Luận Văn: “Cơ sở khoa học của việc cấp GCNQSDĐ ở cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất” docx

Luận Văn
“Cơ sở khoa học của việc cấp GCNQSDĐ ở cho hộ gia đình cá nhân
đang sử dụng đất”













ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt
trong sản xuất nông- lâm nghiệp, là một trong những nguồn lực quan
trọng cho chiến lược phát triển nền nông nghiệp quốc gia nói riêng cũng
như chiến lược phát triển nền kinh tế nói chung. Nó là môi trường sống,
là cơ sở tiến hành mọi hoạt động sản xuất kinh doanh, Đối với con

người,đất đai cũng có vị trí vô cùng quan trọng, con người không thể
tồn tại nếu không có đất đai, mọi hoạt động đi lại, sống và làm việc đều
gắn với đất đai . Và hiện nay đất đai từng bước được sử dụng có hiệu
quả, đúng quy định của pháp luật và trở thành nội lực quan trọng góp
phần thúc đẩy phát triển đô thị, kinh tế xã hội. Một trong những công
cụ để quản lý quỹ đất đai chặt chẽ hình thành và phát triển thị trường bất
động sản có sự quản lý của Nhà bước
Ở Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do nhà Nhà
nước đại diện quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai một cách đầy
đủ hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Chính vì vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng
thư pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, được cấp cho
người sử dụng đát để họ yên tâm chủ động sủ dụng đất có hiệu quả cao
nhất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Để
thực hiện tốt việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các chủ

dụng đất phải tiến hành kê khai , đăng ký ban đầu đối với diện tích của
mình đang sử dụng. Thông qua đăng ký đất sẽ xác lập mối mối quan hệ
pháp lý chính thức về quyền sử dụng đất đai giữa Nhà nước và người sử
dụng đất và đăng ký đất đai là cơ sở để thiết lập hồ sơ địa chính và tiến
tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hơn nữa, quá trình tổ chức việc cấp giấy chứng nhận (GCN) là
xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mọi quan hệ về đất đai. Vì
vậy, người được cấp GCN phải đảm bảo đủ tiêu chuẩn và điều kiện.
Thực tế đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
ở nước ta đặc biệt là đất ở diễn ra rất chậm. Hơn nữa tình hình biến
động đất đai rất phức tạp nên vấn đề quản lý sử dụng đất gặp nhiều khó
khăn, việc tranh chấp đất đai thường xuyên xảy ra, hiện nay có khoảng
80% các vụ khiếu kiện thuộc lĩnh vực đất đai.Do đó việc cấp
GCNQSDĐ đối với từng thửa đất hiện nay là vô cùng cần thiết .

Với mục đích tìm hiểu và nghiên cứu sâu hơn về tình hình cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và những khó khăn vướng mắc
hiện nay. Vì vậy em đã chon đề “Cơ sở khoa học của việc cấp
GCNQSDĐ ở cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất”
Nội dung nghiên cứu của đề tài bao gồm:





Mục Lục


LỜI MỞ ĐẦU
NỘI DUNG
I. Cơ sở lý luận của việc cấp GCNQSDĐ ở
1. Khái niệm GCNQSDĐ
2. Sự cần thiết của việc cấp giấy chứng nhận
3. Cơ sở lý luận
4. Mục đích yêu cầu, đối tượng của việc cấp GCNQSDĐ
II. Nhân tố tác động
1. Nhân tố pháp lý
2. Nhân tố kinh tế- xã hội
III. Trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ
1. Điều kiện cấp GCNQSDĐ
2. Hồ sơ địa chính
3. Trình tự thủ tục, thẩm quyền
4. Nghĩa vụ tài chính trong công tác cấp GCNQSDĐ
IV. Những nguyên nhân làm chậm tiến độ cấp GCNQSDĐ
hiện nay

