Các phương pháp định giá bất động sản

CHƯƠNG 2: CÁC PHƯƠNG PHÁP
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

CHƯƠNG 2: CÁC PHƯƠNG PHÁP
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

I. ĐẶC ĐIỂM CỦA BĐS.
II. ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.
III. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
IV. QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

I. ĐẶC ĐIỂM CỦA BĐS

1.1 Khái niệm BĐS
1.2. Đặc điểm của BĐS

1.1 Khái niệm BĐS

" BĐS là các tài sản không di dời được " bao
gồm:
• Đất đai.
• Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất
đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, cơng
trình xây dựng đó.
• Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
• Các tài sản khác do pháp luật qui định."

1.2 Đặc Tính cố định

Tính ảnh đviểề vmị trí của BĐS
hưởng lẫn

Tính bền
nhau vững

Tính có Đặc c Tính khác
gia trị lớn điểm iểm m biệt
của a
BĐS

Tính khan
hiếm

Biểu hiện, tấc động, yêu
cầu đặt ra

II. ĐẶC ĐIỂM THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

2.1. Khái niệm thị trường BĐS
2.2. Đặc điểm thị trường BĐS

2.1. Khái niệm thị trờng BĐSờng BĐS

* Khái niệm tổng quan:

Thị trường BĐS là tổng thể các
giao dịch về BĐS được thực hiện
thơng qua quan hệ hàng hố tiền tệ.

Tách biệt giữa

hàng hoá và

2.2. ĐẶC ĐIỂM đCịaỦđiểAm gTiaHo Ị TRƯỜNG BĐS

dịch

Phụ thuộc vào ĐẶC ĐIỂM C ĐIỂM M Thị trường mang
sự kiểm soát CỦA THỊ A THỊ tính khu vực
của Nhà nuớc TRƯêng B§SỜNG NG

BĐS

Cung về Dạng điển hình
BĐS ít co dãn của TT

khơng hồn hảo

biêu hiện, tác động, yêu
cầu với thẩm định viên

2.2. ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS

1. Cách biệt giữa hàng hố và địa điểm giao dịch.
- Người ta khơng thể đưa hàng hoá đến nơi giao dịch.
Việc giao dịch thường kéo dài qua 3 khâu: đàm phán tại nơi
giao dịch - kiểm tra thực địa - đăng ký pháp lý.
- Giao dịch BĐS thường kéo dài, dễ gặp các biến động ( khi
có thay đổi về giá, pháp lý, ĐK môi trường…)
Yêu cầu:

- TĐV phải có kiến thức chun mơn giỏi.

- TĐV phải có bề dày kinh nghiệm để làm tốt vai trò tưư
vấn.

2.2. ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS

2. Là thị trường mang tính khu vực
- Vì có sự khơng đồng đều giữa các vùng về tự

nhiên, trình độ và tốc độ phát triển kinh tế- văn hoá-
xã hội.

- Giá cả BĐS thưường chỉ ảnh hưởng trong phạm
vi của vùng, địa phương nhất định, ít hoặc chậm ảnh
hưởng đến các vùng, địa phương khác.

Yêu cầu:
Khi đánh giá giá trị BĐS phải xem xét quan hệ
cung- cầu BĐS trong mối quan hệ với các ĐK kinh tế
– văn hóa- xã hội của địa phưương đó.

2.2 Đặc điểm của thị trờng Bất ®éng s¶n

3. Là dạng điển hình của thị trường
khơng hồn hảo.
• Thơng tin về BĐS và thị trường BĐS khơng phổ biến
• Tiêu chí đánh giá BĐS là tương đối
• Khơng sẵn có các BĐS cùng loại để so sánh.
• ít người tham gia thị trường BĐS và họ cũng thường
là người ít có kinh nghiệm mua bán BĐS.

• - Giá cả BĐS khơng hồn tồn là giá cạnh tranh.
Người bán ln có khuynh hướng đặt giá độc
quyền. Khi giá tăng , yếu tố độc quyền của người
bán càng tăng ( do đất đai khan hiếm và cố định
nên tình trạng cạnh tranh bán là rất ít).

• u cầu:

• Việc tham gia vào thị trường khó khăn cả với
người bán và người mua. Để giao dịch thành công
cần có người mơi giới.

• Khi đinh giá, nếu dựa vào các dữ liệu thị
trường,cần cân nhắc thận trọng nhằm xác minh
các chứng cứ giao dịch có đáp ứng được tiêu
chuẩn so sánh hay không.

2.2. ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS

4. Cung kém nhạy cảm khi cầu thay đổi.

- Do: đất đai tự nhiên có hạn, khó chuyển đổi mục đích, thời
gian đầu tư xây dựng, cây trồng, vật nuôi lâu dài.

- Các nhân tố làm tăng cầu sẽ tạo cơn sốt giá BĐS. Việc kéo
giá BĐS xuống bằng cách tăng cung là rất hạn chế.

Một mặt bằng giá mới cao sẽ hình thành và tồn tại lâu dài. Đó
là lý do của tình trạng đầu cơ BĐS.

u cầu:

• Nhà nứớc cần có chính sách dài hạn ổn định và đặc biệt phải
công khai các chính sách này một cách rộng rãi.

• Trong HĐ đinh giá, đặc điểm này tạo thuận lợi để ước tính
hợp lí giá trị BĐS nhưng cũng chứa đựng nhiều rủi ro nếu việc
quản lí Nhà nước đối với HĐ kinh doanh BĐS không tốt.

2.2. ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS

5. Phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước

- Do: thị trường BĐS là dạng điển hình của loại thị trường
cạnh tranh khơng hồn hảo - thiếu tính hiệu quả.

Mục đích can thiệp: tạo cơ chế thị trường trong kinh doanh
BĐS, đảm bảo cho thị trường hoạt động lành mạnh, thúc đẩy
các thị trường khác cùng phát triển, giảm thiểu rủi ro, bảo vệ
lợi ích cho các nhà đầu tư.

Yêu cầu:

- TĐV phải am hiểu và cập nhật thường xuyên cơ chế chính
sách QL của nhà nước về BĐS.

- Nhà nứớc cần phải ấn định mức giá thống nhất cho từng
loại đất. Vì đất đai có khuynh hướng độc quyền tự nhiên do
khan hiếm…, NN không thể để tự do cung cầu được vì có
thể dẫn đến tình trạng ép cung.

III. các phờng BĐSơng pháp định giá bất động sản

3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
3.2. Phương pháp thu nhập
3.3. Phương pháp chi phí.
3.3. Phương pháp thặng dư

VIỆC XÁC ĐỊNH PHƯƠNG PHÁP THÍCH HỢP NHẤT
PHỤ THUỘC VÀO CÁC YẾU TỐ CƠ BẢN SAU:

• Thuộc tính của BĐS;
• Sự tin cậy và khả năng sử dụng của

các tài liệu thị trường;
• Mục tiêu của cơng việc định giá...

3.1. Phờng BĐSơng pháp so sánh trực tiếp

? ã 1.1. Cơ sở lý
luận

• Dựa chủ yếu vào
nguyên tắc “thay
thế”.

• Dựa trên giả định
giữa giá trị thị
trưường của
những BĐS

tương tự đã được
giao dịch với giá
trị của BĐS cần
định giá có mối
liờn h vi nhau. Giá: 5 tỷ đồng

3.1. PhƯêng BĐSơng pháp so sánh trực tiếp

b. Cỏc bc nh giỏ
- Bước 1: Tìm kiếm thơng tin về những BĐS đã giao
dịch trong thời gian gần nhất, giống BĐS mục tiêu về
các yếu tố:

- Tình trạng vật chất của BĐS( hình dáng, kích thuoc,
qui mơ, chất lượng CT, tuổi thọ CT...)

- Đặc điểm về mặt bằng.
- Đặc điểm của các BĐS có liên quan.
- Đặc điểm về vị trí hay địa điểm.
- Tình trạng pháp lý.
- Các điều khoản và điều kiện của giao dịch.
- Thời gian giao dịch

- Qui hoạch

3.1. PhƯêng BĐSơng pháp so sánh trực tiếp

b. Cỏc bc nh giỏ.

- Bước 2: Kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng

cớ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với
BĐS mục tiêu. Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm
tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm
rõ:

+ Nguồn gốc các giao dịch: loại BĐS, địa chỉ của
BĐS, diện tích đất, diện tích sàn, thời hạn sở hữu,
ngày ký hợp đồng giao dịch, giá cả thanh tốn.

+ Tính chất các giao dịch: xác minh tính chất
khách quan, hiểu biết và tự nguyện qua trả lời 17 câu
hỏi đã nêu. (Trang 37-38) sách cũ. Tr51-52 sách mới

3.1. Phờng BĐSơng pháp so sánh trực tiếp

b. Cỏc bc nh giá

- Bước 3: lựa chọn một số BĐS có thể so sánh
thích hợp nhất. Theo kinh nghiệm, thường lấy từ 3
đến 6 BĐS.

- Bước 4: chỉ ra những yếu tố khác nhau giữa
BĐS mục tiêu và BĐS chứng cớ. Lấy BĐS mục
tiêu làm chuẩn.Tiến hành điều chỉnh giá của BĐS
chứng cớ. Nếu BĐS chứng cớ tốt hơn thì điều
chỉnh giảm giá trị của nó xuống(-). Nếu BĐS chứng
cớ kém hơn thì điều chỉnh tăng(+).

- Bước 5: ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở
các mức giá đã được đã điều chỉnh đối với BĐS

chứng cớ.