Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Thị xã Cửa Lò - Tỉnh Nghệ An

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (15.92 MB, 65 trang )

<span class="text_page_counter">Trang 1</span><div class="page_container" data-page="1">

TRUONG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DAN

KHOA BAT DONG SAN VA KINH TE TAI NGUYEN

<small>CBRDERE ROW)</small>

DE TAI:

HOAN THIEN CONG TAC CAP GIAY CHUNG NHAN QUYEN SU

DUNG DAT THI XA CUA LO - TINH NGHE AN

Sinh vién thuc hién : Tran Anh Nhật

Lop chuyén nganh : Bat động sản 61B

<small>Giáo viên hướng dẫn : PGS.TS. Ngô Thị Phuong Thao</small>

HÀ NỘI - 2023

</div><span class="text_page_counter">Trang 2</span><div class="page_container" data-page="2">

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình hoc tập và rèn luyện ở trường Dai học Kinh té Quốc dân, em đã nhận được sự giúp đỡ tận tình của các thầy giáo, cô giáo. Nên lời đầu tiên, em xin chân thành cảm ơn tất cả các thầy giáo, cô giáo trong trường, đặc biệt là các thầy giáo, cô giáo trong Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên đã giúp đỡ em

<small>tích lũy được những kiến thức cơ bản về nghề nghiệp, cũng như đạo đức, tư cách</small> của một cử nhân kinh tế.

Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến giảng viên hướng dẫn PGS. TS. Ngô Thị Phương Thảo, người đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ cũng như tạo mọi điều kiện cho em trong suốt tiễn trình thực hiện chuyên đề này.

Đồng thời, em xin được chân thành cảm ơn ban lãnh đạo và các anh, chị trong chỉ nhánh Văn phịng đăng kí đất đai thị xã Cửa Lò đã tạo điều kiện thuận lợi

cho em trong suốt tiễn trình em thực tập tại cơng ty. Việc được tiếp xúc thực tế, giải đáp thắc mắc giúp em có thêm hiểu biết, kiến thức thực tế và yêu cầu công việc

<small>trong tương lai.</small>

Với vốn kiến thức hạn hẹp và thời gian thực tập tại cơng ty có hạn nên bài

chuyên đề của em không thể tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được

những ý kiến đóng góp, phê bình của các thầy, các cơ dé chun đề tốt nghiệp của em sẽ hồn thiện hơn. Đó sẽ là hành trang quý giá dé em có thể hồn thiện bản thân

<small>Em xin trân trọng cảm on!</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 3</span><div class="page_container" data-page="3">

LỜI CAM ĐOAN

<small>Em xin cam đoan đây là nghiên cứu của riêng em và được sự hướng dẫn của</small>

PGS.TS. Ngô Thị Phương Thảo. Các nội dung nghiên cứu, kết quả trong đề tài này là trung thực. Ngồi ra khơng có bat cứ sao chép của người khác. Nội dung báo cáo thực tập là sản phâm em đã nỗ lực nghiên cứu trong quá trình thực tập tại Chi nhánh

<small>Văn phịng đăng kí đất đai thị xã Cửa Lị.</small>

Các số liệu, kết quả trình bày trong báo cáo là hoàn toàn trung thực, em xin

<small>chịu hồn tồn trách nhiệm nêu như có vân đê gì xảy ra.</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 4</span><div class="page_container" data-page="4">

CHUONG 1: CO SỞ LÝ LUẬN VE CAP GIAY CHUNG NHAN

QUYEN SỬ DUNG DAT osessssssssssssssssssessesssssssssesssssssessessessssessecseencees 12

1.1. Khái niệm, vai trò, đặc điểm của dat đai...---s<5 12

1.1.1. Khái niệm của đất đai... 5-5522 2ExEEerkrrrkerkrerrerkrervee 12 1.1.2. Vai trò của đất đai...--- c2 E2 E121 13 1.1.3. Đặc điểm của đất đai...- ¿56 Ss 2k E21 211211 211 E11 13 1.2. Công tác cấp GCN QSD đẤt...-- o5 s5 sscssccseeserserserssesses 15 1.2.1. Khái niệm về GCN QSD đất... 5-6-5 SctcEeEeEerrrerkerkd 15 1.2.2. Đặc điểm của GCN QSD đất ...---¿- 2 Set cErkerkerkerxrei 17 1.2.3. Sự cần thiết phải cap GCN QSD đất...-- 2-52 ccccccccez 18

1.2.4. Khái niệm về công tác cap GCN QSD đất...---5--: 19 1.2.5. Mục đích của việc cấp GCN QSD đất...---5-cccccccces 19

1.2.6. Yêu cầu của việc cap GCN QSD đất...---cccccccccrccei 21 1.3. Nội dung công tác cấp GCN QSD đắt ...---sc 5s sscsses 21

1.3.1. Đối tượng được cấp GCN QSD dat voi. 21 1.3.2. Nguyên tắc cap GCN QSD đất...--- 5c cscccczkerxerxersres 22

1.3.3. Thâm quyền cấp GCN QSD đất...-- 25c Scccccccxerxerxersrei 24

1.3.4. Trinh tự, thủ tục công tác cấp GCN...--- 2 z+cccssrsrrszes 25

1.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến việc cấp GCN QSD đắt... 29

1.4.1. Nhận tố chủ quan... --2- 2522 SE‡EEEEE2EEEEEEEEEEEEEEEEEErkerkerkrei 291.4.1.1. Đội ngũ cán bộ có thẩm quyên thực hiện pháp luật về cấpGON OSD điất... 5-55 ©52 S52 EEEEEEEEEEEEEEE21121121111711121 21c Xe, 291.4.2. Nhân tố khách quan...---- 2 2 2 +2 £E£+E£+E£+E£+E++Ex+rxerxerxeee 30

</div><span class="text_page_counter">Trang 5</span><div class="page_container" data-page="5">

1.4.2.1. Quy định của pháp luật hiện hành về cấp GCN OSD đất... 30 1.4.2.2. Nhận thức, hiểu biết pháp luật của người dân... - 31

1.4.2.3. Sự hiện đại của cơ sở vật chất kĩ thuật...---..---- 31

CHUONG 2: THUC TRANG CONG TAC CAP GIAY CHUNG NHAN QUYEN SỬ DUNG DAT TREN DIA BAN THỊ XA CUA

LO, TINH NGHỆ AN...o-5-55< So csssEseEsEsEssEseEsersesesersersee 32

2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội...-..-- 32

2.1.1. Điều kiện tự nhiên...--- 2 2 2 s+E+EE£EE£EEEE2EEEEEeEkerkrrkerreee 32

<small>DALLA. (na. rang... 32</small>

2.1.1.2. Khí hậu, thời tiẾ:...--©5+©5£©S2+EE2E‡EEEEEEeEEerkrrrrrrrrred 33

2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội...-- 2 2 2 2+EE+ExeEEerEzEerrerrxee 34

2.1.2.1. Điêu kiện kinh KẾ...--- 5+ ©5e+E2+E2EEEEEEEEEEEerkerkrrrrrred 34 2.1.2.2. Điêu kiện xã hội... 5-55 5S th EtEerrrrrrerrreg 35

2.1.3. Hiện trang sử dụng đất của thị xã Cửa Lò ...--- - 2 cs+s+ 36

2.2. Thực trạng công tác cấp GCN QSD đất tại Thị xã Cửa Lò... 41

2.2.1. Bộ máy cấp GCN QSD đất tại Thị xã Cửa Lị...--- Al 2.2.2. Quy trình cap GCN QSD đất của thi xã Cửa Lò ... - 41 2.2.2.1. Trình tự, thủ tục đăng ky cấp GCN lần đầu cho hộ gia đình,

cá nhân dang sử dụng dat, sở hữu tài sản gan liền với đất... 42

2.2.2.2. Trình tự, thủ tục đăng ký biến động (chuyên nhượng, thừa kế, tặng cho QSD đất, tài sản gắn liền với đất)...--- s55: 44

2.2.3. Kết qua cap GCN QSD đất của thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An ... 45

2.3. Đánh giá những mặt thuận lợi và khó khăn trong cơng tác cấp

GCN QSD đất của thị xã Cửa Lò ...-5- 5< 5< se csecsessesesersesse 50

<small>2.3.1. Thuận lợii...---¿- 2: + sSE2SE22E12E12E1171E7171121121121121111 11T. 50</small>

2.3.2. Hạn ChẾ...- -2-© 2 ©S22E2£EE9EEEEEEEEEEEE21211211211211171711121. 1.1. xe. 51 2.3.3. Nguyên nhân của hạn chế ...--- + 2 2 s+s+x+£x+£Ezzzzzzezrxee 52

CHUONG 3. GIẢI PHÁP HOÀN THIEN CONG TÁC CAP GIẦY CHUNG NHAN QUYEN SU DUNG DAT TREN DIA BAN THỊ XÃ

CUA LO, TINH NGHỆ AN...----5- se se csecsecssessesseseessesee 54

</div><span class="text_page_counter">Trang 6</span><div class="page_container" data-page="6">

3.1. Định hướng và mục tiêu hoàn thiện công tác cấp GCN QSD đất

3.2. Các giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác cap GCN QSD dat của thị

3.2.1. Giải quyết triệt dé những trường hợp còn tồn đọng lâu nay... 56 3.2.2. Giải pháp về hoàn thiện hồ sơ địa chính...--- ¿552 57 3.2.3. Giải pháp về co sở vật chat, kỹ thuat.... cc eeeeeseeseeeeeeeeeees 58

3.2.4. Giải pháp về ứng dụng khoa học công nghệ...--.--- 58 3.2.5. Giai phap vé nâng cao trình độ cán bộ, cơng chức, viên chức thực hiện công tác đăng ký, cap GCN QSD đÍt...---2- 2-ccccccrccrccee 59

3.2.6. Giải pháp về tài chính ...---2- 5¿©c++x++zxerxerxerkeerxerreerxee 61 3.3. pc c2) 088 8Š... ... 62

KET LUẬN ... << << se ESsESsEEsEEsEEsEEseEseEseEsetsetsereetssrserssssee 63TÀI LIEU THAM KHẢO...--5° 2s ssssecssessersessesssvsee 64

</div><span class="text_page_counter">Trang 7</span><div class="page_container" data-page="7">

DANH MỤC CHỮ VIET TAT

sản xuất nông nghiệp <small>Uỷ ban nhân dân</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 8</span><div class="page_container" data-page="8">

DANH MỤC BANG

Bảng 2.1: Một số chỉ tiêu kinh tế của thị xã Cửa Lò năm 2018- 2022... 35

Bang 2.2: Hiện trang sử dụng đất thị xã Cửa Lò năm 2022 ...- 36 Bảng 2.3: Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2022 của Thị xã Cửa

<small>lPbhmđaađađầầầắầaẳầiiaẳaẳẳẳaẳadaaaaăááaáăä4ẢÉỀÕÝỶẲẮÝỒ... 39</small>

Bảng 2.4: Giá đất ở quy định trên địa bàn thị xã Cửa Lò giai đoạn 2018 —

Bang 2.7: Kết quả cấp GCN QSD đất ở tại đơ thị cho hộ gia đình, cá nhân.. 48

Bảng 2.8: Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn thị xã Cửa Lò từ

<small>năm 2018-2022... ceccscsssesssessecssesssessecsusssecsusssecsusssecsusssecssessesssecsesssecsucesecsueeseeses 49</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 9</span><div class="page_container" data-page="9">

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1: Sơ đồ vị trí thị xã Cửa Lị...--¿- 2 e+2E++EEEtEEEtEEErrrrrrrrrrrrree 33Hình 2.2: Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất tại thị xã Cửa Lò năm 2022... 36

</div><span class="text_page_counter">Trang 10</span><div class="page_container" data-page="10">

MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài

Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần rất quan trọng của môi trường sống, là nơi phân bố các khu dân cư, phát triển các cơng trình kinh tế, văn hố, xã hội, quốc phịng an ninh... và có ý nghĩa vơ cùng quan trọng trong việc phát triển thúc đây nền kinh tế - xã hội. Đối với nước ta, theo Điều 4 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý”. Đất đai

đóng vai trị rất quan trọng trong cuộc sống con người và các hoạt động sản xuất

kinh tế trong khi đó diện tích khơng hề được tăng lên. Do đó việc sử dụng đất phải <small>được thực hiện một cách thông minh và hợp lý trên cơ sở sử dụng có hiệu quả và</small>

lâu bền, nhất là trong thời kì đây mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

Trong thời kỳ đơi mới gần đây, Việt Nam đã thực hiện nhiều cải cách và thay đổi trong QLNN về đất đai. Luật Đất đai ban hành lần đầu tiên vào năm 1987 đã được sửa đổi hai lần vào năm 1998 và 2001. Sau đó, Việt Nam đã ban hành ba luật mới về đất đai bao gồm: “Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013”. Tuy nhiên, tình hình diễn biến quan hệ về đất đai đến nay xuất hiện nhiều vấn đề mới và phức tạp, về lý luận cũng như thực tiễn của công tác QLNN về dat đai vẫn còn đối diện với nhiều thử thách và bat cập.

Thật vậy, trong quản lý đất đai gắn với quy hoạch, kế hoạch sử đụng đất, công tác cap GCN QSD đất là một trong những nhiệm vụ quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về dat đai, làm cơ sở dé Nhà nước quản lý đất đai có hiệu quả nhất cũng như đảm bảo quyền lợi hợp pháp chính đáng của người sử dụng đất.

Cơng tác này khơng những đảm bảo tính thống nhất quản lý mà còn đảm bảo các quyền lợi và nghĩa vụ đối người sử dụng, giúp cho người sử dụng đất an tâm đầu tư, kinh doanh, xây dựng cơng trình... Ngồi ra việc cấp GCN QSD đất cũng giúp cho nhà nước có cơ sở pháp lý trong việc thực hiện thu tiền sử dụng đất để tạo nguồn

Thị xã Cửa Lò là địa phương có những chun biến tích cực về nhiều mặt, đạt được một số thành tựu về KT-XH, quốc phịng — an ninh. Cùng với sự phát triển

đó đã phát sinh khơng ít vấn đề liên quan đến việc sử dụng đất của người dân, gây ra một số trắc trở trong công tác quản ly đất đai. Bên cạnh những kết qua đạt được viéc cap GCN QSD đất van cịn có những hạn chế nhất định như việc kê khai đăng

</div><span class="text_page_counter">Trang 11</span><div class="page_container" data-page="11">

ký cấp giấy chứng nhận còn chậm, chưa bổ sung chỉnh lý b6 sung biến động kịp thời, tình trang lan chiếm đất, xây dựng nhà trên đất không phải đất ở, lân chiếm hàng lang an tồn giao thơng vẫn xảy ra, ... Chính vì vậy mà tiến độ cấp GCN trên địa bàn cịn chậm, gây khó khăn cho cơng tác quản lý đất đai trên địa bàn thị xã Cửa Lị.

Nhận thức được thực tiễn và tầm quan trọng đó, tác giả chọn đề tài “Hồn thiện cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Thị xã Cửa Lò - Tỉnh Nghệ An” làm luận văn tốt nghiệp của mình để tìm ra những vấn đề khó khăn, tồn tại và nguyên nhân dẫn đến những khó khăn tồn tại đó. Từ đó đề ra giải pháp nhằm đây

nhanh tiến độ cấp GCN trên địa bàn thị xã giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai ngày càng hoàn thiện hơn.

<small>2. Mục tiêu nghiên cứu</small>

Trên cơ sở làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn về công tác cấp GCN QSD đất, phân tích thực trạng cơng tác cấp GCN QSD đất của thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An, luận văn nghiên cứu hồn thiện cơng tác đăng ký, cấp GCN QSD đất ở thị xã Cửa Lò và đề xuất một số giải pháp hồn thiện cơng tác cấp GCN QSD đất của thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An, giúp cho công tác quản lý đất đai tại thị xã Cửa lò, tỉnh Nghệ An được chặt chẽ hơn và đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ cho người sử dụng

đất theo đúng pháp luật.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1. Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là hiệu quả công tác cấp GCN QSD đất của thị

<small>3.2. Phạm vỉ nghiên cứu</small>

- Phạm vi về không gian: Tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.

- Phạm vi về thời gian: Thực trạng công tác cấp GCN QSD đất của thị xã Cửa

<small>Lò, tỉnh Nghệ An được nghiên cứu trong giai đoạn 2018-2022 , định hướng, giải</small>

pháp thực hiện cho giai đoạn đến năm 2030.

<small>4. Phương pháp nghiên cứu</small>

4.1. Phương pháp thu thập số liệu

Thu thập thông tin số liệu từ các báo cáo của UBND thị xã Cửa Lò tại phịng Tài ngun và Mơi trường về tình hình quản lý đất đai, sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất của thị xã Cửa Lị;

Thu thập thơng tin số liệu tình hình phát triển KT-XH của thị xã Cửa Lo tại phịng Tài chính - Kế hoạch của UBND thị xã Cửa Lo;

</div><span class="text_page_counter">Trang 12</span><div class="page_container" data-page="12">

Thu thập thông tin số liệu tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Cửa Lò về việc quản lý hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, đăng ký, cấp GCN QSD đất

4.2. Phương pháp thống kê, mô tả

Sau khi thu thập dữ liệu, sử dụng phương pháp phân tô thống kê dé tổng hợp các dit liệu phục vụ cho quá trình phân tích được dễ dàng. Phương pháp thống kê được sử dụng xuyên suốt trong chương 2 để hệ thống hóa các dữ liệu về hiệu quả cơng tác cấp GCN QSD đất của thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An từ đó rút ra nhận xét,

đánh giá về hiệu quả công tác cấp GCN QSD đất của thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An

<small>và tạo cơ sở thực hiện các phương pháp so sánh, phân tích dữ liệu nhanh chóng,</small>

<small>4.3. Phương pháp so sánh</small>

Thực trạng cơng tác cấp GCN QSD dat của thi xã Cửa Lò, tinh Nghệ An được nghiên cứu trong dé tài sẽ được so sánh theo các năm và theo các lĩnh vực. Phân tích so sánh sự khác biệt về các vấn đề có liên quan, những nhân tố ảnh hưởng đến công tác cấp GCN QSD đất của thị xã Cửa Lị, tỉnh Nghệ An từ đó đưa ra kết luận có căn cứ khoa học cho các giải pháp đồng thời đưa ra các khuyến nghị nhằm nâng

cao hiệu quả công tác cap GCN QSD đất của thị xã Cửa Lị, tinh Nghệ An.

<small>4.4. Phương pháp khác</small>

<small>Ngồi ra, trong q trình hồn thành luận văn cịn sử dụng các phương pháp</small>

khác như phương pháp đồ thị, biểu đồ, hình vẽ hoặc mơ hình. Từ các bảng số liệu

lập ra biéu đồ dé thơng qua đó quan sát và rút ra những đánh giá tong quát công tác

cấp GCN QSD đất của thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.

</div><span class="text_page_counter">Trang 13</span><div class="page_container" data-page="13">

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE CAP GIẦY CHUNG

NHẬN QUYEN SỬ DỤNG DAT

1.1. Khái niệm, vai trò, đặc điểm của đất đai 1.1.1. Khái niệm của đất đai

Trong nên sản xuất, đất dai giữ vi trí đặc biệt quan trọng. Đất đai là điều kiện vật chất mà mọi sản xuất và sinh hoạt đều cần tới. Đất đai là khởi điểm tiếp xúc và sử dụng tự nhiên ngay sau khi nhân loại xuất hiện. Trong quá trình phát triển của xã hội lồi người, sự hình thành và phát triển của moi nén van minh vat chat va van minh tinh thần, tat cả các ky thuat vat chất và văn hóa khoa học đều được xây dựng

trên nền tảng cơ bản là sử dụng đất đai.

Luật đất đai hiện hành đã khang định “Dat đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công tình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng”. Như vậy, đất đai là điều kiện chung nhất đối với mọi quá trình sản xuất và hoạt động của con người. Nói cách khác, khơng có đất sẽ khơng có sản xuất cũng như khơng có sự tồn tại của chính con người. Do vậy, dé có

thể sử dụng đúng, hợp lý và có hiệu quả tồn bộ quỹ đất thì việc hiểu rõ khái niệm về đất đai là vô cùng cần thiết.

Khái niệm day đủ và phổ biến nhất hiện nay về dat đai như sau: “Đá: dai là một diện tích cụ thé của bé mat trai dat bao gom tat cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bê mặt đó như: khí hậu bê mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp tram tích sát bê mặt cùng với nước ngâm vá

khống sản trong lịng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con

người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại dé lại (san nên, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa...)” (Hội nghị quốc tế

về Môi trường ở Rio de Janerio, Brazil, 1993).

Như vậy, đất đai là một khoảng không gian có thời hạn theo chiều thắng

đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyền, lớp đất phủ bề mặt, thảm động thực vật,

nước mặt, nước ngầm và tài nguyên khoáng sản trong lòng đất) theo chiều ngang -trên mặt dat (là sự kết hợp giữa thé nhưỡng, địa hình, thủy văn cùng nhiều thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất

<small>cũng như cuộc sông của con người.</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 14</span><div class="page_container" data-page="14">

1.1.2. Vai trò của đất đai

Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và cũng là nhân tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và sự sống khác trên trái đất. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện

<small>dé sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản</small>

trong nơng, lâm nghiệp”. Vì vậy, nếu khơng có đất đai sẽ khơng có bất cứ một ngành kinh tế nào, con người không thé sản xuất ra của cải vật chat dé phục vụ cuộc

sơng, duy trì cuộc sống và duy trì nịi giống như hiện nay. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản vật tự nhiên trở

thành một tài sản của xã hội, của một quốc gia.

Như vậy, đất đai có vai trị hết sức quan trọng đối với con người:

- Đất đai là tài sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với sự phát triển của lịch sử và kinh tế-xã hội, đất đai là điều kiện sử dụng. Đất đai có vai trị quyết định đối với sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Khơng có dat dai thì rõ ràng khơng thé có một ngành sản xuất nào, cũng như khơng thé có sự sống của loài người. Dat đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của con

người, là điều kiện sống của động vật, thực vật và con người trên trái đất.

- Đất đai tham gia vào mọi hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất đai là địa điểm, là nền tang của các thành phố, làng mạc các cơng trình cơng nghiệp, giao

thơng, thuỷ lợi,... Dat đai cung cấp gạch ngói, xi, măng.... và các nguyên vật liệu

<small>khác cho ngành công nghiệp, xây dựng</small>

- Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định. Nó là

thước đo sự giàu có của một quốc gia. Đất đai cịn là sự bảo hiểm cho cuộc sống,

bảo hiểm về tài chính, là nguồn lực cho mục đích chuyền giao của cải và tiêu ding

của các thế hệ.

1.1.3. Đặc điểm của đất dai

Thứ nhất, nhắc đến đất đai thì đặc điểm đầu tiên có thê thấy được đó chính là

<small>tính cố định. Dat đai giống như một mảnh ghép không thé di chuyển. Nó chỉ có thé</small>

được tìm thấy ở một số nơi nhất định và bị ảnh hưởng bởi những u tố xung quanh nó như mơi trường. Khơng giống như đồ chơi có thể được sản xuất trong nhà máy, đất đai là có hạn và chỉ có một số lượng đất nhất định. Tuy nhiên, không phải mảnh đất nào cũng có giá trị như nhau bởi mỗi mảnh đất đều có một vị trí khác nhau. <small>Một sơ vùng dat có giá trị hơn những vùng dat khác tùy thuộc vào vi trí của nó va</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 15</span><div class="page_container" data-page="15">

nguồn lợi mà vùng đất đó mang đến. Trên thực tế có thê thấy, đất ở thành phố có giá trị hơn đất ở nơng thơn vì nó nằm ở những nơi kiêm được nhiều nguồn lợi hon và có mơi trường xung quanh tốt hơn. Chính vì vậy, ngay cả khi bản thân mảnh đất đó khơng tốt, nhưng nếu các u tơ xung quanh nó mang đến nguồn lợi lớn thì tự nó sẽ trở nên tốt hơn, mảnh đất đó sẽ trở nên có giá trị hơn. VỊ trí của đất đai khơng chỉ ảnh hưởng đến việc tạo ra lợi thế phát triển cho mỗi cá nhân, cho mỗi doanh nghiệp mà nó cịn có tác động nhất định tới nền kinh tế của một nước. Ví dụ như Việt Nam

là một quốc gia thuộc khu vực Đơng Nam Á có vị trí rất thuận lợi (có cảng biển nước sâu, là cửa ngõ của khu vực Đông Nam Á...) để thúc đây giao thương giữa

các nước trong khu vực nói riêng và trên thế giới nói chung.

Thứ hai, đất đai là một tài sản có giá trị cao, khơng hao mịn và ln có xu

<small>hướng tăng lên theo thời gian.</small>

Thứ ba, đất đai có tính đa dạng phong phú.

Những nơi khác nhau có những loại đất khác nhau sé phù hợp với những mục đích sử dụng khác nhau. Một số vùng đất tốt cho việc trồng trọt vì

nó có các loại đất khác nhau thích hợp cho các loại cây trồng khác nhau. Chính vì vậy, có thé thay khơng phải tất cả các loại đất đều có thé sử dụng

cho tất cả các mục đích.

Thứ tư, đất đai là một yếu tố quan trong gắn liền với hoạt động của con người. Con người sử dụng đất nhăm mục đích đổi lay được những thứ họ cần dé phục vụ nhu cầu mỗi người. Chính điều này có thé làm thay đổi ít nhiều đặc tính của dat dai chang hạn như có thể chuyên hóa những vùng đất hoang vu thành những đất canh tác sử dụng được,... Trải qua thời gian, tất cả những thay đổi đó đã tác

động khiến đất đai trở thành sản phẩm, công cụ cho quá trình lao động của con

người. Trong một xã hội nơi mọi người làm ra mọi thứ và bán chúng dé kiếm tiền, việc sở hữu đất đai là rất quan trọng. Nhưng khi một số người có nhiều tiền và

quyền lực hơn những người khác, điều đó có thé gây ra van đề giữa những người sở hữu đất đai và những người sử dụng nó dé tao ra mọi thứ. Điều này cũng có thé gây ra các van đề giữa những người làm việc cho các chủ đất giàu có và những người sở

<small>hữu các nhà máy hoặc doanh nghiệp.</small>

Trong giai đoạn diễn ra nền kinh tế thị trường, mọi người đều có thé mua bán

quyền sử dụng đất giống như mua bán những món đồ khác mà họ muốn trao đồi.

Chính điều này đã hình thành nên một “thị trường đất đai”. Trong mối quan hệ này

</div><span class="text_page_counter">Trang 16</span><div class="page_container" data-page="16">

thì đất đai được xem như một mặt hàng đặc biệt. “Thị trường đất đai” hình thành đã tác động đến rất nhiều thị trường khác nhau và có ảnh hưởng đến nền kinh tế và đời sông của mỗi người.

1.2. Công tác cấp GCN QSD dat

1.2.1. Khái niệm về GCN OSD đất

GCN QSD đất là một thuật ngữ thường được sử dụng trong các văn bản pháp luật đất đai; nhất là sau khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành. Thuật ngữ này tiếp tục được đề cập trong Luật đất đai năm 2003 và Luật đất đai năm 2013. Xét dưới góc độ học thuật, giới khoa học pháp lý nước ta đã xem xét, tìm hiểu và có một số cách giải thích về khái niệm GCN QSD đất như sau:

- Luật đất đai năm 2003 quy định: “GCN QSD dat la GCN do cơ quan nhà nước có thẩm quyên cấp cho người sử dụng dat dé bảo hộ quyển và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất"

- Theo Luật đất đai năm 2013: “GCN OSD đất, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận QSD đất, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất hop pháp của người có OSD đất,

quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với dat” [41, Khoản 16 Diéu 3].

- Giáo trình Luật đất đai xuất bản năm 2010 của Trường Đại học Luật Hà Nội quan niệm: “GCN OSD đất là chứng thư Nhà nước cấp cho người sử dung đất để

họ được hưởng mọi quyên lợi hợp pháp về dat dai va được Nhà nước bảo hộ khi quyền cua họ bị xâm phạm ` [22, Tr.150].

- Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạn năm 2006: “GCN OSD dat: GCN do cơ quan nhà nước có thẩm quyên cấp cho người sử dụng đất dé bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất ”/29,

- Theo Từ điển Giải thích Thuật ngữ Luật học của Trường Đại học Luật Hà Nội: “GCN OSD đất: Chứng thư pháp lý day đủ xác nhận mỗi quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất” [23, Tr.35] v.v.

Như vậy, mặc dù có nhiều quan niệm khác nhau về GCN QSD đất trong sách, báo pháp lý ở nước ta nhưng giới luật học đều thống nhất với nhau ở điểm GCN QSD đất là “chứng thư pháp lý do Nhà nước cấp cho người sử dụng đất để công nhận QSD dat của họ là hợp pháp. GCN QSD đất là giấy tờ pháp lý thé hiện mối quan hệ ràng buộc pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước”.

</div><span class="text_page_counter">Trang 17</span><div class="page_container" data-page="17">

Theo luật đất đai 2013, GCN QSD đất gồm các loại: GCN QSD đất nông nghiệp, GCN QSD dat lâm nghiệp, GCN QSD đất ở nông thôn, GCN QSD đất ở đô thị, GCN QSD đất chuyên dùng. Với từng trường hợp riêng biệt Nhà nước có quy định cụ thể khác nhau về việc cấp GCN. Đối với nhà ở, Nhà nước cơng nhận và bảo hộ hình thức sở hữu tư nhân, sở hữu nhà ở của các tổ chức nên GCN được cấp là GCN quyền sở hữu nhà ở chứ không đơn thuần là GCN sử dụng nhà ở nữa. Tùy theo đối tượng sở hữu mà GCN được cấp là GCN quyền sở hữu nhà ở đô thị, nhà ở

nông thôn thuộc sở hữu của hộ gia đình, cá nhân hay thuộc sở hữu của tô chức. Theo Điều 48 luật đất đai 2003:

“4+ GCN QSD đất được cấp cho người sử dung đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất.

<small>+ Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên GCN</small>

QSD đất, chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản.

+ GCN QSD đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo mẫu. + GCN QSD đất được cấp theo từng thửa dat.

+ Trường hợp QSD đất là tài sản chung của vợ và chồng thì giấy chứng nhận

QSD đất phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.

+ Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì

GCN QSD đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tơ chức đồng

+ Trường hợp thửa đất thuộc QSD chung của cộng đồng dân cư thì GCN QSD đất được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó.

<small>+ Trường hợp thửa đất thuộc QSD chung của cơ sở tôn giáo thì GCN QSD dat</small>

được cấp cho cơ sở tơn giáo và trao cho người có trách nhiệm cao nhất của cơ sở <small>tơn giáo đó.</small>

+ Chính phủ quy định cụ thể việc cấp GCN QSD đất đối với nhà chung cư, nhà tập thể.

<small>+ Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp GCN QSD đất, GCN quyền sở</small>

hữu nhà ở và QSD đất ở tại đô thị thi không phải đổi GCN đó sang GCN QSD đất theo quy định của Luật này. Khi chuyên QSD đất thì người nhận QSD đất đó được

cấp GCN QSD đất theo quy định của Luật này”.

</div><span class="text_page_counter">Trang 18</span><div class="page_container" data-page="18">

1.2.2. Đặc điểm của GCN OSD dat

Thứ nhất, GCN QSD đất giống như một loại giấy tờ đặc biệt mà chính phủ cấp cho những người sở hữu nhà ở và những thứ khác gắn liền với đất. GCN QSD được Chính phủ cấp cho người dân quyền sử dụng đất đai và các tài sản khác nếu họ tuân <small>theo các “quy định pháp luật”.</small>

Thứ hai, GCN QSD là giấy tờ ghi rõ ai được phép sử dụng một mảnh đất. Là kết quả của quá trình điều tra sau khi đã được xem xét vùng đất, đo đạc và lập bản đồ về nó. Do đó cơng việc cấp GCN QSD đất là công việc không hề dễ dàng. Trước

khi trao cho ai đó GCN QSD đất cho biết họ có thể sử dụng một mảnh đất, chính phủ cần kiểm tra và đảm bảo rằng họ có tất cả thơng tin chính xác như ai sở hữu mảnh đất đó, họ dự định sử dụng nó vào mục đích gì và nó nằm ở đâu. Họ cũng cần đảm bảo rằng vùng đất này an tồn và sẽ duy trì như vậy trong một thời gian dài. Điều này là để chắc chăn mọi thứ đều công bằng và mọi người đều biết chuyện gì

đang xảy ra. Trước khi cho phép ai đó sử dụng một mảnh đất, chính phủ cần đảm bảo rằng họ có tất cả thơng tin chính xác về nó. Sau khi chắc chắn răng mọi thứ đều ồn, họ có thé cấp cho người đó một giấy chứng nhận đặc biệt cho biết họ được phép sử dụng đất. Đây được gọi là GCN QSD đất và nó là kết quả cuối cùng của rất

nhiều bước quan trọng mà các chuyên gia thực hiện dé đảm bảo moi thứ được thực

<small>hiện chính xác.</small>

Thứ ba, khi ai đó muốn sử dụng một mảnh đất, họ cần một loại giấy tờ đặc biệt gọi là GCN QSD đất dé chứng minh răng họ có thé sử dụng mảnh đất đó. Nhưng khơng phải bất cứ ai cũng có thể đưa ra những giấy tờ này - chỉ Chính phủ mới có

thể làm điều đó. Điều này là do chính phủ đại diện cho tất cả những người sở hữu đất đai, vì vậy họ có quyền quyết định ai có thể sử dụng nó. Các cơ quan này bao gồm UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện. Hơn nữa, việc cấp GCN QSD đất phải

theo “trình tự, thủ tục, thâm quyền, điều kiện, đối tuong,... được pháp luật quy định

rất chặt chế”.

Thứ tư, việc cấp GCN QSD đất là hoạt động vừa mang tính “pháp lý vừa mang tính kỹ thuật, nghiệp vụ” của cơ quan nhà nước có thâm quyền.

“Tinh pháp lý thé hiện khi cap GCN QSD đất, khi cho phép mọi người sử dung đất, chính phủ phải tuân theo các quy định về việc ai có thể lấy nó, họ sử dụng nó như thế nào và các bước họ phải thực hiện dé có được nó. Những quy tắc này thực

<small>Sự quan trọng và mọi người phải tuân theo chúng.</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 19</span><div class="page_container" data-page="19">

Tính kỹ thuật, nghiệp vụ thé hiện dé có thé cap GCN QSD đất cho người sử dụng dat, cơ quan nhà nước có thâm quyền phải thẩm tra, xác minh hồ sơ, nguồn

sốc và quá trình sử dụng dat... cũng như các quy trình kỹ thuật, định mức kỹ thuật

<small>được thực hiện bởi cơ quan chuyên môn tham mưu, giúp việc là cơ quan tải nguyênvà môi trường. Các quy trình kỹ thuật, định mức kỹ thuật được Bộ Tài nguyên và</small>

Môi trường ban hành dưới dạng văn bản quy phạm pháp luật là thông tư, quyết định dé áp dụng thống nhất giữa các địa phương trong cả nước”.

1.2.3. Sự can thiết phải cấp GCN OSD đất

GCN QSD đất là cơ sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo vệ QSD đất của người sử dụng. Trong pháp luật về đất đai, GCN QSD đất đóng vai trị quan trọng

và là cơ sở dé xây dựng các quy định cụ thé, như các quy định về đăng ký, theo dõi biến động, kiểm soát các giao dịch dân sự về đất đai. Do các thửa đất thiếu đầy đủ

GCN trước đây nên nhà nước không thể kiểm sốt được việc mua bán trao đơi đất đai. Nếu hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà có đầy đủ giấy GCN QSD đất thì khi trao đổi, mua bán trên thị trường phải trình “số đỏ” cho cơ quan quản lý đất đai của Nhà nước. Khi đó nhà nước sẽ kiểm sốt được thơng tin về nhưng giao dịch mua bán và thu được một khoản thuế đáng kể. GCN QSD đất không chỉ buộc người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tai chính mà cịn giúp cho họ thu được tiền bồi

thường thiệt hại về đất khi bị thu hồi đất. GCN QSD đất còn giúp giải quyết các vi

phạm về đất đai.

Việc cấp GCN hiện nay là rất cần thiết và theo quy định của Chính Phủ cho đến năm 2007 mọi cuộc mua bán chuyên đổi QSD đất đều phải có GCN. Nếu khơng

mảnh đất đó coi như “vơ giá trị”, khơng được phép tham gia giao dịch chính thức

<small>trên thị trường.</small>

Trong những năm vừa qua, cùng với tốc độ phát triển KT-XH và thị hoá diễn ra nhanh chóng đã làm cho đất đai biến động lớn và các quan hệ đất đai diễn ra khá phức tạp. Đề đáp ứng được nhu cầu thực tế và tăng cường quản lý đất đai chặt chẽ,

chính phủ đã ban hành nghị định 60/CP ngày 05/7/1994 về việc cấp GCN quyền sở

hữu nha ở và quyền sử dụng đất ở. Cơng tác này có ý nghĩa thiết thực trong quản lý

đất dai của Nhà nước, đáp ứng mong muốn của các tổ chức và cơng dân là có tài sản hợp pháp dưới sự bảo vệ cua nhà nước và thuận tiện giao dich dân sự về đất đai; tạo điều kiện hình thành và phát triển thị trường Bat động sản công khai lành mạnh. Cấp GCN QSD đất cho nhân dân cũng là chủ trương quan trọng của đảng và nhà

</div><span class="text_page_counter">Trang 20</span><div class="page_container" data-page="20">

nước, tạo động lực thúc đầy phát triển KT-XH đồng thời tăng cường thiết chế nhà

nước trong quản lý đất đai - tài sản vô giá của đất đai.

Bằng việc cấp GCN QSD đất thì người sử dụng đất hợp pháp có nhiều quyền hơn đối với mảnh đất của mình. Điều mà đã bị hạn chế trước đây. Khi có GCN QSD đất, người sử dụng đất có các quyền sau: chuyển đơi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế... trong khuôn khổ mà pháp luật cho phép. Điều này có tác động tích cực đến cơng tác quản lý đất đai cũng như đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất đai.

1.2.4. Khái niệm về công tác cấp GCN OSD đất

Ở Việt Nam, Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất về đất đai nhưng không trực

tiếp khai thác, sử dụng đất mà trao quyền sử dụng đất cho các tơ chức, hộ gia đình,

cá nhân... Chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng dat trong việc sử dụng dat là GCN QSD dat. Vì vậy, cap GCN QSD đất theo quy định của Luật đất đai là một trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời cũng là quyền đầu tiên của người sử dụng đất hợp

<small>pháp nao cũng được hưởng.</small>

Đối với việc của quản lý của nhà nước về đất đai thì cơng tác đăng ký, cấp

GCN QSD đất đóng một vai trị vơ cùng quan trọng. Cơng tác đăng ký, cấp GCN QSD đất được đây mạnh sẽ giúp tạo điều kiện cho các cơ quan có thâm quyền về quản lý đất đai có thể quản lý dễ đàng hơn. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thâm quyền cấp cho người sử dụng đất dé bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Giầy chứng nhận quyền sử dụng dat là một chứng cứ pháp lý vô cùng quan trọng dé xác định được mảnh đất đó thuộc quyền sử dụng của ai, người đó sử dụng với mục đích như thế nào, kèm theo đó là các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng mảnh đất đó. Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất như là một loại tài sản rất có giá trị đối với người sử dụng đất, người sử dụng đất có thé chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp ngân hàng

<small>hoặc những mục đích khác theo quy định của pháp luật.</small>

1.2.5. Mục dich của việc cấp GCN OSD đất

e Xác lập căn cứ pháp lý sử dụng đất hợp pháp

<small>Cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất nhằm xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ dé</small>

nhà nước bảo hộ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất; quyền sở hữu

</div><span class="text_page_counter">Trang 21</span><div class="page_container" data-page="21">

<small>nhà ở hợp pháp của người sở hữu nhà cũng như thực hiện các chức năng quản lý</small>

của mình đối với đất đai, nhà ở.

Nói cách khác, cấp giấy chứng nhận là một bảo đảm quan trọng của nhà nước cho người sử dụng đất; đảm bảo về các quyên, lợi ich hợp pháp của người sử dụng đất; các quyền khi chuyên quyền sử dụng đất và bảo vệ các quyền lợi khi có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai.

e Là cơ sở pháp lý xác nhận việc trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý xác nhận việc trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất; mà quyết định trao quyền là một hình

thức thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước. Đồng thời, cấp GCNQSDĐ cịn nhằm mục đích bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân.

Trên cơ sở đăng ký đất đai và cap GCNQSDĐ, nhà nước kiểm soát được tình hình sử dụng dat (chủ thé nào sử dụng, thời hạn bao lâu, mục đích sử dụng là gì,...đối

với từng thửa đất). Từ sự kiểm sốt này, nhà nước có thé bảo đảm khơng dé đất đai lãng phí mà sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả; đồng thời định kỳ thu đủ nghĩa vụ tài

<small>chính từ người sử dụng.</small>

Hoạt động này không chỉ nhằm tăng cường vai trò, trách nhiệm của nhà nước trong thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu tồn dân; mà cịn nâng cao hiệu quả của

công tác quản lý nhà nước về đất đai trong giai đoạn hiện nay.

e Thiết lập hoàn chỉnh hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ lâu dài cho công tác quản lý nhà nước về đất đai

Hoạt động này nhăm thiết lập hoàn chỉnh hệ thống hồ sơ địa chính; từ đó phục vụ lâu đài cho công tác quản lý nhà nước về đất đai. Thực chất, hoạt động này là thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa

nhà nước và đối tượng sử dụng đất; là cơ sở để nhà nước quản lý, năm chặt tồn bộ diện tích đất đai và người sử dụng: quản lý đất đúng mục đích, đúng pháp luật.

Thơng qua việc cấp giấy chứng nhận, nhà nước có thê hoàn thiện chế độ quản lý về dat dai dé sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm; hiệu quả, khoa học.

e Góp phần lành mạnh hóa thị trường bat động sản

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản, trong đó có thị trường về quyền sử dụng dat, thị trường nhà ở; thúc đây

</div><span class="text_page_counter">Trang 22</span><div class="page_container" data-page="22">

nền kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước theo định hướng xã hội chủ

Đất dai là hàng hóa đặc biệt. Vì vậy, khi tham gia vào các giao dịch trên thi

trường nó phải có đầy đủ các “giấy to pháp lý” thì mới giảm thiểm được rủi ro cho các bên. Dong thời, các giao dịch về dat đai được đặt dưới sự quản lý và giám sát

<small>cua nhà nước, được nhà nước bảo hộ tai sản hợp pháp và thỏa thuận trên giao dịch</small>

dân sự về đất dai; tạo tiền đề hình thành thị trường bat động sản công khai, lành

<small>mạnh, tránh thao túng hay đầu cơ trái phép bất động sản.</small>

Nói cách khác, phải minh bạch hóa thị trường bất động sản vì vai trò của thị

trường này đối với sự phát triển kinh tế — xã hội; đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế; cũng như góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước; ngăn ngừa và

<small>phòng chống những hiện tượng tiêu cực trong tiếp cận và sử dụng thông tin về bất</small>

1.2.6. Yêu cầu của việc cấp GCN OSD dat

GCN QSD đất là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước - người quản lý chủ sở hữu đất đai với người được nhà nước giao đất để sử dụng. Quá trình tổ chức việc cấp GCN là quá trình xác lập căn cứ pháp ly day đủ dé

giải quyết mọi quan hệ về đất đai theo đúng pháp luật. Vì vậy người được cấp GCN phải dam bảo đủ tiêu chuẩn và điều kiện theo quy định của pháp luật.

Việc cấp GCN QSD đất là công việc hết sức quan trọng, nó phải được tiến hành lần lượt từng bước vững chắc khơng nóng vội 6 ạt theo phong trào, đủ điều kiện đến đâu cấp GCN đến đó. Chưa đủ điều kiện thì để lại đưa vào trường hợp xét

cấp và có kế hoạch xử lý những trường hợp đó bằng tài chính để cấp GCN cho họ, chứ không thê bỏ lại được, làm như vậy sẽ không bao giờ cấp được. Phải chủ động tạo điều kiện để mọi người sử dụng đất thuộc mọi địa phương đều lần lượt được cấp

GCN QSD dat. Đồng thời phải được sự lãnh đạo, chỉ đạo chặt chẽ của cấp uỷ đảng

và chính quyền các cấp.

1.3. Nội dung cơng tác cấp GCN QSD dat 1.3.1. Đối tượng được cấp GCN OSD đất

Theo quy định tại Diéu 99 của Luật Dat dai 2013 Nhà nước cấp GCN cho <small>những trường hợp sau đây:</small>

“- Nhà nước cấp GCN cho những trường hợp sau đây:

</div><span class="text_page_counter">Trang 23</span><div class="page_container" data-page="23">

+ Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCN theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu

+ Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyên sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyên sử dụng đất; người nhận quyén sử dụng dat khi xử lý hợp dong thé chấp bằng quyên sử dụng dat dé thu hôi nợ;

+ Người được sử dụng dat theo kết quả hòa giải thành doi với tranh chap đất

dai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tổ cáo về dat dai của cơ quan nhà nước có thẩm quyên đã được thi hành;

+ Người trúng dau giá quyền sử dụng đất;

+ Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

+ Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

+ Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn lién với đất ở; người <small>mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;</small>

+ Người sử dung dat tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyên

su dụng đất hiện có;

+ Người sử dụng dat dé nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mắt. - Chỉnh phủ quy định chỉ tiết Điều nay”.

1.3.2. Nguyên tac cấp GCN OSD đất

Căn cứ theo Điều 98 Luật dat đai 2013 quy định về nguyên tắc cap GCN QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất:

“- GCN QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp

theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị tran mà có u cầu thì được cấp một GCN QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa

đất đó.

- Thửa đất có nhiều người chung QSD đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCN QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung QSD đất, người sở hữu

</div><span class="text_page_counter">Trang 24</span><div class="page_container" data-page="24">

chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 GCN; trường

hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có u cầu thì cấp chung một GCN và trao cho

<small>người đại diện.</small>

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gan liền với đất được nhận GCN QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn <small>thành nghĩa vụ tai chính theo quy định của pháp luật.</small>

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gan liền với đất

không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi

nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được

nhận GCN QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau

khi co quan có thầm quyền cấp.

- Trường hợp QSD dat hoặc QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tai sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào GCN QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng <small>có thỏa thuận ghi tên một người.</small>

Trường hợp QSD đất hoặc QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà GCN đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang GCN QSD dat, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất dé

ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.

- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc GCN đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa dat tai thời điểm có giấy tờ về QSD đất, khơng có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cap hoặc cấp đổi GCN QSD đất, quyền sở hữu nha ở và tài sản khác gắn liền với đất

diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không

phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đối so với ranh giới thửa

dat tại thời điểm có giấy tờ về QSD đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về QSD đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có)

được xem xét cấp GCN QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này đất đai năm 2013”.

</div><span class="text_page_counter">Trang 25</span><div class="page_container" data-page="25">

1.3.3. Tham quyền cấp GCN OSD đất

Luật Dat đai quy định cấp nào có thâm quyên giao đất, cho thuê đất, chuyền mục đích sử dụng đất, thu hồi đất thì cấp đó có thâm quyền cấp GCN. Thâm quyền cấp GCN theo quy định tại Điều 105 của Luật Đất đai 2013 và Điều 37 của Nghị

Theo Điều 105 của Luật Dat đai 2013: Tham quyền cap GCN QSD đất:

“. UBND cấp tinh cap GCN cho tô chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao.

UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp GCN.

- UBND cấp huyện cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cu, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp

đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng

nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng thì do cơ quan tài ngun và mơi trường

<small>thực hiện theo quy định của Chính phủ”.</small>

Theo Điều 37 — Nghị định 43/2014/NĐ-CP: Cơ quan cấp GCN khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với

dat, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận:

“. Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp

GCN cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy

chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu

<small>cơng trình xây dựng, trong các trường hợp sau:</small>

+ Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người

sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới GCN;

+ Cấp đồi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận qun sở hữu cơng trình xây dựng.

</div><span class="text_page_counter">Trang 26</span><div class="page_container" data-page="26">

- Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ky dat đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì việc cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện như sau:

+ Sở Tài nguyên và Môi trường cấp GCN cho tô chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cu ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngồi; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

+ UBND cấp huyện cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử

dụng đất ở tại Việt Nam.

- Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về các trường hợp cấp GCN khi thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và việc xác nhận thay

đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp”.

1.3.4. Trình tự, thủ tục cơng tác cấp GCN

Trình tự, thủ tục cấp GCN theo điều 70 nghị định 43/2014/NĐ-CP, ngày 15/05/2014 và Điều § Thơng tư số 24/2014/NĐ-CP ngày 19/05/2014.

Theo Điều 70/ND43/2014/ND-CP: Trinh tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gan liền với đất, cap GCN lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với

“- Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định dé làm thủ tục đăng ký.

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản găn liền với đất, cấp GCN thì UBND cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực

+ Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội

dung kê khai đăng ký; trường hợp khơng có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất dai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng

dat, tình trạng tranh chap sử dụng dat, sự phù hợp với quy hoạch.

Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản

gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp khơng có giấy tờ quy

định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng tranh

chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, cơng trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nha ở hoặc cơng trình xây dựng

</div><span class="text_page_counter">Trang 27</span><div class="page_container" data-page="27">

nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc

hoạt động đo đạc bản đồ;

+ Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại Điểm a Khoản này, UBND cấp xã phải thơng báo cho Văn phịng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dung dat nộp (nếu có);

Niêm yết cơng khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở UBND cấp xã và khu dân

cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các

ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

- Văn phịng đăng ký đất đai thực hiện các cơng việc như sau:

+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến UBND cấp xã dé lấy ý kiến xác nhận và

công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;

+ Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích do địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

+ Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gan liền với đất đối với tổ chức trong

nước, cơ sở tôn giáo, tô chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tơ chức

có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

+ Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp GCN vào đơn đăng ky;

+ Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khơng có giấy tờ hoặc hiện trang tài sản có thay đôi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 va 34 của Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản

<small>đó. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối với</small> tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phịng đăng ký

đất đai;

+ Cập nhật thơng tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);

+ Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp GCN thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế dé xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hop

</div><span class="text_page_counter">Trang 28</span><div class="page_container" data-page="28">

khơng thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định

của pháp luật; chuan bị hồ sơ dé cơ quan tài ngun và mơi trường trình ky cấp

GCN; cập nhật bé sung viéc cap GCN vào hồ so địa chính, co sở dit liệu dat đai; trao GCN cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cap xã thì gửi GCN cho UBND cấp xã dé trao cho người được cấp.

<small>- Cơ quan tai nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:</small> + Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thâm qun cấp GCN;

Trường hợp th đất thì trình UBND cấp có thâm quyền ký quyết định cho

thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thâm quyền cấp GCN sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

+ Chuyén hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký dat dai.

- Trường hợp người sử dung đất đã đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật mà nay có nhu cầu cấp GCN thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc

quy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều nay”. + Thông tư Số: 24/2014/TT-BTNMT:

Điều 8 - Thông tư Số: 24/2014/TT-BTNMT:

Hồ sơ nộp khi thực hiện thi tục đăng ký, cap GCN lan dau

“-- Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liềnvới dat lần đầu gồm có:

+ Don đăng ký, cap GCN theo Mẫu số 04/DK;

+ Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Dat đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gan liền với đất.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì

phải có sơ đồ nhà ở, cơng trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, cơng

<small>trình đã xây dựng);</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 29</span><div class="page_container" data-page="29">

+ Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tô chức

trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004

theo Mẫu số 08/DK;

+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

+ Đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích quốc phịng, an ninh thì ngồi giấy tờ quy định tại các Điểm a, b và d Khoản này phải có quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phịng, Bộ trưởng Bộ Cơng an về vị trí

đóng qn hoặc địa điểm cơng trình; bản sao quyết định của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phịng, an ninh trên địa bàn

<small>các quân khu, trên địa bàn các đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng, trên địa</small> bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà có tên đơn vị đề nghị cấp Giấy chứng

+ Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thé hiện vị tri,

<small>kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử</small>

dụng hạn chế.

- Trường hợp người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai mà chưa

có nhu cầu được cấp GCN thì nộp hồ sơ gồm các giấy tờ theo quy định tại các Điểm a, d, e, g và ban sao giấy tờ quy định tại các Diém b, e và đ Khoản 1 Điều này.

Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai mà nay có nhu cầu được cap GCN thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04/DK.

- Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cap GCN lần đầu đối với tài sản gan liền với đất mà chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng đất; đăng ký bố sung đối với tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận gồm có:

+ Don đăng ký, cap GCN theo Mẫu số 04/DK;

+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định

số 43/2014/NĐ-CP;

+ Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu tài san gắn liền với đất đã có sơ dé tài sản phù hợp với hiện trang);

+ Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp chứng nhận bồ sung quyền sở <small>hữu tài sản găn liên với đât;</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 30</span><div class="page_container" data-page="30">

+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có).

- Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý gồm có:

+ Don đăng ký theo Mẫu số 04/DK;

+ Văn bản của cơ quan nhà nước có thâm quyền về việc giao đất để quản lý (nếu có);

+ Sơ đồ hoặc trích đo địa chính thửa đất, khu đất được giao quản lý (nếu có).

- Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cap GCN cho người nhận chun

nhượng quyền sử dụng dat, mua nhà ở, cơng trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây

dựng để bán được thực hiện theo quy định tại Khoản 3 Điều 72 của Nghị định số

Một trong những yếu tổ ảnh hưởng quan trọng đến hiệu quả thực hiện pháp luật về cap GCN QSD đất đó là các cá nhân, cơ quan có thầm quyền thực hiện pháp

luật về cấp GCN QSD đất. Thực tế cho thấy, các quy định của pháp luật về cấp

GCN QSD đất có được đi vào thực tiễn cuộc sống hay khơng, có ý nghĩa giá trị

thiết thực hay khơng cịn phụ thuộc vào những người thực hiện các quy định của pháp luật về cấp GCN QSD đất. Nếu những người thực hiện pháp luật về cap GCN

QSD đất không nắm chắc, nắm vững các quy định của pháp luật hiện hành về cấp GCN QSD đất sẽ dẫn đến việc nhiều trường hợp đủ điều kiện cấp GCN QSD đất rồi nhưng do nhận thức của cán bộ còn hạn chế, kéo dai thời gian xác minh, gây ngưng trệ hồ sơ, thậm trí cịn khơng cấp GCN. Hay có những trường hợp lại cấp sai thâm quyên, trái quy định của pháp luật gây mất thời gian xử lý hậu quả sau này, anh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người dân. Vì vậy, các cán bộ, cơng chức -những người thực hiện pháp luật nói chung và thực hiện pháp luật về cấp GCN QSD đất nói riêng cần nắm chắc quy định của pháp luật, giỏi trình độ chun mơn.

<small>Tuy nhiên, nếu chỉ địi hỏi các cán bộ công chức năm chắc các quy định của pháp</small>

luật hiện hành, giỏi về trình độ chun mơn thơi là chưa đủ vì các cán bộ, cơng chức khi thực hiện nhiệm vụ cần có đạo đức nghề nghiệp, thái độ tiếp công dân lịch sự,

</div><span class="text_page_counter">Trang 31</span><div class="page_container" data-page="31">

nhiệt tình, hịa nhã, tránh trường hợp gây khó khăn, sách nhiễu dẫn đến tâm lý e

<small>ngại, sợ làm thủ tục hành chính của người dân như tình trạng hiện nay.</small>

Qua đó, có thé thay, vấn đề về nhân sự - những người thực hiện pháp luật

cấp GCN QSD đất có ảnh hưởng quan trọng đến hiệu quả thực hiện pháp luật về cấp GCN QSD đất trong thực tiễn.

1.4.2. Nhân tố khách quan

1.4.2.1. Quy định của pháp luật hiện hành về cấp GCN QSD đất

Có thé nói, yếu tố chi phối, cơ ban và quan trọng nhất tới việc thực hiện pháp luật về cấp GCN QSD đất chính là các quy định hiện hành của pháp luật về cấp GCN QSD đất. Bởi vì ban chất việc thực hiện pháp luật về cap GCN QSD dat chính

là việc thực hiện các quy định của pháp luật về cắp GCN QSD đất trên thực tế.

Căn cứ pháp luật hiện hành về đối tượng, điều kiện được cấp GCN QSD đất; thầm quyền cấp GCN QSD đất; nguyên tắc cap GCN QSD đất; trình tự thủ tục cấp GCN QSD đất...mới có thể xác định được những đối tượng nào được coi là đủ điều kiện phù hợp dé cap GCN QSD đất. Nếu đủ điều kiện cap GCN QSD đất thì người dân cần phải đến cơ quan có thẩm quyền nao dé làm thủ tục, hồ sơ, trình tự thủ tục ... đều được quy định cụ thể tại các văn bản pháp luật về đất đai, về cấp GCN QSD đất. Ngoài ra, quy định về thẩm quyền cấp GCN QSD đất giúp xác định rõ chính

xác cơ quan có thâm quyền cấp GCN QSD đất cho từng trường hợp cụ thể. Đồng thời, quy định về nguyên tắc cấp GCN, trình tự, thủ tục cấp GCN cũng chỉ rõ trong quá trình cấp GCN cho người dân, cơ quan nhà nước cần tuân thủ những nguyên tắc gì. Đặc biệt, nhà nước cịn ban hành các quy định của pháp luật về xử lý vi phạm

trong lĩnh vực đất đai dé đảm bảo các quy định của pháp luật về cap GCN QSD dat được tuân thủ và triển khai thực hiện một cách có hiệu quả.

Như vậy, rõ ràng các quy định của pháp luật về cấp GCN QSD đất có tác động đáng ké, ảnh hưởng mạnh mẽ đến việc thực hiện pháp luật về cap GCN QSD

đất. Vì vậy, để việc thực hiện pháp luật về cấp GCN QSD đất đạt hiệu quả, cần thiết

phải hoàn thiện khung pháp lý, các quy định của pháp luật hiện hành về cấp GCN

QSD đất. Các quy định cần cụ thể, rõ ràng để thuận tiện trong việc áp dụng, tránh

tình trạng quy định mâu thuẫn, chồng chéo gây lúng túng cho cơ quan nhà nước trong q trình thực hiện, ảnh hưởng ít nhiều đến quyền, lợi ích chính đáng của

<small>người dân.</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 32</span><div class="page_container" data-page="32">

1.4.2.2. Nhận thức, hiểu biết pháp luật của người dân

Nhận thức, hiểu biết pháp luật của người dân cũng có tác động đáng kể đến việc thực hiện pháp luật về cấp GCN QSD đất trên thực tế. cụ thể, nếu người dân không nhận thức được ý nghĩa, tầm quan trọng của GCN QSD đất, không tiến hành kê khai, làm thủ tục xin cấp GCN QSD đất thì cơ quan nhà nước có thâm quyền

khơng có cơ sở để cấp GCN QSD đất cho người dân. Ngược lại, nếu người dân

nhận thức được ý nghĩa, tầm quan trọng của GCN QSD đất, nắm chắc được theo

quy định của pháp luật hiện hành, thửa đất của gia đình mình đủ điều kiện được cấp GCN QSD đất sẽ chủ động ra cơ quan có thầm quyền kê khai, làm thủ tục dé được cấp GCN theo quy định của pháp luật. và trong quá trình làm thủ tục, nếu cán bộ,

cơng chức nào gây khó khăn, sách nhiễu cho người dân, người dân hồn tồn có thể khiếu nại, khiếu kiện dé đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của mình. Như vậy, nếu hầu hết người dân đều hiểu, nắm vững các quy định của pháp luật thì sẽ giảm thiểu đáng ké tình trạng cán bộ cơng chức cửa quyền, sách nhiễu. Người dân tự bảo vệ được quyên lợi của mình, cấp GCN QSD đất vì thế mà cũng được nghiêm túc thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo thực hiện pháp luật về cấp GCN

QSD đất đạt hiệu quả cao.

1.4.2.3. Sự hiện đại của cơ sở vật chất kĩ thuật

Càng áp dụng những tiến bộ của khoa học kĩ thuật thì quy trình cấp giấy

<small>chứng nhận quyền sử dụng đất được diễn ra nhanh chóng và dễ dàng. Nhờ sự giúp</small> đỡ của máy móc hiện đại như ban dé số, các phần mềm quản lý đất đai, hệ thống

máy tính... cơng việc của cán bộ địa chính được giảm di rất nhiều so với việc sử dụng các thiết bị thủ công trước đây (trước đây đo băng thước dây và tính diện tích bằng tay). Ngồi ra, nếu quản lý đất đai được hệ thống hóa băng máy móc hiện đại và bản đồ dạng số thì cán bộ địa chính được áp dụng và lấy kết quả đo đạc từ bản đồ số mà không phải đo đạc thực địa từng thửa, do đó rút ngắn thời gian cấp GCN QSD đất.

</div>