Tác động qua lại giữa thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản ở việt nam v2

<span class="text_page_counter">Trang 1</span><div class="page_container" data-page="1">

<b>TÁC ĐỘNG QUA LẠI GIỮA THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM </b>

Lê Ngọc Phương Anh, Nguyễn Thị Hằng Nga, Nguyễn Thị Thanh Hoa, Nguyễn Thị Kim Dung, Nguyễn Thị Ngọc Ánh

Đại học Quốc gia Hà Nội Preprint DOI:

Ngày 09 tháng 05 năm 2022

Trong bài viết này chúng tơi trình bày tác động qua lại giữa thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản. Tiếp theo là các giải pháp thúc đẩy cải thiện hai thị trường này, góp phần vào sự tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam.

<b>1. Tác động qua lại giữa thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản </b>

Theo Propzy, trong lịch sử gần 30 năm hình thành và phát triển, thị trường bất động sản non trẻ đã chứng kiến các đợt nóng sốt - đóng băng và các chu kỳ này có liên quan mật thiết đến thị trường chứng khoán. Cụ thể, giai đoạn sốt đất thứ hai năm 2001, Vn-Index đạt đỉnh 571 điểm và sau đó chỉ số chứng khoán điều chỉnh liên tục các năm 2003-2006 khi bất động sản đóng băng. Năm 2007, khi sốt đất lần ba, Vn-Index lập đỉnh 1.170 điểm và Vn-Index điều chỉnh mạnh khi thị trường đóng băng lần ba. Phải chờ đến cuối chu kỳ sốt đất lần bốn Vn-Index mới đạt đỉnh 1.204 điểm. Đến quý III/2021, khi Vn-Index lập đỉnh 1.400 điểm, từ đó, có thể báo hiệu một đợt sóng mới dần hình thành trong thời gian tới. Theo đơn vị này, tăng trưởng kinh tế nhanh và bền vững dẫn đến thu nhập của người dân được cải thiện, từ đó làm nền tảng thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, chỉ xét đến yếu tố tăng trưởng kinh tế thì chưa giải thích được đầy đủ các chu kỳ bất động sản. Điển hình như năm 1995 thị trường bất động sản đóng băng khi GDP tăng trưởng 9,5%, cao hơn đáng kể so với mức tăng GDP 6,79% và 6,19% của giai đoạn sốt đất năm 2000 - 2001. Trong cả 3 lần thị trường bất động sản đóng băng đều có tác động của việc lãi suất cho vay tăng cao so với những thời điểm trước đó. Ngược lại, lãi suất thấp trong giai đoạn 2014 - 2018 và 2020 - 2021 góp phần tạo các cơn sốt đất.(Hạ Vy, 2021)

</div><span class="text_page_counter">Trang 2</span><div class="page_container" data-page="2">

<i>Nguồn: tradesmartonline.in </i>

Thị trường bất động sản là một đầu vào, cung cấp bất động sản cho các doanh nghiệp sản xuất hàng hóa, là một trong những điểm đến của dòng tiền, khi các nhà đầu tư bị thu hút nhiều vào thị trường bất động sản, dễ gây ra tình trạng “sốt đất”, đầu cơ đất, nhiễu loạn các thông tin quy hoạch đất,…Thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản đều tăng không chắc chắc do tăng trưởng kinh tế, mà có thể là một yếu tố gây ra tình trạng “bong bóng” bất động sản, nếu nghiêm trọng thì dịng tiền bị đưa ra từ sản xuất sẽ bị ảnh hưởng, gây nên sự bất ổn về kinh tế.

Khi đó, thị trường chứng khốn có tác dụng cân bằng lại thị trường và ở một mức độ nào đó có thể ghìm lại sự bùng nổ của thi trường bất động sản. Chẳng hạn như thị trường bất động sản đang trong cơn sốt đất, thu hút mạnh các nhà đầu tư mà cùng lúc đó thị trường chứng khốn cũng hấp dẫn thì nhà đầu tư cũng sẽ quan tâm đến cả hai thị trường này. Một ví dụ cụ thể, trong khi thị trường bất động sản đang trong tăm tối của thời kỳ đóng băng lần thứ 2 thì thị trường chứng khoán phát sốt với sự chạm ngưỡng 300 điểm đầu năm 2006, và luôn giữ ở mức 1000 điểm đầu năm 2007. Cơn sốt chứng khốn đã lan tỏa hơi nóng một cách âm ỷ làm tan băng thị trường bất động sản.(Bất động sản Hưng Thịnh, 2014) Và khi bong bóng thị trường chứng khoán nổ, các nhà đầu tư bán tháo chứng khốn, dịng tiền đầu tư dịch chuyển và thị trường bất động sản lại là một điểm đến an tồn.

Dịng tiền dịch chuyển giữa hai thị trường này có thể ví như hai chiếc “bình thơng nhau” vậy. Khi bất động sản tăng giá, nhà đầu tư bất động sản sẽ có một khoản vốn đầu tư vào chứng khoán. Và ngược lại, khi các nhà đầu tư kiếm được lời từ thị trường chứng khốn, thì sẽ có xu hướng hiện thực hóa tài sản, nếu thị trường chứng khoán biến động tiêu cực thì sẽ tìm tới đầu tư bất động sản như một điểm dừng chân an toàn do vốn cho kênh chứng khốn thường có tính linh hoạt cao, vốn mỏng, ngắn hạn, trong khi đó vốn ít thì khó mà tiếp cận được các tài sản nhà đất, chung cư, bất động sản,…"Đầu tư phải xét đến khẩu vị nhưng đích đến cuối cùng tính hiệu quả quyết định tất cả. Với đặc tính kép vừa đầu tư với biên lợi nhuận tốt vừa hạn chế rủi ro hay vừa tích lũy vừa khai thác sử dụng, bất động sản có thể trở thành mục tiêu chuyển hướng của những

</div><span class="text_page_counter">Trang 3</span><div class="page_container" data-page="3">

nhà đầu tư chứng khoán vốn lớn trong năm 2021", bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land dự báo.(Kỳ Dun - Phương Đơng, 2021)

<i>Hình ảnh vịng trịn tín dụng. Nguồn: Teodora (2010) </i>

Đứng từ vị trí doanh nghiệp, để đầu tư vào các dự án khu nghỉ dưỡng cao cấp, khu du lịch bất động sản,… doanh nghiệp cần vay vốn ngân hàng, và khi ngân hàng có xu hướng tăng tín dụng vào bất động sản, mà các doanh nghiệp lợi dụng các dự án này để đầu cơ, trong khi tỉ lệ dư nợ lớn, nguy cơ cao có thể trở thành nợ xấu hoặc doanh nghiệp lợi dùng để đầu cơ đất, chiếm đoạt tài sản từ nhà đầu tư thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp. “Theo Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước, tăng trưởng tín dụng bất động sản là khoảng 4,83% so với cuối năm 2020, tăng cao hơn tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế là 4,14% và nợ xấu của lĩnh vực tín dụng này là 1,89%. Tỷ trọng tín dụng bất động sản tăng lên 19,71%, tức là vẫn nằm trong giới hạn 20%.” (An Nguyên, 2021)

Cụ thể, nhìn từ vụ việc gần đây nhất và gây tiếng vang lớn trong thị trường bất động sản, cái tên được nhắc tới nhiều nhất là Tân Hồng Minh. Phía Tân Hồng Minh với hàng loạt các dự án bất động sản sang trọng, điển hình là lơ đất vàng Thủ Thiêm, Công ty TNHH đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (thành viên Tập đoàn Tân Hoàng Minh) trúng thầu với mức giá 24.500 tỉ đồng vào cuối năm 2021 làm chấn động cả thị trường bất động sản. Việc đẩy giá đất lên quá cao làm ảnh hưởng đến cả thị trường, gây lên cơn sốt đất, đẩy giá bất động sản lên cao kỷ lục. Trong khi đó, từ các đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp để huy động vốn từ các nhà đầu tư, dịng tiền sẽ có sự dịch chuyển.

Tuy nhiên mới đây, ngày 5/4, Cơ quan Cảnh sát điều tra – Bộ Công an đã ra Quyết định khởi tố vụ án “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”, xảy ra tại Tập đoàn Tân Hoàng Minh và các tổ chức, đơn vị có liên quan; đồng thời, ra các Quyết định khởi tố bị can, Lệnh bắt bị can để tạm giam, Lệnh khám xét đối với bị can Đỗ Anh Dũng - Chủ tịch HĐTV, kiêm Tổng Giám đốc Tân Hoàng Minh và 6 bị can đồng phạm về tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” theo Điều 174 Bộ luật

</div><span class="text_page_counter">Trang 4</span><div class="page_container" data-page="4">

Hình sự năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2017. Kết quả điều tra ban đầu xác định, trong thời gian từ tháng 7/2021 đến tháng 3/2022, ông Đỗ Anh Dũng và các cá nhân tại Tập đoàn Tân Hồng Minh đã có hành vi gian dối, sử dụng 3 Công ty thành viên gồm: Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt, Công ty CP Đầu tư và Dịch vụ Khách sạn Soleil, Công ty CP Cung điện Mùa Đông và các Công ty liên quan, phát hành 9 đợt trái phiếu trái quy định pháp luật, tổng trị giá 10.300 tỷ đồng, để huy động tiền của nhà đầu tư nhưng không sử dụng vào các hoạt động kinh doanh theo hồ sơ phát hành trái phiếu. (Gia Nguyễn, 2022)

Cùng với đó là hàng loạt các hệ quả. Hiện nay Công ty TNHH đầu tư bất động sản Ngơi Sao Việt thuộc tập đồn Tân Hồng Minh đã nộp đơn chấm dứt hợp đồng mua bán sau khi bỏ cọc (gần 600 tỷ đồng). Việc đấu giá đất tại Thủ Thiêm đã làm nhiễu loạn thị trường bất động sản, việc doanh nghiệp chấm dứt hợp đồng mua bán và bỏ cọc sẽ phần nào làm hạ nhiệt cơn sốt đất tại đây, ổn định lại thị trường. Một hệ quả khác song song đó là sự sụt giảm của thị trường chứng khốn khi các giá trị chứng khoán sụt giảm theo giá trị doanh nghiệp, gây ảnh hưởng trực tiếp tới các nhà đầu tư.

<i>Nguồn: vietnamnet.vn </i>

Qua những phân tích và ví dụ trên, có thể thấy thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản đều có tác động qua lại lẫn nhau, cả tích cực và tiêu cực. Ủy ban chứng khoán Nhà Nước và Bộ Tài chính nên có các biện pháp kiểm soát chặt chẽ, thanh tra kiểm tra giám sát thường xun báo cáo tài chính, tình hình hoạt động của doanh nghiệp để hạn chế doanh nghiệp lợi dụng lỗ hổng thị trường để đầu cơ hay chiếm đoạt tài sản từ các nhà đầu tư, nhất là trong tình trạng thị trường chứng khốn Việt Nam các nhà đầu tư cá nhân, nhỏ lẻ đang chiếm đa số, dễ chạy theo xu hướng và bị các doanh nghiệp lớn dẫn dắt.

<b>2. Giải pháp và đề xuất: </b>

<i><b>a. Giải pháp cho thị trường chứng khoán: </b></i>

</div><span class="text_page_counter">Trang 5</span><div class="page_container" data-page="5">

Trong tương lai để thúc đẩy sự phát triển của thị trường chứng khốn thì Bộ Tài chính, Ủy ban Chứng khốn Nhà nước cần có những giải pháp như:

<i>Thứ nhất, tích cực hoàn thiện khung pháp lý, hoàn thiện xây dựng chiến lược phát triển thị </i>

trường chứng khoán giai đoạn 2021-2030 để định hình mục tiêu, giải pháp và lộ trình phát triển thị trường chứng khốn về dài hạn; đẩy mạnh công tác tuyên truyền, tăng cường cung cấp thơng tin chính thống giúp nâng cao nhận thức, hiểu biết và kỹ năng tài chính của nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư cá nhân, qua đó góp phần giúp các nhà đầu tư tham gia thị trường chứng khốn an tồn và hiệu quả.

<i>Thứ hai, đẩy mạnh công tác kiểm tra, thanh tra, giám sát hoạt động thị trường, đặc biệt là thị </i>

trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, tăng cường cơng tác giám sát, rà sốt, nhận diện các mã cổ phiếu có giao dịch bất thường; xử lý nghiêm những trường hợp vi phạm, các trường hợp cố tình, tái phạm hành vi vi phạm nghĩa vụ báo cáo, công bố thông tin đảm bảo thị trường chứng khoán phát triển theo hướng minh bạch và bền vững; tăng cường vai trò giám sát tuyến 1 của Sở Giao dịch chứng khoán trong việc phân tích, đánh giá và chịu trách nhiệm xác định các giao dịch nghi vấn có khả năng vi phạm pháp luật về giao dịch chứng khoán; yêu cầu Cơng ty chứng khốn tăng cường quản lý các hội nhóm do mơi giới lập; xử lý nghiêm cơng ty chứng khoán hỗ trợ các hoạt động thao túng chứng khốn;

<i>Thứ ba, hồn thiện cơ chế quản lý, giám sát và giao dịch cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp </i>

phát hành riêng lẻ nhằm tăng cường tính minh bạch, an tồn và giảm thiểu rủi ro cho thị trường. (Lược trích ý kiến của bà Tạ Thanh Bình - Vụ trưởng Vụ Phát triển thị trường, Ủy ban Chứng

<i>khoán Nhà nước tại tọa đàm "Nhận diện cơ hội thị trường chứng khoán năm 2022" do Tạp chí </i>

Nhà đầu tư tổ chức ngày 15/3). (Tạp chí Tài chính Online, 2022)

<i>Bà Tạ Thanh Bình - Vụ trưởng Vụ Phát triển thị trường, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước tại tọa đàm "Nhận diện cơ hội thị trường chứng khoán năm 2022". </i>

<i>Nguồn: Nhadautu.vn </i>

</div><span class="text_page_counter">Trang 6</span><div class="page_container" data-page="6">

Sau vụ việc của Tân Hoàng Minh, ngày 07/4/2022, Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Khái ký ban hành Công điện số 304/CĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về chấn chỉnh hoạt động thị

<b>trường trái phiếu doanh nghiệp và đấu giá quyền sử dụng đất. Tại Cơng điện này, Thủ tướng Chính </b>

phủ giao Bộ trưởng Bộ Tài chính, Chủ tịch Ủy ban Chứng khoán Nhà nước chỉ đạo các cơ quan, đơn vị chức năng khẩn trương thực hiện thanh tra, kiểm tra, giám sát việc tuân thủ pháp luật về phát hành, đầu tư, phân phối, giao dịch và sử dụng vốn thu được từ phát hành trái phiếu, nhất là phát hành trái phiếu riêng lẻ của các doanh nghiệp bất động sản, của tổ chức tín dụng có liên quan đến doanh nghiệp bất động sản, các doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, các doanh nghiệp có kết quả kinh doanh thua lỗ, các doanh nghiệp phát hành khơng có tài sản bảo đảm hoặc tài sản bảo đảm không chất lượng... theo đúng chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Cơng điện số 8857/CĐ-VPCP ngày 03/12/2021 của Văn phịng Chính phủ, báo cáo Thủ tướng Chính phủ kết quả thực hiện trước ngày 15/4/2022. Cùng với đó, Thủ tướng chỉ đạo khẩn trương rà sốt các quy định pháp luật liên quan đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp và phát hành, đầu tư trái phiếu doanh nghiệp để kịp thời sửa đổi, bổ sung theo thẩm quyền hoặc đề xuất cấp có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung. Thủ tướng cũng chỉ đạo Thống đốc Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo việc thanh tra, kiểm tra, giám sát chặt chẽ các tổ chức tín dụng đầu tư trái phiếu doanh nghiệp, tham gia vào các hoạt động cung cấp dịch vụ bảo lãnh phát hành, đầu tư, phân phối,… trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là các trái phiếu phát hành của doanh nghiệp bất động sản, các doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, các doanh nghiệp có kết quả kinh doanh thua lỗ, các doanh nghiệp phát hành khơng có tài sản bảo đảm,…Đồng thời, Thủ tướng yêu cầu rà sốt hoạt động cho vay vốn tín dụng của các tổ chức tín dụng để nhà đầu tư tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, kịp thời chấn chỉnh, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm quy định về cho vay vốn tín dụng.(Thái Duy, 2022)

<i><b>b. Giải pháp cho thị trường bất động sản: </b></i>

Trước sự lo ngại về một kịch bản thị trường BĐS năm 2019 lâm vào khủng hoảng cách đây 10 năm (2009), ngày 23/4/2019, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 11/CT- TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh. Theo đó, các nhóm giải pháp được giao cho các bộ, ban, ngành cùng thực hiện một cách đồng bộ nhằm đảm bảo thực hiện được mục tiêu đề ra. Theo đó, một số giả pháp được yêu cầu chú trọng đẩy mạnh trong năm 2019 như sau:

<i>Một là, các cơ quan quản lý cần phải chủ động trong chiến lược phát triển kinh tế, gắn liền với </i>

chiến lược phát triển đô thị, coi chiến lược phát triển đô thị, phát triển BĐS là một bộ phận trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội; kiên định trong quy hoạch và thực hiện quy hoạch, nhất thể hóa quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch sử dụng đất…

<i>Hai là, tiếp tục duy trì tốc độ tăng trưởng nền kinh tế; đơn giản hóa các thủ tục hành chính; tạo </i>

mơi trường đầu tư hấp dẫn, thu hút các nhà đầu tư nước ngoài; đẩy nhanh việc rà soát các dự án nhằm đẩy nhanh việc cung ứng hàng hóa trên thị trường…

<i>Ba là, thực hiện các giải pháp nhằm minh bạch hoá thị trường BĐS, kích thích đầu tư. Cụ thể </i>

như: Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia thông tin về việc đăng ký và thực hiện các giao dịch BĐS; hồn thành việc lập Cổng thơng tin điện tử quốc gia về quy hoạch đô thị; nghiên cứu và hoàn thiện quy định về “Chỉ số giá nhà”… góp phần minh bạch hóa và định hướng đầu tư trên thị trường BĐS.

<i>Bốn là, nghiên cứu và ứng dụng các thành tựu của Cách mạng cơng nghiệp 4.0 trong lĩnh vực </i>

kinh doanh BĐS, góp phần thu hút khách hàng, tăng cầu về hàng hóa BĐS dựa trên việc ứng dụng

</div><span class="text_page_counter">Trang 7</span><div class="page_container" data-page="7">

cơng nghệ trí tuệ nhân tạo, dữ liệu lớn… vào trong hoạt động quản lý BĐS - đầu tư - xây dựng - môi giới và tư vấn. (Tạp chí Tài chính Online, 2019)

Tại Cơng điện số 304/CĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về chấn chỉnh hoạt động thị trường trái phiếu doanh nghiệp và đấu giá quyền sử dụng đất (7/4/2022), Thủ tướng yêu cầu Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo rà soát, tăng cường kiểm tra, thanh tra hoạt động tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, bất động sản ở các địa phương. Đối với những trường hợp có biểu hiện bất thường, gây mất ổn định thị trường, kịp thời xác minh, làm rõ các sai phạm, xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật, không để xảy ra trục lợi. Cùng với đó, cần rà sốt các quy định của pháp luật liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất, kịp thời phát hiện các bất cập, thiếu sót, tham mưu, đề xuất cấp thẩm quyền sửa đổi, điều chỉnh, bổ sung, hoàn thiện hệ thống pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất nhằm phòng, chống hiệu quả các hành vi lợi dụng, hành vi vi phạm để trục lợi. Đồng thời, Thủ tướng chỉ đạo Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương rà sốt, kiểm tra, tăng cường cơng tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn đảm bảo đúng pháp luật, công khai, minh bạch; kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm các quy định pháp luật trong đấu giá đất, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá để trục lợi, gây mất ổn định thị trường.(Thái Duy, 2022)

Các chuyên gia tham dự hội thảo "Đấu giá quyền sử dụng đất, thực tiễn pháp lý và giải pháp" đã đưa ra nhiều giải pháp để hoàn thiện quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản. Hội thảo do Viện kinh tế xanh Trường ĐH Kinh tế - luật kết hợp với báo Pháp Luật TP.HCM tổ chức vào ngày 20/2/2022. Tại hội nghị, các chuyên gia pháp luật chỉ ra rằng hiện có rất nhiều luật điều chỉnh việc đấu giá quyền sử dụng đất nhưng vẫn thiếu các quy định để bảo đảm việc đấu giá và sử dụng đất chặt chẽ, đúng mục đích. Đây là ngun nhân vì sao cuộc đấu giá quyền sử dụng đất ở Thủ Thiêm vừa qua do cơ quan chức năng kiểm soát, "luật chơi" không sai, "người chơi" không vi phạm nhưng kết quả bị cho là làm nhiễu loạn thị trường bất động sản.

Theo TS Đoàn Thị Phương Diệp - giảng viên Trường ĐH Kinh tế - luật, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất hiện có quá nhiều văn bản điều chỉnh và nhiều bộ, ngành quản lý nên chưa có sự phối hợp đồng bộ, thống nhất về nội dung. Trình tự, thủ tục đấu giá do các tổ chức đấu giá tài sản (thuộc thẩm quyền của Bộ Tư pháp) thực hiện theo Luật đấu giá tài sản 2016. Còn việc thẩm định giá, xác định giá khởi điểm, xem xét năng lực người tham gia đấu giá, phê duyệt phương án đấu giá, giám sát quá trình tổ chức thực hiện việc đấu giá, nộp tiền trúng đấu giá... chịu sự điều chỉnh của các luật khác như Luật đất đai, Luật quản lý sử dụng tài sản công, Luật quản lý thuế… Việc thực hiện các luật này lại thuộc thẩm quyền của các bộ Tài ngun và mơi trường, Tài chính… dẫn đến thiếu đối chiếu, thiếu đồng bộ. Bên cạnh đó, TS Diệp cũng cho rằng giá trị quyền sử dụng đất của các lô đất công rất lớn nhưng lại áp dụng chung quy trình với các tài sản khác. Vì vậy khi cơ quan chức năng giao đất cho doanh nghiệp trúng đấu giá quyền sử dụng đất làm dự án sẽ bị bỏ qua các quy định ràng buộc về giao đất cho nhà đầu tư. Đó là các quy định về năng lực tài chính, kinh nghiệm thực hiện dự án, ký quỹ hoặc tài sản bảo đảm để thực hiện, cam kết không thay đổi quy hoạch hoặc chưa có quy định về việc áp dụng các chế tài nếu như nhà đầu tư khơng thực hiện dự án đúng thời hạn.

Vì vậy, nếu muốn đấu giá quyền sử dụng đất đi vào quy củ, khơng bị lợi dụng thì cần phải sửa "luật chơi". Ơng Nguyễn Văn Đính, chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng cần đánh giá chính xác năng lực của doanh nghiệp tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Doanh nghiệp phải chứng minh nguồn tiền đầu tư như khi Nhà nước giao đất chứng minh có năng lực tài chính, có ký quỹ… Nếu phát hiện lợi dụng phiên đấu giá để tìm kiếm lợi ích khác thì sẽ bị xử lý và có thể bị xử lý hình sự như người thao túng thị trường chứng khốn. Cịn PGS. Nguyễn Quang Tuyến cho rằng "luật chơi" phải bảo đảm công khai, minh bạch. Cần lấy Luật đất đai làm nền tảng điều chỉnh các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất. Lần sửa Luật đất đai sắp tới, Bộ Tài nguyên và môi trường cần xây

</div><span class="text_page_counter">Trang 8</span><div class="page_container" data-page="8">

dựng một mục hoặc một chương quy định về đấu giá quyền sử dụng đất. Trong đó, cần quy định về điều kiện tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.(D.Ngọc Hà - Ái Nhân, 2022)

Từ vụ việc xảy ra tại tập đoàn Tân Hoàng Minh, Chính phủ đã đẩy mạnh rà sốt, thắt chặt những hoạt động trên cả 2 thị trường chứng khoán và bất động sản, đặc biệt là ở lĩnh vực trái phiếu và đấu giá quyền sử dụng đất. Điều này đang và sẽ tác động rất nhiều đến các doanh nghiệp bất động sản, tạo ra sự phân hóa giữa những các doanh nghiệp lớn, doanh nghiệp đã lên sàn, doanh nghiệp được xếp hạng tín nhiệm với các doanh nghiệp quy mơ vừa phải (doanh nghiệp vừa và nhỏ bị bóp nghẹt cả 2 đầu gọi vốn là tín dụng ngân hàng và trái phiếu doang nghiệp). Những doanh nghiệp có quỹ đất và khả năng triển khai dự án và tình hình tài chính tốt cơ bản khơng ảnh hưởng, thậm chí hưởng lợi. Ngược lại, những doanh nghiệp phụ thuộc quá nhiều vào trái phiếu để đảo nợ sẽ gặp khó khăn. Câu hỏi đặt ra: Liệu việc siết trái phiếu có khiến thị trường bất động sản chỉ cịn là cuộc chơi của các “ơng lớn” trong ngành? “Chỉ nên đưa ra các quy định để ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực trên thị trường trái phiếu, chứ không nên đưa ra các quy định siết quá chặt việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Ngược lại, vẫn cần khuyến khích các doanh nghiệp tốt tiếp tục phát hành trái phiếu doanh nghiệp và coi đây là kênh huy động vốn trung, dài hạn quan trọng, làm giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng.”- Theo ông Nguyễn Hữu Huân, Trưởng bộ mơn Tài chính, Đại học Kinh tế TP.HCM. Để giải bài tốn vốn cho doanh nghiệp, ơng Nguyễn Hữu Huân kiến nghị, việc siết trái phiếu doanh nghiệp nên thực hiện có lộ trình, từ từ, từng bước một. Nếu phanh quá gấp thị trường trái phiếu, sẽ gây ra các cú sốc cho thị trường, khơng mang lại lợi ích cho nền kinh tế. (Hà Tâm, 2022)

Khó khăn, thách thức chắc chắn sẽ không thể tránh khỏi nhưng đồng thời cũng tạo động lực cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ phát huy hết khả năng và sức sáng tạo của mình trên thương trường đầy biến động này. Việc siết trái phiếu là hoàn toàn cần thiết để tạo 1 sân chơi cạnh tranh lành mạnh cho các doanh nghiệp, làm trong sạch và lành mạnh thị trường bất động sản, nhằm gây dựng 1 kênh đầu tư dài hạn thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước, thúc đẩy sự tăng trưởng và phát triển bền vững của nền kinh tế Việt Nam.

</div><span class="text_page_counter">Trang 9</span><div class="page_container" data-page="9">

<i>Nguồn: congtytrananh.vn </i>

Như vậy có thể thấy, hai thị trường chứng khốn và bất động sản cịn nhiều thách thức và bất cập, tuy nhiên không thể phủ nhận những thành tựu phát triển đóng góp vào nền kinh tế cùng với những cơ hội đầy tiềm năng của hai thị trường này trong thị phần tăng trưởng kinh tế của mỗi quốc gia. Với sự nghiên cứu của chúng tôi về hai thị trường này, bài luận đã nêu bật được tổng quan về hai thị trường, thực trạng hiện nay và cả những sự tác động qua lại của hai thị trường trong thực tiễn. Để rồi ta thấy được những điểm khuyết, điểm mờ trong hoạt động quản lý phát triển thị trường chứng khoán và bất động sản. Điều này đặt ra thách thức cho các nhà lập pháp, nhà quản lý, các doanh nghiệp trong việc hoạch định chính sách, điều chỉnh hoạt động, lường trước rủi ro, ứng biến thị trường trên thực tế. Đồng thời, chúng tôi cũng đã đề xuất những giải pháp ngắn hạn và dài hạn đóng góp cho sự phát triển lành mạnh, chuyên nghiệp của hai thị trường này. Cuối cùng, để thị trường chứng khoán và bất động sản hạn chế tối đa nhũng loạn rất cần sự nỗ lực của các bên trong ý thức xây dựng môi trường kinh doanh lành mạnh, minh bạch.

<b>DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO: </b>

<i>An Ngun. (2021). Nhìn dịng tiền, lo vấn đề ổn định kinh tế vĩ mô. Đầu Tư Online. </i>

<i>Bất động sản Hưng Thịnh, B. biên tập. (2014). Thị trường chứng khốn và bất động sản có mối quan hệ với nhau như thế nào? </i>

<i>D.Ngọc Hà - Ái Nhân. (2022). Đấu giá đất cần cơ chế riêng. Tuổi Trẻ Online. </i>

Gia Nguyễn. (2022). Từ vụ Tân Hoàng Minh: Nhận diện vi phạm trong phát hành trái phiếu

<i>doanh nghiệp. Diễn Đàn Doanh Nghiệp. </i>

Hà Tâm. (2022). Siết trái phiếu doanh nghiệp: Nên có lộ trình, khơng để doanh nghiệp đứt gãy

<i>nguồn vốn. Đầu Tư Online. </i>

Hạ Vy. (2021). Mối liên quan “kỳ lạ” giữa chứng khoán và BĐS sau mỗi chu kỳ sốt đất - đóng

<i>băng cứ 7, 8 năm một lần. Chuyên Trang Nhịp Sống Kinh Tế. </i>

<i>Tạp chí Tài chính Online, B. biên tập. (2022). Nhiều giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường chứng khoán năm 2022. </i>

Thái Duy. (2022). Thủ tướng chỉ đạo chấn chỉnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp và đấu giá

<i>quyền sử dụng đất. Thời Báo Tài Chính Việt Nam. </i>

tuong-chi-dao-chan-chinh-thi-truong-trai-phieu-doanh-nghiep-va-dau-gia-quyen-su-dung-dat-103216.html

</div>