU CÔNG NGHỆ CAO TẠI XÃ HÒA LIÊN, HUYỆN HÒA
VANG, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG.....................................................................................................................................39
4.3.1. Giới thiệu về dự án........................................................................................................................................39
4.3.2. Chính sách và quy trình bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án..........................................................41
4.3.3. Cơng tác bồi thường GPMB, hỗ trợ, bố trí tái định cư của dự án................................................................44
4.3.4. Thực trạng đời sống của người dân..............................................................................................................54
4.3.5. Đánh giá sự hài lòng của người dân về cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án....................55
4.3.6. Đánh giá quá trình tuân thủ thủ tục pháp lý trong bồi thường của người dân trong khu vực của dự án...57
4.4. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CƠNG TÁC THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG VÀ HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ
CỦA DỰ ÁN..............................................................................................................................................................57
4.4.1. Thuận lợi và khó khăn của dự án..................................................................................................................57
4.4.2. Đề xuất các giải pháp....................................................................................................................................59
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ................................................................................................................. 60
5.1. KẾT LUẬN.........................................................................................................................................................60
5.2. KIẾN NGHỊ........................................................................................................................................................61
TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................................................................................. 62
PHỤ LỤC...................................................................................................................................................... 64

PHẦN 1. MỞ ĐẦU

1.1. Đặt vấn đề

Đất đai là tài sản sở hữu của toàn dân, do Nhà nước quản lý, có vị trí đặc
biệt quan trọng đối với đời sống kinh tế - xã hội, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
điều kiện tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng
phát triển. Trong thời kỳ thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước,
nhiều dự án phát triển kinh tế đã được Đảng và Nhà nước quan tâm triển khai
thể hiện như xây dựng các khu công nghiệp, nhà máy, các khu đô thị mới, khu
dân cư. Để thực hiện các dự án này, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng là

một việc hết sức khó khăn, phức tạp và được xã hội đặc biệt quan tâm. Bởi cơng
tác bồi thường giải phóng mặt bằng liên quan đến một loại tài sản có giá trị rất
lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân.
Thực tế, qua nhiều dự án đã cho thấy cơng tác giải phóng mặt bằng vẫn tồn tại
nhiều bất cập. Khó khăn lớn nhất của cơng tác giải phóng mặt bằng là việc xác
định giá bồi thường do vậy ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý của người dân, họ luôn
cảm thấy mức giá bồi thường là chưa thỏa đáng. Cơng tác giải phóng mặt bằng ở
đây vẫn là vấn đề hết sức nhạy cảm, phức tạp, những yếu tố tác động đến công
tác bồi thường GPMB nên ảnh hưởng đến nhiều mặt của đời sống kinh tế - xã
hội. Thực tế công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hiện nay vẫn còn nhiều
vướng mắc, tồn tại gây nhiều bức xúc phiền hà trong nhân dân.

Hòa Vang là huyện ngoại thành của thành phố Đà Nẵng, có tiềm năng đất
đai phong phú và đa dạng. Trong đó, Hịa Liên là một xã nằm phía Đơng huyện
Hịa Vang, có vị trí địa lý, các điều kiện thuận lợi để phát triển về các lĩnh vực
công nghiệp, nông nghiêp, lâm nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch và đầu tư.
Hiện nay xã đang tập trung đầu tư xây dựng, hoàn thiện cơ sở hạ tầng khu Công
nghệ cao Đà Nẵng. Công nghiệp sản xuất công nghệ cao là một mũi nhọn phát
triển kinh tế cần tập trung ưu tiên tối đa trong giai đoạn hiện nay, việc mở
rộng Khu Công nghệ cao thành phố Đà Nẵng, dành quỹ đất cho ngành công
nghiệp phụ trợ phục vụ phát triển công nghiệp công nghệ cao theo định hướng
của thành phố đang được các sở, ban ngành quan tâm. Chính vì vậy, để nghiên
cứu rõ hơn và có cái nhìn sâu sắc, khách quan hơn về dự án này cũng như công
tác BT- HT- TĐC nên em đã tiến hành thực hiện đề tài “Đánh giá công tác bồi
thường và hỗ trợ tái định cư dự án khu công nghệ cao tại xã Hòa Liên,
huyện Hòa Vang, thành phố Đà Nẵng”.

1.2. Mục tiêu của đề tài

1.2.1. Mục tiêu tổng quát

Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư

tại dự án khu tái định cư phục vụ giải tỏa phần mở rộng Khu Công nghệ cao và
khu phụ trợ Khu Cơng nghệ cao tại xã Hịa Liên, huyện Hòa Vang, thành phố
Đà Nẵng. Rút ra những thuận lợi khó khăn và đề x́t giải pháp để hồn thiện
cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng.

