Tiểu Luận - Kinh Doanh Bất Động Sản - Đề Tài - Nhận Diện Các Dạng Vi Phạm Nghĩa Vụ Phổ Biến Của Các Chủ Thể Kinh Doanh Bđs

<span class="text_page_counter">Trang 1</span><div class="page_container" data-page="1">

<b>MỞ ĐẦU</b>

Đất đai, nhà ở...là những nhu cầu tất yếu trong đời sống sinh hoạt của con người. Ngày nay khi dân số tăng nhanh thì cầu về đất ở, nhà ở ngày càng nhiều. Do đó khi giao dịch mua bán loại hàng hóa đặc biệt này diễn ra phức tạp và khó tránh khỏi những sai lầm theo quy định của pháp luật. Điều này hoàn toàn xuất phát từ nhận thức của cả người bán lẫn người mua. Nhận thấy vấn đề này có tầm ảnh hưởng lớn tới cộng đồng dân cư nên

<i><b>nhóm em đã chọn đề tài: “Nhận diện các dạng vi phạm nghĩa vụ phổ biến của các chủthể kinh doanh BĐS. Đề xuất các giải pháp có tính khả thi cho người dân khi thamgia giao dịch kinh doanh BĐS với chủ đầu tư để hạn chế các rủi ro cho họ”</b></i>

</div><span class="text_page_counter">Trang 2</span><div class="page_container" data-page="2">

<b>NỘI DUNG</b>

<b>I. Khái quát chung về thị trường bất động sản1. Khái niệm bất động sản</b>

Hiện nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ La mã, tức là phân loại tài sản thành “Bất động sản” và “Động sản”. Như vậy BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như các cơng trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và cơng năng được xác định.

Nước ta cũng theo quan điểm đó và trong Bộ luật Dân sự 2005 quy định “Bất động sản (BĐS) là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” (Điều 174).

<b>2. Phân loại</b>

BĐS được chia thành nhiều loại, với đặc điểm và yêu cầu sử dụng rất khác nhau. Trong quá trình quản lý cần phân loại BĐS theo đặc điểm hình thành và khả năng tham gia thị trường của từng loại để bảo đảm cho việc xây dựng chính sách phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với tình hình thực tế. Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành ba nhóm: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS khơng đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.

<b>Nhóm 1: BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và cơng trình</b>

thương mại-dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v.. Trong nhóm BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến q trình cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước cũng như phát triển đơ thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như trên thế giới.

</div><span class="text_page_counter">Trang 3</span><div class="page_container" data-page="3">

<b>Nhóm 2: BĐS khơng đầu tư xây dựng: BĐS thuộc nhóm này chủ yếu là đất nông</b>

nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v..

<b> Nhóm 3: BĐS đặc biệt là những BĐS như các cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản</b>

văn hố vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v…

<b>3. Điều kiện để đưa Bất động sản vào kinh doanh trong thị trường Bất động sản</b>

<i> Căn cứ vào Điều 5 luật kinh doanh BĐS năm 2014 quy định: “Các loại bất động</i>

<i>sản đưa vào kinh doanh</i>

<i>Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này (sau đây gọi làbất động sản) bao gồm:</i>

<i>1. Nhà, cơng trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;</i>

<i>2. Nhà, cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;</i>

<i>3. Nhà, cơng trình xây dựng là tài sản cơng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chophép đưa vào kinh doanh;</i>

<i>4. Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theoquy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất”</i>

<i><b> Theo Điều 9 của luật này quy định về: “Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh</b></i>

<i><b>doanh như sau: </b></i>

<i> 1. Nhà, cơng trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau:a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứngnhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, cơng trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tưkinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quyđịnh của pháp luật về đất đai;”</i>

Đây là một trong những điều kiện rất cần thiết với một cơng trình xây dựng hoặc nhà ở nhằm bảo đảm tốt nhất sự rõ ràng về lịch sử của ngôi nhà hay công trình xây đựng đó, từ đó đảm bảo lợi ích cho các bên liên quan.

<i>b) “Khơng có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng</i>

<i>gắn liền với đất;”,</i>

Giống như kết cấu xây dựng, nhà ở là BĐS là vật không thể di chuyển hay che dấu được. Do BĐS rất có giá trị nên rất nhiều người muốn có quyền sở hữu. Quyền sở hữu xuất hiện như một công cụ pháp lý chứng minh ai là người có quyền sở hữu BĐS. Tuy nhiên trải qua nhiều năm các nhà ở hay cơng trình xây dựng có thể thay đổi chủ qua tay hàng chục lần. Tại bất cứ thời điểm nào chuyển quyền sở hữu, có thể phát sinh ra

</div><span class="text_page_counter">Trang 4</span><div class="page_container" data-page="4">

chuyeebnr quyền không rõ ràng gây khiếu kiện về quyền sở hữu và dẫn đến nhiều bất cập gây tranh cãi. Vì vậy, để tránh gây tranh cãi, kiện tục mà pháp luật đã quy định.

<i>“c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án”.</i>

Kê biên tài san, tài sản chấp nhận hành quyết theo quyết định hành chính là biện pháp cưỡng chế xử phạt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được áp dụng khi người phải thi hành án, nguoi vi phạm phải có trách nhiệm, thi hành nghĩa vụ phải trả tiền và mặc dù người này có điều kiện thi hành án nhưng khơng tự nguyện thi hành án. Như vay, đây là điều kiện không thể thiếu đối với nhà ở, cơng trình xây dựng đưa vào kinh doanh BĐS tránh ảnh hưởng đến quyền lợi của những người liên quan

<i> “2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện</i>

<i>sau đây:</i>

<i>“a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai;</i>

<i> Quyền sử dụng đất là quyền sở hữu mang tính chất vơ hình, no khoong hiện hữu nhưmột cơng trình, hay một ngơi nhà. Chính về thế khí có các giao dịch mua bán đất sảy rathì rất cần thiết phải có các giấy tờ hợp lệ chứng minh một quyền sử dụng đất là hợppháp. Nếu như không có giáy tờ hợp pháp chứng mình quyền sử dụng đát thì giao dịchđó khơng sảy ra được. Chính vi vậy pháp luật quy định về vấn đề này nhằm bảm đảm sựcông bằng, minh bạch cho BĐS cần giao dịch.</i>

<i>b) Khơng có tranh chấp về quyền sử dụng đất;”</i>

Cũng như nhà ở. Cơn trình xây dựng thì quyền sử dụng đát cũng khơng thể có tranh chấp. Xuất phát từ nhu cầu giao dịch BĐS giữa các bên mà pháp luật quy đinh quyền sử dụng đất khơng có tranh chấp nhằm tạo sự thuận lợi trong giao dịch giữa các bên, sự tranh chấp về quyền sử dụng đất khiến cho giao dịch không thực hiện được.

<i>“c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất”.</i>

Quyền sử dụng đất là quyền của chủ sở hữu mảnh đất nhằm sử dụng vào một mục đích nhất định. Tuy nhiên quyền sử dụng này phải trong thời hạn sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. Nếu như hết thời hạn sử dụng đất mà có giao dịch mua bán hay chuyển nhượng BĐS thì khơng thể thực hiện được, bởi vì quyền sử dụng đất này là trái quy định của pháp luật.

<b>II. Các dạng vi phạm nghĩa vụ phổ biến của các chủ thể kinh doanh Bất động sản</b>

<i><b>1. Chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản </b></i>

<i>1.1. Cá nhân và doanh nghiệp</i>

</div><span class="text_page_counter">Trang 5</span><div class="page_container" data-page="5">

<i>Cá nhân: Các cá nhân sở hữu BĐS (sở hữu nhà ở, có quyển sử dụng đất…) tham</i>

gia vào TTBĐS với tư cách là người bán, người cho thuê...Ngược lại, có một số cá nhân có nhu cầu sử dụng BĐS vào đời sống sinh hoạt cá nhân hoặc sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh sẽ tham gia giao dịch trên thị trường với tư cách là người mua hoặc người đi thuê BĐS… Đây là chủ thể năng động nhất, họ luôn tìm tịi khả năng sinh lời cao trên cơ sở chi phí thấp nhất về thời gian và tiền bạc.

<i><b>Doanh nghiệp: Các doanh nghiệp này được tổ chức thành nhiều loại khác nhau:</b></i>

Doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng, doanh nghiệp phát triển đất… đây là các chủ thể tạo ra hàng hoá BĐS cho thị trường.

<i>1.2. Nhà nước và nhà thầu</i>

<i><b>Nhà nước: Sự tham gia của Nhà nước vào TTBĐS được thể hiện chủ yếu trên hai</b></i>

mặt: Tạo ra môi trường pháp lý cho hoạt động của TTBĐS và tham gia quản lý hoạt động trên TTBĐS. Nhà nước là chủ thể chịu trách nhiệm xây dựng hệ thống luật pháp, tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt động của TTBĐS. Nhà nước tham gia TTBĐS với tư cách là người quản lý vĩ mô đối với các hoạt động của TTBĐS. Nhà nước quản lý và giám sát thông qua các biện pháp (chủ yếu là biện pháp kinh tế, tài chính) để thúc đẩy TTBĐS phát triển. Đồng thời sử dụng các đòn bẩy kinh tế khác để điều tiết quan hệ cung, cầu và giá cả BĐS.

Ngoài ra, Nhà nước có thể cung cấp một số dịch vụ cho các giao dịch trên TTBĐS như cung cấp hệ thống thông tin vể BĐS, tham gia giao dịch trên TTBĐS như các chủ thể khác để đáp ứng nhu cầu về BĐS trong việc thực hiện các chức năng quản lý Nhà nước.

<i><b>Nhà thầu: Nhà thầu (thường là nhà thầu xây dựng) là chủ thể trực tiếp tạo ra các</b></i>

cơng trình xây dựng: Nhà ở, cơng trình cơng nghiệp, thương mại, dịch vụ… để tạo ra hàng hoá BĐS cho thị trường. Họ là những chủ thể chuyển đổi các thiết kế trên giấy tờ, bản vẽ thành các cơng trình trong thực tế. Người kinh doanh BĐS cần đến nhà thầu xây dựng để thi công xây dựng cơng trình. Nhà tổng thầu xây dựng có thể chia nhỏ gói thầu cho các nhà thầu phụ để thực hiện việc xây dựng theo từng chuyên ngành cụ thể. Việc lựa chọn nhà thầu được thực hiện thông qua đấu thầu hoặc chỉ định thầu.

<i>1.3. Các tổ chức mơi giới, tư vấn và tài chính</i>

<i><b>Các tổ chức mơi giới, tư vấn: Giá cả của hàng hoá BĐS chịu tác động của nhiều</b></i>

yếu tố. Trên TTBĐS thông tin thường khơng hồn hảo. Thêm vào đó, việc quản lý BĐS

</div><span class="text_page_counter">Trang 6</span><div class="page_container" data-page="6">

tương đối phức tạp. Chính vì vậy, khi mua bán giao dịch BĐS, cả bên bán lẫn bên mua đểu phải cần đến dịch vụ của các chuyên gia tư vấn như: Kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng tư vấn về thiết kế, thi công, lắp đặt; chuyên gia kế toán tư vấn việc hạch toán tài chính, tư vấn thuế; chuyên gia định giá để xác định giá BĐS trong quá trình giao dịch, xác định mức giá mua bán, cho thuê; chuyên gia môi giới để giúp hai bên mua bán gặp nhau giao dịch, giúp làm hợp đồng mua bán hoặc thuê, dự báo giá cả; chuyên gia vệ luật pháp tư vấn về các vấn để liên quan đến luật pháp…Tuy giá cả của các chuyên gia ước tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng những người này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm và kiến thức chun mơn, nắm được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật vể BĐS…, nên có thể giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch BĐS thoả mãn được mục đích đặt ra.

Các chủ thể loại này (chuyên gia tư vấn, môi giới BĐS) thường hoạt động trong các tổ chức chuyên về môi giới, tư vấn vế BĐS.Các tổ chức mơi giới, tư vấn có vai trị rất lớn đối với TTBĐS.Các tổ chức này góp phần quan trọng vào việc kích thích TTBĐS phát triển.Kinh nghiệm cho thấy rằng các tổ chức mơi giới kém phát triển thì sự vận hành của TTBĐS kém hiệu quả, chi phí giao dịch BĐS cao. TTBĐS càng phát triển thì hệ thống các tổ chức tư vấn, môi giới BĐS càng phát triển theo hướng chun mơn hố.Tổ chức đào tạo chun gia cho hoạt động của TTBĐS. Đặc biệt là chuyên gia về đo đạc, lập bản đồ địa chính, lập hồ sơ xây dựng quy hoạch chi tiết phát triển đô thị, tư vấn, môi giới định giá, trọng tài, tín dụng, thơng tin…về giao dịch BĐS.

<i><b>Các tổ chức tài chính: Hoạt động kinh doanh BĐS địi hỏi phải có nguồn vốn lớn.</b></i>

Vì vậy, cần phải huy động vốn từ các tổ chức tài chính hoạt động trên thị trường vốn, trong đó chủ yếu là các ngân hàng. Do đặc tính khơng thể di dời, lâu bền và có giá trị lớn của BĐS nên BĐS thường được dùng làm tài sản thế chấp. Vì vậy, ngân hàng thường dựa vào TTBĐS để xác định giá BĐS làm tài sản thế chấp. Khi khoản vay khơng có khả năng hoàn trả, ngân hàng sẽ phát mại BĐS là tài sản thế chấp. Trong trường hợp này, ngân hàng tham gia trực tiếp vào một TTBĐS. Mặt khác, bản thân các ngân hàng cũng trực tiếp tham gia vào đầu tư, kinh doanh trên TTBĐS, thậm chí tổ chức riêng một bộ phận để chuyên doanh về BĐS.

<b>2. Các dạng vi phạm nghĩa vụ phổ biến của các chủ thể kinh doanh Bất động sản</b>

<i><b>2.1. Hoạt động mua bán nhà, cơng trình xây dựng đã có sẵn </b></i>

Nhà, cơng trình xây dựng được mua bán bao gồm nhà, cơng trình xây dựng đã có sẵn, đang xây dựng hoặc được hình thành trong tương lai theo dự án, thiết kế và tiến độ

</div><span class="text_page_counter">Trang 7</span><div class="page_container" data-page="7">

đã được phê duyệt. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, cơng trình xây dựng thơng qua sàn giao dịch bất động sản. Việc bán nhà, cơng trình xây dựng phải kèm theo chuyển quyền sử dụng đất được quy định theo Điều 19, luật kinh doanh bất động sản năm 2014: “Nguyên tắc mua bán nhà:

<i>a) Đối với biệt thự, nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đồng thời chuyển quyền sử dụngđất;</i>

<i>b) Đối với nhà ở, cơng trình xây dựng khác thì việc chuyển quyền sử dụng đất đượcthực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai”. </i>

Các chủ thể kinh doanh bất động sản nếu không thực hiện đúng các nguyên tắc sau thì được coi là vi phạm nghĩa vụ của hoạt động mua bán nhà, cơng trình xây dựng có sẵn: Đối với nhà ở, cơng trình xây dựng khác thì việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp bán căn hộ chung cư hoặc một phần nhà chung cư thì phải gắn với quyền sử dụng đất, các phần sử dụng chung và các trang bị, thiết bị trong nhà thuộc sở hữu chung.

Bán nhà, cơng trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà, cơng trình xây dựng; hồ sơ về nhà, cơng trình xây dựng gồm các giấy tờ về việc tạo lập, quyền sở hữu, quá trình thay đổi và tình trạng pháp lý của nhà, cơng trình xây dựng.

Việc mua bán nhà, cơng trình xây dựng phải được lập thành hợp đồng theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp bán nhà, cơng trình xây dựng được hình thành trong tương lai thì các bên phải thỏa thuận trong hợp đồng về giá mua bán tại thời điểm ký hợp đồng, không phụ thuộc thời điểm giao nhà, cơng trình xây dựng.

Như vậy, để tránh vi phạm về nghĩa vụ phổ biến của các chủ thể trong kinh doanh bất động sản thì các nhà đầu tư, các khách hàng luôn phải cân nhắc, tham khảo kĩ lưỡng trước để đưa ra quyết định và giao kết hợp đồng. Bởi vì, Nhà nói riêng và các cơng trình xây dựng nói chung là một tài sản có giá trị rất cao.

<i>2.2. Hoạt động cho th nhà ở, cơng trình xây dựng </i>

<i>Theo Điều 27: “Nghĩa vụ của bên cho th nhà, cơng trình xây dựng </i>

</div><span class="text_page_counter">Trang 8</span><div class="page_container" data-page="8">

<i>1. Giao nhà, công trình xây dựng cho bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng vàhướng dẫn bên thuê sử dụng nhà, công trình xây dựng theo đúng cơng năng, thiết kế.</i>

<i>2. Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà, công trình xây dựng trong thời hạnthuê.</i>

<i>3. Bảo trì, sửa chữa nhà, cơng trình xây dựng theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận;nếu bên cho th khơng bảo trì, sửa chữa nhà, cơng trình xây dựng mà gây thiệt hại chobên th thì phải bồi thường.</i>

<i>4. Khơng được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩavụ theo hợp đồng, trừ trường hợp được bên thuê đồng ý chấm dứt hợp đồng.</i>

<i>5. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.</i>

<i>6. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.7. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.”</i>

Như vậy, khi bên cho thuê không đảm bảo thực hiện đúng nghĩa vụ có trong điều luật thì được coi là vi phạm nghĩa vụ phổ biến của hợp đồng. Bởi lẽ các chủ thể kinh doanh bất động sản đều biết trước được quyền và nghãi vụ của mình khi tham gia mua bán, cho thuê bất động sản cũng như nắm được những ruit ro mà họ sẽ gặp phải. Vấn đề vi phạm nghĩa vụ diễn ra khơng ít trong thị trường bất động sản hiện nay. Điều này đòi hỏi cần có những quy định cụ thể nhằm bảo vệ quyền lợi của người th nhà, cơng trình xây dựng trước những tác động xấu của thị trường cũng như tuổi thọ của BĐS đang thuê.

<i>2.3. Hoạt động cho th mua nhà ở, cơng trình xây dựng </i>

- Đối với bên cho th mua nhà, cơng trình xây dựng

Khơng thông báo cho bên thuê mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng (nếu có), dẫ đến việc gây tổn thất, thiệt hại và tại ra những vấn đề ảnh hưởng cho bên thuê mua.

Thực hiện không đúng hoặc không đầy đủ thủ tục th mua nhà, cơng trình xây dựng theo quy định của pháp luật. Bên cho thuê phải có nghĩa vụ thực hiện đầy đủ các thủ tục đó nhằm đảm bảo cho việc th mua nhà, cơng trình xây dựng được đúng với trình tự của pháp luật.

</div><span class="text_page_counter">Trang 9</span><div class="page_container" data-page="9">

Khơng bảo quản nhà, cơng trình xây dựng đã cho thuê mua trong thời gian chưa bản giao cho bên thuê mua, dãn đến việc hỏng hóc, hư hại, không đúng với yêu cầu của bên thuê mua trong hợp đồng đã kí của hai bên, ảnh hưởng đến việc giao nhà, cơng trình xây dựng và hồ sơ có liên quan cho bên thuê mua chậm tiến độ, chất lượng khơng đảm bảo. Bên cạnh đó, việc bảo trì, sửa chữa nhà, cơng trình xây dựng khơng được thực hiện đúng kì hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng, không bồi thường thiệt hại khi do lỗi của mình gây ra.

- Đối với bên thuê mua nhà, cơng trình xây dựng

Mục đích sử dụng nhà, cơng trình xây dựng khơng đúng với mục đích ban đầu đã thảo thuận trong hợp đồng. Bên cho thuê mua không nắm bắt được việc sử dụng của bên thuê mua vào mục đích như thế nào khi khơng đúng với mục đích sử dụng ban đầu mà hai bên đã nhất trí. Mặt khác, bên th mua nhà, cơng trình xây dựng không thực hiện tốt việc bảo quản, gây hỏng và không thục hiện việc bồi thường thiệt hại, sửa chữa khi lỗi thuộc về mình. Thực hiện việc cải tạo, thay đổi, phá dỡ nhà, cơng trình xây duwngjkhi chưa được sự đồng ý của bên cho thuê mua.

Chậm thanh tốn hoặc khơng thanh tốn tiền th mua theo đúng thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.

Không thông báo cho bên cho thuê mua về việc cho người khác thuê lại 1 phần hoặc tịn bộ nhà, cơng trình xây dựng; việc chuyển nhượng hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng.

<i> 2.4. Hoạt động chuyển nhượng ,cho thuê quyền sử dụng đất</i>

- Bên chuyển nhượng, cho thuê: Họ cung cấp thông tin không đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất gây nhầm lẫn cho bên nhận chuyển nhượng và trốn tránh trách nhiệm về thơng tin mình cấp.

Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng, bên thuê quyền sử dụng đất khơng đủ diện tích, sai lệch vị trí và tình trạng, trái với thỏa thuận trong hợp đồng. Bên cạnh đó, khi có những vi phạm về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đấtgây thiệt hại cho bên nhận chuyển nhượng đã không thực hiện việc bồi thường thiệt hại do lỗi mình gây ra.

</div><span class="text_page_counter">Trang 10</span><div class="page_container" data-page="10">

Làm thủ tục đăng kí đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng.

Thực hiện nghĩa vụ tài chính khơng đúng quy định của pháp luật.

Không thông báo cho bên thuê về quyền của người thứ ba đối với đất thuê, gây ảnh hưởng đến không chỉ quyền quyền của bên thuê mà còn đối với cả quyền và lợi ích của bên thứ ba.

- Bên nhận chuyển nhượng, bên thuê quyền sử dụng đất: Bên nhận chuyển nhượng, bên th khơng thanh tốn tiền hoặc chậm thanh tốn cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức thảo thuận mà hia bên đã kí trong hợp đồng.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng. Trốn tránh việc bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra và khơng thực hiện ngjiax vụ tài chính với nhà nước theo quy định của pháp luật.

Bên th sử dụng khơng đúng mục đích, khơng đúng ranh giới và không đúng thời hạn cho thuê, hủy hoại đất gây thiệt hại đối với bên cho thuê mà không thực hiện việc bồi thường thiệt hại, có thể dẫn đến việc trả đất khơng đúng thời hạn và tình trạng của đất theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng.

<b>III. Đề xuất các giải pháp có tính khả thi cho người dân khi tham gia giao dịchKDBĐS với chủ đầu tư để hạn chế các rủi ro cho họ.</b>

Một người mua nhà cần phải thông minh sáng suốt khi quyết định mua một ngôi nhà tương lai cho mình. Có rủi ro ắt có các biện pháp phịng ngừa.

<i><b>1. Giải pháp hạn chế rủi ro về chính sách pháp lý</b></i>

Trong bất kì ngành kinh doanh nào luật pháp là rất quan trọng, nếu khơng muốn nói nó là lợi thế của nhà đầu tư. Đặc biệt là các tài sản có giá trị lớn nên rất cần có giấy tờ rõ ràng để tránh những rủi ro đáng tiếc. Hãy là một người hiểu biết về pháp luật bởi pháp luật hiện nay luôn hướng tới người mua nhà. Trong các dự án chủ thầu thường đã có những hợp đồng soạn sẵn và người mua nhà muốn mua thì phải kí vào hợp đồng. Những hợp đồng như vậy thường có những điều khoản bất lợi cho người mua nhà. Vì vậy, trước khi đặt bút kí vào hợp đồng cần phải đọc thật kĩ và đối chếu lại với luật xem có điều

</div>