Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án khu đô thị thương mại du lịch văn giang, tỉnh hưng yên

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI




NGUYỄN MINH HẢI



ðÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG DỰ ÁN KHU ðÔ THỊ THƯƠNG MẠI &
DU LỊCH VĂN GIANG, TỈNH HƯNG YÊN






LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP



Họ và tên : NGUYỄN MINH HẢI
Ngày sinh : 22/02/1986
Quê quán : TP. Nam ðịnh – T. Nam ðịnh
Lớp : QLððD – K19
Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Mã ngành : 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học : PGS.TS. HÀ THỊ THANH BÌNH








HÀ NỘI – 2013
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i
LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan luận văn này là kết quả nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu trình bầy trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược công bố trong bất
kỳ luận văn nào khác.

Tác giả luận văn:


Nguyễn Minh Hải

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii
LỜI CẢM ƠN

Thời gian vừa qua tôi ñã tiến hành ñiều tra, nghiên cứu ñể hoàn thành luận
văn “ðánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án khu ñô thị thương
mại và du lịch Văn Giang, tỉnh Hưng Yên”. Ngoài sự tự nỗ lực nghiên cứu của
bản thân, tôi ñã nhận ñược sự hướng dẫn rất nhiệt tình và chu ñáo của các Giáo
sư, Tiến sỹ là các thầy giáo, cô giáo khoa Tài nguyên Môi trường – trường ðại
học Nông nghiệp Hà Nội; sự góp ý giúp ñỡ nhiệt tình của các anh, chị ñồng
nghiệp và cán bộ ñịa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giảng viên hướng dẫn khoa
học PGS.TS. Hà Thị Thanh Bình ñã tận tình hướng dẫn tôi trong suốt quá trình
hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa
Tài nguyên và Môi trường – Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, các anh chị
ñồng nghiệp Ban GPMB & QLðð - Công ty cổ phần ðầu tư và Phát triển ðô

thị Việt Hưng, cán bộ xã Xuân Quan, cán bộ phòng Tài nguyên & Môi trường
huyện Văn Giang ñã nhiệt tình giúp ñỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn.
Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới gia ñình tôi, những người thân, bạn
bè, ñồng nghiệp ñã ñộng viên và tạo ñiều kiện về mọi mặt cho tôi hoàn thành tốt
ñề tài này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!


TÁC GIẢ LUẬN VĂN


Nguyễn Minh Hải


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii
MỤC LỤC

Lời cam ñoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục chữ viết tắt vii
Danh mục bảng vi
Danh mục hình vi
1. MỞ ðẦU vii
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1
1.2. Mục ñích, yêu cầu 2
1.2.1. Mục ñích 2
1.2.2.Yêu cầu 2

1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài 2
1.3.1. Ý nghĩa khoa học 2
1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn 2
2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 3
2.1. Cơ sở lý luận và pháp lý về công tác bồi thường GPMB 3
2.1.1. Khái quát chung về bồi thường giải phóng mặt bằng 3
2.1.2. ðặc ñiểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng 3
2.1.3. Một số yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường GPMB 5
2.1.3.1. Yếu tố cơ bản trong quản lý Nhà nước về ñất ñai 5
2.1.3.2. Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất 8
2.2. Chính sách bồi thường GPMB ở một số nước 11
2.2.1.Trung Quốc (cuộc sống người dân cao hơn nơi cũ) 11
2.2.2.Thái Lan (ñền bù cao hơn giá thị trường) 13
2.2.3. Hàn Quốc (hỗ trợ tài chính) 13
2.3. Chính sách bồi thường GPMB ở Việt Nam 13
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv
2.3.1. Chính sách bồi thường GPMB theo quy ñịnh của Luật ðất ñai 1993 13
2.3.2.Chính sách bồi thường GPMB theo quy ñịnh của Luật ðất ñai 2003 15
2.3.3. Quy ñịnh cụ thể về bồi thường GPMB của tỉnh Hưng Yên 18
3.ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU. 24
3.1. ðối tượng nghiên cứu 24
3.2. Phạm vi nghiên cứu 24
3.3. Nội dung nghiên cứu 24
3.4. Phương pháp nghiên cứu 24
3.4.1. ðiều tra nội nghiệp, ngoại nghiệp 24
3.4.2. Thống kê, tổng hợp lên phương án ( sử dụng phần mềm Excel) 25
3.4.3. Khảo sát thực ñịa (ñể ñánh giá tính xác thực của các tài liệu thứ cấp trong
công tác bồi thường GPMB) 25

4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 26
4.1. ðiều kiện tự nhiên- kinh tế - xã hội huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên, những
thuận lợi & khó khăn cho công tác GPMB dự án khu ñô thị TM&DL Văn Giang 26
4.1.1. ðiều kiện tự nhiên 26
4.1.2. Tài nguyên thiên nhiên 27
4.1.3. Kết cấu hạ tầng 27
4.1.4.ðiều kiện kinh tế - xã hội: 28
4.1.5. Tài nguyên văn hóa du lịch 29
4.1.6. Thuận lợi và khó khăn do ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội mang lại cho
công tác bồi thường GPMB 29
4.2. Khái quát chung về dự án 30
4.3. Căn cứ ñể ñánh giá công tác giải phóng mặt bằng của dự án 38
4.4. Những ñiều chỉnh về chính sách bồi thường GPMB tại dự án 40
4.4.1.Chính sách BTHT từ 2004 – 2007 40
4.4.2. Bổ sung chính sách năm 2008 - 2012 46
4.5. ðánh giá công tác BTHT GPMB dự án khu ñô thị TM&DL Văn Giang 49
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v
4.5. 1.Kế hoạch thực hiện bồi thường GPMB 49
4.5.2. Kết quả bồi thường GPMB giai ñọan 1( 2004 – 2007) 51
4.5.2.1.Bồi thường GPMB 51
4.5.2.2.Hỗ trợ của chủ ñầu tư 56
4.5.3. Kết quả bồi thường GPMB giai ñoạn 2 (2008 – 2012) 58
4.5.3.1. Bồi thường GPMB 58
4.5.3.2. Hỗ trợ của chủ ñầu tư 64
4.6. ðánh giá tổng quát 65
4.7. ðề xuất một số giải pháp ñể giải quyết tồn tại 68
4.7.1. Giải pháp về chính sách 69
4.7.2. Giải pháp về quy hoạch, kế hoạch; quản lý, sử dụng ñất 69

5. KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 71
5.1. Kết luận 71
5.2. ðề nghị 72
TÀI LIỆU THAM KHẢO 73
PHỤ LỤC SỐ 1 76
PHỤ LỤC SỐ 2 78
PHỤ LỤC SỐ 3 82
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi
DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Trình tự các bước thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng 19
Bảng 4.1. Giá ñất nông nghiệp khu vực 1 tỉnh Hưng Yên năm 2006 41
Bảng 4.2. Các khoản tiền hỗ trợ tăng thêm 42
Bảng 4.3. Tiêu chuẩn giao ñất dịch vụ liền kề 43
Bảng 4.4. Các khoản BTHT năm 2007 45
Bảng 4.5. Tổng hợp các khoản BTHT khi Nhà nước thu hồi ñất 48
Bảng 4.6. Tổng hợp phương án BTHT GPMB xã Xuân Quan 50
Bảng số 4.7. Kế hoạch GPMB xã Xuân Quan 51
Bảng 4.8. Kết quả thực hiện kế hoạch GPMB giai ñoạn 1 55
Bảng 4.9. Kết quả thực hiện hỗ trợ giai ñoạn 1 58
Bảng 4.10. Kết quả GPMB giai ñoạn 2 (2008 – 2012) 59
Bảng 4.11. Những hộ KKBB ñã nhận tiền BTHT 61
Bảng 4.12. Những hộ phải cưỡng chế thi hành quyết ñịnh xử phạt vi phạm hành
chính, xã Xuân Quan 62
Bảng 4.13. Tổng hợp công tác BTHT GPMB 65


DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1. Sơ ñồ vị trí khu ñô thị Văn Gang, tỉnh Hưng Yên 32
Hình 4.2. Bản vẽ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 và biểu ñồ phân bố cơ
cấu sử dụng ñất khu ñô thị TM&DL Văn Giang 34




Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Chữ viết ñầy ñủ
BTHT Bồi thường hỗ trợ
BTHT&TðC Bồi thường hỗ trợ và tái ñịnh cư
QLðð Quản lý ñất ñai
GCN QSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
GPMB Giải phóng mặt bằng
VIHAJICO Công ty cổ phần ñầu tư và phát triển ñô thị Việt Hưng

KKBB Kiểm kê bắt buộc
TM&DV Thương mại và dịch vụ

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1
1. MỞ ðẦU

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài

Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB) vốn ñã phức tạp, tốn kém
nhiều thời gian, công sức và tiền của; ñặc biệt khi diện tích ñất ñai thu hồi lớn thì
công tác GPMB càng khó khăn hơn. Bên cạnh ñó bồi thường GPMB là công tác
pháp lý liên quan ñến lợi ích của nhiều cá nhân, tập thể và của toàn xã hội.
Dự án Khu ñô thị Thương mại & Du lịch Văn Giang (tên thương mại là
khu ñô thị sinh thái Ecopark) - là dự án sinh thái lớn nhất miền Bắc ñược thực
hiện theo quyết ñịnh số 742/Qð-UB ngày 30/6/2004 của Thủ tướng Chính phủ và
quyết ñịnh số 1430/Qð-UB ngày 25/6/2004 của UBND tỉnh Hưng Yên. [17], [25]
Khu ñô thị là sự cụ thể hoá việc thực hiện Nghị quyết ðại hội toàn quốc
lần thứ IX của ðảng; nghị quyết ðại hội ðảng bộ tỉnh Hưng Yên lần thứ XV;
Nghị quyết ðại hội ðảng bộ huyện Văn Giang lần thứ XXI; trong ñó xác ñịnh rõ
quy hoạch phát triển khu vực & ñẩy nhanh tiến trình CNH - HðH ñất nước với
mục tiêu ñến năm 2020 ñưa nước ta từ một nước nông nghiệp chậm phát triển
trở thành một nước công nghiệp hiện ñại.
Hưng Yên là tỉnh nằm trong vùng kinh tế trọng ñiểm của các tỉnh phía
Bắc, Văn Giang là huyện thuộc tỉnh Hưng Yên nằm tiếp giáp với Thủ ñô Hà
Nội. Việc xây dựng một khu ñô thị sinh thái sẽ phát huy tốt lợi thế so sánh và
mang lại nhiều lợi ích cho ñịa phương. Một trong những ñiều kiện tiên quyết ñể
thực hiện ñược dự án là vấn ñề mặt bằng ñất ñai, nó quyết ñịnh ñến hiệu quả ñầu
tư và tiến trình triển khai dự án. Công tác bồi thường GPMB là một trong những
công việc trọng tâm hàng ñầu của dự án.
ðể nhìn nhận và hiểu rõ hơn về công tác bồi thường GPMB tôi chọn và
tiến hành thực hiện ñề tài: “ ðánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng dự án khu ñô thị Thương mại & Du lịch Văn Giang, tỉnh Hưng Yên”.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2
1.2. Mục ñích, yêu cầu
1.2.1. Mục ñích
ðánh giá thực trạng công tác bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi ñất;

ñồng thời ñề xuất một số giải pháp góp phần giải quyết những tồn tại, khó khăn
trong quá trình thực hiện GPMB dự án khu ñô thị thương mại và du lịch Văn
Giang, tỉnh Hưng Yên.
1.2.2.Yêu cầu
- Cập nhập, ñánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB
tại dự án và các văn bản pháp lý liên quan;
- Phân tích hiện trạng và việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ GPMB tại ñịa
bàn dự án ñể biết ñược kết quả, những khó khăn, vướng mắc trong quá trình
thực hiện;
- Kiến nghị những giải pháp nhằm tháo gỡ những khó khăn và tồn tại khi
thực hiện công tác GPMB cho dự án.
1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài
1.3.1. Ý nghĩa khoa học
- Kết quả nghiên cứu của ñề tài góp phần bổ sung phương pháp luận về
bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng;
- ðịnh hướng cho việc hoàn thiện quy trình, chính sách bồi thường, hỗ trợ
giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất tại ñịa phương trong tương lai.
1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của ñề tài là cơ sở ñể tiến hành giải quyết những tồn
tại sau giải phóng mặt bằng tại dự án khu ñô thị TM&DL Văn Giang và cũng là
bài học kinh nghiệm cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của ñịa
phương và các ñịa phương khác
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3
2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

2.1. Cơ sở lý luận và pháp lý về công tác bồi thường GPMB
2.1.1. Khái quát chung về bồi thường giải phóng mặt bằng
Thu hồi ñất: Là việc Nhà nước ra quyết ñịnh hành chính ñể thu lại

quyền sử dụng ñất hoặc thu lại ñất ñã giao cho tổ chức, UBND xã phường, thị
trấn quản lý (Khoản 5- ðiều 4 Luật ðất ñai năm 2003)[14]
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất: Là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền
sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi (Khoản 6 – ðiều
4 Luật ðất ñai năm 2003).
Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan ñến
việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên
một phần ñất nhất ñịnh ñược quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng
một công trình mới (Thư viện ñiện tử Học Liệu Mở Việt Nam – ðH kinh tế quốc
dân [18].
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu
hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới.
(Khoản 7 – ðiều 4 Luật ðất ñai năm 2003).
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng bắt ñầu thực hiện từ khi thành
lập Hội ñồng BTHT & TðC cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ ñầu tư.
2.1.2. ðặc ñiểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ñể xây dựng các công trình mang
tính ña dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau ñối với mỗi một dự án, nó liên
quan trực tiếp ñến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.
Tính ña dạng thể hiện: Mỗi dự án ñược tiến hành trên một ñịa phương
khác nhau với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực nội
thành, mật ñộ dân cư cao, ngành nghề ña dạng, giá trị ñất và tài sản trên ñất lớn;
khu vực ven ñô, mức ñộ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4
hoạt ñộng sản xuất ña dạng: Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại,
buôn bán nhỏ. Khu vực ngoại thành, hoạt ñộng sản xuất chủ yếu của dân cư là
sản xuất nông nghiệp. Do ñó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những ñặc
trưng riêng và ñược tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những ñặc

ñiểm riêng của từng dự án cụ thể.
- Tính phức tạp: ðất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng
trong ñời sống kinh tế, xã hội ñối với người dân. Khu vực nông thôn, dân cư chủ
yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp mà ñất ñai lại là tư liệu sản
xuất quan trọng trong khi trình ñộ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển
ñổi nghề nghiệp khó khăn do ñó tâm lý dân cư vùng này là giữ ñược ñất ñể sản
xuất, thậm chí họ cho thuê ñất còn ñược lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ
vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng ñó cũng ña dạng
dẫn ñến công tác tuyên truyền, vận ñộng dân cư tham gia di chuyển, ñịnh giá bồi
thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là ñiều cần thiết ñể ñảm
bảo ñời sống dân cư sau này.
ðối với ñất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
- ðất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với ñời sống và sinh hoạt
của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
- Nguồn gốc sử dụng ñất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế ñộ quản lý
khác nhau, cơ chế chính sách không ñồng bộ dẫn ñến tình trạng lấn chiếm ñất
ñai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên.
- Thiếu quỹ ñất do xây dựng khu tái ñịnh cư cũng như chất lượng khu tái
ñịnh cư thấp chưa ñảm bảo ñược yêu cầu.
- Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống
bám vào các trục ñường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay
chuyển ñến ở khu vực mới thì ñiều kiện kiếm sống bị thay ñổi nên họ không
muốn di chuyển.
Từ các ñiểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì tính phức tạp của công
tác GPMB cũng khác nhau.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5
2.1.3. Một số yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường GPMB
2.1.3.1. Yếu tố cơ bản trong quản lý Nhà nước về ñất ñai

a. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất
ñai và tổ chức thực hiện các văn bản [14]
ðất ñai là ñối tượng quản lý phức tạp, luôn biến ñộng theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. ðể thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về ñất ñai
ñòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan ñến lĩnh vực này phải mang tính ổn ñịnh
cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế xã hội của ñất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, nên các chính sách về ñất ñai cũng theo ñó
không ngừng ñược sửa ñổi, bổ sung. Từ năm 1993 ñến năm 2003, Nhà nước ñã
ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng ñất. Sau
khi Quốc hội thông qua Luật ñất ñai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi
hành ñã nhanh chóng ñi vào cuộc sống. Với một hệ thống quy phạm khá hoàn
chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, ñề cập mọi quan hệ ñất ñai phù hợp với thực tế.
Các văn bản quy phạm pháp luật về ñất ñai của Nhà nước ñã tạo cơ sở pháp lý
quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về ñất
ñai, giải quyết tốt mối quan hệ ñất ñai ở khu vực nông thôn, bước ñầu ñã ñáp
ứng ñược quan hệ ñất ñai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hóa và ñô
thị hóa. Hệ thống pháp luật ñất ñai luôn ñổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu
cầu phát triển kinh tế, bảo ñảm quốc phòng, an ninh và ổn ñịnh xã hội.
Chính sách bồi thường GPMB cũng luôn ñược Chính phủ không ngừng
hoàn thiện, sửa ñổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi thường
GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Thực tiễn triển khai cho thấy việc
ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất ñai có ảnh hưởng
rất lớn ñến công tác bồi thường GPMB. Hệ thống văn bản pháp luật ñất ñai còn có
những nhược ñiểm như là số lượng nhiều, mức ñộ phức tạp cao, không thuận lợi
trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa ñồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và
tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6

Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý sử dụng ñất ñai,
việc tổ chức thực hiện các văn bản ñó cũng có vai trò rất quan trọng. UBND các
cấp ñều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về ñất ñai nhưng nhận thức về
các quy ñịnh của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu. Từ ñó dẫn
tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải quyết giao ñất, cho thuê
ñất, cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất, cấp GCN QSDð, thu hồi ñất, bồi
thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. ðó là nguyên
nhân ảnh hưởng trực tiếp ñến tiến ñộ GPMB.
b. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất
Quy hoạch sử dụng ñất ñai là biện pháp quản lý không thể thiếu ñược
trong việc tổ chức sử dụng ñất của các ngành kinh tế - xã hội và là công cụ thể
hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết ñịnh ñể cân ñối giữa
nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HðH ñất nước nói chung và
các ñịa phương nói riêng.
Thông qua việc lập, xét duyệt và ñiều chỉnh quy hoạch sử dụng ñất ñể tổ
chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ñồng mà Nhà
nước ñóng vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB
nào ñều dựa trên quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất nhằm ñạt ñược các yêu cầu
như phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch, kế hoạch sử
dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường ñất ñai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất.
Theo quy ñịnh của Luật ðất ñai, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược thực hiện
khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh hưởng
tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; từ ñó tác ñộng tới giá ñất tính bồi
thường GPMB.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7
Tuy nhiên chất lượng phương án quy hoạch và công tác thực hiện quy hoạch
còn thấp, thiếu ñồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, ñặc biệt là thiếu tính bền
vững. Phương án quy hoạch dự báo chưa sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng
tính chủ quan, áp ñặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào.
c. Yếu tố giao ñất, cho thuê ñất
Nhiệm vụ giao ñất, cho thuê ñất có tác ñộng rất lớn ñến công tác bồi
thường GPMB. Nguyên tắc giao ñất, cho thuê ñất, phải căn cứ vào quy hoạch,
kế hoạch là ñiều kiện bắt buộc, nhưng nhiều ñịa phương chưa thực hiện tốt
nguyên tắc này; hạn mức ñất ñược giao và nghĩa vụ ñóng thuế ñất quy ñịnh
không rõ ràng, tình trạng quản lý ñất ñai thiếu chặt chẽ dẫn ñến khó khăn cho
công tác bồi thường GPMB. [14]
d. Yếu tố lập và quản lý hồ sơ ñịa chính
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ ñịa chính có vai trò quan trọng
hàng ñầu ñể “quản lý chặt chẽ ñất ñai trong thị trường bất ñộng sản”, là cơ sở
xác ñịnh tính pháp lý của ñất ñai. Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều ñịa
phương chưa lập ñầy ñủ hồ sơ ñịa chính theo quy ñịnh ñặc biệt có nhiều xã,
phường, thị trấn chưa lập sổ ñịa chính. [14]
Từ năm 2004 ñến nay, việc lập hồ sơ ñịa chính ñược thực hiện theo quy
ñịnh tại Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhưng
còn nhiều ñịa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa ñầy
ñủ, chưa ñồng bộ ở cả 3 cấp. Các tài liệu ño ñạc bản ñồ có ñộ chính xác thấp nên
ñang làm nảy sinh nhiều vấn ñề phức tạp trong quản lý ñất ñai như không ñủ cơ sở
giải quyết tranh chấp ñất ñai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà nước
thu hồi ñất. Vì vậy việc ño vẽ lại bản ñồ ñịa chính chính quy ñể thay thế cho các
loại bản ñồ cũ và lập lại hồ sơ ñịa chính là rất cần thiết.
e. Công tác ñăng ký ñất ñai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
ðăng ký ñất ñai là một thành phần cơ bản quan trọng của hệ thống quản
lý ñất ñai, ñó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu ñất ñai, bất ñộng sản, sự
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8
ñảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu ñất. Theo quy ñịnh của các nước,
ñất ñai là một trong các tài sản phải ñăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở
nước ta theo quy ñịnh của Luật ðất ñai, người sử dụng ñất phải ñăng ký quyền
sử dụng ñất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất) và ñược cấp GCN QSDð. Chức năng của ñăng ký ñất ñai là
cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ
chối các quyền về ñất.
Trong công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB, GCN QSDð là căn cứ ñể xác
ñịnh ñối tượng ñược bồi thường, loại ñất, diện tích ñất tính bồi thường. Hiện
nay, công tác ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn hạn chế, ñặc biệt công tác ñăng
ký biến ñộng về sử dụng ñất. [14]
f. Yếu tố thanh tra chấp hành các chế ñộ, thể lệ về quản lý và sử dụng ñất ñai
Công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều
ñến quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm
thu lợi bất chính. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, cơ quan thanh tra, hội ñồng
thẩm ñịnh phải có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi ñây là nhiệm vụ thường
xuyên trong quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB,
kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm pháp luật ñể xử lý tạo niềm tin trong
nhân dân. [14]
2.1.3.2. Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất
a. Yếu tố về giá ñất
Hiện nay ở nước ta ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả ñất ñai dựa trên
chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành ñịa tô nhiều năm.
Một trong những ñiểm mới của Luật ðất ñai 2003 là các quy ñịnh về giá ñất.
Nếu như trước ñây Nhà nước chỉ quy ñịnh một loại giá ñất áp dụng cho mọi
quan hệ ñất ñai khác nhau thì Luật ñất ñai 2003 ñề cập nhiều loại giá ñất ñể xử
lý từng nhóm quan hệ ñất ñai khác nhau. [14]

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9
- Trước khi có Luật ðất ñai năm 2003
Những vấn ñề liên quan ñến việc xác ñịnh giá ñất, bồi thường GPMB,
TðC ñều ñược quy ñịnh tại các văn bản dưới Luật như: Nghị ñịnh số 87/CP
ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất [2];
Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh về việc
bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích an ninh,
quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP
ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ ban hành quy ñịnh về ñền bù thiệt hại
khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng [4], [3].
Giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất do UBND
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết ñịnh trên cơ sở khung giá ñất do
Chính phủ ban hành kèm theo Nghị ñịnh số 87/CP. Khung giá ñất ñể tính bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 87/CP ñã
ñược áp dụng trong một thời gian khá dài (trên mười năm), mặc dù trong quá
trình áp dụng có quy ñịnh việc ñiều chỉnh khung giá ñất ñể tính bồi thường bằng
hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1,2 lần ñối với ñất nông nghiệp
hạng i. Do vậy giá ñất ñể tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế,
dẫn ñến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường GPMB tại các ñịa
phương.
-Từ khi có Luật ñất ñai 2003: Giá ñất ñược hình thành quy ñịnh tại ñiều 55
Giá ñất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh ñược sử
dụng làm căn cứ ñể tính thuế sử dụng ñất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử
dụng ñất.
Giá ñất hình thành do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có
sử dụng ñất thường phản ánh chính xác giá trị thực của ñất ñai, khắc phục việc
ñầu cơ ñất ñai ñể kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt ñộng giao ñất, cho thuê ñất.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10
Giá ñất do người sử dụng ñất thoả thuận với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất;
góp vốn bằng quyền sử dụng ñất
Nguyên tắc liên quan ñến xác ñịnh giá ñất, bồi thường GPMB ñã ñược
quy ñịnh khá cụ thể tại Luật ðất ñai năm 2003. ðặc biệt, việc xác ñịnh giá ñất
ñược thực hiện theo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất
trên thị trường trong ñiều kiện bình thường” (khoản 1, ðiều 56).
b. Yếu tố về ñịnh giá ñất
Tại ñiều 5, Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh về sở hữu ñất của nước ta.
ðịnh giá ñất: Là một trong bốn quyền ñịnh ñoạt ñối với ñất ñai của Nhà
nước và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý ñất thích
hợp theo ñịnh hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng quyền
sử dụng có trả tiền theo ñấu thầu, ñấu giá và hợp ñồng thoả thuận giữa người
quản lý và người sử dụng ñất. Khi ñịnh giá ñất, người ñịnh giá phải căn cứ vào
nguyên tắc và phương pháp ñịnh giá ñất; phải cân nhắc ñầy ñủ ảnh hưởng của
chính sách ñất ñai của Chính phủ trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường ñất ñai,
căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của ñất ñai theo chất lượng và
tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt ñộng kinh tế thực tế của ñất ñai.
Theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là phải
sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; các thửa ñất liền kề nhau, có ñiều
kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục ñích sử
dụng hiện tại, cùng mục ñích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau; ñất
tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh có ñiều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như
nhau, có cùng mục ñích sử dụng hiện tại, cùng mục ñích sử dụng theo quy hoạch
thì mức giá như nhau. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá ñất do các
ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều không theo ñúng nguyên tắc và phương
pháp xác ñịnh, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường ñất ñai và phát

sinh khiếu kiện.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11
2.2. Chính sách bồi thường GPMB ở một số nước
Thu hồi ñất ñể phát triển công nghiệp và ñáp ứng nhu cầu ñô thị hóa diễn
ra ở hầu hết các nước trên thế giới. Mỗi quốc gia có quan ñiểm, cách làm riêng
của mình ñể bảo ñảm lợi ích các bên, nhưng nhìn chung ñều chú trọng bảo ñảm
lợi ích của người dân bị thu hồi ñất. ðây là thực tế Việt Nam có thể tham khảo.(

ñăng ng ày 28/3/2012.) [1]
2.2.1.Trung Quốc (cuộc sống người dân cao hơn nơi cũ)
Ở Trung Quốc, có thể nói, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường,
hỗ trợ, tái ñịnh cư là hạn chế ñến mức tối ña việc thu hồi ñất, giải tỏa mặt bằng,
cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi ñất ñể thực hiện dự án
ñầu tư. Nếu như việc thu hồi ñất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn
thận phương án ñền bù, trên cơ sở tính toán ñầy ñủ lợi ích của nhà nước, tập thể
và cá nhân, ñảm bảo cho những người bị thu hồi ñất có thể khôi phục lại hoặc
cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi ñất.
Theo quy ñịnh của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi ñất thì
người nào sử dụng ñất sau ñó sẽ có trách nhiệm bồi thường. Người bị thu hồi ñất
ñược thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường ñất ñai, tiền trợ cấp về tái ñịnh cư,
tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên ñất. Cách tính tiền bồi thường ñất ñai và
tiền trợ cấp tái ñịnh cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của ñất ñai những
năm trước ñây rồi nhân với hệ số. Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài
sản trên ñất ñược tính theo giá cả hiện tại.
Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng ñược thực hiện theo nguyên tắc
ñảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản lý
giải phóng mặt bằng ñược giao cho các cục quản lý tài nguyên ñất ñai ở ñịa
phương ñảm nhiệm. Tổ chức, cá nhân ñược quyền sử dụng thửa ñất nào sẽ trả

tiền thuê một ñơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12
ðể giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương thức
chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản sau: Một
là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; Hai
là, giá ñất tiêu chuẩn; Ba là, trợ cấp về giá cả. Ba khoản này cộng lại là tiền bồi
thường về nhà ở.
Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho
dân ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu ñất ñai ở thành thị và
nông thôn. ðối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng
tiền là chính, với mức giá do thị trường bất ñộng sản quyết ñịnh qua các tổ chức
trung gian ñể ñánh giá, xác ñịnh giá. Với người dân nông thôn, nhà nước thực
hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo ñó, mỗi ñối tượng khác nhau sẽ có
cách bồi thường khác nhau: tiền bồi thường về sử dụng ñất ñai; tiền bồi thường
về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể.
Theo ñánh giá của một số chuyên gia tái ñịnh cư, sở dĩ Trung Quốc có
những thành công nhất ñịnh trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư là do
thứ nhất ñã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc ñối với các
hoạt ñộng tái ñịnh cư, ñảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân tái
ñịnh cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái ñịnh cư. Thứ hai, năng
lực thể chế của các chính quyền ñịa phương khá mạnh. Chính quyền cấp tỉnh
chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương trình bồi thường hỗ trợ
tái ñịnh cư. Thứ ba, quyền sở hữu ñất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường
hỗ trợ tái ñịnh cư có nhiều thuận lợi, ñặc biệt là ở nông thôn. Tiền ñền bù cho
ñất ñai bị mất không trả cho từng hộ gia ñình mà ñược cộng ñồng sử dụng ñể
tìm kiếm, phát triển ñất mới hoặc mua của các cộng ñồng sở tại hay dùng ñể
phát triển kết cấu hạ tầng. Chính quyền thôn, xã chịu trách nhiệm phân chia cho
các hộ bị ảnh hưởng.

Bên cạnh những thành công như vậy, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
ñịnh cư của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất ñịnh mà chủ yếu là vấn
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13
ñề việc làm; tốc ñộ tái ñịnh cư chậm, thiếu ñồng bộ, thực hiện giải phóng mặt
bằng trước khi xây xong nhà tái ñịnh cư…[1]
2.2.2.Thái Lan (ñền bù cao hơn giá thị trường)
Giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá trình ñô thị hoá
diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về ñất ñai ñều do cơ chế thị trường ñiều tiết.
Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc ñền bù ñược tiến hành
theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; ñịnh giá ñền bù.
Giá ñền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án mang
tính chiến lược quốc gia thì nhà nước ñền bù với giá rất cao so với giá thị
trường. Nhìn chung, khi tiến hành lấy ñất của dân, nhà nước hoặc cá nhân ñầu tư
ñều ñền bù với mức cao hơn giá thị trường.[1]
2.2.3. Hàn Quốc (hỗ trợ tài chính)
Vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân ồ ạt từ các
vùng nông thôn vào ñô thị, thủ ñô Xơ-un ñã phải ñối mặt với tình trạng thiếu ñất
ñịnh cư trầm trọng trong thành phố. ðể giải quyết nhà ở cho dân nhập cư, chính
quyền thành phố phải tiến hành thu hồi ñất của nông dân vùng phụ cận. Việc
ñền bù ñược thực hiện thông qua các công cụ chính sách như hỗ trợ tài chính,
cho quyền mua căn hộ do thành phố quản lý và chính sách tái ñịnh cư.
Các hộ bị thu hồi ñất có quyền mua hoặc nhận căn hộ do thành phố quản
lý, ñược xây tại khu ñất ñược thu hồi có bán kính cách Xơ-un khoảng 5 km. Vào
những năm 70 của thế kỷ trước, khi thị trường bất ñộng sản bùng nổ, hầu hết các
hộ có quyền mua căn hộ có thể bán lại quyền mua căn hộ của mình với giá cao
hơn nhiều lần so với giá gốc.[1]
2.3. Chính sách bồi thường GPMB ở Việt Nam
2.3.1. Chính sách bồi thường GPMB theo quy ñịnh của Luật ðất ñai 1993

