Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố pleiku tỉnh gia lai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

VÕ THỊ THU THỦY

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ PLEIKU -

TỈNH GIA LAI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ : 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. HOÀNG XUÂN PHƯƠNG

Hà Nội, 2023

i

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

BẢN NHẬN XÉT

Của người hướng dẫn luận văn thạc sĩ

Họ và tên người hướng dẫn: Hoàng Xuân Phương

Họ và tên học viên: Võ Thị Thu Thủy
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Khóa học: 2021 - 2023
Nội dung nhận xét:
1. Tinh thần, thái độ làm việc, ý thức tổ chức kỷ luật:
Trong quá trình thực hiện luận văn, học viên có thái độ nghiêm túc trong
nghiên cứu, ln cố gắng trong q trình thực hiện nghiên cứu và hoàn thiện
luận văn.
2. Về năng lực và trình độ chun mơn:
Luận văn đã được thực hiện đúng tiến độ, đủ nội dung, trả lời được mục
tiêu đề ra, đáp ứng đúng yêu cầu của luận văn thạc sĩ ngành quản lý đất đai.
3. Về quá trình thực hiện đề tài và kết quả của luận văn:
Luận văn đã phân tích, đánh giá được tình hình thực hiện các quyền của
người sử dụng đất, tìm ra được những tồn tại và hạn chế, nguyên nhân và
đồng thời đề xuất được các giải pháp nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho
người dân thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Pleiku.
Trên cơ sở những giải pháp được đề xuất có tính khoa học và phù hợp
với điều kiện cụ thể của thành phố Pleiku, các cơ quan chun mơn có thể
tham khảo, vận dụng để giải quyết cơng việc, nhằm hỗ trợ khuyến khích
người dân thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
4. Đồng ý cho học viên bảo vệ luận văn trước Hội đồng: Có Khơng

Hà Nội, ngày ........tháng........năm 2023
Người nhận xét

TS. Hoàng Xuân Phương

ii

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan, đây là cơng trình nghiên cứu của tơi. Các số liệu, kết quả
nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất cứ
cơng trình nghiên cứu nào khác.

Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ cơng trình nghiên
cứu nào đã cơng bố, tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm và tn thủ kết luận
đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học.

Gia Lai, ngày tháng năm 2023
NGƯỜI CAM ĐOAN

Võ Thị Thu Thủy

iii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã
nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ,
động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng
và biết ơn sâu sắc đến Thầy TS. Hồng Xn Phương đã tận tình hướng dẫn,
dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình
học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Viện Quản lý
đất đai và Phát triển nông thôn - Trường Đại học Lâm nghiệp đã tận tình giúp
đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Trường
Đại học Lâm nghiệp phân hiệu Gia Lai, đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi
trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Tơi xin chân thành cảm ơn đến Phịng Tài ngun và Mơi trường thành
phố Pleiku, Văn phịng Đăng ký đất đai tỉnh Gia Lai – chi nhánh thành phố
Pleiku, những người dân được điều tra, đã cung cấp thông tin và những số liệu
cần thiết và giúp đỡ tôi trong quá trình tìm hiểu nghiên cứu tại địa bàn.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo
mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi
hồn thành luận văn./.

Gia Lai, ngày.... tháng.... năm 2023
TÁC GIẢ

Võ Thị Thu Thủy

iv

MỤC LỤC
BẢN NHẬN XÉT ............................................................................................. i
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................ ii
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................iii
MỤC LỤC ....................................................................................................... iv
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .................................................................... vii
DANH MỤC BẢNG BIỂU ..........................................................................viii
DANH MỤC HÌNH ẢNH .............................................................................. ix
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chương 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................. 4

1.1. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất...........................................................4

1.1.1. Quyền sở hữu .................................................................................. 4
1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai.................................................................. 6
1.1.3. Quyền sử dụng đất đai .................................................................... 8
1.1.4. Thị trường đất đai ......................................................................... 11