1.2.2. Mục tiêu cụ thể
Đánh giá kết quả thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

khi Nhà nước thu hồi đất của các dự án.
Phân tích những tḥn lợi, khó khăn trong việc thực hiện chính sách bồi

thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để
tìm ra những tồn tại vướng mắc để hồn thiện cơng tác bồi thường giải phóng
mặt bằng.

Đề xuất những giải pháp để hoàn thiện trong cơng tác bồi thường giải
phóng mặt bằng.

PHẦN 2. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU

2.1. Cơ sở khoa học của đề tài

2.1.1. Cơ sở lý luận

2.1.1.1. Một số khái niệm

Đất đai: Là diện tích cụ thể của bề mặt trái đất với các thuộc tính tương
đối ổn định thay đổi có tính chất chu kỳ có thể dự đốn được của sinh quyển bên

trong, bên trên và bên dưới như: khí hậu, đất, điều kiện thủy văn, điều kiện địa
chất, những hoạt động của động vật, thực vật và hoạt động của con người trước
đây và hiện tại, ở chừng mực mà những thuộc tính này ảnh hưởng đến vấn đề
SDĐ của con người trong tương lai.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất: Là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền SDĐ,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền SDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền SDĐ
của người được Nhà nước trao quyền SDĐ hoặc thu lại đất của người SDĐ vi
phạm pháp luật về đất đai.

Bồi thường về đất: Là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền SDĐ đối với
diện tích đất thu hồi cho người SDĐ.

Giải phóng mặt bằng: Giải phóng mặt bằng là q trình tổ chức thực hiện
các công việc liên quan đến công tác di dời nhà cửa, vật kiến trúc trên đất, cây
cối, tài sản và các cơng trình xây dựng trên phần đất nhất định được Nhà nước
quyết định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một cơng trình mới, dự án
mới trên đó.

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước trợ giúp cho người có
đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển.

Tái định cư: Là biện pháp nhằm ổn định, khôi phục đời sống cho những
người bị ảnh hưởng bởi các dự án của Nhà nước, khi mà phần đất nơi ở cũ bị thu
hồi hết hoặc thu hồi khơng hết, phần cịn lại khơng đủ điều kiện để tiếp tục sinh
sống, phải chuyển đến nơi ở mới.

Giá trị quyền sử dụng đất: Là giá trị bằng tiền của quyền SDĐ đối với
một diện tích đất xác định trong thời hạn SDĐ xác định.

Giá đất: Là giá trị của quyền SDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất .

Khung giá đất: Do Chính phủ quy định, xác định mức giá tối đa và tối
thiểu của mỗi loại đất với mục đích sử dụng được xác định phụ thuộc vào tiềm
năng của đất đai. Khung giá là cơ sở để kích thích người SDĐ đúng mục đích và
có hiệu quả cao.

Bảng giá đất: Trên cở sở khung giá đất do Chính phủ quy định UBND
cấp tỉnh hàng năm xác định bảng giá cho các loại đất tại địa phương ứng với các
mức độ tiềm năng khác nhau để đảm bảo sự công bằng giữa những người SDĐ
có các điều kiện tự nhiên, KT-XH khác nhau. Bảng giá đất được xác định phải
phù hợp với tình hình thực tế địa phương, nếu giá quá cao sẽ gây cản trở mục
đích SDĐ, nếu giá q thấp thì tiềm năng của đất đai sẽ khơng được khai thác
hết, do đó việc SDĐ sẽ khơng đạt hiệu quả.

Giá đất cụ thể: Được hiểu đó là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên
một đơn vị diện tích đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định để từ đó tính ra
số tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nếu đủ điều kiện để được bồi
thường đất mà khơng có đất để bồi thường thì sẽ được quy ra thành tiền theo giá
đất cụ thể của loại đất thu hồi tại thời điểm quyết định thu hồi được quy định tại
Điều 74 Luật Đất đai năm 2013.

(Nguồn: Luật Đất đai 2013, Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Nghị định
01/2017/NĐ-CP)

2.1.1.2. Đặc điểm của bồi thường, giải phóng mặt bằng

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các cơng trình mang tính

đa dạng, phức tạp và nhạy cảm. Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án, nó
liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của tồn xã hội.

Tính đa dạng: Thu hồi đất diễn ra ở nhiều nơi khác nhau, công tác bồi
thường có đặc điểm đa dạng. Tính đa dạng thể hiện ở sự khác nhau về địa điểm,
văn hóa, mật độ dân số, giá trị của đất… Tại khu vực đô thị, mật độ dân cư cao,
ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn, ngược lại khu vực ven đơ thị
thì mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản
xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu
vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp.

Do đó, mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và được
tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi
khu vực và từng dự án cụ thể.

Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong
đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Đặc biệt đối với khu vực nông
thôn, người dân chủ yếu sống nhờ vào sản xuất nông nghiệp mà đất đai là tư liệu
sản xuất quan trọng. Mặt khác, trình độ học vấn thấp, khả năng chuyển đổi nghề
nghiệp khó khăn, nên tâm lí ngại thay đổi, sợ bất ổn và rủi ro. Cho nên, bồi
thường thu hồi đất không chỉ đơn giản là chi trả đủ tiền cho người dân mà phải
xem xét cả vấn đề đời sống, chuyển đổi nghề, đảm bảo việc làm trước mắt và
lâu dài, tạo sinh kế bền vững cho người dân.

Đối với đất ở tính phức tạp được thể hiện rõ hơn do những nguyên nhân
sau:

+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt

của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.

+ Nguồn gốc sử dụng đất rất phực tạp. Trải qua các thời kỳ với quy định
và chế độ quản lý khác nhau dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái
phép diễn ra thường xuyên; khó xác định mục đích, hạn mức, thiếu các giấy tờ
hợp pháp chứng minh nguồn gốc.

+ Thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái
định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu.

+ Dân cư một số địa phương sống chủ yếu bằng nghề buôn bán ở mặt
đường giao thông, nên khi bị thu hồi đất phải chuyển đến các khu tái định cư
mới khơng cịn khả năng kinh doanh nên họ không muốn di chuyển.

Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau có đặc điểm phức tạp
riêng vì thế công tác GPMB cần chú ý đến những yếu tố đặc thù để có giải pháp
giải quyết hợp lí.

Tác động tiêu cực của bồi thường, giải phóng mặt bằng đến chính trị,
kinh tế - xã hội: thất nghiệp, khiếu kiện đông người, tệ nạn xã hội nảy sinh, tái
định cư chất lượng thấp hoặc không phù hợp với nguyện vọng của người dân,
nhập cư lên các thành phố, tham nhũng đất đai.

2.1.1.3. Mục đích và vai trị của bồi thường, giải phóng mặt bằng

a. Mục đích

Tạo quỹ đất đai cần thiết để phát triển cơ sở hạ tầng đáp ứng các nhu cầu
phát triển: Ở mỗi một giai đoạn phát triển kinh tế xã hội cần có một sự phát
triển thích ứng của hạ tầng kinh tế - xã hội. Với tư cách là phương tiện vật chất

kỹ thuật, hạ tầng kinh tế xã hội lại trở thành lực lượng sản xuất quyết định đến
sự phát triển của nền kinh tế - xã hội mà trong đó giải phóng mặt bằng là điều
kiện tiên quyết để dự án có được triển khai hay không.

Hiện nay, nước ta đang trong q trình thực hiện cơng nghiệp hóa, hiện
đại hóa và đơ thị hóa. Vì vậy, bồi thường, giải phóng mặt bằng là một trong
những cơng việc quan trọng nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho các mục
tiêu phát triển như nhu cầu đất đai cho xây dựng các cơng trình cơ sở hạ tầng,
khu kinh tế, khu cơng nghiệp, khu cơng nghệ cao, ngồi ra, cịn sử dụng cho các
cơ sở văn hóa, giáo dục, thể dục thể thao, đơ thị hóa, cơng nghiệp hóa.

Về mặt tiến độ hoàn thành của dự án: Tiến độ thưc hiện các dự án phụ
thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau như: tài chính, lao động, cơng nghệ, điều kiện
tự nhiên, tập quán của người dân trong diện giải tỏa… Nhưng nhìn chung, nó
phụ thuộc nhiều vào thời gian tiến hành giải phóng mặt bằng. Giải phóng mặt
bằng thực hiện đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian và việc thực hiện
dự án có hiệu quả. Ngược lại, GPMB kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ thi
công các cơng trình cũng như chi phí cho dự án, có khi gây thiệt hại không nhỏ
trong đầu tư xây dựng.

Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng mang tính quyết định tiến độ
của các dự án, là khâu đầu tiên thực hiện dự án. Có thể nói “giải phóng mặt
bằng nhanh là một nửa dự án”. Việc làm này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến
lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, mà còn ảnh hưởng đến đời sống vật chất
cũng như tinh thần của người bị thu hồi đất.

Trong thực tế, nhiều dự án bị chậm tiến độ do công tác bồi thường GPMB
làm chưa tốt như giá bồi thường chưa đáp ứng được nguyện vọng của người sử
dụng đất, chậm chi trả tiền bồi thường, thiếu cơng khai minh bạch trong q
trình thực hiện… Đó là nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện đơng người gây mất ổn

định chính trị - xã hội ở nhiều địa phương trong cả nước trong thời gian qua.