KẾT LUẬN
1. Những giải pháp kiến nghị
2. Phương hướng cho năm 2005



















GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ

I> CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÔNG TÁC CẤP GCNQSDĐ Ở
1. Khái niệm:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ
quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Theo điều 48 của bộ luật Đ Đ 2003: “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
1.1. GCNQSDĐ được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu
thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất.
Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận
trên GCNQSDĐ; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản
theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản.
1.2. GCNQSDĐ do bộ tài nguyên và Môi trường phát hành
1.3. GCNQSDĐ được cấp theo từng thửa đất.
Trường hợp quyền sử dụng đát là tài sản chung của vợ chồng thì
GCNQSDĐ phải ghi cả họ, tên vợ và họ tên chồng.

Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng
sử dụng thì GCNQSDĐ được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình,
từng tổ chức đồng quyền sử dụng.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng
dân cư thì GCNQSDĐ được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho
người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn
giáo thì GCNQSDĐ được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người có
trách nhiệm cao nhất của cơ sở tôn giáo đó.
Chính phủ quy định cụ thể việc cấp GCNQSDĐ đối với nhà
chung cư, nhà tập thể.
1.4. Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp GCNQSDĐ, giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại đô thị thì không phải cấp đổi giấy
chứng nhận đó sang giấy chứng nhật quyền sử dụng đất theo quy định
của Luật này. Khi chuyển quyền sử dụng đất thì người nhận chuyển
quyền sử dụng đất đó được cấp GCNQSDĐ theo quy định của Luật này.
2. Sự cần thiết của việc cấp GCNQSDĐ
Theo quyết định số 201/QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 của tổng cục

quản lý ruộng đất về việc ban hành Quy định cấp GCNQSDĐ thì giấy
GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa
nhà nước và người sử dụng đất”. Vì vậy, GCNQSDĐ là cơ sở pháp lý

để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ. Trong pháp
luật về đất đai, GCNQSDĐ có vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựng
các quy định cụ thể, như các quy định về đăng ký, theo dõi biến động,
kiểm soát các giao dịch dân sự về đất đai. Trước đây do các thửa đất
chưa có đầy đủ giấy chứng nhận nên nhà nước không thể kiểm soát
được sự mua bán trao đổi đất đai. Nếu các hộ gia đình cá nhân sử dụng
đất mà có đầy đủ giấy GCNQSDĐ thì khi trao đổi mua bán trên thị
trường phải trình “ sổ đỏ” với cơ quan quản lý đất đai của nhà nước. Khi
đó nhà nước sẽ kiểm soát đựơc thông tin về các cuộc mua bán đó và thu
được một khoản thuế khá lớn. GCNQSDĐ không những buộc người sử
dụng đất phải nộp nghĩa vụ tài chính mà còn giúp cho họ được đền bù
thiệt hại về đất khi đất đai bị thu hồi. GCNQSDĐ còn giúp xử lý vi
phạm về đất đai.
Cấp giấy chứng nhận là vấn đề rất cần thiết hiện nay và theo quy
định của Chính Phủ đến năm 2007 tất cả các cuộc mua bán chuyển đổi
quyền sử dụng đất trên thực tế phải có giấy chứng nhận. Nếu không
những mảnh đất đó coi như “ vô giá trị”, không được tham gia giao dịch
chính thức trên thị trường.
Đối với nhà nước: thông qua việc cấp GCNQSDĐ, nhà nước có
thể quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được các cuộc mua bán
giao dịch trên thị trường và thu được nguồn tài chính lớn. Hơn nữa, nó

là căn cứ để lập QH, KH đất đai là tiền đề trong việc phát triển KT –
XH.
Đối với người sử dụng đất: Giúp cho các cá nhân hộ gia đình sử
dụng đất yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình. Vì trước đây, đất đai

không có giá, chỉ sau khi có luật đất đai năm 1993 đất đai mới có giá.
Do đó nhiều thửa đát còn ở dạng“ xin – cho”, không có giấy tờ chứng
thực hoặc mua bán trao tay (chỉ có giấy tờ viết tay), hoặc đất đai lấn
chiếm. Nên theo như luật đất đai năm 1993 và luật sửa đổi bổ sung năm
2001, rất nhiều thửa đất không đủ điều kiện để cấp GCNQSDĐ nên
người sử dụng đất rất mong muốn mảnh đất của mình được cấp
GCNQSDĐ. Mới đây luật đất đai 2003 đã ra đời và giải quyết những
vướng mắc đó, đã khắc phục những khó khăn trong công tác cấp
GCNQSDĐ, để cố gắng hoàn thành việc này trong năm 2005.
Trong những năm qua cùng với tốc độ phát triển KT – XH, tốc độ
đô thị hoá diễn ra nhanh chóng làm cho đất đai biến động lớn và các
quan hệ đất đai diễn ra khá phức tạp. Để đáp ứng được nhu cầu thực tế
và tăng cường quản lý chặt chẽ đất đai, chính phủ đã ban hành nghị định
60/CP ngày 05/7/1994 về việc cấp GCNQ sở hữu nhà ở và quyền SD Đ
ở. Công tác này có ý nghiã thiết thực trong quản lý đất đai của Nhà
nước, đáp ứng nguyện vọng của các tổ chức và công dân là được nhà
nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thuận tiện giao dịch dân sự về đất đai;
tạo tiền đề hình thành và phát triển thị trường Bất động sản công khai

lành mạnh. Cấp GCNQSDĐ cho nhân dân cũng là chủ trương lớn của
đảng và nhà nước nhằm tạo động lực thúc đẩy phát triển KT –XH đồng
thời tăng cường thiết chế nhà nước trong quản lý đất đai – tài sản vô giá
của đất đai.
Bằng việc cấp GCNQSDĐ thì người sử dụng đất hợp pháp có
quyền lớn hơn đối với mảnh đất mình đang sử dụng. Điều mà trước đây
còn hạn chế. Khi có GCNQSDĐ, người sử dụng đất có các quyền sau:
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế, và góp vốn liên
doanh bằng đất đai, trong khuôn khổ mà pháp luật cho phép. Điều này
có tác dụng tích cực trong quản lý đất đai cũng như đảm bảo quyền lợi
cho người sử dụng đất đai.

3. Cơ sở lý luận của việc cấp GCNQSDĐ ở
Có thể nói quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đát đai luôn là vấn
đề quan tâm của bất cứ một nhà nước nào.
Hiến pháp năm 1992 của nước CHXHCNVN đã ghi nhận rằng
toàn bộ đất đai trong phạm vi cả nước thuộc sở hữu toàn dân do nhà
nước thóng nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho tổ chức và cá nhân sử
dụng ổn định lâu dài.
Đối với nước ta sau ngày đất nước hoàn toàn thống nhất năm 1975
cả nước cùng bắt tay vào xây dựng CNXH. Trong hoàn cảnh mới của
đất nước, Hiến pháp cùng với văn bản pháp luật về đất đai đã được ra
đời cho phù hợp với sự phát triển của đất nước trong tình hình mới.

Hiến pháp năm 1980 là hiến phấp đầu tiên ra đời sau ngày đất
nước độc lập đã quy định hình thức sở hữu duy nhất đối với đất đai, đó
là hình thức sở hữu toàn dân.
Điều 19 của Hiến pháp đã quy định: “ Đất đai, rừng núi sông hồ,
hầm mỏ tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục
địa cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước đều
thuộc sở hữu toàn dân.
Để quản lý đất đai được thống nhất trong cả nước và đúng pháp
luật. Khi chưa có luật đất đai, nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy
định chế độ quản lý đất đai.
+ Ngày 10/11/1980, Thủ tướng chính phủ ban hành chỉ thị số
229/TTG với nội dung đo đạc, phân hạng đất và đăng ký thống kê đất
đai trong cả nước.
Từ đó có thể thấy rằng, cơ sở lý luận của công tác đăng ký đất đai,
cấp GCNQSDĐ đựơc thể hiện thông qua những quy định trong hệ thống
các văn bản pháp luật về đất đai của nhà nước ta kể từ năm 1980.
Sau luật đất đai 1993, Chính phủ đã ban hành hàng loạt các văn
bản về giao đất, cấp đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài cho các tổ

chức, hộ gia đình cá nhân. và công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa
chính, cấp GCNQSDĐ là nội dung quan trọng nhất trong công tác quản
lý của Nhà nước đối với đất đai. Trên cơ sở đăng ký, cấp GCNQSDĐ để
từng bước thiết lập và hoàn chình hệ thống tài liệu, hồ sơ về đất đai.

Tổng cục quản lý ruộng đất đã ban hành các văn bản sau:
+ Quyết định số 201/QĐ - ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục
quản lý ruộng đất hướng dẫn thi hành quyết định về cấp GCNQSDĐ.
Để đẩy mạnh hơn nữa công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ trong cả
nước nhằm đáp ứng cho yêu cầu phát triển KT – XH. Từ sau luật đất đai
năm 1993, Chính phủ và Tổng cục địa chính đã ban hành các văn bản
luật sau:
+ Công văn số 1427/CV - ĐK ngày 13/10/1995 của Tổng cục địa
chính hướng dẫn xử lý một số vấn đề về đất đai để cấp GCNQSDĐ
+ Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và QSD
Đ ở tại đô thị, ngành địa chính các tỉnh, thành phố trực thuộc TW được
giao nhiệm vụ chủ trì phối hợp với các ban, ngành có kiên quan và
chính quyền các cấp ttriển khai thực hiện NĐ 60/CP trên địa bàn thành
phố.
Và gần đây nhất Luật đất đai 2003 được ban hành ngày
26/11/2003 và có hiệu lực ngày 01/7/2004. Đây là văn bản có tính hiệu
lực cao nhất ở nước ta hiện nay. Sau luật đất đai 2003 Chính phủ đã ban
hành Nghị định 181 về hướng dẫn thi hành luật đất đai.
Theo luật đất đai và những hướng dẫn thi hành luật đất đai thủ tục
cấp GCNQSDĐ (sổ đỏ) sẽ đơn giản hơn, rõ ràng hơn, thời gian ngắn
hơn, gắn liền với trách nhiệm của từng cơ quan thực hiện các thủ tục.

Nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai giao cho UBND cấp xã,
phường, thị trấn chịu trách nhiệm đất không có tranh chấp nên người
dân không phải tự làm. Trong trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ, cán bộ Nhà

nước không có quyền bắt dân phải đi làm bất cứ việc gì, ngoài việc dân
phải đi nộp hồ sơ. Các cơ quan nhà nước tự liên hệ với nhau để phục vụ
dân trong việc cấp sổ đỏ. Trong điều kiện không đủ điều kiện hoặc đủ
điều kiện để cấp sổ đỏ thì phải có nghĩa vụ thông báo cho dân biết.
Bộ Tài Chính cùng với bộ Tài Nguyên – Môi Trường sẽ xem xét
cơ chế ghi nợ các nghĩa vụ tài chính trong từng trường hợp cụ thể nhằm
tháo gỡ khó khăn cho các hộ dân, khi số tiền sử dụng đất và các khoản
thuế phải nộp vượt quá khả năng của hộ khi làm sổ đỏ. Nghĩa vụ tài
chính khi làm sổ đỏ gồm một hoặc một số loại: tiền sử dụng đất, lệ phí
trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất, và có sự khác nhau trong từng
trường hợp đất cấp mới , đất hợp thức hoá, đất nhận chuyển nhượng, đất
chuyển mục đích sử dụng.
Như vậy cùng với quyết tâm xoá bỏ thủ tục rườm rà, việc xem xét
đến cơ chế ghi nợ nghĩa vụ tài chính là một bước tiến và nỗ lực khá lớn
nhằm tách bạch giữa vấn đề cấp sổ đỏ và thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Mục tiêu là tạo điều kiện thuận lợi cho dân.
4. Mục đích, yêu cầu , điều kiện, đối tượng của việc cấp
GCNQSDĐ
4.1) Mục đích yêu cầu

Việc cấp GCNQSDĐ phải đạt được các mục đích sau:
- Đối với Nhà nước: Vừa xác lập cơ sở pháp lý cho việc tiến hành
các biện pháp quản lý, vừa nắm chắc tài nguyên đất đai.
- Đối với người sử dụng đất: Yên tâm chủ động khai thác tốt nhất
mọi tiềm năng của khu đất được giao, hiểu và chấp hành tốt pháp luật về
đất đai.
- GCNQSDĐ là chứng thủ pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp
pháp giữa Nhà nước – người quản lý chủ sở hữu đất đai với người được
nhà nước giao đất để sử dụng. Quá trình tổ chức việc cấp GCN là quá
trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mọi quan hệ về đất đai

theo đúng pháp luật. Vì vậy người được cấp GCN phải đảm bảo đủ tiêu
chuẩn và điều kiện theo quy định của pháp luật.
- Việc cấp GCNQSDĐ là công việc hết sức quan trọng, nó phải
được tiến hành lần lượt từng bước vững chắc không nóng vội ồ ạt theo
phong trào, đủ điều kiện đến đâu cấp GCN đến đó. Chưa đủ điều kiện
thì để lại đưa vào trường hợp xét cấp và có kế hoạch xử lý những trường
hợp đó bằng tài chính để cấp GCN cho họ, chứ không thể bỏ lại được,
làm như vậy sẽ không bao giờ cấp được. Phải chủ động tạo điều kiện để
mọi người sử dụng đất thuộc mọi đại phương đều lần lượt được cấp
GCNQSDĐ. Đồng thời phải được sự lãnh đạo, chỉ đạo chặt chẽ của cấp
Uỷ Đảng và chính quyền các cấp.
4.2) Điều kiện, đối tượng được cấp GCNQSDĐ ở

Điều 50 luật đất đai 2003
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân,
cộng đồng dân cư đang sử dụng đất.
1. Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đát ổn định, được UBND xã,
phường thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại
giấy tờ sau thì được cấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng
đất:
a/. Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày
15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện
chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hoà, Chính
Phủ Cách Mạng Lâm Thời Cộng Hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước
Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt nam.
b/. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong
sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính.
c/. Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; giấy
tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất

d/. Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở
gắn liền với đất ở trứoc ngày 15/10/93, nay được UBND xã, phường ,thị
trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/93

e/. Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy
định của pháp luật;
f/. Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế đọ cũ cấp cho
người sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại
giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người
khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của
các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày luật này có hiệu lực thi
hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định
của nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp
thì được cấp giấy chứng nhậ quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền
sủ dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú
tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn
ở miền núi, hải đảo, nay thuộc Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận
là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì đựoc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy
tờ quy định theo khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định
từ trước ngày 15/10/93, nay được Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn xác

nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
5. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đát theo bản án hoặc quyết
định của Toà án của cơ quan thi hành án, quyết định giả quyết tranh

chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quỳên đã được thi hành thì
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ
tìa chính theo quy định của pháp luạt.
6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loịa giấy
tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày
15/10/93 đến trước ngày luật này thi hành 01/7/ 04 nay được uỷ ban
nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận quyền sử dụng đất không có
tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất xét duyệt đối với nơi đẫ
có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính Phủ.
7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất đựoc nhà nước giao đất,
cho thuê đất từ ngày 15/10/93 đến trước ngày luật này có hiệu lực thi
hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực
hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
8. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các cong trình là điình,
đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất khi có các điêuf kiện sau đây:

a) Có đơn đề nghị xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
b) Được uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhạn là
đấyt sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.
II) Nhân tố tác dộng đến công tác cấp GCNQSDĐ ở
1. Nhân tố pháp lý
“GCNQSDĐ là một chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp
pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất”.Điều này có nghĩa là
GCNQSDĐ luôn có quan hệ trực tiếp tới các văn bản pháp luật của Nhà
nước. Nhà nước chỉ có thể quản lý được công tác này thông qua các văn
bản pháp luật và các chính sách. Đó là các Nghị định, thông tư hướng
dẫn thi hành Công tác cấp GCNQSDĐ này có đạt được kết quả tốt hay

không chính là nhờ sự chỉ đạo sát sao của Nhà nước. Chính phủ, Bộ Tài
Nguyên Môi Trường đã tập trung chỉ đạo giao trách nhiệm cụ thể cho
các ngành các cấp trong công tác cấp GCNQSDĐ ở, để tạo sự phối hợp
chặt chẽ các ngành với các cấp Uỷ Đảng và UBND các tỉnh thành phố,
các quận huyện, phường xã, thị trấn đã tạo nên sức mạnh tổng hợp
xuyên suốt từ trung ương đến địa phương.
Trước đây, khi thẩm định hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ phải có
nhiều ngành tham gia, phức tạp mà hiệu quả không cao, cụ thể là quản
lý đất riêng, quản lý nhà riêng. Để thống nhất quản lý nhà đất về một
mối, ngày 29/1/1999 THủ Tướng Chính Phủ có quyết định số

10/1999/QĐ-TTg thành lập tổng cục địa chính và sở địa chính nhà đất ở
các tỉnh thành phố.
Điều này đã tạo điều kiện rất cơ bản thống nhất tập trung chỉ đạo
cấp GCNQSDĐ đất ở và QSHN ở.
Và theo Luật đất đai 2003, Chính Phủ đã thống nhất sát nhập
Tổng cục địa chính với bộ Tài Nguyên Môi Trường. Đây cũng là một
việc làm rất thuận lợi, giúp cho công tác quản lý đất đai của Nhà nước
nói chung được tăng cường hơn và công tác cấp GCNQSDĐ nói riêng
được đẩy nhanh tiến độ
2.Nhân tố KTXH
Nhìn chung trong các nhân tố trên, nhân tố “con người” vẫn là
quan trọng nhất. Con người là tổng hoà của các quan hệ xã hội. Con
người tham gia vào công tác này với vai trò như: Người sử dụng đất,
cán bộ địa chính ở các cấp và các cán bộ của các ngành có liên quan,
những người giúp chính Phủ đề ra những Nghị Định thông tư Trong
đó thì đội ngũ cán bộ địa chính là những người tiếp xúc trực tiếp tới
công việc này và họ cũng có ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ cấp giấy
chứng nhận .
Bên cạnh nhân tố con người thì máy móc thiết bị phục vụ cho

công tác đo đạc đất đai, đo vẽ bản đồ và quản lý hồ sơ địa chính cũng rất
quan trọng. Hiện nay đất đai có nhiều biến động nếu chúng ta chỉ quản
lý bằng phương pháp thủ công như trước kia thì không thể làm nổi mà

phải áp dụng khoa học kỹ thuật vào quản lý đất đai như công nghệ bản
đồ số, ứngdụng công nghệ thông tin là một bước hiện đại hoá công
nghệ trong quản lý: Máy vi tính, máy in , máy vẽ pholer khổ Ao và các
thiết bị đo đạc điện tử như TC- 600, TC- 307 và các trương trình phần
mềm đo GPS.
Nếu áp dụng những tiến bộ khoa học của ngành công nghệ thông
tin thì thời gian xử lý hồ sơ, cấp GCNQSDĐ được rút ngắn; hạn chế
mức tháp nhất những sai sót trong quá trình đo vẽ, xử lý nội nghiệp, viết
GCN.
Và một nhân tố nữa cũng ảnh hưởng đến quá trình cấp
GCNQSDĐ ở đó là vị trí đất đai của từng vùng , ví như đất ở Đô thị có
nhiều biến động về hình thể, diện tích, chủ sử dụng đất và giá đất ở đô
thị cao. Nên công tác cấp GCNQSDĐ ở là rất khó khăn. Còn ở nông
thôn, giá đất thấp lại ít biến động, phần lớn đất đai do ông cha để lại nên
công tác cấp GCNQSDĐ nhanh hơn
III) Trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ
1. Đăng ký QSDĐKhâu đầu tiên trong công tác cấp GCNQSDĐ ở là
việc đăng ký QSDĐ.
Theo điều 46 luật ĐĐ năm 2003: “ Việc đăng ký QSDĐ được thực
hiện tại văn phòng đăng ký QSDĐ trong các trường hợp sau đây:

1. Người đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
2. Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định

Luật này.
3. Nguời nhận chuyển quyền sử dụng đất.
4. Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục
đích sủ dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi
đường ranh giới thửa đất.
5. Ngưòi được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án
nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết
định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền đã được thi hành.
Trong một bộ hồ sơ xin cấp sổ đỏ bao giờ cũng phải có một tờ đơn
xin đăng ký QSDĐ kèm theo đó là biên bản xác định hiện trạng sử dụng
đất ( có trích lục bản đồ của thửa đất ở mặt sau biên bản đó). Ngoài ra
còn một số giấy tờ khác liên quan (nếu có). Công tác đăng ký cấp
GCNQSDĐ này là một khâu rất quan trọng trong việc cấp GCNQSDĐ.
Các hồ sơ đăng ký này được đưa đến từng hộ gia đình cá nhân đang sử
dụng đất để họ kê khai ( về số tờ bản đồ, số thửa, diện tích thửa) cán bộ

địa chính cấp xã, phường, thị trấn có trách nhiệm đo đạc lại diện tích
thửa đất xem có khớp với bản đồ 94 không. Nếu có sai số bản đồ thì
phải nộp biên bản xác định diện tích tăng giảm (có mẫu sẵn)
2) Lập và quản lý hồ sơ địa chính
Lập và quản lý hồ sơ đại chính là việc tổng hợp các tài liệu có liên
quan của thửa đất đủ để có thể chính thức hoá nó trong quan hệ KT-XH
mà thể hiện cụ thể là cấp GCNQSDĐ. Điều này càng quan trọng và
thậm chí có tính quyết định trong nền kinh tế thị trường khi cần chuyển
một số tài sản vật lý để tạo thành vốn (tư bản). Nói cách khác những
thông tin tổng hợp từ hồ sơ đại chính được tích tụ lại trong GCNQSDĐ
để xác nhận cái “đang là” của tài sản và chuẩn bị cho nó trở thành cái
“sẽ là” (vốn). Vậy là, một khi đã cấp được GCNQSDĐ rồi thì những

thông tin trước đó trở thành “ lịch sử”. Theo Đ 47 luật đất đai.
Trên thực tế nhiều nước đã có kinh nghiệm về lập và quản lý hồ
sơ địa chính. Hàng trăm năm nay, tuỳ vào tình hình KT – XH của họ để
chọn ra hình thức và nội dung phù hợp ( hồ sơ địa chính kiểu pháp –
bằng khoán, hồ sơ địa chính kiểu Đức – xác nhận quyền; hồ sơ địa chính
kiểu Torrens – giấy chứng nhận ). Tuy còn nhiều điểm khác nhâu về cả
nội dung và hình thức nhưng đều có thể chuyển hoá theo sự phát triển
của kỹ thuật tin học hiện đại. Theo đó sở địa chính, bản đồ địa chính có
thể có trước hay sau khi lập xong hồ sơ địa chính thửa đất và là công cụ
quản lý “thứ cấp”, với kỹ thuật tin học hiện đại, các công cụ này dễ

được “ số hoá” và “ nối mạng” để quản lý và điều hành nhất là khi có
thay đổi trong hồ sơ địa chính. Trước đây, Triều Đình nhà Nguyễn
phong kiến Việt Nam đã từng quy định địa bạ của mỗi làng phải lập
thành ba bản “ Giáp” , “ất”, “Bính” để lưu ở ba cấp quản lý.
Lập và quản lý hồ sơ địa chính là một hoạt động chuyên sâu, có
tính chuyên nghiệp rõ ràng nên cần có một hệ thống tổ chức hợp lý và
một đội ngũ kỹ thuật viên được đào tạo kỹ càng đảm nhiệm, Luật đất
đai 2003 quy định đó là “Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (Đ64).
Tuy nhiên khi triển khai cụ thể cần phân biệt rõ đâu là phần chính công (
quản lý nhà nước) và đâu là phần dịch vụ công (hoạt động sự nghiệp
công) để có thể “Xã hội hoá” một phàn nhiệm vụ này- xây dựng một cơ
chế hoạt động thông thoáng phù hợp với xu hướng phát triển thị trường
bất động sản nước nhà.
Cả nước có khoảng 100 triệu thửa đất, để hoàn thành việc lập hồ
sơ địa chính theo một quy trình thống nhất khong thể là việc của một,
hai năm mà là công việc lâu dài của một vài thế hệ.
3. Trình tự thủ tục cáp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3.1. Trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ ở cho hộ gia đình, cá nhân
đang sử dụng đất tại xã ,thị trấn.

Theo Điều 135. nghị định 181/ CP:

1. Hộ gia đình cá nhân nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất
một(01) bộ hồ sơ gồm có:
a) Đơn xin cấp GCNQSDĐ ;
b) Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại
các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có );
c) Văn bản uỷ quyền xin cấp GCNQSDĐ(nếu có)
2. Việc cấp GCNQSDĐ được quy định như sau:
a) Uỷ ban nhân dân xã thị trấn có trách nhiệm thẩm tra, xãc nhận
vào đơn câp GCNQSDĐ về tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa
đất;trường hợp người đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử
dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai
thì thẩm tra, xác nhận về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình
trạng tranh chấp đối với thửa đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất đã được xét duyệt; công bố công khai danh sách các trường hợp đủ
điều kiện và không đủ diều kiện cấp GCNQSDĐ tại trụ sở Uỷ ban
nhân dân xã, thị trấn trong thời gian 15 ngày; xem xét các ý kiến đóng
góp với các trường hợp xin cấp GCNQSDĐ ; gửi hồ sơ đến Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài Nguyên và Môi Trường ;
b) Văn phòng đăng ký QSDĐcó trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác
nhận vào đơn xin cấp GCNQSDĐ và ghi ý kiến đối với trường hợp đủ
điều kiện và ghi ý kiến đối với trường hợp không đủ điều kiện; trường

hợp đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ thì làm trích lục bản đồ địa chính
hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính,
trích sao hồ sơ địa chính; gủi số liệu đến cơ quan thuế để xác định
nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp người sử dụng đất phải thực
hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; gửi hồ sơ những
trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ kèm

theo trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính đến Phòng
Tài Nguyên Môi Trường ;
c) Phòng Tài Nguyên Môi Trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ,
trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp quyết định cấp GCNQSDĐ; ký hợp
đồng thuê đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất;
d) Thời gian thực hiện các công việc quy định tại điểm a, b và c
khoản này không quá 55 ngày làm việc (không kể thời gian công bố
công khai danh sách các trường hợp xin cấp GCNQSDĐ và thời gian
người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính ) kể từ ngày Uỷ ban
nhân dân xã, thị trấn nộp đủ hồ sơ hợp lệ cho tơi ngày người sử dụng
đất nhận được GCNQSDĐ.
3. Đối với trường hợp cấp GCNQSDĐ cho trang trại thì trước khi
cấp GCNQSDĐ theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này phải
thực hiện rà soát hiện trạng sử dụng đất theo quy dịnh tại điều 50 của
Nghị định này.