Thuyết minh dự án cho thuê nhà xưởng

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.75 MB, 71 trang )

Trang 2<div class="page_container" data-page="2">

DỰ ÁN

CHO THUÊ NHÀ XƯỞNG KHU CÔNG NGHIỆP

Địa điểm: tỉnh Thái Nguyên

ĐƠN VỊ TƯ VẤN LẬP DỰ ÁNCHỦ ĐẦU TƯ

CÔNG TY CỔ PHẦN THIẾT KẾ

0918755356-0936260633Chủ tịch hội đồng quản trị

</div>Trang 3<div class="page_container" data-page="3">

MỤC LỤC

MỤC LỤC...2

CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU...5

I. GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ...5

II. MÔ TẢ SƠ BỘ THÔNG TIN DỰ ÁN...5

III. SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ...6

IV. CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ...7

V. MỤC TIÊU XÂY DỰNG DỰ ÁN...8

5.1. Mục tiêu chung...8

5.2. Mục tiêu cụ thể...9

CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰÁN...10

I. ĐỊA ĐIỂM, HÌNH THỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG...10

1.1. Địa điểm xây dựng...10

1.2. Hình thức đầu tư...10

II. NHU CẦU SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ĐẦU VÀO. 10 2.1. Nhu cầu sử dụng đất...10

2.2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án...10

III. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI VÙNG THỰC HIỆN DỰ ÁN...11

3.1. Điều kiện tự nhiên vùng thực hiện dự án...11

3.2. Điều kiện kinh tế xã hội vùng thực hiện dự án...14

3.3. Khu công nghiệp Sông Công II...17

IV. ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP CHO THUÊ...18

4.1. Bất động sản công nghiệp vẫn là điểm sáng trong năm 2023...18

4.2. Các KCN Thái Nguyên: Đóng góp quan trọng vào sự phát triển của tỉnh Thái Nguyên...22

V. QUY MÔ CỦA DỰ ÁN...24

</div>Trang 4<div class="page_container" data-page="4">

5.1. Các hạng mục xây dựng của dự án...24

5.2. Bảng tính chi phí phân bổ cho các hạng mục đầu tư...26

CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MƠ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CƠNG NGHỆ...29

I. PHÂN TÍCH QUI MƠ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH...29

II. LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT, CƠNG NGHỆ...30

2.1. Nhà xưởng cho thuê...30

2.2. Quy trình xử lý nước thải khu công nghiệp...36

CHƯƠNG IV. CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN...42

I. PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, TÁI ĐỊNH CƯ VÀ HỖ TRỢ XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG...42

1.1. Chuẩn bị mặt bằng...42

1.2. Phương án tổng thể bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư:...42

1.3. Phương án hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật...42

II. PHƯƠNG ÁN KIẾN TRÚC VÀ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH...42

2.1. Các phương án xây dựng cơng trình...42

2.2. Các phương án kiến trúc...43

III. PHƯƠNG ÁN TỔ CHỨC THỰC HIỆN...44

3.1. Phương án tổ chức thực hiện...44

3.2. Phân đoạn thực hiện và tiến độ thực hiện, hình thức quản lý...45

CHƯƠNG V. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MƠI TRƯỜNG...46

I. GIỚI THIỆU CHUNG...46

II. CÁC QUY ĐỊNH VÀ CÁC HƯỚNG DẪN VỀ MÔI TRƯỜNG...46

III. SỰ PHÙ HỢP ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN...47

IV. NHẬN DẠNG, DỰ BÁO CÁC TÁC ĐỘNG CHÍNH CỦA DỰ ÁN ĐỐI VỚI MƠI TRƯỜNG...47

4.1. Giai đoạn thi cơng xây dựng cơng trình...47

4.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng...49

</div>Trang 5<div class="page_container" data-page="5">

V. PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN VỀ QUY MÔ,

CÔNG NGHỆ SẢN XUẤT...51

VI. BIỆN PHÁP GIẢM THIỂU MÔI TRƯỜNG...51

6.1. Giai đoạn xây dựng dự án...51

6.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng...53

VII. KẾT LUẬN...55

CHƯƠNG VI. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN...56

I. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ VÀ NGUỒN VỐN...56

II. HIỆU QUẢ VỀ MẶT KINH TẾ VÀ XÃ HỘI CỦA DỰÁN...58

2.1. Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án...58

2.2. Dự kiến nguồn doanh thu và công suất thiết kế của dự án:...58

2.3. Các chi phí đầu vào của dự án:...58

2.4. Phương ánvay...59

2.5. Các thơng số tài chính của dự án...59

KẾT LUẬN...62

I. KẾT LUẬN...62

II. ĐỀ XUẤT VÀ KIẾN NGHỊ...62

PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH...63

Phụ lục 1: Tổng mức, cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án...63

Phụ lục 2: Bảng tính khấu hao hàng năm...64

Phụ lục 3: Bảng tính doanh thu và dịng tiền hàng năm...65

Phụ lục 4: Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm...66

Phụ lục 5: Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án...67

Phụ lục 6: Bảng Phân tích khả năng hồn vốn giản đơn...68

Phụ lục 7: Bảng Phân tích khả năng hồn vốn có chiết khấu...69

Phụ lục 8: Bảng Tính tốn phân tích hiện giá thuần (NPV)...70

Phụ lục 9: Bảng Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội bộ (IRR)...71

</div>Trang 6<div class="page_container" data-page="6">

CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU

I. GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ

Tên doanh nghiệp/tổ chức: CÔNG TY CỔ PHẦN THIẾT KẾ

Thông tin về người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp/tổ chức đăng kýđầu tư, gồm:

Họ tên: MÔ TẢ SƠ BỘ THÔNG TIN DỰ ÁN Tên dự án:

“Cho thuê nhà xưởng Khu công nghiệp”

Địa điểm thực hiện dự án: tỉnh Thái Nguyên.

Diện tích đất, mặt nước, mặt bằng dự kiến sử dụng: 150.000,0 m2 (15,00 ha).

Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành và khai thác. Tổng mức đầu tư của dự án: 816.839.147.000 đồng.

(Tám trăm mười sáu tỷ, tám trăm ba mươi chín triệu, một trăm bốn mươi bảynghìn đồng)

Trong đó:

+ Vốn tự có (30%) : 245.051.744.000 đồng. + Vốn vay - huy động (70%) : 571.787.403.000 đồng. Công suất thiết kế và sản phẩm/dịch vụ cung cấp:

Cho thuê nhà xưởng sản

I. SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ

Trong tình hình xã hội hóa hiện đại hóa, việc xây dựng nhà xưởng kết cấu thép theo phong cách hiện đại cũng là xu hướng mới hiện nay và cũng đã trở thành nhu cầu tất yếu của các doanh nghiệp lớn và nhỏ.

Ngoài những yếu tố căn bản trong thiết kế thi cơng như tiết kiệm chi phí, thời gian, đảm bảo chất lượng cơng trình bền vững, nắm bắt các xu hướng và thiết kế xây dựng cũng quan trọng và cần thiết không kém. Bởi một trong các

</div>Trang 7<div class="page_container" data-page="7">

yếu cầu của khách hàng với những mẫu thiết kế nhà xưởng là tính tiện nghi, và phù hợp với xu hướng.

Thời gian qua, nhằm đón sóng đầu tư nước ngồi đổ vào Việt Nam, nhiều doanh nghiệp đẩy mạnh đầu tư vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp và đây được xem là điểm sáng của thị trường bất động sản năm 2023.

Dự báo nhu cầu thuê đất công nghiệp tiếp tục sôi động trong năm nay trước bối cảnh các thủ phủ công nghiệp cũ dần lấp đầy sẽ tiếp tục khiến giá thuê đi lên, đồng thời thúc đẩy mở rộng các quỹ đất công nghiệp mới.

Savills Việt Nam dự báo nhu cầu thuê đất công nghiệp tiếp tục cao trong năm nay; trong đó, điểm đáng chú ý là xu hướng gia tăng đầu tư cho các sản phẩm chuyên biệt như nhà kho xây sẵn (RBW), nhà xưởng xây sẵn (RBF), logistics (kho bãi hậu cần), data centers (trung tâm dữ liệu),...

Theo các chuyên gia, so với một số nước Đông Nam Á, giá đất công nghiệp tại Việt Nam vẫn cịn tương đối thấp. Trong khi đó, Việt Nam có nhiều tiềm năng trở thành trung tâm cơng nghiệp hàng đầu khu vực, ngày càng nhiều nhà đầu tư nước ngồi trong lĩnh vực cơng nghệ cao, cơng nghiệp điện tử cũng chọn Việt Nam là điểm đến.

Do vậy, năm 2023 dự báo giá cho thuê bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt là tại thị trường các tỉnh, thành trên khắp cả nước.

Thị trường doanh nghiệp SMEs, DN nước ngoài dồi dào

Bên cạnh đó, với những tiêu chuẩn và quy định trong việc xây dựng nhà xưởng, nhiều câu hỏi được đặt ra:

– Liệu chi phí xây dựng nhà xưởng tiêu chuẩn có phù hợp cho các DN SMEs, các DN nước ngoài?

– Thời gian xây dựng có lâu khơng? DN có tốn nhiều thời gian chờ đợi cơng trình xây dựng xong?

Với những câu hỏi trên, sử dụng nhà xưởng tiêu chuẩn xây sẵn là giải pháp được nhiều DN lựa chọn và ưu tiên.

</div>Trang 8<div class="page_container" data-page="8">

Từ những thực tế trên, chúng tôi đã lên kế hoạch thực hiện dự án “Cho

thuê nhà xưởng Khu công nghiệp”tại tỉnh Thái Nguyênnhằm phát huy được tiềm năng thế mạnh của mình, đồng thời góp phần phát triển hệ thống hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật thiết yếu để đảm bảo phục vụ cho ngànhcho thuê nhà xưởngcủa tỉnh Thái Nguyên.

II. CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ

 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 6 năm 2014 của Quốc hội;

 Luật Xây dựng số 62/2020/QH11 ngày 17 tháng 06 năm 2020 của Quốc hội sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 06 năm 2014 của Quốc hội;

 Luật Bảo vệ môi trường số 72/2020/QH14 ngày ngày 17 tháng 11 năm 2020của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 của Quốc Hộinước CHXHCN Việt Nam;

 Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

 Luật Doanh nghiệp số 59/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

 Văn bản hợp nhất 14/VBHN-VPQH năm 2014 hợp nhất Luật thuế thu nhập doanh nghiệp do văn phòng quốc hội ban hành;

 Nghị định số 31/2021/NĐ-CPngày 26 tháng 03 năm 2021Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư;

 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2020 về sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;

 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03 tháng 04 năm 2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;  Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09 tháng 02 năm 2021về quản lý chi phí đầu tư xây dựng;

 Hướng dẫn thi hành nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26 tháng 12 năm 2013 của chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp;

 Thông tư số 01/2021/TT-BXD ngày 19 tháng 05 năm 2021 của Bộ Xây dựng ban hành QCVN 01:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng;

 Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31 tháng 8 năm 2021 của Bộ Xây

</div>Trang 9<div class="page_container" data-page="9">

dựng hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng;  Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng quy định tại Phụ lục VIII, của thông tư số 12/2021/TT-BXDngày 31 tháng 08 năm 2021 của Bộ Xây dựng ban hành định mức xây dựng;

 Quyết định 510/QĐ-BXD của Bộ xây dựng ngày 19 tháng 05 năm 2023 về Công bố Suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu cơng trình năm 2022.

III. MỤC TIÊU XÂY DỰNG DỰ ÁNIII.1. Mục tiêu chung

 Phát triển dự án “Cho thuê nhà xưởng Khu công nghiệp” theohướng

chuyên nghiệp, hiện đại, cung cấp sản phẩm, dịch vụ chất lượng, đáp ứng nhu cầu thị trường góp phần tăng hiệu quả kinh tế địa phương cũng như của cả nước.

 Khai thác có hiệu quả hơn tiềm năng về: đất đai, lao động và sinh thái của khu vực tỉnh Thái Nguyên.

 Dự án khi đi vào hoạt động sẽ góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế, đẩy nhanh tiến trình cơng nghiệp hố - hiện đại hoá và hội nhập nền kinh tế của địa phương, của tỉnh Thái Nguyên.

 Hơn nữa, dự án đi vào hoạt động tạo việc làm với thu nhập ổn định cho nhiều hộ gia đình, góp phần giải quyết tình trạng thất nghiệp và lành mạnh hố mơi trường xã hội tại vùng thực hiện dự án.

III.2. Mục tiêu cụ thể

 Phát triển mơ hình nhà xưởngcho thuê tại Khu công nghiệp, Xã Tân Quang, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên thu hút đầu tư, đáp ứng nhu cầu mặt bằng sản xuất kinh của các doanh nghiệp chủ đầu tư trên địa bàn.

 Hình thành khunhà xưởng cho thuêchất lượng và sản xuất hiệu quả, thân thiên với môi trường.

 Dự án thiết kế với quy mô, công suất như sau:

Cho thuê nhà xưởng sản

 Giải quyết công ăn việc làm cho một bộ phận người dân địa phương, nâng cao cuộc sống cho người dân.

</div>Trang 10<div class="page_container" data-page="10">

 Góp phần phát triển kinh tế xã hội của người dân trên địa bàn và tỉnh Thái Nguyênnói chung.

</div>Trang 11<div class="page_container" data-page="11">

CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰÁN

I. ĐỊA ĐIỂM, HÌNH THỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNGI.1. Địa điểm xây dựng

Dự án“Cho thuê nhà xưởng Khu công nghiệp” được thực hiện tại tỉnh

Thái Nguyên.

I.2. Hình thức đầu tư

Dự ánđược đầu tư theo hình thức xây dựng mới.

II. NHU CẦU SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ĐẦU VÀOII.1. Nhu cầu sử dụng đất

Bảng cơ cấu nhu cầu sử dụng đất

TTNội dungDiện tích (m2)Tỷ lệ (%)

1 Văn phịng liền xưởng 7.968,0 7,97% 2 Khu nhà xưởng sản xuất 50.648,0 50,66%

II.2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án

Các yếu tố đầu vào như nguyên vật liệu, vật tư xây dựng đều có bán tại địa phương và trong nước nên các yếu tố đầu vào phục vụ cho quá trình thực hiện là tương đối thuận lợi và đáp ứng kịp thời.

Đối với nguồn lao động phục vụ quá trình hoạt động sau này, dự kiến sử dụng nguồn lao động của gia đình và tại địa phương. Nên cơ bản thuận lợi cho

</div>Trang 12<div class="page_container" data-page="12">

Thái Nguyên là một tỉnh trung du thuộc vùng Đông Bắc Bộ, tỉnh lỵ là thành phố Thái Nguyên, cách trung tâm thủ đô Hà Nội 75 km, và là tỉnh nằm trong Vùng thủ đô Hà Nội.

Tỉnh Thái Ngun có diện tích 3.562,82 km², có vị trí địa lý: Phía bắc giáp tỉnh Bắc Kạn

Phía tây giáp tỉnh Vĩnh Phúc và tỉnh Tuyên Quang Phía đơng giáp tỉnh Lạng Sơn và tỉnh Bắc Giang Phía nam giáp thủ đơ Hà Nội.

Tỉnh Thái Ngun trung bình cách sân bay quốc tế Nội Bài 50 km, cách biên giới Trung Quốc 200 km, cách trung tâm Hà Nội 75 km và Trung tâm thành phố Hải Phòng 200 km. Với vị trí địa lý là một trong những trung tâm chính trị, kinh tế, giáo dục của khu Việt Bắc nói riêng, của vùng trung du miền

</div>Trang 13<div class="page_container" data-page="13">

núi phía bắc nói chung, Thái Ngun là cửa ngõ giao lưu kinh tế - xã hội giữa vùng trung du miền núi với vùng đồng bằng Bắc Bộ. Việc giao lưu đã được thực hiện thông qua hệ thống đường bộ, đường sắt, đường sơng hình rẻ quạt mà thành phố Thái Nguyên là đầu nút.

Địa hình tỉnh Thái Nguyên chủ yếu là đồi núi thấp, thấp dần từ bắc xuống nam. Diện tích đồi núi cao trên 100m chiếm 2/3 diện tích tồn tỉnh, cịn lại là vùng có độ cao dưới 100m.

Núi của Thái Ngun khơng cao lắm và đều là phần phía nam của các dãy núi cánh cung Ngân Sơn, Bắc Sơn. Địa hình cao hơn cả là dãy núi Tam Đảo, có đỉnh cao nhất 1590m; sườn đơng dãy núi Tam Đảo thuộc địa phận phía tây nam của tỉnh Thái Ngun (gồm các xã phía tây huyện Đại Từ) có độ cao trên dưới 1000m rồi giảm nhanh xuống thung lũng sơng Cơng và vùng hồ Núi Cốc.

Phía đơng tỉnh, địa hình cũng chỉ cao 500m-600m, phần nhiều là các khối núi đá vôi với độ cao sàn sàn như nhau.

Phía nam tỉnh, địa hình thấp hơn nhiều, có một số núi thấp nhô lên khỏi các vùng đồi thấp. Vùng trung du ở phía nam và vùng đồng bằng phù sa các con sơng đều cao dưới 100m.

Địa hình tỉnh Thái Nguyên dốc theo hướng bắc-nam phù hợp với hướng chảy của sơng Cầu. Phía hữu ngạn sơng Cầu có hướng dốc tây bắc-đơng nam, phía tả ngạn sơng Cầu (trừ phần đông nam huyện Võ Nhai) dốc theo hướng đơng bắc-tây nam. Thái Ngun có 4 nhóm cảnh quan hình thái địa hình với các đặc trưng khác nhau đó là:

Nhóm cảnh quan địa hình đồng bằng.

</div>Trang 14<div class="page_container" data-page="14">

Nhóm cảnh quan hình thái gị đồi.

Nhóm cảnh quan hình thái địa hình núi thấp.

Nhóm cảnh quan địa hình nhân tác. (Thái Ngun chỉ có kiểu các hồ nước nhân tạo, rộng lớn nhất là hồ Núi Cốc).

Nhìn chung địa hình Thái Ngun khơng phức tạp lắm so với các tỉnh trung du, miền núi khác, đây là một thuận lợi của Thái Nguyên cho canh tác nông lâm nghiệp và phát triển kinh tế xã hội nói chung so với các tỉnh trung du miền núi khác.

Thủy văn

Sơng Cầu là con sơng chính của tỉnh và gần như chia Thái Nguyên ra thành hai nửa bằng nhau theo chiều bắc nam. Sông bắt đầu chảy vào Thái Nguyên từ xã Văn Lăng, huyện Đồng Hỷ và đến địa bàn xã Hà Châu, huyện Phú Bình, sơng trở thành ranh giới tự nhiên giữa hai tỉnh Thái Nguyên và Bắc Giang và sau đó hồn tồn ra khỏi địa bàn tỉnh ở xã Thuận Thành, huyện Phổ Yên. Ngồi ra Thái Ngun cịn có một số sơng suối khác nhưng hầu hết đều là phụ lưu của sông Cầu. Trong đó đáng kể nhất là sơng Đu, sơng Nghinh Tường và sông Công. Các sông tại Thái Nguyên không thuộc lưu vực sông Cầu là sông Rang và các chi lưu của nó tại huyện Võ Nhai, sơng này chảy sang huyện Hữu Lũng, Lạng Sơn và thuộc lưu vực sơng Thương. Ngồi ra, một phần diện tích nhỏ của huyện Định Hóa thuộc thượng lưu sơng Đáy. Ô nhiễm nguồn nước là một vấn đề đáng quan tâm, nhất là tình trạng ơ nhiễm trên sơng Cầu.

Ngồi đập sơng Cầu, Thái Ngun cịn xây dựng một hệ thống kênh đào nhân tạo dài 52 km ở phía đông nam của tỉnh với tên gọi là Sông Máng, nối liền sông Cầu với sông Thương để giúp việc giao thông đường thủy và dẫn nước vào đồng ruộng được dễ dàng.

Thái Ngun khơng có nhiều hồ, và nổi bật trong đó là Hồ Núi Cốc, đây là hồ nhân tạo được hình thành do việc chặn dịng sơng Cơng. Hồ có độ sâu 35 m và diện tích mặt hồ rộng 25 km², dung tích của hồ ước tính từ 160 triệu - 200 triệu m³. Hồ được tạo ra nhằm các mục đích cung cấp nước, thốt lũ cho sông Cầu và du lịch. Hiện hồ đã có một vài khu du lịch đang được quy hoạch để trở thành khu du lịch trọng điểm quốc gia.

Khí hậu

</div>Trang 15<div class="page_container" data-page="15">

Nằm trong vùng khí hậu cận nhiệt đới ẩm, nhưng do địa hình nên khí hậu Thái Nguyên vào mùa đông được chia thành 3 vùng rõ rệt:

Vùng lạnh nhiều nằm ở phía bắc huyện Võ Nhai.

Vùng lạnh vừa gồm các huyện Định Hóa, Phú Lương và phía nam huyện Võ Nhai.

Vùng ấm gồm: Thành phố Thái Nguyên, thành phố Sông Công, thị xã Phổ Yên và các huyện Đồng Hỷ, Phú Bình, Đại Từ.

Nhiệt độ trung bình của Thái Nguyên là 21,5 - 23 °C (tăng dần từ Đông sang Tây và từ Bắc xuống Nam); chênh lệch giữa tháng nóng nhất (tháng 6: 28,9°C) với tháng lạnh nhất (tháng 1: 15,2 °C) là 13,7 °C. Tại thành phố Thái Nguyên, nhiệt độ cao nhất và thấp nhất từng được ghi nhận lần lượt là 41,5 °C và 3°C. Tổng số giờ nắng trong năm dao động từ 1.300 đến 1.750 giờ (giảm dần từ Đông sang Tây) và phân phối tương đối đều cho các tháng trong năm. Khí hậu Thái Nguyên chia làm 2 mùa rõ rệt, mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10 và mùa khô từ tháng 10 đến tháng 5. Lượng mưa trung bình hàng năm khoảng 2.000 đến 2.500 mm; cao nhất vào tháng 8 và thấp nhất vào tháng 1. Nhìn chung khí hậu tỉnh Thái Ngun thuận lợi cho phát triển ngành nông, lâm nghiệp.

I.2. Điều kiện kinh tế xã hội vùng thực hiện dự án

Kinh tế

Sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản và xây dựng nơng thơn mới Trong q I/2023, nhìn chung tình hình sản xuất nơng, lâm nghiệp, thuỷ sản trên địa bàn tỉnh tương đối thuận lợi và duy trì được đà tăng trưởng, tiếp tục khẳng định vai trò trụ đỡ trong phát triển kinh tế. Ngành trồng trọt, tiến độ gieo trồng cũng như thu hoạch các loại cây trồng đảm bảo kế hoạch mùa vụ. Ngành chăn nuôi, cơng tác kiểm sốt dịch bệnh trên đàn gia súc, gia cầm được thực hiện tốt; mặc dù giá thức ăn chăn nuôi vẫn ở mức cao nhưng các cơ sở chăn nuôivẫn thực hiện tái đàn để ổn định quy mô chăn nuôi. Sản xuất thuỷ sản tiếp tụcđược triển khai theo đúng kế hoạch.

Trong quý I/2023, sản xuất chăn nuôi của tỉnh đang phát triển theo hướngtích cực, chăn ni quy mơ trang trại tiếp tục phát triển và đang thay thế dầnchăn nuôi nhỏ lẻ ở các hộ gia đình; với việc đẩy mạnh ứng dụng công nghệ vàtiến bộ kỹ thuật, xây dựng chuỗi liên kết giá trị trong chăn nuôi đã góp

</div>Trang 16<div class="page_container" data-page="16">

phầnnâng cao năng suất, chất lượng sản phẩm hàng hóa, mang lại hiệu quả kinh tếcho người chăn ni.

Cơng tác phát triển rừng: Để hồn thành chỉ tiêu kế hoạch giao và chuẩn bịtốt cho việc triển khai công tác trồng rừng năm 2023, ngành chức năng của tỉnhđã ban hành nhiều văn bản về giao nhiệm vụ thực hiện kế hoạch và chuẩn bịcông tác trồng rừng năm 2023, phối hợp với chính quyền địa phương rà sốtdiện tích đất lâm nghiệp đủ điều kiện để đăng ký trồng rừng năm 2023. Tính đếnngày 20/3/2023, diện tích đăng ký tham gia trồng rừng theo chương trình, đề ánnăm 2023 là 1.929 ha

Hiện nay, các địa phương trong tỉnh đang tăng cường chỉ đạo và hướngdẫn các cơ sở sản xuất giống tiếp tục nuôi vỗ cá bố mẹ các loại, cá giống lưu vàương ni cá bột lên cá giống. Ngồi ra, chuẩn bị tốt ao, hồ để thả giống năm 2023.

Kết quả sản xuất giống và nuôi trồng thủy sản: Tổng sản lượng thủy sản quýI/2023 ước đạt 3,7 nghìn tấn, tăng 5,2% so cùng kỳ. Trong đó, sản lượng cá đạt 3,6nghìn tấn, tăng 5,3%; sản lượng tơm đạt 17,1 tấn, tăng 3,6% so với cùng kỳ. Xét vềcơ cấu, sản lượng thủy sản khai thác chiếm 1,5%; còn lại là sản lượng thủy sản nuôitrồng chiếm 98,5% tổng sản lượng thủy sản (trong đó, sản lượng cá ni trồngchiếm tỷ trọng 96,4% tổng sản lượng thủy sản của tỉnh).

Trong bối cảnh nhu cầu tiêu dùng giảm sút, giá nguyên vật liệu đầu vàoduy trì ở mức cao, thị trường xuất khẩu khơng thuận lợi nhưng nhờ việc tậndụng các chính sách hỗ trợ của Nhà nước, cùng cơ chế thu hút đầu tư cởi mở vàđiều hành linh hoạt của chính quyền các cấp nên ngay từ những ngày đầu tiêncủa năm 2023 các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực sản xuất cơng nghiệptrên địa bàn tỉnh đã nhanh chóng ổn định và đẩy mạnh sản xuất kinh doanh.

Theo đó, chỉ số sản xuất tồn ngành cơng nghiệp q I/2023 tăng so với cùng kỳtrong bối cảnh chỉ số sản xuất cơng nghiệp cả nước có xu hướng giảm.

Chỉ số sản xuất tồn ngành cơng nghiệp (IIP) tháng 3/2023 ước tính tăng 4,84% so với tháng trước và tăng 6,95% so với cùng kỳ. Trong đó, ngành khaikhống giảm 0,16% so với tháng trước và giảm 0,69% so với cùng kỳ; ngànhcông nghiệp chế biến, chế tạo tăng 4,92% so với tháng trước và tăng 7,13% sovới cùng kỳ; ngành sản xuất, phân phối điện tăng 5,17% so với tháng

</div>Trang 17<div class="page_container" data-page="17">

trước vàgiảm 1,3% so với cùng kỳ; ngành cung cấp nước, hoạt động quản lý và xử lý rácthải, nước thải giảm 10,44% so với tháng trước và tăng 32,52% so với cùng kỳ.

Giá trị sản xuất công nghiệp quý I/2023 (theo giá so sánh năm 2010) ướcđạt 186,74 nghìn tỷ đồng, tăng 5,5% so với cùng kỳ và đạt 18,3% kế hoạch.

Chia theo thành phần kinh tế, khu vực kinh tế trong nước ước đạt 13,28 nghìn tỷđồng, tăng 7% so với cùng kỳ (trong đó, cơng nghiệp địa phương ước đạt 7,47nghìn tỷ đồng, tăng 8,9% so với cùng kỳ và đạt 16,2% kế hoạch); khu vực kinhtế có vốn đầu tư nước ngồi ước đạt 173,46 nghìn tỷ đồng, tăng 5,4% so vớicùng kỳ. Chia theo ngành cơng nghiệp, ngành cơng nghiệp khai khống ước đạt277 tỷ đồng, giảm 0,1% so với cùng kỳ; ngành công nghiệp chế biến, chế tạoước đạt 185,5 nghìn tỷ đồng (chiếm 99,3% giá trị sản xuất tồn ngành cơngnghiệp), tăng 5,5%; ngành sản xuất, phân phối điện ước đạt 710,4 tỷ đồng, tăng4%; ngành cung cấp nước, hoạt động quản lý rác thải, nước thải ước đạt 253,2 tỷđồng, tăng 31,9%.

Tính chung quý I/2023, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu tiêu dùng ước đạt 17 nghìn tỷ đồng, tăng 46,5% so với cùng kỳ; đây là mức tăng cao nhấttrong vịng 10 năm trở lại đây. Điều đó cho thấy khu vực dịch vụ đang có sự hồiphục mạnh mẽ cả về quy mô và tốc độ tăng trưởng, là “điểm sáng” trong pháttriển kinh tế - xã hội của tỉnh trong quý I/2023.

Phân theo ngành kinh tế, doanh thu bán lẻ hàng hóa ước đạt 12,1 nghìn tỷđồng (chiếm 71,1% tổng mức bản lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng),tăng 31,3% so với cùng kỳ15; doanh thu dịch vụ lưu trú, ăn uống ước đạt 2,8nghìn tỷ đồng (chiếm 16,5%), tăng 233,5% so với cùng kỳ; doanh thu dịch vụ dulịch, lữ hành ước đạt 51 tỷ đồng, gấp 19,2 lần so với cùng kỳ; doanh thu dịch vụkhác ước đạt trên 2 nghìn tỷ đồng, tăng 32,8% so với cùng kỳ.

Tổng kim ngạch xuất, nhập khẩu hàng hoá trên địa bàn tỉnh quý I/2023ước đạt 12,37 tỷ USD, giảm 10,8% so với cùng kỳ; trong đó, xuất khẩu đạt7,92 tỷ USD, giảm 5,8%; nhập khẩu đạt 4,45 tỷ USD, giảm 18,4%. Với kếtquả này, cán cân thương mại thặng dư 3,47 tỷ USD.

Ước tính doanh thu vận tải, kho bãi trên địa bàn tỉnh tính chung quý I/2023ước đạt 1,77 nghìn tỷ đồng, tăng 39,2% so với cùng kỳ. Trong đó, doanh thu vậntải hàng hóa ước đạt 1,29 nghìn đồng, tăng 33,6%; doanh thu vận tải

</div>Trang 18<div class="page_container" data-page="18">

hành kháchước đạt 321,6 tỷ đồng, tăng 65,2%; doanh thu hoạt động kho bãi và dịch vụ hỗtrợ vận tải ước đạt 126,3 tỷ đồng, tăng 42,8%; doanh thu hoạt động bưu chính,chuyển phát ước đạt 36,5 tỷ đồng, tăng 42,7% so với cùng kỳ.

Dân cư

Theo điều tra dân số ngày 1/4/2019, dân số tỉnh Thái Nguyên là 1.286.751 người, trong đó nam có 629.197 người và nữ là 657.554 người. Tổng dân số đô thị là 410.267 người (31,9%) và tổng dân cư nông thôn là 876.484 người (68,1%). Cũng theo Tổng cục Thống kê, tỉ lệ tăng dân số tự nhiên năm 2019 của Thái Nguyên là 1,36%. Tỷ lệ dân số sống ở thành thị của tỉnh đứng thứ 18 so với cả nước và đứng đầu trong số các tỉnh Trung du và miền núi phía Bắc, đứng thứ hai trong vùng Thủ đô (chỉ sau Thành phố Hà Nội). Tỷ lệ đơ thị hóa của Thái Ngun tính đến năm 2020 là 40%

Lao động

Tính chung trong quý I/2023, số lao động làm việc trong các doanh nghiệp công nghiệp giảm 5,68% so với cùng kỳ. Chia theo loại hình doanh nghiệp, doanh nghiệp Nhà nước giảm 2,74%; doanh nghiệp ngoài Nhà nước tăng 0,1%; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi giảm 8,06% so với cùng kỳ. Chia theo ngành hoạt động, ngành khai khống giảm 1,23%; ngành cơng nghiệp chế biến, chế tạo giảm 5,84%; ngành sản xuất và phân phối điện, khí đốt, nước nóng, hơi nước và điều hịa khơng khí giảm 2,01%; ngành cung cấp nước, hoạt động quản lý và xử lý rác thải, nước thải giảm 3,46% so với cùng kỳ.

II.3. Khu công nghiệp

Khu công nghiệp đã được phê duyệt tại quyết định số 1107/QĐ-TTg ngày 21/8/2006 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Quy hoạch phát triển các Khu công nghiệp ở Việt nam đến năm 2015 và định hướng đến năm 2020.

Khu công nghiệp Sông công II đã được UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt tại quyết định 1018/QĐ-UBND ngày 25 tháng 4 năm 2017 phê duyệt dự án xây dựng hạ tầng khu cơng nghiệp diện tích 250ha, thành phố Sơng Cơng, tỉnh Thái Ngun.

Quy mơ dự án

Quy mơ diện tích Khu công nghiệp 250ha, bao gồm các hạng mục sau: đền bù, giải phóng mặt bằng, san lấp mặt bằng, xây dựng hệ thống đường giao

</div>Trang 19<div class="page_container" data-page="19">

thông, bến bãi, hệ thống cấp, thoát nước mưa, hệ thống thu gom nước thải, hệ thống cấp nước sạch và cấp nước chữa cháy, hệ thống phòng cháy, chữa cháy, hệ thống cấp điện, cây xanh, xây dựng nhà máy xử lý nước thải và hệ thống quan trắc môi trường tự động.

Vị trí:

Phía bắc xã Tân Quang thị xã Sơng Cơng (thuộc xóm Bài lài, xóm Tân Mỹ)

- Phía Bắc: giáp xã Tích Lương thành Phố Thái Ngun.

- Phía Đơng: Giáp đường cao tốc Hà Nội – Thái Nguyên (cách 100m). - Phía Nam: giáp rưộng và khu dân cư xóm Bài Lài xã Tân Quang. - Phía Tây: giáp ruộng và khu dân cư xóm Tân mỹ xã Tân Quang.

Mục tiêu đầu tư xây dựng:

Xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ phục vụ cho thu hút đầu tư vào địa bàn, góp phần phát triển kinh tế xã hội của địa phương. Xây dựng kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp để tạo điều kiện thu hút các nhà đầu tư, ưu tiên thu hút đầu tư phát triển các ngành công nghiệp như: Cơ khí chế tạo máy, cơ khí, sản xuất, lắp ráp ô tô; sản phẩm hàng điện tử… tạo động lực tăng trưởng kinh tế, phát triển kinh tế – xã hội, giải quyết việc làm, tăng nguồn thu cho ngân sách.

Hạ tầng kỹ thuật:

- Nguồn cung cấp điện: Có đường dây 220, 110KV và 35 KV đi sát KCN - Nguồng cung cấp nước: Theo hệ thống cấp nước từ Nhà máy tích lương dọc Quốc lộ số 3 điểm đấu nối tại Nhà máy nước Tích Lương cự ly từ 2.000 đến 2500 m.

III. ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CƠNG NGHIỆP CHO

III.1. Bất động sản cơng nghiệp vẫn là điểm sáng trong năm 2023

Bất động sản (BĐS) công nghiệp được ghi nhận là điểm sáng của thị trường BĐS trong năm 2023 với tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp (KCN) ở mức cao. Đây cũng là phân khúc BĐS thu hút dòng vốn của các nhà đầu tư nước ngoài.

Tỷ lệ lấp đầy cao là tín hiệu tích cực của thị trường BĐS công nghiệp

</div>Trang 20<div class="page_container" data-page="20">

Theo khảo sát mới đây của CBRE Việt Nam cho thấy, giá thuê đất tại các KCN của khu vực miền Nam bình quân tăng 8-13% theo năm và đạt 166 USD/ m2/kỳ hạn thuê (tương đương 3,9 triệu đồng/m2), cao hơn khoảng 38% so với mức trung bình tại các KCN của khu vực miền Bắc. Giá thuê có thể đạt 280 -300 USD/m2/kỳ hạn thuê (tương đương 6,6 triệu đồng - 7 triệu đồng/m2) tại các vị trí đắc địa trên địa bàn TP.HCM, Bình Dương và Long An.

Hiện nay, tỷ lệ lấp đầy của các KCN trên cả nước khoảng 80%, trong đó các tỉnh, thành phía Nam đạt trên 85% tổng diện tích. Riêng Bình Dương có tỷ lệ lấp đầy các KCN cao nhất cả nước với 29 KCN đang hoạt động, có tỷ lệ lấp đầy đạt trên 95%. Đây cũng là địa phương có tổng diện tích đất KCN lớn nhất cả nước, đạt 12.721ha đất KCN, chiếm 25% tổng diện tích KCN của miền Nam, tương đương 13% tổng diện tích đất KCN của cả nước. Bên cạnh đó, một số KCN tại TP.HCM, Đồng Nai... đến nay cũng được lấp đầy gần như hoàn toàn.

Số liệu khảo sát mới đây của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cũng cho thấy, giá thuê đất KCN trung bình cả nước năm 2022 từ 100-120 USD/m2/chu kỳ thuê (tương đương 2,35 triệu đồng - 2,8 triệu đồng/m2) và đang có xu hướng tăng trong năm 2023. Tại TP.HCM, mức giá thuê đất KCN cao nhất cả nước, dao động từ 180-300 USD/m2/chu kỳ thuê (tương đương 4,2 triệu đồng - 7 triệu đồng/m2). Tiếp theo là Long An có giá thuê từ 125-175 USD/m2/ chu kỳ thuê (tương đương 2,9 triệu đồng - 4,1 triệu đồng/m2), Bình Dương từ 100-250 USD/m2/chu kỳ thuê (2,35 triệu đồng - 5,8 triệu đồng/m2), Đồng Nai từ 100-200 USD/m2/chu kỳ thuê (2,35 triệu đồng - 4,7 triệu đồng/m2).

Trong khi đó, thị trường miền Bắc chứng kiến nguồn cung mới tăng mạnh trong quý IV4/22, khoảng 590ha diện tích cho thuê (đa phần đến từ khu vực ngoại ơ), giúp cho diện tích cho th tăng 7,9% so với cùng kỳ lên 11.923ha. Tổng diện tích năm 2022 tăng 8,1% so với cùng kỳ đạt 16.915ha, trong khi tỷ lệ lấp đầy giảm 1 điểm % so với quý trước và 0,2 điểm % so với cùng kỳ xuống còn 79%.

</div>Trang 21<div class="page_container" data-page="21">

Theo đánh giá của chuyên gia, thị trường BĐS công nghiệp đã chứng kiến sự bùng nổ trở lại của Việt Nam sau hai năm gián đoạn vì đại dịch. Đáng chú ý, ngay sau khi biên giới mở cửa trở lại, nhà đầu tư và khách hàng quốc tế đã nhanh chóng sắp xếp các cuộc khảo sát vị trí, ký kết biên bản ghi nhớ (MOU), hợp đồng thuê và các thỏa thuận mua bán. Thị trường BĐS công nghiệp cũng đang chứng kiến sự quan tâm từ các nhà sản xuất toàn cầu với nhu cầu đầu tư lớn, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ, năng lượng xanh, logistics…

Ơng John Campbell - Phó Giám đốc - Trưởng Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam nhận định, hiện tại, thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam đang được hưởng lợi từ những ưu thế đến từ quá trình mở cửa biên giới, tỷ giá Việt Nam đồng ổn định và mức thuế doanh nghiệp hấp dẫn. Trước thực tế các công ty đa quốc gia vẫn đang tìm cách đa dạng hóa các khu vực hoạt động hoặc di dời ra khỏi Trung Quốc, thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam đang phát huy điểm sáng trong việc tạo điều kiện để thu hút các nhà đầu tư.

“Ngành công nghiệp và sản xuất sẽ tiếp tục dẫn đầu trong việc thu hút dòng vốn ngoại với sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài về đất công nghiệp và nguồn cung xây sẵn chất lượng cao. Song, hiện nay, việc tìm kiếm nguồn cung đất cơng nghiệp đang trở thành một bài tốn khó cho các doanh nghiệp, khi tỷ lệ lấp đầy các KCN ln đạt mức cao”, ơng John Campbell phân tích.

Cũng theo ông John Campbell, để có thể hỗ trợ tốt nhất về nguồn cung đất công nghiệp nhằm đáp ứng được nhu cầu của thị trường, vấn đề về mặt thủ tục đầu tư, pháp lý và quy trình phê duyệt dự án cần được đẩy nhanh hơn. Các chủ đầu tư cũng kỳ vọng tiến độ, quy trình bồi thường và giải phóng mặt bằng được

</div>Trang 22<div class="page_container" data-page="22">

tiến hành nhanh chóng và hiệu quả hơn, đồng thời có thể được tạo điều kiện nhận giấy phép, bản đồ quy hoạch tổng thể, giấy chứng nhận xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... trong thời gian sớm nhất có thể.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh - Trưởng Bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển TP.HCM CBRE Việt Nam dự báo, việc Trung Quốc mở cửa trở lại, nền kinh tế lớn thứ hai thế giới này cũng được kỳ vọng sẽ thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam. Chính quyền các địa phương đang hợp tác chặt chẽ với các đối tác Trung Quốc để bàn thảo các hoạt động hợp tác vì lợi ích của cả hai bên.

Báo cáo mới đây của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho hay, vốn FDI thực hiện trong tháng 2/2023 tăng 12,1% so với cùng kỳ lên 1,2 tỷ USD. Trong 2 tháng đầu năm 2023, vốn FDI thực hiện giảm 4,9% so với cùng kỳ xuống còn 2,6 tỷ USD. Vốn FDI đăng ký giảm 51,4% so với cùng kỳ trong tháng 2, khiến tổng vốn FDI đăng ký kể từ đầu năm chỉ đạt 3,1 tỷ USD ( giảm 38% so với cùng kỳ).

Giá thuê khu công nghiệp

Theo Công ty CBRE Việt Nam, bất động sản công nghiệp cho thuê là rất tốt trên khắp các khu vực của cả nước. Tại miền Nam, giá thuê đất bình quân tăng 8-13% theo năm và đạt 166 USD/m2/kỳ hạn thuê còn lại vào cuối năm 2022, cao hơn khoảng 38% so với mức trung bình của khu vực miền Bắc.

Giá thuê có thể hơn 280-300 USD/m2/kỳ hạn thuê tại các vị trí đắc địa trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương và Long An.

Gia tăng áp lực cạnh tranh thu hút FDI

Dòng vốn FDI vào Việt Nam suy yếu trong 2 tháng đầu năm 2023 do các kế hoạch đầu tư mới và mở rộng sản xuất bị ảnh hưởng trong bối cảnh kinh tế toàn cầu gặp nhiều bất ổn, bao gồm: tăng trưởng toàn cầu chậm lại, lạm phát cao đè nặng lên chi tiêu của người tiêu dùng và thanh khoản thị trường tài chính thắt chặt do FED tăng lãi suất.

Hơn nữa, việc Indonesia ban hành Luật Omnibus trong năm 2020 đã mang đến nhiều cơ hội đầu tư và hoạt động cho các công ty nước ngồi vào quốc gia này. Kể từ đó, dịng vốn FDI vào Indonesia tăng trưởng tích cực 10% so với cùng kỳ trong năm 2021 và 44% so với cùng kỳ trong năm 2022, tăng lên đến 45,6 tỷ USD.

</div>Trang 23<div class="page_container" data-page="23">

Việt Nam và Indonesia là hai quốc gia nhận được nhiều vốn FDI nhất. Nếu như Việt Nam đang chuyển mình thành trung tâm sản xuất thiết bị điện tử thì Indonesia lại hướng đến phát triển chuỗi cung ứng xe điện.

Sự phát triển của ngành xe điện và bán dẫn sẽ định hình bối cảnh đầu tư tại ASEAN. Những sự thay đổi lớn trong hai ngành này bao gồm thu hút nhiều loại hình nhà đầu tư mới, gia tăng thêm các phân khúc mới trong chuỗi giá trị, mở rộng công suất và tham gia nhiều hơn vào mạng lưới sản xuất khu vực.

Ngoài ra, do tiềm năng về thu hút vốn đầu tư FDI của hai ngành này trong các năm tới tiếp tục tăng cao, các nước trong khu vực đã tích cực đẩy mạnh hút ốn FDI cho sản xuất xe điện, bao gồm cả sản xuất pin, đồng thời khuyến khích người tiêu dùng sử dụng xe điện. Tuy nhiên, Việt Nam đang chậm hơn so với các nước khác trong xu hướng này, khiến cho Việt Nam có thể bị giảm sức hấp dẫn trong việc thu hút dòng vốn FDI.

Nhận định về triển vọng của thị trường BĐS công nghiệp trong thời gian tới, bà Thanh cho biết, giá thuê đất tại khu vực phía Nam dự kiến tăng 7-10%/năm đối với khu vực cấp 1 và 5-7%/năm đối với khu vực cấp 2. Trong khi đó, nguồn cung nhà xưởng và nhà kho mới được xây dựng sẵn phong phú sẽ gây áp lực lên giá thuê. Giá thuê trung bình của các nhà xưởng, nhà kho xây sẵn hiện đã ở mức cao nhất và dự kiến sẽ đi ngang trong giai đoạn 2023-2024.

III.2. Các KCN Thái Nguyên: Đóng góp quan trọng vào sự phát triển của

tỉnh Thái Nguyên

Trải qua hơn 20 năm xây dựng và phát triển, các khu công nghiệp tỉnh Thái Nguyên đã có nhiều đóng góp tích cực tạo địn bẩy để Thái Nguyên trở thành một trong những tỉnh công nghiệp phát triển của cả nước.

Là một tỉnh trung du, miền núi tiếp giáp với Thủ đô Hà Nội, Thái Nguyên có nhiều điều kiện thuận lợi cho phát triển các khu công nghiệp để thu hút đầu tư. Phát huy thế mạnh đó, Ban Quản lý các khu cơng nghiệp (KCN) tỉnh với chức năng nhiệm vụ và trách nhiệm của mình đã chủ động vào cuộc, phối hợp với các cơ quan thuộc Bộ, Ban, ngành Trung ương, các Sở, ngành, địa phương tham mưu cho tỉnh và trực tiếp thực hiện nhiều hoạt động xúc tiến đầu tư vào các khu công nghiệp. Ban quản lý các KCN tỉnh Thái Nguyên luôn xác định là cơ quan đồng hành cùng doanh nghiệp, tạo điều kiện thuận lợi nhất trên cơ sở các quy định của pháp luật, của trung ương, địa phương và quy chế quản lý các KCN để doanh nghiệp triển khai thực hiện dự án đầu tư, hoạt động sản xuất kinh

</div>Trang 24<div class="page_container" data-page="24">

doanh tại Thái Nguyên. Ban đã thực hiện tốt công tác quy hoạch và phát triển hạ tầng các KCN; công tác thu hút đầu tư; bảo vệ môi trường, đất đai, Không ngừng nâng cao chất lượng hoạt động, thu hút đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi nhất để các doanh nghiệp triển khai hoạt động trên địa bàn tỉnh, Ban quản lý các KCN tỉnh Thái Nguyên luôn chú trọng đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, nâng cao chất lượng giải quyết các thủ tục hành chính phục vụ các tổ chức, cá nhân và doanh nghiệp khi đến tìm hiểu đầu tư vào các khu công nghiệp trên địa bàn; Tham mưu cho lãnh đạo tỉnh tổ chức các Hội nghị gặp mặt, đối thoại với các doanh nghiệp để lắng nghe, giải quyết khó khăn vướng mắc của doanh nghiệp. Những hoạt động tích cực đó ln được các nhà đầu tư ghi nhận và đánh giá cao.

Tỉnh Thái Nguyên hiện có 07 khu cơng nghiệp tập trung và 01 khu công nghệ thông tin tập trung với tổng diện gần 2.600ha, trong đó đã có 05 khu cơng nghiệp đã được đầu tư hạ tầng và có các nhà đầu tư cùng 35 cụm cơng nghiệp với tổng diện tích trên 1.335 ha. Đến nay, thu hút được 239 dự án đầu tư với tổng số vốn đăng ký đạt 8,662 tỷ USD và trên 16.000 tỷ đồng. Trong đó, tỉnh Thái Nguyên thu hút 139 dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) với tổng vốn 8,7 tỷ USD; thu hút đầu tư trong nước với số vốn lên đến hàng trăm nghìn tỷ đồng vào các lĩnh vực. Đến nay đã có 5/7 KCN được đầu tư hạ tầng theo hướng đồng bộ, hiện đại, đi vào hoạt động (KCN Quyết Thắng đang thu hút nhà đầu tư hạ tầng, KCN Phú Bình mới được bổ sung quy hoạch) thu hút 240 dự án với tỷ lệ lấp đầy đạt 61%. Trong đó Khu A - KCN Điềm Thụy đạt 100%, KCN đạt tỷ lệ lấp đầy 96,81%, KCN Yên Bình trên 92%. Doanh thu hàng năm của các doanh nghiệp trong KCN đạt trên 30 tỷ USD và hơn 8.000 tỷ đồng, tạo việc làm cho gần 100.000 lao động với mức thu nhập bình quân 6,8 triệu đồng/người/tháng. Đây là nguồn lực quan trọng, tạo động lực phát triển kinh tế -xã hội của tỉnh trong những năm gần đây. Nhờ làm tốt công tác quản lý, mà các khu công nghiệp hoạt động rất hiệu quả, không những giải quyết việc làm ổn định cho hàng trăm nghìn lao động mà hàng năm các khu công nghiệp nộp ngân sách chiếm gần 50% tổng thu ngân sách tỉnh. Đó là thành quả từ những chủ trương đúng đắn, chính sách cởi mở, thơng thống, đặc biệt là quan điểm xuyên suốt: Đồng hành cùng các doanh nghiệp, các nhà đầu tư của lãnh đạo tỉnh cũng như của Ban quản lý các KCN tỉnh Thái Nguyên.

Ngay cả khi tình hình dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp nhưng để duy trì hoạt động hiệu quả, thơng suốt hoạt động “vừa phịng chống dịch – vừa làm việc”, tích cực tuyên truyền, khuyến nghị các tổ chức, cá nhân tăng cường

</div>Trang 25<div class="page_container" data-page="25">

sử dụng dịch vụ công trực tuyến, thực hiện tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả qua dịch vụ bưu chính cơng, mọi hoạt động cần thiết nhưng vẫn phải đảm bảo công tác với những quy chuẩn trong phòng chống dịch theo chỉ đạo của Chính phủ.

Cùng với vai trị đồng hành với các doanh nghiệp, Ban quản lý các KCN thường xuyên chủ động thực hiện công tác kiểm tra, giám sát hoạt động của các doanh nghiệp. Từ đó có các biện pháp xử lý kịp thời tránh gây ra các nguy cơ lớn ảnh hưởng tới môi trường, người dân và hoạt động của các doanh nghiệp trong KCN.

Có thể nói, Ban Quản lý các KCN tỉnh Thái Nguyên đã gặt hái được rất nhiều thành công trong công tác quản lý nhà nước về KCN, giúp các doanh nghiệp hoạt động sản xuất kinh doanh hiệu quả, thu hút thêm nhiều các dự án đầu tư, góp phần tích cực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội tỉnh nhà. Không dừng lại ở những kết quả đã đạt được, Ban Quản lý các KCN tỉnh Thái Nguyên xác định cần phải nỗ lực, đổi mới và sáng tạo hơn nữa để đồng hành và hỗ trợ tích cực cho các doanh nghiệp.

Cụ thể, thời gian tới, Ban sẽ chủ động xây dựng các dự án chiến lược, có hiệu quả kinh tế - xã hội cao để thực hiện xúc tiến các nhà đầu tư, Đồng thời, tạo điều kiện thuận lợi và kịp thời giải quyết, tháo gỡ vướng mắc, khó khăn, tạo sự tin tưởng và giúp các doanh nghiệp trong KCN tiếp tục phát triển sản xuất, kinh doanh, đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Thái Nguyên.

IV. QUY MÔ CỦA DỰ ÁN

IV.1. Các hạng mục xây dựng của dự án

Diện tích đất của dự án gồm các hạng mục như sau:

Bảng tổng hợp danh mục các công trình xây dựng và thiết bị

</div>Trang 26<div class="page_container" data-page="26">

IV.2. Bảng tính chi phí phân bổ cho các hạng mục đầu tư

-1 Văn phòng liền xưởng 9.561,60 m2 6.517 62.312.947 2 Khu nhà xưởng sản xuất 91.166,40 m2 4.764 434.316.730

4 Mái canopy đỗ xe máy 4.609,63 m2 1.050 4.840.114

6 Đường giao thông nội bộ 27.483,98 m2 1.300 35.729.180 7 Khuôn viên, sân bãi, cây xanh 16.808,38 m2 350 5.882.934

</div>Trang 27<div class="page_container" data-page="27">

Khu nhà điều hành, quản lý (bao gồm: điện, nước,

1 Thiết bị văn phòng, điều hành Trọn Bộ 1.800.000 1.800.000 2 Thiết bị kỹ thuật khu nhà xưởng Trọn Bộ 2.700.000 2.700.000 IV Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng26.671.022

1 Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi 0,161 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL% 953.869 2 Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi 0,461 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL% 2.727.407 3 Chi phí thiết kế kỹ thuật 1,053 GXDtt * ĐMTL% 6.106.730 4 Chi phí thiết kế bản vẽ thi cơng 0,632 GXDtt * ĐMTL% 3.664.038

</div>Trang 28<div class="page_container" data-page="28">

TNội dungDiện tíchĐVTĐơn giá

Thành tiềnsau VAT

5 Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu tiền khả thi 0,028 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL% 164.199 6 Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi 0,079 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL% 468.509 7 Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng 0,086 GXDtt * ĐMTL% 497.946 8 Chi phí thẩm tra dự tốn cơng trình 0,082 GXDtt * ĐMTL% 474.747 9 Chi phí giám sát thi cơng xây dựng 1,275 GXDtt * ĐMTL% 7.394.458 10 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị 1,145 GTBtt * ĐMTL% 128.008 11 Chi phí báo cáo đánh giá tác động mơi trường TT 4.091.111

V Chi phí đền bù, GPMB150.000,0m21.080162.000.000

</div>Trang 29<div class="page_container" data-page="29">

CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MƠ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNGCƠNG TRÌNHLỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CƠNG

I. PHÂN TÍCH QUI MƠ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH

Bảng tổng hợp quy mơ diện tích xây dựng cơng trình

TTNội dungDiện tíchĐVTIXây dựng 150.000,0m2

AKHU NHÀ XƯỞNG CHO TH

1 Văn phịng liền xưởng 9.561,60 m2

2 Khu nhà xưởng sản xuất 91.166,40 m2

4 Mái canopy đỗ xe máy 4.609,63 m2

5 Cơng trình phụ trợ 250,00 m2

6 Đường giao thông nội bộ 27.483,98 m2

7 Khuôn viên, sân bãi, cây xanh 16.808,38 m2

</div>Trang 30<div class="page_container" data-page="30">

II. LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT, CÔNG NGHỆII.1. Nhà xưởng cho thuê

Quy chuẩn về nhà xưởng sản xuất tiêu chuẩn đạt chất lượng cần có 4 tiêu chuẩn sau:

1. Độ dốc mái và cửa mái của nhà xưởng tiêu chuẩn

Theo Quy chuẩn xây dựng sửa đổi và ban hành năm 2012, các hạng mục thi công phải đảm bảo các yêu cầu kỹ thuật. Đối với phần mái và cửa mái phải đảm bảo độ dốc. Yêu cầu này quan trọng với các nhà xưởng công nghiệp để phục vụ sản xuất.

Nhà xưởng tiêu chuẩn với phần mái được thiết kế tùy từng loại vật liệu mà có những hạn mức khác nhau. Cụ thể với mái lợp bằng tôn múi độ dốc phải đạt từ 15% – 20%. Đối với vật liệu ngói lợp độ dốc phải đạt 50% – 60%. Mái bằng chất liệu bê tông cốt thép độ dốc phải đạt 5% – 8%.

2. Trọng tải nền và móng của nhà xưởng tiêu chuẩn

Nền và móng là hai bộ phận quan trọng nhất của một cơng trình. Đặc biệt là với những nhà xưởng tiêu chuẩn cao tầng. Những nhà xưởng tiêu chuẩn thường có phần nền móng chắc khỏe với trọng tải lớn. Theo quy định TCVN

</div>Trang 31<div class="page_container" data-page="31">

2737: 1995, mặt nền của cơng trình phải thiết kế cao hơn mặt trên của móng. Trong những trường hợp nền đất xây dựng yếu phải có những phương án dự phịng.

Nhà xưởng tiêu chuẩn cần kiên cố kỹ thuật phần ngầm của cơng trình, gia cố vật liệu cho phần móng. Đối với các nhà xưởng hay cơng trình ngầm cần chú ý thêm về kết cấu cơng trình. Ngồi ra, nhà xưởng tiêu chuẩn phải xem xét mật độ công trình trên nền đất xây dựng.

Nhà xưởng tiêu chuẩn đầy đủ ánh sáng

3. Mức độ chiếu sáng của cửa sổ, cửa đi nhà xưởng tiêu chuẩn

Yếu tố ánh sáng rất quan trọng đối với quá trình sản xuất. Cửa sổ và cửa đi của nhà xưởng tiêu chuẩn cần đảm bảo độ chiếu sáng với thiết kế cửa sổ và cửa đi hợp lý.

Khi thiết kế cửa sổ nhà xưởng tiêu chuẩn phải đảm bảo độ cao không lớn hơn 2,4m tính từ mặt sàn. Phần kính của cửa sổ phải có khung cố định. Thêm vào đó các diện tích lắp kính phải ở độ cao hơn 2,4m so với mặt sàn. Đối với

</div>Trang 32<div class="page_container" data-page="32">

cửa đi khi lắp đặt phải đảm bảo có phần kẹp giữ chắc chắn. Hệ thống cửa phải được thiết kế đóng mở bằng cơ khí.

4. Độ chịu lực của tường và vách ngăn nhà xưởng tiêu chuẩn

Tường và vách ngăn là 2 bộ phận giúp cách biệt bên trong nhà xưởng tiêu chuẩn với mơi trường bên ngồi. Đối với các nhà xưởng tiêu chuẩn thì tường và vách ngăn phải đảm bảo các thông số về khả năng chịu lực. Tùy thuộc vào đặc tính, quy mơ và mục đích sử dụng nhà xưởng tiêu chuẩn mà tường và vách ngăn sẽ được thiết kế riêng biệt. Có 3 loại tường và vách ngăn cơ bản là: tường và vách ngăn chịu lực, tường tự chịu lực và tường vách ngăn chèn khung.

5. Hệ thống thơng gió trong nhà xưởng tiêu chuẩn

Bằng cách bố trí các cửa lấy gió và thải gió, nhà xưởng tiêu chuẩn sẽ có độ thơng thống, lưu thơng khơng khí dễ dàng. Hệ thống thơng gió tự nhiên giúp loại bỏ khí bẩn, tái tạo khơng khí trong khơng gian nhà xưởng. Đây là nhu cầu bắt buộc đối với bất kỳ DN nào. Có 2 hệ thống thơng gió tự nhiên:

– Hệ thống thơng gió tự nhiên nhà xưởng

– Hệ thống thơng gió tự nhiên nhà xưởng cơ khí sử dụng kênh dẫn gió

6. Hệ thống lấy sáng tự nhiên trong nhà xưởng tiêu chuẩn

Cửa sổ, giếng trời, các không gian mở là những vị trí dùng để lấy ánh sáng tự nhiên trong nhà xưởng tiêu chuẩn. Trong khi đó, chiếu sáng nhân tạo là việc sử dụng các thiết bị điện, thiết bị cung cấp ánh sáng khác.

Cần kết hợp 2 nguồn sáng này trong sản xuất. 2 nguồn sáng và có thể thay thế cho nhau trong một số hoạt động nhất định. Điều này nhằm tiết kiệm năng lượng, tạo môi trường làm việc tốt cho người lao động. Xu hướng này thân thiện với môi trường đang rất được ưa chuộng.

7. Lớp cách nhiệt trong nhà xưởng tiêu chuẩn

Nhà xưởng tiêu chuẩn cần có vách ngăn, che hợp lý, nhất là trong các khu dân cư. Vì việc hoạt động nhà xưởng phần nào sẽ ảnh hưởng đến sinh hoạt của các nhà dân xung quanh.

</div>Trang 33<div class="page_container" data-page="33">

Bên cạnh đó, các kết cấu kỹ thuật nhiệt cho các vật dụng trong nhà xưởng tiêu chuẩn phải được thiết kế đạt chuẩn. Điều này sẽ giúp hạn chế tình trạng cháy nổ cũng như giảm thiệt hại khi xảy ra cháy, nổ. Tương tự, việc đặt đường dây dẫn điện tại cơng trình cơng cộng bạn cũng như vậy.

8. Mái che của nhà xưởng tiêu chuẩn

– Hệ thống mái che kéo dài được ưu tiên áp dụng ở các nhà xưởng tiêu chuẩn liền kề. Thiết kế này giúp nhà xưởng tránh được các ảnh hưởng thời tiết như mưa, nắng

–Tại dự án mái che được thiết kế kéo dài 4m, liền kề giữa các nhà xưởng tiêu chuẩn. Chất liệu của mái che đạt tiêu chuẩn, khơng bị mịn rỉ sắt trong thời gian dài.

9. Tiêu chuẩn khu vực văn phòng trong nhà xưởng

– Kết hợp văn phòng và nhà xưởng tiêu chuẩn là mơ hình tiện ích được áp dụng cho nhiều quy mô sản xuất và ngành nghề sản xuất

– Khu vực văn phịng thường được bố trí riêng biệt với khu vực kho xưởng, và sử dụng kính cường lực để tạo khơng gian thơng thống, khơng bí bách và tách biệt giữa kho xưởng.

– Thường khu vực văn phòng sử dụng chung hệ thống an ninh và bảo vệ với khu vực kho xưởng.

10. Tiêu chuẩn hệ thống phòng cháy chữa cháy nhà xưởng

– Hệ thống chữa cháy sprinkler thường được dùng trong các nhà xưởng tiêu chuẩn. Bình xịt chữa cháy và các bảng thơng tin về phịng cháy chữa cháy cần được trang bị đầy đủ

– Cần bảo dưỡng và kiểm tra các thiết bị PCCC định kỳ để đảm bảo chất lượng

11. Lưới chống côn trùng trong các nhà xưởng tiêu chuẩn

</div>Trang 34<div class="page_container" data-page="34">

– Côn trùng có thể xâm hại, làm ảnh hưởng đến chất lượng hàng hóa, thành phẩm. Cửa sổ, trần nhà hở, giếng trời là những vị trí cơn trùng có thể xâm nhập vào nhà xưởng tiêu chuẩn.

– Cần bố trí các lưới mắt cáo, lưới chống côn trùng để ngăn chặn sự xâm nhập của các loại côn trùng, chim vào kho xưởng sinh sống, làm tổ.

12. Tiêu chuẩn hệ thống camera bảo vệ an nình

– Tùy chất lượng nhà xưởng tiêu chuẩn mà hệ thống an nình là đi kèm hay DN bạn phải thuê bên ngoài. DN bạn nên lựa chọn nhà xưởng tiêu chuẩn đi kèm dịch vụ, trong đó có dịch vụ bảo vệ an ninh để giảm thiểu chi phí.

– Tại Kizuna, hệ thống an ninh 3 lớp lý tính và cảm tính ln hoạt động 24/7, đảm bảo an ninh, an toàn cho tài sản của các DN sản xuất.

13. Hệ thống xử lý nước thải

– Hệ thống xử lý nước thải tác động đến chất lượng và giá trị thương hiệu DN sản xuất. Nước sản xuất trong xưởng cần được xử lý qua 3 ngăn trước khi xả ra hệ thống ống thoát nước thải chung.

– Hố ga, thùng xử lý nước thải cần được bố trí ở vị trí hợp lý, không ản hưởng đến các khu vực khác, đặc biệt là khu vực sản xuất và lưu trữ hàng hóa.

Tiêu chuẩn nhà xưởng GMP

Tiêu chuẩn GMP (Good Manufacturing Practice) là một hệ thống các tiêu chuẩn thực hành sản xuất tốt nhằm kiểm sốt được các yếu tố có thể gây ảnh hưởng đến quá trình hình thành chất lượng của sản phẩm, nhằm đảm bảo sản phẩm đạt được chất lượng tốt nhất. GMP là điều kiện để phát triển hệ thống quản lý an toàn thực phẩm ISO 22000.

Tiêu chuẩn GMP liên quan đến mọi mặt khía cạnh của q trình sản xuất, kiểm sốt chất lượng, kiểm soát được các mối nguy hại từ thiết kế, thi công nhà xưởng, dụng cụ chế biến, trang thiết bị máy móc, nguyên liệu đầu vào cho đến các quy cách đóng gói, bao bì, chế biến và bảo quản,…

</div>Trang 35<div class="page_container" data-page="35">

Các ngành nghề nhà xưởng cần đạt tiêu chuẩn GMP là dược phẩm, thực phẩm, thiết bị y tế,… và tương tự với 13 tiêu chuẩn trên, GMP đòi hỏi nhà xưởng cần đạt chuẩn về thiết kế, điều kiện vệ sinh, quá trình chế biết, đảm bảo sức khỏe lao động và đảm bảo trong khâu bảo quản và phân phối sản phẩm theo các hệ số đánh giá của GMP.

Mỗi ngành nghề sẽ có hệ thống đánh giá đạt chuẩn riêng, các doanh nghiệp chọn thuê nhà xưởng Kizuna sẽ được hỗ trợ trong quá trình xét duyệt đạt chuẩn từng hệ thống đánh giá.

Các loại nhà xưởng tiêu chuẩn đẹp

– Nhà xưởng tiêu chuẩn liền kề: đây là mơ hình nhà xưởng quen thuộc đối với nhiều DN sản xuất. Ở mơ hình nhà xưởng này, hệ thống cấu trúc hạ tầng đều được đồng bộ để đảm bảo chất lượng và sự an tồn. Đối với mơ hình nhà xưởng tiêu chuẩn này, DN có thể tùy chỉnh diện tích nhà xưởng tùy theo quy mô sản

</div>