Về mặt kinh tế của dự án: GPMB thực hiện tốt giảm tối đa chi phí giải
tỏa, đền bù, có điều kiện tập trung vốn đầu tư cho các cơng trình khác. GPMB
kéo dài dẫn đến chi phí bồi thường lớn, khơng kịp hồn thành tiến độ dự án dẫn
đến sự vay vịng vốn chậm và gây khó khăn cho các nhà đầu tư. Đặc biệt, các
nhà đầu tư trong nước có nguồn vốn hạn hẹp thì việc vay vịng vốn là rất cần
thiết để đảm bảo tận dụng cơ hội đấu thầu của các cơng trình khác.

b. Vai trò
Nếu công tác giải phóng mặt bằng khơng được thực hiện tốt sẽ xảy ra
hiện tượng “treo” cơng trình, chạy theo tiến độ làm cho chất lượng cơng trình bị
giảm, các mục tiêu ban đầu khơng thực hiện được, từ đó gây lãng phí rất lớn cho
ngân sách Nhà nước. Mặt khác, khi giải quyết khơng thỏa đáng qùn và lợi ích
hợp pháp của người có đất bị thu hồi sẽ dễ dàng phát sinh những khiếu kiện, đặc
biệt là những khiếu kiện đơng người làm cho tình hình chính trị - xã hội mất ổn
định. Cho nên, bên cạnh việc đáp ứng yêu cầu đất đai cho phát triển, công tác
bồi thường, hỗ trợ GPMB cần giải quyết hài hòa giữa các lợi ích khác nhau
(quốc gia, nhà đầu tư và người sử dụng đất). Mặc dù, thu hồi đất phục vụ cho
mục đích quốc gia, phát triển kinh tế - xã hội, nhưng đối tượng bị thu hồi đất
chịu ảnh hưởng trực tiếp do bị mất tư liệu sản xuất, di dời nhà cửa gây mất ổn
định đời sống và việc làm.
Vì thế, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng phải phù hợp với
nguyện vọng chính đáng của người dân. Ngồi ra, để chính sách đi vào cuộc
sống cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành và các đối tượng có
liên quan.

2.1.2. Cơ sở pháp lý
Luật Đất đai 2013 được Quốc hội thơng qua ngày 29/11/2013 có hiệu lực

ngày 01/07/2014;
Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi

tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;
Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về

giá đất;
Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về

bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ quy định

Chính phủ ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi
tiết thi hành Luật đất đai;

Thông tư 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ
tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất;

Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; Xây dựng, điều chỉnh
bảng giá đất; Định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;

Thông tư 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về việc quy định chi tiết bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất;

Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài Nguyên và
Môi Trường về việc quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích
sử dụng đất, thu hồi đất;

Căn cứ Quyết định số 15/2017/QĐ-UBND ngày 10/4/2017 về trình tự, thủ
tục thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên
địa bàn thành phố Đà Nẵng; Và Quyết định số 17/2020/QĐ-UBND ngày
20/6/2020 của UBND thành phố về việc sửa đổi, bổ sung một số Điều của Quyết
định số 15/2017/QĐ-UBND ngày 10/4/2017;

Căn cứ Quyết định số 63/2012/QĐ-UBND ngày 20/12/2012 về việc ban
hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên
địa bàn thành phố Đà Nẵng;

Căn cứ Quyết định số 46/2016/QĐ-UBND ngày 20/12/2016 ban hành quy
định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.

2.2. Tổng quan tình hình BTGPMB trong nước và trên thế giới

2.2.1. Thời kỳ khi ban hành Luật đất đai năm 1993 đến nay tại Việt Nam
Hiến pháp năm 1992, ra đời thay thế Hiến pháp năm 1980 đã quy định:

“Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị
trường có sự quản lý của nhà nước theo định hướng hướng XHCN” và Điều 18
quy định: “Các tổ chức cá nhân được nhà nước giao đất lâu dài và được chuyển
nhượng quyền xuống đất theo quy định của pháp luật” .

Hiến pháp năm 1992 kế thừa có chọn lọc Luật Đất đai năm 1988, Luật
Đất đai năm 1993 ra đời. Đây là văn kiện chính sách quan trọng đối với việc thu
hồi đất và đền bù thiệt hại của Nhà nước, Luật Đất đai quy định rõ hơn về quyền
của người được giao đất gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho
thuê, thế chấp. Đồng thời, Chính phủ quy định khung giá cho từng loại đất, cần
dùng và theo thời gian. Sau khi Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực, Chính phủ

ban hành Nghị định số 90/CP-NĐ ngày 17/08/1994 để cụ thể hóa chính sách bồi
thường. Tuy nhiên có thể nó chính sách bồi thường của Nghị định này vẫn còn
rất nhiều hạn chế, chưa bù đắp một cách đầy đủ những thiệt hại gây ra từ việc
thu hồi đất, chỉ bồi thường thiệt hại về đất và bồi thường thiệt hại về tài sản, cho
nên người bị thu hồi đất gặp nhiều khó khăn, khơng đủ khả năng tái tạo lại cuộc
sống so với trước khi thu hồi, quyền và nghĩa vụ của họ chưa được quan tâm
một cách đầy đủ. Đến năm 1998 Chính phủ ban hành Nghị định số 22/1998

ngày 24/4/1988 để thay thế Nghị định 90/NĐ-CP, Chính sách bồi thường anh đã
thay đổi có sự mở rộng phạm vi 10 thường để bù đất một phần nào đó cho người
bị thu hồi đất nhưng vẫn chưa đảm bảo hết thiệt hại. Đặc biệt với sự ra đời Luật
Đất đai năm 2003 đã khắc phục những thiếu sót trong cơng tác bồi thường.
Trong đó có quy định cụ thể về việc tính bồi thường về đất, điều kiện nơi tái
định cư đối với các trường hợp áp dụng và chuyển đổi đất đai bắt buộc.

Việc thu hồi đất, bồi thường, GPMB hiện nay chủ yếu được thực hiện
theo một phương thức mang tính bắt buộc; sử dụng một giải pháp chuyển đổi
thiệt hại sang tiền, trong khi có nhiều giải pháp khác khơng phải chi phí nhiều
mà người dân vẫn thấy thỏa mãn về lợi ích lại chưa được đề cập trong pháp luật
về thu hồi đất, bồi thường, GPMB ở Việt Nam hiện nay.

Mặt khác, do cịn có những bất cập trong cơ chế tự thỏa thuận giữa chủ
đầu tư với người bị thu hồi đất trong các dự án kinh doanh nên các nhà đầu tư
muốn chuyển sang cơ chế Nhà nước thu hồi và bàn giao lại đất đã GPMB cho
chủ đầu tư. Bên cạnh đó, các dự án mà Nhà nước thu hồi thì giá bồi thường cũng
được tính phù hợp theo giá thị trường, sau mỗi năm các địa y, hầu hết các khu
tái định cư xây dựng chưa theo kịp tiến độ thu hồi đất, bồi thường và GPMB và
các cơ quan chức năng được giao nhiệm vụ bồi thường, GPMB cũng chưa thực
sự quan tâm đến tái định cư cho người dân.

Tình trạng hai giá đất trên thị trường, một bên là mức giá để tính bồi
thường cho nơng dân rất thấp và bên kia là giá trị đất sau khi chuyển đổi mục
đích SDĐ từ đất nơng nghiệp tăng lên rất cao, là một kẽ hở lớn tạo điều kiện cho
nạn quan liêu, tham nhũng, đầu cơ và tạo động lực chuyển đổi các khu đất thuận
lợi nhất cho sản x́t nơng nghiệp sang các mục đích sử dụng khác.

Cơ chế mới về GPMB sẽ gây khó khăn cho các bên thực thi, nhất là chủ
đầu tư dự án phát triển kinh tế. Bởi vì, do giá đất để tính bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất theo Nghị định số 69/2009/NĐ-CP tăng lên rất nhiều so với các
quy định trước đây và được tính kể từ thời điểm Nghị định này có hiệu lực (ngày
01/10/2009), khi đó, những dự án kéo dài nhiều năm, người dân đã bàn giao mặt
bằng thì nhận mức giá bồi thường ở thời điểm đó thấp, những hộ chây ỳ, chưa
bàn giao mặt bằng, đến thời điểm này được bồi thường cao hơn nhiều lần trước
đây sẽ tạo ra trong một dự án có hai cơ chế khác nhau về GPMB.

Mặt khác, đối với các dự án xây dựng - chuyển giao (dự án BT), giá bồi
thường tăng lên nhiều lần so với trước đây khiến tổng mức đầu tư dự án tăng lên
rất cao. Trong khi đó phần để hồn vốn cho nhà đầu tư thường là các khu đô thị
lại phải theo giá thị trường, nhà đầu tư không thể tăng giá bán tùy tiện, sẽ làm

các nhà đầu tư suy giảm tiềm lực tài chính và rất khó để duy trì, thực hiện tốt
các dự án đang triển khai.

Pháp luật nước ta luôn được thay đổi, bổ sung, chỉnh sửa để phù hợp với
từng thời kì phát triền kinh tế xã hội của đất nước. Trước những hạn chế, bất cập
ở Luật Đất đai 2003 thì trên cơ sở đó là nền tảng để Luật Đất đai 2013 ra đời.

Luật Đất đai năm 2013, được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm
2013 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2014, Luật này thay thế
Luật Đất đai năm 2003. Để thể chế đầy đủ hơn, hướng dẫn quy định về bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trong Luật Đất đai. Ngày 15
tháng 5 năm 2014 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy
định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, Nghị định này
thay thế cho chính sách bồi thường quy định tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP.
Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung nhiều quy định mới cụ thể hơn, phù hợp
hơn với yêu cầu của công tác quản lý đất đai hiện nay, khắc phục được những
bất cập cũng như thiếu sót của Luật Đất đai năm 2003 về chính sách bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phịng,
an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, phát triển kinh tế - xã hội.

Luật Đất đai 2013 đã phân ra 4 trường hợp thu hồi đất rất rõ ràng cụ thể
quy định từ Điều 61 đến Điều 65 của Ḷt này như thu hồi đất vì mục đích quốc
phịng an ninh; thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng
cộng; thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; thu hồi đất do chấm dứt việc
sử dụng đất theo Pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng
con người. Qua đó có thể giảm thiểu được số lượng khiếu nại, khiếu kiện khi
Nhà nước thu hồi đất. Bên cạnh đó cịn nâng cao qùn lợi của người sử dụng
đất mang hướng tích cực về mặt giá đất, bồi thường bằng giá đất cụ thể, các quy
định chính sách hỗ trợ được cụ thể hơn nhất là trong chính sách TĐC do đó từng
bước hồn thiện theo hướng tạo điều kiện ngày càng tốt hơn cho người có đất bị
thu hồi nhanh chóng ổn định đời sống và phát triển sản xuất.

2.2.2. Tình hình BTGPMB một số nước trên thế giới
2.2.2.1. Bồi thường giải phóng mặt bằng tại Trung Quốc

Ở Trung Quốc, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như
số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư. Nếu
như việc thu hồi đất là không thể tránh khỏi thì sự chuẩn bị cẩn thận phương án
đền bù, trên cơ sở tính tốn đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm

bảo cho những người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống
so với trước khi bị thu hồi đất.

Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi nhà nước thu hồi đất thì
người nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường. Người bị thu hồi đất
được thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về TĐC, tiền
trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất. Cách sử dụng tiền bồi thường đất đai và
tiền trợ cấp TĐC căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai và tiền trợ
cấp TĐC căn cứ theo tổng giá trị sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi
nhân với hệ số. Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được
tính theo giá cả hiện tại.

Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc
đảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản lý
giải phóng mặt bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa
phương đảm nhiệm.

Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương thức
chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản sau: giá cả
xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ, giá đất tiêu
chuẩn, trợ cấp về giá cả. Ba khoản này cộng lại là tiền bồi thường về nhà ở.

Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có
những thành cơng nhất định trong cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là do:

+ Đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối với các
hoạt động tái định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân tái
định cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định cư.

+ Năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh. Chính
qùn cấp tỉnh chịu trách nhiệm hồn tồn trong việc thực hiện chương trình bồi
thường hỗ trợ tái định cư.

+ Quyền sở hữu đất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường hỗ trợ tái
định cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở nông thôn. Tiền bồi thường cho đất đai
bị mất khơng trả cho từng hộ gia đình mà được cộng đồng sử dụng để tìm kiếm,
phát triển đất mới mua hoặc mua của cộng đồng sở tại hay dùng để phát triển kết
cấu hạ tầng. Chính qùn thơn, xã chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh
hưởng.

Tuy nhiên, bên cạnh những thành cơng đã đạt được, chính sách bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định
mà chủ yếu là vấn đề việc làm, tốc độ tái định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện
giải phóng mặt bằng trước khi xây xong nhà tái định cư.
2.2.2.2. Bồi thường giải phóng mặt bằng tại nước Úc

Từ khi người Châu Âu đến định cư tại Úc, Nữ hoàng nắm giữ toàn bộ đất
đai. Quyền sở hữu đất phụ thuộc vào sự ban phát của Nữ hoàng cho người nắm
giữ và người sử dụng đất.

Về bồi thường, Luật thu hồi đất đai quy định: Chủ nhân có qùn nhận
thanh tốn bằng tiền khơng thấp hơn mức thiệt hại mà ngưởi bị thu hồi đất chịu
nhưng cũng khơng được cao hơn. Mục đích của việc bồi thường là trả lại cho
chủ sở hữu bị lấy đất khoản hồn tồn tương đương với những gì mà người bị
thu hồi đất lấy đi.

Ngoài giá trị thị trường, việc bồi thường cần phải tính đến những vấn đề
khác mà người bán đất bình thường khơng thể nhận ra được từ người mua thơng
thường, ví dụ như những khiếu nại về việc gây phiền hà – bồi thường phụ thêm.

Nguyên tắc bồi thường: Giá bồi thường được xác định theo giá thị trường
của mảnh đất; Giá trị đặc biệt dành cho chủ sở hữu cao hơn giá trị thị trường của
mảnh đất, những thiệt hại gây ra khi thu hồi đất; Thiệt hại về việc gây phiền hà,
các khoản chi phí về luật pháp và thẩm định giá; Bất cứ những người nào có
quyền lợi trên mảnh đất đó đều có thể khiếu nại về bồi thường.

Quy định mức bồi thường cần xem xét 5 yếu tố sau: Giá trị thị trường của
mảnh đất; Sự chia cắt đất đai; Những phiền nhiễu; Các khoản chi về chuyên
môn hoặc hợp pháp lí hợp pháp; Tiền bồi thường về mặt tinh thần, khoản này
bồi thường những tác động không nhìn thấy được của việc chuyển ra khỏi nhà
đối với người thuê hoặc sở hữu. Khi người sở hữu nhà bị thu hồi đất thì Chính
phủ cũng phải trả khoản bồi thường đủ để mua một ngôi nhà tương đương.

Thanh toán khoản bồi thường gồm thanh toán ứng trước và thanh toán
cuối cùng. Đối với thanh tốn ứng trước, Chính phủ sẽ thanh tốn cho chủ nhân
tồn bộ khoản bồi thường một khi đơn khiếu kiện được xem xét. Nếu Chính phủ
khơng chấp nhận toàn bộ các khoản mục trong đơn khiếu nại thì Chính phủ sẽ
thanh tốn trước ít nhất là 90% số tiền mà đã được định ra.
2.2.2.3. Bồi thường giải phóng mặt bằng tại Singapore

Luật pháp Singapore quy định Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất và
người dân có nghĩa vụ chấp hành quyết định thu hồi đất. Chính sách bồi thường
tại Singapore được tiến hành thận trọng, có văn bản luật quy định chặt chẽ, tạo
điều kiện thuận lợi và chính sách bồi thường công bằng đối với mọi cá nhân, tổ
chức, do đó được sự đồng thuận cao trong xã hội.

Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi Chính phủ và các thành
viên trong Nội các Chính phủ. Sau khi thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng,
việc thu hồi được tiến hành chặt chẽ và có thơng báo trước cho người dân 2 đến

3 năm. Trường hợp người bị thu hồi đất không thực hiện quyết định thu hồi đất

sẽ bị nhà nước áp dụng các biện pháp cưỡng chế hoặc bị phạt theo “Luật xâm
chiếm đất công (State Lands Encroachment Act)”. Tuy nhiên tỷ lệ cưỡng chế
chiếm một tỷ trọng không đáng kể (dưới 1%).

Nguyên tắc thu hồi đất:
+ Thu hồi đất bắt buộc phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi
xã hội và chỉnh trang đô thị;
+ Hạn chế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết;
+ Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi Chính phủ và các thành
viên trong Nội các Chính phủ. Sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng
đồng, việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và có thơng báo
trước cho người dân 2-3 năm. Nếu người dân khơng chịu di dời thì Nhà nước sẽ
áp dụng cưỡng chế hoặc áp dụng theo Luật Xâm chiếm đất công (State Lands
Encroachment Act).
Về mức bồi thường thiệt hại, được xác định căn cứ vào giá trị thực tế bất
động sản. Trường hợp người bị thu hồi đất không tán thành với phương án bồi
thường, họ có quyền thuê một tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại,
nhà nước trả tiền thuê định giá lại.
Tuy nhiên cũng có những yếu tố khơng chấp nhận khi tính mức bồi
thường, cụ thể:
+ Người bị thu hồi đất đòi được thưởng để di dời sớm hoặc muốn ở lại
chỗ cũ nên đòi tăng bồi thường mới chịu đi;
+ Người bị thu hồi đòi bồi thường để đầu tư thêm vào căn nhà, sau khi đã
có quyết định giải tỏa (trừ khi căn nhà quá xuống cấp cần được sơn sửa lại);
+ Trong vịng 2 năm cơng bố giải tỏa mà cố ý xây dựng nhà lớn để đòi bồi
thường; đòi bồi thường theo giá đã mua (ý định đầu cơ đất);
+ Hoạt động kinh doanh nhưng khơng có giấy phép, khơng có căn cứ
pháp lý để được bồi thường;

+ Tổ chức, cá nhân sử dụng bất động sản bất hợp pháp.
Về phương thức thanh toán, Nhà nước trả trước 20% khi chủ nhà thực
hiện việc tháo dỡ, phần còn lại khi hồn tất việc di dời. Nếu hộ gia đình có nhu
cầu cấp bách về nhà ở, sẽ thu xếp cho th với giá phù hợp. Ngồi ra Nhà nước
Singapore cịn có các chính sách hỗ trợ khác đảm bảo qùn lợi của chủ bất
động sản phải di dời. Trong quá trình bồi thường, chủ bất động sản có qùn
khiếu kiện về giá bồi thường.
Về chính sách hỗ trợ về thiệt hại và tạo điều kiện công ăn, việc làm cho
người nông dân khi trở thành thị dân (chủ yếu trong thời gian cách đây 20-30
năm). Tuy nhiên, do số lượng nông dân không nhiều nên đây không phải là vấn

đề nghiêm trọng. Đối với các hộ kinh doanh thương mại hoặc cơ sở công nghiệp,
hướng bồi thường bằng tiền mặt và căn cứ thu nhập thực tế trước đó. Đối với các
cơ sở tôn giáo như chùa chiền, nhà thờ khi giải tỏa được bố trí xây dựng mới trên
địa điểm và diện tích khu đất phù hợp (thường rộng rãi hơn), nhằm phục vụ khu
dân cư mới. Về chính sách tái định cư, Singapore thiết lập một cơ quan gọi là trung
tâm phát triển nhà (HDB) với chức năng tập trung thực hiện việc cung cấp nhà ở
công cho người dân, trong đó chủ yếu phục vụ tái định cư.

2.2.3. Một số vấn đề ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt
bằng, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
2.2.3.1. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng kí
quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để xét duyệt lập hồ sơ địa
chính, cấp GCNQSDĐ. Hệ thống hồ sơ địa chính và GCNQSDĐ có liên quan mật
thiết với cơng tác bồi thường, hỗ trợ TĐC và là một trong những yếu tố quyết định
khi xác định nguồn gốc sử dụng đất, đối tượng và mức bồi thường, hỗ trợ.

Trong cơng tác bồi thường, GPMB thì GCNQSDĐ là căn cứ để xác định
đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay,
công tác quản lý đất đai ở nước ta vẫn cịn yếu kém, đặc biệt cơng tác cập nhật,
chỉnh lý biến động chưa được thực hiện thường xuyên, đồng bộ theo quy định;
việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất; nhiều nơi đã cấp Giấy chứng nhận, xây
dựng hồ sơ địa chính nhưng chưa ổn định, cịn phải làm lại do việc dồn điền đổi
thửa sau khi cấp Giấy chứng nhận hoặc do chưa có bản đồ địa chính nên phải
cấp theo sự khai báo của người dân hoặc cấp theo các loại bản đồ cũ có độ chính
xác thấp. Chính vì vậy mà cơng tác bồi thường đã gặp nhiều khó khăn. Làm tốt
cơng tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì cơng tác bồi thường, GPMB sẽ
tḥn lợi, cơng tác GPMB nhanh hơn.
2.2.3.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Đất đai là có hạn, khơng gian sử dụng đất cũng có hạn. Để tồn tại và duy
trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử dụng đất
đai để sinh sống. Quy hoạch sử dụng đất là biện pháp quản lý không thể thiếu
trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội và các địa phương,
là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân
đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH – HĐH đất nước nói
chung và các địa phương nói riêng.

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác dụng tới chính sách bồi thường
đất đai trên hai khía cạnh:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà
theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện
khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng

tới giá chuyển nhượng QSDĐ, từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.

Công tác bồi thường, GPMB liên quan mật thiết với công tác quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất thông qua quyết định thu hồi đất vì:

- Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện việc thu hồi đất,
giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

- Căn cứ quyết định thu hồi đất để lập, trình duyệt và thực hiện phương án
bồi thường, GPMB.

Tuy nhiên, chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch sử dụng đất nói
riêng cịn thấp, thiếu đồng bộ, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền vững.
Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch cịn mang tính chủ
quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào. Đây chính
là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng “quy hoạch treo”, “dự án treo”.

2.2.3.3. Công tác giao đất, cho thuê đất

Công tác giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến cơng tác bồi
thường, GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy
hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện
tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định
khơng rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho
cơng tác bồi thường.

2.2.3.4. Việc ban hành, tổ chức thực hiện văn bản quy phạm pháp luật đất đai

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó

khơng ngừng sửa đổi, bổ sung. Từ năm 2003 đến năm 2013, Nhà nước ta đã ban
hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất.

Sau khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành, Ủy ban Thường vụ Quốc
hội đã ban hành Nghị quyết về giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về
nhà đất trong q trình thực hiện chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải
tạo xã hội chủ nghĩa và Nghị quyết quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử
dụng đất nơng nghiệp của chủ hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích