Luận Văn“ Hoàn thiện chính sách và phương thức đền bù, giải phóng mặt pot

1







Luận Văn
“ Hoàn thiện chính sách và phương thức đền bù,
giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố Hà
Nội”








2
lời nói đầu
Nhu cầu thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phũng, an ninh, lợi ớch
quốc gia và đầu tư xây dựng các công trỡnh cụng cộng, phỏt triển đô thị, các dự
án sản xuất, kinh doanh là một tất yếu khách quan trong quá trỡnh phỏt triển kinh
tế- xó hội, đặc biệt đối với sự nghiệp công nghiệp hoá- hiện hoá mà cả nước và
Thủ đô Hà Nội đang tiến hành. Thực tế hiện nay cho thấy công tác giải phóng
mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất là một vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp,
tác động tới nhiều mặt của đời sống kinh tế -xó hội.
Những năm qua, số lượng các dự án đầu tư ở cả khu vực nội thành và ngoại

thành Hà Nội đó tăng rất nhanh. Trong quá trỡnh thực hiện cỏc dự ỏn đầu tư thỡ
giải phúng mặt bằng (GPMB) là một khõu quan trọng và cú tớnh dặc thự, khụng
những ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ đầu tư mà cũn liờn quan đến sự ổn định tỡnh
hỡnh kinh tế, chớnh trị- xó hội.
Trong điều kiện quỹ đất cũng như các buồn tài nguyên khác ngày càng hạn
hẹp và nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển thỡ vấn đề lợi ích về kinh tế
của các tổ chức, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất và giao đất ngày càng được
quan tâm hơn. Vỡ vậy, vấn đề đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất đó và
đang là một vấn đề mang tính thời sự cấp bách. Công tác đền bù giải phóng mặt
bằng cũn là vấn đề phức tạp mang tớnh chất chớnh trị, kinh tế- xó hội tổng hợp,
đũi hỏi được sự quan tâm của nhiều ngành, nhiều cấp, tổ chức và cá nhân. Đền bù
thiệt hại về đất không chỉ thể hiện bản chất kinh tế các mối quan hệ về đất đai (
giữa Nhà nước với các tổ chức và cá nhân sử dụng đất, giữa các tổ chức kiinh tế
này với các tổ chức kinh tế khác và giữa cá nhân với nhau ), mà cũn thể hiện về
cỏc mối quan hệ về chớnh trị, xó hội Thực tế đó khẳng định công tác giải
phóng mặt bằng trên địa bàn Thnàh phố trong những năm qua là điều kiện tiên
quyết khi triển khai thực hiện Dự án.

3
Trong thời gian qua, việc sử dụng đất để triển khai các dự án phát triển kinh
tế- xó hội Thủ đô một mặt đem lại những lợi ích rừ rệt về kinh tế, về hạ tầng đô
thị, làm thay đổi chất lượng cuộc sống của người dân, song mặt khác cũng gây
không ít khó khăn cho một bộ phận dân cư do bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất
mà mất đi tư liệu sản xuất chính ,mất nguồn thu nhập và kế sinh nhai .Theo thống
kê của các cơ quan nội chính, phần lớn các vụ khiếu kiện đông người trong năm
qua là khiếu kiện về đất đai và đền bù, giải phóng mặt bằng .
Theo các quyết định của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt kế hoạch
sử dụng đất của Thành phố Hà Nội, thỡ chỉ trong thời gian 5 năm (1996-2000),
Hà Nội có 6.300ha đất chuyển sang xây dựng đô thị và các công trỡnh cụng
nghiệp, dõn dụng. Phần lớn diện tớch đất này là đất hiện đang được sử dụng vào

mục đích sản xuất nông nghiệp.
Theo quy hoạch, kế hoach sử dụng đất của Thành phố Hà Nội đến năm 2010
đó được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1447/QĐ-TTg ngày
09/11/2001 thỡ diện tớch đất nông nghiệp năm 2010 sẽ giảm so với năm 2000 là
10.200ha. Theo kế hoạch sử dụng đất năm 2002 của UBND Thành phố Hà Nội dự
kiến trỡnh Thủ tướng Chính phủ, tổng diện tích xin chuyển mục đích sử dụng vào
các mục đích là 1.100ha, năm 2003 là 1.090 ha.
Qua đó cũng đủ thấy vấn đề đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên
địa bàn Thành phố Hà Nội là một vấn đề cực kỳ phức tạp và đặt ra nhiều thử
thách.
Để làm giảm những mâu thuẫn nêu trên, Thành phố Hà Nội đó cú rất nhiều
cố gắng trong việc cải thiện cỏc chớnh sỏch về đền bù thiệt hại cho người sử
dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế- xó
hội Thủ đô. Năm 2002, Thành phố Hà Nội gọi là năm đồng khởi giải phóng mặt
bằng. Đến năm 2003 Hà Nội vẫn tiếp tục duy trỡ là năm đồng khởi giải phóng
mặt bằng, đặc biệt là các công trỡnh trọng điểm phục vụ Sea Games 2003.

4
Tuy nhiên, dù sao đi nữa, các chính sách này cũng có những bất cập, hạn chế
nhất định, nhất là mức giá bồi thường thiệt hại và việc khôi phục mức sống cho
các hộ dân bị di chuyển đến nơi ở mới, hoặc mất nguồn thu nhập chính do phải di
chuyển, giải phóng mặt bằng.
Xuất phát từ thực tế trên, đồng thời góp phần hoàn thiện các chính sách về
đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội, em
mạnh dạn xin được thực hiện nghiên cứu đề tài “ Hoàn thiện chính sách và
phương thức đền bù, giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố Hà Nội”.
Y nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài:
Đề tài là công trỡnh khoa học nghiờn cưú một cách toàn diện và có hệ thống
về hệ thống các chính sách đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội và đề xuất hướng hoàn thiện chính

sách kèm theo các giải phỏp thực hiện.
Góp phần đẩy nhanh quá trỡnh cụng nghiệp hoỏ, hiện đại hoá Thủ đô, để Hà
Nội ngày càng văn minh , giàu đẹp, sánh vai với các Thủ đô lớn trong khu vực và
trên thế giới.
Góp phần hoàn thiện chính sách, phương thức đền bù thiệt hại của UBND
Thành phố khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố.
Góp phần hạn chế, giải toả những bức xúc về khiếu kiện của công dân bị
thiệt hại do phải giải toả mặt bằng, bàn giao đất để triển khai các Dự án trên địa
bàn.
Mục đích nghiên cứu đề tài:
Đánh giá những ưu điểm và hạn chế của từng hệ thống chính sách mà
UBND Thành phố Hà Nội áp dụng.
Xác định và đề xuất hoàn thiện những hệ thống chính sách đố trên cơ sở phù
hợp Hiến pháp và các quy định khác của pháp luật hiện hành.

5
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
Nghiên cứu toàn bộ văn bản chính sách có liên quan mà UBND Thành phố
Hà Nội đó từng ỏp dụng về đền bù, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất
trước và sau khi có Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai ngày 14/7/1993 ( Chủ
yếu là các chính sách ban hành sau khi có luật Đất đai 1993 đến nay ).
Phương pháp nghiên cứu đề tài:
- Phương pháp thu thập xử lý thụng tin, số liệu.
- Phương pháp đánh giá phân tích tổng hợp.
- Phương pháp duy vật biện chứng.
- Phương pháp duy vật lịch sử.
Nội dung nghiên cứu của đề tài:
Nghiên cứu nội dung chính sách đền bù thiệt hại, tái định cư của Nhà nước
và Thành phố Hà Nội đang áp dụng thực hiện.
Ngoài lời mở đầu và kết luận chuyên đề được chia làm 3 chương:

Chương I: Cơ sở lý luận về đền bự thiệt hại Giải phúng mặt bằng .
Chương II : Thực trạng việc thực hiện chính sách đền bù thiệt hại trên địa
bàn Thành phố Hà Nội.
Chương III: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện chính sách đền bù, Giải
phóng mặt bằng , tái định cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội.





6
Mục

LỜI MỞ ĐẦU 1
chương i cơ sở lý luận về cụng tác đền bù tiệt hại giải phúng mặt
bằng 6
I. SỰ CẦN THIẾT CỦA CÔNG TÁC ĐỀN BÙ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 5
1. Một số khái niệm cơ bản 5
1.1. Giải phóng mặt bằng 5
1.2. Đền bù và chính sách đền bù 5
2. Vai trò và ý nghĩa của công tác đền bù giải phóng mặt bằng 6
II. CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐỀN BÙ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 8
1. Luật Đất đai 2003 8
2. Các văn bản quy phạm pháp luật khác 9
3. Quyết định số 108/2009/QĐ-UBND ngày 29 tháng 09 năm 2009 của Ủy ban nhân dân Thành
phố Hà Nội về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố
Hà Nội 10
3.1. Nguyên tắc bồi thường 10
3.2. Bồi thường, hỗ trợ về đất 11
3.3. Bồi thường, hỗ trợ về tài sản 15

3.4. Chính sách hỗ trợ khác 16
3.5. Tái định cư 17
III. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC TỔ CHỨC THỰC HIỆN VIỆC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI
ĐỊNH CƯ 17
1. Thành lập Hội đồng đền bù GPMB và tổ công tác 17
2. Phê duyệt và trích chuyển kinh phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 20
3. Lập, phê duyệt kế hoạch tiến độ chi tiết giải phóng mặt bằng; thẩm tra dự toán chi phí tổ
chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 21
4. Kê khai và tổ chức điều tra hiện trạng, xác minh nội dung kê khai 22
5. Lập và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 23
6. Quyết định thu hồi đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; niêm yết công
khai và thông báo chi trả tiền, bàn giao mặt bằng 23
7. Thực hiện chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư và thu hồi đất 25
IV. NHỮNG NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC ĐỀN BÙ GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG 25
1. Pháp luật, chính sách, biện pháp quản lý nhà nước về đất đai 25
1.1. Chính sách pháp luật 25
1.2. Công tác quản lý đất đai 26
2. Yếu tố định giá đất và giá đất 27
3. Ý thức chấp hành của người dân 28
4. Vai trò quản lý của chính quyền địa phương và sự phối hợp giữa các cấp các ngành quản lý
có liên quan. 28


7
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỀN BÙ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN GIA LÂM HÀ NỘI 30
I. GIỚI THIỆU CHUNG VỀ HUYỆN GIA LÂM 30
1. Hiện trạng điều kiện tự nhiên 30
2. Hiện trạng phát triển kinh tế xã hội 32

3. Hiện trạng sử dụng đất đai 34
4. Đánh giá chung các dự án quy hoạch xây dựng đã và đang triển khai trên địa bàn 36
4.1. Các dự án tổng thể, liên vùng về hệ thống giao thông và hạ tầng kỹ thuật chính có liên quan
37
4.2. Các dự án đã và dự kiến phát triển trong khu vực 37
II. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỀN BÙ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN GIA LÂM 40
1. Tình hình GPMB chung của huyện 40
1.1. Kết quả thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất năm 2008 – 2009 40
1.2. Đánh giá các kết quả đạt được 50
2. Công tác GPMB xây dựng Cầu Phù Đổng 2 - Dự án cầu Thanh Trì và đoạn Nam vành đai III
Hà Nội. 56
2.1. Giới thiệu về dự án 56
2.2. Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 57
2.3. Các vấn đề vướng mắc trong GPMB xây dựng Cầu Phù Đổng 2 (gói thầu 6) 71

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỀN BÙ GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG 78
1. Giải pháp về cơ chế, chính sách 78
1.1. Hoàn thiện, bổ sung, điều chỉnh các văn bản pháp luật về công tác đền bù GPMB 78
1.2. Xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai phù hợp 78
1.3. Định giá đền bù sao cho tiệm cận với giá thị trường 78
2. Giải pháp về nguồn tài chính 78
3. Giải pháp phối hợp các bên liên quan 80
4. Giải pháp về tổ chức bộ máy cán bộ thực hiện công tác đền bù
GPMB 81
4.1. Tăng số lượng cán bộ 79
4.2. Nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ 79
5. Giải pháp về truyền thông 79
KẾT LUẬN 80

8






chương i
cơ sở lý luận về cụng tác đền bù tiệt hại
giải phúng mặt bằng
Để tiến hành thực hiện các Dự án phát triển đất nước đũi hỏi phải cú đất đai
làm mặt bằng thực hiện dự án. Như chúng ta đó biết đất đai là tài nguyên vô cùng
quý giỏ của mỗi quốc gia, là điều kiện sinh tồn và phát triển của mọi sinh vật trên
trái đất trong đó có con người. Đối với hoạt động kinh tế , đất đai là nguyên liệu
đầu vào không thể thiếu được. Đối với nông nghiệp đất đai là tư liệu sản xuất chủ

yếu và đặc biệt không thể thay thế được.Đối với các ngành khác như công nghiệp,
xây dựng, dịch vụ đất đai là nơi đặt trụ sở, là điểm đứng chân, là nơi cung cấp
nguyên liệu để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinh doanh.
Để chuẩn bị cho các dự án dầu tư phát triển thỡ việc thu hồi đất đó giao cho
người sử dụng ổn định và lâu dài là vấn đề không tránh khỏi và gây lên những tác
động mạnh mẽ tới mọi mặt của đời sống kinh tế- xó hội.Do vậy để đảm bảo công
bằng xó hội và đảm bảo cuộc sống cho người sử dụng đất, thỡ khi Nhà nước thu
hồi đất, phải thực hiện trách nhiệm đền bù thiệt hại về mọi mặt có liên quan bị
ảnh hưởng, cho người bị thu hồi đất.
I. định nghĩa về đền bù thiệt hại.
1. Đền bù thiệt hại ( bồi thường thiệt hại ) có nghĩa là trả lại tương xứng giá
trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vỡ một hành vi của chủ thể
khỏc .

9
Việc bồi thường thiệt hại này có thể vô hỡnh ( xin lỗi) hoặc hữu hỡnh ( bồi
thường bằng tiền, bằng vật chất khác ), có thể do các quy định của pháp luật
điều tiết, hoặc do thoả thuận giữa các chủ thể.
2. Đền bự thiệt hại ( bồi thường thiệt hại ) khi Nhà nước thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích an ninh, quốc phũng, lợi ớch quốc gia, lợi ớch cụng cộng là
hành vi được quy định tại Hiến pháp năm 1992, tại điều 27 của Luật Đất đai và
các văn bản hướng dẫn của các cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền quy
định trách nhiệm của người được Nhà nước cho phép sử dụng đất ( được Nhà
nước giao hoặc cho thuê sử dụng) đối với người đang sử dụng đất nay bị thu hồi,
bao gồm đền bù thiệt hại về đất, tài sản trên đất và các khoản hỗ trợ khỏc.
Đền bù thiệt hại được hiểu là việc bù đắp bằng tiền hoặc bằng hiện vật
những thiệt hại về đất đai, nhà cửa, thu nhập và các tài sản khác do tác động trực
tiếp hoặc gián tiếp của dự án. Trong quá trỡnh Nhà nước thu hồi đất, người bị thu
hồi đất không chỉ bị thiệt hại về đất mà cũn bị thiệt hại về cỏc tài sản gắn liền với
đất như các công trỡnh kiến trỳc, vườn tược, cây cối, hoa màu Vỡ vậy đền bù

thiệt hại không chỉ là đền bù thiệt hại về đất mà cũn đền bù thiệt hại cả về tài sản
gắn liền trên đất.
Đền bù thiệt hại Giải phóng mặt bằng có thể được hiểu là việc chi trả, bù
đắp, những tổn thất về đất đai, những chi phí tháo dỡ, di chuyển nhà cửa, vật kiến
trúc, công trỡnh hạ tầng kỹ thuật, cõy cối, hoa màu, mồ mả và chi phớ để ổn định
đời sống sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp cho người sử dụng đất đai, sở hữu tài
sản trên đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phũng, an
ninh, lợi ớch quốc gia, lợi ớch cụng cộng.
Về bản chất của đền bù thiệt hại Giải phóng mặt bằng, là việc đền bù thiệt
hại những tổn thất do việc Nhà nước có Quyết định thay đổi chức năng hay mục
đích sử dụng của các loại đất.
3. Sự cần thiết phải đền bù thiệt hại khi Giải phóng mặt bằng .

10
Theo điều 1 Luật đất đai năm 1993 viết “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ
nhõn sử dụng ổn định lâu dài. Nhà nước cũn cho tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn
thuờ đất”. Điều 2 viết: “ Nhà nước có chính sách bảo đảm cho người làm nông
nghiệp, lâm ngghiệp, nuôi trồng thuỷ sản có đất để sản xuất.”
Xét về nguồn gốc đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động. Trong
quá trỡnh phỏt triển của xó hội, đất đai được sử dụng nhằm mục đích phục vụ sự
tồn tại và phát triển của xó hội loài người. Nên đất đai không thuộc sở hữu của
riêng một ai mà là của toàn xa hội. Quỹ đất đâi của nước ta ngày nay là thành quả
của việc khai hoá bồi bổ, cải tạo và bảo vệ của bao nhiêu thế hệ. Do đó đất đai
thuộc sở hữu toàn dân , Nhà nước là người đại diện thống nhất quản lý.
Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai có mối quan hệ chặt chẽ với nhau.
Quyền sở hữu toàn dân thể hiện đó là quyền sở hữu về mặt pháp lý ( Nhà nước đề
ra và quy định trách nhiệm của mỡnh cũng như quyền lợi và nghĩa vụ của người
sử dụng đất). Các tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được giao quyền sử dụng đất
thực tế và phải thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước.

Đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt xét trên cả phương diện tự nhiên,
kinh tế- xó hội. Vỡ vậy, Nhà nước phải nắm quyền sử dụng đất đai về mặt pháp
lý, nắm quyền quản lý và quyền sở hữu đất đai. Nhà nước phải xây dựng chế độ
sở hữu đất đai cho phù hợp với lợi ích của toàn xó hội nhằm trỏnh tỡnh trạng đất
đai bỏ hoang hoá vô chủ, sử dụng lóng phớ, khụng hiệu quả. Nhà nước giao đất
cho các tổ chức, hộ gia đỡnh và cỏ nhõn từ đó đảm bảo đất đai có chủ sử dụng
thật sự và cụ thể. Nhà nước giao quyền quản lý đất đai đồng thời đưa ra những
quy định quyền và nghĩa vụ cụ thể về quản lý và sử dụng đất đai.
Nhằm phát huy tốt hơn chức năng quản lý đất đai theo cơ chế mới, phù hợp
với điều kiện mớicủa sự phát triển kinh tế - xó hội trong cơ chế thị trường, ổn
định tỡnh hỡnh đất đai vốn rất phức tạp do lịch sử để lại. Luật đất đai cũng quy

11
định khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phũng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng Nhà nước có trách nhiệm đền bù thiệt hại.
Như vậy, Luật đất đai năm 1993 đó quy định rừ quyền và lợi ớchcủa người
sử dụng đất cũng như trách nhiệm của Nhà nước khi thu hồi đất. Đất đai có vai trũ
vụ cựng quan trọng đối với xó hội loài người, nó là điều kiện cho sự sống của
động vật, thực vật và con người trên trái đất. Nó là cơ sở của làng mạc, thành phố,
các công trỡnh cụng nghiệp, hệ thống giao thụng. Là chỗ dựa, là nền tảng để xây
dựng nhà cửa, các công trỡnh kiến trỳc và để tiến hành các hoạt động sản xuất
kinh doanh phục vụ cho đời sống con người. Đất đai cung cấp nguyên liệu, sản
phẩm từ đất cho hoạt động sản xuất và đời sống con người. Nó là tư liệu sản xuất
đặc biệt đối với ngành nông nghiệp, không thể thay thế được. Nó không chỉ là chỗ
đứng, chỗ dựa để lao động, là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng mà cũn là
nơi chuyển dần hầu hết các tác động của con người vào cây trồng.
Qua phân tích trên, có thể nói rằng đất đai là tài sản vô cùng quý giỏ của mỗi
quốc gia, mỗi cỏ nhõn trong quần thể xó hội. Nú là nơi để xây dựng các công
trỡnh kiến trỳc phục vụ cỏc nhu cầu và lơị ích thiết thực của con người. Do đó
Nhà nước quy định các quyền và lợi ích của người sử dụng đất đai cũng như

trách nhiệm phải đền bù thiệt hại khi thu hồi đất của Nhà nước đảm bảo mọi
người đều có đất để sống và để sản xuất là điều kiện hết sức đúng đắn.
Pháp lệnh nhà ở ngày 26/3/1991 đó quy định: Công dân thực hiện quyền có
nhà ở bằng việc tạo lập hợp pháp nhà ở cho mỡnh hoặc thuờ nhà ở của chủ sở hữu
khác theo quy định của pháp luật. Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu
nhà ở của các cá nhân và các chủ sở hữu khác. Nhà ở cũnglà một trong những loại
tài sản vô cùng quý giỏ của mỗi con người. Nhà ở là nơi để mỗi con người đi về
nghỉ ngơi, tránh nắng, mưa, bóo là nơi làm việc, tiến hành sản xuất của cải vật
chất, tái sản xuất sức lao động. Để xây dựng nhà cần một khoản tiền lớn, tốn kém
nhiều công sức, hơn nữa nhà đất thường gắn liền với nhau nên khi Nhà nước thu

12
hồi đất đồng thời thu hồi cả nhà trên đất đó. Vỡ vậy, cụng tỏc đền bù thiệt hại cho
người sở hữu nhà ở là một tất yếu. Mặt khác bằng những quy đinh của mỡnh Nhà
nước xác định tính hợp pháp của đất đai và nhà ở, từ đó làm căn cứ xét đền bù
thiệt hại tránh tỡnh trạng đền bù sai, thiếu gây lóng phớ tiền của của nhõn dõn.
II. các chính sách của nhà nước về đền bù thiệt hại cho người bị thu hồi đất
khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích an ninh, quốc phũng, lợi
ớch quốc gia, lợi ớch cụng cộng.
Trờn thực tế, cỏc chớnh sỏch liờn quan đến vấn đề thu hồi đất cho các dự án
phát triển đó được Đảng và Nhà nước quan tâm từ rất sớm thể chế hoá bằng các
văn bản pháp luật và liên tục được điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp với thực tiễn
của từng giai đoạn phát triển kinh tế – xó hội đất nước. Những quy định áp dụng
khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phũng, an ninh, lợi ớch
quốc gia, lợi ớch cụng cộng nằm ở nhiều điều khoản, trong các văn bản pháp luật
khác nhau. Những văn bản riêng và quy định cụ thể việc bồi thường ( đền bù )
thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất cũng đó được ban hành.
Về hỡnh thức văn bản: những văv bản có nội dung quy định trực tiếp hoặc
có liên quan đến vấn đề thu hồi đất, Giải phóng mặt bằng gồm rất nhiều loại, với
tính chất pháp lý khác nhau, từ văn bản có giá trị phỏp lý cao nhất là Hiến phỏp

cho đến các bộ luật, các văn bản pháp quy của Chính phủ, các văn bản của các
Bộ, Ngành và các văn bản do Thành phố Hà Nội ban hành.
Trên cơ sở phân chia theo giai đoạn sửa đổi, bổ sung pháp luật về đất đai,
thỡ đề tài phân chia giai đoạn nghiên cứu ra thành 2 giai đoạn ( trước năm 1998
và từ năm 1998 đến nay).
A. Giai đoạn trước năm 1998.
1. Nghị định 151/TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 14/4/1959 quy định
thể tạm thời về trưng dụng ruộng đất, là văn bản pháp quy đầu tiên liên quan đến

13
việc đền bù và tái định cư bắt buộc ở Việt Nam. Nghị định này quy định những
nguyên tắc cơ bản trong việc trưng dụng ruộng đất của nhân dân cho việc xây
dựng những công trỡnh do Nhà nước quản lý. Trong đó, nguyên tắc cơ bản nhất
được thừa nhận khi trưng dụng ruộng đất là chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời
sống của có ruộng đất trên cơ sở bồi thường và giúp giải quyết công ăn việc làm.
Việc bồi thường được thực hiện bằng hỡnh thức “ Đất đổi đất” hoặc bằng tiền
bằng 1-4 sản lượng thường niên của đất trưng dụng. Đối với nhà cửa, vật kiến
trúc thỡ được giúp đỡ để xây dựng cái khác, đối với hoa màu đó trồng mà chưa
thu hoạch phải được bồi thường tiệt hại đúng mức. Đối với mồ mả, căn cứ vào
tỡnh hỡnh cụ thể phong tục tập quỏn của từng địa phương mà giúp họ số tiền
thích đáng làm phí tổn di chuyển.
Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc đền bù thiệt hại trong Nghị
định 151/TTg là rất đúng đắn, đáp ứng nhu cầu trưng dụng đất đai trong những
năm 1960. Tuy nhiên, Nghị đinh chưa quy định cụ thể mức đền bù thiệt hại mà
chủ yếu dựa vào sự thoả thuận giữa các bên.
Cùng với sự phát triển của đời sống kinh tế- xó hội, nhu cầu lấy đất xây
dựng tăng lên, việc sử lý cỏc mối quan hệ và cỏc vấn đề liên quan khi Nhà nước
thu hồi đất cũng phức tạp hơn. Nhiều văn bản mới đsó ra đời nhằm cụ thể hoá
Nghị định 151/TTg.
2. Ngày 11/01/1970, Phủ Thủ tướng ban hành Thông tư số 1792/TTg ‘’quy

định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây cối lưu niên, các
hoa màu do nhaan dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố ‘’.
Trên nguyên tắc ‘’phải đảm bảo thoả đáng quyền lợi kinh tế của hợp tác xó và của
nhõn dõn’’. Đây thực sự là bước chuyển trong nhận thức đối với người bị ảnh
hưởng, nếu như tại Nghị định 151/TTg có ghi ‘’chiếu cố đúng mức quyền lợi và
đời sống của người có ruộng đất’’ thỡ tại thụng tư này, Nhà nước đó thừa nhận
quyền được đền bù thiệt hại thoả đáng của những người bị ảnh hưởng.

14
Ngoài ra, Thông tư này đó quy đinh rừ mức đền bù thiệt hại về nhà ở, cây
cối hoa màu, ví dụ đất đai vùng đồng bằng chia làm 4 loại, vùng trung du, đồi núi
chia làm 5 loại, mỗi loại lại có mức giá tối đa và tối thiểu. Đối với nhà cửa thỡ
căn cứ giái trị sử dụng, diện tích mà định giá bồi thường
3. Luật đất đai năm 1988 không quy định cụ thể việc đền bù thiệt hại khi
Nhà nước thu hồi đất, mà chỉ nêu tại phần nghĩa vụ của người sử dụng đất (Điều
48): “Đền bù thiệt hại thực tế cho người đang sử dụng đất bị thu hồi để giao cho
mỡnh, bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đó làm tăng giá trị đất ddos
theo quy định của pháp luật”.
Thực tế các văn bản hướng dẫn thi hành luật đất đai 1988 không hướng dẫn
nội dung về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, mà chỉ tập trung vào việc
đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp,đất có rừng khi chuyển sang mục đích
khác.Thực chất đây lại là qui định việc thưc hiện nghĩa vụ với Nhà nuớc khi đuợc
giao đất (mà sau này, khi thực hiện luật đất đai1993, được coi là tiền sử dụng đất)
trong đó có phần nhỏ được phân bổ lại cho người bị thu hồi đất.
4. Quyết định số 186 /HĐBT ngày 31/5/1990 về đền bù thiệt hại đất nông
nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác.
Căn cứ để tính mức thiệt hại về đất nông nghiệp và đất có rừng theo quyết
định này là diện tích, chất lượng và vị trí đất. Về chất lượng đất nông nghiệp căn
cứ theo hạng đất tính thuế, về vị trí địa lý được chia thành 4 khu vực ( nội thành
phố, thị xó, thị trấn, đất ven đô, đất ven đường giao thông và đất vùng nông thôn)

. Mỗi hạng đất tại mỗi vị trí đều quy định giá tối đa, tối thiểu. Uỷ ban nhân dân
tỉnh, thành phố quy định cụ thể mức đền bù thiệt hại thuộc địa phương mỡnh sỏt
với giỏ đất thực tế ở địa phương, nhưng không thấp hoặc cao hơn khung định
mức.
Tại quyết định này, mức đền bù cũn được phân biệt theo thời hạn sử dụng
đất lâu dài lâu dài hay tạm thời; đồng thời quy định việc miễn giảm tiền đền bù

15
đối với việc sử dụng đất để xây dựng hệ thống đường giao thông, thuỷ lợi, đường
sắt. Toàn bộ tiền đền bù nộp ngân sách Nhà nước và được điều tiết cho ngân sách
Trung ương 30%, địa phương 70% để sử dụng vào việc khai hoang phục hoá và
định canh và định cư cho nhân dân vùng bị thu hồi đất chứ không trả trực tiếp cho
người bị thu hồi đát .
Những văn bản trên đó cú vai trũ to lớn trong quỏ trỡnh Nhà nước thu hồi
đất vào mục đích phát triển kinh tế- xó hội trong những năm chiến tranh và giai
đoạn khôi phục kinh tế sau khi đó thống nhất đất nước. Tuy nhiên, bước vào thời
kỳ đổi mới, trước những yêu cầu phát triển ngày càng lớn, nhu cầu sử dụng đất
tăng cao, không chỉ là đất nông nghiệp, lâm nghiệp cho phát triển công nghiệp,
xây dựng đô thị, mà ngay cả đất đô thị cũng cần được thu hồi để mở rộng giao
thông, phát triển hạ tầng, đáp ứng đũi hỏi quỏ trỡnh hiện đại hoá đô thị và phát
triển bền vững kinh tế- xó hội. Bởi vậy yờu cầu dặt ra là phải cú khung phỏp lý
cao hơn, với phạm vi điều chỉnh rộng hơn phù hợp với các đối tượng đa dạng
hơn, nội dungh cụ thể hơn cvà quan trọng hơn cả là thích ứng với thực tiễn.
Sau khi Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai ra đời, công tác quản lý đất đai
được thực hiện bằng hai biện phỏp hành chớnh và kinh tế.
Hiến pháp 1992 đó cụng nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất của các tổ chức,
cá nhân và quyền sở hữu cá nhân về tài sản và sản xuất cụ thể:
Tại Điều 17, Hiến pháp quy định về quyền sở hữu đối với đất đai: “ Đất đai,
rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lũng đất, nguồn lợi ở vùng biển,
thềm lục địa và vùng trời đều thuộc sở hữu toàn dân”.

Tại điều 58, Hiến pháp quy định về quyền sở hữu cá nhân: “ Công dân có
quyền sở hữu thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu
sản xuất Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công
dân”.

16
Luật đất đai 1993 đó cụ thể hoỏ cỏc quy định của Hiến pháp 1992 về đất đai
thông qua việc giao đất, cho thuê đất, chế độ quản lý, sử dụng đúng mục đích, xác
định thời hạn giao đất, cho thuê đất, thẩm quyền thu hũi và giao, cho thuờ đất;
hạn mức sử dụng các loại đất và quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của tổ chức,
cá nhân sử dụng đất.
Luật đất đai 1993 thực sự là văn bản quan trọng đối với quyền sử dụng đất,
chuyển quyền sử dụng đất và đền bù đất đai, tài sản gắn liền với đất.
Để tạo điều kiện cho người dân yên tâm sử dụng đất và đầu tư nâng cao hiệu
quả sử dụng đất, tại Điều 3 Luật đất đai có nêu việc Nhà nước bảo hộ quyền và lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời quy định các quyền của người sử
dụng đất đối với thửa đất mà mỡnh đang quản lý, sử dụng. Điều 12 của Luật đất
đai quy định việc Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền
sử5 dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao
đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi. Khung giá các loại đất đối với từng
vùng và theo từng thời gian do Chính phủ quy định.
Điều 27 của Luật đất đai có quy định việc thu hồi đất và việc bồi thường
thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phũng, an ninh,
lợi cớh quốc gia, lợi ớch cụng cộng. Việc thu hồi đát phải được thông báo trước
cho người đang sử dụng biết về lý do thu hồi, thời gian,kế hoạch di chuyển,
phươngán bồi thường thiệt hại.(Điều 28).
tại các Điều 73 và 79 Luật đất đai quy định cụ thể, chi tiết về quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất, một trong những quyền và nghĩa vụ là được Nhà nước
bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mỡnh,
được bồi thường thiệt hại về đất khi bị thu hồi; Đền bù cho người có đất bị thu hồi

để giao cho mỡnh và giao lại cho Nhà nước khi có quyết đinh thu hồi.
Như vậy, đất đai từ chỗ là sở hữu toàn dăn, với quyền sử dụng thuộc Nhà
nước hoặc tập thể thỡ nay quyền sử dụng đất cũn được trao cho hộ gia đỡnh, cỏ

17
nhõn sử dụng ổn định, lâu dài. Quyền sử dụng đất được nới rộng gồm cả quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp.
Người sử dụng đất ổn định được UBND xó, phường, thị trấn xác nhận thỡ
được xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp thật cần thiết
vỡ lý do quốc phũng, an ninh, và vỡ lợi ớch quốc gia cụng cộng, Nhà nước thu
hồi đất, trưng mua, trưng dụng có bồi thường tàI sản cho người sử dụng đất bị thu
hồi. Do vậy trong giai đoạn này chính sách GPMB đó cú bước phát triển mới,
trong đó có việc Nhà nước sử dụng công cụ giá đất khi tính đền bù thiệt hại cho
người sử dụng đaats khi bị thu hồi thể hiện nguyên tắc cơ bản trong công tác đền
bù là bên cạnh lợi ích chung của Nhà nước, phải đảm bảo quyền lợi hợp pháp của
người dân.
5. Nghị định 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán kinh doanh
nhà ở, quy định các vấn đề về bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người dang
thuê, kinh doanh nhà ở, mua bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh, quản
lý Nhà nước các hoạt động mua bán kinh doanh nhà ở.
Tại khoản 2 Điều 7 của Nghị định có quy định về giá đất ở khi chuyển quyền
sử dụng , khi thực hiện bán nhà theo Nghị định này, là 40% (đối với nhà một tầng,
hoặc nhà nhiều tầng một hộ ở) và 10% ( đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ ở), so
với khung gia scác loại đất do UBND tỉnh, Thành phố ban hành theo khung giá
do Nhà nước quy định.
Đối với mức diện tích đất ở khi thực hiện bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước và
khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các trường hợp không có
giaays tờ hợp pháp, hợp lệ về quyền sử dụng đất, căn cứ Nghị quyết của HĐND
Thành phố số 76/1998/NQ-HĐ, ngày 23/7/1998, UBND Thành phố ban hành
Quyết định số 61/1998/QĐ-UB ngày 04/11/1998, là 120m

2
/hộ (đối với các loại
đất thuộc 4 quận nội thành cũ, từ vành đai2 trở vào trung tâm); 180m
2
/hộ (đối với
đất từ vành đai 2 trở ra).

18
Như vậy, đối với các trường hợp trên, UBND Thành phố đó vận dụng thực
hiện theo hướng : Nếu bị thu hũi đất thỡ việc đền bù thiệt hại về đất sẽ là 60% tiền
sử dụng đất (đối với phần đất nằm trong hạn mức giao đất nêu trên, vỡ nếu được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ hộ phải nộp 40% tiền sử dụng đất);
đối với phần cũn lại khụng được đền bù, vỡ nếu được chuyển mục đích sử dụng
đất thỡ phần này phải nộp 100% tiền sử dụng đất.
6. Nghị định số 90/CP do Chính phủ ban hành ngày 17/8/1994 là văn bản
đầu tiên của thời kỳ đổi mới, quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu
hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phũng, an ninh, lợi ớch quốc gia, lợi ớch
công cộng. Phạm vi áp dụng chính sách đền bù được quy định tại Điều 1: “ Quy
định này chỉ áp dụng để đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào
mục đích quốc phũng, an ninh, lợi ớch quốc gia, lợi ớch cụng cộng…” thay thế tất
cả cỏc văn bản chính sách trước đây của Nhà nước về đền bù, Giải phóng mặt
bằng.
Về đất an ninh, quốc phũng, Luật đất đai đó quy định cụ thể tại Điều 65: “
Đất sử dụng vào mục đích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, là đất dùng để xây
dựng đường giao thông, trường học, cầu cống, hệ thống cấp thoát nước, bệnh
viện, chợ, công viên, khu vui chơi giải trí, sân bay bến cảng…”. Như vậy, có thể
thấy phạm vi điều chỉnh của Nghị định này chưa bao chùm hết các mục đích sử
dụng đất theo các quy định của luật đất đai( chẳng hạn như xây dựng khu đô thị
mới, thự hiện các dự án đầu tư nước ngoài, xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh
của các doanh nghiệp tư nhân hay các doanh nghiệp Nhà nước….).

Về đền bù thiệt hại, Điều 6 của Nghị định số 90/CP thể hiện chủ trương đền
bù bằng đất có cùng mục đích sử dụng, cùng hạng để thay thế, hoặc đền bù thiệt
hại bằng tiền theo giá đất cùng mục đích sử dụng.
Về đền bù thiệt hại tài sản, Điều 11 của Nghị định có nêu, việc đền bù thiệt
hại đối với nhà ở, vật kiến trúc và các công trỡnh gắn liền với đất được tớnh bằng

19
giỏ tri hiện cú của cụng trỡnh (theo tỷ lệ% giỏ trị cũn lại của cụng trỡnh nhõn với
đơn giá xây dựng mới). Đối với cây hàng năm, vật nuôi trên đất, mặt nước được
tính bằng giá trị sản lượng thu hoạch một vụ tính theo mức bỡnh quõn của 3 vụ
trước đó theo giá nông sản tại thời điểm thu hồi đất, và các cây lâu năm khác.
Về chính sách hỗ trợ, Nghị định 90/CP không quy định các chính sách cụ thể
về hỗ trợ người sử dụng đất khi bị thu hồi.
Về chính sách tái định cư, Nghị định 90/CP không quy định các chính sách
cụ thể về TĐC cho người sử dụng đất khi bị thu hồi đất mà chỉ nêu quỹ dất sử
dụng để đền bù thiệt hại và nêu ra nguyên tắc về đền bù thiệt hại đối với đất ở, đó
là được đền bù bằng đất theo đúng diện tích, hạng đất thu hồi (Khoản 2 Điều 8),
đối với đất ở đô thị thỡ đền bù chủ yếu bằng tiền hoặc bằng nhà ở.
So với các văn bản trước, Nghị định số 90/CP có mức độ chi tiết và tính toàn
diện cao hơn, quy định rừ hơn đối tượng được hưởng chính sách đền bù thiệt hại,
phân biệt rừ giữa đơn vị, hộ gia đỡnh sử dụng bất hợp phỏp hay hợp phỏp để có
chế độ đền bù hay không đền bù, mức độ đền bù tuỳ theo tính hợp pháp về quyền
sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản của người bị thu hồi đất.
Tuy nhiên, sau một thời gian thực hiện Nghị định số 90/CP cho thấy có
nhiều vướng mắc nay sinh do phạm vi, đối tượng đền bù chưa bao quát hết, giá
đền bù chênh lệch xa với thực tế, trỡnh tự thủ tục đền bù cũn thiếu sút Mặt
khỏc, một thực tế diễn ra là sau khi Nhà nước thu hồi đất và đó được đền bù,
người sử dụng đất gặp nhiều khó khăn trong việc ổn định đời sống, đặc biệt là
những người bị thu hồi hết đất sản xuất, phải chuyển sang ngành nghề khác.
Những vấn đề này đũi hỏi Nhà nước phải có chính sách, pháp luật phù hợp vừa

bảo đảm thời gian thi công các công trỡnh, vừa bảo đảm quyền lợi của người sử
dụng đất, bảo đảm ổn định kinh tế, chính trị, xó hội.
Bên cạnh các văn bản quy định trực tiếp về đền bù thiệt hại khi Nhà nước
thu hồi đất, thời ký này cũn cú một số cỏc văn bản liên quan như: Nghị định

20
64/CP ngày 27/9/1993 về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử
dụng ổn định và lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp; Nghị định 02/CP
ngày 15/01/1994 về việc giao đất lâm nghiệp cho tổ chức hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử
dụng lõu dài vào mục đích lâm nghiệp; Nghị định 88/CP ngày 17/8/1994 về quản
lý và sử dụng đất đô thị; Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất đô thị; Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 quy định về khung
giá các loại đất, cùng với Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 được sử dụng
để xác định số tiền trả cho quyền sử dụng đất, thuê đất và đền bù cho đất khi Nhà
nước thu hồi đất.
Do tác động của cơ chế thị trường cùng với số lượng có sử dụng đất ngày
càng tăng, việc đền bù Giải phóng mặt bằng ngày càng trở lên khó khăn, phức tạp,
đũi hỏi phải cú sự bổ sung, thay thế, điều chỉnh các văn bản cũ cho phù hợp với
thực tế, đặc biệt là khi Việt Nam ký kết các hiệp định vay vốn với các tổ chức
quốc tế.
B.Giai đoạn từ năm 1998 đến nay.
Giai đoạn này là giai đoạn nước ta đang thực hiện chính sách đổi mới đất
nước theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Do vậy khối lượng các dự án
phát triển cơ sở hạ tầng- kỹ thuật tăng nhanh đáng kể, và hàng năm Nhà nước
phải thu hồi một số lượng lớn diện tích đất các loại để phục vụ cho dự án. Trong
thời kỳ này Nghị định 90/CP không cũn phự hợp nữa. Ngày 22/4/1998 Chớnh phủ
đó ban hành Nghị định 22/1998/NĐ-CP thay thế Nghị định số 90/CP về việc đền
bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phũng, an
ninh, lợi ớch quốc gia, lợi ớch công cộng. Cho đến thời điểm này đây là văn bản
quan trọng nhất của Nhà nước thể hiện chính sách đền bù, Giải phóng mặt bằng

và tái định cư.
So với Nghị định 90/CP Nghị định 22/CP có rất nhiều điểm tiến bộ trong
chính sách đền bù, Giải phóng mặt bằng, tái định cư của Nhà nước đối với người

21
bị thu hồi đất. Điểm nổi bật là Nghị định này đó cú thờm hai chương mới, đó là
chính sách hỗ trợ và lập khu tái định cư.
Về phạm vi ỏp dụng, Nghị định 22/CP quy định tương tự như Nghị định
90/CP song đó mở rộng thờm cỏc hỡnh thức sử dụng đất vào mục đích lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng, bao gồm cả đất sử dụng cho các dự án sản xuất kinh
doanh, khu chế xuất, khhu du lịch, khhu dân cư tập chung và các dự án đầu tư
phát triển khác đó được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định.
Về trách nhiệm đền bù, Nghị định 22/CP quy định: các tổ chức, cá nhân
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải đền bù.
Giá đất để tính đền bù thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất của địa
phương ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá
đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lời và giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế ở địa phương.
Về đền bù tài sản, tài sản trên đất hợp pháp và có khả năng hợp pháp hoá
được đền bù 100% giá trị tài sản, tài sản trên đất sử dụng bất hợp pháp sẽ được trợ
cấp 70-80% mức đền bù hoặc không được trợ cấp, không được đền bù tuỳ theo
mức độ bất hợp pháp của quyền sử dụng đất và tài sản.
Về mức đền bù,tài sản được đền bù theo mức thiệt hại thực tế bằng giá trị
hiện có của nhà và cụng trỡnh cộng thờm một khoản tiền tớnh theo tỷ lệ % trờn
giỏ trị hiện cú của nhà và cụng trỡnh, nhưng tổng mức đền bù tối đa không lớn
hơn 100% và không nhỏ hơn 60% giá trị của nhà, công trỡnh theo giỏ xõy dựng
mới.
Riêng đối với nhà cấp IV, nhà tạm và cụng trỡnh phụ độc lập, mức đền bù
thiệt hại được tính bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trỡnh cú tờu chuẩn kỹ
thuật tương đương theo giá chuẩn do UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung

ương ban hành theo quy đinh của Nhà nước.

22
Đối với nhà, công trỡnh bị phá vỡ một phần, nhưng phần diện tích cũn lại
khụng cũn sử dụng được thỡ được đền bù thiệt hại cho toàn bộ công trỡnh.
Đối với nhà, công trỡnh bị phỏ dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại sử dụng được
phần diện tích cũn lại thỡ được đền bù phần công trỡnh phá dỡ và đền bù toàn bộ
chi phí sửa chữa, hoàn thiện công trỡnh cũn lại.
Đói với nhà, công trỡnh cú thể thỏo rời và di chuyển đến chỗ ở mới để lắp
đặt thỡo chỉ đền bù các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp dặt.
Mức đền bù cho mỗi hộ phải di chuyển chỗ ở trong phạm vi tỉnh, Thành phố
được đền bù từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng; nếu di chuyển chỗ ở sang
tỉnh khác thỡ được đền bù từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng. Mức cụ thể do
UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương quy định.
Đền bù thiệt hại về mồ mả.
Đối với việc di chuyển mồ mả, mức đền bù được tính cho chi phí về đất đai,
đào, bốc, di chuyển, xây dựng lại và các chi phí hợpu lý khỏc cú liờn quan trực
tiếp.
Đền bù thiệt hại về hoa màu.
Mức đền bù thiệt hại đối với cây hàng năm, vật nuôi trên đất có mặt nước
được tính bằng giá trị sản lượng thu hoạch trong một năm theo năng suất bỡnh
quõn của 3 năm trước đó với giá trung bỡnh của nụng sản, thuỉy sản cựng loại ởt
địa phương tại thời điểm đền bù.
Mức đền bù thiệt hại đối với cây lâu năm, được tính bằng giá trị hiện có của
vườn cây (không bao hàm giá trị đất) tại thời điểm thu hồi đất theo giá của địa
phương.
Về chớnh sỏch hỗ trợ, Nghị định 22/CP đó đưa ra chính sách hỗ trợ ổn định
sản xuất và đời sống đối với những người phải di chuyển chỗ ở được tính trong
thời hạn 6 tháng, với mức trợ cấp tính bằng tiền cho một nhân khẩu/1 tháng tương

23
đương 30kg gạo theo giá trung bỡnh ở địa phương tại thời điểm đền bù. Đối với
người phải di chuyển đến khu tái đinh cư của tỉnh khác thỡ được trợ cấp một năm
và hưởng chính sách đi vùng kinh tế mới (Điều 25, mục 1). Trong trường hợp nếu
người di dời, đời sống sản xuất bị ảnh hưởng kéo dài thỡ tuỳ tỡnh hỡnh UBND
tỉnh, Thành phố hỗ trợ trong thời hạn là 1 năm.
Nghị định cũn quy định việc hỗ trợ theo chế độ trợ cấp ngừng việc cho cấn
bộ, công nhân viên của doanh nghiệp phải di chuyển đến địa điểm mới trong thời
gian ngừng sản xuất, kinh doanh (Điều 25, mục 2) hỗ trợ ch phí đào tạo cho
những lao động nông nghiệp phải chuyển nghề khác và ưu tiên tuyển dụng lao
động cho các đối tượng có đất bị thu hồi (Điều 25, Mục 4).
Ngoài ra, Nghị định cũn quy định hỗ trợ đối với những người đang hưởng
trợ cấp xó hội của Nhà nước phải di chuyển chỗ ở và trợ cấp khuyến khích di dời
cho những người di chuyển đúng thời hạn.
Ngoài những quy định đền bù thiệt hại về đất, Nghị định 22/CP cũn quy định
nguyên tắc đền bù thiệt hại về tài sản, đền bù thiệt hại cho người thuê nhà ở thuộc
sở hữu Nhà nước, đền bù thiệt hại đối với công trỡnh văn hoá, di tích lịch sử,
đỡnh, chựa, đền bù thiệt hại đối với các cụng trỡnh kỹ thuật hạ tầng và đền bù
trong trường hợp được giao đất tạm thời.
Trỡnh tự, thủ tục bồi thường thiệt hại, tái định cư.
Khi có quyết định thu hồi đất và giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền, chủ đầu tư phải nộp hồ sơ tại UBND quận(huyện) nơi có đất
thu hồi. Sau khi kiểm tra kỹ, Chủ tịch UBND quận (huyện) quyết định thành lập
Hội đồng GPMB.
Bước tiếp theo là xác lập số liệu, cơ sở pháp lý về đất đai, tài sản làm căn cứ
lập phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư.
Bước ba là lập phương án bồi thường thiệt hại và tái đinh cư.

24
Bước 4 là phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại, tái định cư (việc phê

duyệt này thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND quận (huyện)).
Chính sách lập khu tái định cư.
Việc thu hồi đất của Nhà nước là mang tính bắt buộc đối với người dân. Đất
đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất
cho các tổ chức kinh tế, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ
chức chính trị xó hội, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dung ổn định lâu dài. Nhưng khi
cần thiết để Nhà nước có thể thu hồi đất phục vụ lợi ích an ninh, quốc phũng, lợi
ớch quốc gia, lợi ớch cụng cộng. Tuy nhiờn việc thu hồi này nú khụng chỉ ảnh
hưởng đến lợi ích kinh tế về đất đai, nhà cửa của người dân mà nó cũn ảnh hưởng
đến nghề nghiệp, mức độ ổn định về thu nhập cuộc sống, phong tục tập quán thói
quen của người dân. Do đó, khi tiến hành công tác đền bù thiệt hại GPMB Nhà
nước cần phải có chính sách lập khu tái định cư nhằm bảo đảm ổn định lại cuộc
sống một cách tốt nhất cho người dân. Có như vậy thỡ người dân mới yên tâm
nhận đền bù và nhanh chóng di chuyển đến nơi ở mới. Điều đó chứng tỏ chính
sách tái định cư của Nhà nước cũng có ảnh hưởng trực tiếp đến công tác đến bù
thiệt hại GPMB. Một chính sách tái định cư tốt, có tính ổn định cao đối với người
bị thu hồi đất giúp họ nhanh chóng ổn đinh lại cuộc sống, thu nhập, sản xuất thỡ
mới tạo được tâm lý an toàn đối với họ, họ sẽ nhanh chóng di chuyển, chấp nhận
đền bù giải toả. Ngược lại sẽ có ảnh hưởng rất xấu đến tiến độ của công tác đền
bù thiệt hại, nếu người bị thu hồi đất có cảm giác không ổn định khi phải di
chuyển họ sẽ làm ngừng trệ, không chịu di chuyển để giao mặt bằng cho dự án.
Điều này có nghĩa là GPMB bị ách tắc, dự án không thực hiện đúng tiến độ gây ra
những hậu quả khó lượng, đặc biệt là gây thiệt hại cho Nhà nước về mọi mặt.
Vậy nên để công tác đền bù thiệt hại GPMB được thực hiện đúng kịp thời
cho các dụ án đầu tư thỡ việc hoàn thiện chớnh sỏch lập khu tỏi định cư cho
người trong diện bị giải toả là hết sức quan trọng và cần thiết.

25
Về việc lập khu tái định cư, Nghị định 22/CP cũng có quy đinh cụ thể về
thẩm quyền lập khu tái định cư, và điều kiện bắt buộc phải có của khu tái đinh cư

là phải phù hợp với quy hoạch, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng của đô thị hoặc
nông thôn. Về nguyên tắc bố trí đất ở cho các hộ gia đỡnh tại khu tỏi định cư là:
Ưu tiên cho hộ sớm thực hiện GPMB, tiếp đến là các hộ thuộc các đối tượng
chính sách xó hội.
Như vậy, nếu như các Nghị định trước đây chủ yếu chỉ quan tâm đến việc
đền bù đất bị thu hồi và tài sản gắn liền với đất đó, thỡ Nghị định số 22/CP đó cú
thờm một số chớnh sỏch hỗ trợ cũng như một số điều khoản mới về lập khu tái
định cư cho các họ phải di chuyển.
Trong thời điểm này cũn cú Thụng tư 145/1998/TT-BTC ngày 04//11/1998
của Bộ tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 22/1998 nêu rừ phương pháp
xác định hệ số K để định giá đất đền bù thiệt hại.
Cũng trong thời điểm này Nghị định 17/1998/NĐ-CP ngày 21/3/1998 cũng
được ban hành thay thế cho Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 về quy định khung
giá các loại đất.
Trải qua 4 năm thực hiện Nghị định 22/CP công tác đền bù GPMB đó đạt
được những kết quả đáng kể. Tuy nhiên thị trường đất đai luôn biến động, các
mối quan hệ chủ thể về đất đai ngày càng phức tạp nên Nghị định 22/CP vẫn cũn
một số hạn chế về mức giỏ bồi thường thiệt hại, tạo lên sự chênh lệch giữa giá
đền bù của Nhà nước với giá thự tế thị trường.
Để tạo điều kiện đẩy nhanh tốc độ GPMB, đẩy nhanh tiến độ thi công các
công trỡnh, đồng thời bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, tại
cuộc họp khoá 9 Quốc hội khoá X đó thụng qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của luật đất đai (ngày 29/6/2001) trong đó, Điều 27 được sửa đổi bổ sung như
sau :