Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện đak đoa, tỉnh gia lai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

LUƠNG BÁ TRỌNG

ĐÁNH GIÁ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐAK ĐOA, TỈNH GIA LAI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. PHẠM THANH QUẾ

Gia Lai, 2023

i

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Nội dung đề tài
này là những kết quả nghiên cứu, những ý tưởng khoa học được tổng hợp từ
cơng trình nghiên cứu, các cơng tác thực nghiệm, các cơng trình sản xuất do
tơi trực tiếp thực hiện.

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã
được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.

Gia Lai, ngày tháng năm 2023
NGƯỜI CAM ĐOAN

Lương Bá Trọng

ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành khố
luận/chun đề, tơi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy
cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành khố luận, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính
trọng và biết ơn sâu sắc ThS. Phạm Thanh Quế đã tận tình hướng dẫn, dành
nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập
và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Viện Quản
lý đất đai và Phát triển nông thôn, Bộ môn Quản lý đất đai - Trường Đại học
Lâm nghiệp đã tận tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và
hồn thành khố luận/chun đề.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng
Tài nguyên và Môi trường huyện Đak Đoa và Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh
Gia Lai - Chi nhánh huyện Đak Đoa đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong
suốt q trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã
tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến
khích tơi hồn thành luận án.

Gia Lai, ngày tháng năm 2023
HỌC VIÊN

Lương Bá Trọng

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC ....................................................................................................... iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ..................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................ vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................ viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chương 1. TỔNG QUAN VỀ TÀI LIỆU...................................................... 4

1.1. Cơ sở khoa học của vấn đề nghiên cứu.................................................. 4
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm về đất ............................................................. 4
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm về giá đất....................................................... 6
1.1.3. Thị trường đất đai ........................................................................... 8
1.1.4. Các loại giá đất............................................................................. 14
1.1.5. Khái quát về định giá đất .............................................................. 14
1.1.6. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở ............................................. 19

1.2. Cơ sở pháp lý của việc xác định giá đất............................................... 24
1.3. Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu ................................................ 26

1.3.1. Thực tiễn công tác định giá đất ở trên thế giới ............................ 26
1.3.2. Thực tiễn công tác định giá đất ở tại Việt Nam ............................ 29
1.3.3. Thực tiễn công tác định giá đất trên địa bàn tỉnh Gia Lai ........... 32
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 34
2.1. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................ 34
2.2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................ 34
2.2.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................... 34
2.2.2. Phạm vi nghiên cứu....................................................................... 34
2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 35

iv

2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Đak Đoa, tỉnh Gia
Lai ........................................................................................................... 35
2.3.2. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai trên địa bàn
huyện Đak Đoa, tỉnh Gia Lai .................................................................. 35
2.3.3. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Đak Đoa, tỉnh
Gia Lai .................................................................................................... 35
2.3.4. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện
Đak Đoa, tỉnh Gia Lai............................................................................. 35
2.3.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác quản lý nhà
nước về giá đất tại địa phương ............................................................... 35
2.4. Phương pháp nghiên cứu...................................................................... 36
2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ............................................ 36
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .......................................... 37
2.4.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ........................................... 38
2.4.4. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu............................................. 41
2.4.5. Phương pháp so sánh.................................................................... 43
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 48
3.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất

của huyện Đak Đoa, tỉnh Gia Lai................................................................ 48
3.1.1. Điều kiện tự nhiên huyện Đak Đoa, tỉnh Gia Lai ......................... 48
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội huyện Đak Đoa, tỉnh Gia Lai .............. 54
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện
Đak Đoa, tỉnh Gia Lai............................................................................. 59
3.2. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Đak Đoa ............................ 61
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Đak Đoa .................................. 61
3.2.2. Biến động sử dụng đất tại huyện Đak Đoa giai đoạn 2020 - 2022 .. 64
3.3. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Đak Đoa................. 67
3.3.1. Thực trạng giá đất ở đô thị trên địa bàn huyện Đak Đoa ............ 67

v

3.3.2.Thực trạng giá đất ở nông thôn trên địa bàn huyện Đak Đoa ...... 78
3.3.3. Đánh giá sự chênh lệch giá đất thị trường và giá đất Nhà nước
quy định tại huyện Đak Đoa, tỉnh Gia Lai.............................................. 82
3.4. Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện
Đak Đoa....................................................................................................... 89
3.4.1. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện
Đak Đoa .................................................................................................. 89
3.4.2. Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở trên địa
bàn huyện Đak Đoa................................................................................. 90
3.5. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý giá đất tại
địa phương .................................................................................................. 96
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ XUẤT .......................................................................... 99
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................... 101
PHỤ LỤC

vi

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt

BĐS Bất động sản

NĐ - CP Nghị định - Chính phủ

PTNMT Phòng Tài nguyên và Môi trường

QĐ Quyết định

QH Quốc Hội

TP Thành phố

TT - BTC Thông tư - Bộ Tài chính

TT-BTNMT Thơng tư - Bộ Tài ngun và Mơi trường

UBND Ủy ban nhân dân

THCS Trung học cơ sở

THPT Trung học phổ thông

TTBD-ĐBDC Trung tâm bồi dưỡng đại biểu dân cử

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1. Số lượng cán bộ điều tra các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ........... 38
Bảng 2.2. Số lượng các hộ điều tra yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ................. 40
Bảng 2.3. Thang đo, hệ số và chỉ số đánh giá các yếu tố ảnh hưởng ............. 42
Bảng 3.1. Biến động đất đai tại huyện Đak Đoa giai đoạn 2020 - 2022 ........ 64
Bảng 3.2. Bảng giá đất ở đô thị tại một số tuyến đường của huyện Đak Đoa 68
Bảng 3.3. Chênh lệch giá đất ở khu vực có điều kiện KT- XH phát triển
(VND/m2) ........................................................................................................ 70
Bảng 3.4. Chênh lệch giá đất ở khu vực có điều kiện KT - XH khá (VND/m2) 72
Bảng 3.5. Chênh lệch giá đất ở khu vực có điều kiện KT - XH kém ............. 73
Bảng 3.6. Chênh lệch giá đất ở theo giá quy định tại các vị trí ...................... 74
Bảng 3.7. Giá đất ở nông thôn tại các xã nghiên cứu của huyện Đak Đoa (mức
giá đồng/m2) .................................................................................................... 78
Bảng 3.8. Chênh lệch giá đất ở trên địa bàn xã Tân Bình .............................. 80
Bảng 3.9. Chênh lệch giá đất ở trên địa bàn xã Hà Bầu ................................. 81
Bảng 3.10. Chênh lệch giá đất ở trên địa bàn xã Hà Đông............................. 81
Bảng 3.11. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Đak Đoa89
Bảng 3.12. Kết quả phân tích độ tin cậy của thang đo.................................... 91
Bảng 3.13. Kết quả kiểm định KMO và Bartlett’s Test ................................. 92
Bảng 3.14. Trị số Eigenvalue và tổng phương sai giải thích .......................... 93
Bảng 3.15. Kết quả phân tích hồi quy tuyến tính............................................ 95
Bảng 3.16. Mức độ ảnh hưởng của các nhóm yếu tố...................................... 96

viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1. Sơ đồ vị trí địa lý huyện Đak Đoa, tỉnh Gia Lai ............................. 49
Hình 3.2. Cơ cấu sử dụng đất huyện Đak Đoa, tỉnh Gia Lai .......................... 61

Hình 3.3. Hiện trạng sử dụng đất theo đơn vị hành chính cấp xã................... 62
Hình 3.4. Hiện trạng đất ở trên địa bàn huyện Đak Đoa................................. 63
Hình 3.5. Diện tích đất ở nơng thơn theo khu vực hành chính cấp xã (ha) .... 63
Hình 3.6. Chênh lệch mức giá đất ở tại các vị trí trên đường Nguyễn Huệ,
đoạn từ đường A3 và Lê Q Đơn đến Đinh Tiên Hồng - Phan Đình Phùng
(mức giá triệu đồng/m2). ................................................................................. 83
Hình 3.7. Chênh lệch mức giá đất ở tại các vị trí trên đường Wừu đoạn từ Lê
Lợi đến Đinh Tiên Hoàng (mức giá triệu đồng/m2)........................................ 83
Hình 3.8. Chênh lệch mức giá đất ở tại các vị trí trên đường Phan Đình Phùng
đoạn từ Nguyễn Huệ đến đầu ranh giới trường tiểu học số 1, thị trấn Đak Đoa
(mức giá triệu đồng/m2). ................................................................................. 84
Hình 3.9. Chênh lệch mức giá đất ở tại các vị trí trên đường Lê Lợi, đoạn từ
đường Nơ Trang Long đến đường Trần Phú (mức giá triệu đồng/m2)........... 84
Hình 3.10. Chênh lệch mức giá đất ở tại các vị trí trên đường Nguyễn Huệ,
đoạn từ đường Nguyễn Du và đầu ranh giới đường Tiểu học số 2 đến đường
Trần Hưng Đạo và đường Phan Chu Trinh (mức giá triệu đồng/m2). ............ 85
Hình 3.11. Chênh lệch mức giá đất ở tại các vị trí trên đường Quy hoạch dẫn
vào sân Golf, khu biệt thự FLC đoạn từ đường Nguyễn Huệ đến đường liên xã
(mức giá triệu đồng/m2). ................................................................................. 85
Hình 3.12. Chênh lệch mức giá đất ở tại các vị trí trên đường Nay Der đoạn từ
đường Nguyễn Huệ đến đường Âu Cơ (mức giá triệu đồng/m2).................... 86
Hình 3.13. Chênh lệch mức giá đất ở tại các vị trí trên đường Ngơ Gia Tự đoạn
từ đường Duy Tân đến đường Trần Bình Trọng (mức giá triệu đồng/m2)........86
Hình 3.14. Chênh lệch mức giá đất ở tại các vị trí trên tồn bộ tuyến đường
thuộc thôn Ngol (mức giá triệu đồng/m2). ...................................................... 87

ix

Hình 3.15. Chênh lệch mức giá đất ở tại các vị trí tại xã Tân Bình (mức giá
triệu đồng/m2).................................................................................................. 87

Hình 3.16. Chênh lệch mức giá đất ở tại các vị trí tại xã Hà Bầu (mức giá triệu
đồng/m2). ......................................................................................................... 88
Hình 3.17. Chênh lệch mức giá đất ở tại các vị trí tại xã Hà Đông (mức giá
triệu đồng/m2).................................................................................................. 88

1

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề

Đất đai là nguồn tài nguyên có hạn, trong khi đó nhu cầu sử dụng đất
ngày càng tăng đã làm cho giá đất ln có xu hướng tăng lên. Ở Việt Nam,
việc xây dựng giá đất và quản lý giá đất là yêu cầu của công tác quản lý nhà
nước về đất đai và người sử dụng đất (tính thuế, phí, tính tiền sử dụng đất, bồi
thường khi thu hồi đất). Giá đất là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị
trường - sự quản lý của nhà nước, là công cụ kinh tế để người quản lý và sử
dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá
sự công bằng trong phân phối đất đai.

Theo nghiên cứu của Trịnh Hữu Liên và cs. (2013), Giá đất là công cụ
quan trọng để điều tiết thị trường bất động sản, để quản lý tài chính về đất đai
của Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói một cách
khác, giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp
cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng
trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình
và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật

Hiện nay giá đất đang có nhiều biến động gây khó khăn cho các cơ
quan quản lý và người dân. Giá đất thị trường không sát với giá trị thực tế.
Giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi cũng còn

nhiều bất cập dẫn đến tình trạng khó khăn cho cơng tác quản lý đất đai.

Các nghiên cứu của Phạm Thế Trịnh và cs. (2020), Trần Văn Giang và
cs. (2022), Phan Thị Thanh Huyền và cs. (2021), Phan Thanh Thảo và Phan
Trung Hiền (2021)… đã chỉ ra rằng khoảng cách đến trung tâm, vị trí, kích
thước của thửa đất, tình hình phát triển kinh tế và giao thơng đều có ảnh
hưởng đến giá đất.

2

Huyện Đak Đoa nằm ở phía Đơng của tỉnh Gia Lai, cách thành phố
Pleiku 15km, có tổng diện tích tự nhiên là 98.530,49 ha, nhờ lợi thế vị trí nằm
trên quốc lộ 19, tiếp giáp thành phố Pleiku cùng với xu thế đơ thị hóa, nên
huyện đang thu hút nhiều nguồn dự án đầu tư bên ngoài vào như các dự án
trại heo, điện gió, trang trại,... Nhờ vậy hệ thống cơ sở hạ tầng ngày càng
được tập trung đầu tư, góp phần vào phát triển kinh tế xã hội. Do vậy, giá đất
ở trên địa bàn những năm gần đây tăng lên gấp nhiều lần trước kia, đặc biệt
trong thời kỳ “sốt” đất năm 2021 - 2022 với sự ảnh hưởng mạnh mẽ của Dự
án Quần thể du lịch nghỉ dưỡng sinh thái FLC Gia Lai. Điều này gây ra tình
trạng giá đất ở trong bảng giá (chủ yếu sử dụng để tính thuế, phí) và giá đất cụ
thể phục vụ bồi thường và tính tiền sử dụng đất khi giao đất, công nhận quyền
sử dụng đất chưa phù hợp với giá thị trường. Xuất phát từ thực tế trong việc
nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện là hết sức
cần thiết. Vì vậy, tơi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá một số yếu tố
ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Đak Đoa, tỉnh Gia Lai”.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu của đề tài
2.1.1. Mục tiêu tổng quát

Trên cơ sở đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn

huyện Đak Đoa, tỉnh Gia Lai, từ đó đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện cơng
tác xác định giá đất tại địa phương.
2.1.2. Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Đak Đoa, tỉnh
Gia Lai.

- Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện
Đak Đoa, tỉnh Gia Lai.

- Đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác xác định giá đất ở trên
địa bàn huyện Đak Đoa, tỉnh Gia Lai.

3

3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học

Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố
đến giá đất ở góp phần bổ sung và hồn thiện cơ sở lý luận đối với công tác
quản lý nhà nước về giá đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn

Phân tích những yếu tố ảnh hưởng và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố
đến giá đất ở trên địa bàn huyện Đak Đoa, tỉnh Gia Lai. Từ đó đề xuất giải
pháp cụ thể góp phần hồn hồn thiện cơng tác quản lý nhà nước về giá đất ở
tại địa phương được phù hợp hơn với giá thị trường.

Kết quả nghiên cứu có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho các nhà
khoa học, nhà quản lý, người học và những người khác quan tâm đến giá đất,

các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở. Đặc biệt các giải pháp được đề xuất có
thể để các nhà quản lý tại địa phương tham khảo nhằm hồn thiện cơng tác
xác định giá đất phù hợp với thị trường thực tế tại địa phương

4

Chương 1.
TỔNG QUAN VỀ TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở khoa học của vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm về đất
1.1.1.1. Khái niệm về đất

Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các
thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự
đốn được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của
các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa
mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của
con người (Quốc hội, 2013).

Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các cơng trình phục vụ cho
đời sống; đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu
dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công
nhận là đất ở. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đơ thị. Trong đó:

Đất ở đô thị là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các cơng trình được
quy định để phục vụ đời sống sinh hoạt của cư dân đô thị trong cùng một thửa
đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng đơ thị đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Như vậy, đất ở tại đô thị cũng
hiểu theo nghĩa hẹp với khn khổ là thửa đất có nhà ở, các cơng trình xây

dựng nhằm phục vụ cuộc sống, sinh hoạt của người dân ở đô thị. Trước đây,
khái niệm đất khu dân cư đô thị được hiểu theo nghĩa rất rộng, bao gồm nhiều
loại đất, trong đó có đất ở tại đơ thị. Theo quy định của Luật đất đai năm
2013, đất ở tại đô thị được cụ thể hoá và giao cho nhiều đối tượng trong nước
và nước ngoài sử dụng để xây nhà bán hoặc cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu
nhà ở cho người dân đô thị.

5

Đất ở nông thôn là đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông
thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các cơng trình phục vụ đời sống,
vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy
hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nơng thơn đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
1.1.1.2. Đặc điểm về đất đai

Theo Khoản 4, Điều 4 Thông tư 14/2012/TT-BTNMT (Bộ TNMT,
2012): Đặc điểm đất đai là thuộc tính của đất, có thể đo lường hoặc ước lượng
trong quá trình điều tra, bao gồm cả điều tra thông thường cũng như bằng
cách thống kê tài nguyên thiên nhiên như: loại đất, độ dốc, độ dày tầng đất
mịn, lượng mưa, độ ẩm, điều kiện tưới, điều kiện tiêu nước,…

Như vậy, đất đai sở hữu những đặc điểm như sau:
- Đất đai có tính cố định, khơng thể di chuyển, tính cố định vị trí
quyết định giới hạn theo không gian và chịu sự chi phối của các yếu tố mơi
trường nơi có đất. Đặc biệt, đất đai khơng thể sinh sản chính vì vậy đây là
tài sản có hạn.
- Giá trị của đất đai phụ thuộc vào vị trí, khu vực. Ở những khu vực
nơng thơn, giá trị sẽ thấp hơn so với đất ở khu vực thành thị, sầm uất, có tiềm
năng kinh tế.

- Đất đai là tài sản khơng hao mòn theo thời gian mà có xu hướng tăng
giá trị theo năm tháng
- Đất đai có tính đa dạng phong phú tùy thuộc vào mục đích sử dụng
đất và quy trình cải tạo đất cho phù hợp với nhu cầu
- Đất đai là tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người, chính
vì hoạt động lao động sẽ làm thay đổi tính chất đất, từ đất hoang chuyển thành
sử dụng được hoặc chuyển quyền sử dụng đất
- Đất đai được xem là một hàng hóa đặc biệt, được trao đổi, mua bán,
chuyển nhượng trên thị trường đất đai hiện nay.

6

1.1.2. Khái niệm, đặc điểm về giá đất
1.1.2.1. Khái niệm về giá đất

Theo Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, quy định:” Giá đất là
giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.

Căn cứ Khoản 3 Điều 3 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5
năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất: Giá đất phổ biến trên thị trường
là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển
nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ
chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực
và trong một khoảng thời gian nhất định.

Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sử dụng đất,
chính là mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất nào đó trong khơng gian và thời
gian xác định. Giá đất được hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất
hàng hóa như: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh. Nó
dựa trên giá trị của đất nhưng khơng phải bằng giá trị và quy luật cạnh tranh.

Nó dựa trên giá trị của đất nhưng không phải bằng giá trị và được thể hiện ra
bên ngoài bằng giá cả. Giá cả được xác định trên thị trường thể hiện bằng tiền
và chính sự khơng ổn định của đồng tiền và thị trường dẫn đến giá đất không
ổn định.

Nhà nước phải chủ động điều tiết giá đất trên thị trường bằng quan hệ
cung cầu, đảm bảo việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Đồng
thời, bỏ khung giá đất, Chính phủ chỉ nên quy định nguyên tắc, phương pháp
xác định giá đất để UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất sao cho ngang bằng
với giá thị trường. Trong đó, bảng giá được xây dựng chi tiết theo từng vị trí,
vùng, mục đích sử dụng và điều chỉnh kịp thời khi có biến động. Phải đổi mới
phương thức xác định giá đất theo hướng phân loại đất theo khả năng sinh lời
để có hướng điều tiết thu hiệu quả. Ngoài ra, cần quy định cụ thể việc định giá
đất và thẩm định giá đất phải do một tổ chức/cơ quan độc lập với cơ quan
hành chính Nhà nước thực hiện.

7

1.1.2.2. Đặc điểm giá đất
Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, so với những loại hàng hóa thơng

thường khác, giá cả đất đai có những đặc điểm riêng biệt như:
Giá đất không chỉ được biểu hiện trực tiếp mà nó còn được thể hiện qua

hình thức th và hình thành giá thuê đất quan hệ giữa giá đất và tiền thuê đất
cũng tương tự như quan hệ giữa vốn đầu tư và lợi nhuận, chỉ cần biết được tỷ
suất lợi nhuận hồn vốn là có thể tính ra được.

Sự hình thành giá đất là một q trình lâu dài và khơng thể theo một
tiêu chuẩn đơn giản như các hàng hóa thơng thường, do tính khác biệt rất lớn

nên khơng thể hình thành một thị trường hồn chỉnh một cách đơn thuần. Hơn
nữa, giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ là số phản ánh giá trị
tài nguyên thiên nhiên hoặc khối lượng vốn đầu tư mang tính khống chế.

Khác với quy luật cung - cầu thông thường, giá đất chủ yếu phụ thuộc
vào nhu cầu xã hội (ngày càng tăng) vì khả năng “cung” là từ tự nhiên, ít thay
đổi và có giới hạn. Tính khu vực và tính cá biệt của giá đất lớn hơn rất nhiều
so với giá cả hàng hóa thơng thường, từ đó rất khó tiêu chuẩn hóa và nhất thể
hóa trong việc định giá đất.

Một số nguyên nhân khiến giá đất ln có xu thế tăng cao:
- Đất đai tự nhiên là có hạn mà dân số tăng khơng ngừng.
- Cơ cấu hữu cơ của nền kinh tế tăng cao làm cho bình quân tỷ suất lợi
nhuận xã hội giảm.
- Yếu tố chủ quan tác động đến giá đất mạnh và hiệu quả hơn so với giá
cả hàng hóa thơng thường.
1.1.2.3. Cơ sở khoa học của giá đất
Cơ sở khoa học hình thành giá đất bao gồm: Địa tơ, lãi suất ngân hàng,
quan hệcung cầu.
- Địa tơ: Địa tơ là hình thái theo đó quyền sở hữu đất được thực hiện về
mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho người sở hữu đất. Để chỉ rõ bản chất
của địa tô Mác đã phân chia địa tô thành: Địa tô chênh lệch, Địa tô tuyệt đối.

8

- Lãi suất ngân hàng: Như vậy lãi suất ngân hàng mà cao thì giá đất
mua vào phải giảm đi vì khi đó người dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng
đem tiền của mình gửi vào ngân hàng để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang
bằng. Ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng,
do người bán không muốn bán ra với giá thấp, họ giữ lại để thu được lớn hơn

thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng.

Từ đó có thể rút ra kết luận: Giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ
nghịch với lãi suất ngân hàng

- Quan hệ cung, cầu: Hàng hóa thơng qua trao đổi bn bán trên thị
trường đã hình thành mối quan hệ biện chứng giữa cung và cầu, giữa sản xuất
và tiêu dùng. Trong mối quan hệ đó thể hiện sự tối đa hóa lợi ích giữa người
sản xuất và người tiêu dùng thơng qua sự hình thành, vận động của giá cả.

Theo Điều 55 - Luật Đất đai 2003, giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây: Do Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương quy định; Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có
sử dụng đất; Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có
liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1.1.3. Thị trường đất đai
1.1.3.1. Khái niệm thị trường đất đai

Thị trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan
hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng
hóa. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản
ánh thông qua trao đổi và lưu thơng hàng hóa cùng quan hệ kinh tế và mối
liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường
hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hóa.

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị
trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa

9

rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn
ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định.
Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan
trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành
quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo
hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước ta. Tại
điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu”, do đó khơng tồn tại thị trường chuyển quyền sở
hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa
chung là quyền sử dụng đất.
1.1.3.2. Đặc điểm thị trường đất đai

a. Thị trường đất đai là thị trường khơng hồn hảo
Thị trường đất đai là thị trường khơng hồn hảo theo các tiêu chuẩn
hồn hảo của thị trường trong thuyết kinh tế. Một thị trường hoàn hảo là thị
trường khi ổn định, người mua và bán nắm được thơng tin đầy đủ, khơng có
sự thúc ép mua và bán, thì giá trị thị trường, giá cả thị trường, và giá trị trao
đổi là giống nhau. Khi không thỏa mãn những điều kiện trên thì giá trị và giá
cả có thể khác nhau đó là thị trường khơng hoàn hảo.
Trong thị trường hồn hảo đòi hỏi tính thuần nhất của các vật thể được
trao đổi mua bán, nhưng trong thị trường đất đai từng lơ/thửa đất là độc đáo, ít
nhất về mặt vị trí. Đồng thời số lượng người tham gia thị trường đất đai khơng
nhiều và chỉ nắm được ít thơng tin (chưa đầy đủ). Ngồi ra, thị trường đất đai
có tính xác định và phân hóa cao theo như kiểu, loại đất. Cung về đất đai là
tương đối cố định, trong khi đó cầu về đất đai hồn tồn khơng ổn định. Mức
độ hồn hảo của thị trường đất đai thấp hơn thị trường hàng hóa tiêu dùng và
các thị trường tư liệu sản xuất khác, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của nhà
nước, đặc biệt trong công tác quy hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển hạ
tầng kinh tế - kỹ thuật, phát triển đô thị, khu dân cư, khu kinh tế tập trung…).

10

b. Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền
Đất đai là tài nguyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể
tái tạo được của đất làm cho cung của đất không đổi. Đồng thời những nhu
cầu về đất đai ngày càng tăng làm cho thị trường đất đai trở thành thị trường
cung độc quyền, yếu tố đầu cơ trong thị trường đất đai ln tồn tại khi có cơ
hội. Trong điều kiện một thị trường thơng thống, thì đầu cơ có phần tích cực
trong việc phá vỡ sự cân bằng tĩnh và kích thích các hành vi của các bên tham
gia nhằm tạo lập thế cân bằng mới, đồng thời cũng phát sinh những tác động
tiêu cực như tăng giá, tăng nợ ở mức thái quá. Kinh nghiệm nhiều nước cho
thấy việc đầu cơ vào đất đai hoặc bất động sản có thể làm vỡ thế cân bằng
phát triển, “tạo ra tam giác nợ” gồm các bên ngân hàng, dân cư và các nhà
đầu tư kinh doanh, gây nhiều hậu quả về mặt kinh tế và xã hội.
Hàng hóa đất đai có liên quan trực tiếp đến tích lũy tài sản cố định, trở
thành yếu tố đầu vào rất quan trọng của các ngành sản xuất kinh doanh. Việc
khai thông thị trường đất đai sẽ tạo điều kiện thuận lợi không chỉ cho các nhà
kinh doanh đất đai mà cả với các tổ chức sử dụng hàng hóa đất đai vào kinh
doanh trong các lĩnh vực sản xuất, dịch vụ một cách hiệu quả.
Tất cả các tổ chức sản xuất kinh doanh và tuyệt đại bộ phận hộ dân cư
đều có nhu cầu tham gia vào thị trường đất đai với tư cách người mua, người
bán, người cho thuê hoặc thuê, người giao hoặc nhận thừa kế, người thế chấp,
hoặc nhận thế chấp, người phát mại. đất đai hàng hoá. Do cơ cấu cung - cầu
rất đa dạng, cùng với các chính sách từ phía Nhà nước áp dụng đối với các đối
tượng khác nhau nên thị trường đất đai dễ bị phân khúc, nếu thiếu sự phối hợp
đồng bộ sẽ tạo ra những biệt lập làm giảm tính hiệu quả của thị trường này.
Ở nước ta quyền sở hữu đất đai thuộc về Nhà nước (sở hữu tồn dân về
đất đai), vì vậy, khơng có thị trường quyền sở hữu đất đai mà chỉ có thị
trường quyền sử dụng đất. Các hoạt động giao dịch trên thị trường bất động