1.2. Cơ sở thực tiễn..........................................................................................14
1.2.1. Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới .. 14
1.2.2. Cơ sở thực tiễn thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt
Nam ......................................................................................................... 19

1.3. Cơ sở pháp lý về quyền sử đất.................................................................24
1.3.1. Các văn bản pháp lý liên quan đến quyền của người sử dụng đất
................................................................................................................. 24
1.3.2. Một số quy định liên quan đến thực hiện các quyền của người sử
dụng đất................................................................................................... 26

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 30

2.1. Phạm vi nghiên cứu..................................................................................30
2.2. Đối tượng nghiên cứu...............................................................................30

v

2.3. Nội dung nghiên cứu................................................................................30
2.4. Phương pháp nghiên cứu..........................................................................30

2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ............................................ 31
2.4.2. Phương pháp thu thập, điều tra thông tin, số liệu ........................ 31
2.4.3. Phương pháp xử lý số liệu: ........................................................... 33

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 36
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Pleiku..........36
3.1.1. Điều kiện tự nhiên thành phố Pleiku............................................. 36
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội thành phố Pleiku.................................. 42
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện về kinh tế - xã hội có tác động đến
thực hiện các quyền của người sử dụng đất Thành phố Pleiku: ............ 46
3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Pleiku .............
.......................................................................................................................... 48
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai của thành phố Pleiku........................... 48
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Pleiku ..................................... 55
3.2.3 Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất tại thành phố
Pleiku....................................................................................................... 57
3.3. Tình hình thực hiện 4 quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân .......59
3.3.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất .... 59
3.3.2. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất. .............. 62
3.3.3. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ................. 64
3.3.4. Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ............... 66
3.3.5. Đánh giá chung việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất
trên địa bàn ............................................................................................. 68
3.4. Đánh giá mức độ hài lòng của người sử dụng đất và đánh giá của cán bộ
quản lý về việc thực hiện các quyền sử dụng đất...........................................70
3.4.1. Đánh giá của hộ gia đình, cá nhân (người sử dụng đất).............. 70

vi

3.4.2. Mức độ hài lòng của người dân trong việc thực hiện các quyền sử
dụng đất................................................................................................... 78
3.4.3. Đánh giá của cán bộ chuyên môn trong về việc thực hiện các
quyền sử dụng đất của người dân ........................................................... 85
3.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những tồn tại hạn chế trong

quá trình thực hiện các quyền của người sử dụng đất....................................88
3.5.1. Đầu tư cho con người và cơ sở vật chất ....................................... 88
3.5.2. Tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất. ..... 89
3.5.3. Hoàn thiện cơ chế chính sách ....................................................... 90
3.5.4. Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật ................................... 92
3.5.5. Cải cách thủ tục hành chính và áp dụng khoa học cơng nghệ ..... 93
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 95
PHỤ LỤC

vii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Nghĩa tiếng việt
BTNMT Bộ tài nguyên Môi trường
CNH - HĐH Cơng nghiệp hóa - Hiện đại hóa
CN-TTCN Công nghiệp-Tiểu thủ công nghiệp
DVHC Dịch vụ hành chính
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản
GCN khác gắn liền với đất
Kinh tế xã hội
KTXH Quyền sử dụng đất
QSDĐ Quyền sử dụng
QSD Nông nghiệp
NN Nghị định-Chính phủ
NĐ-CP Thương mại dịch vụ
TMDV Tài nguyên và Môi trường
TN&MT Thành phố
TP Thủ tục hành chính
TTHC Ủy ban nhân dân

UBND Văn phòng đăng ký đất đai
VPĐKĐĐ

viii

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1. Phân bổ số phiếu điều tra................................................................ 33
Bảng 3.1. Tổng hợp diện tích các nhóm đất, loại đất của thành phố.............. 41
Bảng 3.2. Tình hình phát triển kinh tế thành phố Pleiku ................................ 42
Bảng 3.3. Dân số và lao động thành phố Pleiku ............................................. 43
Bảng 3.4. Thống kê khối lượng và tình hình cập nhật hồ sơ địa chính Thành
phố Pleiku........................................................................................................ 50
Bảng 3.5. Tình hình cơng tác thanh tra, kiểm tra và giải quyết khiếu nại về đất
đai thành phố Pleiku........................................................................................ 53
Bảng 3.6. Hiện trạng sử dụng đất năm 2022................................................... 55
Bảng 3.7. Tình hình thực hiện 4 quyền sử dụng đất giai đoạn 2020 - 2022... 59
Bảng 3.8. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên
địa bàn TP Pleiku ............................................................................................ 60
Bảng 3.9. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Pleiku.............................................................................................. 62
Bảng 3.10. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Pleiku.............................................................................................. 65
Bảng 3.11. Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Pleiku.............................................................................................. 66
Bảng 3.12. Thông tin chung về các hộ điều tra .............................................. 71
Bảng 3.13. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ... 72
Bảng 3.14. Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất............... 74
Bảng 3.16. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất............... 77
Bảng 3.17. Đánh giá mức độ hài lòng khi tiếp cận dịch vụ hành chính ......... 78
Bảng 3.18. Đánh giá mức độ hài lòng về thực hiện thủ tục hành chính ......... 80

Bảng 3.19. Đánh giá mức độ hài lịng về sự phục vụ của cơng chức ............. 81
Bảng 3.20. Đánh giá mức độ hài lòng về kết quả giải quyết công việc.......... 82

ix
Bảng 3.21. Đánh giá mức độ hài lòng về tiếp nhận và xử lý phản ánh, kiến
nghị về kết quả giải quyết công việc............................................................... 84
Bảng 3.22. Đánh giá của cán bộ chuyên môn về việc thực hiện các quyền sử
dụng đất của người dân ................................................................................... 86

DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 3.1. Sơ đồ hành chính thành phố Pleiku ................................................ 36

1

MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc

biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Sử dụng đất
hiệu quả tiết kiệm và hợp lý luôn là yêu cầu cấp thiết của mỗi quốc gia vì
nguồn tài nguyên này có hạn trong khi dân số ngày càng tăng, nhu cầu sử
dụng đất đai với nhiều mục đích khác nhau ngày càng tăng, các mối quan hệ
phát sinh trong lĩnh vực đất đai ngày càng phức tạp và đa dạng, địi hỏi phải
có sự giải quyết kịp thời nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người
sử dụng đất và yêu cầu về quản lý Nhà nước về đất đai trong giai đoạn phát
triển mới.

Luật đất đai 2013 đã quy định cụ thể các quyền của từng đối tượng sử
dụng đất phù hợp với hình thức sử dụng đất và các quyền của người sử dụng

đất ngày càng hoàn thiện hơn. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, hộ gia đình và
cá nhân sử dụng đất được đảm bảo và phát huy hiệu quả trong đời sống, sản
xuất kinh doanh, nhất là trong sử dụng đất nông nghiệp, tạo cơ sở phát triển
thị trường bất động sản, …Thực hiện Luật đất đai năm 2013, tỉnh Gia Lai
cũng đã có nhiều văn bản chỉ đạo đẩy mạnh việc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; tập trung
xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính, hệ thống đăng ký đất đai. Thành phố
Pleiku là một trong những địa phương được đánh giá thực hiện rất tốt trong
việc mang đến sự hài lòng cho người dân khi người dân có nhu cầu giao dịch
các quyền sử dụng đất. Thành phố Pleiku là địa phương có nền kinh tế phát
triển cao, là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học kỹ thuật
của tỉnh Gia Lai, với tổng diện tích đất tự nhiên là 26.076,85 ha, dân số
khoảng 271.802 người, thành phố nằm ở trung tâm khu vực Bắc Tây Nguyên,

2

trong vùng tam giác tăng trưởng kinh tế – xã hội giữa các tỉnh Kon Tum, Đắk
Lắk và các tỉnh Duyên hải miền Trung; là cửa ngõ giao thông liên hệ giữa các
nước Đông Dương với vùng Tây Nguyên, vùng Nam Trung Bộ (đường xuyên
Á) và nằm trong tam giác phát triển các tỉnh biên giới 3 nước: Việt Nam, Lào,
Campuchia… Vì thế có tác động rất lớn đến việc tăng nhu cầu thực hiện các
quyền sử dụng đất, người dân Thành phố Pleiku có rất nhiều thuận lợi so với
các địa phương khác trên địa bàn tỉnh Gia Lai. Hiện nay một số khu vực trên
địa bàn thành phố có giá đất khá cao, số lượng giao dịch quyền sử dụng đất
chính thức có chuyển biến tăng rõ rệt qua các năm. Đặc biệt Trung tâm hành
chính cơng tỉnh Gia Lai với đội ngũ cán bộ, công chức phục vụ và trang thiết
bị hiện đại đã góp phần khơng nhỏ trong việc tạo điều kiện thuận lợi nhất,
đảm bảo công khai, minh bạch khi người dân thực hiện các giao dịch QSDĐ
tại Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Gia Lai – chi nhánh TP Pleiku thông qua
bộ phận 1 cửa hiện đại trung tâm hành chính cơng tỉnh Gia Lai, đặc biệt

chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đáp ứng nhu cầu của đại đa số người
dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở, đất sản xuất,… các hoạt động
thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã hòa nhập với thị
trường tài chính, góp phần thúc đẩy đầu tư, phát triển kinh tế địa phương.

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện các quyền sử dụng đất của người
dân còn tồn tại nhiều bất cập cần được giải quyết: ý thức và hiểu biết pháp
luật đất đai của một bộ phận người dân sử dụng đất còn hạn chế, việc thực
hiện các quyền được pháp luật quy định đối với hộ gia đình, cá nhân cịn chưa
phát huy tối đa, dẫn đến những vi phạm pháp luật trong việc sử dụng đất cịn
diễn ra, cơng tác cải cách thủ tục hành chính có khá hơn nhưng vẫn chưa đáp
ứng yêu cầu thực tiễn, cơ sở dữ liệu đất đai chưa đồng bộ, thống nhất; cán bộ
quản lý cũng như người dân cịn thiếu thơng tin đầy đủ chính xác về thửa đất,
nguồn gốc đất, tình trạng pháp lý của thửa đất, bất cập giá đất, tình trạng thực

3

hiện đăng ký đất đai, các khó khăn, bất cập của chính sách pháp luật về đất
đai hiện nay… phần nào còn ảnh hưởng đến các quyền sử dụng đất của các hộ
gia đình, cá nhân trên địa bàn.

Để đảm bảo hơn nữa các quyền của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất,
cần có đánh giá toàn diện và đầy đủ hơn về thực hiện các quyền sử dụng đất
của hộ gia đình, cá nhân và đánh giá của cán bộ chuyên môn trong cơng tác
quản lý đất đai trên địa bàn, từ đó đề xuất các giải pháp để khắc phục hạn chế,
tồn tại, nhằm giúp hộ gia đình/ cá nhân thực hiện quyền sử dụng đất của mình
thuận lợi và hiệu quả hơn nữa. Đó cũng là một trong những lý do cần thiết
thực hiện đề tài “Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên
địa bàn thành phố Pleiku, Tỉnh Gia Lai”.
2. Mục tiêu nghiên cứu :

- Đánh giá tình hình thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên
địa bàn thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai giai đoạn 2020-2022.

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả việc thực hiện các
quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học

Hệ thống hóa các vấn đề lý luận về thực hiện các quyền sử dụng đất của
hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn

Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là tài liệu tham khảo cho học viên, sinh
viên ngành quản lý đất đai trong các trường đại học và cao đẳng.

Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo cho Văn phòng Đăng
ký đất đai tỉnh Gia Lai – Chi nhánh TP Pleiku và người dân trong việc thực
hiện quyền của người sử dụng đất.

4

Chương 1
TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất
1.1.1. Quyền sở hữu

Quyền sở hữu được hình thành từ rất sớm, chế độ chiếm hữu tư nhân về đất
đai, tài nguyên xuất hiện. Quyền sở hữu được hiểu dưới góc độ là mức độ xử sự

(quyền năng) mà pháp luật cho phép chủ sở hữu được thực hiện các hành vi nhất
định (như chiếm hữu, sử dụng, định đoạt) lên tài sản theo ý chí của mình (nghĩa
chủ quan). Dưới góc độ này, quyền sở hữu được coi là một trong những quyền
năng cơ bản nhất mà một chủ thể có thể có được đối với tài sản (bên cạnh các
quyền khác đối với tài sản như: quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề,
quyền và lợi ích cá nhân…).

Điều 158 Bộ Luật dân sự năm 2015 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu
theo quy định của luật”. [2]

Quyền sở hữu là vấn đề có ý nghĩa vơ cùng quan trọng trong đời sống kinh
tế xã hội cũng như trong pháp luật dân sự. Nó là một trong những tiền đề vật
chất cho sự phát triển kinh tế, vì quyền sở hữu chính là mức độ xử sự mà pháp
luật cho phép một chủ thể được thực hiện trong quá trình, chiếm hữu, sử dụng và
định đoạt tài sản. Mức độ xử sự ấy qui định giới hạn và khả năng thực hiện của
họ trong quá trình học tập, nghiên cứu khoa học, tham gia lao động sản xuất,
kinh doanh… Điều đó tác động trực tiếp đến nền kinh tế, thúc đẩy hoặc kìm hãm
sự phát triển của nền kinh tế.

Xuất phát từ vai trò chi phối của cơ sở kinh tế hạ tầng đối với pháp luật,
Bộ luật dân sự ra đời khẳng định vị trí trung tâm của chế định “tài sản và
quyền sở hữu”. Quyền sở hữu là cơ sở, là mục đích của rất nhiều quan hệ
pháp luật dân sự. Vì thế, quyền sở hữu cịn là tiền đề, là xuất phát điểm cho

5

tính hợp pháp của các quan hệ đó. Mục đích cuối cùng của đa phần các hành
vi dân sự và giao dịch dân sự là nhằm hướng tới xác lập hoặc chấm dứt quyền
sở hữu của các chủ thể. Tại điều 158 Bộ Luật dân sự quy định: “Quyền sở

hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của
chủ sở hữu theo quy định của luật”. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ
thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt
tài sản”.

Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật
thì người khơng phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà
vắng chủ) [9].

Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý
chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người khơng phải là chủ sở hữu
cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền
sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân [9].

Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực
hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:

+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thơng qua hình thức giao dịch dân sự như bán,
đổi, tặng cho, để thừa kế;

+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản khơng
cịn trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu.

Theo một nghĩa hẹp Quyền sở hữu được hiểu là mức độ xử sự mà pháp

luật cho phép một chủ thể thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định

6

đoạt trong những điều kiện nhất định. Như vậy quyền sở hữu chính là quyền
năng dân sự của chủ thể sở hữu đối với một tài sản cụ thể và xuất hiện trên cơ
sở nội dung qui định của qui phạm pháp luật khách quan.
1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai

Sở hữu đối với đất đai là một loại hình sở hữu đặc biệt. Nó đặc biệt ở
chỗ, có một phần quyền sở hữu do nhà nước đại diện và do pháp luật định
đoạt. Tại Điều 4 Luật Đất đai (2013) quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” [3]

Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo
Hiến pháp 1959 và được khẳng định là duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó
được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992. Tại Điều 17 Hiến
pháp (1992) [3] khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài
nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà
pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước
thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp
1992). Luật Đất đai 2013 cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và
cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp.

Luật Đất đai năm 2013 quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất
đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý; Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch,
đúng mục đích sử dụng đất, đất đai sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi
trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất
xung quanh.

Với tư cách là chủ thể trong quan hệ sở hữu đất đai, nhân dân có quyền
chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình. Nhưng nhân dân khơng thể tự
mình thực hiện mà chuyển giao các quyền này cho Nhà nước. Việc quy định
“đất đai thuộc sở hữu toàn dân” thực chất bắt nguồn từ tính lịch sử của đất đai
nước ta. Đất đai nước ta là thành quả trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn

7

bao công sức, xương máu mới tạo lập và bảo vệ được vốn đất đai như ngày
nay; “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý”. Như vậy nhân dân đã trao quyền chủ sở hữu đất đai cho
Nhà nước, Nhà nước với tư cách đại diện sở hữu toàn dân quản lý đất đai.

Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Quyền của đại diện
chủ sở hữu về đất đai” (Điều 13) [3], “Thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu
về đất đai” (Điều 21) [14], “Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều
22)[3]. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực
hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm
cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm
bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện
đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và
quyền định đoạt.

Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai
thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và khơng điều kiện, không giới hạn.
Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất,
thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là
vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các
hình thức giao đất khơng thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong

những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử
dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSDĐ của
Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp
độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ
hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy
định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã
hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người
trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại.

8

Về QSDĐĐ: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài
nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện
quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần,
Nhà nước khơng thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức
cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi
mục đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; QSDĐĐ của Nhà nước
trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc
hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại.

Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và
tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ (sau đây gọi tắt là GCN). Việc
định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện
qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn
QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức
nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật [9].
1.1.3. Quyền sử dụng đất đai

Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu tồn dân về
đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo
quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên,
với các quyền năng đó, cũng khơng được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở
hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho tồn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên
thực tế.“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của
các nhà luật pháp Việt Nam. Trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái
niệm “Quyền sử dụng đất” và “Người sử dụng đất”, hay nói cách khác là
QSDĐ của người sử dụng. [10]

Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật
định: quyền chiếm hữu (thể hiện quyền được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ,

9

quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng
(thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động,
kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy
thuộc vào từng thể loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung
QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng
loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất.

Các quyền cụ thể của người sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 bao
gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ” (Điều 167 Luật Đất
đai 2013)[3]

- Quyền chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường
hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất
(nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước ni trồng thủy sản)

cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh
tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối
đất đai cơng bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có
đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng
nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là khơng có mục đích
thương mại.

- Quyền chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi
chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác,
chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện
quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp này,
người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng
với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm
tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai
vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn
của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tơ chênh lệch

10

thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất;
Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ;
mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu
không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.

- Quyền cho thuê QSDĐ: Cho thuê QSDĐ được thực hiện trong trường
hợp người có QSDĐ không sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê để sử
dụng đất đó theo quy định của pháp luật; người thuê phải trả cho chủ sử dụng
đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận
giữa bên cho thuê và bên thuê QSDĐ.

- Quyền cho thuê lại QSDĐ: Cho thuê lại QSDĐ được thực hiện trong
trường hợp người có QSDĐ là người được nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây
dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu thương mại, văn phòng... cho các tổ chức cá
nhân thuê lại QSDĐ trên đất đã hoàn thành cơ sở hạ tầng để kinh doanh, sản
xuất; Người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn
và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê lại QSDĐ.

- Quyền thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ khi
người có QSDĐ đã chết để lại QSDĐ cho những người có quan hệ thừa kế
theo di chúc hoăc theo quy định của pháp luật.

- Quyền tặng cho QSDĐ: Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển
QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ khơng phải trả tiền nhưng
có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công
lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự
mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển
nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị
trường bất động sản.

- Quyền thế chấp QSDĐ: Thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển
QSDĐ (khơng đầy đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy
đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất