Luận văn: Thực trạng và một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng ở một số dự án trên địa bàn Hà Nội tại Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 docx

------

Luận văn
Thực trạng và một số giải pháp
nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng
mặt bằng ở một số dự án trên địa
bàn Hà Nội tại Công ty Đầu tư phát
triển nhà số 2


Chuyên đề tốt nghiệp
LI M U

Thc t cho thy, cụng tác giải phóng mặt bằng (GPMB) là vấn đề hết
sức nhạy cảm và phức tạp tác động tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội, tới
mỗi người dân và cộng đồng dân cư. Giải quyết không tốt, không thoả đáng
quyền của người có đất thu hồi (hoặc ảnh hưởng khi thu hồi) dễ dàng nổ ra
những khiếu kiện, đặc biệt những khiếu kiện tập thể, gây mất ổn định, xã
hội…Điều đó cũng ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ thi cơng các cơng
trình xây dựng. Nhiều cơng trình phải “treo” dăm bảy năm thậm chí hàng
chục năm vì khơng giải phóng được mặt bằng. Cũng từ các tiêu cực xã hội
nảy sinh, chất lượng cơng trình giảm sút, giá thành đội lên, các khoản tiền
đền bù đến người dân khơng cịn ngun vẹn…Cuối cùng, chịu thiệt hại
nhiều nhất là Nhà nước. Vậy nguyên nhân do đâu? các biện pháp khắc phục
như thế nào?
Xuất phát từ thực tế đó, trong q trình thực tập tại Cơng ty Đầu tư phát
triển nhà số 2, với sự giúp đỡ của cô giáo Nguyễn Ngọc Điệp và các cán bộ
Phòng Quản lý dự án của Công ty. Em chọn đề tài “Những biện pháp
nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng ở một số dự án trên địa
bàn Hà Nội tại Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2” làm chuyên đề thực
tập.

Kết cấu của chuyên đề gồm ba chương:
Chương I: Tổng quan về Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2
Chương 2: Thực trạng Cơng tác giải phóng mặt bằng tại Công ty
Đầu tư phát triển nhà số 2
Chương III: Một số Biện pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ GPMB tại
Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2.

SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A


Chuyên đề tốt nghiệp
Vi lng kin thc cũn nhiu hn chế, mặc dù đã có nhiều cố gắng
nhưng bài viết này khơng thể tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong có sự
chỉ bảo, góp ý của các Thầy, Cơ giáo. Em xin chân thành cảm ơn sự hướng
dẫn tận tình của Cơ giáo: Nguyễn Ngọc Điệp cùng các anh trong Công ty
Đầu tư phát triển nhà số 2, cũng như sự đóng góp ý kiến của bạn bè để hoàn
thành bài viết này.

Hà Nội, Ngày 23 tháng 5 năm 2004
Sinh viờn: Mai c Thnh

SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiÖp 42A


Chuyên đề tốt nghiệp

CHNG I: TNG QUAN V CễNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN
NHÀ SỐ 2

1.1 Sự ra đời và phát triển của Công ty:

- Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 được thành lập theo quyết định số
821- Bộ Xây dựng ngày 19 tháng 6 năm 2000, trên cơ sở sắp xếp tổ chức lại
Xí nghiệp kinh doanh phát triển nhà của Công ty phát triển nhà và đơ thị, trụ
sở chính đặt tại số nhà 168 đường Giải Phóng - Phương Liệt - quận Thanh
Xuân - Hà Nội.
Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 có tên giao dịch quốc tế:
Housing development and investment company no2
Viết tắt: HUDI-2
- Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 là doanh nghiệp nhà nước, thành
viên hạch toán độc lập của Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đơ thị, có
tư cách pháp nhân, có các quyền và nghĩa vụ dân sự theo quy định, có con
dấu, có tài sản, có tài khoản mở tại các ngân hàng theo quy định của Nhà
nước, được tổ chức và hoạt động theo Điều lệ tổ chức hoạt động của Tổng
công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị do Bộ trưởng Bộ Xây dựng phê
chuẩn và Điều lệ riêng của Công ty do Hội đồng quản trị Tổng công ty Đầu
tư phát triển nhà và đô thị phê chuẩn.
C

ông ty Đầu tư phát triển nhà số 2 có vốn kinh doanh tại thời điểm thành

lập là:
Tổng số

: 14.719.347.246

Trong đó : - Vốn Ngân sách

: 2.500.000.000 đồng

- Vốn t b sung

: 3.039.627.837 ng

SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiÖp 42A


Chuyên đề tốt nghiệp
T nhng ngy u thnh lp hot động kinh doanh, do cơ sở vật chất
ban đầu còn thiếu thốn điều kiện sản xuất khó khăn nên phạm vi hoạt động
của cơng ty có phần bị hạn chế. Cho đến nay, công ty chỉ mới tập trung
nghiên cứu dự án tại một số địa bàn trọng điểm như Thủ đơ Hà Nội, Thành
phố HCM, Thành phố Hải Phịng, Bắc Ninh và Thái Bình. Điều này chưa
xứng tầm với vị thế mà doanh nghiệp đang có.
Dưới sự dẫn dắt của ban lãnh đạo cùng với thơi gian hoạt động quy mô
về vốn và nhân lực công ty ngày càng lớn mạnh. Trong q trình hoạt động
Cơng ty Đầu tư phát triển nhà số 2 khơng ngừng phát huy tính tự chủ trong
kinh doanh tranh thủ sự ủng hộ giúp đỡ của lãnh đạo, Thủ trưởng các đơn vị
cấp trên để ln hồn thành nhiệm vụ và kế hoạch do Bộ Xây dựng, Tổng
công ty và công ty đề ra.
1.2 Chức năng, nhiệm vụ kinh doanh.
Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 thực hiện nhiệm vụ kinh doanh theo
sự phân công của Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị, cụ thể là:
+ Lập và quản lý các dự án đầu tư xây dựng phát triển các khu đô thị,
khu công nghiệp.
+ Đầu tư kinh doanh phát triển nhà, cơng trình kỹ thuật hạ tầng đô thị và
khu công nghiệp.
+ Thực hiện các nhiệm vụ khác do Tổng công ty giao.
Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 vừa là doanh nghiệp hoạt động cơng
ích vừa là doanh nghiệp hoạt động vì mục tiêu kinh doanh:
Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 là doanh nghiệp nhà nước chịu sự

quản lý của Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị và của Bộ Xây
dựng. Bên cạnh nhiệm vụ hoạt động kinh doanh để mang lại lợi nhuận duy
trì hoạt động của cơng ty thì cơng ty cịn phải tham gia vào các hoạt động
cơng ích: xây dựng các cơng trình phỳc li xó hi.
SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A


Chuyên đề tốt nghiệp
Nh vy Cụng ty u t phỏt triển nhà số 2 hoạt động dưới sự tác động
của 2 cơ chế quản lý đó là cơ chế hoạt động theo quy luật kinh tế thị trường
tức là hoạt động vì mục tiêu lợi nhuận (đây là mục tiêu chủ yếu) và cơ chế
“bao cấp”, hoạt động theo sự phân công nhiệm vụ từ trên giao cho theo kế
hoạch (hầu hết các hoạt động này là hoạt động công ích).
1.3 Đặc điểm sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp
1.3.1 Đặc điểm tổ chức bộ máy quản lý và sản xuất của Công ty
Căn cứ quyết định thành lập Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2, số
821/QĐ - BXD ngày 19 tháng 6 năm 2000 của Bộ Xây dựng: Tổ chức bộ
máy của Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 gồm có:
- Giám đốc;
- Các Phó giám đốc Cơng ty;
- Kế tốn trưởng Cơng ty;
- Các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ;
- Các đơn vị sản xuất trực thuộc.
Như vậy, tổ chức bộ máy quản lý của Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2
theo mơ hình trực tuyến chức năng, quản lý theo chế độ một thủ trưởng.
Giám đốc Công ty lãnh đạo và chỉ đạo tồn diện hoạt động của Cơng ty đến
từng phòng ban chức năng theo sơ đồ sau:
SƠ ĐỒ 1: CƠ CẤU TỔ CHỨC BỘ MÁY QUẢN TRỊ DOANH NGHIỆP

GIÁM

PGĐ
Kinh Doanh

PG
K Thut

Phũng
Phũng
SV: Mai Đức Thịnh Phũng nghiệp 42A
- Công
Kinh doanh
- Tiếp thị

Tài chính
- Kế tốn

Tổ chức
Cán

Phịng
Nghiên cứu
Phát triển DA

Phịng
Quản lý DA


Chuyên đề tốt nghiệp

Nhỡn vo s , c cu cỏc đơn vị trong doanh nghiệp được chia thành:
* Ban Giám đốc
Giám đốc: là người đứng đầu doanh nghiệp, chịu trách nhiệm chung về
mọi mặt hoạt động và kết quả kinh doanh của doanh nghiệp.
Phó giám đốc: là những người giúp việc cho Giám đốc, chịu trách nhiệm
trước Giám đốc về các công việc được giao cũng như những công việc được
Giám đốc uỷ quyền khi vắng mặt.
* Nhiệm vụ của các phịng ban
Các phịng ban chức năng có nhiệm vụ giúp Giám đốc soạn thảo tổ chức
thực hiện các quyết định của Giám đốc theo dõi và báo cáo tổng kết tồn bộ
hoạt động của cơng ty.
Phịng Quản lý dự án: chịu trách nhiệm trước Giám đốc công ty về mọi
nhiệm vụ liên quan đến công tác tiếp xúc, giám sát, điều hành, thực hiện các
dự án đầu tư, xây dựng phát triển nhà và hạ tầng kỹ thuật đảm bảo tính hiệu
quả khách quan của tồn bộ dự án.
Nhiệm vụ cụ thể của Phòng Quản lý dự án là:
- Làm thủ tục xin giao đất, cắm mốc giới, đăng ký địa chính. Lên
phương án đền bù và tổ chức triển khai khi phương án được phê
duyệt.
- Phối hợp với các phòng ban triển khai các thủ tục lập phương án đền
bù, phương án hỗ trợ kinh tế trong công tỏc n bự gii phúng mt
bng.

SV: Mai Đức Thịnh - C«ng nghiƯp 42A


Chuyên đề tốt nghiệp
- Lp v trin khai thc hin hợp đồng khảo sát, thiết kế thi cơng cơng
trình kỹ thuật hạ tầng, thẩm định hồ sơ đấu thầu - giao thầu thi cơng
cơng trình kỹ thuật hạ tầng.

- Hạch toán lên phiếu giá và đề xuất giá kinh doanh mặt bằng hạ tầng
theo lơ, cơng trình.
Phịng Tổ chức - Hành chính: có nhiệm vụ thực hiện cơng tác hành
chính, văn thư, thanh tra, thi đua khen thưởng, tiền lương, quản lý, đào tạo,
tổ chức sắp xếp cán bộ theo ý kiến chỉ đạo của Giám đốc Công ty và các
nhiệm vụ liên quan đến đời sống tinh thần và xã hội của tồn thể cán bộ
cơng nhân viên trong cơng ty.
Phịng Tài chính - Kế tốn: chịu trách nhiệm trước Giám đốc công ty về
mọi hoạt động liên quan đến cơng tác tài chính, thu chi, thanh quyết tốn, kế
toán, chứng từ sổ sách phù hợp với hoạt động sản xuất kinh doanh của Công
ty và đúng nghiệp vụ theo quy định hiện hành khác của pháp luật
Phòng Kinh doanh - Tiếp thị: có nhiệm vụ xây dựng và triển khai kế
hoạch kinh doanh, tiếp thị, nghiên cứu thị trường nhà đất, khu hâ đô thị mới,
khu công nghiệp trên địa bàn Thành phố và các địa phương nhằm đảm bảo
hồn thành mục đích sản xuất kinh doanh đạt hiệu quả của cơng ty.
Phịng Nghiên cứu phát triển dự án: có nhiệm vụ thực hiện mọi cơng
việc liên quan đến cơng tác tìm kiếm, khai thác, phát triển các dự án đầu tư,
xây dựng phát triển nhà, khu dân cư, khu đô thị mới, khu công nghiệp trên
địa bàn thành phố và các địa phương khác.
1.3.2 Đặc điểm sản phẩm
Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 chuyên thực hiện các dự án trong đó
có các nhà cao tầng, thấp tầng để bán cho nhân dân, các công trình giao
thơng, thuỷ lợi, hạ tầng kỹ thuật khu đơ thị, khu cơng nghiệp. Vì vậy sản
phẩm của cơng ty cú nhng c im ch yu sau:
SV: Mai Đức Thịnh - C«ng nghiƯp 42A


Chuyên đề tốt nghiệp
* Sn phm ca cụng ty mang đầy đủ đặc điểm sản phẩm xây dựng.
Sản phẩm xây dựng là các cơng trình (hay liên hiệp các cơng trình, hạng

mục cơng trình) được tổ hợp từ sản phẩm của nhiều ngành sản xuất tạo ra và
thường được gọi là các cơng trình xây dựng
Cơng trình xây dựng được phân theo lĩnh vực hoạt động gồm: cơng
trình kinh tế, cơng trình VH - XH, giáo dục, cơng trình an ninh quốc phòng.
So với sản phẩm của các ngành khác, sản phẩm ngành xây dựng có những
đặc điểm kinh tế chủ yếu sau đây:
•Sản phẩm xây dựng thường mang tính đơn chiếc, thường được sản xuất
theo đơn đặt hàng của chủ đầu tư
•Sản phẩm xây dựng rất đa dạng, có kết cấu phức tạp, khó chế tạo, khó
sửa chữa, yêu cầu chất lượng cao
•Sản phẩm thường có kích thước quy mơ lớn, chi phí nhiều, thời gian tạo
ra sản phẩm dài và thời gian khai thác cũng kéo dài. Vì vậy công tác lập dự
án đầu tư cần phải tiến hành một cách cẩn thận, tỷ mỉ, các kết quả nghiên
cứu trong q trình xây dựng dự án phải chính xác, đảm bảo cho dự khi đưa
vào thực tế là hợp lý và mang lại hiệu quả cao
•Sản phẩm xây dựng là cơng trình cố định tại nơi xây dựng, phụ thuộc
nhiều vào điều kiện tự nhiên, điều kiện địa phương và thường đặt ở ngoài
trời, các thiết bị thi công xây dựng và lực lượng lao động phải di chuyển
theo cơng trình.
•Sản phẩm là sự tổng hợp liên ngành, mang ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã
hội, văn hố quốc phịng cao. Vì vậy đối với từng cơng trình tuỳ thuộc vào
tính chất tác động của chúng đối với nền kinh tế mà khi lập dự án phải xem
xét tới sự tác động của từng dự án để lựa chọn phương thức xây dựng, đánh
giá cho phù hợp

SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A


Chuyên đề tốt nghiệp
Nột c thự ca sn phm xõy dựng và sản xuất kinh doanh xây dựng đặt

ra nhiều u cầu trong đó có u cầu về cơng tác đền bù giải phóng mặt
bằng. Để mang lại hiệu quả rút ngắn thời gian thực hiện dự án, Phòng Quản
lý dự án phải phát huy thế mạnh trong công tác này.
* Sản phẩm của công ty chủ yếu là sản phẩm nhà ở
Nhà ở là một loại cơng trình chun dùng có những đặc điểm chủ yếu sau:
Trên thị trường cầu về nhà ở thường lớn hơn cung. Khác với các loại
hàng hoá khác, nhà ở đối với người dân bao giờ cũng trong tình trạng thiếu
thốn
• Giá đất và giá nhà ở rất cao so với thu nhập của người dân, nhất là các
khu đô thị
Chất lượng nhà ở ngày càng cao và nhu cầu thị hiếu của người sử dụng
thay đổi nhanh chóng. Trong thực tế tốc độ tăng về chất lượng nhà ở còn
tăng nhanh hơn tốc độ tăng giá nhà.
Ở nước ta đang trong quá trình chuyển từ bao cấp về nhà ở sang mua bán
và kinh doanh nhà. Điều đó làm cho thị trường nhà đất ngày càng sôi động
trong những năm gần đây và kinh doanh nhà đất trở thành một loại hình kinh
doanh phổ biến. Xu hướng tiêu dùng nhà chung cư tăng.
1.3.3 Đặc điểm về lao động
Lao động là một trong nhân tố rất quan trọng, vì nó là nhân tố quyết
định, tác động trực tiếp đến hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của
công ty. Cùng với sự phát triển của Công ty, lực lượng lao động trong Công
ty cũng không ngừng tăng lên về số lượng và chất lượng đáp ứng yêu cầu
của nhiệm vụ sản xuất kinh doanh. Lực lượng lao động của Công ty không
ngừng tăng lên th hin qua cỏc nm:

SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiÖp 42A


Chuyên đề tốt nghiệp

SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A


Chuyên đề tốt nghiệp
BNG 1: C CU LAO NG TRONG DOANH NGHIỆP
Năm 2001
Chỉ tiêu

Số

Tỷ trọng

lượng
(người)

1. Tổng số

Năm 2002

(%)

Số

Năm 2003

Tỷ trọng

lượng
(người)

(%)

Số

Tỷ trọng

lượng
(người)

(%)

23

100

35

100

40

100

5

21,7

7

20

8

20

11

47,8

17

48,6

21

52,5

4

17,4

6

17,1

6

15

- Nhân viên

3

13,1

5

14,3

5

12,5

2. Trình độ

23

100

35

100

40

100

- Đại học

19

82,6

29

82,8

34

85

- Trung cấp

1

4,3

1

2,8

1

2,5

3. Độ tuổi

23

100

35

100

40

100

- < 30

13

56,5

22

62,8

26

65

- 31- 40

7

30,4

9

25,7

10

25

- 41 - 50

3

13,1

4

11,5

4

10

CBNV
- Cán bộ lãnh
đạo
- Cán bộ làm
KHKT
- Cán bộ làm
nghiệp vụ

- Cao đẳng

Nguồn: Báo cáo của Công ty đầu tư phát triển nhá số 2
Qua bảng ta thấy, lực lượng lao động của Công ty ngày càng tăng. Đặc
biệt là cán bộ làm khoa học kỹ thuật, tỷ trọng cán bộ làm khoa học kỹ thuật
tăng từ 48,6% năm 2002 lên 52,5% năm 2003. Số lượng lao động có trình độ
đại chiếm tỷ trọng rất cao: 82,6% năm 2001; 82,8% năm 2002 và 85% năm
2003. Như vậy, với đội ngũ cán bộ hầu hết là những người có trình độ cao
SV: Mai §øc Thịnh - Công nghiệp 42A


Chuyên đề tốt nghiệp
nờn kh nng thc hin tt chc năng quản lý từ Công ty trong công tác
giám sát, chỉ đạo và điều hành tới các phòng ban trong Cơng ty để hoạt động
có hiệu quả.
Về độ tuổi của người lao động trong Công ty, số lao động dưới 30 tuổi
chiếm tỷ trọng cao: đã tăng từ 56,5% trong tổng số lao động năm 2001 lên
62,8 % năm 2002 và đến cuối năm 2003 con số này đã đạt 65%. Đây là
những lực lượng lao động trẻ với sự năng động, nhiệt tình, sáng tạo sẽ là
nguồn lực quan trọng của Công ty trong tương lai.
Năm 2002 Công ty đã được Tổng công ty điều chuyển và bổ nhiệm 01
Phó giám đốc phụ trách cơng tác thi cơng, đã giúp cho sự điều hành của Ban
lãnh đạo Công ty được bao qt hơn, sâu sát và tồn diện hơn.
Cơng tác tổ chức cán bộ đã đáp ứng được yêu cầu duy trì, phát triển của
Cơng ty và đã góp phần đắc lực vào việc thực hiện hoàn thành nhiệm vụ sản
xuất kinh doanh của Công ty trong năm 2003.
1.3.4 Về thiết bị công nghệ
Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 là doanh nghiệp Nhà nước, được thừa
hưởng một số tài sản trước đó, đất đai, nhà cửa được cấp và do bản chất của
Công ty là một chủ đầu tư chuyên thực hiện quản lý vốn nên Cơng ty hầu
như khơng có tài sản cỡ lớn mà chủ yếu là các thiết bị quản lý, văn phòng do

Công ty tự mua sắm bằng nguồn vốn tự bổ sung và thực hiện khấu hao theo
quy định của Nhà nước. Tính đến thời điểm 0 giờ ngày 01 tháng 01 năm
2003 giá trị máy móc thiết bị trong tồn b Cụng ty c th nh sau:

SV: Mai Đức Thịnh - C«ng nghiƯp 42A


Chuyên đề tốt nghiệp
Bng 2 : Bng kờ mỏy múc thiết bị thuộc TSCĐ
Đơn vị tính: đồng
TSCĐ & Kí
hiệu

Ơ tơ

Số

N.Vốn hình

Giá trị TSCĐ

thành TSCĐ

lượng
(cái)

N.G

GTCL

Vốn tự b. sung

4

1.056.734.000

765.668.000

1.056.734.000

1

15.087.500

0,0

15.087.500

1

5.784.400

5.411.700

5.784.400

3

56.530.500

20.607.500

56.530.500

10

140.267.600

77.228.300

140.267.600

Máy VT x.tay

2

53.472.800

47.472.800

53.472.800

Máy VT compaq

4

56.281.500

46.708.600

56.281.500

Máy VT (CD ROM)

3

27.562.400

15.381.500

27.562.400

Máy in màu

1

8.814.900

7.051.900

8.814.900

Máy Photocopy

1

27.826.300

15.768.300

27.826.300

Máy Thu hình sony

1

11.857.000

6.917.000

11.857.000

Tủ lạnh

2

10.667.000

7.646.800

10.667.000

22.310.000

22.310.000

22.310.000

5.566.400

5.566.400

5.566.400

1.498.762.300

1.043.738.800

1.498.762.300

Máy VT+ máy
in
Máy in
Máy VT+ inlaser
1100
Điều hoà

Đầu VCD
Máy inlaser
Tổng

1

Nguồn: Báo cáo của Công ty đầu tư phát triển nhá số 2
Nhìn chung hệ thống máy móc của Cơng ty đang cịn hiện đại, chỉ có
một thiết bị đã hết khấu hao (Máy VT+máyin), số cịn lại đều mới được
Cơng ty mua sắm, lắp đặt thay thế cho hệ thống trước đó. Điều này đã tạo
điều kiện thuận lợi cho các nhân viên trong Công ty và phục vụ tốt cho cụng

SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A

Chuyên đề tốt nghiệp
tỏc qun lý, ỏp ng yờu cu kịp thời nhiệm vụ sản xuất kinh doanh của
Công ty.

1.3.5 Đặc điểm về tài chính
Để tiến hành sản xuất kinh doanh, địi hỏi các doanh nghiệp phải có một
lượng vốn nhất định bao gồm: vốn cố định, vốn lưu động và vốn chuyên
dùng khác (quỹ xí nghiệp, vốn xây dựng cơ bản…). Doanh nghiệp có nhiệm
vụ tổ chức huy động các loại vốn cần thiết cho nhu cầu kinh doanh, đồng
thời tiến hành phân phối, quản lý và sử dụng vốn hiện có một cách có hiệu
quả cao nhất trên cơ sở chấp hành các chế độ chính sách quản lý kinh tế tài
chính và kỷ luật thanh tốn của Nhà nước. Nhu cầu về vốn xét trên góc độ
mỗi doanh nghiệp là điều kiện để duy trì sản xuất, đổi mới công nghệ, mở
rộng sản xuất, nâng cao chất lượng sản phẩm, tăng việc làm, tăng thu nhập
cho người lao động. Từ đó tạo điều kiện cho doanh nghiệp tăng cường khả
năng cạnh tranh trên thị trường, nâng cao hiệu quả kinh doanh. Đối với hoạt
động sản xuất kinh doanh của Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 tình hình
được khái quát cụ thể như sau:

SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A


Chuyên đề tốt nghiệp
BNG 3: TèNH HèNH TI CHNH CA CƠNG TY NHỮNG NĂM QUA

Đơn vị tính: đồng
TT

A
1
2
3
4
B

A
1

2
3
B
1
2
3
4
5

Các chỉ tiêu
TÀI SẢN
TSLĐ và Đầu tư ngắn hạn
Tiền
Các khoản phải thu
Hàng tồn kho
TSLĐ khác
TSCĐ và Đầu tư dài hạn

Năm 2002
50.299.282.474

47.792.068.600
3.935.241.741
43.725.264.912
104.027.319
27.534.628
2.507.213.874

Năm 2003
65.351.985.993
62.384.365.687
6.516.434.529
55.474.632.000
328.257.316
65.041.842
3.095.656.279

NGUỒN VỐN
50.299.282.474
65.351.985.993
Nợ phải trả
33.657.394.045
45.398.906.678
Nợ ngắn hạn
14.468.727.779
18.562.055.142
1- Phải trả người bán
43.056.512
77.103.256
2- Thuế và các khoản phải nộp
3.436.411.244

4.635.216.653
cho Nhà nước
3- Trả công nhân viên
1.985.074.635
2.562.307.853
4- Trả các đơn vị nội bộ
8.971.544.032
11.236.945.164
5- Phải trả phải nộp khác
32.641.356
50.482.504
Nợ dài hạn
0
0
Nợ khác
19.188.666.266
28.424.850.379
Vốn chủ sở hữu
16.641.888.429
19.953.074.315
CÁC CHỈ TIÊU
Khả năng thanh toán hiện hành 1,42
1,37
Khả năng thanh toán nhanh
3,29
3,34
Khả năng thanh toán tức thời
0,27
0,35
Hệ số nợ

0,29
0,28
Hệ số nợ trên vốn chủ sở hữu
0,87
0,92
Nguồn: Báo cáo của Công ty đầu tư phỏt trin nhỏ s 2

SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiÖp 42A


Chuyên đề tốt nghiệp
Qua bng 3 ta thy, tng ngun vốn mà Công ty đang quản lý và sử dụng
được hình thành từ 2 nguồn: Vốn chủ sở hữu 19.953.074.315 (đồng) - chiếm
30,5% và nợ phải trả 45.398.906.678 (đồng) - chiếm 69,5%.
Trong tổng số tài sản của Công ty chủ yếu là tài sản lưu động và đầu tư
ngắn hạn chiếm 95,4%; tài sản cố định và đầu tư dài hạn chiếm 4,6%. Tuy
nhiên trong tài sản lưu động và đầu tư ngắn hạn thì các khoản phải thu chiếm
tỷ trọng rất lớn: 91,5 % năm 2002; năm 2003 là 88,9%.
Tình hình tài chính được đánh giá là lành mạnh trước hết được biểu hiện
ở khả năng chi trả.
Từ số liệu trên ta thấy hệ số khả năng thanh toán hiện hành năm 2002 là
1,42 lần (hệ số này mà ≥ 2 là tốt) tức là vào năm này nếu doanh nghiệp phải
thanh toán hết các khoản nợ ngắn hạn thì doanh nghiệp chỉ cần bán đi
1
 70,4% số tài sản lưu động. Hệ số này ở năm 2003 là 1,37 lần, tức là vào
1,42

năm 2003 nếu doanh nghiệp phải thanh tốn hết các khoản nợ ngắn hạn thì
doanh nghiệp chỉ cần bán đi

1
 73% số tài sản lưu động.
1,37

Tốc độ tăng nợ phải trả năm 2003 so với năm 2002 là 134,88%, trong
khi vốn chủ sở hữu tăng 119,98%. Tuy nhiên với 30,5% vốn chủ sở hữu
trong nguồn vốn Cơng ty có đủ khả năng ứng vốn cho các n v thi cụng
khi cn thit.

SV: Mai Đức Thịnh - C«ng nghiƯp 42A


Chuyên đề tốt nghiệp
CHNG 2: THC TRNG CễNG TC GII PHĨNG MẶT BẰNG
TẠI CƠNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ SỐ 2
Trong những năm qua, giải phóng mặt bằng (GPMB) ln là bài tốn
khó giải và là vấn đề xã hội bức xúc tại nhiều dự án, công tác GPMB bao giờ
cũng được cơng ty đặt lên hàng đầu. Vì nó mang lại hiệu quả và ảnh hưởng
trực tiếp đến tiến độ thi cơng các cơng trình. Giải phóng mặt bằng của 1 dự
án liên quan đến rất nhiều các ban ngành khác nhau từ Uỷ ban nhân dân
Phường (xã, thị trấn), Quận (huyện) đến Uỷ ban nhân dân Thành phố (tỉnh);
Sở Địa chính vật giá, Sở Quy hoạch kiến trúc, Phịng Tài chính vật giá, chủ
đầu tư … và được thực hiện theo một quy trình thống nhất do Uỷ ban nhân
dân Thành phố (tỉnh) quy định.
2.1. Quy trình cơng tác giải phóng mặt bằng (ví dụ cơng tác GPMB Khu
nhà ở - Văn phịn vườn chi)
Bước 1: Thủ tục tổ chức Hội đồng Bồi thường thiệt hại, tái định cư cấp quận
(huyện) (sau đây gọi là Hội đồng Giải phóng mặt bằng):
Khi có Quyền định thu hồi thu hồi đất và giao đất, cho thuê đất của cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư có trách nhiệm nộp hồ sơ tại Uỷ

ban nhân dân quận (huyện) nơi có đất thu hồi cần giải phóng mặt bằng để
thực hiện dự án, đồng thời báo cáo chỉ đạo Giải phóng mặt bằng thành phố
để được chỉ đạo và tổng hợp.
Sau khi nhận hồ sơ giải phóng mặt bằng của chủ dự án, Chủ tịch Uỷ ban
nhân dân quận (huyện) kiểm tra các điều kiện và thủ tục hồ sơ (nếu khơng
đủ thì u cầu chủ đầu tư bổ sung), quyết định thành lập Hội đồng Giải
phóng mặt bằng trong thời gian không quá 07 ngày. Hồ sơ để thành lập Hội
đồng

Giải phóng mặt bằng gồm:

- Quyết định giao đất, cho thuê đất của cấp có thẩm quyền (bản sao),

SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A


Chuyên đề tốt nghiệp
- Vn bn ngh thc hin cơng tác giải phóng mặt bằng,
- Giải trình về phương án tái định cư các hộ dân (trường hợp dự án có
di dân, tái định cư): dự kiến số hộ dân phải di chuyển, chuẩn bị nơi tái định
cư, diện tích nhà, đất sử dụng,
- Bản đồ hiện trạng tỷ lệ 1/500, Bản vẽ Quy hoạch mặt bằng được cơ
quan có thẩm quyền chấp thuận và Sở Địa chính Nhà đất xác nhận về diện
tích và ranh giới khu đất thu hồi để thực hiện dự án.
Đối với dự án đầu tư trong nước không sử dụng vốn ngân sách, nếu hai
bên tự thoả thuận về phương án bồi thường thiệt hại theo khn khổ chính
sách Nhà nước quy định thì khơng nhất thiết phải thành lập Hội đồng Giải
phóng mặt bằng. Khi đó Chủ tịch Uỷ ban nhân dân quận (huyện) xác nhận
và có văn bản chấp thuận việc bồi thường thiệt hại và việc bàn giao đất giữa
2 bên.

Trường hợp đặc biệt cần phải sớm giải phóng mặt bằng để thực hiện dự
án thì Uỷ ban nhân dân thành phố có văn bản chỉ đạo riêng về việc thành lập
Hội đồng Giải phóng mặt bằng trước khi có quyết định thu hồi đất.
1/- Thành phần Hội đồng Giải phóng mặt bằng:
- Phó chủ tịch UBND quận (huyện): Chủ tịch Hội đồng;
- Trưởng phịng Tài chính vật giá - Phó chủ tịch Hội đồng;
- Đại diện Chủ dự án - Uỷ viên thường trực;
- Trưởng phịng Địa chính Nhà đất - Uỷ viên;
- Đại diện Mặt trận Tổ quốc quận (huyện) - Uỷ viên;
- Lãnh đạo UBND phường (xã, thị trấn) nơi có đất bị thu hồi - Uỷ viên;
- Đại diện các phịng ban chun mơn, cơ quan, đoàn thể cần thiết khác
do UBND quận (huyện) quyết định tham gia là Uỷ viên;
- Mời 1 đến 2 người là đại diện những người được bồi thường thiệt hại
tham gia Hi ng.
SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A


Chuyên đề tốt nghiệp
Hi ng Gii phúng mt bng hot động đến khi kết thúc công tác bồi
thường thiệt hại và tái định cư. Khi đó, Chủ tịch UBND quận (huyện) ra
quyết định giải tán Hội đồng.
2/- Nguyên tắc hoạt động của Hội đồng giải phóng mặt bằng.
- Hội đồng Giải phóng mặt bằng làm việc theo nguyên tắc tập thể. Các
quyết định của Hội đồng phải được quá nửa số thành viên Hội đồng biểu
quyết tán thành. Trong trường hợp biểu quyết ngang nhau, thì thực hiện theo
phía có ý kiến của Chủ tịch Hội đồng. Chủ dự án và người đại diện cho
những người được bồi thường thiệt hại không tham gia biểu quyết.
- Chủ tịch Hội đồng Giải phóng mặt bằng quyết định thành lập Tổ cơng
tác để giúp việc cho Hội đồng. Thành phần Tổ công tác gồm: đại diện chủ
đầu tư (hoặc đơn vị tư vấn thay mặt chủ đầu tư), đại diện của Hội đồng và

Uỷ ban nhân phường (xã, thị trấn).
3/- Nhiệm vụ của Hội đồng Giải phóng mặt bằng:
- Tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra các thủ tục, điều kiện thực hiện giải phóng
mặt bằng.
- Hướng dẫn chủ dự án (hoặc đơn vị tư vấn) về các chế độ chính sách và
các đặc điểm của việc giải phóng mặt bằng của địa phương, trách nhiệm của
chủ dự án khi nhận đất thực hiện dự án.
- Hướng dẫn các chế độ chính sách, quyền lợi và trách nhiệm của người
sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi, giới thiệu chủ dự án với người đang sử
dụng đất.
- Lập kế hoạch thực hiện trước, trong và sau khi bồi thường thiệt hại, tái
định cư.
- Hướng dẫn người đang sử dụng đất kê khai diện tích đât, nguồn gốc,
ranh giới, tài sản hiện có trong khu đất và để đạt nguyện vọng khi Nhà nc
thu hi t.
SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A


Chuyên đề tốt nghiệp
- Hng dn, kim tra ch d án đo đạc, xác nhận những tài sản trên đất
do người đang sử dụng đất đã kê khai; tổ chức đưa dân vào khu tái định cư.
- Xác nhận về mặt hành chính đất, nhà, tài sản mà 2 bên đã kê khai và
xác nhận để áp dụng bồi thường.
- Hướng dẫn khung giá đất do Nhà nước quy định và cách tính các loại
tài sản khác; yêu cầu để cơ quan Thuế xác nhận hạng đất tính thuế sử dụng
đất nơng nghiệp;
- Chỉ đạo chính quyền phường (xã, thị trấn) thơng báo cho các tổ chức,
hộ gia đình và cá nhân biết để kê khai, thực hiện theo quy định; chỉ đạo
chính quyền phường (xã, thị trấn) căn cứ Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất được các cơ quan Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam cấp và

hồ sơ, tài liệu lưu trữ quản lý tại địa phương để thẩm định, xác nhận bản kê
khai của người đang sử dụng đất kê khai và lập hồ sơ báo cáo Hội đồng Giải
phóng mặt bằng.
Ví dụ: Quy trình GPMB ở dự án Khu nhà ở - Văn phòng vườn chuối
Dự án khu nhà ở - Văn phòng vườn chuối là một dự án được sự quan
tâm đặc biệt của Bộ Xây dựng và lãnh đạo Tổng công ty, do đó Cơng ty
cũng xác định đây là một dự án trọng điểm, nên từ năm 2002 Công ty đã chủ
động phối hợp với Văn phòng Bộ Xây dựng tổ chức nhiều cuộc họp với 37
hộ dân để giải thích, thuyết phục vác hộ dân chấp nhận phương án đền bù và
phương án tái định cư.
Được sự chỉ đạo trực tiếp của Tổng công ty trong quý 4/2002 Công ty đã
phối hợp với các ngành chức năng của Thành phố lập hồ sơ trình UBND
Thành phố ra quyết định qiao đất và thành lập Hội đồng giải phóng mặt
bằng.
Ngày 25 tháng 11 năm 2002 Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội đã có
Quyết định số 8063/QĐ - UB “Về việc thu hồi 3.869 m2 đất tại phố Hoa L,
SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A


Chuyên đề tốt nghiệp
phng Lờ i Hnh, qun Hai B Trưng; trong đó giao cho Cơng ty Đầu tư
phát triển nhà số 2 (thuộc Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị – Bộ
Xây dựng) 1.498 m2 để xây dựng khu nhà ở tái định cư kết hợp kinh doanh
thực hiện chỉnh trang quy hoạch nhà ở và tạm giao 1.371 m2 để tổ chức điều
tra lập phương án giải phóng mặt bằng, lập dự án đầu tư xây dựng văn
phòng làm việc của các cơ quan của Bộ Xây dựng”.
Sau khi Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội ban hành quyết định trên.
Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 đã liên hệ với quận Hai Bà Trưng để
thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định
cư cho người bị thu hồi đất.

Ngày 10 tháng 01 năm 2003 UBND quận Hai Bà Trưng đã có Quyết
định số 20/QB - UB “về việc thành lập Hội đồng đền bù giải phóng mặt
bằng. Thực hiện quyết định số 8063/QĐ - UB ngày 25/11/2002 của UBND
Thành phố Hà Nội về việc thu hồi 3.869 m2 đất tại phố Hoa Lư, phường Lê
Đại Hành, quận Hai Bà Trưng. Hội đồng gơm có:
1- Phó Chủ tịch UBND Quận HBT

- Chủ tịch Hội đồng

2- Phó GĐ Cơng ty Đầu tư phát triển nhà số 2 - Phó Chủ tịch Hội
đồng
3- Phó Văn phịng Bộ Xây dựng

- Uỷ viên thường trực

4- Phó Trưởng phịng Tài chính - Vật giá Quận HBT
- Uỷ viên thường trực
5- Trưởng phịng Địa chính Nhà đất và Đơ thị Quận HBT - Uỷ viên.
6- Trưởng phòng Kế hoạch - Kinh tế Quận HBT

- Uỷ viên

7- Chánh Thanh tra Xây dựng Quận HBT

- Uỷ viên

8- Chủ tịch MTTQ Quận HBT

- Uỷ viên

9- Chủ tịch UBND Phường Lê Đại Hành

- Uỷ viên

10- Trưởng Công an Phường Lê Đại Hành

- Uỷ viờn

SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A


Chuyên đề tốt nghiệp
11- Ch tch MTTQ Phng Lờ i Hành

- Uỷ viên

* Đại diện các hộ dân:
1- Tổ trưởng tổ dân phố số 21
2- Tổ phó tổ dân phố số 21
Ngày 04/03/2003 Chủ tịch Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng đã có
Quyết định số 150/QĐ - UB về việc thành lập Tổ công tác điều tra, khảo sát,
đền bù GPMB thực hiện dự án. Đến đây thì Bước 1 trong quy trình đền bù
GPMB cơ bản hồn thành
Bước 2: Xác lập số liệu, cơ sở pháp lý về đất đai, tài sản làm căn cứ lập
phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư
1/- Tổ chức kê khai, điều tra, xác nhận.
- Phát tờ khai cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất và tài sản bị
thu hồi.
- Hướng dẫn các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi kê khai
và tiếp nhận tờ khai.

Uỷ ban nhân dân phường (xã, thị trấn) nơi có đất thực hiện dự án có
trách nhiệm thơng báo, tổ chức tun truyền, hướng dẫn các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân bị thu hồi đất kê khai nguồn gốc, diện tích đất, tài sản trên đất
và thu tờ khai, cụ thể:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi thực hiện kê khai nguồn
gốc, diện tích, loại đất, vị trí thửa đất, tài sản hiện có trên đất (theo mẫu kê
khai). Sau 3 ngày nhận được tờ khai, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi
đất, tài sản thuộc phạm vi đất thu hồi; nhân khẩu hộ khẩu đang sinh sống
trên khu đất, đề xuất những kiến nghị (nếu có), ký xác nhận và chịu trách
nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của nội dung kê khai.
+ Tổ cơng tác có trách nhiệm tới từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để
tiếp nhận tờ khai; tổ chức kiểm tra, đo đạc, xác nhận những tài sản do ngi
SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A


Chuyên đề tốt nghiệp
s dng t kờ khai, lp biờn bản xác nhận và chuyển Uỷ ban nhân dân
phường (xã, thị trấn) xác nhận và báo cáo Hội đồng Giải phóng mặt bằng.
- Uỷ ban nhân dân phường (xã, thị trấn) thẩm định, xác nhận tính pháp lý
về mặt tài sản cho người đang sử dụng đất kê khai (nguồn gốc, thời gian sử
dụng, tình trạng sử dụng đất, nhà), báo cáo Hội đồng Giải phóng mặt bằng
trong thời gian 7 ngày.
- Tổ cơng tác trình bày nội dung về tài sản, đất đai và nguyện vọng của
người đang sử dụng đất, ý kiến của chủ dự án.
2/- Định giá tài sản để làm căn cứ bồi thường thiệt hại, tái định cư:
- Sau khi xem xét ý kiến đề nghị của Tổ công tác, trong 10 ngày, Hội
đồng Giải phóng mặt bằng trình Uỷ ban nhân dân quận (huyện) phương án
giá đất làm căn cứ bồi thường thiệt hại; giá đất, giá bán nhà ở khi tái định cư
trên cơ sở khung giá đất, giá bán nhà ở do Nhà nước và Uỷ ban nhân dân
thành phố quy định.

- Sau 7 ngày nhận được phương án giá đất bồi thường của Uỷ ban nhân
dân quận (huyện), Giám đốc Sở Tài chính – Vật giá có trách nhiệm chủ trì
cùng Thường trực Ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng thành phố và các ngành
liên quan tổ chức thẩm định, trình Uỷ ban nhân dân thành phố quyết định
phê duyệt và các nội dung:
+ Giá bồi thường thiệt hại về đất theo thời điểm thu hồi đất tại khu vực
thu hồi đất.
+ Giá nhà ở, đất ở tại nơi tái định cư phù hợp với giá bồi thường thiệt
hại.
Ví dụ: dự án Khu nhà ở - Văn phịng vườn chuối
Tổ cơng tác phối hợp với UBND phường Lê Đại Hành tiến hành xác
định số liệu, cơ sở pháp lý về đất đai, tài sản làm căn cứ lập phương án bồi
thường thit hi v tỏi nh c.
SV: Mai Đức Thịnh - C«ng nghiƯp 42A


Chuyên đề tốt nghiệp
T cụng tỏc ó ti 37 h dân thuộc diện GPMB tại tổ 21, cụm 5, phường
Lê Đại Hành để tiếp nhận tờ khai, tổ chức kiểm tra, đo đạc, xác nhận những
tài sản do người sử dụng kê khai, lập biên bản xác nhận và đã chuyển tới Uỷ
ban nhân dân Phường Lê Đại Hành xác nhận. Cơng việc vẫn được tiếp tục
theo trình tự trong quy trình. Đến ngày 17 tháng 10 năm 2003, liên ngành:
Sở Tài chính - Vật giá, Sở Địa chính Nhà Đất, UBND quận HBT và Công
ty Đầu tư phát triển nhà số 2 đã có tờ trình số 3190/TTr - STCVG trình lên
UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt giá bồi thường thiệt hại về đất tại dự án
của Công ty.
Bước 3: Lập phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư
Căn cứ biên bản xác nhận tài sản, phương án giá bồi thường thiệt hại, tái
định cư được duyệt và chính sách quy định, chủ dự án có trách nhiệm xây
dựng phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư; chủ dự án có thể tự làm

hoặc thuê tư vấn lập kế hoạch và phương án bồi thường thiệt hại, tái định cư
báo cáo với Hội đồng Giải phóng mặt bằng xem xét.
Phương án bồi thường thiệt hại, tái định cư được chủ dự án và đại diện
Hội đồng Giải phóng mặt bằng xác nhận, được chuyển tới người sử dụng đất
để rà soát và thống nhất. Kết quả rà soát và thống nhất của hai bên được xử
lý cụ thể theo 2 trường hợp quy định tại Bước 4.
Ví dụ: Dự án Khu nhà ở - Văn phòng vườn chuối
Ngày 23 tháng 10 năm 2003 UBND Thành phố Hà Nội ban hành Quyết
định số 6328/QĐ - UB phê duyệt chính sách làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại phố Hoa Lư, phương Lê Đại Hành,
quận Hai Bà Trưng giao cho Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 để xây dựng
khu nhà ở và văn phòng, cụ thể như sau:
* Giá đất làm căn cứ bồi thng, h tr, tỏi nh c:

SV: Mai Đức Thịnh - C«ng nghiƯp 42A