ðiều 27, Luật ðất ñai 1993 quy ñịnh: “Trong trường hợp thật cần thiết,
Nhà nước thu hồi ñất ñang sử dụng của người sử dụng ñất ñể sử dụng vào mục
ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14
hồi ñất ñược ñền bù thiệt hại”[11]. Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17/8/1994 của
Chính phủ quy ñịnh việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử
dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng [4].
Nghị ñịnh này là cơ sở pháp lý quan trọng, là chính sách cơ bản cho việc bồi
thường khi Nhà nước thu hồi ñất ñể phục vụ cho mục ñích quốc phòng, an ninh,
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong giai ñoạn từ 1994 ñến 1998. Nghị ñịnh số
22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ thay thế cho Nghị ñịnh
số 90/CP [2]. Chính sách bồi thường thiệt hại về ñất ñược thể chế tại Nghị ñịnh số
22/1998/Nð-CP ñã ñiều chỉnh ñầy ñủ. Việc thực hiện Luật ðất ñai năm 1993,
năm 1998 và 2001 ñã ñạt ñược những kết quả quan trọng, nhưng vẫn còn nhiều
hạn chế, tồn tại: [12], [13]
- Việc bồi thường ñất ở ñối với các trường hợp sử dụng ñất trước Luật ðất
ñai năm 1993 còn chưa ñược quy ñịnh cụ thể, nên trong tổ chức thực hiện còn
nhiều cách làm khác nhau dẫn ñến khiếu kiện.
- Giá ñất tính bồi thường thiệt hại quy ñịnh tại ðiều 8 của Nghị ñịnh số
22/1998/Nð-CP là phù hợp với chế ñộ sở hữu về ñất ñai và tình hình thực tế ở
nước ta. Tuy nhiên, quy ñịnh hiện hành còn có hai khía cạnh khó khăn và vướng
mắc cho tổ chức thực hiện: một là, việc xác ñịnh giá ñất phù hợp với khả năng
sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; hai là, việc xác ñịnh hệ số K.
Không ít ñịa phương bồi thường theo giá ñất do UBND tỉnh ban hành nhiều ñịa
phương quy ñịnh giá bồi thường ñất quá thấp và thường thấp nhiều so với giá
ñất thực tế hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ở ñịa phương.
- Quy ñịnh về ñiều kiện ñể ñược bồi thường hoặc không ñược bồi thường
thiệt hại về ñất tuy ñã cụ thể, chi tiết và phù hợp với thực trạng quản lý, sử dụng

ñất ñai, song còn chưa rõ ràng và chưa gắn kết với trường hợp không ñủ ñiều
kiện ñược bồi thường thiệt hại dẫn ñến cách hiểu, cách làm khác nhau sinh ra
khiếu kiện ảnh hưởng ñến thời gian thực hiện dự án.
- Chính sách bồi thường thiệt hại về ñất chưa gắn với chính sách thu tiền
sử dụng ñất, nhất là thu tiền sử dụng ñất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15
ñất (hợp pháp hoá) cho người sử dụng ñất ở trước Luật ðất ñai năm 1993.
- Chưa có quy ñịnh chi tiết về vấn ñề tái ñịnh cư như: tiêu chuẩn của khu
tái ñịnh cư, phân ñịnh trách nhiệm của chủ dự án, của chính quyền các cấp trong việc
tạo lập và bố trí tái ñịnh cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi ñất phải di
chuyển chỗ ở, các biện pháp khôi phục ñời sống và sản xuất tại các khu tái ñịnh cư…
- Chưa quy ñịnh cụ thể về việc cưỡng chế thi hành quyết ñịnh thu hồi ñất,
quyết ñịnh bồi thường ñối với các trường hợp cố tình không thực hiện ñã dẫn
ñến một số ñối tượng lợi dụng kẽ hở trong chính sách của Nhà nước cố tình chây
ỳ không chịu cho HðBT tiến hành ño ñạc, kiểm kê, không chịu nhận tiền bồi
thường, không chịu di chuyển, lôi kéo người khác không thực hiện quyết ñịnh
của Nhà nước, làm cho tình hình vốn ñã phức tạp càng trở lên phức tạp hơn.
2.3.2.Chính sách bồi thường GPMB theo quy ñịnh của Luật ðất ñai 2003
Ở nước ta, các quy ñịnh của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ GPMB ngày
càng phù hợp hơn với yêu cầu của thực tế cũng như yêu cầu của các quy luật
kinh tế. Quan tâm tới lợi ích của những người bị thu hồi ñất, Nghị ñịnh
197/2004/Nð-CP sau một thời gian thực hiện [6], ñặc biệt là sau sự ra ñời của
Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP ñã thể hiện ñược tính khả thi và vai trò tích cực của
các văn bản pháp luật [9]. Vì thế, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư trong
thời gian qua ñã ñạt ñược các kết quả khá khả quan, thể hiện trên một số khía
cạnh chủ yếu sau:
- ðối tượng ñược bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ngày càng ñược xác
ñịnh ñầy ñủ chính xác, phù hợp với tình hình thực tế của ñất nước, giúp cho

công tác quản lý ñất ñai của Nhà nước ñược nâng cao, người nhận ñền bù
cũng thấy thỏa ñáng.
- Mức bồi thường hỗ trợ ngày càng cao tạo ñiều kiện cho người dân bị thu
hồi ñất có thể khôi phục lại tài sản bị mất. Một số biện pháp hỗ trợ ñã ñược bổ
sung và quy ñịnh rất rõ ràng, thể hiện ñược tinh thần ñổi mới của ðảng và Nhà
nước nhằm giúp cho người dân ổn ñịnh về ñời sống và sản xuất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

16

- Việc bổ sung quy ñịnh về quyền tự thỏa thuận của các nhà ñầu tư cần ñất
với người sử dụng ñất ñã góp phần giảm sức ép cho các cơ quan hành chính
trong việc thu hồi ñất.
- Trình tự thủ tục tiến hành bồi thường hỗ trợ tái ñịnh cư ñã giải quyết
ñược nhiều khúc mắc trong thời gian qua, giúp cho các cơ quan nhà nước có
thẩm quyền thực hiện công tác bồi thường, tái ñịnh cư ñạt hiệu quả.
- Nhận thức về tầm quan trọng, ý nghĩa nhân văn cũng như tính chất phức
tạp của vấn ñề thu hồi ñất của các nhà quản lý, hoạch ñịnh chính sách, của chính
quyền ñịa phương ñược nâng lên. Chính phủ ñã có nhiều nỗ lực ñể tạo ñiều kiện
vật chất và kỹ thuật trong việc bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư.
- Cải thiện quy ñịnh pháp luật về phương pháp tổ chức, về năng lực cán
bộ thực thi giải phóng mặt bằng, tiến ñộ giải phóng mặt bằng trong các dự án
ñầu tư gần ñây ñã ñược rút ngắn hơn so với các dự án cũ, góp phần giảm bớt tác
ñộng tiêu cực ñối với người dân cũng như ñối với dự án.
Theo quy ñịnh của Luật ðất ñai 2003 và Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP
ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và TðC khi Nhà nước thu
hồi ñất thì chính sách bồi thường, hỗ trợ và TðC hiện nay có những ñiểm ñổi
mới cơ bản như sau: Nhà nước chỉ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và TðC ñối với
những trường hợp thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục ñích phát triển kinh tế theo quy ñịnh tại

ðiều 36, Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP.[5]
- Giá ñất ñể bồi thường ñược thực hiện theo các quy ñịnh về giá ñất mới
nên người sử dụng ñất sẽ thực hiện bàn giao mặt bằng nhanh hơn, tình trạng
khiếu kiện giảm ñi.
- Trường hợp Nhà nước thu hồi ñất, việc tổ chức thực hiện thu hồi ñất và
bồi thường cho người có ñất bị thu hồi theo quy ñịnh ñược giao cho Tổ chức
phát triển quỹ ñất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

17

* Thực tiễn công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam
Theo báo cáo ñiều tra xã hội học của trung tâm nghiên cứu chính sách –
pháp luật ñất ñai thuộc viện nghiên cứu ñịa chính năm 2003, trong tổng số 6.000
hộ ñược ñiều tra thì phương án bồi thường bằng tiền cho ñến nay vẫn là phương
án ñược áp dụng phổ biến (92,50%). Chính sách bồi thường ở nước ta vẫn còn
nhiều vấn ñề chưa thỏa ñáng. Một số ñịa phương chưa thực hiện chính sách hỗ
trợ tuyển dụng ñào tạo việc làm cho cán bộ thuộc diện chính sách, mặc dù số hộ
ñược hưởng chính sách rất cao. Một số dự án có thực hiện chính sách ñào tạo
việc làm cho lao ñộng bị thu hồi ñất nông nghiệp song chất lượng ñào tạo không
ñảm bảo trình ñộ tay nghề ñể làm việc tại các khu công nghiệp. Lao ñộng không
có việc làm ở khu vực có dự án ngày càng cao, nhất là tại các dự án thu hồi ñất
nông nghiệp với quy mô lớn. Vì vậy tình trạng di dân tự do vào các thành phố
lớn ngày càng nhiều gây hậu quả lâu dài về mặt xã hội. Những dự án cần bố trí
khu tái ñịnh cư thì ñịa ñiểm và cơ sở hạ tầng khu tái ñịnh cư hầu hết ñều không
thỏa mãn yêu cầu của người bị thu hồi ñất.
Trong bồi thường ñất ñai thì giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là một
căn cứ quan trọng; trong khi ñó công tác cấp giấy chứng nhận ở ñịa phương còn
chậm trễ. Mặt khác thực tế cho thấy chỉ dựa vào chứng cứ pháp lý ñể giải quyết
ñền bù là chưa ñầy ñủ. Trong nhiều trường hợp phải coi trọng hiện trạng và coi

trọng những vấn ñề có tính lịch sử,tập quán có tính xã hội ñược cộng ñồng chấp
nhận. Hiện nay những quy ñịnh về tính hợp pháp của thửa ñất ñang ñược ñiều
chỉnh theo xu hướng giảm dần các căn cứ pháp lý.
Cách xác ñịnh hạn mức ñất ở bồi thường so với quy ñịnh còn tùy tiện,
không thống nhất giữa các ñịa phương và các dự án với nhau.
Công tác ñịnh giá ñất ñể bồi thường ở các ñịa phương hiện nay chủ yếu
dựa vào khung giá ñất quy ñịnh của Chính phủ hàng năm. Tuy nhiên thực tế cho
thấy mức giá bồi thường ñều thấp hơn nhiều lần so với giá thị trường.